PELAPORAN KORPORAT
ANGGOTA KELOMPOK:
NIA RAHMAHYANTI
ZAKI AFSAH
Puji dan syukur penulis ucapkan kepada Allah SWT atas berkat dan rahmat-Nya
penulis dapat menyelesaikan makalah ini dengan baik. Makalah tentang Properti
Investasi, Sewa, Dan Penurunan Nilai. Dalam penulisan makalah ini penulis banyak
mendapat referensi dari berbagai sumber.sehingga makalah ini dapat selesai pada
waktunya.
Penulis menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari apa yang dinamakan
sempurna. Dengan hati terbuka penulis menerima kritikan, saran yang bersifat
membangun.Akhir kata, besar harapan penulis semoga makalah ini dapat diterima dan
menjadi sesuatu yang berguna bagi setiap orang yang membacanya. Semoga dapat pula
menjadi pedoman untuk pembuatan makalah bagi yang membutuhkan.
Penulis
BAB I
PENDAHULUAN
1.1.Latar Belakang
Kegiatan investasi merupakan salah satu komponen dari pengeluaran agregat, yang
mana kenaikan pada investasi akan meningkatkan permintaan agregat dan pendapatan
nasional (Sukirno, 2003).
Investasi properti merupakan salah satu investasi yang menjanjikan. Properti
investasi ini merupakan suatu aser yang dibuat untuk dijual kembali maupun untuk
disewakan, hal tersebut tergantung bagaimana tujuan investasi tersebut dibuat. Sewa
dalam properti investasi terdapat dua macam yaitu, sewa pembiayaan, dan sewa operasi.
Namun, Investasi properti ini juga dapat mengalami penurunan nilai, terutama
bagi aset yang untuk disewakan. Sehingga, pada saat akhir periode pelaporan suatu
entitas harus menilai apakah terdapat indikasi suatu aset mengalami penurunan nilai,
sehingga harus dilakukan pengujian terhadap nilai dari aset tersebut, untuk memastikan
kemampuan ekonomisnya. Untuk penjelasan lebih lanjut akan dibahas dalam Bab
selanjutnya
1.2.Rumusan Masalah
1. Apa defnisi dari Properti Ivestasi, Sewa, dan Peurunan Nilai?
2. Bagaimana pengakuan terhadap Properti Investasi, Sewa, dan Peurunan Nilai?
3. Bagaimana pengukuran Properti Investasi, Sewa, dan Peurunan Nilai?
4. Bagaimana pengungkapan Properti Investasi, Sewa, dan Peurunan Nilai?
5. Bagaimana kasus BPJS terkait Properti Investasi, Sewa, dan Peurunan Nilai?
1.3.Tujuan Penulisan
1. Untuk Mengetahui defnisi dari Properti Investasi, Sewa, dan Peurunan Nilai.
2. Untuk Mengetahuhi Bagaimana pengakuan terhadap Properti Investasi, Sewa,
dan Peurunan Nilai.
3. Untuk Mengetahuhi Bagaimana pengukuran Properti Investasi, Sewa, dan
Peurunan Nilai.
4. Untuk Mengetahuhi Bagaimana pengungkapan Properti Investasi, Sewa, dan
Peurunan Nilai.
5. Untuk Mengetahuhi Bagaimana kasus BPJS terkait Properti Investasi, Sewa, dan
Peurunan Nilai.
BAB II
PEMBAHASAN
2.1. Definisi Properti Investasi
1. Properti yang digunakan sendiri, termasuk diantaranya properti yang dikuasai untuk
digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri dan properti
yang digunakan oleh karyawan pemilik properti tersebut.
2. Properti dalam proses konstruksi/ pembangunan atau pengembangan atas nama
pihak ketiga.
2.2. Perbedaan Properti Investasi dan Aset tetap
1) Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyedia barang atau jasa, untuk
direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan
2) Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.
Properti investasi adalah aset yang mandiri dan dapat menghasilkan rental sendiri
tanpa memerlukan bantuan dari aset-aset lainnya. Berbeda dengan properti yang dicatat
sebagai aset tetap, properti ini dapat menghasilkan pendapatan jika didukung dengan
penggunaan aset-aset lainnya. Contoh :
PT A adalah pemilik dua gedung yang dijadikan hotel. Hotel pertama dikelola
sendiri oleh PT A, sedangkan hotel kedua disewakan kepada PT B yang mengelola
hotel sepenuhnya melalui perjanjian sewa operasi dengan PT A. PT B menyediakan
sendiri perabotan dan peralatan yang dibutuhkan untuk menjalankan hotel ersebut.
Kesimpulan :
Gedung yang dimilik dan dikelola sendiri sebagai hotel oleh PT A merupakan aset
tetap karena pendapatan menginap.
Gedung yang disewakan kepada PT B merupaka properti investasi karena aliran kas
yang dihasilkan dari rental gedung
2.1.2. Nilai Jasa Pendukung yang Disediakan
Jika nilai jasa pendukung signifikan terhadap paket rental secara keseluruhan, maka
properti dicatat sebagai properti investasi. Contoh :
PT C adalah pemilik dari dua gedung kembar yang digunakan untuk menghasilkan
rental. Gedung pertama berfungsi sebagai perkantoran sedangkan gedung kedua sebagai
hotel bintang tiga. PT C menyediakan jasa keamanan dan perawatan/kebersihan untuk
area umum lantai perkantoran. Para penyewa umumnya menyewa untuk periode 1-3
tahun. Lessee menyediakan sendiri perabotan dan interior kantornya namun saat kontrak
sewa habis, kantor harus dikembalikan ke PT C dalam kondisi kosong dan bersih seperti
semula. Gedung yang digunakan sebagai hotel bintang tiga dikelola sendiri oleh PT C.
PT C menyediakan semua perobatan dan peralatan kamar berikut jasa pendukung yang
diperlukan. Kesimpulan:
Jika suatu properti terdiri atas bagian yang memiliki karakteristik properti investasi
dan bagian lain yang memiliki karakteristik aset tetap maka :
Entitas tidak diperkenankan untuk berganti dari model wajar ke model biaya.
Uji penurunan nilai aset untuk properti investasi yang diukur menggunakan model
baiaya mengikuti PSAK 48: Penurunan Nilai Aset dengan ketentuan umum sebagai
berikut:
1. Jika jumlah terpulihkan (recoverable amount) aset lebih kecil dari nilai tercatat
(carrying amount)-nya, maka nilai tercata aset harus diturunkan menjadi sebesar
nilai terpulihkan, dan kerugian penurunan nilai harus segera diakui (paragraf 59).
2. Jumlah terpulihkan adalah jumlah yang lebih tinggi antara “nilai wajar dikurangi
biaya pelepasan” (fair value less cost of disposal dengan ‘nilai pakai’ (value in use).
Jumlah terpulihkan dari setiap aset harus ditaksir secara individual atau sebagai unit
penghasil kas (cash generating unit) di mana aset tersebut berada atau tercakup di
dalamnya.
3. Nilai wajar dikurangi biaya pelepasan adalah harga yang akan diterima untuk
menjual aset atau harga yang akan dibayar untuk mengalihkan suatu liabilitas
dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran, dikurangi
biaya pelepasan aset.
4. Nilai pakai adalah nilai kini dari taksiran arus kas yang diharapkan akan diterima
dari aset atau unit penghasil kas. Estimasi arus kas masa depan mencakup:
a. Proyeksi arus kas masuk dari penggunaan aset,
b. Proyeksi arus kas keluar yang diperlukan untuk menghasilkan arus kas masuk,
dan
c. Arus kas bersih, jika ada, yang akan diterima (atau dibayarkan) untuk
menghentikan penggunaan aset pada akhir masa manfaatnya.
5. Setelah kerugian penurunan nilai diakui, beban penyusutan aset untuk periode yang
akan datang dihitung berdasarkan nilai tercatat yang telah direvisi.
2.5.2. Penurunan Nilai Properti Investasi yang Menggunakan Model Nilai Wajar
Properti Investasi yang menggunakan model nilai wajar tidak menjadi subjek uji
penurunan nilai karena jumlah tercatat aset akan selalu disesuaikan dengan nilai
wajarnua pada tanggal pelaporan.
BAB III
Kasus
Properti Investasi di BPJS
Kebijakan akuntansi yang diatur dalam Pedoman Akuntansi Program Jaminan Hari Tua
mulai diterapkan pada 1 Januari 2014 adalah sebagai berikut:
1) Penentuan aset investasi awal yang akan diukur pada nilai wajar dan yang akan
diukur pada biaya perolehan yang diamortisasi sesuai persyaratan sesuai dengan kondisi
pada tanggal tersebut;
2) Jumlah tercatat aset awal sesuai laporan posisi keuangan pembuka yang ditetapkan
pemerintah;
3) Jumlah tercatat liabilitas awal sesuai laporan posisi keuangan pembuka yang
ditetapkan pemerintah;dan
4) Jumlah tercatat aset neto awal sesuai laporan posisi keuangan pembuka yang
ditetapkan pemerintah.
Laporan keuangan pembuka merupakan laporan yang disusun untuk memenuhi
ketentuan dalam UU Nomor 24 Tahun 2011 tentang Badan Penyelenggara Jaminan
Sosial pasal 62 ayat 2 huruf c disebutkan bahwa Menteri Badan Usaha Milik Negara
selaku Rapat Umum Pemegang Saham mengesahkan Laporan Posisi Keuangan Penutup
PT Jamsostek (Persero) setelah dilakukan audit oleh kantor akuntan publik dan Menteri
Keuangan mengesahkan Posisi Laporan Keuangan Pembuka BPJS Ketenagakerjaan dan
Laporan Posisi Keuangan Pembuka Dana Jaminan Sosial Ketenagakerjaan. Laporan
Aset Neto Pembuka Program JHT disusun berdasarkan laporan posisi keuangan
penutup PT Jamsostek (Persero) per 31 Desember 2013 yang telah diaudit oleh kantor
akuntan independen dan telah disahkan oleh Menteri Badan Usaha Milik Negara sesuai
dengan Surat Keputusan Nomor: SK- 50/MBU/2014 tanggal 11 Maret 2014 tentang
Pengesahan Laporan Keuangan Penutup per 31 Desember 2013 Perusahaan Persero
Jaminan Sosial Tenaga Kerja (Persero).
Properti Investasi
Pengelolaan properti investasi mengacu pada Keputusan Direksi Nomor
KEP/85/032014 mengenai klasifikasi properti investasi, klasifikasi properti investasi
berdasarkan tujuan penggunaanya sebagai berikut:
a. Tanah;
b. Bangunan Properti;
c. Aset Fasilitas Properti;
d. Peralatan Properti;
e. Peralatan Lain Properti;dan
f. Aset Properti Dalam Konstruksi.
Aset Properti Investasi dikuasai oleh Program Jaminan Hari Tua untuk menghasilkan
sewa (rent) atau untuk kenaikan nilai atau keduanya. Properti investasi diukur pada nilai
wajar. Nilai wajar properti investasi diakui berdasarkan penilaian (appraisal) oleh pihak
yang berkompeten dan ditunjuk berdasarkan Keputusan Direksi. Perubahan nilai wajar
properti investasi diakui pada laporan perubahan aset neto. Properti investasi dihentikan
pengakuannya (dikeluarkan) dari laporan posisi keuangan pada saat pelepasan atau
ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak
memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat
pelepasannya. Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti
investasi diakui dalam laporan perubahan aset neto dalam tahun terjadinya penghentian
atau pelepasan tersebut.
Akun properti investasi merupakan penempatan dana investasi program JHT per 1
Januari 2014 dalam bentuk properti investasi sesuai Keputusan Direksi Nomor:
KEP/461/122013 tentang Pedoman Akuntansi Program JHT, pencatatan properti
investasi program JHT mengacu pada PSAK 18 (Revisi 2010) “Entitas Purna Karya”,
yaitu menggunakan model nilai wajar untuk pengukuran setelah pengakuan awal. Laba
atau rugi antara biaya historis dan nilai wajar diakui di dalam laporan perubahan aset
neto. Nilai wajar properti investasi per 1 Januari 2014 ditentukan berdasarkan hasil
laporan Penilai Independen sebagai berikut:
a. Laporan Penilaian Properti oleh KJPP Muhammad Taufik Nomor : 122-
01/PNL/MT/VIII/13 tanggal 12 Agustus 2013 tentang Laporan Penilaian Properti
untuk Menara Jamsostek. Dalam menentukan nilai wajar, Penilai Independen
menggunakan metode penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan
dengan metode arus kas yang didiskonto dan pendekatan kalkulasi biaya.
b. Laporan Penilaian Properti oleh KJPP Muttaqin Bambang Purwanto Rozak
Uswatun dan Rekan Nomor :
0251-F/PNL/MBPRU-JKT/VII/13 tanggal 31 Juli 2013 tentang Penilaian Aset
yang berlokasi Jalan Raya Cariu, Desa Sirna Sari, Kecamatan Cariu, Kabupaten
Bogor. Dalam menentukan nilai wajar, Penilai Independen menggunakan metode
penilaian dengan menggunakan pendekatan nilai pasar dan nilai jual paksa.
c. Laporan Penilaian Properti oleh KJPP Firman Azis dan Rekan Nomor :
54/KJPP_FA&R.BDG/ATB /UM/2/ 2012 tanggal 13 Februari 2012 tentang
Penilaian Aset yang berlokasi Jalan Desa Majasari RT 08/RW02, Desa Kamarung,
Kecamatan Pagaden, Kabupaten Subang, Jawa Barat. Dalam menentukan nilai
wajar. Penilai Independen menggunakan metode penilaian dengan menggunakan
pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya.
Adopsi Standar Baru Maupun Revisi Standar dan Intepretasi (Revisi atas PSAK
dan ISAK)
a. Standar yang Berlaku Efektif pada Tahun Berjalan
Berikut adalah standar baru, perubahan atas interpretasi standar yang wajib diterapkan
untuk pertama kalinya untuk tahun buku yang dimulai 1 Januari 2014:
- ISAK No. 27 : Pengalihan Aset dari pelanggan
- ISAK No. 28 : Pengakhiran Liabilitas Keuangan dengan Instrumen Ekuitas
b. Perubahan Kebijakan Akuntansi Selama Periode Berjalan
Berdasarkan Surat Keputusan Direksi PT Jamsostek (Persero) Nomor KEP/461/122013
tanggal 31 Desember 2013 tentang Pedoman Akuntansi Badan Penyelenggara Jaminan
Sosial Ketenagakerjaan, menetapkan Pedoman Akuntansi Program Jaminan Hari Tua
yang mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2014.
Pada tahun 2014 Perusahaan mengeluarkan beberapa kebijakan baru antara lain sebagai
berikut:
1) PSAK 50 (Revisi 2010) dan PSAK 55 (Revisi 2011)
Kebijakan baru atas piutang properti investasi merupakan kelanjutan dari penerapan
PSAK 50 (Revisi 2010) dan PSAK 55 (Revisi 2011) berdasarkan Keputusan Direksi
Nomor : KEP/84/032014.