APPRAISAL

(Sumber Gambar : plus25.safe-order.net)

Appraisal merupakan salah satu sub sektor jasa yang dapat berperan penting dalam
menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan yang kita miliki. Di Indonesia,
appraisal atau penilaian belum dikenal secara umum. Hal ini karena appraisal masih dalam
tahap permulaan dan sedang dalam pertumbuhan. Perusahaan jasa appraisal/penilai
properti adalah lembaga eksternal yang terlepas dari lembaga keuangan yang bersifat
1
independen dalam menilai properti suatu perusahaan.
Melihat begitu pentingnya peranan appraisal dalam berbagai aspek kehidupan
masyarakat dan semakin minimnya kesadaran serta pengetahuan masyarakat tentang
salah satu sub sektor jasa yang memberikan jasa penilaian ini, maka dalam tulisan ini akan
diulas lebih jauh tentang apa itu Penilai atau Appraisal, mulai dari pengertian, tujuan dan
manfaat atau kegunaan, dasar hukum pelaksanaannya, siapa yang melaksanakannya, dan
lain-lain.
Usaha Jasa Penilai (appraisal service business) merupakan usaha jasa profesional
untuk memberikan penilaian yang obyektif dan independen terhadap asset atau properti.
Usaha Jasa Penilai adalah usaha berpredikat sebagai lembaga kepercayaan yang
dibutuhkan untuk kepentingan pihak-pihak yang mengadakan transaksi perdagangan.
Selama ini Jasa Perusahaan Penilai belum digunakan secara maksimal oleh berbagai
kalangan, terutama kalangan perbankan, dan banyak pihak menempatkan laporan
penilaian sebagai pelengkap saja agar proposal itu tampak layak dan profesional. Padahal
apabila penilai memberikan appraisal report secara obyektif dan profesional tidak akan
pernah terjadi praktek-praktek mark up dalam pengajuan kredit properti atau penurunan

1
Prima, Arief, Penilaian Properti Berbasis Nilai Pasar Berdasarkan Standar Penilai Indonesia(SPI) Pada
Perusahaan Appraisal : Studi Kasus : PT. Soeparjono Artha Penilai Kantor Cabang Surabaya, 2007.

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 1

nilai dalam kegiatan lelang. Seharusnya bank dan atau Panitia Lelang dalam hal ini yaitu
Kantor Pelayanan Pengurusan Piutang Negara (KP3N) atau Badan Urusan Piutang dan
Lelang Negara (BUPLN) tanpa laporan penilai yang benar-benar profesional dan
independen tidak boleh mencairkan kredit dan melelang tanpa laporan penilai.

Pengertian

Appraisal atau penilaian didefinisikan sebagai proses mengestimasi nilai.2 Webster’s

Dictionary mendefinisikan appraisal sebagai berikut :
“An estimated value set upon property” atau terjemahannya “Tugas Penilaian adalah
mengadakan estimasi nilai terhadap suatu harta kekayaan”. Sedangkan, Appraiser atau
penilai adalah seseorang yang melakukan estimasi nilai.
Penilaian adalah perkiraan dari suatu nilai atau yang dapat didefinisikan sebagai
prakiraan suatu nilai dari suatu hasil perjanjian atau yang sudah ditetapkan dari opini satu
orang yang didasarkan pada keahlian, pelatihan, data yang akurat dari obyek yang diteliti.
Pengertian Nilai (Value) dalam penilaian dapat diartikan sebagai sejumlah uang
yang sama dengan milik (property) yang dapat memberikan keuntungan, yang timbul dari
pemilikan milik (property) itu. Nilai itu sendiri dapat juga diartikan sebagai pemakaian dan
kegunaan dari kebutuhan suatu objek yang ditetapkan oleh seseorang untuk beberapa
tujuan. Nilai dari objek tergantung pada tujuan penilaian objek tersebut.
Selain nilai, perlu juga diketahui definisi dari Harga (Price) dan Biaya (Cost)
sehingga dapat diketahui perbedaan dari ketiga unsur yang terkait dengan proses penilaian
atau appraisal tersebut. Harga, biaya, dan nilai adalah suatu istilah yang saling berkaitan
antara satu dengan yang lainnya, oleh karena itu seringkali terjadi salah penafsiran ketiga
istilah tersebut. Menurut Standar Penilaian Indonesia :
Ö HARGA (Price) adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan dan
disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang
wajar.3
Ö BIAYA (Cost) adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau
menciptakan barang dan jasa. Biaya juga merupakan fakta historical (historical fact)
yang ditemukan di pasar.4
Hasil dari penilaian yang dilakukan oleh penilai adalah sangat bergantung kepada
kemampuan yang dimiliki oleh penilai tersebut. Sehingga di sini kelihatan adanya unsur
subyektivitas yang ikut berperan. Seorang penilai yang baik adalah yang berkemampuan
untuk melakukan penilaian seobyektif mungkin yang sekaligus memperkecil unsur-unsur
subyektivitas walaupun merupakan hal yang cukup sulit untuk dilakukan. Selain itu dalam

2
Charles H. Wurtzebach and Mike E. Miles, “Modern Real Estate Fourth Edition”, 1991 : 174.
3
Standar Penilaian Indonesia.
4
Ibid.

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 2

proses penilaian diperlukan kepiawaian penilai dalam mempergunakan berbagai
pendekatan yang tepat untuk menghasilkan penilaian yang akurat berdasarkan berbagai
data yang akurat di lapangan. Sekalipun appraisal didasarkan pada data dilapangan,
penilaian tetap merupakan opini. Salah satu indikator ketepatan penilaian adalah seberapa
jauh hasil penilaian berbeda dengan data pasar.5 Dalam menentukan nilai, para penilai
dilengkapi dengan metode-metode berupa pendekatan-pendekatan (approaches) yang
umum dipakai dalam penilaian sesuai dengan tujuan penilaian dan jenis dari obyek yang
dinilai. Di samping itu, penilai juga menetapakan penggunaan prinsip-prinsip (Principle of
Valuation) terhadap obyek yang dinilai.

Tujuan utama dan Kegunaan

Tujuan utama dari penilaian adalah prakiraan yang biasa disebut nilai pasar atau
market value. Nilai pasar didefinisikan sebagai probabilitas utama harga jual properti yang
bersaiang dalam pasar terbuka.
Appraisal berguna bagi Lembaga Keuangan sebagai nilai data suatu objek jaminan
dari sejumlah uang yang mereka pinjamkan. Selain itu untuk estimasi nilai pajak, asuransi,
6
pendapatan dan lain-lain.
Beberapa alasan yang menyebabkan dilakukannya Appraisal antara lain :7
• Property Taxes
Taxes Matters (masalah perpajakan)
Appraisal digunakan oleh pemerintah setempat untuk mengetahui nilai pasar dari
properti untuk menetapkan pajak.
• Loan Purpose
- Finacing and Credits. Kegiatan pendanaan dan pinjam-meminjam yang dilakukan
oleh lembaga Keuangan memerlukan jaminan. Oleh karena itu untuk menetukan
besarnya nilai jaminan tersebut digunakan Appraisal.
- Transfer of ownership (Perpindahan Kepemilikan)
- Investment ang Decision Making (Konsultasi Investasi dan Pengambilan Keputusan
Investasi).
• Others Purpose
Hal lain-lain yang menggunakan jasa Appraisal adalah penilaian asset untuk aplikasi
permanent resident, kompensasi dari penyitaan atau permasalahan sengketa hukum,
dan lain-lain.

5
Ventolo,Jr dan Williams, 1990:1.
6
Ibid.
7
Wurtzebach and Miles,Op.Cit.

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 3

Dasar Hukum

Di Indonesia, peraturan pertama yang mengatur tentang jasa penilaian adalah

Surat Keputusan Menteri Perdagangan No. 161/KP/VI/1977 tentang Ketentuan Perjanjian
Usaha Penilaian di Indonesia. Kemudian menyusul Keputusan Menteri Keuangan RI No.
57/KMK.017/ 1996 tentang Jasa Penilai, dan Keputusan Presiden No. 35 tahun 1992 yang
diantaranya berisi pembentukan Direktorat Jenderal Lembaga Keuangan yang salah satu
bagiannya adalah Direktorat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai.
Berkenaan dengan ganti kerugian yang diberikan kepada masyarakat sebagai
dampak pengambilalihan tanah untuk kegiatan pembangunan, Lampiran INPRES No. 9
tahun 1993 tentang Pedoman-pedoman Pelaksanaan Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan
Benda-benda yang ada di atasnya, Pasal 5 menyebutkan adanya Panitia Penaksir. Panitia
Penaksir tersebut bertugas menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah/bangunan/tanaman
yang berada di atasnya secara obyektif dengan tidak merugikan kedua belah pihak dan
dengan menggunakan norma-norma serta memperhatikan harga penjualan
tanah/bangunan/tanaman di sekitarnya yang terjadi dalam tahun berjalan.
Indonesia memasuki babak baru dalam dunia penilaian dengan terbitnya Peraturan
Presiden Nomor : 66 Tahun 2006 tenggal 8 Juni 2006 yang menandai berdirinya Direktorat
Jenderal Kekayaan Negara yang salah satu bagiannya adalah Direktorat Penilaian
Kekayaan Negara. Namun demikian lembaga ini belum cukup optimal dalam penilaian
kekayaan negara karena landasan hukum untuk pelaksanaan kegiatan penilaian kekayaan
negara sampai dengan saat ini belum ada sehingga ke depan pemerintah beserta Dewan
Perwakilan Rakyat perlu merumuskan perangkat hukum dalam rangka penilaian kekayaan
Negara.
Walaupun demikian profesi penilai di Indonesia telah diatur dalam Standar Penilaian
Indonesia (SPI, yang terakhir tahun 2007), dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Selama
ini pemerintah belum mengatur profesi penilaian dalam suatu Undang undang sehingga
eksistensinya kurang diakui oleh masyarakat maupun pihak luar atau asing. Tetapi di satu
sisi sudah ada penyelenggaraan pendidikan formal dalam dunia penilaian yaitu Program
Manajemen Aset dan Penilaian Properti di Universitas Gajah Mada (UGM).

Fungsi Appraisal
Dalam perekonomian yang sangat maju saat ini, peran jasa penilai untuk
melakukan penilaian asset dikatakan mempunyai berbagai fungsi antara lain digunakan
dalam menentukan nilai ganti rugi pembebasan tanah rakyat untuk kepentingan
pemerintah/umum, menentukan nilai ganti rugi untuk kepentingan asuransi, menetukan
nilai jual objek pajak dalam kaitannya dengan perhitungan Pajak Bumi Dan Bangunan
(PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), mengetahui berapakah

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 4

kekayaan atau aset Negara untuk menentukan kemampuan membayar utang, menentukan
nilai aset yang merupakan jaminan atau agunan bagi perbankan dan lembaga keuangan
lainnya, digunakan dalam penyusunan neraca negara maupun daerah, dan lain-lain.

Subjek & Objek

Subjek

Subyek dalam appraisal atau yang melaksanakan appraisal disebut Appraiser atau
penilai yaitu seseorang yang melakukan estimasi nilai. Appraiser di Indonesia berupa
lembaga pemerintah, asosiasi jasa penilai, serta perusahaan jasa penilai berbentuk
Perseroan Terbatas (PT). Lembaga pemerintah yang melaksanakan kegiatan penilaian
terhadap kekayaan negara adalah Direktorat Penilaian Kekayaan Negara yang berada di
bawah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Lembaga pemerintah lain yang mempunyai
bidang penilaian adalah Direktorat PBB dan BPHTB, yaitu Sub Direktorat Penilaian yang
mempunyai tenaga fungsional penilai untuk kepentingan penentuan nilai pasar dalam
menetapkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) serta Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang
Negara (DJPLN) yang mempunyai penilai internal untuk penentuan nilai pasar dan nilai
likuidasi dalam menentukan nilai barang jaminan yang akan dicairkan. Sedangkan asosiasi
jasa penilai, di Indonesia terdapat beberapa asosiasi jasa penilai yaitu Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI) dan Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI).
Dalam dunia Perbankan, di samping penilai independen juga mempunyai penilai
intern yang telah memiliki minimal pendidikan dasar dalam penilaian. Penilai intern
berwenang untuk menilai properti yang menjadi agunan kredit dan menentukan kelayakan
penilaian yang dilakukan oleh penilai independen.

Obyek

Obyek dari Appraisal adalah Aset. Aset adalah barang/benda atau sesuatu
barang/benda yang dapat dimiliki dan yang mempunyai nilai ekonomis (economic value),
nilai komersial atau nilai pertukaran yang dimiliki atau digunakan suatu badan usaha,
lembaga atau perorangan. Aset adalah barang atau benda (konsep hukum) yang terdiri
dari benda tidak bergerak dan bergerak. Aset dapat berarti harta kekayaan atau aktiva
atau properti, yang meliputi seluruh pos pada jalur debet suatu neraca. Aset terbagi
menjadi 2 (dua), pembagiannya dapat dilihat pada Gambar 1.8

8
Arik Hariyono, SP.I.,MSi, Penilaian Aset Publik.

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 5

 REAL PROPERTY
Tanah, Bangunan dan
Sarana Pelengkap

TANGIBLE ASSET
(Barang Berwujud)
PERSONAL
PROPERTY
Machine Equipment
Fixture & Furniture,
Moviable, Kendaraan
Sarana Pelengkap

Goodwill
Hak Paten
ASSET / Franchises
PROPERTY / INTANGIBLE ASSET Merk Dagang (Trade
(Barang Tidak Berwujud) Mark)
AKTIVA Hak Cipta (Copy

Saham
SURAT – SURAT Investasi
Deposito
BERHARGA Obligasi

(Gambar 1)

Ruang Lingkup

Ruang lingkup kegiatan usaha jasa penilai mencakup segala kegiatan yang meliputi
penilaian terhadap nilai ekonomis harta benda berwujud dan tidak berwujud, penilaian
terhadap proyek, penilaian terhadap kelayakan teknis, penilaian rekayasa, manajemen
harta benda, bantuan terhadap proses jual beli/penyewaan atas suatu aktiva (property
agent), penilaian kelayakan usulan proyek serta jasa lainnya yang ada kaitannya dengan
kegiatan penilaian dalam arti seluas-luasnya. Dengan demikian peranan yang dimiliki jasa
penilai sangat penting bagi si pemilik aset dan pihak-pihak yang terkaitan (misalnya Bank,
BUPLN) untuk menentukan nilai suatu barang. Adapun kriteria yang berlaku dan dijadikan
pedoman oleh anggota GAPPI dapat dirinci dalam tiga kategori sebagai berikut:
a. Harta Benda Berwujud, meliputi tanah, bangunan dan prasarananya, mesin-mesin dan
peralatannya, perabotan dan peralatannya, pembayaran-pembayaran atas rekening
dan benda berujud lainnya dalam hal kontrak borongan.

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 6

b. Benda tak Berujud, meliputi biaya penilaian dan pengembangan, Hak patek, hak cipta.
merek dagang, izin-izin dan lain-lain jika dianggap dapat menimbulkan nilai, Goodwill,
dan Pembayaran atas benda-benda tak berujud.
c. Surat-surat berharga, seperti saham, investasi, deposito dan saham langsung.

Proses Penilaian

Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti yang

didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu
dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data,
mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi, dan selanjutnya
mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai. Langkah-langkah dari proses penilaian
adalah sebagai berikut :9
1. Identifikasi Permasalahan
Langkah pertama dari proses penilaian adalah mengidentifikasi permasalahan. Hal ini
sangat penting untuk menghindari terjadinya kerancuan pemahaman objektif penilaian
tersebut dilaksanakan. Terdapat empat masalah yang harus diidentifikasi, yaitu :
(a) identifikasi properti yang akan dinilai;
(b) penentuan tanggal penilaian;
(c) tujuan penilaian tersebut dilaksanakan; dan
(d) jenis nilai yang sesuai.
2. Survei Pendahuluan
Setelah menentukan tujuan dan merumuskan masalah, maka pada tahap selanjutnya
seorang penilai siap untuk melakukan analisis pendahuluan mengenai karakteristik dan
data apa yang hendak dikumpulkan. Data dan informasi yang diperoleh pada survei
pendahuluan ini akan sangat menentukan tahapan-tahapan selanjutnya dari proses
penilaian.
a) Data yang diperlukan
Terdapat dua jenis data yang harus dikumpulkan oleh seorang penilai, yaitu data
umum dan data khusus. Data umum ini meliputi informasi berkenaan dengan
prinsip-prinsip, kekuatan/keunggulan dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai
aset yaitu informasiinformasi berkenaan dengan tren sosial, ekonomi,
pemerintahan dan kekuatan lingkungan yang berpengaruh terhadap nilai aset.
Sedangkan data khusus adalah data yang berkaitan langsung dengan aset yang
akan dinilai serta propertiproperti pembandingnya. Data khusus ini meliputi data
secara detail mengenai fisik, data lokasional, data biaya, data pendapatan dan
pembelanjaan, sebagaimana yang terdapat juga pada properti pembanding.

9
Bayu Firdaus SE, Modul “Penilaian Pendekatan Data Pasar”

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 7

 b) Sumber Data
Jenis data yang diperlukan, baik data primer maupun data sekunder, selanjutnya
berpengaruh secara langsung pada sumber datanya.
c) Personel dan waktu yang diperlukan
Personel dan waktu yang diperlukan ditentukan oleh jangka waktu yang
dikehendaki oleh pemberi tugas dan kompleksitas properti yang dinilai. Jumlah
personil dan waktu yang diperlukan ini biasanya tergantung pada beban kerja
penilaian yang akan dilakukan, di mana beban ini tergantung pada tipe aset yang
dinilai, skala properti, tujuan penilaian, tingkat kesulitan dalam pengukuran di
lapangan serta instrumen yang diperlukan.
d) Perencanaan kerja
Suatu perencanaan kerja yang matang akan sangat membantu kelancaran dan
efisiensi pelaksanaan penilaian. Perencanaan kerja ini meliputi: pembagian tugas
dan tanggung jawab tiap personil, perencanaan biaya, sarana pendukung
(peralatan, sarana transportasi, dan sebagainya), jadwal kegiatan dan lainlain.
3. Pengumpulan dan Analisis Data
Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data yang mempunyai hubungan
dan pengaruh terhadap estimasi nilai aset subjek (aset yang dinilai). Data yang tidak
mempunyai korelasi langsung terhadap nilai properti subjek tidak perlu dicantumkan
dalam laporan penilaian. Data yang dikumpulkan dan dianalisis ini secara garis besar
diklasifikasikan menjadi data umum dan data khusus.
4. Penerapan Metode Penilaian
Secara garis besar, pendekatan penilaian yang lazim digunakan adalah pendekatan
data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.
5. Rekonsiliasi Nilai
Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai
untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir. Penerapan satu atau lebih metode
penilaian biasanya menghasilkan kesimpulan nilai yang berbeda. Jika penilai
menerapkan tiga metode penilaian, maka mungkin akan diperoleh tiga kesimpulan nilai
yang berbeda. Tahapan kerja dalam rekonsiliasi nilai dalam hal ini terdiri dari dari
tahap yaitu mereview atau mengkaji ulang data dan tehnik penilaian dan yang kedua
mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian dan
dikaitkan dengan tujuan/kegunaan penilaian. Terhadap 5 kriteria penting dalam
melakukan rekonsiliasi indikasi nilai, yaitu:
- Kesesuaian, yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti pembanding yang
digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan;
- Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan;
- Kuantitas dan kualitas bukti-bukti/data pembanding;

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 8

 - Estimasi nilai akhir (dalam bentuk range nilai atau indikasi nilai tunggal);
- Pembulatan nilai akhir.
6. Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian
Akhir dari seluruh proses penilaian adalah sebuah keputusan (judgement) tentang
kesimpulan nilai yang harus dibuat oleh penilai sebagai jawaban atas tugas yang
dibebankan kepadanya oleh klien. Didalam membuat keputusan ini penilai harus
mampu bersikap jujur, tidak berat sebelah dan adil. Penilai harus mampu
mempertanggungjawabkan keputusan (judgement) yang telah dibuatnya tersebut.
Pertanggungjawaban tersebut tidak hanya temporer, tetapi penilai mempunyai beban
untuk mempertanggungjawabkan keputusannya tersebut seumur hidupnya.

Peranan Appraisal Dalam Perekonomian Indonesia

Appraisal atau penilaian atas aset sangat berperan dalam berbagai aspek kehidupan
masyarakat. Berbagai peran appraisal tersebut dalam tulisan ini dikelompokkan menjadi
tiga, yaitu:
1. Peran dalam penyelenggaraan pemerintah pusat dan daerah;
2. Peran dalam perpajakan; dan
3. Peran yang berkaitan dengan perbankan.

1. Peran Dalam Penyelenggaraan Pemerintah Pusat Dan Daerah

Dalam rangka menuju pemerintahan yang baik (good governence) diperlukan
pengelolaan kekayaan negara yang diawali dengan dilakukannya appraisal atau
penilaian terhadap aset yang kita miliki. Kegiatan penilaian yang diperlukan dalam
rangka pengelolaan kekayaan negara meliputi inventarisasi harta kekayaan negara,
tukar guling, lelang, dan jenis pengelolaan harta kekayaan negara yang lain yang harus
didasarkan atas kondisi terkini dari harta yang bersangkutan khususnya berkenaan
dengan nilai.
Inventarisasi tersebut pada dasarnya merupakan kegiatan pencatatan seluruh
kekayaan negara termasuk pembukuan, penyusunan data base, dan pelaporan yang
dapat digunakan sebagai informasi dan bahan untuk penyusunan dan pengadaan
kekayaan negara maupun daerah. Inventarisasi harta kekayaan negara selanjutnya
dapat dikembangkan dan didayagunakan secara maksimal dan dapat digunakan untuk
menentukan fungsi apa yang paling sesuai diambil manfaatnya dari harta tersebut.
Penilaian aset dalam berbagai perbuatan hukum berkenaan dengan hak atas
tanah meliputi penentuan nilai agunan suatu hak atas tanah untuk pemberian hak
tanggungan, penentuan nilai properti untuk keperluan jual beli, dan penentuan nilai
properti untuk keperluan lelang. Di samping itu penilaian aset juga dapat digunakan
sebagai dasar penentuan jumlah atau besarnya ganti kerugian yang dapat diberikan

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 9

 kepada masyarakat yang tanahnya terkena dampak pengambilalihan/perolehan tanah
untuk kegiatan/proyek pembangunan, baik yang dilakukan oleh Pemerintah maupun
pihak swasta. Penentuan aset untuk ganti kerugian tersebut jika tidak dilakukan secara
obyektif, rasional dan fair, akan mengakibatkan gejolak masyarakat yang
berkepanjangan dan tidak berakhir, seperti kasus-kasus yang sempat menyita
perhatian publik, antara lain: kasus tanah TAPOS, Rancamaya, Cimacan, dan
Kedungombo.
Penilaian aset (poperti) secara tidak langsung dapat digunakan untuk:
1. mengetahui modal dasar daerah dalam usaha privatisasi,
2. mengetahui nilai jaminan untuk memperoleh pinjaman,
3. mengetahui nilai penyertaan (saham) dalam melakukan suatu kerja sama usaha
dengan pihak swasta,
4. memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti di suatu daerah untuk
meng-undang investor,
5. mengetahui nilai dalam rangka penerbitan obligasi daerah,
6. mengetahui nilai aset untuk kepentingan tukar guling (ruilslag),
7. mengetahui dasar nilai dalam pem-bebasan tanah, pembelian tanah dan lain-lain.
Pentingnya penilaian bagi BPPN dikaitkan dengan program restrukturisasi
perbankan. Restrukturisasi perbankan menuntut adanya program merger-akuisisi dan
pengelolaan bank yang mempunyai utang bermasalah. Dalam merger-akuisisi,
penilaian dimaksudkan untuk menentukan aset dari perusahaan yang melakukan
merger atau akuisisi. Demikian pula dalam program pengelolaan bank bermasalah,
perlu dilakukan penilaian terhadap aset perusahaan tersebut untuk selanjutnya
digunakan sebagai dasar pengelolaan aset bank bermasalah yang bersangkutan.
Penilaian suatu perusahaan juga diperlukan dalam program restrukturisasi BUMN
melalui program merger dan akuisisi maupun privatisasi BUMN.

2. Peran Appraisal Dalam Perpajakan

Hal lain yang tidak kalah pentingnya dalam kaitannya dengan peran penilaian
aset adalah penentuan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan (BPHTB). Obyek pajak PBB adalah tanah (bumi) dan bangunan,
sedangkan penghitungan PBB adalah tarif tertentu dikalikan dengan Nilai Jual Kena
Pajak. Nilai Jual Kena Pajak dihitung berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Hal ini
berarti bahwa besar kecilnya PBB tergantung pada penilaian terhadap obyek pajak
tersebut. Penentuan NJOP yang terlalu rendah (undervalued) akan mengakibatkan
penerimaan negara dalam bentuk PBB kecil, sebaliknya NJOP yang terlalu tinggi
(overvalued) akan memberatkan rakyat karena akan terbebani PBB yang tidak
semestinya. Dalam kaitannya dengan penentuan BPHTB, dasar pengenaan pajak adalah

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 10

 nilai perolehan (harga transaksi dalam hal jual beli; nilai pasar dalam hal tukar
menukar, hibah, warisan, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha,
hadiah, dan lain-lain).
Pemerintah melalui Direktorat PBB dan BPHTB telah berupaya mengembangkan
sebuah sistem administrasi PBB yang disebut Sistem Informasi dan Majanemen Obyek
Pajak (SISMIOP) dengan pendukungnya yaitu Sistem Informasi Geografis (SIG) untuk
mendata subyek pajak, obyek pajak, dan menentu-kan nilai pasar obyek pajak. Akan
tetapi hasilnya belum memuaskan, artinya data yang dipublikasikan masih belum
mewakili kondisi yang sesungguhnya terjadi di pasar. Secara tidak disadari, PBB yang
dibayarkan oleh beberapa kelompok masyarakat selama beberapa tahun terakhir tetap
tak berubah padahal padahal harga pasar khususnya untuk tanah di daerah tertentu
mengalami kenaikan yang cepat.

3. Peran Appraisal Yang Berkaitan Dengan Perbankan

Bank (menurut UU No. 10 Tahun 1998) adalah badan usaha yang menghimpun
dana masyarakat dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan
atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.
Dalam proses pemberian kredit yang sumber dananya antara lain berasal dari dana
masyarakat, bank selain harus memperhatikan aspek kelayakan usaha sebagai jaminan
utama pembayaran kembali kredit yang telah diberikan kepada debitur juga harus
memperhatikan agunan sebagai jaminan tambahan. Hal ini terjadi karena agunan
tersebut merupakan sumber pelunasan, apabila pada suatu saat tertentu fasilitas
tersebut tidak diselesaikan dari usaha debitur yang dibiayai. Oleh karena itu dalam
prinsip dasar penilaian kredit antara lain dikenal “5 C Principle” terdiri dari :
1. Character;
2. Capacity;
3. Capital;
4. Collateral;
5. Condition Of Economi.
faktor jaminan (collateral) juga merupakan salah satu faktor yang penting. Selanjutnya
untuk menjamin bahwa nilai jaminan tersebut pada saat dilakukan eksekusi dapat
mencukupi untuk pelunasan kewajiban debitur, maka perlu dilakukan penilaian atas
jaminan yang akan diserahkan kepada bank.
Dalam dunia perbankan secara umum dikenal 2 (dua) kategori penilai, yaitu
penilai intern dan independen.10 Penilai intern memiliki kewenangan dan bertugas
untuk melakukan pekerjaan penilaian. Penilai independen merupakan penilai eksternal

10
I Supomo, 2002

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 11

 yang bebas ikatan yang pada saat ini atau di kemudian hari tidak memiliki kepentingan
finansial yang berhubungan dengan obyek properti selain jasa penilai. Fungsi utama
kedua penilai tersebut pada prinsipnya adalah memberikan opini secara tertulis
mengenai nilai ekonomi jaminan/agunan pada saat tertentu. Dengan semakin
berkembangnya dunia perbankan maka penilaian tidak hanya dilakukan terhadap
agunan tetapi juga meliputi sebagian besar aset/properti baik yang bersifat komersial
atau non komersial, berwujud (tangible) ataupun tidak berwujud (intangible) dan surat
berharga.
Penilaian aset secara tepat sangat diperlukan dalam dunia perbankan. Kesalahan
atau ketidakakuratan dalam menilai suatu properti akan mengakibatkan beberapa
masalah dalam rangka likuidasi/lelang maupun dalam penghitungan penyisihan aktiva
produktif. Dalam rangka likuidasi aset/agunan, terdapat suatu kecenderungan nilai
pasarnya lebih rendah dari harga pasar yang sebenarnya. Hal ini dapat merugikan bank
karena bank harus menjual/melepaskan aset tersebut dengan harga yang relatif
murah, sehingga tidak akan dapat menutupi kewajiban yang ada. Dalam hal
peng-hitungan penyisihan aktiva produktif, nilai agunan diperhitungkan sebagai faktor
pengurang. Apabila nilai agunan terlalu tinggi, penghitungan penyisihan aktiva
produktif menjadi lebih rendah dari yang seharusnya. Dalam kondisi demikian laba
yang tercermin dalam laporan keuangan akan menjadi lebih tinggi.
Pentingnya penilaian bagi Instansi Pemerintah dan Swasta khususnya dalam
rangka penilaian aset dapat dilihat pada tabel 1.
Tabel 1. Daftar instansi pemerintah dan swasta yang memerlukan Jasa Penilai dalam
menilai aset:11
NO INSTANSI/BADAN KEPERLUAN
1 BPPN Penjualan aset (assets disposal):
• Menentukan nilai pasar dan nilai likuidasi
dari set-aset yang akan dijual baik melalui
lelang maupun tender terbuka
2 Badan Usaha Milik Negara Privatisasi dan divestasi:
(BUMN) dan Badan Usaha • Menentukan nilai aset maupun
Milik Daerah (BUMD) nilaiperusahaan (saham) baik melalui Initial
Public Offering (IPO) maupun strategic
partner.
• Menentukan nilai pasar idle assets yang
akan dilepas.

11
Siregar, 2002

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 12

 3 Perusahaan Swasta Penilaian aset maupun saham untuk berbagai
keperluan, antara lain: agunan ke bank,
rencana investasi, rencana divestasi, keperluan
manajemen, asuransi, dan lain-lain.
4 Direktorat Jenderal Pajak Menentukan Nilai Jual Obyek Pajak yang
digunakan untuk menentukan:
• Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
• Besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB)
5 Bank-Bank Milik Negara Penentuan nilai pasar dan nilai likuidasi dari
tanah hak dan bangunan yang akan dijadikan
jaminan perluasan kredit.
6 Kantor Piutang dan Lelang Menentukan nilai pasar dan nilai likuidasi dari
Negara aset-aset sitaan atas jaminan pelunasan utang
yang akan dilelang/dieksekusi.
7 Perum Pegadaian Menentukan nilai harta bergerak (personal
property) yang akan dilelang.
8 Badan Pertanahan Nasional Penilaian untuk penetapan ganti rugi
(BPN) tanah-tanah yang dinyatakan sebagai tanah
terlantar menurut PP No. 36 Tahun 1998.
9 Bapepam (Badan Pengawas Menentukan nilai pasar dari aset perusahaan
Pasar Modal) sebagai salah satu syarat untuk go public
10 Bank-Bank Milik Swasta Penentuan nilai pasar dan nilai likuidasi dari
tanah hak dan bangunan yang akan dijadikan
jaminan pelunasan kredit.
11 Balai Lelang Swasta Penentuan nilai pasar dan nilai likuidasi atas
tanah hak dan bangunan serta harta bergerak
yang akan dilelang bukan karena lelang
eksekusi berdasarkan undang -undang.
12 Lembaga Peradilan Menentukan nilai aset perusahaan yang
Umum/Niaga dinyatakan pailit.
13 Masyarakat Umum Menentukan nilai tanah hak dan bangunan serta
barang bergerak untuk berbagai keperluan,
antara lain: pembagian harta warisan, gono
gini, utang piutang, dan lain-lain.

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 13

 Berdasarkan uraian tersebut di atas dapat terlihat jelas peranan penting dari
Appraisal khususnya dalam perekonomian yang semakin maju saat ini. Oleh karena itu
dirasakan sudah saatnya Indonesia mempunyai suatu organisasi profesi (penilai) yang
disegani yang mampu menjaga kualitas dan kredibilitas profesi tersebut serta mampu
menghasilkan nilai pasar tunggal guna mencegah terjadinya ketimpangan dalam
perekonomian nasional. Dengan kata lain diperlukan eksistensi jasa penilaian yang
berbentuk Dewan Penilai Indonesia yang profesional dan berkualitas,12 maupun Lembaga
Penilai Properti yang obyektif, rasional, dan fair.13 Dewan Penilai Indonesia tersebut
hendaknya dianggotai oleh pihak pemerintah dan swasta yang memiliki kapabilitas, yang
tujuan utamanya adalah:
1. Melakukan pengawasan terhadap praktek penilaian di Indonesia.
2. Menjelaskan dan mempertegas tanggung jawab, tugas dan peranan penilai.
3. Melindungi kepentingan masyarakat berkaitan dengan praktek penilaian yang dilakukan
oleh para penilai lain.
4. Memasyarakatkan kode etik dan jasa penilai.
5. Mengembangkan profesi penilai Indonesia.
Dewan Penilai Indonesia hendaknya juga berkoordinasi dengan pihak lain yang
terkait, seperti Kamar Dagang dan Industri Indonesia (KADIN) Badan Akreditasi dan
Resgistrasi KADIN Indonesia dalam hal Akreditas, Asosiasi MAPPI dan GAPPI dalam hal
sertifikasi, Asosiasi dan Pemerintah (Departmen Keuangan) dalam hal regristrasi, dan
pemerintah (Departemen Perindustrian dan Perdagangan dan Departmen Keuangan) dalam
hal perijinan.
Praktek penilaian di Indonesia sampai saat ini masih bersifat sektoral, banyak
instansi yang melakukan penilaian dengan berbagai tujuan dan kepentingan yang berbeda-
beda. Untuk itu perlu adanya nilai pasar properti yang menjadi nilai tunggal atau single
value for multipurposes diperlukan untuk memfasilitasi berbagai kepentingan penilaian
properti. Namun untuk mewujudkan hal tersebut perlu dibentuk lembaga penilai
independen yang terlepas dari berbagai kepentingan. Untuk itu ke depan pemerintah, DPR
bersama dengan organisasi profesi penilai perlu duduk bersama untuk membahas
terbentuknya lembaga tersebut.

Sumber-Sumber Informasi :
• Karsono Surjowibowo, 2002, “Suatu Tinjauan Pentingnya Adanya Penilaian Properti dan
Pengelolaan Hata Kekayaan Negara”, Makalah Seminar Nasional Peranan Lembaga
Properti atau Harta Kekayaan;

12
Karsono Surjowibowo, 2002, “Suatu Tinjauan Pentingnya Adanya Penilaian Properti dan Pengelolaan Hata
Kekayaan Negara”, Makalah Seminar Nasional Peranan Lembaga Properti atau Harta Kekayaan;
13
Sumardjono, 2002;

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 14

• Sumardjono, 2002;
• Arik Hariyono, SP.I.,MSi, Penilaian Aset Publik;
• Prima, Arief, Penilaian Properti Berbasis Nilai Pasar Berdasarkan Standar Penilai
Indonesia(SPI) Pada Perusahaan Appraisal : Studi Kasus : PT. Soeparjono Artha Penilai
Kantor Cabang Surabaya, 2007;
• Petra Christian University Library;
• Joni Emirzon, SH., M.Hum., Kode Etik Dan Permasalahan Hukum Jasa Penilai Dalam
Kegiatan bisnis di Indonesia;
• Umaeh Evan Ning Internet.htm;
• I Supomo, 2002;
• Siregar, 2002;
• Arief Hadianto,SE.Akt,M.Ec.Dev.Peranan Penilaian Properti Dalam Perekonomian.

Sie Infokum – Ditama Binbangkum 15

 BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Ujian Sertifikasi Penilai merupakan suatu strategi pengembangan profesi Penilai di Indonesia
dalam rangka menghadapi era perdagangan bebas. Ujian Sertifikasi Penilai (USP) adalah ujian
sertifikasi untuk jenjang profesi Penilai. Sertifikat USP menjadi prasyarat untuk mendapatkan ijin
praktek sebagai Penilai.

Dengan terselenggaranya USP yang pertama pada tahun 1998, Indonesia telah mempunyai suatu
ujian profesi sebagai suatu sistem jaringan yang baku bagi mereka yang akan berpraktek sebagai
Penilai.

1.2. Dasar Hukum

Pemerintah dalam hal ini Kementerian Keuangan selaku Pembina Profesi Penilai di Indonesia telah
mengeluarkan suatu ketentuan yang antara lain mensyaratkan bagi calon Penilai untuk lulus USP.

Peraturan mengenai Jasa Penilai Publik yang di dalamnya antara lain mengatur kewajiban bagi
Penilai Publik lulus USP tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor
101/PMK.01/2014 tanggal 02 Juni 2014 dan PMK Nomor 56/PMK.01/2017 tanggal 28
April 2017 tentang Jasa Penilai Publik.

1.3. Badan Pelaksana Ujian Sertifikasi Penilai (USP)

Dalam rangka menyelenggarakan USP, Dewan Pengurus Nasional MAPPI telah mengeluarkan
Surat Keputusan nomor 006/KPTS/DPN-MAPPI/III/2016 tanggal 11 Maret 2016 dan nomor
021/KPTS/DPN-MAPPI/VIII/2017 tanggal 01 Agustus 2017 tentang Komite Ujian Sertifikasi Penilai
dan Badan Pelaksana Ujian Sertifikasi Penilai.

1.4. Tujuan Ujian Sertifikasi Penilai (USP)

Tujuan USP adalah untuk menguji kemampuan calon Penilai Publik dalam melaksanakan
kegiatan penilaian sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia, Standar Penilaian Indonesia dan
Peraturan perundang-undangan terkait lainnya. kan (sesuai Surat Keputusan M

Layanan jasa yang dapat dilakukan sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
56/PMK.01/2017 tanggal 28 April 2017 tentang Jasa Penilai Publik, adalah :

 Bidang Jasa Penilaian meliputi :

1. Penilaian Properti Sederhana;
2. Penilaian Properti;
3. Penilaian Bisnis; dan
4. Penilaian Personal Properti.

1
 BAB II
PERSYARATAN PESERTA DAN TATA CARA PENDAFTARAN

2.1. Klasifikasi Ujian

USP adalah bagian dari proses sertifikasi penilai untuk menguji kompetensi dan sebagai alat ukur
kemampuan memberi jasa seorang penilai independen. USP dibagi dalam 4 (empat) bidang ujian
keahlian yaitu :
1. Ujian Sertifikasi Penilai Properti Sederhana (USP-PS);
2. Ujian Sertifikasi Penilai Properti (USP-P);
3. Ujian Sertifikasi Penilai Bisnis (USP-B);
4. Ujian Sertifikasi Penilai Personal Properti (USP-PP).

Seorang penilai dapat mengikuti USP-P, USP-B, USP-PS, atau USP-PP.

2.2. Bentuk ujian

Bentuk ujian terdiri dari ujian tertulis dan ujian lisan.

1. Ujian tertulis terdiri atas:

USP Properti Sederhana:

Modul : Peraturan dan Aspek Hukum dalam Penilaian, Dasar-dasar Teori Ekonomi dalam
Penilaian, Teori Penilaian Properti, Penerapan Praktek Penilaian Properti
Sederhana.

USP Properti:
Modul 1 : Peraturan dan Aspek Hukum dalam Penilaian.
Modul 2 : Dasar-dasar Teori Ekonomi dalam Penilaian.
Modul 3 : Teori Penilaian Properti.
Modul 4 : Penerapan Praktek Penilaian Properti.

USP Bisnis:
Modul 1 : Peraturan dan Aspek Hukum dalam Penilaian.
Modul 2 : Dasar-dasar Teori Ekonomi dalam Penilaian.
Modul 3 : Teori Penilaian Bisnis.
Modul 4 : Penerapan Praktek Penilaian Bisnis.

USP Personal Properti:

Modul 1 : Peraturan dan Aspek Hukum dalam Penilaian.
Modul 2 : Dasar-dasar Teori Ekonomi dalam Penilaian.
Modul 3 : Teori Penilaian Properti.
Modul 4 : Penerapan Praktek Penilaian Personal Properti.

2. Ujian lisan merupakan uji kompetensi praktek penilaian calon Penilai Publik atas laporan
penilaian yang disusun oleh peserta ujian yang telah lulus ujian tertulis.

2
2.3. Persyaratan Peserta

Peserta USP harus memenuhi dan mengikuti semua persyaratan di bawah ini:
a) Memiliki latar belakang pendidikan akademik paling rendah strata 1 (S1).
b) Telah berpraktek dan masih aktif dalam profesi penilai minimal 2 (dua) tahun.
c) Anggota MAPPI T yang telah lulus PLP2 dan SPI/PLS atau Anggota MAPPI T yang telah
mengikuti program penyetaraan.
d) Menentukan pilihan Ujian Sertifikasi Penilai Properti Sederhana (USP-PS), Ujian
Sertifikasi Penilai Properti (USP-P), Ujian Sertifikasi Penilai Bisnis (USP-B), atau Ujian
Sertifikasi Penilai Personal Properti (USP-PP).

2.4. Tata Cara Pendaftaran

Calon peserta wajib mendaftarkan diri untuk menjadi peserta USP dengan mengikuti
prosedur dan menyerahkan data sebagai berikut:
a) Mengisi formulir pendaftaran;
b) Melunasi iuran anggota MAPPI tahun terakhir;
c) Melunasi biaya ujian;
d) Melampirkan bukti kelulusan PLP 2 dan PLS atau setara;
e) Pas photo terbaru latar belakang merah 4 x 6 sebanyak 3 (tiga) lembar;
f) Fotocopy ijasah S1 yang telah dilegalisir;
g) Surat referensi pengalaman kerja di bidang penilaian dari instansi yang berwenang;
h) Fotocopy KTP yang masih berlaku;
i) Fotocopy kartu anggota MAPPI yang masih berlaku;
j) Surat Pernyataan Kesediaan Mematuhi Tata Tertib USP bermaterai.

Semua berkas disampaikan kepada Komite USP dan Badan Pelaksana USP, ke alamat :

Sekretariat MAPPI
Wisma Penilai
Jl. Kalibata Raya No. 11-12E
Jakarta Selatan 12740
Telp : 794-9079, 791-81706
Fax : 794-9081

Setiap penerimaan berkas akan diberikan tanda bukti penerimaan atas penyerahan berkas
oleh Sekretariat MAPPI. Hanya data yang sudah lengkap yang akan diproses lebih lanjut.

2.5. Waktu Pendaftaran Calon Peserta USP

Pendaftaran calon peserta ujian dimulai 1 (satu) bulan sebelum tanggal jadwal ujian
diselenggarakan dan ditutup 1 (satu) minggu sebelum tanggal ujian.

3
2.6. Biaya Ujian

a) Peserta yang mengikuti USP untuk pertama kali dikenakan biaya pendaftaran sebesar
Rp.300.000,- (tiga ratus ribu rupiah)

b) Biaya ujian yang besarnya ditentukan sebagai berikut:

Biaya Peserta Baru:

Ujian Tertulis Penilai Properti : Rp.5.000.000,- (4 modul sekaligus)

Ujian Tertulis Penilai Bisnis : Rp.6.000.000,- (4 modul sekaligus)
Ujian Tertulis Penilai Personal Properti : Rp.5.000.000,- (4 modul sekaligus)
Ujian Tertulis Penilai Properti Sederhana : Rp.2.500.000,- (hanya 1 modul)

Ujian Lisan Penilai Properti Sederhana : Rp.1.500.000,-

Ujian Lisan Penilai Properti : Rp.2.000.000,-
Ujian Lisan Penilai Bisnis : Rp.2.500.000,-
Ujian Lisan Penilai Personal Properti : Rp.2.000.000,-

Biaya Peserta Mengulang :

Ujian Tertulis Penilai Properti : Rp.1.500.000,- per modul
Ujian Tertulis Penilai Bisnis : Rp.2.000.000,- per modul
Ujian Tertulis Penilai Personal Properti : Rp.1.500.000,- per modul

Ujian Lisan Penilai Properti Sederhana : Rp.1.500.000,-

Ujian Lisan Penilai Properti : Rp.2.000.000,-
Ujian Lisan Penilai Bisnis : Rp.2.500.000,-
Ujian Lisan Penilai Personal Properti : Rp.2.000.000,-

c) Biaya ujian segera dilunasi sesuai dengan notifikasi pendaftaran online.

Pembayaran dan Pelunasan dinyatakan sah apabila telah sesuai dengan jumlah
yang tertera pada invoice pembayaran (nominal dengan tiga digit terakhir).

d) Pembayaran biaya ujian hanya dapat dilakukan melalui transfer ke rekening :

Bank Mandiri cabang Menteng
No. Rek. 103.0097534545
a/n. MAPPI
e) Biaya ujian yang telah diserahkan hanya dapat dikembalikan apabila pembatalan
pendaftaran dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
 Pembatalan yang dilakukan 5 hari sebelum tanggal ujian, biaya ujian hanya dapat
dikembalikan sebesar 25% dari biaya yang telah dibayarkan.
 Pembatalan kurang dari 5 hari sebelum tanggal ujian, biaya ujian yang telah
dibayarkan tidak dapat ditarik kembali.
f) Pembatalan pendaftaran USP harus dilakukan secara tertulis oleh yang bersangkutan
dengan mengirimkan surat permintaan pembatalan kepada Komite USP. Ketentuan atas
pembatalan pendaftaran pada butir e) di atas ditetapkan oleh Komite USP berdasarkan
tanggal diterimanya surat permohonan pembatalan di Kantor Sekretariat MAPPI.

4
 BAB III
KETENTUAN UJIAN SERTIFIKASI PENILAI

3.1. Sistem Ujian

Ujian Sertifikasi Penilai (USP) terdiri dari ujian tertulis dan ujian lisan.

3.2. Ujian Tertulis

3.2.1. Kesempatan dan Batas Waktu Ujian

 Peserta ujian untuk pertama kali wajib mengikuti ujian tertulis secara penuh
untuk 4 (empat) modul sekaligus.
 Peserta dapat mengikuti modul-modul ujian yang belum lulus pada periode
berikutnya.
 Kesempatan untuk menyelesaikan seluruh modul ujian adalah maksimum dalam
4 (empat) kali penyelenggaraan ujian berturut-turut. Apabila peserta tidak
memanfaatkan kesempatan dalam penyelenggaraan ujian berikutnya maka
peserta dianggap sudah memanfaatkan kesempatan tersebut.
 Apabila dalam periode waktu tersebut (butir 3) masih belum lulus untuk seluruh
modul ujian, maka yang bersangkutan dinyatakan gagal untuk seluruh modul
ujian. Dalam hal tersebut yang bersangkutan dapat mendaftar kembali sebagai
peserta USP dan dinyatakan sebagai peserta baru.
 Peserta yang mengulang 4 (empat) modul ujian sekaligus akan diperlakukan
sebagai peserta baru.

3.2.2. Bentuk Soal dan Waktu

a) Bentuk soal ujian ditentukan oleh Komite USP sebagai berikut:
Ujian USP P, B dan PP
Modul I : Pilihan ganda
Modul II : Pilihan ganda
Modul III : Pilihan ganda dan essai
Modul IV : Hitungan

Ujian USP PS
Modul : Pilihan ganda dan hitungan

b) Setiap periode ujian tertulis terdiri dari modul 1 sampai dengan modul 4. Ujian
dilaksanakan 2 (dua) hari sesuai dengan jadwal yang ditentukan oleh Komite
USP. Khusus untuk USP PS diselenggarakan hanya 1 hari.

c) Waktu untuk ujian modul 1 sampai dengan modul 3 adalah masing-masing 90

menit, dan modul 4 selama 120 menit. Untuk USP PS waktu ujian 180 menit.

3.2.3. Kriteria Kelulusan

a) Peserta USP dinyatakan lulus apabila telah memperoleh nilai minimal 60 dari 100
untuk masing-masing modul ujian.
b) Pengumuman hasil ujian tertulis diinformasikan melalui website MAPPI.

5
3.3. Ujian Lisan

a) Ujian lisan hanya dapat diikuti oleh peserta yang telah lulus ujian tertulis dengan
memenuhi syarat administrasi pendaftaran dan pembayaran ujian lisan sesuai dengan
waktu yang telah ditentukan.
b) Bagi peserta yang telah lulus ujian tertulis, maka yang bersangkutan dapat mengikuti
ujian lisan pada periode yang sama atau selambat-lambatnya pada periode berikutnya.
Kesempatan untuk menyelesaikan ujian lisan adalah maksimum dalam 4 (empat) kali
berturut-turut. Apabila peserta tidak memanfaatkan kesempatan dalam
penyelenggaraan ujian berikutnya maka peserta dianggap sudah memanfaatkan
kesempatan tersebut.
c) Bila peserta tidak lulus ujian lisan dalam 4 kali penyelenggaraan ujian, maka semua
ujian sebelumnya dianggap gugur, dan peserta harus mengikuti ujian tertulis kembali
dengan memenuhi persyaratan administrasi.

3.3.1. Persyaratan mengikuti Ujian Lisan USP

a) Lulus Ujian Tulis.
b) Menyerahkan laporan penilaian sesuai dengan persyaratan.
c) Memenuhi persyaratan administrasi.

3.3.2. Pelaksanaan Ujian Lisan

a) Peserta menyampaikan laporan penilaian kepada Komite USP melalui sekretariat
MAPPI sesuai dengan tanggal batas waktu yang ditentukan.
b) Komite USP akan mengevaluasi laporan untuk menentukan kelengkapan dan
kesesuaian sebagai bahan ujian lisan. Peserta wajib memperbaiki laporan apabila
dinyatakan belum lengkap atau belum sesuai sebagaimana persyaratan laporan
dan menyampaikan kembali selambat-lambatnya satu hari sebelum ujian lisan.
c) Ujian lisan diselenggarakan sesuai dengan jadwal ujian yang telah diumumkan,
dan selama kurang lebih 90 menit.
d) Pada waktu mengikuti ujian lisan, peserta USP diwajibkan membawa bahan yang
diperlukan untuk presentasi serta membawa notebook/laptop. Komite USP hanya
menyediakan infocus.

3.3.3. Kelulusan Peserta Ujian Lisan

a) Kelulusan peserta Ujian Lisan ditentukan melalui rapat yudisium Komite USP.
b) Pengumuman hasil Ujian Lisan diinformasikan melalui website MAPPI.

3.3.4. Laporan Penilaian

Peserta ujian lisan diharuskan menyerahkan 5 (lima) eksemplar copy laporan
penilaian dengan kriteria sebagai berikut:
a) Peserta ujian membuat sendiri/terlibat dalam penyusunan laporan penilaian yang
diserahkan. Salah satu tujuan dari Ujian Lisan adalah untuk mengetahui
kemampuan pribadi Penilai dalam membuat/menyusun Laporan Penilaian yang
baik sesuai dengan SPI yang berlaku.
b) Tanggal penilaian laporan maksimal 2 (dua) tahun sebelum tanggal ujian.
c) Pendekatan Penilaian yang harus digunakan:
 Penilaian Properti Sederhana menggunakan minimal 1 pendekatan
dengan 2 metode.

6
  Penilaian Properti menggunakan minimal 2 pendekatan, kecuali properti
dengan bentuk kepemilikan kemitraan dan perkebunan.
 Penilaian Bisnis menggunakan minimal 2 pendekatan.
 Penilaian Personal Properti menggunakan minimal 1 pendekatan dengan
2 metode.
d) Sampul buku laporan penilaian ditentukan sebagai berikut :
 Penilaian Properti Sederhana menggunakan warna kuning;
 Penilaian Properti menggunakan warna biru;
 Penilaian Bisnis menggunakan warna merah;
 Penilaian Personal Properti menggunakan warna hijau.

e) Pada bagian atas sampul buku laporan wajib ditulis Judul dan Objek
Penilaian. Pada bagian bawah ditulis nama peserta ujian, nomor anggota
MAPPI dan periode (bulan dan tahun) dari ujian USP yang diikuti tersebut,
serta merupakan kesempatan ujian yang ke berapa kali bagi yang
bersangkutan.

Contoh untuk Penilaian Properti Sederhana:

Laporan Penilaian
Rumah Tinggal
Jl. Petruk No. 88,
Surabaya

disusun oleh :
Arjuna Sulawesi
MAPPI No. 05-T-00007
Untuk mengikuti Ujian USP periode Oktober 2017
(Kesempatan ujian yang pertama)

Contoh untuk Penilaian Properti:

Laporan Penilaian
Gedung Perkantoran “ ABC Plasa “
Jl. Petruk No. 88,
Jakarta Pusat

Disusun oleh :
Arjuna Sulawesi
MAPPI No. 05-T-00007
Untuk mengikuti Ujian USP periode Oktober 2017
(Kesempatan ujian yang kedua)

7
 Contoh untuk Penilaian Bisnis:

Laporan Penilaian
100% Saham “ PT ABC “

Disusun oleh :
Arjuna Sulawesi
MAPPI No. 05-T-00007
Untuk mengikuti Ujian USP periode Oktober 2017
(Kesempatan ujian yang ketiga)

Contoh untuk Penilaian Personal Properti:

Laporan Penilaian
Pabrik Tekstil
Jl. Industri No. 88,
Tangerang

Disusun oleh :
Arjuna Sulawesi
MAPPI No. 05-T-00007
Untuk mengikuti Ujian USP periode Oktober 2017
(Kesempatan ujian yang keempat)

3.4. Jadwal Ujian

Jadwal penyelenggaraan Ujian Sertifikasi Penilai Tahun 2018 direncanakan sebagai berikut:

Ujian Tertulis Periode I Periode II

Masa pembukaan pendaftaran
(penyerahan/verifikasi 12 Februari 2018 09 Juli 2018
formulir dan berkas pendaftaran)
Batas akhir pembayaran biaya pendaftaran
ujian 12 Maret 2018 10 Agustus 2018

Penyelenggaraan USP P, B, PP 24-25 Maret 2018 25-26 Agustus 2018

Penyelenggaraan USP PS 23 Maret 2018 24 Agustus 2018
Pengumuman hasil ujian tertulis 03 April 2018 05 September 2018

Ujian Lisan Periode I Periode II

Batas akhir pendaftaran, Pembayaran dan
penyerahan buku Laporan penilaian *) 16 April 2018 21 September 2018

Pelaksanaan ujian 24 April sd. 12 Mei 2018 02 Okt – 02 Nov 2018

Pengumuman hasil ujian 31 Mei 2018 15 November 2018

3.5. Tata Tertib Pelaksanaan USP dan Sanksi Pelanggaran bagi Peserta USP

3.5.1. Tata Tertib Ujian

Setiap peserta USP diwajibkan mematuhi Tata Tertib yang telah ditetapkan sebagai
berikut :

8
 a) Peserta wajib mengambil tanda pengenal ujian di petugas pendaftaran.
b) Peserta wajib membawa peralatan dan kelengkapan ujian:
 Pensil 2B
 Pulpen
 Penghapus
 Penggaris
 Kalkulator non scientific
c) Peserta harus sudah berada di tempat ujian paling lambat 30 (tiga puluh) menit
sebelum ujian dimulai.
d) Peserta ujian yang terlambat lebih 15 (lima belas) menit tidak diperkenankan
mengikuti ujian.
e) Peserta wajib berpakaian rapih dan sopan dengan ketentuan sebagai berikut :
 Peserta pria : berpakaian kemeja formal dan berdasi, bercelana dan
bersepatu formal.
 Peserta wanita : berpakaian formal dan bersepatu formal.
f) Peserta tidak diperkenankan meninggalkan ruang ujian selama ujian berlangsung,
kecuali dalam keadaan terpaksa dengan persetujuan pengawas ujian dan dicatat
dalam berita acara, atau bermaksud mengundurkan diri dari ujian.
g) Peserta dilarang membawa soal ujian ke luar ruangan ujian apalagi membawa
pulang.
h) Peserta wajib mentaati segala ketentuan lain yang ditetapkan penyelenggara
ujian.
i) Peserta dilarang melakukan tindakan-tindakan sebagai berikut :

 Mengganggu kelancaran jalannya ujian.

 Membawa makanan atau minuman serta merokok di dalam ruang ujian.
 Melihat pekerjaan peserta ujian lainnya.
 Memperlihatkan pekerjaannya kepada peserta ujian lainnya.
 Berbicara atau berdiskusi dengan sesama peserta ujian.
 Pinjam-meminjam alat tulis dan atau kalkulator.
 Membawa contekan, catatan dan atau referensi lainnya.
 Membawa atau menggunakan, telepon seluler dan kamera.
 Apabila peserta ujian memberikan keterangan tentang persyaratan pendaftaran
yang tidak benar, maka dapat diberikan sanksi pembatalan ujian.

3.5.2. Sanksi atas Pelanggaran Tata Tertib Ujian

Apabila dalam pelaksanaan ujian, peserta melakukan pelanggaran tata tertib ujian,
maka terhadap peserta tersebut akan dikenakan sanksi; tergantung pada tingkat
pelanggaran yang dilakukan dan sesuai dengan ketetapan yang digariskan oleh
Komite USP, sanksi dapat berupa:
a) Gugur dalam ujian tertulis;
b) Gugur dalam ujian lisan;
c) Gugur untuk seluruh ujian yang sedang/telah diikuti;
d) Gugur untuk menjadi peserta ujian untuk periode itu;
e) Gugur untuk menjadi peserta ujian untuk selamanya.

9
 BAB IV
MATERI UJIAN SERTIFIKASI PENILAI

4.1 PROPERTI SEDERHANA

UJIAN TULIS
1. Peraturan-peraturan yang terkait dengan penilaian properti antara lain :
 Peraturan Menteri Keuangan;
 Peraturan tentang Tata Ruang dan Tata Bangunan;
 Peraturan tentang Pertanahan;
 Peraturan tentang Perbankan.
2. Teori tentang penilaian properti antara lain :
 Ilmu-ilmu ekonomi sebagai pendukung dalam melakukan penilaian properti;
 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian;
 Pengetahuan penunjang dalam analisis Penilaian : pasar, matematika, dan statistik;
 Proses Penilaian.
3. Pendekatan dan Metodologi Penilaian
 Pendekatan Pasar;
 Pendekatan Pendapatan (terbatas pada matematika penilaian dan GIM);
 Pendekatan Biaya.

UJIAN LISAN

DESKRIPSI
Peserta melakukan praktek penilaian dan penyusunan laporan Peniaian Properti Sederhana
sesuai SPI.

BAHAN UJI
1. Laporan Penilaian Properti Sederhana
Peserta dapat memilih salah satu dari jenis properti di bawah ini:
 Rumah tinggal, atau
 Ruko atau Rukan.

2. Kelengkapan Laporan Penilaian Properti

Peserta wajib melampirkan kelengkapan Laporan Penilaian meliputi (minimal):
 Lingkup Penugasan,
 Kertas Kerja,
 Copy Legalitas.

Bahan uji di atas harus disusun sendiri oleh peserta.

MATERI UJI
1. Menguji kompetensi teknis penilaian peserta dalam hal :
 Identifikasi Masalah,
 Inspeksi dan Pengumpulan Data,
 Analisis dan Perhitungan Nilai,
 Penyusunan Laporan,
 Komunikasi cara penyampaian (presentasi) Hasil Laporan Penilaian.
2. Menguji wawasan peserta dalam hal praktek profesi penilai.

10
4.2 PROPERTI

MODUL I: PERATURAN DAN ASPEK HUKUM DALAM PENILAIAN

DESKRIPSI
Peserta menguasai tentang aspek legal/hukum yang terkait dengan kegiatan Penilaian
Properti di Indonesia, baik dari sisi legalitas Penilainya, legalitas Praktek Penilainya, legalitas
Pengguna Jasa dan legalitas properti yang dinilai.

MATERI
1. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi yang
berlaku.

2. Peraturan dan ketentuan yang terkait dengan kegiatan penilaian di Indonesia, antara lain:
 Peraturan Menteri Keuangan
Nomor : 101/PMK.01/2014 tanggal 02 Juni 2014 dan,
Nomor : 56/PMK.01/2017 tanggal 28 April 2017, tentang Jasa Penilai Publik.
3. Peraturan dan Ketentuan tentang Pertanahan dan Properti, antara lain adalah :

 UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan
Peraturan Pelaksanaannya.
 UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan Peraturan Pelaksanaannya.
 Keputusan-Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat dan Menkimpraswil yang
terkait dengan Pembangunan infrastruktur, perumahan dan fasilitasnya.
 Ketentuan-ketentuan tentang Rencana Tata Kota (RUTRK, RDTK, RTRW).
 Peraturan-peraturan yang berkaitan dengan Hak Pengelolaan Ijin Lokasi Penggunaan
Tanah / Ijin Pembebasan Tanah / Ijin Perolehan Tanah.
 Ijin Pembangunan (IPB, IMB dan HO).
 Ketentuan–ketentuan tentang kerja sama pemanfaatan tanah (BOT, BOO, dll).
 Ketentuan-ketentuan tentang Kawasan Berikat.

4. Undang-undang tentang Hak Tanggungan dan Fiducia:

 UU RI No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-
Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
 UU RI No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fiducia.
5. Undang-undang dan Peraturan terkait dengan Penilaian untuk Pasar Modal antara lain :
 UU RI No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal.
 Peraturan OJK tentang kegiatan Penilaian di Pasar Modal.
 Peraturan OJK tentang kegiatan Penilaian di IKNB.
6. UU No 2 tahun 2012 tentang Pembebasan Lahan untuk Kepentingan Publik.
7. Peraturan dan Ketentuan tentang Perpajakan Tanah dan Bangunan:
 Undang-undang, Peraturan Pemerintah dan peraturan pelaksanaan tentang Pajak Bumi
dan Bangunan (PBB), PPh, PPN, PPnBM.
 Undang-undang, Peraturan Pemerintah dan peraturan pelaksanaan tentang BPHTB.
8. Ketentuan dan Peraturan tentang Perbankan antara lain :
 Undang-undang No. 10 tahun 1998 tentang Perbankan.
 Undang-undang No. 06 tahun 2009 tentang Perubahan kedua Bank Indonesia.
 Undang-undang dan Peraturan Pemerintah tentang Hak Tanggungan / Hipotik.

11
  Peraturan Bank Indonesia :
- No. 15/PBI/2012, tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum.
- No. 18/16/PBI/2016, tentang Rasio Loan to Value (LTV) untuk Kredit Pembiayaan
Properti.
9. Ketentuan dan Peraturan yang terkait dengan Aset / Barang milik Negara / Daerah.

MODUL II : DASAR-DASAR TEORI EKONOMI DALAM PENILAIAN

DESKRIPSI

Peserta menguasai tentang ilmu-ilmu ekonomi sebagai pendukung dalam melakukan penilaian
properti.

MATERI

1. Pengetahuan tentang Ekonomi Makro:

 Pertumbuhan Ekonomi Nasional dan Lokal,
 Pertumbuhan Investasi,
 Tingkat Inflasi,
 Tingkat Suku Bunga.

2. Pengetahuan tentang Ekonomi Mikro (Laporan Keuangan dan Analisa Investasi):

 Rugi-Laba,
 Arus Kas,
 Neraca,
 Konsep Nilai Waktu dan Uang (Time Value of Money),
 Dasar-dasar Forecasting,
 Kriteria Kalayakan Investasi (Internal Rate of Return/IRR, Net Present Value, Profitability
Index, Profit Margin, Pay Back),
 Resiko Investasi.

3. Investasi Properti:
 Jenis dan Kriteria Properti,
 Jenis dan Karakteristik Investasi Properti,
 Analisa Tapak Properti,
 Analisa Pasar Properti,
 Property Development Process,
 Property Management.

4. Land Economic.
5. Statistik Terapan untuk Penilaian.

12
MODUL III: TEORI PENILAIAN PROPERTI

DESKRIPSI

Peserta menguasai ilmu-ilmu teori dasar penilaian properti.

MATERI

1. Konsep Umum dan Prinsip Dasar Penilaian Properti.

2. Prosedur Pelaksanaan Penilaian Properti.

3. Pendekatan dan Metodologi Penilaian Properti.

4. Penyusunan Laporan Penilaian Properti.

MODUL IV: PRAKTEK PERHITUNGAN DAN ANALISA PENILAIAN PROPERTI

DESKRIPSI
Peserta menguasai praktek perhitungan dan analisa penilaian properti.

MATERI
1. Praktek Penilaian Real Properti dengan studi kasus antara lain:
 Penilaian Tanah Kosong;
 Penilaian Rumah Tinggal;
 Penilaian Ruko;
 Penilaian Apartemen;
 Penilaian Gedung Perkantoran;
 Penilaian Pusat Perbelanjaan;
 Penilaian Hotel;
 Penliaian Sarana Rekreasi dan Olah Raga;
 Penilaian Gudang;
 Penilaian Kawasan Industri;
 Penilaian Kompleks Perumahan;
 Penilaian Tanah Kosong dengan Luasan Besar;
 Penilaian Lahan Pertanian, Perkebunan, Peternakan dan Perikanan;
 Penilaian SPBU, SPBG dan SPBE;
 Penilaian Lapangan Golf;
 Penilaian Lahan Konsesi Pertambangan;
 Penilaian Konsesi Kehutanan;
 Penilaian Infrastruktur.

2. Praktek Penilaian Personal Properti dengan studi kasus antara lain :

 Penilaian Mesin-mesin Industri;
 Penilaian Alat Transportasi;
 Penilaian Alat Berat;
 Penilaian Peralatan Teknologi Informasi dan Telematika;
 Penilaian Perabotan dan Peralatan Kantor;
 Penilaian Peralatan Kesehatan dan Laboratorium.

13
UJIAN LISAN PROPERTI

PRAKTEK PENILAIAN DAN PENYUSUNAN LAPORAN

DESKRIPSI
Peserta melakukan praktek penilaian dan penyusunan laporan Peniaian Properti sesuai SPI.

BAHAN UJI
1. Laporan Penilaian Properti
Peserta dapat memilih salah satu dari jenis properti di bawah ini:
 Properti Komersial;
 Pabrik berikut mesin dan peralatan;
 Perkebunan;
 Pertambangan;
 Properti Komersial dengan Kepemilikan Parsial.

2. Kelengkapan Laporan Penilaian Properti

Peserta wajib melampirkan kelengkapan Laporan Penilaian meliputi (minimal):
 Lingkup Penugasan;
 Kertas Kerja;
 Copy Legalitas.

Bahan uji di atas harus disusun sendiri oleh peserta.

MATERI UJI

1. Menguji kompetensi teknis penilaian peserta dalam hal :

 Identifikasi Masalah;
 Inspeksi dan Pengumpulan Data;
 Analisis dan Perhitungan Nilai;
 Penyusunan Laporan;
 Komunikasi cara penyampaian (presentasi) Hasil Laporan Penilaian.

2. Menguji wawasan peserta dalam hal praktek profesi penilai.

14
4.3 BISNIS
UJIAN TULIS

PERATURAN DAN ASPEK HUKUM DALAM PENILAIAN

DESKRIPSI
Peserta menguasai tentang aspek legal/hukum yang terkait dengan kegiatan Penilaian Bisnis
di Indonesia, baik dari sisi legalitas Penilainya, legalitas Praktek Penilainannya, legalitas
Pengguna Jasa dan legalitas Obyek yang dinilai.

MATERI

1. Standar, Panduan dan Kode Etik

 Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
 Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi yang berlaku.

2. Peraturan dan Ketentuan Yang Terkait dengan Kegiatan Penilaian di Indonesia, antara lain
adalah:
 Peraturan Menteri Keuangan
Nomor : 101/PMK.01/2014 tanggal 02 Juni 2014 dan,
Nomor : 56/PMK.01/2017 tanggal 28 April 2017, tentang Jasa Penilai Publik.

3. Ketentuan dan Peraturan tentang Perseroan Terbatas.

4. Undang-undang dan Peraturan terkait dengan Penilaian untuk Pasar Modal antara lain :
 UU RI No. 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal
 Peraturan OJK tentang kegiatan Penilaian di Pasar Modal
 Peraturan OJK tentang kegiatan Penilaian di IKNB

5. Ketentuan dan Peraturan yang terkait dengan Properti/ Barang milik Negara / Daerah

MODUL II : DASAR-DASAR TEORI EKONOMI DALAM PENILAIAN

DESKRIPSI

Peserta menguasai ilmu-ilmu ekonomi sebagai pendukung dalam penilaian bisnis.

MATERI

1. Perpajakan
Gambaran Umum Perpajakan di Indonesia

2. Ekonomi Makro
 Tingkat Suku Bunga
 Tingkat Inflasi
 Nilai Tukar
 PDB (produk domestik bruto)

3. Ekonomi Mikro
 Pengenalan Teori Ekonomi Mikro
 Demand dan Supply
 Price Elasticity of Demand and Supply

4. Akuntansi Keuangan Menengah

 Piutang
 Klasifikasi Piutang

15
  Metode Perhitungan Persediaan
- FIFO
- LIFO
 Metode Perhitungan Depresiasi/ Amortisasi
- Garis Lurus
- Saldo Menurun Ganda
- Rata-rata
 Saham
 Obligasi

5. Akuntansi Keuangan Lanjutan

 Merger
 Akuisisi
 Likuidasi

6. Manajemen Keuangan
 Analisa Laporan Keuangan (trend dan rasio)
 Konsep Nilai Waktu dan Uang (Time Value of Money)
 Teori Proyeksi Keuangan
 Manajemen Modal Kerja
 Cash Management & Financing
 Manajemen AR dan Persediaan

Acuan :
 Financial Management : Eugene F. Brigham/Louis C. Gapenski
 Micro economics : G.S. Maddala/Ellen Miller

MODUL III : TEORI PENILAIAN BISNIS

DESKRIPSI

Peserta menguasai ilmu-ilmu teori dasar untuk penilaian bisnis

MATERI
1. Pengertian Penilaian Bisnis
 Definisi Penilaian
 Arti Nilai dalam Penilaian Bisnis
 Macam-macam Nilai
 Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai

2. Prinsip-prinsip Dasar Penilaian Bisnis

3. Teknik Pengumpulan, Penyajian dan Analisa Data

4. Proses Penilaian

 Cost of capital (biaya modal)

- Definisi Cost of Capital
- Discounting vs Capitalizing
- Komponen Capital Structure
- Weighted Average Cost of Capital (Build-up Models, CAPM, Arbitrage Pricing Model)

 Pendekatan Pasar
- Metode Guideline Public Company
- Metode Guideline Merger dan Akuisisi

 Pendekatan Aktiva
- Asset Accumulation Method
16
 - Excess Earning Method

 Pendekatan Pendapatan
- Discounted Future Earning Method
- Capitalized Earning Method
- Discounted cash flow

 Diskon, Premi dan Rekonsiliasi Nilai

5. Penyusunan Laporan Penilaian

Acuan :
 Valuing a Business ; Shannon Pratt
 Investment Valuation ;Aswath Damodaran

MODUL IV : PENERAPAN PRAKTEK PENILAIAN BISNIS

DESKRIPSI
Peserta menguasai bermacam-macam jenis bisnis praktek penilaian

MATERI
Studi Kasus Penilaian Bisnis
1. Penilaian Saham
2. Fairness Opinion
3. Merger & Acquisition
Acuan :
 Valuing a Business ; Shannon Pratt
 Investment Valuation ; Aswath Damodaran

UJIAN LISAN BISNIS

PENERAPAN PRAKTEK PENILAIAN & PENYUSUNAN LAPORAN
DESKRIPSI
Peserta melakukan penilaian bermacam-macam jenis bisnis dan mampu menyusun laporan
penilaian yang benar.

MATERI
- Ujian Komprehensif
- Ujian Laporan Penilaian Bisnis

Acuan :
 Standar Penilaian Indonesia yang berlaku (SPI 2015 Edisi VI)

17
4.4 PERSONAL PROPERTI

MODUL I: PERATURAN DAN ASPEK HUKUM DALAM PENILAIAN

DESKRIPSI
Peserta menguasai tentang aspek legal/hukum yang terkait dengan kegiatan Penilaian
Personal Properti di Indonesia, baik dari sisi legalitas Penilainya, legalitas Praktek Penilainya,
legalitas Pengguna Jasa dan legalitas properti yang dinilai.

MATERI
1. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi yang
berlaku.

2. Peraturan dan ketentuan yang terkait dengan kegiatan penilaian di Indonesia, antara lain:
 Peraturan Menteri Keuangan
Nomor : 101/PMK.01/2014 tanggal 02 Juni 2014 dan,
Nomor : 56/PMK.01/2017 tanggal 28 April 2017, tentang Jasa Penilai Publik.
3. Peraturan dan Ketentuan tentang Pertanahan dan Properti, antara lain adalah :

 UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan
Peraturan Pelaksanaannya.
 UU No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun dan Peraturan Pelaksanaannya.
 Keputusan-Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat dan Menkimpraswil yang
terkait dengan Pembangunan infrastruktur, perumahan dan fasilitasnya.
 Ketentuan-ketentuan tentang Rencana Tata Kota (RUTRK, RDTK, RTRW).
 Peraturan-peraturan yang berkaitan dengan Hak Pengelolaan Ijin Lokasi Penggunaan
Tanah / Ijin Pembebasan Tanah / Ijin Perolehan Tanah.
 Ijin Pembangunan (IPB, IMB dan HO).
 Ketentuan–ketentuan tentang kerja sama pemanfaatan tanah (BOT, BOO, dll).
 Ketentuan-ketentuan tentang Kawasan Berikat.

4. Undang-undang tentang Hak Tanggungan dan Fiducia:

 UU RI No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-
Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
 UU RI No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fiducia.
5. Undang-undang dan Peraturan terkait dengan Penilaian untuk Pasar Modal antara lain :
 UU RI No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal.
 Peraturan OJK tentang kegiatan Penilaian di Pasar Modal.
 Peraturan OJK tentang kegiatan Penilaian di IKNB.
6. UU No 2 tahun 2012 tentang Pembebasan Lahan untuk Kepentingan Publik.
7. Peraturan dan Ketentuan tentang Perpajakan Tanah dan Bangunan:
 Undang-undang, Peraturan Pemerintah dan peraturan pelaksanaan tentang Pajak Bumi
dan Bangunan (PBB), PPh, PPN, PPnBM.
 Undang-undang, Peraturan Pemerintah dan peraturan pelaksanaan tentang BPHTB.
8. Ketentuan dan Peraturan tentang Perbankan antara lain :
 Undang-undang No. 10 tahun 1998 tentang Perbankan.
 Undang-undang No. 06 tahun 2009 tentang Perubahan Kedua Bank Indonesia.
 Undang-undang dan Peraturan Pemerintah tentang Hak Tanggungan / Hipotik.
 Peraturan Bank Indonesia :
18
 - No. 15/PBI/2012, tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum.
- No. 18/16/PBI/2016, tentang Rasio Loan to Value (LTV) untuk Kredit Pembiayaan
Properti.
9. Ketentuan dan Peraturan yang terkait dengan Aset / Barang milik Negara / Daerah.

MODUL II: DASAR-DASAR TEORI EKONOMI DALAM PENILAIAN

DESKRIPSI

Peserta menguasai tentang ilmu-ilmu ekonomi sebagai pendukung dalam melakukan penilaian
personal properti.

MATERI

1. Pengetahuan tentang Ekonomi Makro:

 Pertumbuhan Ekonomi Nasional dan Lokal,
 Pertumbuhan Investasi,
 Tingkat Inflasi,
 Tingkat Suku Bunga.

2. Pengetahuan tentang Ekonomi Mikro (Laporan Keuangan dan Analisa Investasi):

 Rugi-Laba,
 Arus Kas,
 Neraca,
 Konsep Nilai Waktu dan Uang (Time Value of Money),
 Dasar-dasar Forecasting,
 Kriteria Kalayakan Investasi (Internal Rate of Return/IRR, Net Present Value, Profitability
Index, Profit Margin, Pay Back),
 Resiko Investasi.

3. Investasi Properti:
 Jenis dan Kriteria Properti,
 Jenis dan Karakteristik Investasi Properti,
 Analisa Tapak Properti,
 Analisa Pasar Properti,
 Property Development Process,
 Property Management.

4. Land Economic.
5. Statistik Terapan untuk Penilaian.

19
MODUL III: TEORI PENILAIAN PERSONAL PROPERTI

DESKRIPSI

Peserta menguasai ilmu-ilmu teori dasar penilaian Personal Properti.

MATERI

1. Konsep Umum dan Prinsip Dasar Penilaian Properti.

2. Prosedur Pelaksanaan Penilaian Properti.

3. Pendekatan dan Metodologi Penilaian Properti.

4. Penyusunan Laporan Penilaian Properti.

MODUL IV: PRAKTEK PERHITUNGAN DAN ANALISA PENILAIAN PERSONAL PROPERTI

DESKRIPSI
Peserta menguasai praktek perhitungan dan analisa penilaian Personal Properti.

MATERI
3. Praktek Penilaian Personal Properti dengan studi kasus antara lain:
 Penilaian pabrik termasuk instalasinya yang merupakan satu kesatuan.
 Penilaian Mesin-mesin Industri yang dirangkai dalam satu kesatuan yang digunakan dalam
suatu proses produksi.
 Penilaian Alat Transportasi.
 Penilaian Alat Berat.
 Penilaian Peralatan Teknologi Informasi dan Telematika.
 Penilaian Perabotan dan Peralatan Kantor.
 Penilaian Peralatan Kesehatan dan Laboratorium.

UJIAN LISAN PERSONAL PROPERTI

PRAKTEK PENILAIAN DAN PENYUSUNAN LAPORAN

DESKRIPSI
Peserta melakukan praktek penilaian dan penyusunan laporan Peniaian Personal Properti sesuai
SPI.

BAHAN UJI

1. Laporan Penilaian Personal Properti

Peserta menyampaikan laporan penilaian Personal Properti dengan obyek penilaian berupa:
Pabrik minimal dengan klasifikasi menengah terdiri dari tanah, bangunan, mesin dan
peralatannya, utilitas dan instalasi, fasilitas pendukung.

2. Kelengkapan Laporan Penilaian Personal Properti

Peserta wajib melampirkan kelengkapan Laporan Penilaian meliputi (minimal):
20
  Lingkup Penugasan,
 Kertas Kerja,
 Copy Legalitas.

Bahan uji di atas harus disusun sendiri oleh peserta.

MATERI UJI

1. Menguji kompetensi teknis penilaian peserta dalam hal:

 Identifikasi Masalah,
 Inspeksi dan Pengumpulan Data,
 Analisis dan Perhitungan Nilai,
 Penyusunan Laporan, dan
 Mengkomunikasikan Hasil Laporan Penilaian.

2. Menguji wawasan peserta dalam hal praktek profesi penilai.

21