Investasi Properti 1
I. PENGERTIAN PROPERTI
1. SK Menteri Perumahan Rakyat no. 05/KPTS/BKP4N/1995
Properti (real property) adalah tanah hak dan/atau bangunan
permanen yang menjadi obyek pemilik dan pembangunan (Ps 1 a: 4)
Investasi Properti 2
continue……….
I. PENGERTIAN PROPERTI
Properti adalah konsep hukum. Pengertian real properti adalah hak perorangan
atau badan hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak
atas tanah, misalnya Hak Milik atau Hak Guna Bangunan berikut bangunan
(permanen) yang didirikan di atasnya atau tanpa bangunan. Pengertian tersebut
perlu dibedakan antara penguasaannya secara fisik atas tanah dan/atau
bangunan yang disebut real estate dan kepemilikannya sebagai konsep hukum
(penguasaan secara yuridis), yaitu yang dilandasi dengan sesuatu hak atas
tanah disebut real property.
Properti lain yang bukan real estate disebut “benda bergerak” atau personalty
dan kepemilikannya disebut personal property. Istilah properti dapat berarti “real
estate” atau “personalty”.
Dalam perkembangan dunia penilaian properti, sesuai IVS 2003 properti
dikelompokkan menjadi empat jenis properti (property types) seperti berikut ini:
real property
personal property
businesses
financial interests
Investasi Properti 3
II. PENGERTIAN INVESTASI
Investasi Properti 4
continue……….
II. PENGERTIAN INVESTASI
6 alasan utama atau kriteria dalam investasi
Keamanan dan apresiasi modal
Keamanan dan apresiasi pendapatan
Likuiditas
Biaya perolehan dan penjualan
Biaya manajemen atau perawatan
Implikasi pajak
Investasi Properti 5
III. PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI
BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi
atau menciptakan barang dan jasa.
HARGA adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan
dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme
pasar yang wajar
NILAI adalah sejumlah uang yang setara dengan milik ( property ) yang
dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut
NILAI PASAR adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui,
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1).
Investasi Properti 6
continue……….
III. PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI
CAPITAL GAIN
PROFIT
NILAI
(VALUE)
HARGA
BIAYA (PRICE)
(COST)
KONDISI NORMAL
Investasi Properti 7
IV. MENGAPA PROPERTI BERBEDA?
Lokasinya tetap
Memerlukan pengembangan
Memerlukan keahlian
Tidak ada data resmi
Tidak ada pasar resmi
Hanya sedikit ilmu tentang pasar real estate
Perlu pembiayaan
Menyangkut kegiatan jangka panjang
Relatif berupa satu kesatuan yang tidak dapat dipisah-pisahkan
Investasi Properti 8
V. SIAPA YANG BERINVESTASI DI PROPERTI?
Pengembang
Akan memperoleh keuntungan dari kegiatan pengembangan properti
Pengguna
Akan memperoleh manfaat dari kepemilikan atau operasional properti
Investor
Akan memperoleh keuntungan atas modal yang ditanamkan dalam
investasi properti dengan perhitungan yang seksama
Spekulator
Akan memperoleh keuntungan dari spekulasi penempatan modal dalam
investasi properti
Investasi Properti 9
VI. KELEBIHAN BERINVESTASI DI PROPERTI
1. Pride of ownership
Investor properti selain memiliki motif investasi murni, mereka juga merasakan kebanggaan akan
kepemilikan properti tersebut. Sebagai gambaran yang mudah suatu perusahaan yang
berkembang pesat dan memiliki prestise di pasar tentunya ingin melengkapi prestise tersebut
dengan memiliki gedung kantor yang megah dan sesuai dengan nuansa dan visi perusahaan
tersebut. Sebagai contoh hampir semua BUMN besar, perusahaan konglomerasi dan perusahaan
multinasional memiliki gedung sendiri sebagai kantor pusat.
2. Personal control
Berdasarkan dengan dasar legalitas kepemilikan atas properti yang memang sangat ketat dan
kuat, tentunya sebagai implikasi daripada kepemilikan tersebut investor sebagai pemilik memiliki
kontrol yang sangat kuat terhadap pengelolaan properti bersangkutan.
Investasi Properti 10
continue……….
VI. MENGAPA BERINVESTASI DI PROPERTI?
4. Security of capital
Properti sebagaimana dalam pandangan investasi merupakan salah satu option
atau portofolio dalam investasi. Berkenaan dengan hal tersebut, akumulasi
kapital sebagai implikasi dari tanbungan dan akumulasi pendapatan memberikan
pandangan kepada pemilik modal untuk mengamankan kapitalnya. Sebagai
salah satu option investasi, maka properti juga menjadi satu sarana untuk
mengamankan kapitalnya.
Investasi Properti 11
continue……….
VI. MENGAPA BERINVESTASI DI PROPERTI?
6. Leverage
Investasi properti sangat memungkina orang dengan dana yang terbatas mampu
untuk menguasai ataupun mengelola investasi properti yang besar. Hal ini mungkin
terjadi oleh karena adanya pinjaman yang menambah kemampuan permodalan
untuk investasi. Sebagai gambaran iklim investasi properti di Indonesia adalah debt
to equity ratio yang bisa mencapai 70% : 30%.
8. Capital appreciation
Properti sendiri memiliki cirikhas yang meningkatkan nilai kapital sebagai implikasi
kenaikan harga tanah. Kenaikan nilai ini memang sebagai implikasi supply demand
mechanism oleh karena tanah memiliki keterbatasan supply sedangkan deman
terus meningkat, sehingga secara relatif harga akan terus meningkat.
Investasi Properti 12
VII. KELEMAHAN BERINVESTASI DI PROPERTI?
1. Illiquidity
Investasi properti sangat sulit untuk mampu secara cepat dikonversikan dalam bentuk
uang cash. Hal ini terkait dengan nilainya yang besar.
2. Time constraints
Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan transaksi ataupun
perpindahan kepemilikan.
3. Depreciation factor
Properti mengalami apa yang dikenal dengan depresiasi (penurunan nilai).
4. Government control
Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai dari kebijakan investasi,
peraturan pembangunan, peraturan peruntukan tanah dan bangunan, perpajakan dan
lain-lain.
5. Highly related to market cycle
Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti.
Investasi Properti 13
VIII. PIHAK YANG TERLIBAT DALAM INVESTASI DI PROPERTI
BANK/
PEMBERI
PINJAMAN
Promessory Note Restriction on Lender
Mortgage Law
Restriction on Use
Taxation
INVESTOR/ Property Right INVESTASI Police power
PEMODAL PROPERTI PEMERINTAH
Cash Flow
PENGGUNA
Taxation
Income & Wealth
Investasi Properti 14
VIII. PIHAK YANG TERLIBAT DALAM INVESTASI DI PROPERTI
Building
Surveyor
Inspector
Engineer Sindikator
Penyedia Manajer
Penilai
Pinjaman Properti
Arsitek Asuransi
Jasa
Investor
Maintenance
Broker
Pembeli Atau Penjual
Developer Notaris
Marketer
Sub
TRANSAKSI PENJUALAN PROPERTI
Kontraktor
Pengawas
Penasehat
Penetap Title Hukum
Tata kota Perencana
Pajak Insurer
Regulator
Akuntan
Pemerintah Konsultan
Supllier
Properti
Investasi Properti 15
IX. FAKTOR UTAMA DALAM KEPUTUSAN INVESTASI
Investor akan menghitung dengan cermat tingkat keuntungan dan
tingkat risikonya.
Keuntungan akan selalu sejalan dengan risiko, semakin tinggi
tingkat keuntungan semakin tinggi pula tingkat risikonya.
Perlu diungkap resiko secara transparan dan juga alternatif jalan
keluarnya, sehingga investor akan merasa lebih pasti dalam
menanamkan investasinya.
Biasanya investor akan melihat risiko usaha dari perdagangan saham di
bursa untuk perusahaan sejenis dimana investasinya akan ditanamkan.
Properti merupakan usaha yang high cost sehingga diperlukan
pendanaan melalui hutang dengan alasan :
Mempercepat waktu pengembangan
Menghindari resiko yang tinggi
Investasi Properti 16
continue……….
Investasi Properti 17
continue……….
Investasi Properti 18
continue……….
Investasi Properti 19
continue……….
Tujuan
Investor :
•Long
•Short
Forecast & Kinerja Lalu
Outlook atau
Alternatif
Media
Keputusan
Investasi
Pertimbangan
Pasar
Investasi Properti 20
X. ANALISA INVESTASI
10.1. Ciri-ciri Khusus dari Investasi Proyek
Berbagai hal yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan layak tidaknya suatu
investasi:
1) Jenis dan jumlah manfaat yang dapat diperoleh dari investasi proyek pada masa yang
akan datang, misalnya : peningkatan keuntungan, peningkatan efisiensi operasi bisnis,
penurunan harga pokok penjualan produk, peningkatan mutu produk.
2) Jumlah dana yang diperlukan untuk investasi proyek ditinjau dari kondisi keuangan
perusahaan. Hal ini diperlukan karena jumlah dana yang diperlukan cukup besar
dibandingkan dengan harta yang dimiliki perusahaan.
3) Kemungkinan mendapatkan bantuan keuangan dari dalam perusahaan, misalnya
penerbitan saham baru atau pinjaman pemegang saham. Atau dari luar perusahaan,
misalnya kredit bank dengan biaya dan persyaratan yang memadai.
4) Adanya kemungkinan menyewa barang modal, misalnya leasing.
5) Berbagai macam konsekwensi yang dihadapi dari investasi yang dipilih, misalnya
tingkat teknologi yang dipergunakan sehingga diperlukan training bagi tenaga
kerjanya. Padat modal atau padat karya sehingga berpengaruh terhadap besarnya
penyerapan tenaga kerja.
Investasi Properti 22
XII. HUBUNGAN ANTARA INVESTASI PROPERTI
DENGAN PENILAIAN
Investasi Properti 24