PPL WAJIB TAHUN 2020 UNTUK PENILAI PUBLIK PROPERTI & PERSONAL PROPERTI

DASAR PENILAIAN SELAIN NILAI PASAR : NILAI KHUSUS UNTUK PENERAPAN

PENDEKATAN PASAR DAN PENDEKATAN PENDAPATAN UNTUK TUJUAN JUAL BELI

Hubungan Nilai Khusus ( Special Value ) dengan Investasi Properti

PENDAHULUAN .

Nilai Khusus ( Special Value )

Nilai Khusus adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut tertentu dari aset yang hanya
berlaku bagi pembeli khusus dan bukan pasar secara keseluruhan .

Pembeli khusus adalah pembeli tertentu atas suatu aset tertentu dimana baginya aset memiliki
nilai khusus , karena adanya manfaat yang timbul atas kepemilikannya , dan tidak tersedia bagi
pembeli lain di Pasar .

( Jika Penilai memberikan opini Nilai Khusus , maka harus dilaporkan dan dibedakan dengan
jelas dari Nilai Pasar .

Nilai Pasar

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian , antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual , dalam suatu transaksi bebas ikatan ,
yang pemasarannya dilakukan secara layak , di mana kedua pihak masing – masing bertindak
atas dasar pemahaman yang dimilikinya , kehati-hatian dan tanpa paksaan

Dengan demikian bila Nilai Khusus biasanya lebih tinggi dari Nilai Pasar .

Bila diperhatikan Definisi Nilai Pasar dan Nilai Khusus maka dapat di bedakan bahwa dalam
Nilai Pasar maka penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang sama dan transaksi yang
akan terjadi dalam kondisi bebas tidak dalam kondisi terpaksa . Sedang Nilai Khusus seperti
didefinisikan diatas pembeli dan penjual mungkin mempunyai pengetahuan yang sama tapi
keperluan atas investasinya berbeda , Nilai khusus karena adanya manfaat yang timbul karena
adanya manfaat yang timbul atas suatu transaksi Investasi Properti yang khusus bagi seorang
Investor yang tidak tersedia bagi pembeli lainnya di Pasar .

1
Dengan demikian dalam mempelajari sifat dari Investasi Properti hanya mengutamakan
beberapa sifat atau karakteristik dalam Investasi Properti yang menonjol dan akan mengcover
sifat - sifat dari Investasi Properti yang bersifat menguntungkan bagi seorang Investor Properti
dalam melakukan Investasi .

INVESTASI PROPERTI

Properti adalah konsep hukum. Pengertian real properti adalah hak perorangan atau badan
hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya Hak
Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Lainnya berikut bangunan (permanen) yang didirikan di
atasnya atau tanpa bangunan. Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaannya
secara fisik atas tanah dan/atau bangunan yang disebut real estate dan kepemilikannya
sebagai konsep hukum (penguasaan secara yuridis), yaitu yang dilandasi dengan sesuatu hak
atas tanah disebut real property.

 Properti lain yang bukan real estate disebut “benda bergerak” atau personalty dan
kepemilikannya disebut personal property. Istilah properti dapat berarti “real estate” atau
“personalty”.

 Dalam perkembangan profesi penilaian properti dan sesuai dengan teori ekonomi , properti
dikelompokkan menjadi empat jenis properti (property types) seperti berikut ini:

 real property

 personal property

 businesses

 financial interests

 Investasi menyangkut suatu kegiatan yang menempatkan sejumlah modal (capital) untuk
memperoleh manfaat di masa yang akan datang dalam berbagai bentuk seperti income
flow, capital gain, atau kombinasi keduanya.

 Sebagai kegiatan ekonomi Investasi adalah pendayagunaan sumberdaya yang ada

sekarang untuk memaksimalkan kemungkinan pendapatan di masa yang akan datang.

2
 Aspek utama dalam investasi :

 Return

 Risk

 Tujuan utama investasi : memaksimalkan pendapatan dan meminimalkan resiko

 Enam alasan utama bagi pemilik modal untuk berinvestasi Properti atau sering dikenal
kriteria dalam investasi :

 Keamanan atas modal bagi pemilik modal dan apresiasi modal yang ditanamkan

 Keamanan atas pendapatan yang diharapkan dan harapan atas apresiasi

pendapatan Properti

 Properti cukup Likuid atau Likuiditas

 Biaya perolehan dan penjualan

 Biaya manajemen atau perawatan

 Implikasi pajak

 Investasi Properti adalah Investasi dalam bidang Tanah dan Bangunan antara lain Investasi
Gedung Perkantoran , Pusat Perbelanjaan atau Mall , Investasi Hotel , Investasi Apartemen
, Pusat Rekreasi , Pembangunan perumahan dan Properti komersial lainnya .

 Yang paling besar mempengaruhi besarnya Investasi Properti adalah ketentuan dan
peraturan pemerintah yang mengatur Perijinan Investasi Properti misalnya Ijin
Pembangunan Hotel yang ditetapkan oleh besarnya pasokkan kamar hotel dan demand
hotel disuatu daerah . Hak kepemilikan atas tanah yang terbagi menjadi hak kepemilikan
tunggal dan partial . Peraturan tata kota yang mengatur peruntukan atas tanah , peraturan
Koefisien Dasar Bangunan , Koefisien Lantai Bangunan , Koefisien Tapak Basement ,
Koefisien Dasar Hijau dan Ketinggian bangunan yang diijinkan serta faktor kondisi ekonomi
yang sangat mempengaruhi keputusan suatu Investasi Properti .

 Investasi dalam bidang Properti yang paling utama diperlukan adalah hubungan Investasi
dengan sifat – sifat dari tanah , sesuatu yang bagi siapapun mempunyai arti yang sangat

3
 penting . Dari gambaran diatas maka Investasi Properti memerlukan Analisa dan
perhitungan yang cermat karena sifat dari tanah yang memiliki sifat dan ciri tersendiri
dibandingkan Properti lainnya .

 Investasi dalam bidang Properti tidak hanya dipengaruhi oleh faktor faktor permintaan (
demand ) dan pemasaran ( Supply ) saja , tapi juga sangat dipengaruhi oleh keadaan
politik yang berjalan .

Investasi dalam Bidang Properti ( Tanah & Bangunan ) pada umumnya mengharapkan :

 Investasi Properti selalu menharapkan Pendapatan / Income

 Kenaikan Nilai Tanah / Appresiasi Nilai Pasar Tanah , Pada umumnya tanah akan naik dari
tahun ke tahun . kondisi ini dikenal sebagai Capital Gain yang Pasif

 Kenaikan Nilai Tanah / Apresiasi Nilai Pasar Tanah , Tanah bila dikembangkan oleh
developer dari tanah mentah menjadi tanah matang , tanah yang kurang bermanfaat
menjadi tanah yang lebih bermanfaat , kondisi yang demikian dikenal sebagai Capital Gain
yang Aktif

Investasi Properti berbeda dengan Investasi aset lainnya , yang perlu menjadi Pertimbangan
Penilai dalam melakukan Penilaian Properti .

 Lokasi Properti tetap dan tidak dapat dipindah tangankan .

 Properti memerlukan Pengembangan , tanah dalam pengembangan sebagai usaha

memerlukan perencanaan pengembangan .

 Pengembangan Properti perlu keahlian dalam melakukan development property

 Tidak ada data resmi tentang Properti , misalnya jumlah Ruko , Jumlah Rumah di suatu
kota dan lain lainnya .

 Tidak ada pasar resmi tentang PasarProperti yang sama , karena property hampir tidak ada
yang sama . Pasarnya tidak sempurna

 Pengetahuan tentang pasar real estate tidak seperti barang – barang lainnya .

4
 Investasi Properti pada umumnya memerlukan biaya yang besar maka perlu struktur
pembiayaan dari Lembaga keuangan

 Investasi Properti adalah investasi untuk jangka panjang .

 Investasi Properti ( Tanah dan Bangunan ) adalah investasi yang tidak dapat dipisah
pisahkan .

Bila dilihat dari sifat Investornya Properti atau Pelakunya dapat dibagi menjadi :

 Pengembang / Developer adalah investor Properti yang mengharapkan memperoleh

keuntungan dari kegiatan usaha pengembangan Properti

 Pengguna adalah investor yang mengharapkan memperoleh manfaatnya dari kepemilikan

atau penggunaan Properti

 Investor adalah mereka yang akan memperoleh keuntungan atas modal yang ditanamkan
dalam suatu Investasi Properti untuk mendapatkan pendapatan , yang dilakukan dengan
perhitungan yang seksama

 Spekulator adalah Investor / pembeli adalah Investor yang mengharapkan keuntungan dari
spekulasi kenaikan Nilai Properti / modal dalam pembelian investasi property .

Kelebihan Investasi di Bidang Properti

 Pride of ownership

Investor properti selain memiliki motif investasi murni, mereka juga merasakan kebanggaan
akan kepemilikan properti tersebut. Sebagai gambaran yang mudah suatu perusahaan
yang berkembang pesat dan memiliki prestise di pasar tentunya ingin melengkapi prestise
tersebut dengan memiliki gedung kantor yang megah dan sesuai dengan nuansa dan visi
perusahaan tersebut. Sebagai contoh hampir semua BUMN besar, perusahaan
konglomerasi dan perusahaan multinasional memiliki gedung sendiri sebagai kantor pusat.

5
 Personal control

Berdasarkan dengan dasar legalitas kepemilikan atas properti yang memang sangat ketat
dan kuat, tentunya sebagai implikasi daripada kepemilikan tersebut investor sebagai
pemilik memiliki kontrol yang sangat kuat terhadap pengelolaan properti bersangkutan.

 Personal use and occupancy

Terkait dengan pertumbuhan bisnis perusahaan, maka prestise perusahaan tersebut di

mata pasar juga akan meningkat. Selain itu, pertumbuhan bisnis juga akan meningkatkan
akumulasi pertumbuhan kapital atau modal yang dimiliki oleh perusahaan. Biasanya,
sebagai pendukung prestise tersebut dan juga ditunjang oleh kemampuan kapitalnya, maka
perusahaan akan menguasai properti untuk dipergunakan sendiri, seperti sebagai kantor
pusat, fasilitas akomodasi internal, ruang menjamu tamu penting perusahaan, ataupun
penggunaan internal lainnya.

 Security of capital

Properti sebagaimana dalam pandangan investasi merupakan salah satu option atau
portofolio dalam investasi. Berkenaan dengan hal tersebut, akumulasi kapital sebagai
implikasi dari tanbungan dan akumulasi pendapatan memberikan pandangan kepada
pemilik modal untuk mengamankan kapitalnya. Sebagai salah satu option investasi, maka
properti juga menjadi satu sarana untuk mengamankan kapitalnya.

 High operating yield

Properti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan untuk mendapatkan tingkat

pengembalian investasi yang tinggi dari pendapatan operasinya. Hal ini terlihat dari tingkat
pengembalian properti yang relatif lebih tinggi dibandingkan portofolio investais lainnya.

 Leverage

Investasi properti sangat memungkina orang dengan dana yang terbatas mampu untuk
menguasai ataupun mengelola investasi properti yang besar. Hal ini mungkin terjadi oleh
karena adanya pinjaman yang menambah kemampuan permodalan untuk investasi.
Sebagai gambaran iklim investasi properti di Indonesia adalah debt to equity ratio yang bisa
mencapai 70% : 30%.

6
 Tax shelter factor

Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan kebijakan pembayaran pajak yang
lebih rendah. Dengan adanya mekanisme depresiasi dan amortisasi, investasi properti
dapat menurunkan beban pajak dari pendapatan operasinya.

 Capital appreciation

Properti sendiri memiliki ciri .khas yang meningkatkan nilai kapital sebagai implikasi
kenaikan harga tanah. Kenaikan nilai ini memang sebagai implikasi supply demand
mechanism oleh karena tanah memiliki keterbatasan supply sedangkan deman terus
meningkat, sehingga secara relatif harga akan terus meningkat.

Kekurangan Investasi Properti ( Tanah dan Bangunan )

1. Illiquidity

Investasi properti sangat sulit untuk mampu secara cepat dikonversikan dalam bentuk uang
cash. Hal ini terkait dengan nilainya yang besar dan Properti tidak Likuid

2. Time constraints

Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan transaksi ataupun
perpindahan kepemilikan.

3. Depreciation factor

Properti mengalami apa yang dikenal dengan depresiasi (penurunan nilai).

4. Government control

Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai dari kebijakan investasi, peraturan
pembangunan, peraturan peruntukan tanah dan bangunan, perpajakan dan lain-lain.

5. Highly related to market cycle

Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti.

7
Pertimbangan – pertimbangan dalam Keputusan Investasi Properti

 Investor akan menghitung dengan cermat tingkat keuntungan dan tingkat risikonya.

 Keuntungan akan selalu sejalan dengan risiko, semakin tinggi tingkat keuntungan
semakin tinggi pula tingkat risikonya.

 Perlu diungkap resiko secara transparan dan juga alternatif jalan keluarnya, sehingga
investor akan merasa lebih pasti dalam menanamkan investasinya

 Biasanya investor akan melihat risiko usaha dari perdagangan saham di bursa untuk
perusahaan sejenis dimana investasinya akan ditanamkan.

 Investasi Properti merupakan usaha dengan biaya tinggi , sehingga diperlukan pendanaan
melalui pinjaman dari Lembaga Keuangan dengan alasan :

 Mempercepat waktu pengembangan

 Membagi resiko yang tinggi atas Investasi Properti

 Membutuhkan Investasi yang besar

PEDOMAN RINGKAS PENILAIAN PROPERTI UNTUK INVESTASI PROPERTI DENGAN

PEDOMAN YANG KHUSUS UNTUK MENGHASILKAN NILAI KHUSUS

Investasi Properti selalu akan mempertimbangkan Kondisi Highest and Best Use dalam
melakukan Penilaiannya Nilai Khusus akan dapat terjadi bila muncul ada dua properti yang
memiliki atribut khusus yang akan menjadikan Properti itu akan lebih berguna dan bermanfaat
bagi pemiliknya apabila kedua Properti tersebut disatukan . Pembeli akan membuatnya lebih
menarik bila dan hanya bila kedua property digabungkan yang secara tata kota akan lebih
menarik Investor Properti .

Nilai khusus bermakna pada pemanfaatan yang lebih tinggi dengan penggabungan dua Properti
yang keduanya akan lebih bagus bila terjadi penggabungan .

8
Nilai Khusus dapat terjadi dan biasanya muncul karena tercipta oleh Investor Properti yang
mempunyai gambaran – gambaran akan perkembangan Investasi Properti dan kemampuan
Pembeli Properti melakukan pengembangannya . Pembeli tertentu akan timbul atribut tertentu
baik mencakup fisik , fungsi maupun karakteristik ekonomi .

Nilai Khusus akan berbeda dengan Nilai Pasar karena adanya pembeli tertentu yang berminat
membeli , bukan pembeli yang ada dalam Pasar .

Nilai Khusus akan berhubungan dengan Investasi Properti yang akan memanfaat kelebihan dan
kekurangan dari Investasi Properti , bagi pembeli Khusus .

9
 Contoh Analisa Investasi Tanah di Lingkungan Perumahan .

 Coba Perhatikan Gambar Data tanah sebagai berikut :

PERUMAHAN

Luas Tanah 200 m2 Luas Tanah 300 m2

Ditawarkan Rp. 1 milyar Ditawarkan Rp. 1,5 Milyar

20 m

10 m 15 m

B
15 m

A D 20 m
20 m

10 m C GSB

5m

Jalan 10 m

Luas Tanah 300 m2

Ditawarkan Rp. 1,6 Milyar
25 m E

Catatan:

· Peruntukan Perumahan
· KDB = 60%
12 m · KLB = 1,2
· Tinggi Bangunan Maksimal: 2 lantai

10
Perumahan

Pertimbangan
Kavling A Kavling C
Luas yg dapat dimanfaatkan Luas yg dapat dimanfaatkan

GSB 5 meter 10 x 15 5 X 20
2 2
150 m 100 m
2 2
KDB 60% 60% X 200 m 60% X 200 m
2 2
120 m 120 m sama
2 2
KLB 1,2 1,2 X 200 m 1,2 X 200 m
240 m 2 240 m 2 sama
Ketinggian 2 Lantai 2 Lantai

Lantai dasar bangunan 120 m ² 100 m ²

Luas lantai bangunan maksimum 240 m ² 240 m ²
Jumlah lantai 240/120 = 2 lantai 240 / 100 = 2,4 lantai > 2 lantai ( not OK )

Luas bangunan yg dapat

dibangun 240 m ² 200 m ²

Nilai Pasar Rp1,000,000,000 ( 200 / 240 ) x 1.000.000.000

833,333,333
Δ Karena Perencanaan Art / Arsitektur – 33,333,333

Jadi Nilai Pasar tanah C dilihat dari Bentuk Tanah dan Tata kota Rp 833.000.000,- 800,000,000

Apabila tanah B akan dibeli oleh C berapa Nilai Khusus Tanah B

Bila B dibeli oleh C

Maka tanah B & C dapat dibuat 2 kavling yang dapat memenuhi HBU sebagai rumah tinggal

Kavling B & C menjadi 2 kavling dengan ukuran 10 x 25 m ²

250 m ²
GSB 5 meter
KDB 60%
KLB 1.2
Karena GSB tanah dapat dibangun 200 m²
KDB 60% 150 m²
KLB 1.2 300 m²
Maka lantai dasar Bangunan 150 m ² < 200 m ²
Jumlah lantai 2 lantai ≤ 2 lantai ( OK )
Maka kavling tanah bisa memenuhi HBU

Jadi Nilai Pasar Tanah Rp 2,500,000,000

Nilai Pasar Tanah C Rp 800,000,000

Nilai Khusus Tanah B Rp 1,700,000,000

11
TANAH KOMERSIAL

TANAH MILIK A DAN TANAH MILIK B

38 m
Jalan
GSB

GSB

GSB

GSB

20 m
A B

GSB 25 m 15 m
50 m

25 m

25 m

GSB

5m 5m 5m 5m 5m

35 m 25 m

Keterangan:

· KDB : 45%
· KLB : 3,5
· Tinggi Maksimum : 10 Lantai
· Parkir : Diasumsikan dapat dipenuhi/cukup di luar
gedung (parkir out dor) jadi tanpa basement

12
 TANAH MENJADI SATU SINERGI

TANAH B DIBELI OLEH A DENGAN DEMIKIAN DUA BIDANG TANAH A & B BERSENERGI

38 m
Jalan
GSB

GSB

20 m
GSB 50 m
50 m

25 m

GSB
5m

5m 5m

60 m

Keterangan:

· KDB : 45%
· KLB : 3,5
· Tinggi Maksimum : 10 Lantai
· Parkir : Diasumsikan dapat dipenuhi/cukup di luar
gedung (parkir out dor) jadi tanpa basement

BILA A DAN B DINILAI MENGGUNAKAN NILAI PASAR

13
NILAI PASAR TANAH A ( 35 x 50 ) m ²
( NILAI DALAM RIBUAN RUPIAH )
1 2 3 4 5 6 7 8

Pendapatan

Luas effektif lantai 1 368 368 368 368 368 368 368 368
Luas effektif lantai 2 - 10 4,410 4,410 4,410 4,410 4,410 4,410 4,410 4,410

Tarif Sewa 5% 150 150 150 165 165 165 182 182
Service charge 5% 45 47 50 52 55 57 60 63
Tingkat hunian 0% 40% 70% 85% 90% 90% 90% 90%

Penerimaan
Sewa ruang kantor 0 347,949 616,204 813,774 871,980 882,835 959,721 971,689
0 4,175,388 7,394,445 9,765,283 10,463,766 10,594,023 11,516,655 11,660,264

Pendapatan Kotor 0 4,523,337 8,010,649 10,579,057 11,335,746 11,476,858 12,476,377 12,631,953

Biaya Operasional 35% 0 1,583,168 2,803,727 3,702,670 3,967,511 4,016,900 4,366,732 4,421,183

Pendapatan Bersih 0 2,940,169 5,206,922 6,876,387 7,368,235 7,459,958 8,109,645 8,210,769 8,313,155
Terminal Cap Rate 11.17% 74,403,730

Tingkat Diskonto 12.42% 0.8895 0.7912 0.7038 0.6261 0.5569 0.4954 0.4407 0.3920

0 2,326,404 3,664,800 4,305,127 4,103,416 3,695,514 3,573,525 32,382,295

Nilai Pasar Properti 54,051,082

Indikasi Nilai Pasar Bangunan 36,750,000

1.25%
Indikasi Nilai Pasar Tanah 17,301,082

Nilai Pasar Rp 9,886 / m ²

14
NILAI PASAR TANAH B ( 25 x 50 ) m ²
( NILAI DALAM RIBUAN RUPIAH )
1 2 3 4 5 6 7 8

Pendapatan

Luas effektif lantai 1 225 225 225 225 225 225 225 225
Luas effektif lantai 2 - 10 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700 2,700

Tarif Sewa 5% 150 150 150 165 165 165 182 182
Service charge 5% 45 47 50 52 55 57 60 63
Tingkat hunian 0% 40% 70% 85% 90% 90% 90% 90%

Penerimaan
Sewa ruang kantor 0 213,030 377,268 498,229 533,866 540,511 587,584 594,911
0 2,556,360 4,527,212 5,978,745 6,406,387 6,486,137 7,051,013 7,138,937

Pendapatan Kotor 0 2,769,390 4,904,479 6,476,973 6,940,253 7,026,648 7,638,598 7,733,849

Biaya Operasional 35% 0 969,287 1,716,568 2,266,941 2,429,089 2,459,327 2,673,509 2,706,847

Pendapatan Bersih 0 1,800,104 3,187,911 4,210,033 4,511,164 4,567,321 4,965,089 5,027,002 5,089,687
Terminal Cap Rate 11.17% 45,553,304

Tingkat Diskonto 12.42% 0.8895 0.7912 0.7038 0.6261 0.5569 0.4954 0.4407 0.3920

0 1,424,329 2,243,755 2,635,792 2,512,296 2,262,560 2,187,872 19,825,895

Nilai Pasar Properti 33,092,499

Indikasi Nilai Pasar Bangunan 22,500,000

1.25%
Indikasi Nilai Pasar Tanah 10,592,499

Nilai Pasar Rp 8,474 / m ²

15
NILAI SINERGI TANAH A + B ( 60 x 50 ) m ²
( NILAI DALAM RIBUAN RUPIAH )
1 2 3 4 5 6 7 8

Pendapatan

Luas effektif lantai 1 630 630 630 630 630 630 630 630
Luas effektif lantai 2 - 10 7,560 7,560 7,560 7,560 7,560 7,560 7,560 7,560

Tarif Sewa 5% 150 150 150 165 165 165 182 182
Service charge 5% 45 47 50 52 55 57 60 63
Tingkat hunian 0% 40% 70% 85% 90% 90% 90% 90%

Penerimaan
Sewa ruang kantor 0 596,484 1,056,349 1,395,040 1,494,824 1,513,432 1,645,236 1,665,752
0 7,157,808 12,676,192 16,740,485 17,937,884 18,161,183 19,742,838 19,989,024

Pendapatan Kotor 0 7,754,292 13,732,542 18,135,525 19,432,708 19,674,615 21,388,074 21,654,776

Biaya Operasional 35% 0 2,714,002 4,806,390 6,347,434 6,801,448 6,886,115 7,485,826 7,579,172

Pendapatan Bersih 0 5,040,290 8,926,152 11,788,092 12,631,260 12,788,499 13,902,248 14,075,604 14,251,122
Terminal Cap Rate 11.17% 127,549,251

Tingkat Diskonto 12.42% 0.8895 0.7912 0.7038 0.6261 0.5569 0.4954 0.4407 0.3920

0 3,988,121 6,282,515 7,380,218 7,034,428 6,335,168 6,126,042 55,512,506

Nilai Pasar Properti 92,658,997

Indikasi Nilai Pasar Bangunan 63,000,000

1.25%
Indikasi Nilai Pasar Tanah 29,658,997 ( Setelah Sinergi )

Nilai Sinergi Rp 9,886 / m ²

16
NILAI PASAR TANAH A + B ( 60 x 50 ) m ² ( SETELAH PEMBELIAN )
( NILAI DALAM RIBUAN RUPIAH )
1 2 3 4 5 6 7 8

Pendapatan

Luas effektif lantai 1 630 630 630 630 630 630 630 630
Luas effektif lantai 2 - 10 7,560 7,560 7,560 7,560 7,560 7,560 7,560 7,560

Tarif Sewa 5% 150 150 150 165 165 165 182 182
Service charge 5% 45 47 50 52 55 57 60 63
Tingkat hunian 0% 40% 70% 85% 90% 90% 90% 90%

Penerimaan
Sewa ruang kantor 0 596,484 1,056,349 1,395,040 1,494,824 1,513,432 1,645,236 1,665,752
0 7,157,808 12,676,192 16,740,485 17,937,884 18,161,183 19,742,838 19,989,024

Pendapatan Kotor 0 7,754,292 13,732,542 18,135,525 19,432,708 19,674,615 21,388,074 21,654,776

Biaya Operasional 35% 0 2,714,002 4,806,390 6,347,434 6,801,448 6,886,115 7,485,826 7,579,172

Pendapatan Bersih 0 5,040,290 8,926,152 11,788,092 12,631,260 12,788,499 13,902,248 14,075,604 14,251,122
Terminal Cap Rate 11.17% 127,549,251

Tingkat Diskonto 12.42% 0.8895 0.7912 0.7038 0.6261 0.5569 0.4954 0.4407 0.3920

0 3,988,121 6,282,515 7,380,218 7,034,428 6,335,168 6,126,042 55,512,506

Nilai Pasar Properti 92,658,997

Indikasi Nilai Pasar Bangunan 63,000,000

1.25%
Indikasi Nilai Sinergi Tanah 29,658,997

Nilai Pasar (35x50) 17,301,082 9,886 / m ²

Nilai Khusus untuk tanah Seluas 1250 m ² 12,357,915

Nilai Khusus ( 25 x 50 ) 9,886 / m ²

17
 SELESAI
TERIMA KASIH
Disiapkan oleh : Ir Benny Supriyanto , MSc , MAPPI ( Cert )
PB - 1.09.00121

Referensi yang digunakan untuk menyusun materi ini adalah:

1. Standar Penilaian Indonesia Edisi VII – 2018
2. William B Brueggeman, Ph.D. Jeffrey D. Fisher, Ph.D ., 1997 , 10 th ed , Real Estate
Finance and Investments
3. The Appraisal of Real Estate , 14 th Edition , Appraisal Institute , 2013
4. Pengalaman Penulis dalam Praktek Penilaian di Indonesia

18