DASAR PENILAIAN

PERSONAL PROPERTI

PENDAHULUAN

Dasar Penilaian Personal Properti ini bertujuan membahas dan mengaplikasikan

konsep serta teknik Dasar Penilaian Personal Properti, yang berkaitan dengan prinsip
dasar penilaian, karakteristik jenis properti, proses identifikasi, deskripsi, pendekatan
dan metode, serta perhitungan penilaian.

Kriteria utama dari penilaian personal properti adalah kegunaannya, sama seperti
dalam penilaian real properti. Prosedur yang diterapkan dalam proses penilaian
memiliki tujuan untuk mendefinisikan dan mengkuantifikasi tingkat kegunaan dari
properti yang dinilai.

Pengetahuan tentang prinsip dasar penilaian, karakteristik jenis properti, proses

identifikasi merupakan faktor yang perlu dipahami sebelum melakukan proses penilaian
untuk membuat deskripsi dan perhitungan nilai yang benar.

Sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII-2018, standar penilaian untuk
Mesin dan Peralatan serta Personal Properti dapat merujuk pada SPI 310 dan PPI 07.

Personal Properti antara lain meliputi mesin dan peralatan, peralatan transportasi
(kendaraan, kapal, pesawat terbang), alat berat, perabot dan peralatan rumah tangga/
kantor, persediaan, termasuk aset tak berwujud seperti surat berharga dan hak paten.
Namun dalam materi dasar ini dibatasi hanya untuk aset berwujud berupa mesin dan
peralatan,

Kiranya pengetahuan Dasar Penilaian Personal Properti ini diharapkan dapat menjadi
panduan dalam melakukan suatu pekerjaan penilaian terutama untuk personal personal
berwujud yang sederhana.

PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN

Mesin dan peralatan sebagai objek penilaian umumnya mempunyai sifat-sifat khusus
yang tidak dijumpai pada jenis aset atau properti/real estat. Oleh karena itu perlu dibuat
petunjuk khusus untuk penilaiannya. Sering dijumpai dalam penilaian untuk keperluan
penilaian barang jaminan sebagian aset-asetnya berupa mesin dan peralatan. Melihat
beragamnya jenis mesin dan peralatan serta terbatasnya informasi harga pasar,
menyebabkan dalam prakteknya penilaian mesin dan peralatan ini cenderung menjadi
tidak mudah dan tidak sederhana dikarenakan penilaian mesin dan peralatan ini
sebenarnya memiliki sifat-sifat atau karakteristik khusus.

Beberapa contoh kesulitan yang dihadapi oleh Penilai dalam melakukan penilaian
mesin dan peralatan, antara lain yaitu :
1) Adanya mesin dan peralatan yang dirancang dengan spesifikasi khusus dan
sangat rumit.
2) Apabila mesin dan peralatan telah mengalami modifikasi tertentu (overhaul).
3) Kesulitan dalam memperoleh data-data berkaitan dengan penilaian mesin dan
peralatan dan terbatasnya informasi harga pasar dari mesin dan peralatan-
peralatan tersebut.
4) Memperhitungkan biaya-biaya yang ditimbulkan dari pengadaan ataupun
pemasangan dari mesin dan peralatan.
5) Adanya beberapa jenis mesin lama dan sudah tidak diproduksi lagi

Sifat-sifat khusus yang dimiliki oleh properti mesin dan peralatan dapat mempunyai
pengaruh pada nilai yang dikaitkan dengan tujuan penilaian, jenis nilai yang dihasilkan
serta metode penilaian yang diterapkan. Penilaian mesin dan peralatan adalah
pekerjaan Penilai untuk memberikan suatu opini nilai ekonomi atas suatu mesin dan
peralatan dimana sebenarnya nilai tersebut merupakan konsep ekonomi, nilai mesin
dan peralatan bukan merupakan suatu fakta tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat
ekonomi atas mesin pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi
tertentu.

Beberapa sifat khusus yang perlu diperhatikan adalah :

1) Mesin dan peralatan termasuk dalam jenis personal property.
2) Terdapat kemungkinan mesin dan peralatan termasuk dalam kelompok properti atau
aset khusus (specialised asset), yaitu aset yang tidak (atau jarang) diperdagangkan
kecuali sebagai bagian dari usaha dimana aset tersebut menjadi bagian yang tak
terpisahkan. Aset yang demikian dapat pula dinyatakan sebagai aset dengan pasar
terbatas (limited market property) atau aset yang tidak memiliki pasar dikarenakan
oleh:

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 2

 a) Kondisi pasar, sifatnya yang unik, dirancang secara khusus karena lokasi atau
penggunaan tertentu yang memiliki manfaat yang terbatas atau faktor lainnya,
hanya dapat menarik perhatian sejumlah kecil calon pembeli pada saat tertentu.
b) Telah mengalami modifikasi tertentu.
3) Pasar mesin bersifat inactive, sehingga sumber informasi sering kali terbatas.
Karakteristik utama yang membedakan properti dengan pasar terbatas adalah
bukan karena properti tersebut tidak dapat dijual dalam pasar terbuka, tetapi karena
penjualan dari properti tersebut biasanya membutuhkan periode pemasaran yang
relatif lebih panjang dari pada properti dengan pasar yang tidak terbatas. Properti
khusus ini dengan sendirinya memiliki sifat khusus yang pada umumnya membawa
akibat pada sulitnya menentukan nilai pasarnya.
4) Pada umumnya (tidak selalu) mesin dan peralatan baru mempunyai kegunaan yang
optimum apabila dioperasikan sebagai bagian dari satu kesatuan properti yang tak
terpisahkan. Dalam hal ini penilai harus memperhatikan fungsi dan kegunaan dari
mesin dan peralatan yang dimaksud didalam sistem kerja properti secara
keseluruhan. Untuk tujuan penilaian tertentu mesin dan peralatan dapat dinilai
berdasarkan pada keadaan yang tidak merupakan kesatuan, berdiri-sendiri, atau
terpisah-pisah, baik dilokasi operasinya maupun ditempat lain.
5) Mesin dan peralatan kebanyakan diproduksi di luar negeri, sehingga sering
ditemukan kesulitan untuk mengetahui harga barunya, apalagi kalau mesin impor
yang dinilai merupakan mesin impor sudah dalam kondisi bekas sebelumnya.

Definisi mesin dan peralatan dalam SPI 310:

”Mesin dan peralatan adalah aset berwujud selain dari realty, dimana:
a) Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam suatu produksi yang berkelanjutan
termasuk konstruksi bangunan pendukung mesin, mesin-mesin (al. mesin
individual atau sekumpulan mesin, perlengkapan dagang dan
pengembangan/penambahan oleh penyewa), serta kategori aset lainnya yang
sejenis
b) Aset berwujud, yang:
1. Dimiliki oleh entitas untuk digunakan dalam pembuatan/produksi atau
penyediaan barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain atau untuk
tujuan administratif; dan
2. Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode”

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 3

Kategori mesin dan peralatan adalah :
1) Pabrik (Plant) adalah aset yang tergabung/ melekat tak terpisahkan dengan aset
lainnya, dan dapat meliputi bangunan-bangunan khusus, mesin-mesin dan
peralatan.
2) Mesin (Machinery) adalah mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-mesin.
Mesin merupakan suatu perangkat yang digunakan untuk suatu proses tertentu
dalam kaitannya dengan suatu operasi perusahaan.
3) Peralatan (Equipment) adalah aset-aset lain yang digunakan untuk membantu
operasi perusahaan atau usaha.

Contoh sekumpulan mesin-mesin atau bisa disebut juga plant sebagai berikut :
1) Mesin Industri Logam : Foundry / Peleburan baja, pembuat kanal, pipa, pelat,
mesin.
2) Mesin Industri Kertas : Paper Pulp making, Bleaching, Stretching, Rolling, Coiling.
3) Mesin Industri Kimia : Reactor, Presser Vessel, Destilizing, Absorber, Heat
Exchanger.
4) Mesin Industri Pangan : Cleaning, washing, milling, sifter, packing.
5) Minuman : Distilizing, Pasturizing, colling unit, bottling, packing.
6) Dan lain-lain

Contoh mesin-mesin individual :

Pendekatan yang digunakan dalam penilaian mesin dan peralatan mencakup

pendekatan standar yang biasa digunakan didalam proses penilaian properti, yaitu :

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 4

 1. Pendekatan Pasar (Market Approach)
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
3. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Dari ketiga pendekatan tersebut di atas, mengingat karakteristik khusus mesin dan
peralatan yang seringkali memiliki keterbatasan ketersediaan data pasar, maka
pendekatan yang paling sering dipergunakan di Indonesia adalah Pendekatan Biaya
(Cost Approach). Namun untuk mesin individual yang data pasarnya tersedia seperti
kendaraan bermotor, beberapa jenis kapal tertentu (cth: tugboat, tongkang, dsb),
beberapa jenis alat berat (cth: forklift, excavator, dsb), maka Pendekatan Pasar (Market
Approach) dapat digunakan.
Terkait Pendekatan Pendapatan, sangat sedikit (cenderung jarang) ada mesin yang
benar-benar secara tersendiri dapat menghasilkan pendapatan secara langsung,
karena umumnya selalu terkait dengan fasilitas produksi lainnya, sehingga tidak mudah
untuk memperhitungkan besarnya pendapatan (atau membuat estimasi arus kas) yang
benar-benar hanya dihasilkan oleh mesin tersebut. Oleh karena itu meskipun
memungkinkan namun Pendekatan Pendapatan jarang diterapkan dalam penilaian
mesin dan peralatan.

Karena umumnya mesin dan peralatan mempunyai sifat beragam dan dapat
dipindahkan, diperlukan asumsi tambahan untuk menjelaskan situasi dan keadaan
dimana aset dinilai. Sesuai dengan SPI, asumsi yang diperlukan harus dinyatakan
dalam Lingkup Penugasan. Contoh asumsi untuk situasi yang berbeda antara lain:
• Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) dan sebagai
bagian dari bisnis yang beroperasi
• Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) tetapi
dengan asumsi bisnis belum berproduksi
• Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) tetapi
dengan asumsi bisnis sudah berhenti
• Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) tetapi
dengan asumsi penjualan paksa
• Mesin dan peralatan dinilai sebagai barang individual untuk dipindah (ex-situ) dari
lokasi saat ini

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 5

Dalam beberapa keadaan, diperlukan untuk membuat asumsi lebih dari satu misalnya
untuk menggambarkan dampak dari penghentian suatu bisnis atau penghentian
operasi dari mesin dan peralatan.

IDENTIFIKASI MESIN DAN PERALATAN

Agar dapat dilakukan analisa perhitungan yang memadai dan hasilnya dapat diyakini
kebenarannya, maka sebelumnya diperlukan pengumpulan data lapangan yang
mencukupi, yaitu dengan melakukan identifikasi dan verifikasi atas objek penilaian.

Identifikasi dapat dibedakan dalam 2 (dua) kategori yaitu :

1) Identifikasi secara makro (macro-identification) :
Kegiatan identifikasi secara makro antara lain meliputi:
a) Tanggal identifikasi.
b) Nama dan alamat perusahaan.
c) Petugas yang mencari informasi.
d) Informasi atas produk yang dihasilkan, pada masing-masing tahap proses
berikut nama bagian, jumlah dan kegunaannya, termasuk kemana produk dijual
e) Perusahaan/kontraktor yang mendesain.
f) Kapasitas produksi per satuan waktu terpasang dan aktualnya
g) Cara beroperasi (per hari atau per bulan).
h) Hasil berupa produk akhir atau produk antara.
i) Data historis operasional 3 - 5 tahun terakhir yang memuat produksi dan
penjualan
j) Bagaimana penjadwalan perawatan mesin, reguler, preventif atau permintaan.
k) Informasi atas sumber bahan baku
2) Identifikasi secara mikro (Micro-identification) :
Identifikasi secara mikro adalah suatu kegiatan untuk menemukan karakteristik
(atribut-atribut) Mesin dan Peralatan yang dinilai secara detail. Pada kegiatan ini
fokusnya pada unit mesin dan peralatan, antara lain untuk mengetahui:
a) Nama unit secara umum dan atau nama unit secara teknis
b) Merk dagang (brand name)
c) Tahun pembuatan dan tahun pemakaian
d) Tipe atau model
e) Nomor seri (serial number)

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 6

 f) Jenis penggunaan tenaga (type of power) dan bahan bakar
g) Ukuran (dimensions)
h) Kapasitas (Capacities)
i) Material konstruksi
j) Kelengkapan, alat bantu

Contoh:
Mesin Bubut (Lathe Machine)
Merek Bao Yoa, buatan China, tahun pembuatan 2010, tipe CS-1245N, nomor
seri DSH125787J45, dimensi 210cm x 110cm x 150cm, tinggi lengan ayun 50 cm,
jarak antar sumbu pusat 300 cm, 8 tingkat kecepatan, digerakkan motor listrik 5
kW, dilengkapi peralatan standar lainnya.

PENERAPAN PENDEKATAN BIAYA UNTUK MESIN DAN PERALATAN

Prinsip dasar penilaian dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah menentukan
besarnya Biaya Reproduksi / Pengganti Baru serta besar Penyusutan yang dialami
suatu mesin atau peralatan. Nilai Pasar dari mesin dan peralatan tersebut dapat
diestimasikan dengan mengurangkan Biaya Reproduksi / Pengganti Baru dengan

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 7

Penyusutan. Penerapan ini disebut dengan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost). Secara sederhana pendekatan biaya dapat
digambarkan dibawah ini

Gambar 2.4. Konsep Metode Pendekatan Biaya

Menentukan Biaya Reproduksi Baru / Biaya Pengganti Baru

Definisi sesuai SPI:

• Biaya Reproduksi Baru merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu

properti baru yang sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga
pasaran setempat pada tanggal penilaian

• Biaya Pengganti Baru merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu properti
baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran
setempat pada tanggal penilaian

• Biaya Reproduksi Baru dan/atau Biaya Pengganti Baru dapat dihitung dengan
mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan suatu
properti meliputi biaya perencanaan, perijinan serta biaya profesional lainnya,
biaya material, biaya enjinering, pengadaan dan manajemen konstruksi /
pengawasan, biaya pondasi dan instalasi / konstruksi, biaya transportasi, biaya
asuransi, bea masuk, pajak yang tidak bisa dikreditkan dan biaya bunga selama
masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya
lembur

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 8

Biaya Reproduksi Baru / Biaya Pengganti Baru harus mewakili jumlah biaya yang wajar
yang harus dikeluarkan untuk memperoleh mesin atau peralatan dalam keadaan baru,
berdasarkan pada kondisi harga yang berlaku pada saat penilaian.

Disamping biaya yang harus dikeluarkan untuk pengadaan mesin, seluruh biaya yang
terkait hingga mesin tersebut siap digunakan / beroperasi harus ditambahkan. Biaya
instalasi, pemasangan, biaya tenaga ahli dalam pemasangan, biaya pondasi yang
diperlukan untuk menopang mesin tersebut, biaya pajak, dan lain sebagainya juga
harus diperhitungkan sebagai komponen dari biaya.

Untuk mesin-mesin dan peralatan yang tersedia di pasaran domestik, perhitungan

Biaya Pengganti Baru tidak terlalu sulit, sebagai contoh hanya dengan menentukan
harga pembelian baru yang wajar, kemudian ditambahkan dengan biaya transportasi,
pajak pertambahan nilai, instalasi/pemasangan dan pondasi (kalau ada).

Terhadap mesin-mesin yang harus didatangkan dari luar negeri (impor), seluruh biaya
pengimporannya seperti biaya angkutan baik di darat, laut maupun udara, asuransi,
pajak barang impor (bea masuk, pajak pertambahan nilai, pajakpenghasilan), biaya
pengeluaran barang dari pelabuhan, sewa gudang dan biaya lain yang secara wajar
harus dikeluarkan termasuk pula dalam komponen biaya.

Terdapat beberapa metode yang dapat digunakan untuk menentukan Biaya Reproduksi
Baru / Biaya Pengganti Baru:

a) Detail Method

Metode untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru dengan cara menghitung biaya
komponen dari mesin dan peralatan mencakup biaya langsung maupun tidak
langsung yang wajar. Metode ini dikenal juga sebagai Summation Method.

Contoh komponen biaya untuk menghitung Biaya Pengganti Baru untuk mesin
impor adalah sebagai berikut:

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 9

 1) Harga Mesin (FOB) US$ 120.000
2) Ongkos Angkut (Freight) 10 ton x US$ 500/ton US$ 5.000
3) Asuransi Pengangkutan 0,5% x harga C&F US$ 625 +
US$ 125.625
Kurs konversi US$ = Rp 9.000 Rp 1.130.625.000
Biaya Impor
1) Komisi L/C 0,3% x harga CIF Rp 3.391.875
2) Biaya komunikasi Rp 100.000
3) Bunga Bank 10 hari (2% per bulan x 70% harga CIF) Rp 5.276.250
4) Bea materai dan lain-lain Rp 100.000 +
Rp 8.868.125
Fee Importir Rp 25,- per US$ CIF Rp 3.140.625
(Termasuk PPN 10%)

Bea dan Cukai

1) Bea Masuk 10% x Harga CIF Rp 113.062.500
2) PPN Impor 10% x (Harga CIF + Bea Masuk) Rp 124.368.750
3) PPh Impor 2,5% Rp 28.265.625
4) PPN Barang Mewah Rp - +
Rp 265.696.875
Handling Charges
1) Sewa Gudang 10 hari x Rp 60.000 Rp 600.000
2) Sewa Forklift 5 jam x Rp 50.000 Rp 250.000
3) Administrasi Rp 500.000
4) Jasa EMKL Rp15 per US$ CIF Rp 1.884.375 +
Rp 3.234.375
Jumlah Harga Loco Pelabuhan Rp 1.411.565.000
Biaya transportasi ke lokasi pabrik Rp 2.000.000
Jumlah Harga Loco Pabrik Rp 1.413.565.000
1) Pondasi Mesin Rp 3.800.000
2) Biaya Pemasangan Rp 6.700.000
3) Instalasi Penunjang Rp 4.500.000 +
Rp 15.000.000
Jumlah keseluruhan hingga mesin siap beroperasi Rp 1.428.565.000
(Biaya Pengganti Baru)
(Sekitar 132,3% dari Harga FOB) 132,3%

Apabila sumber data harga mesin kondisi baru tidak ditemukan, alternatifnya adalah
dengan cara menghitung satu persatu secara terperinci dari komponen-komponen
mesin dan termasuk komponen biaya langsung dan tidak langsung hingga setiap
komponen tersebut sudah terangkai membentuk satu kesatuan mesin. Contoh
komponen dapat dilihat pada gambar berikut:

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 10

b) Trending Method

Metode untuk memperoleh Biaya Reproduksi Baru dari mesin dan peralatan
dengan menerapkan index atau trend factor terhadap biaya historis (historical cost)
yang diukur sesuai pasar, dengan merubah biaya masa lalu menjadi indikas biaya
reproduksi baru per tanggal penilaian. Index atau trend factor yang digunakan
diharapkan mampu merefleksikan perubahan (kenaikan/penurunan) biaya dari
masa lalu ke tanggal penilaian.

Dalam menggunakan metode ini, harus diperhatikan dengan baik terkait komponen
apa saja yang sudah diakomodir oleh biaya masa lalu yang digunakan agar dapat
diidentifikasi biaya apa saja yang harus ditambahkan hingga memenuhi definisi
Biaya Reproduksi Baru. Contohnya apabila biaya masa lalu yang digunakan
berasal dari kontrak pembangunan dimana biaya pajak belum di-include-kan.

Contoh:
Harga baru mesin bubut tahun 2010 = Rp10 miliar
Index industri metalworking tahun 2010 = 109
Index industri metalworking per tanggal penilaian = 120
120
Biaya Reproduksi Baru per tanggal penilaian = 𝑥 𝑅𝑝10 𝑚𝑖𝑙𝑖𝑎𝑟 = 𝑅𝑝11 𝑚𝑖𝑙𝑖𝑎𝑟
109

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 11

c) Cost to Capacity Method

Metode untuk mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dari mesin dan

peralatan dengan mengacu pada biaya mesin serupa dengan kapasitas yang
berbeda. Hubungan antara biaya dan kapasitas sering tidak linier, sehingga bentuk
penyesuaian eksponensial mungkin diperlukan.

d) Metode lainnya

Metode lainnya yang dapat digunakan, seperti engineering method untuk

mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dari suatu fasilitas industri atau
mesin individual, antara lain The Lang Factor Method yaitu metode untuk
mengestimasi biaya suatu fasilitas industri dengan cara mengalikan suatu biaya
komponen industri dengan multiplier factor, dan The Hand Factor Method yaitu
metode untuk mengestimasi biaya mesin dan peralatan terinstalasi dengan
cara mengalikan biaya dasar mesin dan peralatan dengan multiplier factor.

Menentukan Penyusutan

Penyusutan untuk mesin dan peralatan mencakup kemunduran fisik, keusangan

fungsional/teknis dan keusangan ekonomi.

a) Kemunduran fisik
Adalah hilangnya nilai atau kegunaan dari properti karena penggunaan atau
berkurangnya usia penggunaan, disebabkan keausan, kerusakan, kelelahan bahan
dan faktor-faktor yang sejenis.

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 12

 Terdapat beberapa metode yang dapat digunakan, yaitu:
• Metode Observasi (Observation Method)
Besar kemunduran fisik ditentukan dalam bentuk persentase, diperoleh penilai
berdasarkan pengalaman yang dimilikinya, dengan melakukan pengamatan
atas kondisi obyek penilaian dibandingkan dengan mesin dan peralatan yang
masih baru.
• Metode Use/Total Use
Mengestimasi kemunduran fisik berdasarkan analisis penggunaan/ pemakaian
dari mesin dan peralatan dibandingkan dengan total masa manfaat.
• Metode Age/Life;
Mengestimasi kemunduran fisik berdasarkan umur efektif obyek penilaian
dibandingkan dengan umur ekonomi mesin dan peralatan.

Konsep Umur Mesin dan Peralatan

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 13

 Contoh Panduan Umur Ekonomis

• Metode Pengukuran Mata Uang (Direct Dollar Measurement)

Metode ini diaplikasikan dengan menganalisa besar penyusutan yang dapat
diperbaiki (curable) dengan mengestimasi dalam satuan mata uang.

b) Keusangan Fungsional/Teknis
Keusangan yang disebabkan adanya kemajuan teknologi yang mempunyai
efisiensi lebih baik, atau karena perencanaan (design) yang kurang baik. Faktor
keusangan fungsional mengakibatkan terjadinya kenaikan biaya modal dan biaya
operasional.

c) Keusangan Ekonomi
Keusangan yang disebabkan adanya faktor eksternal, mencakup perubahan
kondisi ekonomi, peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan. Faktor tersebut
antara lain disebabkan oleh peningkatan biaya bahan baku, tenaga kerja atau
utilitas; menurunnya permintaan atas produk, meningkatnya persaingan,
ketersediaan pembiayaan, perubahan peruntukan.

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 14

Perhitungan Nilai Pasar

Biaya Pengganti Baru BPB

Penyusutan Fisik NPF = BPB x % PF

Keusangan NPK = (BPB - (BPB x % PF)) x % PK

Nilai Pasar NP = BPB – NPF - NPK

NILAI PASAR = BPB x (1-%PF) x (1-%PK)

Konsep Perhitungan Nilai

Contoh :
Biaya Pengganti Baru : 4.700.000 : 4.700.000,-
- Kemunduran fisik : 4.700.000 x 15% : 705.000,-
(15%)
- Keusangan (10%) : (4.700.000-705.000) x 10% : 399.500,-
Nilai Pasar : 4.700.000 – 705.000 – : 3.595.500,-
399.500

MESIN & PERALATAN BANGUNAN

Umumnya suatu bangunan tidak akan dapat berfungsi dengan optimal sesuai dengan
perencanan awalnya, bila tidak mendapat dukungan dari mesin dan peralatan yang
dapat bekerja dengan baik. Secara umum mesin dan peralatan bangunan dapat
dibedakan menjadi dua bagian, yaitu :
1. Unit Mesin Bangunan.
2. Instalasi Bangunan

UNIT MESIN BANGUNAN

Hampir keseluruhan unit mesin yang termasuk dalam mesin dan peralatan untuk
bangunan dapat diperoleh di dalam negeri, baik untuk mesin-mesin buatan Indonesia

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 15

maupun buatan luar negeri. Dengan demikian data-data harga unit mesin baru yang
digunakan untuk menghitung Biaya Pengganti Baru dapat diperoleh dari suplier/ agen
penjual di Indonesia. Biaya-biaya lain yang perlu diperhitungkan mencakup biaya
transportasi ke lokasi, biaya pemasangan dan biaya peralatan tambahan yang
diperlukan.

Beberapa jenis unit mesin seperti elevator dan escalator memerlukan konstruksi
tertentu dalam pemasangannya, hal ini perlu diklarifikasi dengan penilai bangunan,
bagian mana yang diperhitungkan dalam bangunan dan bagian mana yang masuk
kedalam unit mesin.

Dalam perhitungan pondasi, penilai mesin dapat meminta bantuan penilai bangunan,
tentunya dengan memberikan data selengkapnya tentang ukuran dan kekuatan pikul
dari pondasi tersebut. Perhitungan penyusutan mesin-mesin bangunan dilakukan
seperti pada penilaian mesin-mesin secara umum.

Contoh Unit Mesin Bangunan

Pendingin Udara
Mesin pendingin udara (AC) banyak digunakan pada setiap bangunan, baik rumah
tinggal maupun bangunan komersial dengan maksud untuk mengatur temperatur dan
kelembaban udara agar menghasilkan kenyamanan termal (thermal comfort).

Pengaturan kondisi udara meliputi pemanasan (heating), pendinginan (cooling),

pengaturan kelembaban (humidifying and dehumidifying) dan sirkulasi pertukaran
udara (ventilating).

Sistim kerja pendingin udara bermula dari kompresor pendingin yang mengkompresi
fluida refrigerant sehingga mempunyai tekanan dan temperatur yang tinggi (gas yang
super panas), refrigerant tersebut mengalir ke kondensor dan melepaskan kalorinya
(kondensasi) dengan bantuan fan atau air pendingin (tergantung sistem). Kondensor
mengubah fluida refrigerant dari gas bersuhu tinggi ke cairan bersuhu hangat, yang
kemudian mengalir melewati filter untuk memisahkan cairan refrigerant dari bahan lain
seperti oli dan lain-lain, berlanjut ke pipa kapiler yang menerima cairan bertekanan
tinggi dan mengubahnya menjadi gas jenuh bertekanan rendah atau diekspansi
secara irreversibel adiabatik sambil mengontrol jumlah fluida refrigerant yang masuk ke
dalam evaporator dengan ukuran yang tepat (dimampatkan). Gas jenuh yang masuk
ke evaporator akan berubah menjadi gas dingin “kering” yang akan menyerap kalor dari

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 16

lingkungannya yang bertemperatur lebih tinggi, sehingga efek pendinginan akan terjadi
apabila udara sekitar (udara ruang) disirkulasi melewati evaporator karena panas jenis
(kalor) dari udara terserap oleh gas refrigerant secara konveksi. Selanjutnya gas
refrigerant yang menyerap kalor akan kembali ke kompresor untuk dikompresikan lagi
dan kondensor akan melepas kalor yang terserap tersebut, dan siklus ini akan terjadi
berulang-ulang karena siklus ini merupakan siklus rangkaian tertutup.

Sistem Pendingin Udara

Ada beberapa jenis alat pendingin udara yang banyak digunakan, diantaranya adalah :
o Split
o Split Duct
o Package
o Central

AC jenis split banyak digunakan untuk perumahan, bentuknya yang ringkas dengan
kapasitas yang kecil sesuai untuk kebutuhan pendinginan ruang rumah tinggal. Sedang
AC jenis Split Duct, Package atau Central banyak digunakan untuk gedung-gedung
perkantoran atau komersial.

Key Point : Pada saat melaksanakan inspeksi, penilai mesin dapat melihat plat nama
yang terpasang pada peralatan, dimana tercantum merek, tipe, no seri serta kapasitas
AC. Penilai harus mampu menentukan kapasitas AC yang terpasang, pada umumnya
kapasitas AC dapat juga dilihat dari besar daya yang dikonsumsi oleh kompresor.
Kapasitas AC untuk kebutuhan rumah tinggal bervariasi dari 0,5 PK sd 5 PK. Secara
teknis seharusnya yang menjadi besaran kapasitas adalah jumlah ton referigerasi yang
dihasilkan, dimana satuan yang digunakan adalah TR (Ton Refrigerate). Untuk
kapasitas 1 TR = 12.000 BTU/h kebutuhan daya peralatan untuk menghasilkan 12.000

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 17

BTU/h adalah sebesar 1,5 PK. Selain kapasitas AC, penilai mesin perlu memperhatikan
kelengkapan lainnya, seperti instalasi pemipaan atau kabel listrik yang digunakan.

Pembangkit Tenaga Listrik (Genset)

Pembangkit tenaga listrik banyak digunakan pada bangunan-bangunan komersial dan
saat ini juga banyak digunakan di perumahan menengah keatas sebagai cadangan
tenaga listrik yang dioperasikan bila daya listrik PLN mengalami gangguan.

Umumnya pembangkit tenaga listrik yang digunakan di bangunan-bangunan komersial

mempunyai kapasitas diantara 500 Kva sd 2.500 Kva, sedangkan untuk perumahan
mempunyai kapasitas berkisar antara 1 Kw sd 10 Kw dengan bahan bakar solar atau
bensin.

Electric Generator Set

Suatu pembangkit listrik (genset) yang lengkap terdiri atas beberapa bagian, antara
lain:
1. Prime mover atau pengerak mula, dalam hal ini mesin diesel (diesel engine)
2. Generator Arus Bolak-balik (Synchronous Generator)
3. Dinamo Stater (Starting Motor)
4. Pembangkit Arus Searah (Exiter)
5. Battery dan Battery Charger
6. AVR (Automatic Voltage Regulator)

Key Point : Genset merupakan alat pembangkit tenaga listrik. Dari fungsinya maka
besaran kapasitas yang harus dicatat adalah besar daya output genset tersebut yang
biasanya dinyatakan dengan satuan KVA (Kilo Volt Ampere). Selain mencatat

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 18

spesifikasi sesuai dengan yang tercantum pada plat nama, penilai juga harus
mempertimbangkan spesifikasi prime mover (mesin penggerak) yang digunakan.
Harga dari genset juga dipengaruhi oleh jenisnya, seperti tipe silent (memakai peredam
suara) atau tipe open (tanpa peredam suara).

INSTALASI BANGUNAN
Perhitungan Biaya Pengganti Baru suatu instalasi bangunan dilakukan berdasar
gambar instalasi yang dimiliki dan diverifikasi pada saat dilakukannya inspeksi fisik.

Dalam melakukan perhitungan biaya dari instalasi bangunan, data-data yang

diperlukan antara lain :
1. Jenis, jumlah dan biaya material utama.
2. Jenis, jumlah dan biaya material pembantu.
3. Jumlah dan biaya tenaga kerja yang diperlukan.
4. Keuntungan kontraktor.

Untuk bangunan yang sudah lama, umumnya data-data yang diperlukan untuk proses
penilaian sulit diperoleh. Dalam hal ini perlu dibuat standarisasi biaya-biaya instalasi,
khususnya untuk jenis instalasi yang berlaku umum seperti, instalasi daya listrik,
instalasi ducting AC dan sebagainya. Penyusunan standar instalasi dilakukan dengan
cara mengumpulkan data-data pembanding dari beberapa kontraktor pelaksana
pekerjaan instalasi, dan diperhitungkan per satuan kapasitas. Sebagai contoh untuk
instalasi listrik pada bangunan rumah tinggal dapat diperhitungkan per satuan titik
lampu, atau untuk bangunan bertingkat diperhitungkan per satuan KVA. Dalam
menentukan satuan kapasitas pembagi, perlu memperhatikan variasi-variasi satuan
yang dapat berpengaruh terhadap biaya pengadaan instalasi tersebut.

Biaya instalasi pada bangunan sederhana seringkali sudah termasuk dalam

perhitungan biaya bangunan, sehingga untuk mencegah terjadinya perhitungan ganda
maka perlu melakukan koordinasi dengan penilai bangunan didalam proses penilaian.

Contoh Instalasi Bangunan

Instalasi Listrik
Dalam sistim kelistrikan untuk bangunan rumah tinggal, daya listrik didistribusikan dari
tiang listrik yang berada diluar menuju ke sirkuit listrik yang berada pada bangunan,
selanjutnya daya listrik dibagi sesuai dengan kebutuhannya melalui kotak sekring dan

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 19

jaringan instalasi listrik didalam bangunan. Pada umumnya kebutuhan listrik suatu
bangunan sudah dirancang untuk dapat memenuhi semua yang fasilitas standar dari
suatu bangunan.

Untuk perumahan di Indonesia umumnya sistim kelistrikan menggunakan single phase

dengan tiga kabel yang terdiri dari fase positive, netral (nol) dan ground. Besaran daya
listrik bervariasi antara 450 watt hingga 6600 watt keatas, dengan tegangan 220 V dan
frekuensi 50 Hz.

Untuk dapat memahami instalasi listrik pada suatu bangunan, maka penilai mesin
diharapkan mampu membaca gambar atau diagram isometric dari instalasi listrik.

Denah Rumah Diagram Satu Garis

Denah Rumah Diagram Satu Garis

Diagram Pengawatan
Diagram Pengawatan Diagram
Diagram Pemipaan
Pemipaan

Diagram 1 Garis,1 Fasa 1 Group

Diagram 1 Garis,1 Fasa 1 Group

Key Point : Pada saat melakukan inspeksi instalasi listrik maka penilai mesin harus
dapat memastikan besar daya listrik yang terpasang. Untuk mengetahui daya listrik dari
PLN dapat dilakukan dengan melihat keterangan pada kotak meteran atau kwitansi
pembayarannya. Selanjutnya penilai mendata jumlah sekering, titik lampu terpasang,
stop kontak, dan instalasi jaringan kabel yang terpasang (tertanam atau diluar).

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 20

IDENTIFIKASI MIKRO

Identifikasi mikro yang dibuat oleh penilai mesin harus dapat menjelaskan kepada
pembaca laporan/ pengguna jasa atas properti yang dinilai, mencakup nama mesin/
peralatan, merek, buatan, tipe/ model, tahun pembuatan, kapasitas dan spesifikasi lain
yang dianggap penting. Hal-hal lain yang perlu dipertimbangkan penilai adalah adanya
peralatan yang masuk menjadi bagian dari suatu mesin/ instalasi yang termasuk dalam
penilaian atau tidak ikut dinilai, dan faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi nilai
properti.

Contoh:
• Instalasi listrik PLN, terdiri dari :
- Sambungan Daya Listrik PLN 3300 V.
- Berbagai ukuran kawat tembaga terisolasi, diatas dan didalam saluran, dengan
kotak-kotak sambungan, saklar, fitting, stekker dan penyokong jaringan dan
peralatan lainnya untuk instalasi normal.
• Genset Silent Type, terdiri dari :
- Alternator
Merek : Stamford
Tipe : 1234
Kapasitas 120 KVA, putaran 1500 rpm, 50 Hz
digerakkan oleh :
- Mesin Diesel
Merek : Isuzu
Tipe : DL 1234
Daya 150 HP pada putaran 1500 rpm, 3 silinder, satu baris, distart sistim baterei,
sistim pendingin air. Unit lengkap dengan tangki bbm harian.

PENERAPAN PENDEKATAN PASAR UNTUK MESIN DAN PERALATAN

Dari penjelasan sebelumnya sudah disebutkan bahwa karakteristik khusus mesin dan
peralatan yang seringkali memiliki keterbatasan ketersediaan data pasar. Namun untuk
mesin individual yang data pasarnya tersedia seperti kendaraan bermotor, beberapa
jenis kapal tertentu (cth: tugboat, tongkang, dsb), beberapa jenis alat berat (cth: forklift,
excavator, dsb), maka Pendekatan Pasar (Market Approach) dapat digunakan

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 21

Sesuai dengan SPI, Pendekatan Pasar dapat dikatakan sebagai pendekatan penilaian
yang paling baik dalam menentukan nilai pasar. Pada pendekatan ini, penilai mesin
melakukan analisa properti yang dinilai dengan membandingkan properti tersebut
dengan data-data yang sebanding atau setara dengan properti tersebut.

Prinsip uatama dari Pendekatan Pasar adalah membandingkan properti yang dinilai
dengan properti sejenis yang memiliki karakteristik setara yang ditransaksikan/
ditawarkan dipasar. Oleh sebab tidak mungkin ada dua properti atau lebih yang sama
persis, maka setiap data pembanding akan mempunyai perbedaan dengan obyek yang
dinilai sehingga perlu dilakukan penyesuaian dengan mengacu kepada spesifikasi
properti yang dinilai.

Apple to Apple Comparison

Dalam hal Penilai Properti menggunakan Pendekatan Pasar sebaiknya memenuhi

ketentuan sebagai berikut:
• Properti pembanding seharusnya merupakan properti yang sebanding dan sejenis
dengan obyek penilaian.
• Menggunakan data harga transaksi/ penawaran dari properti pembanding terkini,
dalam hal terjadi perbedaan waktu perlu dilakukan penyesuaian.
• Besar penyesuaian data pasar properti pembanding terhadap properti yang dinilai
mengacu kepada pasar yang berlaku.
• Jumlah properti pembanding sebaiknya lebih dari satu.

Dalam menentukan properti pembanding, Penilai Properti perlu memperhatikan hal-hal

sebagai berikut:
• Tingkat permintaan dan penawaran properti pembanding;
• Kemungkinan terjadinya harga transaksi dari properti pembanding yang
ditawarkan;
• Keseimbangan antara permintaan dan penawaran properti pembanding; dan
• Pengaruh yang signifikan dari lingkungan sekitar obyek penilaian.

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 22

Teknik penyesuaian yang umum digunakan di dalam penilaian mesin dan peralatan
menggunakan Pendekatan Pasar;

a) Teknik Penyesuaian Langsung (Direct Match)

Teknik ini menetapkan nilai berdasar penyesuaian langsung dari data pembanding
yang identik terhadap aset yang dinilai. Faktor yang dapat mempengaruhi nilai
antara lain mencakup jangka waktu pemakaian, kondisi aset dan lokasi penjualan.

b) Teknik Penyesuaian Perbandingan (Comparable Match)

Teknik ini menetapkan nilai berdasar penyesuaian atas data yang sebanding,
menggunakan data spesifikasi (al. kapasitas dan ukuran) sebagai dasar
perbandingan. Teknik ini lebih subyektif dibanding Teknik Penyesuaian Langsung,
karena membutuhkan penyesuaian tambahan (misalnya, karena ada perbedaan
merk yang diminati berbeda oleh pelaku pasar).

c) Teknik Persentase Biaya (Percent of Cost)

Teknik ini menggunakan beberapa perbandingan harga jual pasar dengan biaya
pengganti baru dari data yang sebanding. Dengan data pembanding yang cukup,
dapat dianalisis dan diperoleh hubungan antara harga pasar, umur/kondisi, biaya
pengganti baru. Perlu perhatian dalam menggunakan teknik ini, karena
perbandingan yang dilakukan dipengaruhi oleh jenis, ukuran, umur dan kondisi dari
data pembanding sesuai dengan minat pelaku pasar.

PENILAIAN KENDARAAN BERMOTOR

Pada properti berupa personal properti khususnya kendaraan bermotor, maka penting
bagi penilai personal properti untuk mempertimbangkan pedoman diatas, kemudian
menyesuaikan dengan situasi yang dihadapi. Beberapa pertimbangan utama pada saat
penilaian kendaraan bermotor diantaranya:

• Modifikasi

Kendaraan adalah properti yang memiliki nilai tertentu bagi pemiliknya. Bahkan
sudah dianggap menjadi citra bagi pemiliknya. Oleh sebab itu seringkali kendaraan
mengalami modifikasi disesuaikan dengan selera pemiliknya. Namun karena
sifatnya yang sangat individual, seringkali modifikasi tidak lantas meningkatkan nilai

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 23

 bagi pengguna yang lain, atau paling tidak besar pengeluaran untuk modifikasi tidak
berbanding lurus dengan harga jual kendaraan itu sendiri.

• Aksesoris tambahan

Aksesoris merupakan peralatan tambahan yang dilekatkan pada kendaraan.

Fungsi utama adalah untuk menambah daya tarik, daya manfaat, kenyamanan,
maupun keamanan pemakaian. Penilai mesin harus hati-hati dalam menyikapi
penambahan aksesoris, karena sifatnya hampir sama dengan modifikasi dimana
penambahan biaya tidak serta merta meningkatkan nilai dari kendaraan itu.

• Surat kepemilikan (ijin trayek)

Untuk kendaraan niaga yang memiliki ijin trayek, penilai mesin harus menghitung
besar biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan ijin trayek tersebut. Mengingat
bahwa nilai kendaraan tersebut sangat dipengaruhi oleh melekatnya ijin yang
membuat kendaraan tersebut boleh beroperasi.

• Mobil Kuno

Seringkali tahun keluaran mobil tidak dapat dijadikan patokan untuk menentukan
nilai suatu mobil. Untuk mobil-mobil kategori kuno/antik, maka semakin tua semakin
nilainya tinggi. Oleh karena itu penilai harus hati-hati dalam menangani kendaraan
semacam ini. Diperlukan informasi spesifik untuk dapat menentukan besar nilai
pasar dari kendaraan kuno

• Mobil Khusus

Banyak kendaraan diciptakan kusus untuk menangani suatu kegiatan tertentu.

Diantaranya adalah :
o Mobil Pemadam Kebakaran
o Mobil Tangki
o Mobil Concrete Pump

Untuk kendaraan sejenis dengan yang diatas, penilai mesin tidak mudah untuk
menerpakan metode pendekatan pasar. Bisa dimungkinkan nantinya memerlukan
analisis lain dan menggunakan pendekatan biaya.

Identifikasi yang harus dilakukan oleh penilai personal properti adalah memastikan
bahwa antara dokumen dan obyek adalah sama, berikutnya menentukan kondisi obyek
yang dinilai baik secara visual maupun informasi verbal dari pengguna/pemilik.

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 24

Pada umumnya informasi (identifikasi mikro) yang diperlukan adalah sebagai berikut :
• Merek/Pabrikan: Mercedes Benz, Toyota
• Model: Kijang, Panther, Corolla
• No polisi
• No rangka kendaraan
• No mesin kendaraan
• Kapasitas silinder
• Bahan bakar
• Warna/cat kendaraan
• Kepemilikan atas nama
• Tahun pembuatan

Berikut adalah contoh perhitungan penerapan pendekatan pasar untuk kendaraan

bermotor:

1) Data obyek penilaian:

a. Jenis : Light Truck
b. Merk : Isuzu Elf
c. Model/Tipe : Panther NKR 66
d. Nomor Polisi : B 2005 FB
e. Nomor BPKB : A.No.280805 G an. Martho Klungsu
f. No. Rangka : MHCNKRGGLSC000111
g. No. Mesin : W121203
h. Warna : Putih
i. Tahun keluaran : 1 Agustus 1995
j. Mesin/isi silinder : 4 silinder/ 4334 CC
k. Bahan bakar : Solar
l. Kondisi pada umumnya : sedang
2) Harga jual obyek sejenis
a. Data pembanding 1 : Rp 40.000.000
b. Data pembanding 2 : Rp 45.000.000
c. Data pembanding 3 : Rp 43.000.000
3) Faktor dan jumlah penyesuaian (adjusment) :

Penyesuaian
Data 1 Data 2 Data 3
a. Air Condition (AC) -2% -3% -1%
b. Audio (Tape) 0 1% -1%
c. Bemper -1% 0 -1%
d. Body -2% 0 0
e. Central lok 0 0 0
f. Cat body luar -3% -5% 0
g. Dasboard -2% -1% -1%
h. Jok -2% 0 -1%

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 25

 i. Lampu -5% 0 0
j. Mesin -5% -10% -15%
k. Panel/instrument -2% -5% -3%
l. Pelapis body dalam -2% -5% -3%
m. Power steering 0 0 -1%
n. Rem 0 0 0
o. Roda (velk dan ban) 4% 0 0
p. Spion 0 0 0%
q. Surat-surat/bpkb/stnk/kir 0 0 0
r. Warna -1% -1% 0
s. Jumlah Penyesuaian (sum a-r) -23% -29% -27%
t. Harga penawaran Rp 40.000.000 Rp 45.000.000 Rp 43.000.000
u. Estimasi nilai transaksi (5%*t) Rp 38.000.000 Rp 42.750.000 Rp 40.850.000
v. Nilai setelah penyesuaian
(1+s)*u Rp 29.260.000 Rp 30.352.500 Rp 29.820.500
w. Bobot 45% 25% 30%
x. (v*w) Rp 13.167.000 Rp 7.588.125 Rp 8.946.150 +
Nilai Pasar per tanggal penilaian
(sum x) = Rp30.000.000

Dasar Penilaian Personal Properti Hal - 26