DASAR NILAI SELAIN

NILAI PASAR (SPI 102)

1
1. Pendahuluan
Untuk menghindari terjadinya kesalahpahaman dan/atau kerancuan di
antara Penilai dan Pengguna jasa penilaian sehubungan dengan
penggunaan dan penerapan Dasar Nilai selain Nilai Pasar, Penilai yang
bertanggung jawab untuk menerapkan SPI ini, harus memastikan bahwa
dasar-dasar yang tepat telah dipilih dengan menggunakan semua cara
yang wajar untuk meningkatkan pemahaman para pengguna penilaian,
dan menghindari keadaan yang dapat menyesatkan masyarakat, serta
menyatakan estimasi yang didukung di dalam laporan secara obyektif
2. Ruang Lingkup
SPI ini mengemukakan dan menjelaskan Dasar Nilai selain Nilai Pasar
untuk penilaian aset dan/atau liabilitas
3. Definisi
3.1 Nilai Asuransi (Insurable Value)
Nilai Asuransi adalah nilai aset sebagaimana yang diatur berdasar-
kan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis
asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci
2
 Nilai Asuransi dapat berupa Nilai Pembangunan Kembali (lihat SPI
102-3.1) atau nilai dalam kondisi apa adanya (Indemnity Value)
3.2 Nilai dalam Penggunaan (Value in Use)
Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu
aset bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu
dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam
Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh aset tertentu pada
badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan tertinggi dan
terbaik dari aset tersebut, atau jumlah uang yang dapat diperoleh
atas penjualannya
Definisi akuntansi dari Nilai dalam Penggunaan adalah nilai kini dari
estimasi aliran kas yang diharapkan untuk didapat dari penggunaan
berkelanjutan atas suatu aset dan dari penjualannya di akhir umur
penggunaannya
3.3 Nilai Investasi (Investment Value)
a) Nilai Investasi adalah nilai dari aset bagi pemilik atau calon pemilik
untuk investasi individu atau tujuan operasional
3
 b) Nilai ini merupakan Dasar Nilai yang spesifik dari entitas.
Meskipun nilai dari suatu aset bagi pemilik mungkin sama dengan
jumlah yang dapat direalisasikan dari penjualan kepada pihak lain,
Dasar Nilai ini mencerminkan manfaat yang diterima oleh entitas
yang mempunyai aset; dalam hal ini tidak selalu melibatkan
pertukaran hipotetis. Nilai Investasi mencerminkan keadaan dan
tujuan keuangan dari entitas yang dinilai. Hal ini sering digunakan
untuk mengukur kinerja investasi
3.4 Nilai Khusus (Special Value)
a) Nilai Khusus adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut
tertentu dari aset yang hanya berlaku bagi pembeli khusus dan
bukan pasar secara keseluruhan
b) Pembeli Khusus adalah pembeli tertentu atas suatu aset
tertentu di mana baginya aset memiliki nilai khusus, karena adanya
manfaat yang timbul atas kepemilikannya, dan tidak tersedia bagi
pembeli lain di pasar
Jika Penilai memberikan opini Nilai Khusus, maka harus
dilaporkan dan dibedakan dengan jelas dari Nilai Pasar
4
3.5 Nilai Likuidasi (Liquidation Value)
a) Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin direalisasikan
saat sebuah atau sekelompok aset dialihkan secara satu per satu
(piecemeal basis)
Dasar Nilai tersebut digunakan dalam konteksi penilaian untuk
kepentingan likuidasi perusahaan
b) Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari
penjualan suatu aset dalam jangka waktu relative pendek untuk dapat
memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada
beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak
berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui
situasi yang tidak menguntungkan penjual
Definisi tersebut berlaku untuk penilaian aset tetap yang umumnya
berlaku dalam konteks jaminan pembiayaan dan lelang aset
Penilai harus menyatakan Dasar Nilai ini sebagai indikasi Nilai Likuidasi.
Dasar Nilai ini seharusnya hanya dapat diberikan dalam hal terjadinya
kredit macet atau gagal bayar pembiayaan
5
 c) Indikasi Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali
(Liquidation Value in Place in Use) adalah perkiraan jumlah uang
yang diperhitungkan akan dapat diperoleh dari suatu transaksi
jual beli properti/fasilitas yang berhenti, dalam waktu yang
terbatas ketika penjual terpaksa untuk menjual dan sebaliknya
pembeli tidak terpaksa untuk membeli, dengan asumsi seluruh
aset/fasilitas akan dijual secara utuh untuk diteruskan kembali
sesuai dengan penggunaannya
3.6 Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the
Existing Use)
Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada adalah Nilai Pasar dari
suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada,
dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka
untuk penggunaan yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan
definisi Nilai Pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan
yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari
aset tersebut
6
3.7 Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value)
Nilai Pembangunan Kembali adalah biaya yang diperlukan untuk meng-
gantikan, memperbaiki, atau membangun kembali aset ke kondisi yang secara
substansial sama dengan, tetapi tidak lebih baik atau lebih ekstensif dari
kondisi baru
Nilai ini biasanya digunakan untuk kepentingan asuransi
3.8 Nilai Penggantian Wajar
Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang
didasarkan pada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian nonfisik yang diakibatkan
adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud
3.9 Nilai Potensial (Potential Value)
Nilai Potensial adalah nilai yang terkait dengan suatu rencana investasi yang
akan menentukan harga maksimum untuk kepentingan khusus dari investor
sebagai adanya kemauan untuk membayar suatu rencana investasi. Nilai
Potensial tidak sama dengan Nilai Pasar karena adanya asumsi khusus, tetapi
SPI ini tidak membatasi Penilai untuk mengeluarkan Nilai Potensial berdasarkan
asumsi khusus.
7
 Bagaimanapun, asumsi khusus yang mendasari Nilai Potensial harus
secara jelas dan tegas dinyatakan dalam laporan penilaian dan setiap
referensi yang dipublikasikan. Laporan tersebut harus memuat sebuah
pernyataan bahwa Nilai Potensial bukan merupakan Nilai Pasar
3.10 Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
a) Nilai Realisasi Bersih adalah perkiraan harga jual suatu aset dalam
suatu usaha yang berjalan sebagaimana biasa, dikurangi biaya
penjualan dan biaya penyelesaian. Dengan demikian, Nilai Realisasi
Bersih adalah sama dengan Nilai Pasar dikurangi biaya penjualan hanya
jika semua persyaratan definisi Nilai Pasar telah dipenuhi. Terutama,
hal ini mencakup adanya waktu yang cukup bagi terjadi- nya transaksi Nilai
Pasar
Nilai Pasar biasanya merupakan jumlah kotor, atau lebih tepat, nilai
nominal (face value) sebelum pengurangan biaya-biaya penjualan

8
b) Bilamana sebuah nilai diambil untuk tanggal yang akan datang,
tanggal yang akan datang tersebut harus dinyatakan dan opini
dituangkan tentang apakah tanggal tersebut memungkinkan
periode yang wajar untuk pemasaran yang layak dengan mem-
pertimbangkan sifat dari properti dan kondisi pasar
Bilamana tanggal yang akan datang tidak memungkinkan
periode yang wajar untuk pemasaran yang layak, Penilai harus
meng-gunakan istilah Estimasi Nilai Realisasi Bersih Terbatas
Bilamana tanggal yang akan datang memungkinkan periode yang
wajar untuk pemasaran yang layak, digunakan istilah Estimasi Nilai
Realisasi Bersih dan pernyataan yang jelas harus dibuat bahwa hal
ini berbeda dengan asumsi Nilai Pasar
c) Nilai Realisasi Bersih akan dihitung sebelum pembayaran pajak
pengalihan aset selain dari biaya dokumentasi penjualan. Bilamana
digunakan jumlah setelah perhitungan pajak, Penilai harus me-
nambahkan kata-kata setelah pajak dan harus memberikan
pernyataan yang jelas tentang dasar-dasar perhitungan pajak
9
3.11 Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)
Nilai Realisasi Bersih Terbatas adalah Nilai Realisasi Bersih berdasarkan
penyelesaian di masa mendatang dan tanggal yang akan datang tidak
memungkinkan waktu yang cukup untuk penawaran yang layak dengan
mempertimbangkan sifat properti dan kondisi pasar
3.12 Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan
Operasional (Net Realisation Value for the Existing Use as an Operational
Entity)
a) Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan
Operasional adalah perkiraan harga jual dari suatu aset dalam
suatu usaha yang berjalan normal, dikurangi biaya penjualan dan biaya
penye- lesaian dengan asumsi bahwa aset akan terus digunakan sebagai
kesatu- an operasional
b) Apabila kondisi atau pembatasan tertentu dterapkan, Penilai harus
menjelaskan bahwa nilai tersebut adalah Nilai Realisasi Bersih Terbatas
untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional dan harus
menyatakan pembatasan yang digunakan di dalam laporan.
10
Pembatasan-pembatasan tersebut dapat meliputi hal-hal sebagai
berikut.
1. Penyelesaian akan terjadinya pada suatu tanggal yang akan datang
yang ditentukan oleh Pemberi Tugas (dan dicatat dalam laporan)
yang tidak memungkinkan periode yang wajar untuk pemasaran yang
layak dengan mempertimbangkan sifat dari aset dan kondisi pasar
pada saat itu
2. Rekening atau catatan penjelasannya (atau bagian darinya) tidak
akan tersedia atau tidak dapat digunakan oleh calon pembeli
3. Kegiatan usaha berhenti atau dihentikan
4. Barang inventaris dan/atau mesin dan peralatan telah dipindahkan
atau sebagian dipindahkan. Dalam kasus demikian, barang-barang
yang dipindahkan tersebut atau pemindahannya harus dinyatakan
5. Lisensi, atau perizinan yang dibutuhkan hilang atau dicabut, atau
bermasalah, atau perlu diperpanjang
6. Properti yang telah rusak atau dirusak hingga berada dalam kondisi
kerusakan yang serius
11
3.13 Nilai Sekrap (Scrap Value)
Nilai Sekrap adalah perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari
transaksi jual beli dari bagian-bagian/material suatu aset (tidak termasuk
tanah) dan tidak untuk suatu kegunaan yang produktif
3.14 Nilai Sewa (Rental Value)
Nilai Sewa adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari
penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat
menyewakan dan pemyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan
sewa yang berlaku di antara kedua belah pihak
a) Nilai Sewa adalah istilah yang digunakan bila perjanjian/persyaratan
sewa menyewa diketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan
persya- ratan tersebut berbeda dengan persyaratan yang
diasumsikan dalam definisi Nilai Sewa Pasar (lihat SPI 101-3.6)
b) Pada semua kasus yang Nilai Sewanya dilaporkan, Penilai harus
menyatakan persyaratan atau kondisi sewa menyewa yang faktual
atau asumsi sewa menyewa yang menjadi dasar penentuan Nilai
Sewa c) Bilamana sebuah properti dikuasai atas dasar sewa atau
disewakan, Nilai Sewa harus ditentukan berdasarkan persyaratan
sewa menyewa tersebut tanpa penyesuaian apapun
12
3.15 Nilai Sisa (Salvage Value)
Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara
terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya
saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus
Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya
penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung
dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). Dalam
setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk
hendaknya diidentifikasi
3.16 Nilai Sinergi
Nilai Sinergi adalah nilai yang timbul karena adanya kombinasi dari dua atau lebih
aset atau kepentingan, di mana nilai gabungan lebih besar dari penjumlahan nilai-
nilai yang terpisah. Jika sinergi hanya berlaku untuk satu pembeli tertentu maka
Nilai Sinergi akan berbeda dengan Nilai Pasar, karena Nilai Sinergi akan
mencerminkan atribut tertentu dari aset yang hanya memiliki nilai bagi pembeli
tertentu
Nilai Penggabungan (Marriage Value) merupakan tambahan nilai di atas nilai hasil
penggabungan dua atau lebih hak atas properti
13
3.17 Nilai wajar
Nilai wajar adalah harga yang akan diterima dari penjualan aset atau
dibayarkan untuk pengalihan liabilitas dalam transaksi yang teratur
di antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran
Definisi Nilai Wajar tersebut adalah sesuai dengan definisi dalam
PSAK 68. Dalam SPI ini, definisi Nilai Wajar untuk tujuan pelaporan
keuangan adalah sesuai dengan persyaratan standar akuntansi yang
berlaku (lihat SPI 201- Penilaian untuk Pelaporan Keuangan)
3.18 Nilai Wajar Khusus
Harga yang diestimasi dari pengalihan suatu aset atau liabilitas,
untuk pihak yang berbeda pendapat sesuai dengan kepentingannya
Selain itu SPI mengakui Dasar Nilai lain yang berasal dari Standar
Penilaian Internasional (IVS 2017) yaitu:
3.19 Nilai Ekuitabel (Equitable Value)
Harga yang diestimasikan dari pengalihan suatu aset atau liabilitas,
di antara para pihak yang memahami dan berminat sesuai dengan
kepentingannya
14
5. Pernyataan Standar
5.1 Sebelum melaksanakan suatu tugas penilaian yang berkaitan dengan
kaidah selain dari Nilai Pasar, seorang penilai harus:
a) Mengidentifikasi secara tepat masalah yang akan ditangani dan
memastikan bahwa pelaksanaan tugas tersebut tidak akan menga-
kibatkan timbulnya suatu kesimpulan yang menyesatkan atau tidak
sesuai dengan keadaannya
b) Memiliki pengetahuan, pengalaman dan kecakapan yang memadai
untuk menyelesaikan tugas sesuai dengan SPI ini dan prinsip
dalam penilaian lainnya yang diterima secara umum, atau sebagai
alterna- tif:
1. mengungkapkan segala keterbatasannya kepada Pemberi Tugas
sebelum menerima tugas;
2. mengambil semua langkah yang diperlukan secara tepat untuk
menyelesaikan tugas secara professional dan;
3. mengungkapkan situasi dan tindakan yang diambil dalam situasi
tersebut di dalam laporan yang berkenaan dengan penyelesaian
jasa penilaian yang diberikan.
15
5.2 Dalam mengembangkan suatu estimasi nilai selain dari Nilai
Pasar, seorang Penilai harus berhati-hati, memahami dan
menerapkan secara tepat metode dan teknik yang diperlukan untuk
meng-hasilkan penilaian yang layak dipercaya
5.3 Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan
Selain Nilai Pasar, Penilai harus menjelaskan bahwa penilaian yang
dilaporkan bukan merupakan estimasi Nilai Pasar jika penugasan
dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar
5.4 Meskipun konsep dan penerapan konsep nilai selain Nilai Pasar
mungkin tepat dalam keadaan tertentu, Penilai harus menjamin
bahwa jika nilai ini hendak digunakan dan dilaporkan, maka nilai ini
tidak dapat ditafsirkan sebagai gambaran Nilai Pasar
6. Pembahasan
Lihat SPI 102-6.0
7. Syarat Pengungkapan
Lihat SPI 102-7.0

16
8. Ketentuan Penyimpangan
Jika seorang Penilai diminta untuk melaksanakan suatu tugas di
luar dari SPI ini, Penilai dapat menerima dan melaksanakan jasa
penilaian tersebut dengan syarat:
a) Penilai menentukan bahwa tugas tersebut tidak cenderung
akan menyesatkan perusahaan, para pengguna laporan atau
jasa penilaian, atau masyarakat umum
a) Penilai memberitahukan kepada Pemberi tugas bahwa tugas
tersebut menggunakan asumsi khusus atau pengecualian dari
SPI ini yang harus diungkapkan lengkap dalam laporan dan
atau pernyataan kepada Pihak Ketiga yang dibuat oleh Penilai
sebagai hasil dari penugasan yang dilaksanakan
b) Penilai perlu mencantumkan suatu kondisi di dalam syarat
(kontrak) penugasan Penilai bahwa asumsi khusus atau
penyimpangan diungkapkan dalam setiap dokumen yang
dipublikasikan yang merujuk pada opini Penilai

17
TERIMA KASIH

18