BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Bank sebagai salah satu Lembaga Keuangan (LK) memegang peranan

penting dalam penyediaan dana untuk suatu proyek dalam bentuk pinjaman atau

kredit. Agunan dalam hal ini sebagai jaminan merupakan hal yang paling utama

untuk bank atas keyakinan dana yang akan disalurkan untuk debitur dalam hal

kredit. Salah satu barang yang dapat dijadikan untuk jaminan hutang adalah properti

yang mana berupa tanah dengan segala sesuatu yang melekat padanya.

Diadakannya jaminan ini bertujuan untuk apabila ada kredit macet maka jaminan

atau agunan tersebut dapat menjadi penyelamat Bank agar terhindar dari kerugian

sehingga Bank masih tetap dapat berjalan dengan lancar.

Praktek penilaian properti mulai dikenal di Indonesia sejak tahun 1970-an.

Seiring dengan adanya perkembangan pada bidang usaha di Indonesia, kebutuhan

akan jasa penilaian dari waktu ke waktu terus berkembang. Appraisal merupakan

salah satu dari bidang jasa yang berperan penting dalam hal menentukan nilai dari

aset dan harta kekayaan yang biasanya digunakan sebagai agunan atau jaminan bank.

Pelaksanaan appraisal merupakan salah satu syarat dalam kegiatan peminjaman

kredit suatu bank yang mana apabila debitur menggunakan tanah atau bangunan

sebagai jaminan kredit. Karena jumlah dana yang akan dikucurkan kepada nasabah

(calon debitur) oleh pihak kreditur (bank atau lembaga keuangan) tergantung

kepada nilai agunan (rumah tinggal) itu sendiri yang dinilai oleh 2 Kantor Jasa

1
 2

Penilai Publik (KJPP) rekanan bank atau lembaga keuangan tersebut. (Putra,

Budiono, dan Pontiawaty, 2013).

Definisi KJPP sendiri adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha

dari menteri sebagai wadah bagi penilai publik dalam memberikan jasa. KJPP

merupakan badan usaha atau persekutuan perdata yang bergerak di bidang jasa

penilaian terhadap antara lain (namun tidak terbatas) pada asset atau kelayakan

usaha, proyek, maupun jaminan calon debitur yang mengajukan fasilitas kredit

kepada Bank.

Pada bidang penilaian atau appraisal ini menghasilkan suatu estimasi atau

perkiraan opini atas nilai ekonomis dari properti, yang mana hal ini sangat berguna

bagi lembaga keuangan sebagai nilai data yang dicari untuk suatu objek jaminan

dari sejumlah uang yang mereka pinjamkan. Salah satu lembaga keuangan yang

memerlukan jasa penilaian adalah Bank. (Zainuri dan Utomo, 2014). Sehingga,

Bank seringkali bekerjasama dengan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) untuk

membantu melakukan penilaian agunan debitur karena Penilai Publik dianggap

independen dan mempunyai kemampuan pada bidang penilaian sehingga hal ini

dapat menghasilkan sebuah penilaian yang objektif dan dapat dipercaya.

Penilaian aset sebagai jaminan hutang, diharapkan dapat memberikan

pertimbangan atau laporan kepada lembaga pemberi pinjaman (kreditor) yang

menyediakan dana pinjaman dalam rangka menjamin keamanan dana pinjaman.

Hal ini juga digunakan bank untuk mempertimbangkan apakah bank akan

menerima atau menolak sejumlah uang yang diajukan debitur.

 3

Selama usaha dalam bidang penilaian ini belum digunakan secara maksimal

oleh banyak kalangan, terutama pada perbankan. Banyak pihak menggunakan

laporan hasil penilaian hanya sebahai pelengkap atau pendukung dari proposal agar

tampak profesional. Padahal apabila penilai memberikan laporan penilaian

(appraisal report) secara obyektif dan profesional tidak akan pernah terjadi praktek-

praktek yang menaikan harga (mark up) dalam pengajuan kredit properti.

Dalam melakukan tugasnya, penilai berpedoman pada Standar Penilaian

Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dimana didalamnya

menetapkan bahwa SPI 101-3.1 untuk kepentingan penjaminan utang bahwa dasar

nilai yang digunakan dalam penilaian aset adalah nilai pasar (market value). Dalam

penentuan nilai aset sebagai jaminan utang, kita harus mengetahui definisi dari nilai

pasar. Sesuai dengan SPI bahwa definisi dari nilai pasar adalah perkiraan jumlah

uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil

atas penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual

yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya

dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak

hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI, 2015).

Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka penulis menyusun laporan

praktek kerja lapangan dengan judul “Prosedur Penilaian Tanah dan Bangunan

Berdasarkan Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya untuk Penjaminan

Hutang dengan Objek Penilaian di KJPP Rizki Djunaedy & Rekan Cabang

Semarang”.
 4

1.2.Tujuan Penulisan Laporan

Tujuan dari penulisan laporan adalah sebagai berikut:

1. Sebagai salah satu syarat telah melaksanakan Praktik Kerja Lapangan.

2. Untuk mengetahui bagaimana prosedur penilaian aset yang dijadikan

penjaminan hutang.

1.3. Manfaat Penulisan Laporan

Manfaat dari penulisan laporan adalah sebagai berikut:

a. Bagi Mahasiswa

1. Sebagai tolak ukur pemahaman mahasiswa setelah melaksanakan Praktik

Kerja Lapangan di Kantor Jasa Penilai Publik.

2. Dapat mengetahui prosedur penilaian aset yang dijadikan penjaminan

hutang.

b. Bagi Universitas Negeri Semarang

1. Sebagai wawasan guna menyempurnakan materi perkuliahan agar sesuai

dengan kebutuhan kerja.

2. Membangun relasi dengan pihak instansi PKL dengan menjalin kerjasama yang

saling menguntungkan.

c. Bagi Instansi Mitra (KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang

Semarang)

1. Berpartisipasi dalam pengembangan profesionalisme dan pendidikan

terutama tentang Appraisal.

2. Sebagai sumber referensi mengenai Appraisal yang diaplikasikan di dunia

kerja.
 5

1.4.Tempat Pelaksanaan Praktik Kerja Lapangan

Tempat pelaksanaan Praktik Kerja Lapangan yaitu pada Kantor Jasa Penilai

Publik Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang yang terletak di Jalan Wahyu

Temurun V No 9 Perum Tlogosari, Kelurahan Tlogosari Kulon, Kecamatan

Pedurungan, Kotamadya Semarang, Jawa Tengah.

Tabel 1.1 Jadwal Pelaksanaan PKL Jurusan Akuntansi UNNES

No. Nama Kegiatan Hari atau Tanggal

1. Sosialisasi PKL Minggu IV April

2. Persetujuan Tempat PKL Jumat, 20 April 2018

3. Pembekalan PKL Selasa, 25 September 2018

4. Penerjunan PKL Senin, 1 Oktober 2018
5. Pelaksanaan PKL

Hari Senin – Jumat

Waktu Pukul 08.00 – 17.00 WIB
6. Monev I Minggu ke-3 Bulan Oktober 2018
2 Oktober – 4 Desember 2016
7. Monev II Minggu ke-2 Bulan November 2018
8. Penarikan PKL Jumat, 30 November 2018
9. Ujian PKL 10 – 12 Desember 2018

1.5. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data dengan metode sebagai berikut:

1. Studi Kepustakaan

Dilakukan dengan cara mengumpulkan, mencatat, dan mempelajari

literatur yang berhubungan dengan prosedur penilaian aset yang dijadikan

penjaminan hutang dengan pendekatan nilai pasar. Seperti artikel, Jurnal

 6

ilmiah, Peraturan Menteri, Standar Penilai Indonesia (SPI) Edisi VI. SPI 366,

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), Undang-Undang, Peraturan Menteri

Keuangan, serta literatur lain yang mendukung penyusunan laporan ini.

2. Metode Dokumentasi

Data yang diperoleh dengan cara menggunakan dokumen-dokumen

atau catatan-catatan yang sudah tersedia di KJPP yang berkaitan dengan

prosedur penilaian aset yang dimiliki untuk dijual pada sebuah entitas.

3. Metode Wawancara

Data yang diperoleh penulis dari hasil tanya jawab langsung dengan

karyawan kantor bagian surveyor, penilai dan reviewer pada Kantor Jasa

Penilai Publik Rizki Djunaedy dan Rekan dan data yang diperoleh mengenai

prosedur penilaian terhadap aset berupa bangunan dengan menggunakan

metode pendekatan biaya.

4. Metode Observasi

Penulis memperoleh data dengan praktik langsung kelapangan untuk

melakukan survei dan selanjutnya akan dibuatkan laporan penilaian terhadap

aset yang dinilai.

 BAB II

PROSEDUR PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN DI KJPP RIZKI

DJUNAEDY DAN REKAN CABANG SEMARANG UNTUK TUJUAN

PENJAMINAN UTANG

2.1. Gambaran Umum KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan

2.1.1. Profil KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan

KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan adalah sebuah persekutuan swasta

nasional yang bergerak di lingkup kegiatan jasa penilaian atas berbagai macam

harta benda, baik berwujud maupun tidak didirikan pada tanggal 25 Februari 2009.

KJPP Rizki Djunaedy adalah hasil transformasi dari PT. Soeparjono Artha Penilai

dan PT. Pakatan Interbuana Appraisal menjadi Persekutuan KJPP Rizki Djunaedy

dan Rekan sesuai dengan Akte Perubahan No. 30 Notaris Sri Juwariyati, S.H.,

M.Kn tanggal 09 November 2016 dan Akte sebelumnya No. 380 Notaris Drajat

Darmadji tanggal 28 Nopember 2008.

KJPP Rizki Djunaedy Dan Rekan dipimpin oleh Managing Partner Rizki

Novarino yang sudah berpengalaman dalam bidang penilaian selama 15 Tahun dan

aktif dalam kegiatan mengajar materi penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi

MAPPI, beliau juga pernah menjabat sebagai Direktur Teknis di PT. Soeparjono

Artha Penilai. Rekannya Djunaedy juga seorang penilai dengan kualifikasi

berpengalaman di bidang penilaian selama 30 tahun, beliau pernah menjabat

sebagai Direktur Utama dan pemegang saham mayoritas di PT. Pakatan Interbuana

Appraisal dan Dewi Kenchanawati Soeparjono adalah seorang profesional yang

7
 8

berpengalaman dalam bidang manajerial dan penilaian selama 14 tahun, pernah

menjabat sebagai Direktur Utama dan Komisaris Utama di PT. Soeparjono Artha

Penilai. PT. Soeparjono Artha Penilai sendiri didirikan pada tanggal 20 Oktober

1989 oleh R. Soeparjono, seorang professional dengan pengalaman lebih dari 30

tahun dibidang penilaian, yang sekaligus merupakan salah satu pendiri GAPPI

(Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) dan MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai

Indonesia). Berikut ini merupakan gambar logo dari KJPP Rizki Djunaedy dan

Rekan.

Gambar 2.1. Logo KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan

Sumber: www.apkmonk.co.id (2018)

Tabel 2.1 Profil Singkat KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan

Nama KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan

No. KMK 505/KM.1/2016

No. Izin 2.09.0017

Bentuk Usaha Persekutuan

Bidang Jasa Penilaian Properti dan Bisnis

Alamat kantor pusat Jl. Danau Buyan F II/59 RT 08 / RW 03,

Kelurahan Bendungan Hilir, Kecamatan

 9

Tanah Abang, Jakarta Pusat, Provinsi Jakarta.

Telp : 021-7692092 / 021-5708323

Fax : 021-7663647 / 021-5737346

Website: www.kjpprdr.co.id

Email kjpprdr.semarang@gmail.com

No. FKJPP 10090026

Pemimpin atau Rekan KJPP Rizki Novarino ST, MTP, MAPPI

(Cert).

Rekan Penilai Publik 1. Drs. Djunaedy

2. Dewi K. Soeparjono, SE.,Msi, MAPPI

(Cert.)

3. Rizki Ramadhan Yudhya, SE., MSi.

AK., MAPPI (Cert.)

4. Dzikri Ashary, S.E.

5. Bayu Nursasongko, ST., MAPPI

(Cert.)

6. Muhammad Supriadi, ST., MAPPI

(Cert.)

7. Cek Putera Handalan, ST.,MT

8. Ir. Mahendra, S.Ec.,Dev

9. Ida Fitria Gani

10. Wiyarso, S.E., M.M.

 10

11. Heru Febrianto, SE

Kantor Cabang 1. Surabaya

2. Medan

3. Banjarmasin

4. Pontianak

5. Semarang

6. Malang

7. Karawang

Legalitas lain yang dimiliki 1. Tanda Daftar Perusahaan (TDP)

KJPP Rizki Djunaedy dan 2. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

Rekan 3. Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik

(KJPP)

4. Surat Keterangan Domisili Perusahaan

5. Ijin Penilai dari Kementrian Keuangan

Republik Indonesia

6. Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang

Pasar Modal

7. (BAPEPAM)

8. Surat Lisensi Penilai Pertanahan (BPN)

Objek yang menjadi tempat Praktik Kerja Lapangan di KJPP Rizki

Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang, beralamatkan di Jalan Wahyu Temurun V

No 9 Perum Tlogosari, Kelurahan Tlogosari Kulon, Kecamatan Pedurungan,

 11

Kotamadya Semarang, Jawa Tengah. KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang

Semarang dipimpin oleh Bapak Wiyarso S.E., M.M., MAPPI.

2.1.2. Visi dan Misi KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan.

KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan mempunyai visi dan misi yaitu:

1. Menjadi penilai profesional yang didukung manajemen berkualitas, sistem

kerja akurat dan berkomitmen tinggi. Semuanya terbukti dengan banyaknya

proyek penilaian yang telah diberikan oleh masyarakat bisnis dan industri

kepada KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan.

2. Memberikan jasa penilaian yang obyektif, bermutu dan berdaya-guna sesuai

dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI).

3. Memberikan hasil penilaian yang akurat untuk keperluan Laporan Keuangan,

Investasi, Jual Beli, Asuransi, Jaminan dan lain sebagainya.

4. Mengembangkan dan mensosialisasikan penggunaan jasa penilaian bagi

masyarakat yang berorientasi pada bidang usaha dalam membuat keputusan

pembiayaan dan investasi.

5. Membentuk KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan sebagai suatu lembaga

independen dan berkualitas internasional yang selalu melakukan

pengembangan diri.

2.1.3. Struktur Organisasi KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang

Semarang

KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan mempunyai struktur organisasi sebagai berikut:
 12

Wiyarso S.E., M.M.,

Mappi (Cert)
Pimpinan KJPP

Alif Sofyan
Nugroho
Wakil Pimpinan

Antika Wismoyo Adi

Administrasi dan Keuangan Manager

Simon
Permana
Reviewer

Nuryunita
Oktaviani
Witasari
Penilai Penilai

Azimatun
Musyafak Saeful
Nikmah
Asisten Penilai Asisten Penilai Asisten Penilai

Gambar 2.1
Struktur Organisasi KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cab. Semarang

KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang memiliki sumber daya

manusia yang terdiri atas delapan pegawai dan satu kepala cabang. KJPP ini

beroperasi selama lima hari kerja dalam satu minggunya, yaitu hari Senin hingga

Jum’at Pukul 08.00 WIB sampai pada Pukul 17.00 WIB.

 13

2.1.4. Tugas-tugas Selama PKL

Kegiatan-kegiatan yang dilakukan Penulis selama melaksanakan PKL di KJPP

Rizki Djunaedy Semarang adalah:

 Mensortir laporan penilaian KJPP

 Menggolongkan laporan penilaian KJPP

 Menginput data-data yang ada pada laporan penilaian

 Mencari data pembanding

 Menghubungi data pembanding

 Survey aset untuk lelang maupun penjaminan utang

 Membuat visio

 Membuat form inspeksi

 Mencatat kas

 Dan lain-lain

2.1.5. Definisi-definisi

a. Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan, dan

pengalaman dalam melakukan kegiatan praktik penilaian untuk

mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan bidang keahlian yang

dimiliki.

b. Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan

pendapat atas nilai ekonomis suatu objek penilaian pada saat tertentu

sesuai SPI dan peraturan-peraturan yang berlaku.

 14

c. Jasa Penilaian adalah memberikan Estimasi dan Pendapat atas nilai

ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar

Penilai Indonesia. ( Pasal 1 ayat 3, Ketentuan Umum, Peraturan MENKEU

RI No. 125/PMK.01/2008). Bidang jasa Penilaian (Pasal 2 ayat 1, bidang

jasa, Peraturan MENKEU RI No. 125/PMK.01/2008) meliputi :

 Bidang Jasa Penilaian Aset atau Properti

 Bidang Jasa Penilaian Bisnis

d. Penilaian Usaha (Business Valuation) adalah suatu hasil penilaian yang

diharapkan oleh klien (manajemen perusahaan) mampu dijadikan sebagai

dasar penentuan strategi pengembangan usaha dan bisnisnya. (Pasal 2 ayat

3, Bidang Jasa, Peraturan MENKEU RI No. 125/PMK.01/2008).

e. Penilaian Aset atau Properti (Asset Valuation) adalah memberikan

Estimasi dan Pendapat atas nilai ekonomis suatu aset atau properti pada

saat tertentu.

f. Konsultasi Pengembangan Properti salah satunya adalah memberikan

opini dan saran atas properti tertentu agar lebih maksimal dalam

penggunaannya (Highest and Best Use).

g. Design Sistem Pengembangan Informasi asset adalah memberikan

pengetahuan mengenai jalur sistem yang dapat digunakan untuk

mengupdate informasi yang berkembang mengenai asset tertentu dalam

bentuk data base.

h. Studi Kelayakan Usaha adalah memberikan gambar dan opini mengenai

prospek suatu investasi atau usaha.

 15

i. Jasa Agen Properti adalah menjadi penghubung atau perantara atas

properti tertentu untuk kepentingan jual beli atau sewa

j. Pengawasan Pembiayaan Proyek adalah memberikan laporan secara

berkala perkembangan proyek untuk mengetahui kesesuaian dana yang

sudah terealisasi dengan dana yang sudah disalurkan oleh penyandang

dana (Perbankan, Lembaga keuangan non perbankan, dll)

2.1.6. Ruang Lingkup Jasa Profesional yang Ditawarkan KJPP Rizki

Djunaedy dan Rekan

KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan tergolong pada bidang jasa penilaian

properti sederhana yang mana sesuai dengan PMK 101 tahun 2014 penilaian

properti tersebut adalah

1. Tanah kosong untuk permukiman paling luas 5.000 (lima ribu) meter

persegi yang diperuntukkan untuk 1 (satu) unit rumah tinggal;

2. 1 (satu) unit apartemen, rumah tinggal, rumah toko, rumah kantor, atau

kios;

3. Peralatan dan perlengkapan bangunan yang merupakan bagian yang

terikat pada apartemen, rumah tinggal, rumah toko, rumah kantor, atau

kios;

4. 1 (satu) unit mesin individual yang digunakan pada rumah tinggal, rumah

toko, atau rumah kantor, termasuk pembangkit tenaga listrik (genset) dan

pompa air; dan

5. 1 (satu) unit alat transportasi dengan klasifikasi mobil penumpang, mobil

beban, dan sepeda motor, yang bukan merupakan suatu armada angkutan.
 16

Selain itu, KJPP Rizki Djuanedy dan Rekan juga menawarkan jasa yang

berkaitan dengan penilaian yaitu

a. Konsultasi Pengembangan Properti

b. Desain Sistem Informasi Asset

c. Pengelolaan Properti

d. Studi Kelayakan Usaha

e. Jasa Agen Properti

f. Pengawasan Pembiayaan Proyek

2.1.7. Daftar Kerjasama dan Rekanan KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan

Tabel 2.2 Daftar Kerjasama dan Rekanan KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan

No Jenis Nama Lembaga

1. Lembaga Keuangan a. Bank Mandiri (Persero) Tbk

b. Bank Negara Indonesia (BNI)

c. Bank Rakyat Indonesia (BRI)

d. Bank Syariah Mandiri (BSM)

e. Bank Bukopin, Tbk

f. Bank Commonwealth

g. Bank Agroniaga

h. Bank Central Asia, Tbk (BCA)

i. Bank Danamon Indonesia

j. Bank Syariah Bukopin

k. Bank DKI
 17

l. Bank Syariah DKI

m. Bank Tabungan Negara (Persero),

Tbk

n. Bank Exim Indonesia

o. Bank Muamalat

p. Bank Victoria Syariah

q. The Hongkong dan Shanghai

Banking Corporation (HSBC)

r. Bank Artha Graha Internasional,

Tbk

s. Bank Panin Syariah

t. Bank OCBC NISP

u. Bank Ganesha

v. Bank Syariah AlSalaam

w. Bank Mega

x. Bank Kesejahteraan Ekonomi

y. Bank DBS

z. Bank CIMB Niaga

2. Lembaga Non a. OJK (Otoritas Jasa Keuangan)

Keuangan b. Dana Pensiun Bank DKI

c. Dana Pensiun Telkom

d. PT. ASABRI
 18

e. PT. Perusahaan Pengelola Aset

(PPA)

f. PT. Angkasa Pura II

g. PT. Garuda Indonesia

h. PT. Pelabuhan Indonesia II

i. Pertamina

j. PT. Perkebunan Nusantara X

(Persero)

k. Badan Pertanahan Nasional (BPN)

2.1.8. Pekerjaan Secara Spesifik

Pelaksanaan Praktik Kerja Lapangan dilaksanakan di Kantor Jasa Penilai

Publik Rizki Djunaed dan Rekan (KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan) selama 2 bulan

dimulai dari hari Senin tanggal 01 Oktober 2018 sampai dengan hari Jumat

tanggal 30 November 2018. Praktik Kerja Lapangan dimulai dengan perkenalan

kepada staf KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan. Kemudian mendapatkan penjelasan

mengenai pekerjaan yang ada di kantor tempat melaksanakan praktik kerja

lapangan.

Selama kurang lebih satu bulan mahasiswa diberi tugas oleh Admin KJPP

untuk merapikan file (copy laporan penilaian), menyesuaikan file dan menginput ke dalam

komputer, menghitung pajak jasa perusahaan, menyiapkan berkas guna kegiatan

inspeksi lapangan, melakukan inspeksi lapangan, menginput hasil laporan, mencari

data pembanding. Selanjutnya, mahasiswa diberi buku SPI dan KEPI agar dapat
 19

memahami dasar-dasar kegiatan penilaian secara teori dengan buku KEPI (Kode Etik

Penilai Indonesia), SPI (Standar Penilaian Indonesia), dan buku pendidikan dasar penilai

sebagai pendukung praktik kerja lapangan.

KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang lebih sering menerima

order penilaian dari rekanan Bank, pemerintah, dan perorangan. Penilaian

dilakukan berdasarkan objek penilaian, apabila ukurannya kecil maka pekerjaan

dilakukan secara individu, namun jika ukuran bangunan besar maka penilaian

dilakukan minimal dua orang.

2.2. Penilaian Tanah dan Bangunan Untuk Tujuan Jaminan/Agunan

2.2.1. Pengertian Penilaian dan Penilai

Penilaian dan Penilai memiliki arti yang saling berkaitan. Penilaian dan

penilai mempunyai kata dasar yang sama yakni “nilai”. Untuk lebih memahami

mengenai kedua hal tersebut, terlebih dahulu kita harus memahami arti dari nilai

itu sendiri. Nilai merupakan kata yang memiliki arti yang sangat luas dan sangat

tergantung dari kata yang mengikutinya. Namun secara umum kata nilai biasanya

digunakan untuk menggambarkan atau menjelaskan makna dari suatu hal.

Perkataan nilai dapat ditafsirkan sebagai makna atau arti sesuatu barang maupun

benda. Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu harga yang

dibayarkan oleh pembeli yang mampu, bersedia dan berkelayakan membeli dari

penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya. Jadi

dalam hal ini antara penjual dan pembeli harus mengetahui keadaan pasaran yang

sebenarnya atau kedua belah pihak telah mendapat nasehat dari pihak profesional

yang telah mahir dalam pasaran properti berkenaan.

 20

Dalam PMK 179/PMK.06/2009 tentang Penilaian BMN, definisi penilaian

adalah proses kegiatan yang dilakukan oleh penilai, untuk memberikan suatu opini

nilai, atas suatu objek Penilaian dalam rangka pengelolaan BMN/BMD, yang

berlaku pada saat tertentu. Sedangkan penilai adalah orang yang melakukan

penilaian tersebut.

2.2.2. Standar Penilaian

Standar Penilaian adalah standar yang digunakan dalam melakukan

penilaian terhadap suatu obyek. Pada penilaian ini, standar penilaian yang

digunakan sebagai dasar dan acuan adalah Standar Penilaian Indonesia (SPI).

Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah standar profesi penilai untuk melakukan

kegiatan penilaian di Indonesia. Penilai wajib mematuhi SPI yang merupakan acuan

praktek penilaian di Indonesia.

2.2.3. Prinsip Penilaian

Terdapat prinsip-prinsip dasar yang perlu diperhatikan dalam melakukan

penilaian. Dimana penilai sebelum mengeluarkan suatu opini atas nilai properti

harus memperhatikan prinsip-prinsip sebagai berikut:

1. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) adalah

prinsip penggunaan terbaik yang dapat menghasilkan pendapatan (income)

yang optimal dari properti. Contoh: ketika membangun rumah mewah di

kawasan komplek yang mewah seperti perumahan makan rumah tersebut akan

menghasilkan nilai yang optimal jika dibandingkan rumah mewah tersebut

 21

dibangun di komplek kumuh. Suatu Properti dikatakan HBU jika memenuhi

empat kriteria, yaitu:

a. Secara legal diijinkan

b. Secara fisik dimungkinkan

c. Secara finansial layak

d. Memberikan keuntungan maksimal

Menurut SPI 360 Analisis HBU Dapat dilakukan melalui Proses Berikut:

Definisi Masalah
Penggunaan yang secara wajar dimungkinkan dan dari segi hukum
diizinkan dari sebidang tanah kosong atau properti yang telah
dikembangkan, secara fisik dimungkinkan, didukung secara memadai,
layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi

Kajian Ekonomi dan Penetuan Penggunaan Alternatif

Kajian landasan ekonomi, tapak dan lokasi

Analisis Pasar/ Pemasaran

Untuk menentukan penggunaan Uji HBU
yang paling mungkin  Secara hukum diizinkan
 Produktivitas properti  Secara fisik dimungkinkan
 Atribut fisik  Didukung secara memadai
 Atribut hukum/peraturan dan layak dari aspek
 Atribut lokasi finansial
 Permintaan dan penawaran  Memberikan nilai tertinggi
 Analisis obyek (produktivitas maksimal)

Analisis Keuangan

Kesimpulan
 Penggunaan
 Waktu
 Pelaku pasar
 Pengguna ruangan
 Pembeli paling memungkingkan
 22

Gambar 2.3. Proses Analisis HBU

Sumber: SPI, 2015

2. Prinsip Pengganti (Substitusi)

Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap suatu

properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya

properti yang lebih murah yang akan terjual terlebih dahulu. Contoh: Pada

prinsipnya orang akan lebih memilih untuk membeli properti dengan harga

yang lebih murah pada kondisi properti yang sama. Properti dalam suatu deret

dimana kondisinya sama, maka Properti dengan Nilai paling rendah akan lebih

cepat terjual.

3. Permintaan dan Penawaran (Prinsip Supply and Demand)

Properti akan mempunyai nilai apabila properti tersebut dapat digunakan,

dimana nilai properti dipengaruhi oleh ketersediannya di tengah masyarakat.

Dalam hal ini berarti nilai suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara

Permintaan dan Penawaran. Semakin tinggi permintaan dan penawaran kurang,

maka nilai properti cenderung naik dan sebaliknya penawaran yang banyak

dengan permintaan yang sedikit mengakibatkan nilai properti turun.

4. Prinsip Kesesuaian (Comformity)

Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun

ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Contoh: rumah mewah

akan memberi nilai maksimal bila dibangun di komplek rumah mewah.

Sebaliknya nilainya akan turun bila dibangun di lingkungan kumuh.

 23

5. Prinsip Perubahan (Change)

Nilai selalu berubah-ubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel baik internal

maupun eksternal. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan jumlah

penduduk, perubahan kondisi ekonoimi, perubahan kebijakan pemerintah,

perubahan lingkungan (contoh: tiba-tiba dibangun tempat pembuangan

sampah), pasar, termasuk peraturan-peraturan, zoning (peruntukan) dan

pengembangan kota.

6. Prinsip Antisipasi (Anticipation)

Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang

akan Highest and Best Use atau penggunaan tertinggi dan terbaik properti

tersebut. Harapan akan keuntungan atau ketidakuntungan dimasa yang akan

datang ini akan mempengaruhi harga suatu properti. Contoh: Akibat adanya

lumpur lapindo, properti disekitar areal lumpur lapindo diperkirakan akan naik

akibat adanya pemahaman di masyarakat areal sekitar lumpur lapindo dimasa

yang akan datang akan menjadi kompleks pertambangan bila lumpur lapindo

sudah selesai. Contoh lain rencana pembangunan Ring Road di Makassar

membuat harga harga tanah sepanjang jalur rencana Ring Road naik.

7. Prinsip Persaingan (Competition)

Semua bentuk usaha selalu menginginkan untuk mendapatkan keuntungan, tak

terkecuali pada usaha di bidang properti. Keuntungan yang diperoleh dalam

pasar properti tertentu, menimbulkan daya tarik “pemain properti” untuk

memasuki pasar tersebut sehingga akan muncul persaingan. Pada umumnya

semakin tinggi persaingan, maka nilai properti cenderung akan turun akibat
 24

banyaknya pilihan. Contoh: Akibat dari bisnis properti memberikan

keuntungan yang tinggi, maka banyak developer lain yang membangun

properti dan mengakibatkan nilai properti turun.

8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Increasing and Decreasing Return)

Prinsip dasar ekonomi mengatakan bahwa penambahan biaya pada suatu usaha

belum tentu memeberikan penambahan dalam pendapatan. Demikian juga

dalam usaha di bidang properti, yang mana berlaku juga kondisi bahwa

penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah

penghasilan pada properti tersebut. Pada suatu titik tertentu, penambahan biaya

justru akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang. Contoh:

Penambahan patung pada properti bisa mengakibatkan nilai properti tersebut

berkurang, sebab apabila ditawarkan di pasaran, belum tentu semua orang

menyukai patung tersebut. Bisa jadi penambahan patung tersebut justru

mengurangi nilai properti.

9. Prinsip Kontribusi (Contribution)

Nilai suatu elemen tertentu diukur berdasarkan kontribusinya terhadap nilai

properti secara keseluruhan. Dalam hal ini baik tanah dan bangunan

memberikan kontribusi pada total nilai properti. Contoh: Bangunan tua yang

berdiri diatas tanah komersil dapat dikatakan tanah tersebut memberikan

kontribusi terhadap seluruh nilai dari properti tersebut.

10. Prinsip Keseimbangan (Balance)

Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi

yang berkaitan dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-

 25

faktor produksi tersebut antara lain: tenaga kerja, modal, bahan baku, dll.

Contoh: membangun industri di daerah yang jauh dari bahan baku bisa

menyebabkan nilai dari properti tersebut turun akibat pertimbangan besarnya

biaya angkutan untuk bahan mentah.

2.2.4. Prosedur Penilaian Aset Secara Umum

Tahapan-tahapan dari proses penilaian adalah sebagai berikut :

Gambar 2.4
Bagan Proses Pelaksanaan Penilaian Properti (KPUP 2015)
 26

2.2.4.1 Lingkup Penugasan (Identifikasi Masalah)

1. Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan

Penugasan diberikan oleh rekanan biasanya dari bank, dan hasil laporan

penilaian akan digunakan oleh pemberi tugas tersebut.

2. Penentuan Tujuan Penilaian

Beberapa hal yang harus diperhatikan terlebih dahulu dalam

melakukan identifikasi tujuan penilaian adalah sebagai berikut:

a. Tujuan penggunaan penilaian adalah penggunaan isi laporan

penilaian oleh klien yang memberi tugas penilaian.

b. Tujuan penilaian harus dinyatakan dengan jelas dalam laporan

penilaian.

c. Opini nilai dapat diperlukan untuk menentukan harga untuk pembeli

atau penjual, jumlah pinjaman, dasar perpajakan, jangka waktu sewa,

laporan keuangan, kompensasi, dll.

d. Untuk menghindari upaya yang sia-sia, maka penilai dan klien harus

saling pengertian terkati dengan tujuan penggunaan laporan penilaian

dan simpulan nilainya.

Sebelum melakukan penilaian akan dilakukan analisis terlebih

dahulu terhadap penerapan dari penilaian yang akan dilakukan. Beberapa

tujuan penerapan dari penilaian, yaitu:

a. Penilaian Untuk Laporan Keuangan meliputi: (SPI 201) (Valuation for

Financial Report)(www.penilaiindonesia.com)

 Inventarisasi Aset
 27

 Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset berwujud yang tercermin

pada laporan keuangan pada tanggal penilaian.

 Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset tetap sesuai dengan SPT

Tahunan pada tanggal penilaian (untuk tujuan perpajakan),

 Penentuan Sisa Umur Ekonomi,

 Penentuan Nilai Sisa.

b. Penilaian Untuk Penjaminan Utang (SPI 202)

SPI ini yang menyediakan kerangka kerja dalam melaksanakan

penugasan penilaian untuk pihak pemberi pinjaman seperti lembaga

keuangan bank, lembaga keuangan non-bank dan institusi lainnya yang

memberikan pembiayaan dengan jaminan asset tertentu yang berbeda

dengan kredit pembiayaan umum (tanpa agunan), bagi perorangan atau

perusahaan.

Penilai biasanya menggunakan dasar nilai Nilai Pasar dan indikasi

nilai likuidasi dalam melakukan penilaian asset tertentu untuk tujuan

jaminan pembiayaan, selain itu penilai bisa juga menggunakan Likuidasi

(indikasi) atau dasar nilai lainnya tergantung hukum, keadaan, dan

persyaratan pihak yang memerlukan jaminan, tetapi umumnya pihak

pemberi pinjaman berpedoman pada Nilai Pasar.

3. Penentuan Dasar Nilai (SPI 102)

Dasar nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran dalam suatu

penelitian. Berikut jenis dasar nilai:

 28

a. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat

diperoleh dari hasil penukaran suatu asset atau liabilitas pada tanggal

penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang

berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya

dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas

dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101

Butir 3.1, 2015).

b. Nilai dalam Penggunaan (Value In Use) merupakan nilai yang dimiliki

oleh suatu aset bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan

oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan

ini adalah nilai yang diberikan oleh aset tertentu kepada badan usaha dimana

properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa

memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari asset tersebut atau

jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. (SPI 102 Butir 3.2,

2015).Nilai Investasi (Investm ent Value) merupakan nilai dari asset

pemilik atau calon pemilik untuk investasi individu atau tujuan

operasional. (SPI 102 Butir 3.3.1, 2015).

c. Nilai Asuransi (Insurable Value) adalah nilai aset sebagaimana yang diatur

berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis

asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. (SPI 102 Butir

3.1, 2015).

d. Nilai Jaminan Pinjaman (Mortgage Lending Value) merupakan nilai aset

yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati atas

 29

marketabilitas aset di masa mendatang dengan memperhatikan aspek

kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar lokal dan normal, dan

penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. Elemen-

elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian

Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan

secara jelas dan transparan. (SPI 102 Butir 3.4, 2015).

e. Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value) adalah nilai

berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang

berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau penentuan pajak properti.

Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai

Pasar sebagai dasar penaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan

untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan

Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 101. Oleh karena itu

Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar

sebagaimana didefinisikan dalam SPI 101 kecuali diindikasikan sebaliknya

secara eksplisit. (SPI 102 Butir 3.5, 2015).

f. Nilai Khusus (S peci al Val u e) adalah sejumlah uang yang mencerminkan

atribut tertentu dari asset yang hanya berlaku bagi pembeli khusus dan bukan pasar

secara keseluruhan. (SPI 102, Butir 3.6.1, 2015).

g. Nilai Likuidasi (Liquidtion Value) adalah sejumlah uang yang mungkin

diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek

untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar.

Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak
 30

berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang

tidak menguntungkan penjual. (SPI 102-3.7.1, 2015).

a. Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual

secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk

penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan

khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan

biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya

dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable

value). Dalam setiap analisis, komponen- komponen yang termasuk atau tidak

termasuk hendaknya diidentifikasi. (SPI 102 Butir 3.17, 2015).

b. Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan asset

atau dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam tranasaksi yang teratur diantara

pelaku pasar pada tanggal pengukuran (PSAK 68 dalam SPI 102 Butir 3.19,

2015).

c. Nilai Wajar Khusus adalah estimasi nilai dari pengalihan suatu aset atau

liabilitas, diantara para pihak yang memahami dan berminat sesuai

kepentingannya. (SPI 102 Butir 3.20, 2015).

4. Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan

Berisi identifikasi objek yang akan dinilai bersama dengan keterangan

alamat asset atau objek penilaian. Permasalahan penilaian tidak dapat didefiniskan

tanpa adanya kejelasan tentang beberpa infomrasi properti peroperti yang akan

dinilai, antara lain:

1. Lokasi, apabila perlu dilengkapi dengan peta lokasi.

 31

2. Fisik, seperti berupa bentuk tanah, luas tanah, elevasi atau kontur.

3. Legal, Penilai harus memperhatikan dengan seksama batasan hak

kepemilikan. Demikian juga penilai harus sejak awal memastikan

status kepemilikan properti apakah sedang dijadikan agunan jaminan

pinjaman dana di bank atau tidak (sedang dibebani hak tanggungan).

5. Tanggal Penilaian

Tanggal penilaian akan ditentukan sesuai dengan waktu inspeksi dilakukan

atau sesuai dengan kesepakatan pemberi tugas, demikian juga untuk tanggal

laporannya dilakukan berdasarkan objek penilaiannya, rentang tujuh hari kerja

untuk short report sampai dua puluh delapan hari kerja untuk long report.

6. Asumsi & Kondisi Pembatas

Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam konteks

penugasan penilaian tanpa penyelidikan tertentu dalam verifikasi. Hal yang dapat

diterima dalam pemahaman penilaian. Asumsi ada dua jenis yaitu asumsi khusus

dan asumsi umum. Asumsi khusus sering digunakan untuk menggambarkan efek

dari suatu situasi yang akan mempengaruhi nilai. Contoh asumsi khusus adalah

sebagai berikut:

1. Suatu properti yang sedang dibangun dinyatakan telah selesai pada tanggal

penilaian.

2. Suatu kontrak spesifik pada tanggal penilaian belum diselesaikan.

3. Instrument keuangan dinilai menggunakan “yield curve” yang berbeda

dengan yang digunakan oleh pelaku pasar.

 32

Sedangkan Asumsi Umum (general assumtions) dan Kondisi

pembatas (limiting condition):

Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam penilaian yang berhubungan dengan

asumsi umum (general assumtion) dan kondisi pembatas (limiting condition)

adalah sebagai berikut:

1. Asumsi umum dan kondisi pembatas harus dinyatakan dengan jelas dalam

laporan penilaian.

2. Tujuan pernyataan asumsi umum dan kondisi pembatas adalah untuk:

a. Melindungi kepentingan kedua belah pihak, yaitu penilai (yang

diberi tugas) dan klien (yang memberi tugas)

b. Menginformasikan kepada klien dan pengguna lainnya tentang batasan

penggunaan laporan penilaian. Contoh dalam penilaian minyak dan gas

bumi atau mineral maka penilai dapat menyatakan asumsi umum dan

kondisi pembatas dalam laporan penilaian sebagai berikut. Contoh 1,

Asumsi Umum. Penilai mengasumsikan bahwa kebenaran atau validitas

hak kuasa penambangan adalah benar atau valid hanya berdasarkan sesuai

dengan data dan atau informasi dan atau keterangan yang diberikan secara

tertulis maupun lisan oleh klien. Hal ini karena penilai tidak melakukan

legal auditing tentang kebenaran atau validitas hak kuasa penambangan

karena bukan merupakan bagian dari penilaian. Penilai tidak

bertanggungjawab terhadap masalah penilaian yang timbul jika didapati

data dan atau informasi dan atau keterangan tertulis maupun lisan yang

diberikan klien tidan benar atau valid. Contoh 2, Kondisi pembatas.

 33

Penilai tidak bersedia menghadiri persidangan (sebagai saksi ahli

ataupun istilah lainnya) kecuali dinyatakan lain (telah ada kesepakatan

waktu dan kompensasi yang memadai). Penilai tidak melakukan survey

dengan peralatan ataukehalian teknis, kecuali dinyatakan lain. Data dan

atau atau informasi diambil dari sumber yang dipertimbangkan dapat

dipercaya.

2.2.4.2 Implementasi (Pengumpulan dan Pemilihan Data)

Proses pengumpulan data dapat dilakukan melalui pekerjaan inspeksi.

Terdapat 3 kelompok data yang dapat digunakan, diantaranya:

a. Data Umum

Merupakan data yang dapat dikumpulkan dimana aset atau properti berada,

kota atau kabupaten, wilayah atau regional dan bahkan tingkat nasional dan

internasional tergantung kepada properti yang dinilai. Trend perubahan sosial,

ekonomi, peraturan, lingkungan yang dapat mempengaruhi nilai properti dalam

wilayah pasar tertentu. Yang dimaksud dengan trend adalah kecenderungan

arah atau pola perubahan umum dari waktu ke waktu (data kurun waktu atau

time series, maupun data kerat silang atau cross section), seperti perubahan

komposisi populasi, penurunan tingkat hunian gedung perkantoran, peningkatan

“start” pengembangan, dan sebagainya.

b. Data Khusus

Merupakan data properti atau aset yang dijadikan objek yang akan diteliti.

Wawancara termasuk dalam pengumpulan data yang terkategori di dara khusus

karena mendapat data dari objek penelitian. Data-data tersebut meliputi spesifikasi
 34

tanah dan pengembangan yang ada diatasnya, termasuk ukuran, spesifikasi fisik,

kondisi dan informasi real estate lainnya. Data lain yang perlu dipertimbangkan

adalah data atauinformasi mengenai biaya dan depresiasi, data pendapatan dan

biaya, data tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto, sejarah kepemilikan dan

penggunaan.

Data khusus meliputi data karateristik properti yang dinilai dan properti

pembanding. Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan properti subjek

dan properti pembanding yang meliputi:

a. Data lokasi dan lingkungan, yaitu bangunan di sekitarnya, HBU dari properti

yang dinilai, tren bangunan dari lokasi dan lingkungan, transportasi, fasilitas

dan utilitas yang ada di sekitar lokasi, data penawaran dan permintaan.

b. Zoning, yaitu ketinggian bangunan, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB

(Koefisien Lantai Bangunan), rencana pelebaran jalan di masa yang akan

datang.

c. Data tanah

d. Data bangunan, yaitu data properti jual dan sewa yang sebanding yang

meliputi harga jual, pendapatan sewa, tingkat kekosongan, biaya operasional,

tingkat kapitalisasi.

e. Karakteristik pasar di sekitar lokasi

Data Properti Subjek adalah data tentang properti subjek yang meliputi:

tapak (site), bangunan (improvement), dan dokumen kepemilikan (title).

Langkah terakhir dari analisis data khusus ini adalah analisis highest and best

use properti yang dinilai. Sedangkan data pembanding adalah data properti
 35

yang mempunyai kegunaan sama atau serupa, berlokasi pada kawasan yang

sama, dan telah diketahui nilainya. Data ini dapat berupa data fisik tanah

dan bangunan, data harga jual ataubeli, data sewa untuk berbagai jenis

properti, data-data lain sebagai pembanding adalah tingkat hunian untuk

gedung psuperkantoran, pertokoan, perhotelan, harga sewa kamar hotel, dan

data lain yang relevan dalam proses pengestimasian nialai properti subjek.

Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisa haruslah data-data yang

mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap estimasi nilai properti

subjek (properti yang dinilai). Syarat-syarat data yang baik adalah:

a. Data harus objektif

b. Dapat mewakili kondisi properti yang dinilai

c. Kesalahan baku dari data harus kecil

d. Up to date, dan sesuai dengan kondisi saat ini

e. Harus relevan, dimana data yang dikumpulkan harus ada hubungannya

dengan masalah yang dipecahkan.

c. Data Pembanding atau Pasar (Penawaran dan Permintaan)

Data pembanding meliputi data-data yang menyangkut data penjualan atau

transaksi, penawaran, biaya-biaya, tingkat hunian, penyusutan, pendapatan, tingkat

kapitalisasi dan data terkait lainnya. Data pembanding dimaksud disesuaikan

dengan kebutuhan tujuan dan dasar penilaian, sehingga data yang dikumpulkan

dapat dianalisis untuk menentukan tren pasar, kaitan antara penawaran dan

permintaan, tingkat peyerapan dan informasi pasar spesifik lainnya.

 36

2. Analisis Data

Data-data yang dikumpulkan setelah melaksanakan survei tidak cukup

untuk memberikan penilaian terhadap sebuah aset, akan tetapi perlu adanya

analisis dari seorang penilai. Analisa tersebut merupakan analisa yang berkaitan

dengan penggunaan tertinggi dan terbaik pada sebuah aset.

Penggunaan tertinggi dan terbaik dapat diartikan sebagai penggunaan

suatu lahan yang terbaik dan memberikan profit yang tertinggi atas penggunaan

tersebut. Penggunaan tertinggi dan terbaik mempunyai 4 (empat) kriteria, yaitu

sebagai berikut:

a. Secara fisik dimungkinkan (physical possibility)

b. Secara hukum diizinkan (legal permissibility)

c. Secara finansial layak (financial affordability)

d. Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan nilai tertinggi

dari lahan yang dinilai (maximum profitability which result in highest

properti value).

Penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) sebagai dasar

pengembangan dapat diartikan kemungkinan terbesar dari penggunaan lahan yang

secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, secara keuangan layak dan

akan memberikan nilai tertinggi atas lahan tersebut.

3. Opini Nilai Tanah

Opini nilai tanah dicontohkan apabila menggunakan dua pendekatan, yaitu

pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan seperti penilaian dengan objek

tanah bangunan (restoran atau hotel komersil). Apabila data pasar dilakukan
 37

dengan di penyesuaian bangunan sampai menghasilkan nilai tanah, atau akan

adanya pengembangan tanah.

4. Memilih Pendekatan Penilaian

Pemilihan pendekatan dalam penilaian sangat tergantung dari jenis objek

yang dinilai dan ketersediaan data di lapangan. Sesuai maksud dan tujuan penilaian,

dasar nilai, jenis dan karakteristik objek penilaian serta ketersediaan data pasar di

lapangan, maka pendekatan penilaian berbasis pasar untuk real properti dan

personal properti menurut KEPI & SPI 2015 (KPUP) dalam penilaian ini

pendekatan yang digunakan adalah :

a. Pendekatan Pasar

Hal yang pertama kali dipertimbangkan dalam pendekatan pasar adalah

mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dengan syarat aset tersebut

identik atau sebanding. Jika transaksi yang telah terjadi hanya sedikit, dapat

dipertimbangkan untuk menggunakan harga yang ditawarkan untuk dijual atau

yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya

dengan informasi ini perlu diketahui lebih jelas dan perlu dianalisis. Dalam hal

ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran

apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan

dasar nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat

juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang

ditransaksikan dan yang dinilai (SPI 2015 - KPUP 17.2).

Umumnya, properti dibandingkan dengan transaksi properti sebanding

yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran
 38

penjualan dari suatu proses jual beli. Setelah data penjualan dikumpulkan dan

diverifikasi, maka selanjutnya analisis yang sistematis dilakukan terhadap

data-data pembanding. Perbandingan penjualan ini dianalisis untuk mengetahui

hasil dari setiap unit-unit pembandingan tersebut dan menyeleksi unit

pembandingan yang sesuai dengan properti subjek yang dinyatakan dalam

rekonsiliasi nilai.

Untuk menerapkan pendekatan perbandingan data pasar, seorang penilai

biasanya mengikuti sistematika atau prosedur sebagai berikut:

1) Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan

mendapatkan daftar properti-properti sejenis dengan properti subjek yang

sedang ditawarkan atau ditransaksikan.

2) Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah

memenuhi keakuratan dan sesuai dengan kenyataan serta memastikan apakah

data transaksi yang diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan

oleh kriteria pasar wajar.

3) Memilih unit pembanding yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter

persegi, per meter kubik, atau per multiplier pendapatan) dan

mengembangkan analisis perbandingan untuk tiap unit.

4) Membandingkan properti subjek dan properti pembanding dengan

menggunakan elemen-elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan

penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding.

 39

5) Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis

perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indocation) atau

dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti).

6) Konsep utama dalam melakukan pendekatan data pasar adalah bagaimana a)

menentukan data harga penjualan atas properti yang sebanding dan sejenis,

serta b) melakukan penyesuaian atau adjustment, sebagaimana pada gambar

berikut:

Gambar 2.6
Data Pembanding dengan Objek Penilaian

Properti pembanding harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

1. Transaksi relative masih baru, dalam arti bahwa tanggal transaksi properti

pembanding harus relatif dekat dengan tanggal penilaian.

2. Properti yang kompetitif untuk dapat disebut sebagai properti yang

kompetitif, data pasar properti yang dipilih sebagai data pembanding

sebaiknya merupakan substitusi atau merupakan alternatif yang potensial

dipilih oleh pembeli.

 40

3. Lokasi yang berdekatan dengan properti yang akan dinilai.

4. Merupakan transaksi pada pasar yang bersifat terbuka, yang didapat dari

lembaga publik (notaris, kecamatan, kelurahan, pengelola PBB), media cetak

yang menerbitkan iklan penjualan atau penawaran properti, penjual dan

pembeli properti, makelar atau broker.

b. Pendekatan Biaya

Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan

prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset jika aset

tersebut biayanya lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan

kegunaan yang sama atau paling tidak setara, pada saat pembelian atau

konstruksi. Analisis pasar memberikan dasar untuk penentuan biaya

pembuatan bangunan baru saat ini, serta besarnya penyusutan.

Dalam memperhatikan objek penilaian dan data pembanding pasar

yang ada dilakukan untuk penilaian tanah, menggunakan Pendekatan Pasar

(Market Approach) dengan cara membandingkan beberapa data jual beli dari

tanah yang terletak disekitar properti yang dinilai, yang akhirnya dapat ditarik

suatu kesimpulan. Ini dilakukan dengan mengadakan penyesuaian perbedaan-

perbedaan yang ada antara yang dinilai dengan data jual beli yang ada.

Penyesuaian ini meliputi faktor-faktor seperti lokasi, luas, bentuk dan surat

tanah serta kegunaannya berdasarkan unsur waktu dan peruntukannya.

Sedangkan untuk penilaian bangunan dan sarana pelengkap lainnya,

dengan menghitung hal-hal sebagai berikut:

 41

a. Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC)

merupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan

untuk menentukan indikasi nilai dengan menghitung biaya reproduksi

baru atau biaya pengganti baru dari aset dikurangi dengan penyusutan

fisik dan segala bentuk keusangan (SPI 350 – 3.2).

b. Depresiasi, yang dihitung berdasarkan umur efektif dari properti yang

ditentukan sesudah diadakan pemeriksaan fisik atas kondisi dan

kapasitas saat ini, meliputi penyusutan fisik, keusangan fungsional dan

keusangan ekonomis (jika ada).

Tahap-tahap dalam melakukan penilaian properti dengan

pendekatan biaya adalah sebagai berikut:

1. Mengestimasi atau memperkirakan nilai tanah dalam keadaan kosong

dengan menggunakan pendekatan data pasar.

2. Menghitung biaya untuk membangun bangunan baik sebagai biaya

reproduksi baru (reproduction cost new) maupun sebagai biaya penggantian

baru (replacement cost new).

i. Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) adalah jumlah uang

yang dikeluarkan untuk membangun sebuah bangunan baru dengan

material ataubahan, ukuran, bentuk dan fungsi yang sama dengan

bangunan yang akan dinilai berdasarkan harga pasaran setempat pada

tanggal penilaian.
 42

ii. Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah jumlah uang

yang dikeluarkan untuk membangun sebuah bangunan baru dengan

material atau bahan, ukuran, bentuk dan fungsi yang serupa dengan

bangunan yang akan dinilai berdasarkan harga pasaran setempat pada

tanggal penilaian.

iii. Memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi bangunan

iv. Menghitung nilai bangunan dengan cara, mengurangkan biaya reproduksi

atau biaya penggantian baru dengan penyusutan.

v. Menjumlahkan nilai tanah dengan nilai bangunan untuk medapatkan

nilai properti

c. Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus

kas di masa yang akan datang ke nilai kini. (SPI 2015 - KPUP Butir 18.1).

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama

masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi

merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan

tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu

kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang

diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (SPI 2015

- KPUP Butir 18.2).

5. Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini Nilai Akhir

Dalam melakukan penilaian, sebaiknya dilakukan dengan beberapa

pendekatan, yang selanjutnya dilakukan rekonsilasi nilai. Rekonsilasi nilai adalah

 43

suatu analisa terhadap berbagai simpulan nilai untuk mendapatkan suatu estimasi

nilai akhir.

2.3 Analisis dan Pembahasan

Pada tanggal 23 Oktober 2018 KJPP Rizki Djunaedy dan rekan menerima

Surat Tugas dari Bank ABC untuk menilai sebuah Aset Tetap berupa Tanah dan

Bangunan Rumah Tinggal a.n Indra Suherman yang menggunakan rumahnya

sebagai jaminan atau agunan pada Bank ABC. Rumah tinggal yang akan dinilai

beralamat di Jalan Kenangan I RT 02/RW 03 No 4, Kelurahan Bambankerep, Kota

Semarang, Provinsi Jawa Tengah.

1. Identifikasi Masalah

a. Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan: Berdasarkan surat tugas

yang diberikan oleh Bank ABC kepada kantor jasa penilai aset yang akan

dinilai berupa tanah dan bangunan untuk rumah tinggal. Aset adalah real

properti berupa 1 (satu) unit tanah dan bangunan yang digunakan sebagai

rumah tinggal terletak di Jalan Kenangan I RT 02/RW 03 No 4, Kelurahan

Bambankerep, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah dengan bukti

kepemilikan tunggal berupa SHM No. XXX tanggal penerbitan 23-02-1997

dengan luas : 120 m² atas nama Indra Suherman.

a. Identifikasi Pemberi Tugas

Nama Pemberi Tugas : Bank ABC
Bidang usaha : Perbankan
Alamat kantor : Jl. MT. Haryono No. 811
Semarang, Provinsi Jawa Tengah
 44

Telpon : (024) 8450992

Up. : Bapak Sri Tirta
Email : Bapaksritirta@gmail.com

Pemberi tugas memberikan kepada kami data-data berupa foto copy :

 SHM No. XXX/Bambankerep tanggal penerbitan 25-05-2016 dengan luas :
120 m² atas nama Indra Suherman

 Identifikasi Pengguna Laporan

o Nama Pemberi Tugas : BANK ABC
o Bidang usaha : Perbankan
o Alamat kantor : Jl. MT. Haryono No. 811
Semarang, Provinsi Jawa Tengah
o Telpon : (024) 8450992
o Up. : Bapak Sri Wiyono
o Emai : sriwiyono.ka@gmail.com
o Jumlah Laporan : 2 (dua) buku laporan
b. Penentuan Tujuan Penilaian: Maksud penilaian ini adalah untuk melakukan

verifikasi antara dokumen dan kondisi fisik di lapangan, memperoleh dan

memberikan opini independen atas Nilai Pasar (Market Value) dari properti

dimaksud sesuai lingkup penugasan yang dapat digunakan sebagai dasar

pertimbangan untuk tujuan Penjaminan Hutang pada PT. Bank ABC.

c. Penentuan Dasar Nilai: Dasar nilai yang digunakan dalam penilaian properti

khususnya untuk penjaminan utang yakni menggunakan nilai pasar. Dasar Nilai

adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yang fundamental dalam

suatu penilaian (SPI 2015, KPUP Butir 10-1), Dasar nilai yang sesuai dengan
 45

tujuan penilaian adalah Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi hal ini

sesuai dengan SPI 103.

d. Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan: Adapun penilaian yang

kami lakukan yang meliputi tanah, yang terletak di Jalan Kenangan I RT

02/RW 03 No 4, Kelurahan Bambankerep, Kota Semarang, Provinsi Jawa

Tengah. Kemudian untuk hak kepemilikan rumah tinggal, perusahaan

mempunyai Sertifikat Hak Milik atas tanah tersebut dan Surat Ijin

Mendirikan Bangunan (IMB).

e. Tanggal Penilaian: Pelaksanaan inspeksi lapangan telah kami lakukan pada

tanggal 26 Oktober 2018. Penilaian ini dimaksud untuk mengungkapkan

Nilai Pasar (Market Value) dari aset dimaksud per tanggal penilaian 26

Oktober 2018.

Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi

pasar dan kondisi aset tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat

merepresentasikan tentang opini Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi

pada saat tanggal penilaian. Kami berasumsi bahwa kondisi aset tersebut pada

saat tanggal penilaian sama dengan pada saat investigasi lapangan.

f. Penetuan Jenis Mata Uang Yang Digunakan: KJPP Rizki Djunaedy dan

Rekan menilai aset yang dimaksud dengan menggunakan Mata Uang Rupiah.

Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum

dalam laporan ini tidak berlaku.

g. Tingkat Kedalaman Investigasi: Investigasi lapangan merupakan bagian

kegiatan investigasi. Investigasi lapangan ditujukan untuk melakukan

 46

verifikasi data dengan kondisi sebenarnya objek penilaian. Pelaksanaan

investigasi lapangan telah KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan selama

melakukan investigasi lapangan staff KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan

didampingi oleh debitur.

Pendamping menunjukan aset yang dijadikan objek penilaian dan batas –

batas tanah aset serta memberikan informasi dan penjelasan berkaitan

speksifikasi dan kondisi aset yang dijadikan objek penilaian. Dalam

pelaksanaan investigasi lapangan semua ruang dalam dalam dapat ditinjau.

h. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan: Informasi dan dokumen

kepemilikan objek penilaian ini diperoleh dari pemberi tugas dalam bentuk

foto copy atau scan. Penilai dengan itikad baik berasumsi bahwa segala data

yang diberikan kepada KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan adalah benar. Oleh

karena KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan bukan konsultan hukum, maka dari

itu tidak memberikan opini tentang verifikasi kebenaran dokumen dan

legalitas terkait. Oleh karena itu kami menyarankan agar Pihak Pengguna

Laporan ini dapat berkonsultasi dengan konsultan hukum untuk mendapatkan

opini tentang segala aspek legal. Penilai berasumsi bahwa properti ini bebas

dari sengketa, ikatan, dan kewajiban lainnya serta dapat dipindahtangankan.

Adapun data kondisi aset, kami verifikasi melalui investigasi lapangan

dengan pendamping inspeksi.

Data pembanding atas objek penilaian, kami analisa berdasarkan informasi

dari agen properti dan pemilik properti yang menawarkan atau menjual

propertinya. Sementara untuk standar biaya reproduksi atau pengganti baru

 47

kami mengacu pada standar yang dikeluarkan oleh MAPPI dengan

penyesuaian yang diperlukan, sedangkan untuk bangunan yang belum ada

standarnya, kami hitung dengan acuan dasar harga bahan bangunan dan upah

kerja yang bersumber dari jurnal bahan bangunan dan sumber lain yang dapat

dipercaya.

i. Pedoman Penilaian: Dalam penilaian ini KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan

berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2015 Edisi VI dan Kode

Etik Penilaian Indonesia (KEPI) 2015.

j. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaan

Dari ke 3 (tiga) pendekatan penilaian yang telah dijelaskan pada halaman

sebelumnya, dan berdasarkan pertimbangan sebagai berikut :

a. Properti dalam penilaian adalah berupa Rumah Tinggal.

b. Properti tidak menghasilkan pendapatan dari harga sewa atau tidak

disewakan.

c. Data pembanding yang tersedia dilapangan.

Maka sesuai dengan KEPI & SPI 2015 – SPI 300 dalam penilaian ini

digunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach).

k. Asumsi Umum dan Khusus

Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam konteks

penugasan penilaian tanpa penyelidikan tertentu atau verifikasi. Hal tersebut

dinyatakan untuk dapat diterima dalam pemahaman penilaian.

Asumsi Umum yang dipergunakan dalam laporan penilaian ini adalah :

 48

i. Aset adalah real properti berupa 1 (satu) unit tanah dan bangunan yang

digunakan sebagai rumah tinggal terletak di Jalan Kenangan I RT 02/RW

03 No 4, Kelurahan Bambankerep, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah

dengan bukti kepemilikan tunggal berupa SHM No. XXX tanggal

penerbitan 23-02-1997 dengan luas : 120 m² atas nama INDRA

SUHERMAN.

ii. Peruntukan zonasi kawasan aset adalah Permukiman sesuai Rencana Tata

Ruang Wilayah Kota Semarang.

iii. Penunjuk lapangan adalah Bapak Nugroho selaku Staff PT. Bank

Perkreditan Rakyat XXX.

iv. Aset berupa rumah tinggal 1 lantai yang sedang dihuni debitur.

v. Kami berasumsi bahwa penunjuk lapangan berkompeten dan semua data

serta penunjukan lokasi oleh Bapak Nugroho selaku Staff PT. Bank

Perkreditan Rakyat Kedung Arto adalah benar dan dapat

dipertanggungjawabkan.

vi. Saat investigasi lapangan, bagian dalam aset dapat di akses. Pengamatan

dan pengukuran aset di lakukan dari luar dan dalam, kami berasumsi

bahwa keadaan fisik aset sesuai dengan apa yang terlihat dan apa saja yang

dapat kami amati.

vii. Dasar Nilai yang dipakai adalah Nilai Pasar (Market Value) dengan

tujuan Penilaian Aset untuk Penjaminan Utang pada PT. Bank

Perkreditan XXX.
 49

Asumsi Khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarnya dari

tanggal penilaian atau hal yang tidak akan dibuat oleh sebagian kecil pelaku

pasar dalam suatu transaksi pada tanggal penilaian. Asumsi Khusus yang

dipergunakan dalam laporan penilaian ini adalah :

 Penilai memberikan opini waktu ekspos (exposure time) selama 6- 9

(enam sampai sembilan) bulan sejak tanggal penilaian.

2. Implementasi (Pengumpulan dan Pemilihan Data)

a. Data Umum: Properti terletak di selatan Jalan Kenangan I RT 02/RW 03 No

4, Kelurahan Bambankerep, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah. Posisi

tanah adalah badan atau interior, berbentuk tidak beraturan, Rumah Tinggal

di kanan dan kiri aset jalan. Bentuk aset tidak proporsional dengan lebar

tanah bagian depan (frontage) ± 6m dan memanjang ke belakang ± 15 m,

seperti yang tertera dalam sertipikat dan gambar bidang tanah yang terdapat

dalam laporan ini.

Batas - batas tanah, adalah sebagai berikut:

o Sebelah Utara : Rumah Tinggal

o Sebelah Timur : Jalan Kenangan I

o Sebelah Selatan : Rumah Tinggal

o Sebelah Barat : Rumah Tinggal

Berdasarkan informasi verbal dari Dinas Tata Kota Kota Semarang

Provinsi Jawa Tengah, kami memahami bahwa properti yang dimaksud

berada di lokasi yang diperuntukkan sebagai kawasan perumahan atau

pemukiman.
 50

b. Data Khusus: Bangunan satu (1) lantai yang dinilai terdiri dari dua kamar

tidur, satu kamar mandi, ruang tamu, ruang keluarga, dan dapur dengan luas

total 99 meter².

c. Data Pembanding atau Pasar: Data pembanding atas asset yang dinilai yaitu

tanah bangunan (Rumah tapak atau rumah tinggal) dirata-rata dan

menghasilkan nilai pasar sebesar 2.500.000 meter² atas harga penawaran.

Data pembanding disesuaikan dengan type asset, dan minimal tiga data

pembanding tetapi lebih banyak lebih bagus sehingga analisisnya lebih

valid. Data pembanding diperoleh dari data-data penjualan, penawaran,

pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang,

pejabat-pejabat dan pemilik property atau tanah lainnya.

Tabel 2.3 Contoh Data yang Digunakan sebagai Pembanding

URAIAN DATA 1 DATA 2 DATA 3

Alamat Jl. Kenangan IV Jl. Kenangan II Jl. Kenangan II

Bapak Bapak
Contact Person Bapak Heri/Pemilik
Indra/Pemilik Agen Fendy/Keluarga

Telepon 081393533633 082297085623 085741418007

Jenis Properti Rumah Tinggal Rumah Tinggal Rumah Tinggal

Kondisi & Letak

Properti Badan Badan Tusuk Sate

 51

Luas Tanah (m²) 150 216 173

Luas Bangunan (m²) 105 80 150

Harga Penawaran

(Rp) 575.000.000 675.000.000 800.000.000

Penyesuaian (Rp)
517.500.000 607.500.000 720.000.000

Indikasi Harga Tanah

(Rp/m²) 2.659.000 2.478.000 2.888.000

Tanggal Data 26 Oktober 2018 26 Oktober 2018 26 Oktober 2018

3. Analisis Data

Pada proses analisis data ini, seorang penilai juga harus memasukkan

beberapa data untuk menghasilkan nilai pasar dari sebuah bangunan dilihat dari;

spesifikasi bangunan, Indeks Kemahalan Konstruksi (masing-masing kota), Indeks

Material, Umur Ekonomis Bangunan, dan penyusutan bangunan.

Menganalisa spesifikasi bangunan meliputi penentuan apakah bangunan

tersebut merupakan rumah tinggal sederhana, menengah atau mewah. Selain itu,

penilai juga harus bisa menganalisa material-material yang digunakan untuk

membangun sebuah bangunan. Kemudian data yang harus dimasukkan oleh

penilai yaitu Indeks Kemahalan Konstruksi (IKK), yaitu acuan harga standar

bahan bangunan untuk wilayah tertentu.

Selanjutnya, penilai menentukan penyusutan untuk sebuah bangunan, hanya

dengan mengetahui kapan bangunan tersebut dibangun kemudian dikurangi dengan

 52

tahun penilaian, setelah itu dibagi umur ekonomis yang telah ditentukan dikali harga

per meter persegi, maka penyusutan terhadap bangunan sudah dapat diketahui.

Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi, dengan memperhatikan lokasi,

situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan sebagai

bangunan perkantoran diperkirakan memberikan hasil yang tertinggi.

Kesimpulan Pengunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Properti

Terbangun saat ini: berdasarkan analisa terhadap faktor-faktor tersebut di atas,

Kondisi Properti Terbangun saat ini memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi dan

terbaik.

4. Opini Nilai Tanah

Pendekatan Penilaian adalah pendekatan biaya karena dalam penilaian tanah

bangunan, dan disesuaikan dengan maksud dan tujuan dari penilaian. Karena dalam

study kasus ini digunakan untuk tujuan penjaminan hutang, maka menggunakan

nilai pasar sesuai SPI 103 Lingkup Penugasan. Nilai pasar diperoleh dari estimasi

biaya perolehan tanah dan pembangunan properti baru dengan kegunaan yang sama

kemudian dilakukan penyusutan atau depresiasi sesuai kondisi bangunan.

Alasan Penggunaan: untuk tanah tetap menggunakan pembanding dari

pasar namun untuk perhitungannya menggunakan pendekatan biaya.

Nilai Pasar atas tanah dihitung berdasarkan analisis data pasar yang ada di sekitar

lokasi obyek yang dinilai . Faktor yang mempengaruhi nilai antara lain :

a. Bentuk, luas dan topografi

b. Lokasi atau letak tanah

c. Peruntukan
 53

d. Akses dari dan ke lokasi

e. Infrastruktur

f. Lingkungan sekitar

g. Hal-hal yang bersifat khusus

5. Rekonsiliasi Indikasi Nilai Dan Opini Nilai Akhir

Penilaian ini menggunakan 1 (satu) pendekatan penilaian yaitu Pendekatan

Biaya (Cost Approach) sehingga tidak dibutuhkan rekonsiliasi dalam pengambilan

kesimpulan hasil penilaian.

Kesimpulan Nilai Pada Penilaian ini adalah :

Luas Nilai Pasar

DESKRIPSI
(m²) ( Rp. )

1. Tanah 120 306.000.000

2. Bangunan 99 223.938.000

3. Sarana Pelengkap 3.300.000

TOTAL 533.238.000

6. Pelaporan Penilaian

Laporan penilaian untuk tujuan penjaminan utang dengan dasar nilai pasar

menggunakan Laporan Ringkas (Short Report) karena tertera dalam Lingkup

Penugasan berdasarkan SPI 202 Laporan Tujuan Penjaminan Utang.

 BAB III

PENUTUP

3.1. Simpulan

KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan merupakan perusahaan di bidang jasa yang

salah satu pelayanannya berupa jasa penilaian atas tanah dan bangunan untuk tujuan

penjaminan utang. Dalam proses penilaian terdapat prinsip umum, beberapa

pendekatan, dan nilai yang ditetapkan oleh KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan yang

mana sesuai KEPI dan SPI.

Penilaian tanah dan bangunan untuk penjaminan utang di KJPP Rizki

Djunaedy dan Rekan dimulai dengan identifikasi pemberi tugas dan pengguna,

penentuan tujuan penilaian, penentuan dasar nilai, identifikasi objek penilaian dan

hak, tanggal penilaian serta asumsi dan kondisi pembatas. Penilaian aset untuk

penjaminan utang didasarkan pada nilai pasar dan menggunakan beberapa

pendekatan yaitu pendekatan pasar, pendekatan pendapatan, dan pendekatan biaya.

Pendekatan biaya adalah pendekatan yang sering digunakan di KJPP Rizki

Djunaedy dan Rekan.

3.2. Saran

Bagi mahasiswa yang melakukan praktik kerja lapangan selanjutnya yang

bertempat di kantor jasa apraisal agar dapat lebih memahami mengenai

implementasi appraisal itu sendiri sehingga dapat membuat laporan yang lebih

spesifik untuk studi kasus di salah satu aset yang dinilai.

54
 55

DAFTAR PUSTAKA

Badan Pendidikan dan Kementerian Keuangan. 2016. BAB I Konsep Dasar

Penilaian. http://klc.kemenkeu.go.id

Komite Penyusun SPI. 2015. Petunjuk Teknis SPI 306. MAPPI. Jakarta.

MAPPI, 2015, “Biaya Teknis Bangunan atau BTB untuk seluruh Indonesia”,

http://www.mappi.or.id/static-334-biaya-teknis-bangunan-btb-.html, 2015,

6 November 2015, Jakarta.

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia. 2015. Kode Etik Penilai Indonesia dan
Standar Penilaian Indonesia. Jakarta: MAPPI

Miftahudin. 2016. Studi Kasus Penilaian Rumah Tinggal di Perumahan xxx Kav.
x. xx – xx, Padukuhan xxx, Desa Caturtunggal, Kecamatan Depok,
Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. Program Studi
Ekonomika Terapan. Departemen Ekonomika Dan Bisnis. Universitas
Gadjah Mada.

Putra, Andika Pratama. 2012. ‘Analisis Properti Rumah Tinggal Sebagai Agunan
dengan Metode Penilaian Appraisal’, tesis magister, Universitas Gadjah
Mada, Yogyakarta.

Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia. Nomor 101/PMK.01/2014.

Penilai Publik

Sujono, Bambang. 2011. Penilaian Aset Dalam Sektor Properti. ISSN 0853-2877:
Modul Vol. 11 No 1

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan

Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbank
56