PENILAIAN PERSONAL PROPERTI (PDP1) Basuki Wisnu

Sasaran/Tujuan :

Membahas dan mengaplikasikan konsep dasar teknik

penilaian. yang berkaitan dengan prinsip dasar penilaian,
karakteristik jenis properti dan proses identifikasi.
Pengetahuan tentang fungsi dan spesifikasi dari personal
properti merupakan salah satu faktor yang diperlukan
didalam memahami tingkat kegunaan suatu properti
Identifikasi terhadap personal properti yang menjadi obyek
penilaian, merupakan suatu keharusan

Gambaran secara umum dari mesin dan peralatan yang

akan dinilai perlu diketahui sebelum melakukan inspeksi.

Dalam melakukan penilaian mesin dan peralatan

sebaiknya diketahui kegunaan/fungsi dari mesin dan
peralatan tsb., sehingga dapat dilakukan pengelompokan
dengan benar.

DEFINISI Personal Properti :.

Personal Properti adalah merupakan konsep hukum yang
merujuk pada semua hak, kepentingan dan manfaat
yang terkait dengan kepemilikan properti selain real
estate (PPPI 5 butir 3.17 SPI 2007).
Petunjuk mengenai penilaian Personal Properti pada
Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007 dapat dilihat
dalam Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 3 (PPPI3) dan PPPI-5.
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda
berwujud (tangible) maupun tidak berwujud (in-tangible)
yang bukan merupakan real estat.

Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan

keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Konsep hukum
properti meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan
atau hak dan kepentingan yang bernilai, berwujud atau tidak berwujud,
yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
JENIS PROPERTI
Jenis properti terdiri atas real properti, personal properti, perusahaan/
badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial /HKF (financial
interest).

KATEGORI, MACAM DAN JENIS PERSONAL PROPERTI

PERSONAL
PROPERTI
BERWUJUD

MACHINERY &
EQUIPMENT

FIXTURE &
FURNITURE

KENDARAAN, ALATALAT BERAT/

TRANSPORTASI

Mesin yg berangkai
(continous Plant)

Peralatan Kantor dan

Fasilitas kerja Kantor

Peralatan angkut
Barang dan Manusia

Mesin Individu
(Satuan)

Peralatan dan
Fasilitas Rumah
Tangga

Darat , Laut, Udara

Barang Electronic

BUILDING
EQUIPMENT

Peralatan Penunjang
Bangunan :
- Elevator (Lift),
Escalator
- Genset
- Trafo, Panel
- Peralatan electric
- Penyejuk Udara
- Pompa Air
- Pompa hydrant
- Penangkal petir

JEWELRY,
BARANG ANTIK

- Lukisan
- Barang Seni
- Permata
- Lainnya

CIRI-CIRI PERSONAL PROPERTI :

Personal Properti yang berwujud (tangible property)
biasanya tidak secara permanen melekat pada real estat,
dan biasanya dicirikan oleh karakternya yang dapat
dipindahkan, akan tetapi untuk mesin dan peralatan yang
digunakan sebagai fasilitas suatu bangunan, umumnya
tidak dapat dipisahkan dari real properti, contohnya elevator
yang terpasang pada suatu bangunan gedung.
Personal Properti yang tidak berwujud (intangible property)
dapat berupa hak tagih dan hak untuk menghasilkan
keuntungan dari suatu ide/gagasan. Dalam penilaian yang
dinilai adalah haknya, yaitu hak untuk menagih atau untuk
meraih keuntungan.

Difinisi Mesin dan Peralatan (PPPI 3 butir 3) :

1) - Aset berwujud selain dari realty, dimana :
Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam suatu produksi
yang berkelanjutan termasuk bangunan khusus, mesinmesin (mesin-mesin individual atau sekumpulan mesinmesin, perlengkapan, dan pengembangan/penambahan),
dan termasuk kategori aset lainnya yang sejenis.
2) Aset berwujud, dimana;
Aset yang dimiliki suatu entitas untuk digunakan dalam
produksi atau penyediaan barang atau jasa, dan atau
untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan
administratif; dan diharapkan untuk digunakan selama
lebih dari 1 periode.

Mesin dan peralatan dikategorikan sebagai aset investasi

(investment property) :
Pembelian/pengadaan mesin dan peralatan bagian dari
suatu kegiatan usaha/investasi yang direncanakan untuk
memperoleh keuntungan.
Mesin dan peralatan merupakan bagian dari suatu
usaha yang berjalan (on going concern), sehingga nilai
mesin dan peralatan juga dipertimbangkan dengan
kelangsungan suatu usaha.
Untuk memperoleh nilai pasar, penilai mesin perlu
mengetahui jenis produksi, bahan baku, kondisi ekonomi/
industri dan peraturan yang berlaku terkait dengan mesin
dan peralatan industri yang dinilai.

KATEGORI MESIN DAN PERALATAN :

Pabrik (Plant) :
Aset yang tergabung / melekat tak
terpisahkan dengan aset lainnya, dan dapat
meliputi
bangunan-bangunan khusus, mesinmesin dan peralatan.
Mesin (Machinery) : Mesin-mesin individual atau sekumpulan
mesin-mesin. Mesin merupakan suatu
perangkat yang digunakan untuk suatu
proses tertentu dalam kaitannya dengan
suatu operasi perusahaan atau bisnis.
Peralatan (Equipment) : Aset-aset lain yang digunakan untuk
membantu operasi perusahaan atau
bisnis.

 Mesin-mesin dan peralatan industri terdiri dari

berbagai macam jenis dan tipe mesin, serta memiliki
spesifikasi teknis yang berbeda-beda.
Mesin-mesin industri ada yang satuan (individual)
dan ada yang terangkai menjadi satu kesatuan unit.

Dalam melakukan penilaian mesin-mesin dan

peralatan diperlukan pengetahuan tentang teknologi
permesinan (engineering), bisa memahami/mengerti
gambar teknik dan bagan alir (flow process), serta
dapat melakukan identifikasi dengan benar.

Penggolongan Mesin Dan Peralatan :

Mesin dan Peralatan untuk Industri,

Mesin dan Peralatan Non Industri, dll.
(personal property)

Mesin dan Peralatan Bangunan

(personal property/real property)

KELOMPOK INDUSTRI
Industri Logam
Industri Perkayuan
Industri Kimia & Petrokimia
Industri Makanan dan Minuman
Pertambangan
Karet, Kulit, dll.
Electronika, Komputer
Transportasi : Darat, Laut, Udara.
Kontraktor (Peralatan Proyek)
Perbengkelan dan lainnya

1. Mesin

dan Peralatan Industri :

Adalah mesin yang dipergunakan dalam suatu kegiatan

industri termasuk instalasi dan peralatan pendukung
lainnya yang merupakan satu kesatuan unit kerja.
Pengelompokan mesin dan peralatan dalam suatu industri
Mesin-mesin Produksi,
Peralatan Laboratorium,
Peralatan Bengkel,
Mesin-mesin Utilitas :
- Pembangkit Tenaga Listrik
- Ketel Uap, Kompressor Udara
- Mesin Pendingin, Mesin Pemanas.
- Instalasi Pengolah Air Bersih dan Limbah
Peralatan Pengangkut (Forklift, Lift Truck, dll)

2. Mesin dan Peralatan Bangunan

Mesin dan Peralatan Bangunan adalah mesin pelengkap/
penunjang bangunan, termasuk instalasi dan peralatan
pendukung lainnya yang berfungsi untuk memberikan
kemudahan, kenyamanan serta keamanan bagi
penghuni bangunan tersebut.
Jenis dan kelengkapan mesin dan peralatan bangunan
bervariasi sesuai dengan fungsi serta dimensi/ukuran
fisik bangunan. Semakin luas pemanfaatan suatu
bangunan maka semakin besar dimensi fisiknya,
sehingga semakin besar kapasitas serta kelengkapan
mesin dan peralatan yang dibutuhkan


Mesin dan peralatan (bukan fasilitas bangunan)
umumnya berkaitan dengan suatu bidang usaha/ bisnis
dan tidak merupakan bagian dari suatu real properti.
Mesin dan peralatan fasilitas suatu bangunan akan
terpengaruh oleh kondisi yang mempengaruhi penggunaan
dari bangunan tersebut.

KONSEP DASAR PENILAIAN PERSONAL PROPERTI

Sebelum menentukan nilai suatu mesin dan peralatan, harus diketahui
terlebih dahulu Tujuan Penilaian dan Dasar Penilaian yang diterapkan,
dan selanjutnya ditentukan Pendekatan Penilaian yang akan digunakan.
Maksud dan tujuan penilaian al. :
- jual - beli
- penjaminan hutang (agunan)
- pelaporan keuangan
- asuransi.
- keperluan lainnya.

Dasar Penilaian (SPI 2013) :

NILAI PASAR (SPI 101)
NILAI SELAIN NILAI PASAR (SPI 102)

Pendekatan Penilaian :
Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Dasar Nilai
Dasar Nilai yang sesuai akan tergantung pada tujuan penilaian.
Dasar Nilai harus secara jelas dibedakan dari :
o Pendekatan atau metode yang digunakan untuk menetapkan indikasi nilai;
o Jenis aset yang dinilai;
o Keadaan aktual atau status aset yang diasumsikan pada saat penilaian;
o Setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah
asumsi fundamental (dasar) dalam keadaan tertentu .

Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)

Jenis dan sumber data masukan penilaian harus mencerminkan Dasar Nilai, yang
selanjutnya ditentukan oleh tujuan penilaian.
Berbagai pendekatan dan metode dapat digunakan untuk memperoleh indikasi
Nilai Pasar, asal menggunakan data yang berasal dari pasar.
Pendekatan Pasar ditentukan oleh penggunaan data masukan yang berasal dari pasar.
Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan, harus
diterapkan data masukan dan asumsi yang digunakan oleh pelaku pasar.
Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya, maka biaya dari
suatu aset yang kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai harus ditentukan oleh
analisis biaya dan penyusutan berdasarkan pasar (atau yang lazim digunakan dalam
penilaian).
Data yang tersedia dan keadaan yang berkaitan dengan pasar untuk aset yang dinilai,
akan menentukan metode penilaian yang paling relevan dan tepat digunakan.
Jika berdasarkan data yang berasal dari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka
masing-masing pendekatan atau metode yang digunakan akan menghasilkan suatu
indikasi Nilai Pasar

Pendekatan Penilaian
Dalam penilaian Personal Properti perlu dipertimbangkan pendekatan
untuk mengestimasi Nilai Pasar dan menentukan pendekatan yang paling
tepat digunakan.
Pendekatan Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan
transaksi/ penawaran Personal Properti yang sebanding.
Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang
berhubungan dengan Personal Properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai
melalui proses kapitalisasi.
Pendekatan Biaya dengan mengestimasi biaya perolehan Mesin dan
Peralatan lain yang merupakan replika atau substitusinya dari Personal
Properti yang dinilai dan mempunyai kegunaan dan kualitas yang sebanding.
Untuk Personal Properti yang sudah digunakan, pendekatan biaya
memperhitungkan estimasi depresiasi hasil analisis sesuai dengan kelaziman
yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar digunakan dengan menganalisa data penjualan/ penawaran terbaru
dari properti yang identik atau sebanding. Bila data pembanding tidak identik, dilakukan
penyesuaian harga sesuai dengan karakteristik obyek yang dinilai.

Prosedur dasar :
o mengumpulkan data penjualan/penawaran dari properti identik/sebanding,
o mengetahui data pembanding untuk terus digunakan atau alternatip penggunaan yang lain,
o menentukan komparabilitas terhadap obyek penilaian,
o menentukan unit perbandingan,
o mengumpulkan dan menyusun data pembanding,
o menganalisa dan menyesuaikan data, dan
o menerapkan hasil untuk obyek penilaian.
Pendekatan Pasar dapat diandalkan jika ada pasar aktif yang melakukan penjualan properti
sebanding yang dapat diverifikasi dari sumber yang andal.

Data Pembanding :
Data penawaran/transaksi pembanding
Kondisi dan kecenderungan pasar.
Data properti pembanding harus dapat diyakini dari sumber yang benar.
Jumlah data properti pembanding lebih dari satu harus dilakukan komparabilitas
serta penyesuaian yang baik.
Data pembanding untuk obyek penilaian pada umumnya hanya sebanding tetapi
tidak identik.
Penyesuaian dilakukan terhadap data pembanding, bukan properti yang dinilai.
Penyesuaian mencakup perbedaan umur kronologis dan umur efektif,
kondisi,kapasitas, lokasi, ukuran, tanggal penjualan, kondisi penjualan, keamanan,
dan faktor lain yang mempengaruhi harga jual.
Penyesuaian pada obyek penilaian yang terpasang, mungkin terkait dengan biaya
instalasi langsung dan tidak langsung.
Data penjualan merupakan indikator harga pembanding, tetapi data penawaran
yang disesuaikan dapat juga dianggap sebagai data penjualan yang sebanding.
Sesuai dg. aktivitas pasar, jika banyak data pembanding sedang ditawarkan untuk
dijual, harga mungkin akan tertekan dan minat terhadap properti yang dinilai rendah.
Pasar dapat bersifat lokal, regional, nasional maupun internasional.

Teknik Penyesuaian
Teknik penyesuaian dalam penilaian personal properti dengan
Pendekatan Pasar yang umum digunakan :
Teknik Penyesuaian Langsung (Direct Match)
o Data pembanding identik (al. waktu pemakaian & kondisi)
Teknik Penyesuaian Perbandingan (Comparable Match)
o Data pembanding sebanding (al. merk, kapasitas, ukuran)
Teknik Persentase Biaya (Percent of Cost)
o Rasio harga pasar dengan biaya baru dari data pembanding yang
sejenis dan sebanding (al. harga pasar, umur & kondisi, biaya baru)

Pendekatan Pendapatan
Nilai properti dapat dinilai dengan mengukur manfaat masa depan
yang
diharapkan pemiliknya.
Pendekatan Pendapatan tidak digunakan secara luas oleh Penilai
Personal Properti
karena sulit untuk menentukan laba yang
dapat dikaitkan secara langsung pada suatu aset tertentu serta
banyak variabel dan proyeksi yang digunakan.
Meskipun banyak tantangan dalam menerapkan pendekatan
pendapatan,
pendekatan ini merupakan pendekatan penilaian yang dapat
meningkatkan
kualitas dan kredibilitas dari penilaian, terutama bila digunakan
dalam
hubungannya dengan pendekatan penilaian lainnya.

Sembilan Langkah Dasar Pendekatan Pendapatan :

1. Mengidentifikasi manfaat masa depan yang diharapkan (arus kas).
2. Tentukan besarnya dan waktu dari manfaat masa depan.
3. Tentukan besarnya dan waktu dari beban yang terkait dengan pencapaian
pendapatan yang diperkirakan (arus kas).
4. Kurangkan beban operasional tahunan dari pendapatan tahunan.
5. Gunakan tingkat diskonto (atau tingkat kapitalisasi jika model multi-tahun
tidak digunakan).
6. Tentukan nilai sekarang dari arus kas bersih tahunan.
7. Memperkirakan nilai terminal aset.
8. Hitung nilai bisnis perusahaan.
9. Carilah nilai yang sesuai dari aset.

Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya dimulai dengan menghitung biaya pengganti baru
dari properti yang dinilai, dan disusutkan karena adanya kerusakan
fisik, keusangan fungsional, dan keusangan ekonomi.
Perbedaan antara biaya pengganti baru dan biaya reproduksi baru
adalah untuk properti baru yang sebanding/ setara dan properti baru
replika.
Beberapa metode penentuan Biaya Pengganti Baru adalah;
Detail Method
Trending Method
Cost to Capacity Method
Metode rekayasa lainnya.

1. Detail Method
adalah metode untuk menghitung Biaya Pengganti Baru dengan cara
menghitung nilai setiap komponen dari suatu properti, termasuk biaya langsung
maupun tidak langsung yang wajar.
Metode ini juga dikenal dengan istilah Summation Method.
Contoh Biaya Langsung yaitu biaya bahan baku, biaya tenaga kerja
langsung, biaya pengangkutan dan handling, instalasi, pondasi,
elektrikal dan pipa, serta pajak penjualan.
Contoh Biaya Tidak Langsung yaitu fee engineering, arsitek, jasa lainnya;
biaya administrasi, akuntansi, konsultansi, dan legalitas; asuransi saat instalasi
atau konstruksi; perizinan dan biaya untuk instalasi atau konstruksi; biaya
debugging selama run-in; biaya bunga; pajak impor (Import duties); serta sewa
peralatan.

2. Trending Method
adalah suatu metode untuk menentukan nilai baru dari suatu mesin dengan menerapkan
index atau trend factor terhadap biaya historis (historical cost) untuk merubah biaya pada
masa lalu menjadi indikasi nilai per tanggal penilaian.
Metode ini adalah salah satu metode untuk menghitung Biaya Reproduksi Baru
(Reproduction Cost New) bukan menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost
New), terkecuali jika mesin yang dianggap sebagai pengganti baru per tanggal penilaian
secara substansi sama dengan mesin yang menjadi obyek penilaian, maka Biaya
Reproduksi Baru dapat sama dengan Biaya Pengganti Baru.

3. Cost to Capacity Method

Perubahan biaya dari suatu pabrik atau komponen yang setara atas dasar ukurannya
akan meningkat sesuai ukuran tertentu.

4. Metode Observasi
Dalam metode ini penilai melakukan perbandingan didasarkan atas pengalaman yang
diperolehnya dengan melihat properti yang dinilai dibandingkan dengan properti yang
masih baru. Prosedurnya adalah dengan mengobservasi keausan yang dapat dilihat
kedalam persentase. Juga dapat dilakukan melalui wawancara dengan operator ataupun
penanggung jawab operasional, untuk menentukan keausan yang tidak terlihat. Dari
fakta yang didapat penilai kemudian menentukan besarnya penyusutan dalam bentuk
persentase.

Penerapan Pendekatan Penilaian :

Jika tidak cukup data pasar yang bisa dipakai sebagai data
pembanding dan tidak ada data income, maka untuk melakukan
penilaian mesin dan peralatan digunakan pendekatan biaya (cost
approach).
Penilaian personal properti seperti alat berat, alat transportasi dan
kapal dapat digunakan pendekatan data pasar (market data approach).
Tujuan Penilaian dan Dasar Nilai.
Untuk berbagai tujuan penilaian, dasar penilaian yang paling sering
digunakan adalah Nilai Pasar.
Dasar penilaian selain Nilai Pasar yang pada umumnya digunakan :
- Nilai dalam Penggunaan (Value in Use),
- Nilai Pasar untuk Penggunaan Yang Ada (Market Value for the Existing Use),
- Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value) dan
- Nilai Asuransi (Insurable Value).

Prosedur umum Penilaian Mesin dan Peralatan :

Dengan Pendekatan Biaya (Cost Approah)

Meliputi pekerjaan :

Identifikasi
Deskripsi
Biaya Reproduksi/ Pengganti Baru
Penyusutan
Perhitungan Nilai

1. Identifikasi :
Mempelajari data awal yang diperoleh
Verifikasi data saat melakukan investigasi fisik.

Pengertian Inspeksi & Survey :

Inspeksi : kunjungan dan penelitian atas suatu properti dengan tujuan
mendapatkan informasi sebelum dikeluarkannya opini profesional atas nilai
properti, kondisi perbaikan properti atau aspek-aspek lainnya.
Survey : adalah Inspeksi yang dilakukan secara rinci atas suatu properti atau
tanah dalam rangka merekam informasi yang spesifik.
Survei mungkin dibutuhkan untuk berbagai tujuan seperti halnya untuk
memperkirakan kondisi struktural, dimensi, kualitas, kondisi karakteristik
tanah, dan sebagainya.
Survei Properti adalah sebuah survei untuk mendefinisikan dan melaporkan
fasilitas dan konstruksi dari sebuah properti berikut pelayanannya

Investigasi Fisik mengetahui kondisi fisik terlihat

data aktual spesifikasi teknis
cara kerja mesin,
perawatan dan informasi lainnya.
Spesifikasi Teknis meliputi :
- Nama Mesin/Peralatan
- Merek Mesin/Peralatan
- Buatan/Negara asal mesin
- Type/Model dan Nomor Seri Mesin (Jika ada)
- Kapasitas kerja, ukuran, konstruksi dan penggerak mesin
- Perlengkapan mesin

2. Deskripsi :
Penilaian disajikan dalam bentuk Laporan Penilaian secara
lengkap dimana salah satu bagian dari laporan tersebut berisikan
deskripsi (uraian teknis) diperoleh pada saat proses identifikasi
Penyusunan deskripsi mesin dan peralatan dibuat secara ringkas
tetapi jelas dan lengkap, mempergunakan bahasa yang baik
sehingga pembaca laporan, dengan mudah bisa mengerti dan
memahaminya.

Penilai harus mengetahui spesifikasi utama dari mesin dan

peralatan yang harus dikemukakan, sehingga dapat memberikan
gambaran yang cukup jelas bagi pengguna laporan.
Laporan penilaian juga dilampirkan beberapa foto dari mesin dan
peralatan yang dinilai, untuk memberikan gambaran yang jelas
tentang mesin yang dinilai, dan secara tidak langsung merupakan
bukti bahwa inspeksi fisik telah dilakukan.

3 . Biaya Reproduksi/ Biaya Pengganti Baru.

Estimasi biaya untuk mereproduksi suatu mesin dan peralatan
baru yang sama/identik dengan mesin dan peralatan yang dinilai,
berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian.
Informasi data harga mesin dan peralatan dilakukan dengan
mencari ke pabrik pembuatnya/ supplier, menganalisa kontrak/
invoice yang diperoleh, meneliti data base harga atau dari sumber
data lainnya yang relevan.
Biaya Reproduksi/ Biya Pengganti Baru diperoleh dengan
memperhitungkan biaya perencanaan & pengawasan, pengadaan
suatu unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi atau
instalasi, dan semua pengeluaran standar yang diperlukan meliputi :
angkutan, asuransi, bea masuk, pajak dan biaya bunga selama
masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya penundaan waktu dan
biaya lembur.

4. Penyusutan (Depresiasi) :
Pengurangan nilai yang dialami oleh suatu properti yang
disebabkan oleh adanya kerusakan fisik, kemunduran fungsional dan
kemunduran ekonomis.
Penyusutan Fisik : disebabkan umur pemakaian, intensitas
penggunaan, cara pemeliharaan, yang pada umumnya dapat
terlihat secara fisik.
Keusangan Fungsional atau Teknis : disebabkan oleh kemajuan
teknologi karena adanya mesin baru yang lebih efisien atau
disebabkan karena perencanaan yang kurang baik.
Keusangan Ekonomis atau Eksternal : disebabkan adanya
pengaruh faktor eksternal, meliputi perubahan kondisi ekonomi,
peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan.

METODE PENYUSUTAN
ADA 2 (DUA) METODE CARA MENGHITUNG PENYUSUTAN :
2.1. METODE PASAR
2.2. METODE BUKAN PASAR
PENILAIAN
DENGAN
PENDEKATN
BIAYA
JIKA
PENYUSUTANNYA DIHITUNG DENGAN MENGGUNAKAN
METODE PASAR MAKA NILAI YANG DIHASILKAN ADALAH
NILAI PASAR JUGA, NAMUN JIKA PENYUSUTAN DIHITUNG
TIDAK BERDASARKAN PASAR MAKA NILAINYA ADALAH
BUKAN NILAI PASAR.

2.1. PENYUSUTAN METODE PASAR

PENYUSUTAN DENGAN METODE INI DIPEROLEH DENGAN CARA
PERBANDINGAN :
CARI HARGA JUAL (BARU) BEBERAPA JENIS UNIT ASET
DILOKASI
YANG SAMA
CARI HARGA JUAL (SECONDARY) DARI JENIS ASET
SAMA

YANG

DENGAN MEMBUAT PERBANDINGAN MAKA DAPAT DIBUAT

BESARNYA
KECENDERUNGAN PENYUSUTAN DIDAERAH
TERSEBUT

41

2.2 PENYUSUTAN METODE BUKAN

PASAR
A. PENYUSUTAN AKIBAT KEMUNDURAN FISIK
ADA 2 FAKTOR PENYEBAB PENYUSUTAN FISIK :

AKIBAT UMUR

KONDISI TERLIHAT

MENGHITUNG PENYUSUTAN FISIK

AKIBAT UMUR = UMUR EFEKTIF DIBAGI DENGAN UMUR

EKONOMIS

AKIBAT KONDISI TERLIHAT, SESUAI DENGAN KERUSAKANKERUSAKAN,

ATAUPUN
PERBAIKAN
YANG
TELAH
DILAKUKAN

42

B. PENYUSUTAN AKIBAT KEUSANGAN FUNGSIONAL

PENYUSUTAN AKIBAT KEUSANGAN FUNGSIONAL PADA
UMUMNYA DIAKIBATKAN OLEH SEBAB-SEBAB YANG TIMBUL
DARI
DALAM
PROPERTI
TERSEBUT
TETAPI
DILUAR
KEMUNDURAN FISIK :
PERENCANAAN YANG TIDAK BAIK
UKURAN-UKURAN RUANGAN TIDAK SESUAI DENGAN
UKURAN
UKURAN YANG LAZIM
PEMAKAIAN BAHAN YANG YANG TIDAK SESUAI
TIDAK TERSEDIANYA SARANA YANG SEMESTINYA ADA
GEDUNG BERTINGKAT TINGGI TIDAK ADA ALAT
PEMADAM KEBAKARANNYA
GEDUNG
BERTINGKAT
TIDAK
ADA
TANGGA
DARURATNYA
PENGGUNAAN YANG TIDAK SESUAI DENGAN FUNGSI
SEMULA
UNTUK PERSONAL PROPERTI, KEUSANGAN FUNGSIONAL
DAPAT DIAKIBATKAN OLEH KEMAJUAN TEKNOLOGI.
CARA MENGHITUNG PENYUSUTAN AKIBAT KEUSANGAN
FUNGSIONAL IALAH DENGAN MENGHITUNG BESARNYA BIAYA

43

PENYUSUTAN
AKIBAT
KEUSANGAN
EKONOMIS
UMUMNYA
DIAKIBATKAN OLEH SEBAB-SEBAB YANG TIMBUL DARI LUAR :
PERATURAN PEMERINTAH
PERUBAHAN ZONING
PERUBAHAN SOSIAL EKONOMI MASYARAKAT SETEMPAT
KONDISI YANG TIDAK AMAN
RESESI EKONOMI
DLL

CARA
MENGHITUNG
EKONOMIS :

PENYUSUTAN

AKIBAT

KEUSANGAN

UNTUK JENIS ASET YANG DAPAT DIPERJUAL BELIKAN DAPAT

MENGGUNAKAN PERBANDINGAN HARGA DAN PENJUALAN PADA SAAT
SEBELUM KRISIS DIBANDINGKAN DENGAN PADA SAAT KRISIS; KONDISI
SAAT BELUM ADA PERUBAHAN DENGAN SETELAH ADA PERUBAHAN
UNTUK ASET KOMERSIAL DAPAT DILIHAT DARI PENYEBAB DAN
BESARNYA
PENURUNAN INCOME
PADA INDUSTRI DAPAT DITELUSURI DARI PENYEBAB PENURUNAN
PRODUKSI

Perhitungan Nilai :
Estimasi Nilai Pasar dapat diperoleh dengan
cara mengurangkan
Biaya Pengganti/Reproduksi Baru dengan
sejumlah penyusutan (Penyusutan Fisik,
Penyusatan Fungsi dan Penyusutan Ekonomi).
(BPB PENYUSUTAN)

 Penerapan Nilai :
1. Penjaminan hutang : Nilai Pasar (Market Value), Nilai Jual Paksa/

Nilai Likuidasi (Forced Sales Value/ Liquidation Value).

2. Jual - Beli : Nilai Pasar (Market Value)
3. Laporan Keuangan : Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada
(Market Value for Existing Use) atau Nilai Dalam Penggunaan (Value in
Use).
4. Asuransi : Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value) atau
Nilai Asuransi (Insurable Value)

5. Penerapan Lain

JENIS NILAI :
1. Nilai Pasar
a. Nilai Pasar In Situ :
b. Nilai Pasar Ex Situ :

- For The Existing Use

- For Removal
- Open Market Value

c. Nilai Realisasi Bersih

d. Nilai Likuidasi
e. Nilai Salvage
f. Nilai Sekrap
2. Selain Nilai Pasar
a. DRC
b. Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada
c. Nilai Asuransi

Estimasi Nilai Selain Nilai Pasar :

Dapat dihitung dengan menggunakan metode Biaya
Pengganti Terdepresiasi (DRC) SPI 2-3.20 dan PPI 1-3.2).
Faktor-faktor
Peralatan :

lain yg dapat mempengaruhi Nilai Pasar Mesin dan

1.Biaya instalasi dan persiapan operasi (coomissioning) jika mesin

dan peralatan dinilai in-situ.
2.Jika dinilai untuk
pembongkaran.

dipindahkan,

perlu

diperhitungkan

biaya

Asumsi-asumsi sesuai dengan kondisi Penilaian :

1.Mesin dan Peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (insitu/ in place) dan bagian dari bisnis yang berjalan.
2.Mesin dan Peralatan dinilai di tempat (in-situ/ in place) tapi dengan
asumsi bahwa bisnis dihentikan.
3.Mesin dan Peralatan dinilai sebagai komponen terpisah untuk
dipindahkan dari lokasi saat ini.

DIAGRAM PROSES PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN

- CONTRACT/INVOICE
NEW MACHINE
- OFFER
- LITERATURE
- INTERNET
- DATA BASE

- MARKET RESEARCH
USED
MACHINE

MARKET
RESEARCH

CALCULATION

COST OF REPLACEMENT NEW

INCOME APPROACH

-CONTRACT/INVOICE
- OFFER
- LITERATURE
- INTERNET
- DATA BASE
ADJUSTMENT

DEPRECIATION

POTENTIAL EARNING

MARKET VALUE

CHECK

KUALIFIKASI PENILAI MESIN DAN PERALATAN

1. MENGUASAI DASAR ILMU PERMESINAN
2. MEMAHAMI JENIS MESIN YANG DINILAI
3. MENGETAHUI KONDISI PASAR INDUSTRI TERKAIT
4. MEMILIKI DATA PEMBANDING
5. MENGUASAI ILMU PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN

1.www.machineco.com,

 Vendor, Distributor & Broker Mesin :

1.Bach International Machinery, Inc
GoIndustry Henry Butcher
PercyMartin Machine Tools
Hildebrand Machinery Co.
NS Machine Corporation
PT Inti Metalic Indonesia
Harris Machine Tools, Inc.
Karl Mayer Textiemachinenfabrik GmbH
Rainer Hesse Textilmaschine

Terimakasih.