NILAI SEWA PASAR SEWA DAN NILAI SEWA

Ir Benny Supriyanto
 Nilai Sewa Pasar ( Market Rental Value )

Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value) adalah perkiraan jumlah

uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada
tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan
dan penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa
yang layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati,
dan tanpa paksaan

Nilai Sewa Pasar dapat digunakan sebagai Dasar Nilai Ketika

menilai sewa atau kepentingan yang dihasilkan dari sewa.
Persyaratan sewa yang wajar adalah persyaratan yang
umumnya disetujui di pasar untuk jenis property tertentu pada
tanggal penilaian diantara pelaku pasar.
 Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)

Dalam menghitung Nilai Sewa Pasar, Penilai seharusnya

mempertimbangkan beberapa hal sebagai berikut :

❖ Dalam kaitannya dengan Sewa Pasar yang terkait dengan

kontrak sewa, persyaratan dan kondisi didalam perjanjian
adalah harus sesuai dengan persyaratan yang wajar

❖ Dalam kaitannya dengan Sewa Pasar yang tidak terkait

dengan kontrak sewa, persyaratan dan kondisi yang
diasumsikan adalah persyaratan dan kontrak yang pada
umumnya sesuai dengan pasar untuk jenis property yang
sama pada tanggal Penilaian.
 Nilai Sewa Pasar ( Market Rental Value )

Untuk menentukan opini Nilai Sewa Pasar, bila tidak ada

persyaratan sewa menyewa yang spesifik atau kondisi lainnya
yang relevan dalam suatu penilaian, maka asumsi jangka waktu
sewa dan kondisi penting lainnya, harus sesuai dan dibuat
sesuai kenyataan yang terjadi di Pasar .
 Nilai Sewa ( Rental Value )

❑ Nilai sewa adalah perkiraan jumlah uang yang dapat

diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal
penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan
penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa
yang berlaku antara kedua belah pihak.

❑ Nilai Sewa digunakan Penilai apabila perjanjian/persyaratan

sewa menyewa diketahui atau dijelaskan. Pada Nilai Sewa,
Penilai harus menyatakan persyaratan atau kondisi sewa
menyewa yang nyata sesuai asumsi yang menjadi dasar
perhitungan Nilai Sewa pada tanggal penilaian. Bila sebuah
properti dikuasai atas dasar sewa, Nilai Sewa harus
ditentukan berdasarkan persyaratan sewa-menyewa
tersebut tanpa penyesuaian apapun.
 HAK SEWA ATAS PROPERTI

Hak sewa adalah bagian dari hak atas real properti , yang
berasal dari hubungan kontraktual antara pihak pemilik properti
dengan pihak penyewa , yaitu pihak yang menerima hak non –
permanen untuk menggunakan properti sewa dengan membayar
sewa atau pertimbangan ekonomis bernilai lainnya .

Jenis kepemilikan ini , seperti bentuk kepemilikan lainnya . Suatu

bentuk kepemilikan atas real estate dapat terdiri atas satu hak
atau lebih atas suatu properti . Setiap hak ini akan memiliki Nilai
Pasar apabila hak ini mempunyai kemampuan untuk
dipertukarkan secara bebas dalam pasar .
 Perhitungan sewa barang Milik Negara/Daerah
Optimalisasi Barang Milik Negara / Daerah ( BMN/D ) melalui
pemanfaatan aset produktif terkait dengan :

❖ Peraturan Pemerintah No 27 tahun 2014 tentang Pengelolaan

Barang Milik Negara / Daerah
❖ Peraturan Pemerintah Nomor 28 tahun 2020 tentang
Perubahan Peraturan Pemerintah No 27 tahun 2014 tentang
Pengelolaan Barang Milik Negara / Daerah
❖ Peraturan Menteri Keuangan Nomor (PMK) 115/PMK.06/2020
tantang Pemanfaatan Barang Milik Negara.
❖ Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 2016 tentang
Pengelolaan Aset Desa .
❖ Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 tahun 2016
tentang Pengelolaan Barang Milik Daerah
 Investasi Properti

Investasi Real Properti adalah konsep hukum. Pengertian

real properti adalah hak perorangan atau badan hukum
untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu
hak atas tanah, misalnya Hak Pengelolaan , Hak Guna
Bangunan atau Hak Lainnya berikut bangunan ( permanen
) yang didirikan di atasnya atau tanpa bangunan / sebagai
tanah kosong . Pengertian tersebut perlu dibedakan antara
penguasaannya secara fisik atas tanah dan/atau bangunan
yang disebut real estate dan kepemilikannya sebagai
konsep hukum (penguasaan secara yuridis), yaitu yang
dilandasi dengan sesuatu hak atas tanah disebut real
property.
❖ Properti lain yang bukan real estate disebut “benda bergerak”
atau personalty dan kepemilikannya disebut personal
property. Istilah properti dapat berarti “real estate” dan atau
“personalty”.
❖ Dalam perkembangan Properti di dunia , Properti dapat
dikelompokkan menjadi empat jenis properti yaitu sebagai
berikut ini:
❑ real property
❑ personal property
❑ businesses
❑ financial interests
❖ Investasi menyangkut suatu kegiatan yang menempatkan
sejumlah modal (capital) untuk memperoleh manfaat di masa
yang akan datang dalam berbagai bentuk manfaat seperti
income flow, capital gain, atau kombinasi keduanya.

❖ Sebagai kegiatan ekonomi, Investasi dapat diartikan sebagai

pendayagunaan sumberdaya yang ada sekarang untuk
memaksimalkan kemungkinan pendapatan di masa yang
akan datang
❖ Aspek yang paling utama dalam investasi :

❑ Return
❑ Risk

Maka dalam analisa proyeksi pendapatan di masa yang

akan datang selalu mempertimbangkan resiko dalam
pendayagunaannya

❖ Tujuan utama investasi : memaksimalkan pendapatan dan

meminimalkan resiko
Enam alasan utama bagi pemilik modal untuk berinvestasi
Properti atau sering dipahami sebagai kriteria dalam investasi
adalah :

❖ Keamanan atas modal bagi pemilik modal dan apresiasi

modal yang ditanamkan
❖ Keamanan atas pendapatan yang diharapkan dan harapan
atas apresiasi pendapatan Properti
❖ Properti tidak Likuid maka Likuiditas Properti selalu
dipertimbangkan dalam mengambil keputusan pada Investasi
Properti
❖ Biaya perolehan dan penjualan
❖ Biaya manajemen atau perawatan
❖ Implikasi pajak yang perlu dipertimbangkan .
 Investasi Real Estate

❖ Investasi Real Properti adalah Investasi dalam bidang Tanah

dan Bangunan antara lain Investasi Gedung Perkantoran,
Pusat Perbelanjaan atau Mall , Investasi Hotel, Investasi
Apartemen, Pusat Rekreasi, Pembangunan perumahan dan
Properti komersial lainnya .
 Investasi Real Estate

❖ Yang paling besar mempengaruhi besarnya Investasi

Real Estate adalah ketentuan dan peraturan pemerintah
yang mengatur Perijinan Investasi Real Estate misalnya
Ijin Pembangunan Hotel yang ditetapkan oleh besarnya
pasokkan kamar hotel dan demand hotel disuatu daerah.
Hak kepemilikan atas tanah yang terbagi menjadi hak
kepemilikan tunggal dan partial. Peraturan tata kota yang
mengatur peruntukan atas tanah, peraturan Koefisien
Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, Koefisien
Tapak Basement, Koefisien Dasar Hijau dan Ketinggian
bangunan yang diijinkan serta faktor kondisi ekonomi
yang sangat mempengaruhi keputusan suatu Investasi
Properti.
 Investasi Real Estate

❖ Investasi dalam bidang Real Estate yang paling utama

diperlukan adalah hubungan Investasi dengan sifat –
sifat dari tanah, sesuatu yang bagi siapapun mempunyai
arti yang sangat penting. Dari gambaran diatas maka
Investasi Properti memerlukan Analisa dan perhitungan
yang cermat karena sifat dari tanah yang memiliki sifat
dan ciri tersendiri dibandingkan Properti lainnya.
❖ Investasi dalam bidang Properti tidak hanya dipengaruhi
oleh faktor faktor permintaan (demand) dan pemasaran
(Supply) saja, tapi juga sangat dipengaruhi oleh keadaan
politik yang berjalan pada suatu negara.
Maka Investasi dalam Bidang Properti (Tanah & Bangunan)
pada umumnya mengharapkan :

❖ Investasi Properti selalu mengharapkan Pendapatan /

Income
❖ Kenaikan Nilai Tanah / Appresiasi Nilai Pasar Tanah,
pada umumnya tanah akan naik dari tahun ke tahun.
Kondisi ini dikenal sebagai Capital Gain yang Pasif
❖ Kenaikan Nilai Tanah / Apresiasi Nilai Pasar Tanah,
Tanah bila dikembangkan oleh developer dari tanah
mentah menjadi tanah matang yang ada manfaatnya
maka, kondisi ini dikenal sebagai Capital Gain yang Aktif
Investasi Properti berbeda dengan Investasi aset lainnya,
yang perlu menjadi Pertimbangan Investor dalam
melakukan Analisa Investasi Properti.

❖ Lokasi Properti tetap dan tidak dapat dipindah

tangankan.
❖ Properti memerlukan Pengembangan, tanah dalam
pengembangan sebagai usaha memerlukan
perencanaan pengembangan.
❖ Pengembangan Properti perlu keahlian dalam
melakukan “development property“
❖ Tidak ada data resmi tentang Properti , misalnya jumlah
Ruko, Jumlah Rumah di suatu kota dan lain lainnya.
❖ Tidak ada pasar resmi tentang Pasar Properti yang
sama, karena property hampir tidak ada yang sama.
Pasarnya tidak sempurna
❖ Pengetahuan tentang pasar real estate tidak seperti
barang – barang lainnya.
❖ Investasi Properti pada umumnya memerlukan biaya
yang besar maka perlu struktur pembiayaan dari
Lembaga keuangan.
❖ Investasi Properti adalah investasi untuk jangka panjang.
❖ Investasi Properti (Tanah dan Bangunan) adalah
investasi yang tidak dapat dipisah pisahkan.
Bila dilihat dari sifat Investornya Properti atau Pelakunya
dapat dibagi menjadi :
❖ Pengembang adalah investor Properti yang mengharapkan
memperoleh keuntungan dari kegiatan usaha pengembangan
Properti
❖ Pengguna adalah investor yang mengharapkan memperoleh
manfaatnya dari kepemilikan atau penggunaan Properti
❖ Investor adalah mereka yang akan memperoleh keuntungan
atas modal yang ditanamkan dalam suatu Investasi Properti
untuk mendapatkan pendapatan, yang dilakukan dengan
perhitungan yang seksama
❖ Spekulator adalah Investor / pembeli adalah Investor yang
mengharapkan keuntungan dari spekulasi kenaikan Nilai
Properti / modal dalam investasi property .
Kelebihan Investasi di Bidang Properti :

❖ Pride of ownership
Investor properti selain memiliki motif investasi murni,
mereka juga merasakan kebanggaan akan kepemilikan
properti tersebut. Sebagai gambaran yang mudah suatu
perusahaan yang berkembang pesat dan memiliki
prestise di pasar tentunya ingin melengkapi prestise
tersebut dengan memiliki gedung kantor yang megah
dan sesuai dengan nuansa dan visi perusahaan
tersebut. Sebagai contoh hampir semua BUMN besar,
perusahaan konglomerasi dan perusahaan
multinasional memiliki gedung sendiri sebagai kantor
pusat.
❖ Personal control
Berdasarkan dengan dasar legalitas kepemilikan atas properti yang
memang sangat ketat dan kuat, tentunya sebagai implikasi
daripada kepemilikan tersebut investor sebagai pemilik memiliki
kontrol yang sangat kuat terhadap pengelolaan properti
bersangkutan.
❖ Personal use and occupancy
Terkait dengan pertumbuhan bisnis perusahaan, maka prestise
perusahaan tersebut di mata pasar juga akan meningkat. Selain
itu, pertumbuhan bisnis juga akan meningkatkan akumulasi
pertumbuhan kapital atau modal yang dimiliki oleh perusahaan.
Biasanya, sebagai pendukung prestise tersebut dan juga ditunjang
oleh kemampuan kapitalnya, maka perusahaan akan menguasai
properti untuk dipergunakan sendiri, seperti sebagai kantor pusat,
fasilitas akomodasi internal, ruang menjamu tamu penting
perusahaan, ataupun penggunaan internal lainnya.
❖ Security of capital
Properti sebagaimana dalam pandangan investasi
merupakan salah satu option atau portofolio dalam investasi.
Berkenaan dengan hal tersebut, akumulasi kapital sebagai
implikasi dari tanbungan dan akumulasi pendapatan
memberikan pandangan kepada pemilik modal untuk
mengamankan kapitalnya. Sebagai salah satu option
investasi, maka properti juga menjadi satu sarana untuk
mengamankan kapitalnya.
❖ High operating yield
Properti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan untuk
mendapatkan tingkat pengembalian investasi yang tinggi dari
pendapatan operasinya. Hal ini terlihat dari tingkat
pengembalian properti yang relatif lebih tinggi dibandingkan
portofolio investais lainnya.
❖ Leverage
Investasi properti sangat memungkinkan orang dengan
dana yang terbatas mampu untuk menguasai ataupun
mengelola investasi properti yang besar. Hal ini mungkin
terjadi oleh karena adanya pinjaman yang menambah
kemampuan permodalan untuk investasi. Sebagai
gambaran iklim investasi properti di Indonesia adalah debt
to equity ratio yang bisa mencapai 70% : 30%.

❖ Tax shelter factor

Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan
kebijakan pembayaran pajak yang lebih rendah. Dengan
adanya mekanisme depresiasi dan amortisasi, investasi
properti dapat menurunkan beban pajak dari pendapatan
operasinya.
❖ Capital appreciation
Properti sendiri memiliki ciri. Khas yang meningkatkan
nilai kapital sebagai implikasi kenaikan harga tanah.
Kenaikan nilai ini memang sebagai implikasi supply
demand mechanism oleh karena tanah memiliki
keterbatasan supply sedangkan deman terus
meningkat, sehingga secara relatif harga akan terus
meningkat.
 Kekurangan Investasi Properti
(Tanah dan Bangunan)

1. Illiquidity
Investasi properti sangat sulit untuk mampu secara cepat
dikonversikan dalam bentuk uang cash. Hal ini terkait dengan
nilainya yang besar.
2. Time constraints
Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan
transaksi ataupun perpindahan kepemilikan
3. Depreciation factor
Properti mengalami apa yang dikenal dengan depresiasi
(penurunan nilai).
4. Government control
Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai dari
kebijakan investasi, peraturan pembangunan, peraturan
peruntukan tanah dan bangunan, perpajakan dan lain-lain.
5. Highly related to market cycle
Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti.
 Pertimbangan – pertimbangan dalam Keputusan
Investasi Properti
❖ Investor akan menghitung dengan cermat tingkat keuntungan
dan tingkat risikonya.
❑ Keuntungan akan selalu sejalan dengan risiko, semakin
tinggi tingkat keuntungan semakin tinggi pula tingkat
risikonya.
❖ Perlu diungkap resiko secara transparan dan juga alternatif
jalan keluarnya, sehingga investor akan merasa lebih pasti
dalam menanamkan investasinya.
❖ Biasanya investor akan melihat risiko usaha dari perdagangan
saham di bursa untuk perusahaan sejenis dimana
investasinya akan ditanamkan.
 Pertimbangan – pertimbangan dalam Keputusan
Investasi Properti

❖ Investasi Properti merupakan usaha dengan biaya tinggi,

sehingga diperlukan pendanaan melalui pinjaman dari
Lembaga Keuangan dengan alasan :
❑ Mempercepat waktu pengembangan
❑ Membagi resiko yang tinggi atas Investasi Properti kepada
Lembaga Keuangan
❑ Membutuhkan Investasi yang besar.
❑ Memerlukan waktu pengembalian Investasi yang relative
cukup lama.
 Investasi Personal Properti

❖ Investasi Personal Properti akan berbeda dengan Investasi

Real Properti , maka dalam melakukan perhitungan dan
penentuan Nilai Pasar Sewa dan Nilai Sewa nya akan
berbeda . Perlu dipelajari sifat dan karakteristik dari Personal
Properti tersebut , karena semua sifat dan karakteristik dari
masing masing jenis Personal Properti berbeda .

❖ Sifat dan Karakteristik dari masing masing Personal Properti

akan mentukan pendekatan dan perhitungan yang berbeda .
 Jadi dalam Prakteknya Investasi Properti :

❖ Investasi Properti adalah Pembelian properti real estate yang

ditujukan untuk mendapatkan Return of Investment ( ROI )
baik itu melalui hasil sewa , hasil penjualan kembali atau
ditujukan untuk mendapatkan Return of Investment ( ROI )
dari gabungan hasil sewa dan penjual kembali pada saat
akhir investasi ( dikenal sebagai Nilai Terminal / Reversion )
❖ Menimbang / memperhitungkan kelebihan dan kekurangan
dalam melakukan Investasi Properti .
❖ Perhitungan Nilai Pasar Sewa dan Nilai Sewa dilakukan
dengan Metode Investasi dengan memperhatikan sifat – sifat
dari Properti dan Return of Investment ( ROI ) yang menjadi
rujukan Investasi pada suatu Lokasi , karena Properti
mempunyai sifat – sifat yang spesifik seperti dibahas dalam
teori Investasi Properti diatas .
 SIFAT-SIFAT UMUM DARI INVESTASI DALAM
BIDANG PROPERTI
Dasar Pemikiran dalam menyewakan aset / tanah adalah
besarnya Investasi yang di lakukan seorang Investor
Dengan demikian seorang Investor juga akan
mempertimbangkan besarnya tingkat balikan yang dapat
diperoleh atas Investasinya . Dengan demikian seorang
Investor akan melakukan Investasi dengan harapan akan
dapat memperoleh keuntungan / pendapatan .
Keuntungan / pendapatan yang dapat diraih pada Investasi
Properti dapat digolongkan menjadi 3 (tiga) bagian sebagai
berikut :
❑ Income ( Pendapatan )
❑ Appreciation ( Kenaikan Nilai )
❑ Added Value ( Penambahan Nilai )
 PERHITUNGAN NILAI SEWA PASAR
Dari definisi diatas dan sifat-sifat investasi Properti maka
dalam perhitungan Nilai Pasar Sewa, semua perhitungan
didasarkan pada kondisi Pasar dari Properti yang akan
disewakan .
Sesuai dengan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian maka
sumber data masukan penilaian harus mencerminkan
kondisi Pasar .
Bila Penilai menentukan Nilai Sewa Pasar maka
menggunakan data masukan yang berasal dari pasar .
Dalam menentukan Nilai Sewa Pasar maka Penilai dapat
menentukan metode penilaian yang tepat dan paling
relevan , yang berkaitan dengan data pasar yang tersedia
yang dapat dikumpulkan oleh Penilai . Maka dengan
pendekatan dan metode yang digunakan akan
menghasilkan Nilai Sewa Pasar
 PERHITUNGAN NILAI SEWA

Dari definisi diatas dan sifat-sifat investasi Properti maka

dalam perhitungan Nilai Sewa sesuai dengan Definisi Nilai
Sewa dalam Standar Penilaian Indonesia, maka semua
perhitungan didasarkan pada kondisi sewa menyewa yang
factual atau asumsi sewa-menyewa yang menjadi dasar
penentuan Nilai Sewa. Bila sebuah Properti telah dikuasai atas
dasar sewa atau disewakan maka Nilai Sewa harus ditentukan
berdasarkan persyaratan sewa menyewa tersebut tanpa
penyesuaian apapun , perhitungan Nilai Sewa berdasarkan
syarat dan ketentuan yang telah / ditentukan
berdasarkan aturan atau ketentuan lain yang diputuskan
antara penyewa dan pesewa .
 Bentuk Tanah
❑ Bentuk Tanah akan mempengaruhi Nilai Pasar Tanah :
.
1 . Bentuk tanah akan mempengaruhi manfaat bidang tanah
tersebut
2 . Bentuk beraturan dan bentuk tanah yang tidak beraturan
dengan luas tanah yang sama akan berbeda manfaatnya
atau berbeda dalam Luas bangunan yang dapat
dibangun diatas tanah tersebut
3 . Semakin luas bangunan diatas tanah tersebut yang
dapat dibangun berarti semakin besar manfaatnya tanah
tersebut
4 . Semakin besar manfaatnya semakin besar Nilai Pasar
tanah tersebut
 Nilai Pasar Tanah
❑ Beberapa Faktor yang paling mempengaruhi Nilai Pasar
Tanah .
❖ Bukti kepemilikan atas tanah yang berupa sertifikat .
❖ Bentuk tanah yang akan mempengaruhi manfaat atas tanah
yang dinilai
❖ Ukuran tanah antara lebar tanah yang menghadap Jalan dan
panjang tanah kebagian belakang tanah .
❖ Ketentuan tata kota yang mengikat pemanfaatan dari tanah
yang dinilai .
❖ Peruntukan yang berlaku dari tanah tersebut , apakah
peruntukan komersial atau perumahan
❖ Letak tanah yaitu apakah kavling interior , kavling sudut
maupun kavling tusuk sate .
 Ketentuan Tata Kota
❑ Ketentuan Tata Kota akan mempengaruhi Nilai Pasar
Tanah : .
1. GSB ( Garis Sempadan Bangunan )
2. KDB ( Koefisien Dasar Bangunan )
3. KLB ( Koefisien Lantai Bangunan )
4. KDH ( Koefisien Dasar Bangunan )
5. KTB ( Koefisien Tapak Basement )
6. Tinggi Bangunan Maksimum
7. Jumlah Parkir yang disyaratkan tergantung Tipologi
Bangunannya .
8 . Ketentuan tata kota lainnya yang mempengaruhi Nilai
Pasar
 Teknik Penilaian
❑ Sesuai dengan standar Penilaian Indonesia untuk Penilaian Aset
dapat dilakukan dengan menerapkan 3 ( tiga ) Pendekatan yaitu
❖ Pendekatan Pasar .
❖ Pendekatan Pendapatan
❖ Pendekatan Biaya
❑ Sesuai dengan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian ( KPUP )
dinyatakan bahwa :
❖ Bila Pendekatan Pasar digunakan maka harus digunakan
data masukan yang berasal dari pasar
❖ Bila Pendekatan Pendapatan digunakan maka harus
diterapkan data masukan dan asumsi yang digunakan oleh
pelaku pasar .
❖ Bila Pendekatan Biaya maka biaya dari suatu aset yang
kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai harus
dianalisis berdasarkan pasar .
METODE INVESTASI
PBT1 PBT2 PBT3 PBTn - 3 PBTn - 2 PBTn – 1 PBTn

1 2 3 n-3 n–2 n–1 n tahun

Modal /
Investasi

1
( 1+i )1

1
( 1+i )2

1
( 1+i )3

1
( 1+i )n-3

1
( 1+i )n-2

1
( 1+i )n-1

1
( 1+i )n

n PBT
Nilai Sekarang = ∑
n-1
( 1 + I )n
38
 METODE INVESTASI / PENDEKATAN
PENDAPATAN
Arus kas bersih tahunan yang didiskonto ke Nilai Kini
adalah Nilai Pasar Properti :
n PBTn
Nilai Pasar = ∑
n-1
( 1 + i )n

PBT1 PBT2 PBT3 PBT4 PBTn-1 PBTn

ai Pasar = + + + + ……. + +
2 3 4 n-1 n
(1 + i) (1 + i) (1 + i) (1 + i) (1 + i) (1 + i)

PBT = Nilai Pasar Sewa / Arus Kas Properti

39
 Langkah – langkah dalam melakukan penentuan Nilai
Pasar Sewa dan Nilai Sewa

Langkah – Langkah Perhitungan Nilai Pasar Sewa dan Nilai Sewa :

❖ Hitung Nilai Pasar Properti dengan Pendekatan dan Metode

yang sesuai dengan kondisi data pasar yang tersedia
❖ Hitung besarnya tingkat diskonto yang sesuai dengan data
pasar dengan metode yang sesuai , dengan memperhatikan
teori Investasi Properti .
❖ Cari dan Tentukan variabel – variabel lainnya yang diperlukan
dalam perhitungan Nilai Pasar Sewa dan Nilai Sewa dengan
menggunakan metode Investasi .
❖ Siapkan arus kas yang akan digunakan untuk menghitung
besarnya Nilai Sewa Pasar atau Nilai Sewa sesuai dengan
variabel spesifik dimana Properti terletak .
 Contoh Analisa Investasi Properti Ruko sebagai
Pertimbangan dalam menentukan nilai sewa Ruko
Apa yang menjadi pertimbangan seseorang melakukan
Investasi Ruko ?
❖ Investasi Ruko berbeda dengan Investasi rumah atau
apartemen . Perlu Investor mengerti dan paham apa yang
menjadi perbedaannya sebelum seseorang memutuskan
untuk Investasi Ruko
❖ Investor Ruko perlu memahami kekhususan Investasi Ruko ,
sehingga Investor dapat dengan tepat memahami Harga
Ruko dan Nilai Sewa Ruko yang sesuai , dan memperoleh
keuntungan atas Investasinya .
❖ Ruko / Rukan dan sejenisnya pada prinsipnya adalah Properti
( Tanah & Bangunan ) yang dapat digunakan sebagai rumah
tinggal dan membuka usaha. Banyak orang yang
memanfaatkan ruko sebagai usaha rumahan dan kantor.
Bila ditinjau dari Investasi Ruko keuntungan Investor membeli
Ruko adalah :
❖ Penyewa menyewa / mengontrak ruko cenderung melakukan
usaha dan investasi untuk jangka panjang. Biasanya
minimum 2 tahun . Penyewa biasanya mempunyai
pertimbangan untuk melakukan usaha. Biasanya penyewa
memiliki pertimbangan usahanya sampai kembali modalnya
atau usahanya mendapatkan keuntungan. Rata rata di
Indonesia usahanya diharapkan akan mulai kembali modal
untuk jangka waktu minimum 2 tahun.

❖ Penyewa biasanya akan menyewa minimum 2 tahun, agar

dapat mendapatkan harga sewa yang kompetitif .
Kekurangan Investasi Properti Ruko :

❖ Penyewa menyewa / mengontrak ruko cenderung melakukan

usaha dan investasi untuk jangka panjang. Biasanya
minimum 2 tahun . Penyewa biasanya mempunyai
pertimbangan untuk melakukan usaha. Biasanya penyewa
memiliki pertimbangan usahanya sampai kembali modalnya
atau usahanya mendapatkan keuntungan. Rata rata di
Indonesia usahanya diharapkan akan mulai kembali modal
untuk jangka waktu minimum 2 tahun .
❖ Penyewa biasanya akan menyewa minimum 2 tahun, agar
dapat mendapatkan harga sewa yang kompetitif .
Beberapa hal yang perlu diperhatikan bila Investor melakukan
Investasi properti ruko :

❖ Lokasi Ruko , lokasi Ruko yang terletak pada pusat

keramaian atau di daerah tertentu dengan kondisi
perekonomian yang ramai .
❖ Lokasi Ruko , terletak pada jalan yang lebih lebar yang akan
mempunyai Nilai Pasar yang lebih tinggi dibandingkan
dengan yang terletak pada jalan yang lebih sempit .
❖ Dalam menentukan Nilai Pasar ruko , tentukan Nilai Pasar
ruko yang sesuai dengan kondisi Pasar Ruko .
❖ Pembelian Ruko yang menjadi ciri Investor pemula ialah akan
menggunakan KPR sebagai sarana pembayaran .
❖ Harga sewa Ruko / Rukan disekitar Ruko yang akan dibeli ,
perlu dijadikan dasar rencana pembayaran pembelian ruko ,
yaitu pendapatan atas Ruko yang sesuai dengan Investasi .
❖ ROI dan BEP Investasi Ruko harus dijadikan dasar
pertimbangan Nilai Pasar
❖ Gross Income Multiplier perlu juga dijadikan Pertimbangan
dalam menentukan Opini Nilai Pasar dan Besarnya Nilai
Sewa Pasar .
Contoh Perhitungan

46
Data Pasar

Nilai Pasar Ruko Rp 2,400,000,000

Kenaikan Harga Jual Ruko 4%
Nilai Pasar Ruko Tahun ke 6 Rp 2,919,966,966
Ruko Dikontrakkan Rp 130,000,000
GIM 18.46

0 1 2 3 4 5 6

Harga Pasar Kontrak 130,000,000 6% 130,000,000 137,800,000 146,068,000 154,832,080 164,122,005 2,919,966,966

Tingkat Diskonto 12.53% 1.0000 0.8887 0.7897 0.7018 0.6237

130,000,000 122,459,273 115,355,950 108,664,660 102,361,502 1,821,158,616

2,400,000,000

Nilai Pasar Ruko ( Investasi Properti ) 2,400,000,000

Σ Nilai Kini Arus Kas - Investasi Properti ≈ 0

GIM 18.46

Tingkat Kapitalisasi Properti 5.42%

47
Obyek Properti yang Direncanakan Untuk Disewakan

Lebar Jalan didepan Ruko Rp 10 meter

Nilai Pasar Ruko 2,000,000,000 ( Opini Penilai )
Kenaikan Harga Jual Ruko Rp 4%
Nilai Pasar Ruko Tahun ke 6 Rp 2,433,305,805

0 1 2 3 4 5 6

Harga Pasar Kontrak 108,333,333 6% 108,333,333 114,833,333 121,723,333 129,026,733 136,768,337 2,433,305,805

Tingkat Diskonto 12.53% 1.0000 0.8887 0.7897 0.7018 0.6237

108,333,333 102,049,394 96,129,958 90,553,883 85,301,251 1,517,632,180

2,000,000,000

Nilai Pasar Ruko 2,000,000,000

Σ Nilai Kini Arus Kas - Investasi Properti ≈ 0

Jadi Nilai Pasar Sewa Rp 108,333,333

Nilai Pasar Sewa ( Dibulatkan ) Rp 109,000,000

Cek GIM 18.46 ( Sesuai Data Pasar )

48
Obyek Properti yang Direncanakan Untuk Disewakan

Lebar Jalan didepan Ruko Rp 14 meter

Nilai Pasar Ruko 3,500,000,000 ( Opini Penilai )
Kenaikan Harga Jual Ruko Rp 4%
Nilai Pasar Ruko Tahun ke 6 Rp 4,258,285,158

0 1 2 3 4 5 6

Harga Pasar Kontrak 189,583,333 6% 189,583,333 200,958,333 213,015,833 225,796,783 239,344,590 4,258,285,158

Tingkat Diskonto 12.53% 1.0000 0.8887 0.7897 0.7018 0.6237

189,583,333 178,586,440 168,227,427 158,469,295 149,277,190 2,655,856,315

3,500,000,000

Nilai Pasar Ruko 3,500,000,000

Σ Nilai Kini Arus Kas - Investasi Properti ≈ 0

Jadi Nilai Pasar Sewa Rp 189,583,333

Nilai Pasar Sewa ( Dibulatkan ) Rp 190,000,000

Cek GIM 18.46 ( Sesuai Data Pasar )

Initial Cap Rate 5.42%

49
Metode Kapitalisasi Pendapatan

Ruko Bekas Berumur 10 Tahun

Lebar jalan didepan 14 meter

Biaya Membangun Rp 800,000,000

Depresiasi 25% Rp 200,000,000
Indikasi Nilai Pasar Bangunan Rp 600,000,000

Tingkat Kapitalisasi Properti 5.42%

Nilai Pasar Properti Rp 3,500,000,000
Indikasi Nilai Pasar Bangunan Rp 600,000,000
Indikasi Nilai Pasar Tanah Rp 2,900,000,000

Tingkat Kapitalisasi Tanah 5% 145,000,000

Tingkat Kapitalisasi Bangunan 7.43% 44,583,333

189,583,333

50
PERHITUNGAN NILAI PASAR SEWA RUMAH
TINGGAL
PERHITUNGAN NILAI SEWA DENGAN ROYALTY : 10 % .
( Bayar tiap tahun dan Tanpa pengikatan perjanjian )

NILAI SEWA

Luas Tanah 160,000 m ²

Kenaikan Nilai Pasar tanah per tahun 2%

Data Harga Jual Tanah ( Pasar ) Rp 350,000 / m ²

Discount rate 11.20%

Nilai Pasar Tanah ( Nilai Pasar ) 56,000,000,000

Tarif Sewa / Nilai Sewa 3,338,336,799

Tahun ke 0 1 2 3 4 5 6
Proyeksi Arus Kas TH 1 TH 2 TH 3 TH 4 TH 5 TH 6

Luas Tanah
Tarif Sewa 2% 3,338,336,799 3,405,103,535 3,473,205,606 3,542,669,718 3,613,523,112 3,685,793,574
Kontribusi Tetap ( Royalty ) 10% 333,833,680 340,510,354 347,320,561 354,266,972 361,352,311 368,579,357
Arus Kas Bagi Pemilik Tanah 3,672,170,479 3,745,613,889 3,820,526,166 3,896,936,690 3,974,875,423 4,054,372,932

Terminal Value 61,828,524,979

Discount Rate 11.20% 11.20% 11.20% 11.20% 11.20% 11.20%
Discount Faktor 1.00000 0.89928 0.80871 0.72725 0.65400
Nilai Kini 3,672,170,479 3,368,357,813 3,089,680,728 2,834,059,661 2,599,587,099 40,436,144,220

Nilai Kini dari Arus Kas Tanah 56,000,000,000

Nilai Pasar Tanah 56,000,000,000

Σ Arus Kas - Investasi Tanah ≈ 0

GIM 15

52
PERHITUNGAN NILAI SEWA DENGAN ROYALTY : 10 % .
( Bayar tiap tahun dan dibuat pengikatan perjanjian notaris )

NILAI SEWA

Luas Tanah 160,000 m ²

Kenaikan Nilai Pasar tanah per tahun 2%

Data Harga Jual Tanah ( Pasar ) Rp 350,000 / m ²

Discount rate 7.50%

Nilai Pasar Tanah ( Nilai Pasar ) 56,000,000,000

Tarif Sewa / Nilai Sewa 1,954,125,263

Tahun ke 0 1 2 3 4 5 6
Proyeksi Arus Kas TH 1 TH 2 TH 3 TH 4 TH 5 TH 6

Luas Tanah
Tarif Sewa 2% 1,954,125,263 1,993,207,769 2,033,071,924 2,073,733,363 2,115,208,030 2,157,512,190
Kontribusi Tetap ( Royalty ) 10% 195,412,526 199,320,777 203,307,192 207,373,336 211,520,803 215,751,219
Arus Kas Bagi Pemilik Tanah 2,149,537,790 2,192,528,546 2,236,379,116 2,281,106,699 2,326,728,833 2,373,263,409

Terminal Value 61,828,524,979

Discount Rate 7.50% 7.50% 7.50% 7.50% 7.50% 7.50%
Discount Faktor 1.00000 0.93023 0.86533 0.80496 0.74880
Nilai Kini 2,149,537,790 2,039,561,438 1,935,211,783 1,836,200,947 1,742,255,783 46,297,232,260

Nilai Kini dari Arus Kas Tanah 56,000,000,000

Nilai Pasar Tanah 56,000,000,000

Σ Arus Kas - Investasi Tanah ≈ 0

GIM 26

53
PERHITUNGAN NILAI SEWA DENGAN ROYALTY : 10 % .
( Bayar saat ini , yaitu saat dibuat pengikatan perjanjian sewa didepan notaris )

NILAI SEWA

Luas Tanah 160,000 m ²

Kenaikan Nilai Pasar tanah per tahun 2%

Data Harga Jual Tanah ( Pasar ) Rp 350,000 / m ²

Discount rate 5.50%

Nilai Pasar Tanah ( Nilai Pasar ) 56,000,000,000

Tarif Sewa / Nilai Sewa 1,183,408,814

Tahun ke 0 1 2 3 4 5 6
Proyeksi Arus Kas TH 1 TH 2 TH 3 TH 4 TH 5 TH 6

Luas Tanah
Tarif Sewa 2% 1,183,408,814 1,207,076,990 1,231,218,530 1,255,842,901 1,280,959,759 1,306,578,954
Kontribusi Tetap ( Royalty ) 10% 118,340,881 120,707,699 123,121,853 125,584,290 128,095,976 130,657,895
Arus Kas Bagi Pemilik Tanah 1,301,749,695 1,327,784,689 1,354,340,383 1,381,427,191 1,409,055,734 1,437,236,849

Terminal Value 61,828,524,979

Discount Rate 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50% 5.50%
Discount Faktor 1.00000 0.94787 0.89845 0.85161 0.80722
Nilai Kini 1,301,749,695 1,258,563,686 1,216,810,389 1,176,442,272 1,137,413,381 49,909,020,577

Nilai Kini dari Arus Kas Tanah 56,000,000,000

Nilai Pasar Tanah 56,000,000,000

Σ Arus Kas - Investasi Tanah ≈ 0

GIM 43

54
| 55