Investasi Properti

Investasi Properti adalah Investasi dalam bidang tanah dan

bangunan yakni : Gedung Perkantoran , Pusat perbelanjaan ,
Hotel , Apartemen , Pusat Rekreasi , Pembangunan perumahan
dan Properti komersial lainnya .

Yang paling mempengaruhi suatu investasi properti adalah

peraturan pemerintah tentang investasi , hak kepemilikan atas
tanah , peraturan tata kota yang mengatur peruntukan suatu
tanah , peraturan KDB , KLB , dan ketinggian bangunan serta
faktor kondisi ekonomi yang sangat mempengaruhi keputusan
suatu investasi .
❖ Investasi dalam bidang Properti yang paling utama diperhatikan
adalah hubungannya dengan tanah , sesuatu yang bagi siapapun
mempunyai arti yang sangat penting . Dari gambaran diatas dapat
dikatakan investasi dalam bidang Properti memerlukan analisa dan
perhitungan yang cermat karena sifat dari tanah yang memiliki sifat
– sifat dan ciri yang tersendiri.

❖ Investasi dalam bidang Properti tidak hanya dipengaruhi oleh faktor

– faktor permintaan ( demand ) dan penawaran ( supply ) saja .
Tapi juga dipengaruhi oleh kondisi politik yang berjalan .
 Investasi Properti
Investasi dalam bidang Properti ( Tanah & Bangunan ) mempunyai ciri
khusus , tidak sama dengan Investasi / Usaha lainnya seperti Pabrik ,
Pertambangan , Usaha Perbankan , Usaha Asuransi , Pabrik Obat dan
Usaha lainnya .
Usaha dibidang Properti mempunyai ciri yang berbeda dengan usaha
lainnya karena konsep hukum akan sangat berpengaruh pada usaha di
bidang Properti / Real Estate .
Pendapatan / Arus kas yang diharapkan berbeda dengan usaha lainnya ,
seperti usaha Industri / Pabrik , usaha Perbankan dan lainnya yang dalam
usahanya lebih menekankan pada Pendapatan akan usaha tersebut .
Pendapatan / Arus kas yang diharapkan pada usaha Properti / Real estat
adalah :
❖ Usaha Properti / Real Estate mengharapkan mendapatkan
Pendapatan
❖ Usaha Properti mengharapkan Apresiasi
❖ Usaha Properti mengharapkan Added Value / Nilai lebih karena
pengembangan yang dilakukan .
Appresiasi dan Penambahan Nilai / Added Value adalah
sama – sama merupakan Capital Gain , hanya perbedaan
diantara keduanya dilihat dari penyebab kenaikannya .

Appresiasi adalah kenaikan Nilai yang sifatnya Pasif ,

sedangkan Penambahan Nilai / Added Value adalah kenaikan
yang sifatnya aktif .

Sifat jangka panjang dari Investasi dalam bidang Properti

adalah karakteristik yang membedakan dengan Jenis
Investasi lainnya.
 Pengertian Properti
Properti adalah konsep hukum. Pengertian real properti adalah hak
perorangan atau badan hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah
dengan suatu hak atas tanah, misalnya Hak Milik atau Hak Guna
Bangunan berikut bangunan (permanen) yang didirikan di atasnya atau
tanpa bangunan. Pengertian tersebut perlu dibedakan antara
penguasaannya secara fisik atas tanah dan/atau bangunan yang disebut
real estate dan kepemilikannya sebagai konsep hukum (penguasaan
secara yuridis), yaitu yang dilandasi dengan sesuatu hak atas tanah
disebut real property.
❖ Properti lain yang bukan real estate disebut “benda bergerak” atau
personalty dan kepemilikannya disebut personal property. Istilah
properti dapat berarti “real estate” atau “personalty”.
❖ Dalam perkembangan dunia penilaian properti, sesuai IVS 2003
properti dikelompokkan menjadi empat jenis properti (property types)
seperti berikut ini:
❖ real property
❖ personal property
❖ businesses
❖ financial interests
❖ Investasi menyangkut suatu kegiatan yang menempatkan
sejumlah modal (capital) untuk memperoleh manfaat di
masa yang akan datang dalam bebagari bentuk seperti
income flow, capital gain, atau kombinasi keduanya.
❖ Sebagai kegiatan ekonomi Investasi adalah
pendayagunaan sumberdaya yang ada sekarang untuk
memaksimalkan kemungkinan pendapatan di masa yang
akan datang.
❖ Aspek utama dalam investasi :
❖Return
❖Risk
❖ Tujuan utama investasi : memaksimalkan pendapatan dan
meminimalkan resiko
❖ 6 alasan utama atau kriteria dalam investasi
❖Keamanan dan apresiasi modal
❖Keamanan dan apresiasi pendapatan
❖Likuiditas
❖Biaya perolehan dan penjualan
❖Biaya manajemen atau perawatan
❖Implikasi pajak
Investasi Properti berbeda dengan Investasi lainnya

❖ Lokasinya tetap
❖ Memerlukan pengembangan
❖ Memerlukan keahlian
❖ Tidak ada data resmi
❖ Tidak ada pasar resmi
❖ Hanya sedikit ilmu tentang pasar real estate
❖ Perlu pembiayaan
❖ Menyangkut kegiatan jangka panjang
❖ Relatif berupa satu kesatuan yang tidak dapat dipisah-
pisahkan
 Sifat Investor Properti dapat dibagi menjadi :

❖ Pengembang
❖ Akan memperoleh keuntungan dari kegiatan usaha
pengembangan properti
❖ Pengguna
❖ Akan memperoleh manfaat dari kepemilikan atau penggunaan
properti
❖ Investor
❖ Akan memperoleh keuntungan atas modal yang ditanamkan
dalam investasi properti dengan perhitungan yang seksama
❖ Spekulator
❖ Akan memperoleh keuntungan dari spekulasi penempatan
modal dalam investasi properti
 Kelebihan Investasi di bidang Properti

1. Pride of ownership
Investor properti selain memiliki motif investasi murni, mereka juga merasakan
kebanggaan akan kepemilikan properti tersebut. Sebagai gambaran yang mudah
suatu perusahaan yang berkembang pesat dan memiliki prestise di pasar tentunya
ingin melengkapi prestise tersebut dengan memiliki gedung kantor yang megah dan
sesuai dengan nuansa dan visi perusahaan tersebut. Sebagai contoh hampir semua
BUMN besar, perusahaan konglomerasi dan perusahaan multinasional memiliki
gedung sendiri sebagai kantor pusat.

2. Personal control
Berdasarkan dengan dasar legalitas kepemilikan atas properti yang memang sangat
ketat dan kuat, tentunya sebagai implikasi daripada kepemilikan tersebut investor
sebagai pemilik memiliki kontrol yang sangat kuat terhadap pengelolaan properti
bersangkutan.

3. Personal use and occupancy

Terkait dengan pertumbuhan bisnis perusahaan, maka prestise perusahaan tersebut
di mata pasar juga akan meningkat. Selain itu, pertumbuhan bisnis juga akan
meningkatkan akumulasi pertumbuhan kapital atau modal yang dimiliki oleh
perusahaan. Biasanya, sebagai pendukung prestise tersebut dan juga ditunjang oleh
kemampuan kapitalnya, maka perusahaan akan menguasai properti untuk
dipergunakan sendiri, seperti sebagai kantor pusat, fasilitas akomodasi internal,
ruang menjamu tamu penting perusahaan, ataupun penggunaan internal lainnya.
4. Security of capital
Properti sebagaimana dalam pandangan investasi merupakan salah satu
option atau portofolio dalam investasi. Berkenaan dengan hal tersebut,
akumulasi kapital sebagai implikasi dari tanbungan dan akumulasi
pendapatan memberikan pandangan kepada pemilik modal untuk
mengamankan kapitalnya. Sebagai salah satu option investasi, maka
properti juga menjadi satu sarana untuk mengamankan kapitalnya.

5. High operating yield

Properti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan untuk mendapatkan
tingkat pengembalian investasi yang tinggi dari pendapatan operasinya.
Hal ini terlihat dari tingkat pengembalian properti yang relatif lebih tinggi
dibandingkan portofolio investais lainnya.
6. Leverage
Investasi properti sangat memungkinkan orang dengan dana yang
terbatas mampu untuk menguasai ataupun mengelola investasi properti
yang besar. Hal ini mungkin terjadi oleh karena adanya pinjaman yang
menambah kemampuan permodalan untuk investasi. Sebagai gambaran
iklim investasi properti di Indonesia adalah debt to equity ratio yang bisa
mencapai 70% : 30%.

7. Tax shelter factor

Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan kebijakan
pembayaran pajak yang lebih rendah. Dengan adanya mekanisme
depresiasi dan amortisasi, investasi properti dapat menurunkan beban
pajak dari pendapatan operasinya.

8. Capital appreciation
Properti sendiri memiliki cirikhas yang meningkatkan nilai kapital sebagai
implikasi kenaikan harga tanah. Kenaikan nilai ini memang sebagai
implikasi supply demand mechanism oleh karena tanah memiliki
keterbatasan supply sedangkan deman terus meningkat, sehingga secara
relatif harga akan terus meningkat.
 Kekurangan Investasi dibidang Properti
1. Illiquidity
Investasi properti sangat sulit untuk mampu secara cepat dikonversikan
dalam bentuk uang cash. Hal ini terkait dengan nilainya yang besar.
2. Time constraints
Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan transaksi
ataupun perpindahan kepemilikan.
3. Depreciation factor
Properti mengalami apa yang dikenal dengan depresiasi (penurunan
nilai).
4. Government control
Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai dari kebijakan
investasi, peraturan pembangunan, peraturan peruntukan tanah dan
bangunan, perpajakan dan lain-lain.
5. Highly related to market cycle
Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti.
 Pertimbangan dalam Keputusan Investasi Properti
❖ Investor akan menghitung dengan cermat tingkat keuntungan dan
tingkat risikonya.
❖ Keuntungan akan selalu sejalan dengan risiko, semakin tinggi
tingkat keuntungan semakin tinggi pula tingkat risikonya.
❖ Perlu diungkap resiko secara transparan dan juga alternatif jalan
keluarnya, sehingga investor akan merasa lebih pasti dalam
menanamkan investasinya.
❖ Biasanya investor akan melihat risiko usaha dari perdagangan
saham di bursa untuk perusahaan sejenis dimana investasinya
akan ditanamkan.
❖ Investasi Properti merupakan usaha dengan biaya tinggi , sehingga
diperlukan pendanaan melalui hutang dengan alasan :
❖ Mempercepat waktu pengembangan
❖ Membagi resiko yang tinggi atas Investasi Properti
 Pengertian Resiko dalam Investasi Properti dan
Klasifikasi Resiko nya
❖ Resiko dapat berupa :
❖ Kegagalan yang mungkin terjadi karena perubahan kondisi ekonomi,
lingkungan, sosial, politik dan keamanan
❖ Tujuan yang diharapkan tidak sesuai dengan yang ingin dicapai
❖ Kerugian-kerugian yang di luar dugaan semula akibat investasi
❖ Klasifikasi resiko :
❖ Business risk
❖ Liquidity risk
❖ Default risk
❖ Market risk
❖ Interest rate risk
❖ Financial risk
❖ Purchasing power risk
❖ Systematic & unsystematic risk
 Filosofi Resiko Investasi
Filosofi 1: Keuntungan yang maksimum untuk tingkat risiko
tertentu. Pihak-pihak yang bertanggung jawab seharusnya
menganalisis kemampuan dana dalam menghadapi risiko dan
berusaha untuk menemukan investasi yang akan mencapai tingkat
keuntungan tertinggi yang konsisten dengan tingkat risiko.
Filosofi 2: Risiko minimum untuk tingkat keuntungan tertentu.
Pihak-pihak yang bertanggung jawab seharusnya menghitung
keuntungan yang diperoleh yang dibutuhkan oleh dana guna
memenuhi kewajibannya dan kemudian menemukan sekuritas yang
memiliki risiko terendah yang konsisten dengan tingkat keuntungan
tersebut.
Ciri-ciri Khusus dari Investasi Properti

1) Investasi properti menyerap dan mengikat dana yang jumlahnya

cukup besar dan jangka waktu terikatnya dana tersebut diatas 1
tahun. Untuk itu keputusan investasi yang salah dapat merugikan
perusahaan dalam waktu yang relatif lama.
2) Manfaat (benefit) yang akan diperoleh perusahaan baru akan
dinikmati beberapa saat kemudian (bulan atau tahun) setelah
investasi dilakukan. Untuk dapat menghitung cost-benefit ini dapat
digunakan beberapa metode perhitungan, misalnya dengan
discounted cash flow analysis.
3) Resikonya lebih besar dari investasi jangka pendek, karena jumlah
dana yang lebih besar dan jangka waktunya yang lebih panjang.
4) Keputusan investasi proyek yang salah tidak serta merta dapat
direvisi dan akan menimbulkan kerugian yang besar, misalnya
penjualan aset yang jauh dibawah harga belinya.
Pengambilan Keputusan dalam Investasi
Berbagai hal yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan layak tidaknya suatu
investasi :
1) Jenis dan jumlah manfaat yang dapat diperoleh dari suatu investasi pada masa
yang akan datang, misalnya : peningkatan keuntungan, peningkatan efisiensi
operasi bisnis, penurunan harga pokok penjualan produk, peningkatan mutu
produk.
2) Jumlah dana yang diperlukan untuk suatu investasi ditinjau dari kondisi
keuangan perusahaan. Hal ini diperlukan karena jumlah dana yang diperlukan
cukup besar dibandingkan dengan harta yang dimiliki perusahaan.
3) Kemungkinan mendapatkan bantuan keuangan dari dalam perusahaan,
misalnya penerbitan saham baru atau pinjaman pemegang saham. Atau dari
luar perusahaan, misalnya kredit bank dengan biaya dan persyaratan yang
memadai.
4) Adanya kemungkinan menyewa barang modal, misalnya leasing.
5) Berbagai macam konsekwensi yang dihadapi dari suatu investasi yang dipilih,
misalnya tingkat teknologi yang dipergunakan sehingga diperlukan training bagi
tenaga kerjanya. Padat modal atau padat karya sehingga berpengaruh terhadap
besarnya penyerapan tenaga kerja.
 Hubungan Investasi Properti dan Penilaian
❖ Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi
income producing property mencerminkan Nilai Pasar dari
property tersebut
❖ Pendapatan yang akan diperoleh property tersebut akan
didapat pada saat ini dan dimasa akan datang
❖ Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh dimasa
akan datang, hal tersebut berarti mengandung resiko
❖ Memiliki Yield yang akan mengakibatkan adanya capital
appreciation