Simultax PMP

Penilaian Mesin dan
Peralatan
Sumber:
PPT Penilaian Mesin dan Peralatan Bapak Majdi Ali
Simultax V28 AP
KMP PKN STAN TIM SIMULTAX 2020 - Bidang Pendidikan dan Prestasi 193
PERTEMUAN 1
PENGENALAN TENTANG KARAKTERISTIK OBJEK PENILAIAN BERUPA MESIN DAN
PERALATAN
A. Konsep personal property dan Klasifikasi Properti

Personal Properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan hukum yang
melekat pada benda selain real estat. Benda ini dapat berwujud, misalnya 'chattels'
(benda yang dapat dipindahkan), atau tidak berwujud seperti hutang atau paten.
Personal properti berwujud merepresentasikan kepentingan hukum pada suatu
benda yang tidak melekat secara permanen pada real estat dan biasanya dicirikan
dengan sifatnya yang dapat dipindahkan. Di beberapa referensi, benda yang termasuk
ke dalam personal properti disebut sebagai 'personalty' untuk membedakan dengan
'realty'.
B. Pengertian-Pengertian
Penilaian Mesin adalah pekerjaan Penilai untuk memberikan suatu opini nilai
ekonomi atas suatu mesin.
➢ Nilai mesin merupakan konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan
finansial antara mesin yang tersedia untuk dibeli/dijual oleh mereka yang
membeli dan menjualnya.
➢ Nilai mesin bukan merupakan suatu fakta tetapi lebih merupakan perkiraan
manfaat ekonomi atas mesin pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya
dengan definisi tertentu.
Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas
nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan SPI dan
peraturan-peraturan yang berlaku. (Standar Penilaian Indonesia, SPI 2013)
Definisi “Plant and Machinery”
Chriss Derry :
o Can be bought as the fixed assets of a company, other than land and building.
Motor vehicle, mobile plant, ships, locomotive, aeroplanes and similar assets
which are patently not physically fixed will normally be considered to be Plant
and Machinery
o Sesuatu yang dapat dibeli sebagai aset tetap perusahaan, selain tanah dan
bangunan. Kendaraan bermotor, pabrik bergerak, kapal, lokomotif, pesawat
terbang dan aset sejenis yang secara fisik tidak diperbaiki biasanya akan
dianggap sebagai Plant dan Machinery.
IVS 2017:
o Items of plant and equipment (which may sometimes be categorised as a type
of personal property) are tangible assets that are usually held by an entity for
use in the manufacturing/production or supply of goods or services, for rental
by others or for administrative purposes and that are expected to be used over
a period of time
o Plant dan Equipment (yang kadang-kadang dapat dikategorikan sebagai jenis
personal property) adalah aset berwujud yang biasanya dimiliki oleh suatu
entitas untuk digunakan dalam pembuatan / produksi atau penyediaan barang
atau jasa, untuk disewa oleh orang lain atau untuk administrasi tujuan dan yang
diharapkan untuk digunakan selama periode waktu tertentu
Definisi Mesin dan Peralatan
Adalah aset berwujud selain dari “realty”, dimana;
• Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam suatu produksi yang berkelanjutan
termasuk bangunan khusus, mesin (mesin-mesin individual atau sekumpulan
mesin-mesin, perlengkapan dagang, dan pengembangan/ penambahan oleh
penyewa), dan kategori aset lainnya yang sejenis.
• Aset berwujud, yang;
‐ dimiliki suatu entitas untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan
administratif; dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1
periode.
Kategori Mesin dan Peralatan
1. Pabrik (Plant); aset yang tergabung/ melekat tak terpisahkan dengan aset
lainnya, dan dapat meliputi bangunan-bangunan khusus, mesin-mesin dan
peralatan.
2. Mesin (Machinery); mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-mesin.
Mesin merupakan suatu perangkat yang digunakan untuk suatu proses
tertentu dalam kaitannya dengan suatu operasi perusahaan atau bisnis.
3. Peralatan (Equipment); aset-aset lain yang digunakan untuk membantu
operasi perusahaan atau bisnis.
C. Karakteristik Mesin dan Peralatan
Mesin dan Peralatan secara garis besar dapat diartikan sebagai seperangkat
peralatan, lengkap dengan instalasi serta perlengkapan pendukungnya yang
diperlukan untuk dapat beroperasi didalam suatu kegiatan industri → Untuk
menghasilkan sesuatu produk, sesuai dengan fungsinya seperti yang direncanakan.
Seperangkat peralatan tersebut dapat merupakan unit yang beroperasi
tersendiri maupun tergabung dengan unit-unit lainnya yang secara bersama-sama
membentuk sebuah kesatuan sarana produksi, termasuk peralatan-peralatan yang
terpasang tetap maupun yang dapat dipindahkan.
Banyaknya aneka ragam/jenis type/model mesin-mesin dan peralatan dengan
karakteristik masing-masing yang berbeda-beda, penilaian mesin dan peralatan
menjadi sangat komplek.
Penilai Mesin perlu penguasaan pengetahuan yang berkaitan dengan
tekonologi permesinan (engineering) serta pengetahuan tentang produk yang
dihasilkan, bukan hanya pada ilmu atau metode penilaiannya saja.
Mesin dan peralatan termasuk dalam golongan personal properti.

Mesin dan peralatan memiliki personal value, artinya adalah mempunyai nilai
khusus bagi personal tertentu yang mungkin berbeda dengan nilai pasarnya oleh
karena adanya hubungan atau kepentingan tertentu, dapat mempunyai nilai tinggi
buat si pemilik namun tidak mempunyai nilai bagi pihak lain yang tidak dapat
memanfaatkannya.
Mesin dan peralatan termasuk sebagai aset investasi atau investment property
yang diharapkan akan menghasilkan keuntungan. Mesin dan peralatan
merupakan bagian dari suatu usaha yang berjalan (on going concern), dengan
demikian nilainya terkait dengan nilai usahanya atau perusahaannya.
Pengetahuan penilai mesin tentang kondisi pasar dari usaha terkait menjadi
sangat penting oleh karena mempunyai pengaruh sangat besar atas nilai pasar
mesin bersangkutan.
Mesin sebagai Properti Khusus
Adalah properti yang oleh karena sifatnya yang khusus sehingga jarang terjadi
transaksi jual beli di pasaran terbuka. Kalaupun ada, jual beli properti tersebut
adalah merupakan bagian dari jual beli properti usaha terkait. Sifat khusus tersebut
dapat berasal dari konstruksi, tataletak, ukuran, rancangan ataupun lokasi dari
properti.
Mesin dapat dikategorikan sebagai obyek khusus karena tidak adanya pasar
properti sejenis, atau properti yang dirancang khusus untuk penggunaan yang
khusus pula, serta sifat-sifat khusus lainnya, antara lain :
• Mesin dirancang khusus dalam kaitan lokasi, terkadang dalam satu negara
hanya ada satu macam mesin.
• Mesin telah mengalami modifikasi tertentu.
• Pasar mesin bersifat in-active, sehingga sumber informasi sering kali terasa
terbatas.
• Mesin kebanyakan diproduksi di luar negeri, sehingga sering kali ditemukan
kesulitan untuk mengetahui harga barunya, apalagi kalau mesin impor yang
dinilai merupakan mesin impor sudah dalam kondis bekas pakai.
Oleh karena jarang adanya penjualan di pasar bebas maka untuk tujuan penilaian
apapun, properti khusus boleh untuk tidak dinyatakan dalam nilai pasar tetapi
dalam nilai selain nilai pasar seperti misalnya biaya pengganti terdepresiasi (drc).
D. Jenis dan klasifikasi mesin dan peralatan
Jenis mesin berdasarkan tujuannya :
Mesin Industri Logging, Sawmill, Plywood, mesin produk kayu
Perkayuan olahan
Mesin Industri Foundry / Peleburan baja, pembuat cannal, pipa,
Logam pelat, mesin
Mesin Industri Injection moulding, hopper, packaging ,
Plastik dies/cetakan
Mesin Industri Paper Pulp making, Bleaching, Stretching, Rolling,
Kertas Coiling
Mesin Industri Reactor, Presser Vessel, Destilizing, Absorber, heat
Mesin Kimia exchanger
Proses Makanan : Cleaning, washing, milling, sifter,
Mesin Industri
Produksi packing. Minuman : Distilizing, Pasturizing, colling
Pangan
unit, bottling, packing
Mesin Industri Blowing, Drawing, Carding, Spinning, Winding,
Tekstil Garment
Mesin dan Alat Alat pemanen, alat pembajak, mesin pengolah
Pertanian & teh/kopi, alat penetas telur, alat pertambakan,
Mesin dan Peternakan mesin pengolah minyak sawit
Peralatan mesin pengolahan batu bara : Dredger, Conveyor,
Mesin dan Alat
Scraper, mesin pengolahan minyak : Oil Refinery,
Pertambangan
Rig
Mesin Bubut, Mesin Ketam, Mesin Frais, Mesin Bor,
Mesin Perkakas
Mesin Gergaji, Las, dll
Buldozer, Tractor, Grader, Shovel, Excavator, AMP,
Alat-alat Berat
dll
Alat Pengangkat Lift/ Elevator, Escalator gedung, Crane, dll
Alat Transportasi/ Kendaraan Pesawat Udara, Kapal, Kendaraan Bermotor, dll
Satelit, Tranceiver, Jaringan telepon, Panel, Box,
Mesin dan Alat Komunikasi Rumah Kabel,
alat monitor dll
Genset, Transformer, Boiler, Air Conditioner,
Mesin- mesin utilitas Compressor,
Pompa, dll
Timbangan analityc, Stirrer, Water Bath, Glass
Peralatan Laboratorium & Alat
apparatus,
Penelitian
alat ukur, teodolith,dll
Jenis mesin berdasarkan fungsi dan keberadaanya :
1. Mesin dan Peralatan Industri :
Mesin dan peralatan yang berfungsi sebagai penunjang suatu industri.
Contoh :
▪ Mesin-mesin Produksi : Mesin bubut, mesin jahit, dll
▪ Peralatan Pendukung
▪ Peralatan Laboratorium : Mikroskop,atmometer, autoclave,
▪ Peralatan Material handling & Storage : Forklift,Hand stacker, Hand
Pallet, Lifting Scissors
▪ Komputer : CPU,printer, monitor
▪ Tools
▪ Utilitas
2. Mesin dan peralatan Bangunan
Mesin dan peralatan yang berada di dalam suatu bangunan dan berfungsi
menunjang fungsi dari suatu bangunan tertentu. Contoh :
▪ AC
▪ Lift
▪ Eskalator
▪ Mesin genset
▪ Mesin pompa air
E. Dasar Nilai
Dasar Nilai tergantung pada tujuan penilaian. Dasar Nilai dibedakan dari:
o Jenis aset yang dinilai;
o Pendekatan atau metode yang digunakan;
o Keadaan aktual atau status aset yang diasumsikan;
o Setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah asumsi
fundamental (dasar).
F. Tujuan Penilaian dan Dasar Nilai
G. Premis Asumsi Dalam Penilaian Mesin Dan Peralatan

1. Mesin dan Peralatan dinilai sebagai satu kesatuan utuh lengkap dengan
pondasi, instalasi dan peralatan pendukung lainnya, di tempat (in-situ/ in place)
dan bagian dari bisnis yang berjalan.
2. Mesin dan Peralatan dinilai di tempat (in-situ/ in place), dengan asumsi bahwa
bisnis dihentikan (likuidasi).
3. Mesin dan Peralatan dinilai sebagai komponen terpisah untuk dipindahkan dari
lokasi saat ini (ex-situ)
Apabila mesin yang dinilai merupakan unit yang berdiri sendiri, baik yang
sudah terpasang maupun belum terpasang, ataupun sudah terpasang namun
dianggap akan dipindahkan, penilai harus menjelaskannya tentang keadaan mesin
tersebut termasuk komponen-komponen apa yang termasuk dan tidak termasuk
dalam penilaian, serta metode penilaian yang diterapkan.
H. Jenis-Jenis Nilai
Dasar nilai terdiri dari nilai pasar dan selain nilai pasar.
• Nilai Pasar
Estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan.
• Selain Nilai Pasar

1. Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
Nilai Realisasi Bersih adalah perkiraan harga jual suatu aset dalam suatu
usaha yang berjalan sebagaimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya
penyelesaian. Dengan demikian, Nilai Realisasi Bersih adalah sama dengan
Nilai Pasar dikurangi biaya penjualan hanya jika semua persyaratan definisi
Nilai Pasar telah dipenuhi. Terutama, hal ini mencakup adanya waktu yang
cukup bagi terjadinya transaksi Nilai Pasar. Nilai Pasar biasanya merupakan
jumlah kotor, atau lebih tepat, "nilai nominal" (face value) sebelum
pengurangan biaya-biaya penjualan.
2. Nilai Sekrap (Scrap Value)
Adalah perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi jual beli dari
bagian-bagian/material suatu aset (tidak termasuk tanah) dan tidak untuk suatu
kegunaan yang produktif.
3. Nilai Sisa (Salvage Value)
Adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah
untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat
ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai
tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya
penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung
dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable
value).Dalam setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak
termasuk hendaknya diidentifikasi
4. Nilai dalam Penggunaan (Value in Use)
Nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi penggunaan tertentu untuk
seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai
Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti
tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari
badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari
properti tersebut atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya.
5. Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing Use)
Nilai Pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada,
dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk
penggunaan yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi Nilai Pasar
tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan
penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut.
6. Nilai Wajar
Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau
dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam transaksi yang teratur diantara
pelaku pasar pada tanggal pengukuran. Definisi Nilai Wajar tersebut adalah
sesuai dengan definisi dalam PSAK 68. Dalam SPI, definisi Nilai Wajar untuk
tujuan pelaporan keuangan adalah sesuai dengan persyaratan standar
akuntansi yang berlaku (lihat SPI 201 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan).
PERTEMUAN 2
PENGENALAN PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN
A. Dasar/Tujuan Penilaian Mesin Dan Peralatan
Setiap tujuan penilaian memiliki dasar nilai nya tersendiri oleh karena itu sebelum
menentukan dasar nilai maka kita harus menentukan tujuan penilaiannya. Berikut
adalah beberapa tujuan penilaian dan dasar nilainya :
1. Kegiatan penilaian seluruh mesin dan peralatan untuk tujuan going concern,
dalam hal ini dua pihak yang berbeda kepentingannya adalah Manajemen Dan
Investor, dasarnya adalah Nilai Pasar dan Nilai Pasar untuk Penggunaan yang
Ada atau Nilai dalam Penggunaan.
2. Kegiatan penilaian seluruh mesin dan peralatan untuk tujuan removal,
relocation dan recommissioning, untuk kepentingan Pemilik dan Kontraktor
Pelaksana kegiatan, dasarnya Nilai Pasar.
3. Kegiatan penilaian mesin dan peralatan untuk tujuan dijual untuk seluruh
bagian atau beberapa bagian atau satu bagian komponen Mesin dan
Peralatan, untuk kepentingan Pemilik dan Calon Pembeli, dasarnya Nilai Pasar
dan Nilai Realisasi Bersih.
4. Kegiatan penilaian mesin dan peralatan untuk kepentingan likuidasi
perusahaan, untuk kepentingan para Pemilik, atau kepentingan para Kreditur,
dasarnya Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi.
5. Kegiatan penilaian mesin dan peralatan untuk kepentingan hibah atau
pemindahan hak, untuk kepentingan Pemilik Lama dan Pemilik Baru, dasarnya
Nilai Pasar dan Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada atau Nilai dalam
Penggunaan.
6. Kegiatan penilaian mesin dan peralatan untuk mencari pinjaman untuk
kepentingan perusahaan yang akan meminjam dan lembaga peminjam,
dasarnya Nilai Pasar, Nilai Likuidasi, Nilai Realisasi Bersih dan Nilai Realisasi
Bersih Terbatas.
7. Kegiatan penilaian mesin dan peralatan untuk kepentingan Merger atau
penggabungan perusahaan untuk kepentingan Perusahaan Lama dan
Perusahaan Baru, dasarnya Nilai Pasar dan Nilai Pasar untuk Penggunaan
yang Ada atau Nilai dalam Penggunaan.
8. Kegiatan penilaian mesin dan peralatan untuk tujuan perhitungan pajak, untuk
kepentingan Pemerintah dan Subyek Pajak (pemilik, yang memanfaatkan atau
yang menguasainya), dasarnya Nilai Jual Obyek Pajak /NJOP (pelaksanaan
baru peralatan yang menyatu dengan gedung sebagai fasilitas, misalnya AC,
Lift, Escalator, telp dll)
9. Kegiatan penilaian Mesin dan Peralatan untuk tujuan asuransi, untuk
kepentingan Pemilik dan Maskapai Asuransi, dasarnya Nilai Asuransi..
10. Kegiatan penilaian Mesin dan Peralatan untuk tujuan menghitung property tax
atau
kekayaan,rating dan kegiatan penilaian untuk tujuan lainnya, dasarnya Nilai
Pasar dan Biaya Pengganti Terdepresiasi.
B. Standar Dan Peraturan Penilaian Mesin Dan Peralatan

1. Standar penilaian mesin dan peralatan diatur dalam SPI (Standar Penilaian
Indonesia) dengan kode SPI-311. SPI edisi terakhir adalah Standar Penilaian
Indonesia Edisi VI-2015.
2. Penilaian mesin dan peralatan diatur juga di dalam Surat Edaran Direktur
Jenderal Pajak no 54 tahun 2016 tentang petunjuk teknis penilaian property
3. Dalam lingkup penilaian barang milik negara diatur di dalam Peraturan Menteri
Keuangan no 111 tahun 2017 tentang Penilaian Barang Milik negara
4. Diatur dalam Bab VII Standar dan Meteodologi Penilaian yang diterbitkan oleh
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara
C. Unsur Pembentuk Nilai/Faktor - faktor Yang Mempengaruhi

Unsur-unsur pembentuk Nilai (D, U, S, T)
Faktor – Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Mesin
1. PHISIK
Ciri2 phisik Mesin : Merek, negara asal, model,tahun, bentuk,kapasitas, bahan
yg dipakai, teknologi,space yg diperlukan, perawatan, sistem pengoperasian.
2. SOSIAL
Kebanggaan kepemilikan, membesar dan terkenalnya suatu usaha yg dikelola,
sikap manusia, tingkah laku dan selera ingin memiliki
3. EKONOMI
Pertumbuhan ekonomi, Ss&Dd mesin tsb., meningkatnya daya beli, penemuan
baru sumber bahan baku pengganti minyak,batu bara, solar cell, perluasan
produksi baru mesin otomatis, plastik pengganti komponen mesin, trend of
industry, dll.
4. POLITIK
Kebijakan Pemerintah dlm UU, besar tarif BM, PPN, perubahan nilai tukar uang
yg berpengaruh thd mesin dr LN, adanya relokasi zona industri menjadi real
estate, dll.
Penerapan Teknis
Suatu penilaian mesin dan peralatan membutuhkan pertimbangan terkait faktor-faktor;
o sumber bahan baku,
o usia bangunan yang terbatas atau masa penggunaan tanah dan bangunan yang
terbatas dari suatu pabrik,
o larangan pemerintah atau dampak lingkungan,
o potensi ekonomi yang terkait aset yang dinilai.
Faktor-faktor tersebut harus diperhitungkan oleh Penilai dan asumsi-asumsi yang diperlukan
harus dibuat.
Faktor-faktor yang mungkin perlu dipertimbangkan, antara lain;
1. Aset yang dinilai
o Spesifikasi teknis aset,
o Sisa umur fisik,
o Kondisi aset, dapat mencakup program perawatan,
o Jika aset yang dinilai tidak mempunyai nilai di lokasi (in-situ) pada tanggal penilaian,
maka perlu diperhitungkan biaya pembongkaran dan pemindahan,
o Potensi kehilangan sisa umur ekonomi dari aset yang saling melengkapi, misalnya
umur operasional mesin dibatasi oleh jangka waktu sewa gedung.
2. Lingkungan
Lokasi dalam hubungannya dengan sumber bahan baku dan pasar produk. Kesesuaian
lokasi dapat menyebabkan umur yang terbatas, misalnya bahan baku yang terbatas atau
permintaan hanya sementara. Selain itu dampak dari undang-undang/peraturan
lingkungan atau lainnya dapat membatasi produksi atau penambahan beban biaya
operasi/pembongkaran.
3. Ekonomi
o Profitabilitas aktual/potensial dari aset berdasarkan perbandingan biaya operasional
dengan laba atau pendapatan potensial,
o Permintaan atas hasil produksi dari mesin dan peralatan yang berkaitan dengan faktor
ekonomi makro dan mikro,
o Potensi aset dipertimbangkan untuk penggunaan yang lebih bernilai daripada yang
digunakan saat ini.
Bagian dari Mesin dan Peralatan yang digunakan untuk produksi dapat diklasifikasikan
sebagai properti khusus, dikarenakan;
o Keunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus,
o Konfigurasinya atau hal lainnya,
o Serta jarang dijual di pasar, kecuali sebagai bagian dari satu kesatuan unit operasi atau
kegiatan usaha/badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagiannya.
Penggabungan dengan aset lainnya, nilai mesin/peralatan secara fungsional atau ekonomi
dapat bertambah atau berkurang. Selain itu, Mesin dan Peralatan dapat memiliki Nilai Khusus
karena daya tariknya terhadap pembeli dengan kepentingan khusus.
Aset tak berwujud berada di luar definisi dari Mesin dan Peralatan. Aset tak berwujud dapat
mempengaruhi nilai Mesin dan Peralatan. Contoh:
o Nilai dari cetakan (patterns dan dies) seringkali tidak dapat dipisahkan dengan hak milik
intelektual.
o Perangkat lunak operasi, data teknis, arsip produksi dan hak patent,merupakan contoh
dari aset tak berwujud yang dapat mempengaruhi nilai Mesin dan Peralatan, tergantung
apakah aset tersebut termasuk atau tidak di dalam transaksi jual beli.
o Dalam proses penilaian, perlu pertimbangan masuk tidaknya aset tak berwujud.
Sebelum membuat suatu penilaian, Penilai perlu menetapkan asumsi apa yang sesuai
untuk digunakan berkaitan dengan adanya aset tak berwujud tersebut.
Sewa pembiayaan (finance lease).

Dalam penerapan penilaian, penilai harus memperhatikan faktor sewa pembiayaan
(finance lease).
Aset tidak dapat dijual tanpa dilunasi terlebih dahulu semua kewajiban kepada
pemberi pinjaman atau pemberi sewaan sesuai dengan perjanjian yang dibuat. Jumlah
kewajiban dapat lebih besar/lebih kecil dari nilai komponen tanpa ikatan.
Tergantung pada tujuan penilaian, mesin dan peralatan yang terikat dalam sewa
pembiayaan (finance lease) dapat di identifikasi terpisah dari aset lainnya yang tidak terikat
perjanjian, dan nilainya dicatatkan terpisah. Penilai harus meminta informasi mengenai Mesin
dan Peralatan yang terikat dalam sewa pembiayaan.
Selain sewa pembiayaan, sewa operasi (operating lease) atau merupakan properti
milik pihak ketiga tidak termasuk dalam penilaian karena manfaat kepemilikan tidak dapat
dipindahkan.
Penilai harus meminta informasi mengenai Mesin dan Peralatan yang terikat dalam
sewa operasi atau merupakan properti milik pihak ketiga.
Sesuai dengan tujuan penilaian, aset dalam sewa operasi dapat disampaikan sebagai
catatan apabila mempunyai dampak terhadap nilai sekumpulan aset yang dioperasikan
bersama.
Untuk berbagai tujuan penilaian, dasar nilai yang paling sering digunakan adalah Nilai
Pasar.
Nilai Pasar dinyatakan untuk penukaran suatu aset atau liabilitas antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan
(arm’s-length transaction) serta bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, tanpa
memperhatikan alasan penukaran atau kondisi spesifik lainnya yang dapat mempengaruhi
proses penilaian.
Di dalam penilaian Mesin dan Peralatan, Penilai harus mengemukakan dan
menyatakan asumsi-asumsi tambahan bila diperlukan, dengan tidak mengabaikan
karakteristik aset dan tujuan penilaian. Asumsi-asumsi tersebut dapat meliputi kondisi bisnis
dimana Mesin dan Peralatan tersebut saat ini digunakan, atau terkait dengan komponen
terpisah/individual yang tergabung dengan aset lainnya. Untuk aset sektor publik, asumsi
yang ekuivalen dengan suatu bisnis yang berjalan adalah aset sektor publik yang dapat terus
digunakan sebagai fasilitas/layanan publik yang memadai.
Aset berupa Mesin dan Peralatan sangat terpengaruh dengan kondisi aset lainnya.
Contohnya adalah Mesin dan Peralatan kadang kala harus dijual dalam waktu yang terbatas
sehingga tidak dapat memenuhi jangka waktu pemasaran yang memadai, karena pemilik aset
harus mengosongkan atau menyerahkan tanah dan bangunannya. Jika kondisi tersebut
terjadi atau diperkirakan akan terjadi, Penilai perlu memberikan saran atas harga yang bisa
diantisipasi atau yang dapat diterima, dimana sebelum menetapkan hal tersebut Penilai perlu
mengetahui kondisi pembatas bagi penjual dan memahami konsekuensi penjual bila tidak
berhasil menjual aset dalam jangka waktu yang ditetapkan. Contohnya adalah aset tersebut
mungkin terkait dengan suatu denda atau penalti keuangan tertentu. Mungkin perlu
dipertimbangkan suatu alternatif penjualan lain, sebagai contoh, cara dan biaya memindahkan
aset kelokasi lain untuk dijual.
Tanpa pengetahuan yang memadai atau kondisi yang dapat diantisipasi, Penilai tidak
bisa memberi pendapat yang tepat sehingga hasil transaksi tidak memenuhi Nilai Pasar.
Karena itu asumsi mengenai kejadian suatu transaksi dalam kondisi dijual paksa
seharusnya dengan hati-hati dipertimbangkan dan ditetapkan dengan jelas.
Dalam penilaian Mesin dan Peralatan perlu dipertimbangkan pendekatan yang paling tepat
digunakan dan pendekatan untuk mengestimasi Nilai Pasar.
1. Pendekatan Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan data
transaksi atau penawaran dari Mesin dan Peralatan yang identik atau sebanding, jika
ada perbedaan perlu dilakukan penyesuaian.
2. Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang
berhubungan dengan Mesin dan Peralatan yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui
proses kapitalisasi.
3. Pendekatan Biaya mengestimasi biaya reproduksi/ penggantian Mesin dan Peralatan
yang merupakan replika atau substitusi dari Mesin dan Peralatan yang dinilai, serta
mempunyai kegunaan dan kualitas yang sebanding. Untuk Mesin dan Peralatan yang
sudah digunakan, perlu memperhitungkan estimasi depresiasi.
Pendekatan penilaian untuk mesin dan peralatan sesuai KPUP butir 16.0 dapat
digunakan satu pendekatan atau lebih untuk proses penilaian. Pendekatan dan metode
penilaian yang digunakan tergantung antara lain kepada tujuan penilaian, dasar nilai dan data
masukan penilaian. Untuk mesin dan peralatan yang sifatnya khusus, dimana data pasar
penawaran/penjualan jarang atau tidak tersedia di pasar, maka digunakan pendekatan
pendapatan atau pendekatan biaya sesuai dengan data masukannya.
Syarat Pengungkapan
• Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 – Pelaporan
Penilaian.
• Sesuai dengan SPI 105 - Pelaporan Penilaian, penilaian mesin dan peralatan
hendaknya dinyatakan dengan jelas tentang tujuan penilaian, tanggal penilaian, dasar
nilai, definisi, asumsi dan/atau pembatasan yang diterapkan.
• Uraian obyek penilaian mesin dan peralatan antara lain mencakup nama
mesin/peralatan, merek, buatan, tipe/model, tahun pembuatan, kapasitas dan
spesifikasi lain yang dianggap penting.
• Dalam laporan penilaian perlu disampaikan informasi tentang hal-hal yang
mempengaruhi nilai, yang disebabkan oleh aset berwujud atau takberwujud yang tidak
masuk dalam penugasan penilaian. Misalnya, perangkat lunak operasi (operating
software) untuk mesin atau opsi perpanjangan untuk menggunakan/menempati tanah.
Faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi Nilai Pasar Mesin dan Peralatan antara lain
• Biaya instalasi dan persiapan operasi (commissioning) bila Mesin dan Peralatan dinilai
in-situ.
• Bila dinilai untuk dipindahkan, perlu diperhitungkan biaya pembongkaran. Untuk
kepentingan khusus, Penilai dapat diminta menghitung biaya pemindahan,
kemungkinan biaya pemasangan kembali di tempat lain, biaya asuransi dan pihak
mana yang akan menanggung biaya-biaya tersebut. Dalam beberapa hal, biaya-biaya
tersebut jumlahnya cukup besar oleh karena itu Penilai perlu mengklarifikasi dengan
pemberi tugas tentang asumsi atas komponen biaya tersebut.
D. Hubungan Dengan Standar Akuntansi

Didalam International Financial Reporting Standards (IFRS), Properti, Mesin
dan Peralatan dapat dicantumkan dalam laporan keuangan perusahaan
sebagai biaya dikurangi penyusutan, dikurangi penurunan nilai (impairment)
atau sebagai nilai wajar per tanggal revaluasi dikurangi penyusutan, dikurangi
penurunan nilai.
Nilai Wajar dari Mesin dan Peralatan pada umumnya merupakan Nilai Pasar
yang ditentukan oleh penilai (IAS 16 dan PSAK 16). Aset berupa Mesin dan
Peralatan, bersama dengan aset tetap lainnya diatur didalam IFRS, IAS 2 -
Inventories, IAS 17 - Leases, IAS 36 – Impairment of Assets, IFRS 3 –
Business Combination, dan IFRS 5 – Non-Current Assets Held for Sale and
Discontinued Operations.
Didalam PPI 1 Penilaian Untuk Pelaporan Keuangan diuraikan penilaian dan

pelaporan penilaian yang diperlukan sesuai aturan IFRS atau PSAK yang
terkait dengan hal-hal tersebut diatas.
Pendekatan penilaian dan asumsi yang dapat digunakan untuk suatu penilaian
Mesin dan Peralatan untuk tujuan pelaporan keuangan dapat berbeda dengan
penilaian untuk tujuan lainnya. Perbedaan tersebut harus dinyatakan jika nilai-
nilai untuk tujuan yang berbeda dilaporkan. Asumsi penilaian yang berbeda
mungkin sesuai dengan yang ada di IFRS, maka adalah penting bagi penilai
untuk terbiasa dengan persyaratan dasar dari standar terkait, dan
mendiskusikan asumsi tersebut dengan klien sebelum dilanjutkan
PERTEMUAN 3
PENGENALAN PENILAIAN TENTANG MESIN DAN PERALATAN
A. Proses/Prosedur Penilaian Mesin dan Peralatan sesuai standar/peraturan
PROSES PENILAIAN PERSONAL PROPERTI
DEFINISI PENUGASAN
Identifikasi Properti Identifikasi Hak atas Maksud & Tujuan Penentuan Dasar Tanggal Penilaian Ruang Lingkup Asumsi & Kondisi
Properti Penilaian Nilai Penilaian Pembatas
ANALISIS PENDAHULUAN, PENGUMPULAN & PEMILIHAN DATA

DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAAN & PENAWARAN
(Industri Terkait) (Data Properti yang dinilai dan pembanding) (Pasar Properti)
Ekonomi Spesifikasi Properti Market Overview Personal Properti
Pemerintahan Perawatan/ Maintenance (Trend harga, kondisi pasar, dll)
Geografis Accessories / Optional
Modifikasi
Dan lain-lain
PENDEKATAN PENILAIAN
Data Pasar (Market Data) Pendapatan Biaya
LAPORAN PENILAIAN
1. Identifikasi Masalah
Identifikasi masalah dan perencanaan merupakan aspek penting dalam proses
penilaian. Tahap perencanaan ini akan menentukan kelancaran dan tahap-tahap
selanjutnya. Tahap ini juga akan berpengaruh terhadap kualitas pelaksanaan tugas
penilaian tersebut.
Secara garis besar perencanaan dapat dilakukan dengan:
• Mencatat tujuan, tanggal nilai, tanggal inspeksi, tanggal laporan penilaian, sifat
penugasan yang disesuaikan dengan standar penilaian yang berlaku atau yang
digunakan.
• Membuat jadwal pelaksanaan meliputi inspeksi lapangan, pembagian tenaga ahli,
jumlah hari, dan sebagainya.
• Mengumpulkan data awal seperti daftar mesin, layout pabrik, kartu pemeliharaan,
kapasitas produksi, bukti kepemilikan, dan lainlain.
• Mempersiapkan peralatan inspeksi seperti alat ukur kamera, form, alat tulis, lampu
senter.
Identifikasi masalah terdiri dari :
Penentuan Tujuan penilaian.
➢ Tujuan penilaian diperlukan untuk menentukan dasar nilai yang akan
digunakan dalam penilaian.
➢ Tujuan penilaian dapat beragam, contohnya penilaian untuk kepentingan jual
beli, penjaminan hutang, perpajakan, dan lain-lain.
Penentuan dasar nilai.
➢ Dasar nilai tergantung pada tujuan penilaian.
➢ Dasar nilai dapat dibedakan berdasarkan Janis asset yang dinilai,
pendekatan atau metode yang digunakan, keadaan aktual atau status asset
yang diasumsikan, dan setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang
mengubah asumsi fundamental (dasar).
➢ Dasar nilai bisa berupa nilai pasar maupun selain nilai pasar.
Identifikasi objek penilaian.
Dalam penilaian mesin dan peralatan, seorang penilai harus
mengidentifikasi objek penilaian dengan mengumpulkan data seperti daftar mesin,
layout pabrik, kartu pemeliharaan, kapasitas produksi, bukti kepemilikan dan
pembelian/invoice, dan lain-lain.
Tanggal penilaian.
Tanggal penilaian mencerminkan kondisi mesin pada saat penilaian
dilakukan. Kondisi mesin dan peralatan yang lalu akan berbeda dengan kondisi
mesin pada saat sekarang. Hal ini disebabkan oleh perubahan kondisi fisik, fungsi,
bentuk, model (misalnya bentuknya tidak utuh seperti semula atau modelnya tidak
sesuai dengan kedaan saat itu dan sebagainya, yang sekaligus akan
mempengaruhi terhadap nilai dari mesin tersebut.
Asumsi dan kondisi pembatas.
Asumsi dasar yang diambil dalam penilaian mesin dan peralatan adalah
bahwa mesin dan peralatan yang dinilai merupakan kesatuan utuh dalam kondisi
siap operasi dilokasinya, lengkap dengan pondasi, intalasi dan peralatan
pendukung yang diperlukan dalam operasinya.
Apabila mesin dan peralatan yang dinilai merupakan unit yang berdiri
sendiri, baik yang sudah terpasang maupun belum, ataupun sudah terpasang
namun dianggap akan dipindahkan, penilai harus menjelaskannya tentang
keadaan mesin dan peralatan tersebut termasuk dalam penilaian, serta metode
penilaian yang diterapkan
Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)
Jenis data masukan penilaian mencerminkan dasar nilai, yang ditentukan oleh tujuan
penilaian.
Berbagai pendekatan dan metode dapat digunakan untuk memperoleh Indikasi Nilai
Pasar, asal menggunakan data yang berasal dari pasar.
- Pendekatan Pasar ditentukan oleh penggunaan data masukan yang berasal dari
pasar.
- Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan, harus
diterapkan data masukan dan asumsi yang digunakan oleh pelaku pasar.
- Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya, maka biaya dari
suatu aset yang kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai harus
ditentukan oleh analisis biaya dan penyusutan berdasarkan pasar (atau yang lazim
digunakan dalam penilaian).
Data yang tersedia dan keadaan yang berkaitan dengan pasar untuk aset yang
dinilai, akan menentukan metode penilaian yang paling relevan dan tepat digunakan. Jika
berdasarkan data yang berasal dari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka masing-
masing pendekatan atau metode yang digunakan akan menghasilkan suatu indikasi Nilai
Pasar.
Unit Penilaian (Unit of Valuation)

Nilai dari suatu aset individu sering tergantung kepada aset terkait lainnya, contoh :
1. Sekelompok mesin dalam alur produksi, atau perangkat lunak yang diperlukan
untuk mengoperasikan mesin individual atau sekelompok mesin.
2. Tanah, bangunan, tanaman dan peralatan lainnya yang saling tergantung
(interdependen) dalam suatu perusahaan.
Jika diperlukan penilaian dari aset yang digunakan bersamaan dengan aset pelengkap
atau terkait lainnya, adalah penting untuk secara jelas menetapkan unit penilaian. Unit
penilaian dapat terdiri dari aset tunggal yang tidak dapat dipisahkan atau sekelompok aset
yang saling melengkapi. Apabila unit penilaian terkait dengan aset lainnya yang
dikecualikan dari penilaian adalah penting untuk menetapkan apakah unit penilaian yang
dinilai:
• Dengan asumsi bahwa aset lainnya tersedia pada pembeli, atau
• Dengan asumsi bahwa aset lainnya tidak tersedia pada pembeli.
Jika unit penilaian terdiri dari sejumlah aset yang dapat diidentifikasikan secara terpisah
atau komponen yang dapat dinilai secara individual, penjumlahan aset individual atau
komponen tersebut seringkali lebih tinggi atau dapat lebih rendah dari nilai unit penilaian.
Hak atas Properti (SPI 362 – PPPI 13 butir 5.2.3.4)
• Hak kepemilikan atas Personal Properti dapat dibuktikan antara lain dengan dokumen
kepemilikan, kontrak, bukti pengadaan/pembelian, invoice. Apabila dokumen
tersebut tidak dapat diperoleh maka Penilai dapat meminta daftar aset tetap sesuai
dengan laporan keuangan dan/atau surat keterangan kepemilikan properti dari
pemilik.
• Surat Representasi
Asumsi dan Asumsi Khusus

• Asumsi
Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam konteks penugasan
penilaian tanpa penyelidikan tertentu atau verifikasi. Hal tersebut, dinyatakan untuk dapat
diterima dalam pemahaman penilaian. Mesin dan Peralatan umumnya dapat dipindahkan
dan mempunyai beragam karakteristik, maka penerapan Nilai Pasar membutuhkan
asumsi yang sesuai untuk menjelaskan status dan kondisi aset yang ditawarkan di pasar.
Faktor-faktor seperti keterbatasan sumber bahan baku, usia bangunan yang terbatas
atau masa penggunaan tanah dan bangunan yang terbatas dari suatu pabrik, dan
larangan pemerintah atau dampak lingkungan dapat mempunyai pengaruh yang cukup
besar pada nilai mesin dan peralatan. Faktor-faktor tersebut perlu diperhitungkan oleh
Penilai dan asumsi-asumsi yang diperlukan harus dibuat.
Contoh asumsi untuk mesin dan peralatan :
1. Mesin dan Peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ/in place) dan
bagian dari bisnis yang berjalan
2. Mesin dan Peralatan dinilai di tempat (in-situ/in place) tapi dengan asumsi bahwa
bisnis dihentikan
3. Mesin dan Peralatan dinilai sebagai komponen terpisah untuk dipindahkan dari
lokasi saat ini.
• Asumsi khusus
Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarnya pada tanggal
penilaian atau hal yang tidak akan dibuat oleh pelaku pasar dalam suatu transaksi pada
tanggal penilaian. Asumsi khusus sering digunakan untuk menggambarkan efek dari suatu
situasi yang akan memengaruhi nilai.
Contoh asumsi khusus :
o Suatu properti yang sedang dibangun dinyatakan telah selesai pada tanggal
penilaian
o Suatu kontrak spesifik pada tanggal penilaian belum diselesaikan
Pendekatan Penilaian
Dalam penilaian Mesin dan Peralatan perlu dipertimbangkan pendekatan untuk
mengestimasi Nilai Pasar dan menentukan pendekatan yang paling tepat digunakan.
• Pendekatan Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan
transaksi/ penawaran Mesin dan Peralatan yang sebanding.
• Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang
berhubungan dengan Mesin dan Peralatan yang dinilai dan mengestimasikan nilai
melalui proses kapitalisasi.
• Pendekatan Biaya dengan mengestimasi biaya perolehan Mesin dan Peralatan
lain yang merupakan replika atau substitusinya dari Mesin dan Peralatan yang
dinilai dan mempunyai kegunaan dan kualitas yang sebanding. Untuk Mesin dan
Peralatan yang sudah digunakan, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi
depresiasi hasil analisis sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam
praktek penilaian.
B. Identifikasi Data Makro dan Mikro
Proses identifikasi dilakukan dengan mempelajari data awal yang diperoleh dan
diverifikasi pada saat melakukan inspeksi fisik. Identifikasi dibedakan dalam 2 bagian,
yaitu :
1. Identifikasi Makro
Metode untuk mengetahui seluruh proses produksi dengan mengidentifikasi
komponen utama yang memberi kontribusi terhadap desain kapasitas pabrik.
Identifikasi makro untuk mesin dan peralatan/ industri antara lain untuk mengetahui
:
• Jenis produksi (Obyek yang akan dinilai untuk apa atau dapat menghasilkan
apa?)
• Proses produksi (Proses apa yang dikerjakan oleh obyek penilaian?)
• Kapasitas produksi (Berapa kapasitas terpasang dan kapasitas produksi
secara efektif?)
2. Identifikasi Mikro
Identifikasi Mikro adalah proses untuk mengetahui karakteristik individu dari mesin
dan peralatan. Identifikasi secara mikro adalah suatu kegiatan untuk menemukan
karakteristik (atribut-atribut) Mesin dan Peralatan yang dinilai secara detail.
Spesifikasi mesin dan peralatan antara lain mencakup:
- nama mesin,
- merek,
- buatan,
- tipe/model, no. seri,
- tahun pembuatan,
- kapasitas,
- spesifikasi lain (fitur tambahan), dan
- kondisi.
Contoh identifikasi
Roller Dryer
Merek : Uroko, Jepang
Tipe : DFN 15" x 12H/S x 3C/S x 4D
No seri : ----
4 tingkat (deck), konstruksi rangka dan pelat baja diisolasi,
ukuran 36,5 P x 3,8 L x 2,5 m T. Net conveyor digerakkan
motor listrik 15 KW. 12 kamar pengering dalam 2 zone
dipanaskan steam dengan 300 jet nozzle, dilengkapi 12 kipas
sirkulasi digerakkan motor listrik 12 x 18,5 kW. 2 kamar
pendingin dengan 2 kipas pendingin digerakkan motor listrik
15 KW. Outfeed conveyor digerakkan motor listrik 0,75 KW.
Unit dilengkapi dengan :
1 - Auto Feeder
Merek : Uroko, Jepang
Tipe : AF - 15
Kapasitas 4 tingkat suplay, lebar kerja 450 cm, tebal
veneer 0,65 - 4 mm, lengkap dengan rol-rol pengumpan
digerakkan motor listrik 1,5 KW. Penggerak ayun sistem
hidrolik dengan pompa digerakkan motor listrik 5,5 KW.
Tahun : 1983
Kunci Deskripsi
1. Nama mesin
2. Merek
3. Tipe
4. No seri
5. Tahun pembuatan
6. Kapasitas yang membedakan dengan mesin lain yang sejenis
a. Kemampuan produksi (pertahun, perjam)
b. Lebar atau panjang bidang kerja
c. Kecepatan kerja
7. Besar daya motor penggerak
8. Spesifikasi teknis lainnya
Data Unit Mesin

1. Nama mesin
2. Merek, nama pembuat dan negara asal
3. Jenis, model dan tipe mesin
4. Nomer seri dan tahun pembuatan
5. Spesifikasi teknis
a. Kapasitas kerja, ukuran produk
b. Ukuran fisik mesin, daya kerja, kecepatan
6. Sistem dasar kerja mesin
7. Kelengkapan peralatan
8. Kondisi umum
Data Tenaga Penggerak

1. Jenis dan spesifikasi tenaga penggerak
2. Sistem penyaluran tenaga / transmisi
3. Kelengkapan
4. Kondisi umum
Data Instalasi & Pondasi
1. Kelengkapan Instalasi
2. Jenis Pondasi
3. Kondisi umum
Data Lain-lain
1. Modifikasi
2. Perawatan
3. Kesediaan suku cadang
4. Kondisi umum
Fungsi Identifikasi
1. Mengenal aset yang akan dinilai
Mampu membandingkan mesin yang dinilai dengan mesin yang akan dijadikan
pembanding
2. Membuat deskripsi untuk laporan
Mampu menuliskan mesin yang dinilai dalam kalimat pendek, sistematis, yang dapat
mencerminkan kewajaran antara nilai yang dihasilkan dengan rupa aset yang dinilai.
Pengelompokan Mesin dan Peralatan

• MESIN DAN PERALATAN INDUSTRI
Mesin-mesin Produksi
Peralatan Pendukung
Peralatan Laboratorium
Peralatan Material handling & Storage
Komputer
Tools
Utilitas
• MESIN DAN PERALATAN BANGUNAN
Lift
AC
Peralatan Telekomunikasi
Data Resources
DATA INTERNAL
- Invoice atau Kontrak dari Klien
- Data base perusahaan
DATA EXTERNAL
- Internet
- Jurnal ilmiah, publikasi ilmiah
- Produsen
- Suplier / Showroom
C. Analisa Data
Mencocokan antara data awal dengan data hasil pendataan langsung,
mengkonfirmasi jumlah dan item mesin serta kepemilikan.
Melakukan analisis dan penelitian mengenai mesin di pasaran meliputi, harga,
jumlah industri pengguna mesin sejenis, kelangkaan mesin, tendensi perkembangan
harga dan teknologi mesin, riset pasar mesin, tersedianya suku cadang dan bahan
baku, peraturan pemerintah yang membatasi, melalui sumber-sumber yang resmi
seperti : majalah, koran, website, agen penjualan, distributor, dealer, manufactur,
importir (biasanya perusahaan penilai memiliki sistem database)
Mengamati data pembelian seperti kwitansi pembelian / invoice apakah wajar
dengan harga pasaran, apakah dibeli dengan sistem kredit, leasing yang tentunya
berbeda dengan pembayaran secara cash.
PERTEMUAN 4
PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN DENGAN PENDEKATAN PASAR
A. Konsep Pendekatan Pasar dalam Penilaian Mesin dan Peralatan

Nilai mesin dapat dihitung menggunakan pendekatan data pasar. Objek mesin
yang dinilai diperbandingkan dengan mesin yang ada di pasar, yang mana dari jenis
data masukan penilaian akan mencerminkan dasar nilai. Pendekatan pasar digunakan
dengan cara menganalisa data transaksi/ data penawaran terbaru dari mesin yang
sebanding dan sejenis.
Salah satu kunci ketika menggunakan pendekatan ini adalah mesin yang dinilai
memiliki pasar yang aktif dan bukan mesin bersifat khusus. Karena ketika pasar mesin
tidak aktif atau mesin yang dinilai memiliki karakteristik khusus,
maka dapat pasar mungkin akan sulit ditemukan. Implementasi
pendekatan pasar dapat berbeda secara signifikan tergantung apakah mesin yang
dinilai merupakan asset individual, kelompok aset, atau keseluruhan fasilitas.
Contoh dari pernyataan sebelumnya antara lain aset individual (boiler pada
PLTU), kelompok aset (boiler, turbin, dan generator sebagai satu kesatuan proses
produksi), fasilitas (satu komplek pabrik). Jika sudah menemukan data pembanding,
selanjutnya harus dilakukan penyesuaian harga dengan karakterikstik mesin yang
dinilai.
B. Prosedur Penilaian dengan Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar digunakan dengan menganalisa data transaksi/ penawaran
terbaru dari properti yang identik atau sebanding. Bila data pembanding tidak identik,
dilakukan penyesuaian harga sesuai dengan karakteristik obyek yang dinilai.
Prosedur dasar :
1. Mengumpulkan data transaksi/penawaran dari properti
identik/sebanding,
2. Mengetahui data pembanding untuk terus digunakan atau alternatip
penggunaan yang lain,
3. Menentukan komparabilitas terhadap obyek penilaian,
4. Menentukan unit perbandingan,
5. Mengumpulkan dan menyusun data pembanding,
6. Menganalisa dan menyesuaikan data, dan
7. Menerapkan hasil untuk obyek penilaian.
Pendekatan Pasar dapat diandalkan jika ada pasar aktif yang melakukan
penjualan properti sebanding yang dapat diverifikasi dari sumber yang andal. Contoh
properti yang memiliki pasar dan memenuhi definisi tsb, antara lain : Kendaraan,
komputer, kapal, pesawat terbang, perkakas mesin standar dan properti lainnya
dengan pasar yang dapat diidentifikasi.
Pendekatan Pasar tidak dapat digunakan bila jenis obyek properti unik atau
jika properti tidak unik tetapi pasar aktif tidak ada. Implementasi Pendekatan Pasar
dapat berbeda secara signifikan, tergantung apakah obyek penilaian merupakan aset
individual (part atau fraction), kelompok aset atau keseluruhan fasilitas.
C. Elemen Perbandingan
Data Pembanding
Beberapa ketentuan terhadap data pembanding yang dipakai yaitu :
• Data penawaran/transaksi pembanding serta bukti Penilaian lainnya, baik
untuk penggunaan yang ada sekarang maupun penggunaan alternatif.
• Kondisi dan kecenderungan pasar.
• Data properti pembanding harus dapat diyakini dari sumber yang benar.
• Jumlah data properti pembanding lebih dari satu akan memungkinkan
dilakukannya komparabilitas serta penyesuaian yang baik.
• Data pembanding untuk obyek penilaian berupa mesin & peralatan pada
umumnya hanya sebanding tetapi tidak identik.
• Penyesuaian dilakukan terhadap data pembanding, bukan properti yang dinilai.
• Penyesuaian mencakup perbedaan umur kronologis dan umur efektif, kondisi,
kapasitas, lokasi, ukuran, tanggal penjualan, kondisi penjualan (misalnya;
tingkat perdagangan atau kondisi "as-is/where-is"), kepatuhan lingkungan,
kepatuhan keamanan, dan faktor lain yang mempengaruhi harga jual.
• Penyesuaian pada obyek penilaian yang terpasang, mungkin terkait dengan
biaya instalasi langsung dan tidak langsung.
• Data penjualan merupakan indikator harga pembanding, tetapi data
penawaran yang disesuaikan dapat juga dianggap sebagai data penjualan
yang sebanding.
• Sesuai dengan aktivitas pasar, jika banyak data pembanding sedang
ditawarkan untuk dijual, harga mungkin akan tertekan dan minat terhadap
properti yang dinilai rendah.
• Pasar dapat bersifat lokal, regional, nasional maupun internasional.
• Untuk pasar internasional perlu pertimbangan khusus, karena peralatan
produksi yang sudah usang dan tidak kompetitif di negara maju, dan dijual ke
negara berkembang karena kemungkinan tetap dapat menguntungkan untuk
beroperasi, disebabkan tenaga kerja, bahan baku, atau biaya lainnya lebih
murah.
Struktur Elemen Perbandingan Real Properti

SPI 362 (PPPI 13) - Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan
ELEMEN PERBANDINGAN TRANSAKSI

• Hak atas properti,
• Syarat Pembiayaan (tunai/ kredit),
• Kondisi Penjualan (motivasi),
• Pengeluaran yang tertunda,
• Kondisi pasar (waktu).
ELEMEN PERBANDINGAN REAL PROPERTI

• Lokasi,
• Karakteristik fisik (ukuran, akses, bentuk, kualitas konstruksi, kondisi),
• Karakteristik ekonomi (rasio pengeluaran/ expenses, provisi sewa,
manajemen, tenant mix & schedule),
• Penggunaan (peruntukan, lingkungan termasuk pengaruh banjir),
• Komponen non-realty (personal properti, kepentingan bisnis, komponen
properti lainnya yang tidak merupakan real properti tetapi tercakup didalam
data pembanding).
Data Pembanding – Real Properti

Pada umumnya harga properti pembanding real properti yang ditawarkan/
ditransaksikan untuk per satuan ukuran, misalnya :
o Tanah per meter persegi;
o Rumah Tinggal per unit properti, dengan satuan luasan tanah dan bangunan;
o Apartemen per meter persegi;
o Hotel per satuan kamar;
o Gudang per meter persegi.
Elemen Perbandingan Personal Properti

o Usia kronologis dan usia yang efektif (saat dijual/ ditawarkan)
o Kondisi
o Kapasitas
o Fitur ( aksesoris )
o Lokasi (geografis & fisik)
o Produsen dan kualitas (real atau persepsi pasar)
o Motivasi para pihak (tingkat perdagangan)
o Harga (Keseluruhan atau individual)
o Kuantitas (satuan atau jumlah banyak)
o Waktu penjualan (idealnya jangka waktu wajar)
o Kondisi penjualan (premis)
Data Pembanding – Personal Properti

Sedangkan harga properti pembanding personal properti yang ditawarkan/
ditransaksikan umumnya per satuan ukuran dari masing2 jenis properti, dengan
satuan metrik atau british, contoh :
o Air Conditioner per HP atau Kw atau Kcal/hr atau Btu/hr;
o Genset per Kva atau Kw - (w/ rpm atau ppm);
o PLN per Kw (Mw) atau Kva (Mva) - (w/ volt);
o Pompa air per lt/menit atau ft3/menit atau HP - (w/ daya hisap dan daya tekan).
D. Teknik Penyesuaian: Direct Match, Comparable Match, Percent of Cost

Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar untuk menilai kelompok aset terinstalasi atau fasilitas
industri mempunyai kompleksitas yang tidak ditemui ketika menilai aset individual.
Kompleksitas terjadi saat menggunakan premis Nilai Pasar untuk penggunaan
diteruskan atau terinstalasi (dapat digunakan). Dalam kasus ini, penilaian lebih tepat
dilakukan dengan Pendekatan Biaya.
Menilai mesin dan peralatan dengan premis untuk terus digunakan, dilakukan
dengan menambah nilai unit dasar dengan kontribusi biaya langsung dan tidak
langsung, hingga unit terpasang di pabrik dan siap beroperasi.
Teknik /Metode Pendekatan Pasar

1. Direct Match
Adalah teknik perbandingan data yang identik dengan obyek penilaian. (al.
waktu pemakaian & kondisi) Penyesuaian dilakukan hanya untuk kondisi/tahun
pembuatan.
Contoh:
- Obyek: Kijang Innova Model 2.0 G, Manual, tahun 2010
- Data Pebanding: Kijang Innova Model 2.0 G, Manual, tahun 2010, harga:
Rp. 180 juta
- Obyek = 180 juta + Penyesuaian (asumsi: kondisi objek lebih bagus
daripada data pembanding)
= 180 juta + 5 juta = 185 juta
2. Comparable Match
Adalah teknik perbandingan data yang sejenis/sebanding dengan obyek
penilaian, tetapi tidak identik. (antara lain merk, kapasitas, ukuran).
Penyesuaian dilakukan untuk perbedaan kapasitas, ukuran dan kondisi.
Contoh:
- Obyek: Mesin Injection Moulding, Merek Nissei, Kapasitas 200 Ton, tahun
2009
- Data Pebanding: Mesin Injection Moulding, Merek Nissei, Kapasitas 220
Ton, tahun 2010
3. Percent of Cost
Adalah Rasio harga pasar dengan biaya pengganti baru dari data pembanding yang
sejenis dan sebanding (antara lain harga pasar, umur & kondisi, biaya baru)
Contoh 1
Suatu mesin bubut ukuran 60 cm x 5000 cm buatan Perusahaan A yang dinilai, tidak
ditemukan yang sejenis di pasar. Maka perlu mengidentifikasi beberapa mesin bubut
dengan ukuran yang berbeda, yang diproduksi oleh beberapa perusahaan (termasuk
produksi dari Perusahaan A).
Persentase nilai pasar
Ukuran Harga Baru Nilai Pasar terhadap biaya
(a) (b) pengganti baru (b/a)
Perusahaan A 40 x 50%
2000 200,000,000 100,000,000
Perusahaan B 40 x 40%
5000 500,000,000 200,000,000
Perusahaan C 60 x 50%
8000 800,000,000 400,000,000
Objek Penilaian 60 x ? kisaran 40% - 50%
5000 650,000,000
Dari hasil analisa beberapa harga jual mesin bubut dengan umur dan kondisi yang mirip,
diperoleh besaran 40-50% dari biaya pengganti baru. Maka dapat disimpulkan nilai
pasar dari obyek penilaian sekitar 40-50% dari biaya pengganti barunya. Penilai perlu
memperhatikan data pembanding pasar yang digunakan sudah sesuai dengan fungsi
dan kegunaan dari obyek penilaian.
Contoh 2
- Obyek: Panamax Bulker 74.000 DWT, dibuat tahun 2009.
- Tahun penilaian 2019
Data :
- New Build (prompt delivery) Panamax Bulker = USD 33.000.000
- Percent of Cost untuk Bulker umur 10 tahun (dari data empiris) = 67%
Indikasi Nilai Obyek = 33.000.000 x 0,67
= USD 22.100.000,-
Analisa Regresi Sederhana
Kondisi jika menghadapi persoalan dengan variabel berpasangan (2 variabel). Prinsipnya
adalah menguji variabel tak bebas dalam kelompok Y dengan variabel bebas pada kelompok
X
Y = a + bX
(∑ 𝑌)(∑ 𝑋 2 )−(∑ 𝑋)(∑ 𝑋𝑌) 𝑛(∑ 𝑋𝑌)−(∑ 𝑋)(∑ 𝑌)
a= 2 b= 2
𝑛(∑ 𝑋 2 )−(∑ 𝑋) 𝑛(∑ 𝑋 2 )−(∑ 𝑋)
Contoh :
Tentukan Nilai Genset kapasitas 400 KVA ?
Jawaban :
Cara 1
X Y X2 X.Y
125 27,909 15,625 3,488,625
150 29,179 22,500 4,376,850
163 33,799 26,569 5,509,237
225 37,992 50,625 8,548,200
250 39,669 62,500 9,917,250
313 48,968 97,969 15,326,984
500 76,865 250,000 38,432,500
590 83,557 348,100 49,298,630
600 86,500 360,000 51,900,000
629 90,944 395,641 57,203,776
700 111,033 490,000 77,723,100
725 118,133 525,625 85,646,425
820 127,168 672,400 104,277,760
910 135,168 828,100 123,002,880
6,700 1,046,884 4,145,654 634,652,217

(∑ 𝑌)(∑ 𝑋 2 )−(∑ 𝑋)(∑ 𝑋𝑌)
a= 2
𝑛(∑ 𝑋 2 )−(∑ 𝑋)
(1.046.884)(4.145.654)−(6.700)(634.652.217)
= 14(4.145.654)−(6.700)2
= 6.680,96
𝑛(∑ 𝑋𝑌)−(∑ 𝑋)(∑ 𝑌)
b= 2
𝑛(∑ 𝑋 2 )−(∑ 𝑋)
14(634.652.217)−(6.700)(1.046.884)
= 14(4.145.654)−(6.700)2
= 142,29
Y = 6.680,96 + 142,29(X)
= 6.680,96 + 142,29(400)
= 63,597.41
Cara 2
Coefficie ntsa
Uns tandardized Standardized

Coefficients Coefficients
Model B Std. Error Bet a t Sig.
1 (Constant) 6708.135 2596.544 2.583 .024
DA YA 142.261 4.772 .993 29. 811 .000
a. Dependent Variable: HARGA
Model Regresi = 6708.135 + 142.261(X)

Nilai Genset 400 KVA = 6708.135 + 142.261(400)
= 63.612,5
PERTEMUAN 5
PENDEKATAN BIAYA
Pendekatan Biaya dimulai dengan menghitung biaya pengganti baru dari properti yang
dinilai, dan disusutkan karena adanya kerusakan fisik, keusangan fungsional, dan keusangan
ekonomi.
Perbedaan antara biaya pengganti baru dan biaya reproduksi baru adalah untuk
properti baru yang sebanding/ setara dan properti baru replika. Properti pengganti modern
akan menjadi properti baru yang paling ekonomis yang dapat menggantikan layanan yang
disediakan oleh obyek penilaian.
Nilai Pasar = Biaya Pengganti Baru (Biaya Reproduksi Baru) – Penyusutan
Metode dalam menentukan Biaya Pengganti Baru :

1. Detail Method
2. Trending
3. Cost to Capacity
4. Other Enginnering Methods
1. Detail Method
Detail method adalah metode menghitung biaya baru dengan cara memberi nilai pada
masing-masing komponen dari alat tersebut secara mendetail, sehingga jumlah keseluruhan
komponen-komponen tersebut menggambarkan secara utuh biaya baru properti yang dinilai.
Seluruh biaya-biaya baik biaya langsung maupun tidak langsung yang wajar, masuk
dalam hitungan.
BIAYA LANGSUNG (DIRECT COST) :

o Biaya bahan baku ° Instalasi pipa
o Biaya tenaga kerja langsung ° Pondasi
o Biaya pengangkutan dan handling ° Pajak penjualan (bahan baku)
BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST):

o Biaya engineering atau fee untuk perencanaan
o Biaya Administrasi, akuntansi, konsultan, legal fee
o Temporary Insurance
o License, ijin untuk mendirikan suatu konstruksi
o Debugging dan biaya selama run-in
Tipe-tipe transaksi penjualan berdasarkan jenis penyerahan barang :
a. LOCO (ex. Works)
Penyerahan barang di gudang penjual dalam kedaan seperti aslinya di gudang penjual.
Karena penyerahan barang dilakukan di gudang penjual maka biaya pengangkutan di
darat maupun di laut menjadi beban pembeli. Kalau pembeli ingin merubah kemasan,
ongkos pengepakan ini pun ditanggung pembeli.
b. FOB (Free on Board)
Poin perubahan kepemilikan barang adalah saat barang sudah dinaikkan ke atas kapal.
Dalam hal ini semua biaya sampai barang selesai dimuat di atas kapal sudah termasuk
dalam harga yang disebut. Ini berarti termasuk ongkos pengepakan, pengangkutan ke
pelabuhan, dan ongkos muat ke atas kapal di samping harga barangnya sendiri.
c. C & F (Cost and Freight)
Barang beralih kepemilikan barang pada pelabuhan tujuan (destination port). Biayanya
adalah biaya FOB ditambah dengan ongkos angkut laut (freight) dari pelabuhan muat
(loading port) sampai ke pelabuhan tujuan (destination port) yang diinginkan oleh importir
atau pembeli, termasuk harga barang itu sendiri. Dengan kata lain, biayanya terdiri dari
ongkos angkut dari gudang ke pelabuhan muat (forwarding fee), dan ongkos angkut laut
serta ongkos dokumen pengapalan (shipping charges).
d. CIF (Cost, Insurance, and Freight)
Titik pengalihan kepemilikan barang sama dengan C&F yaitu pada pelabuhan tujuan
(destination port). Biaya CIF adalah segala biaya sebagaimana dalam C&F ditambah
premi asuransi ( Insurance Premium).
e. Franco
Harga pembelian sudah termasuk semua biaya sampai barang dibongkar di gudang
pembeli. Jadi berarti termasuk bea-bea yang harus dibayar seperti bea masuk, pajak
masuk, dan ditambah dengan ongkos angkut dari pelabuhan tujuan ke gudang pembeli
dan ongkos bongkar di gudang pembeli. Cara penjualan franco gudang pembeli ini jarang
sekali terjadi di dalam perdagangan luar negeri.
f. FOT (Free on Truck)
harga barang sampai di atas truk
g. FIW (Free in Wagon)
harga barang sampai di dalam gerbong
h. FAS (Free Alongside Ship)
harga termasuk sampai barang siap di pelabuhan, untuk dimuat ke kapal
FASILITAS IMPOR BARANG MODAL
✓ Dasar Hukum
Surat Keputusan Menteri Keuangan :
o No. 135/KMK.05/2000 tgl. 1 Mei 2000. jis
o No. 28/KMK.05/2001 tgl. 26 Januari 2001 dan
o No. 456/KMK.04/2002 tgl. 30 Oktober 2002
- Keringanan bea masuk hingga tarif akhir sebesar 5%
- Waktu pengimporan 2 (dua) tahun
- Dapat diperpanjang sesuai jangka waktu penyelesaian proyek (JWPP) dalam
surat persetujuan.
PEMBEBASAN PPN BARANG MODAL (TIDAK TERMASUK SUKU CADANG)

✓ Dasar Hukum
o PP. No. 12 Tahun 2001 tgl. 22 Maret 2001 jis.
o No. 43 Tahun 2002 tgl. 23 Juli 2002,
o No. 46 Tahun 2003 tgl. 13 Agustus 2003
o SKMK. No. 155/KMK.03/2001 tgl. 2 April 2001 jis.
o No. 363/KMK.03/ 2002 tgl. 31 Juli 2002,
o No. 371/KMK.03/2003 tgl. 21 Agustus 2003.
2. Trending
Trending method adalah suatu metode untuk menentukan nilai baru dari suatu properti
dengan menerapkan suatu index nilai atau trend faktor (Faktor kecenderungan) terhadap nilai
historis (Historical cost) yang sudah ada untuk merubah suatu biaya pada masa lalu menjadi
suatu indikasi nilai pada saat sekarang.
Metode ini adalah salah satu metode untuk menghitung Biaya Reproduksi Baru
(Reproduction Cost New) bukan menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost
New), terkecuali jika mesin yang dianggap sebagai pengganti baru per tanggal penilaian
secara substansi sama dengan mesin yang menjadi obyek penilaian, maka Biaya Reproduksi
Baru dapat sama dengan Biaya Pengganti Baru
Contoh :
Tahun Index
2014 100
2015 103
2016 105
2017 108
2018 110
Untuk menghitung biaya reproduksi baru pada tahun 2018 yang memiliki nilai historis pada
tahun 2014 sebesar Rp. 10.000.000,-, dihitung sebagai berikut :
 CurrentIndex 
RCN =   x HistoricalCost
 BaseYearIndex 
 110 
RCN =   x Rp.10.000.000,−
 100 
RCN =1,1 x Rp.10.000.000,− = Rp.11.000.000,−
3. Cost to Capacity
X
 C2   Q2 
  =  
 C1   Q1 
C1 = Nilai yang diketahui pada kapasitas Q1
C2 = Nilai yang dicari pada kapasitas Q2
Q1 = Kapasitas unit 1
Q2 = Kapasitas unit 2
X = Exponensial value (Six-tenth factor rule)
(Nilai X biasanya berkisar pada angka 0,6 – 0,7. Untuk lebih tepatnya, disesuaikan dengan
jenis mesin)
Contoh :
Tentukan besarnya biaya baru untuk unit dengan kapasitas 4.000, berdasarkan tabel yang
ada dibawah ini :
Variable Unit 1 Unit 2
Ukuran 5.000 (Q2) 3.000 (Q1)
Harga $171.000 (C2) $119.000 (C1)
X
$171.000  5.000 
=  =
$119.000  3.000 
1,43697=1,66667X
X = 0,7097(dibulatkanke 0,71)
Dengan nilai ekponen sebesar 0,71, maka harga unit dengan kapasitas 4.000, sebesar :
0 , 71
 4.000 
C 3 = $171.000 
 5.000 
C 3 = $171.000 x 0,85348
C 3 = $145.945
4. Other Enginnering Methods
Lang Factor method mengestimasikan biaya fasilitas total sebagai fungsi dari biaya
peralatan
Contoh :
Jika faktor penyesuai diketahui 5,5, sedangkan biaya peralatan Rp. 6.000.000,- maka
biaya estimasi seluruh peralatan Rp. 33.000.000,- (Rp. 6.000.000,- x 5,5)
Hand Factor Method menggunakan multiplier yang berbeda untuk tipe peralatan yang
berbeda
Contoh :
o Pompa : Rp. 300.000 x 8 = Rp. 2.400.000,-
o Tangki : Rp. 5.000.000 x 4,5 = Rp. 22.500.000,-
o Estimasi biaya = Rp. 24.900.000,-
PERTEMUAN 6
PENYUSUTAN
Definisi penyusutan menurut

• Akuntansi : Alokasi secara matematis terhadap biaya.
• Appraisal : Hilangnya nilai suatu properti akibat dari pengaruh kerusakan fisik, keusangan
dan faktor eksternal lainnya.
Macam-macam penyusutan / depresiasi :
a. Penyusutan Fisik
disebabkan karena penggunaan / pemakaian
b. Penyusutan Fungsi / Teknologi (Fungsional Obsolescence)
disebabkan inefficiency atau inadequacies.
c. Penyusutan Ekonomi (Economic Obsolescence)
disebabkan oleh faktor eksternal (diluar properti), misalnya ketersediaan bahan baku
berkurang, pengurangan permintaan, pesaing industri sejenis bertambah, dll.
a. Penyusutan Fisik
Penyusutan fisik adalah hilangnya nilai atau kegunaan dari properti karena penggunaan
atau berkurangnya usia penggunaan disebabkan keausan, penyusutan, kelelahan bahan dan
faktor-faktor yang sejenis.
Terdapat 2 jenis kerusakan pada mesin yakni Curable (Consumable Parts) dan Incurable
(Frames). Untuk mengurangi penyusutan fisik dapat dilakukan maintenance / perawatan :
1. Preventive Maintenance
a. Penggantian oli secara berkala
b. Pemberian greese secara berkala
c. Penggantian consumable parts secara berkala
2. Curative Maintenance
a. Penggantian part yang rusak secara tepat
Curable vs. Incurable
- Curable deterioration is economically feasible to cure through repair or replacement
since the value added by the cure exceeds the cost of the cure.
- Incurable deterioration is not economically feasible to cure through repair or
replacement since the value added by the cure does not exceed the cost of the cure.
BIAYA
PENGGANTI Realitas: Pemeliharaan kurang performance
BARU menurun
Teoritis: Pemeliharaan normal kondisi

baik, performance tetap baik
HARGA
AWAL
NILAI
0 5 10 15
UMUR
DITAMBAH APABILA DIKURANGI APABILA

Overhaul Kondisi Fisik Kurang Dari Standar
Inovasi Adanya Kemunduran Fungsi dan
Ekonomi
Penambahan Alat Kontrol dll
Grafik Penyusutan Mesin
Metode menentukan Penyusutan Fisik:
1. Observasi
Dalam metode ini penilai melakukan perbandingan didasarkan atas pengalaman yang
diperolehnya dengan melihat properti yang dinilai dibandingkan dengan properti yang
masih baru. Prosedurnya adalah dengan mengobservasi keausan yang dapat dilihat
kedalam persentase. Juga dapat dilakukan melalui wawancara dengan operator ataupun
penanggung jawab operasional, untuk menentukan keausan yang tidak terlihat. Dari fakta
yang didapat penilai kemudian menentukan besarnya penyusutan dalam bentuk
persentase.
2. Use/Total Use (Metode Perhitungan Rasio)
Berikut rumus untuk menghitung Penyusutan Fisik
𝑀𝑎𝑠𝑎 𝑃𝑒𝑛𝑔𝑔𝑢𝑛𝑎𝑎𝑛
𝑃𝑒𝑛𝑦𝑢𝑠𝑢𝑡𝑎𝑛 𝐹𝑖𝑠𝑖𝑘 =
𝑀𝑎𝑠𝑎 𝑀𝑎𝑛𝑓𝑎𝑎𝑡 𝑁𝑜𝑟𝑚𝑎𝑙
atau
𝑀𝑃
𝑃𝐹 =
𝑀𝑀𝑁 + 𝑆𝑀𝑀𝑁
Dasar penentuan Penambahan Masa Manfaat, dalam hal :
✓ Masa Penggunaan telah mencapai/melewati Masa Manfaat Normal Mesin dan
Peralatan, namun mesin dan peralatan masih beroperasi.
Contoh:
Alat berat telah dioperasikan 10.000 jam, diketahui alat berat dirancang untuk dapat
beroprasi 25.000 jam.
10.000
Penyusutan = = 40%.
25.000
Jika memperhitungkan Nilai Sisa alat berat sebesar 10%, maka penyusutan menjadi:
10.000
Penyusutan = 25.000 x (1-10%) = 36%
3. Age/Life
Age → Jumlah waktu yang telah dilalui sejak pemasangan mesin baru.
Life → 1. Total economic working life
2. Total physical working life
3. Useful life
4. Remaining balance life atau remaining useful life
Faktor yang mempengaruhi estimasi :
1. Kondisi
2. Standar perawatan
3. Pemakaian
4. Keterbatasan sumber daya
5. Tren pasar
RUMUS :
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝐸𝑓𝑒𝑘𝑡𝑖𝑓
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝐹𝑖𝑠𝑖𝑘
Mmepertimbangkan efek dari overhaul, perbaikan (rebuilt), dan pemeliharaan
diatas/dibawah kewajaran.
Dalam hal Umur Efektif telah mencapai/melewati umur fisik namun properti masih
beroperasi.
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝐹𝑖𝑠𝑖𝑘 + 𝑆𝑖𝑠𝑎 𝑈𝑚𝑢𝑟 𝐹𝑖𝑠𝑖𝑘
Total Penyusutan (termasuk fungsi dan ekonomis)

𝑈𝑚𝑢𝑟 𝐸𝑘𝑜𝑛𝑜𝑚𝑖𝑠
Contoh 1:
Diketahui mesin memiliki umur efektif 10 tahun dan umur fisik 20 tahun.
10
Penyusutan fisik = = 50%
20
Jika memperhitungkan nilai sisa, asumsi 10% maka penyusutan menjadi:

10
Penyusutan fisik = 20 x (1-10%) = 45%
Contoh 2 :
Diketahui mesin memiliki umur efektif 8 tahun dan sisa umur fisik 4 tahun.
8
Penyusutan fisik = (8+4) = 67%
Jika memperhitungkan nilai sisa, asumsi 10% maka penyusutan menjadi:

8
Penyusutan fisik = (8+4) x (1-10%) = 60%
4. Metode Lainnya
Pengukuran satuan mata uang langsung (Direct Dollar Measurement)
Metode ini paling berguna untuk properti baru atau properti yang
berada ditengah masa manfaat.
Mengidentifikasi penyusutan dengan kategori dapat diperbaiki
(curable) dan tidak dapat diperbaiki (incurable)
(𝑃𝑒𝑛𝑦𝑢𝑠𝑢𝑡𝑎𝑛 𝐶𝑢𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 + 𝐼𝑛𝑐𝑢𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒)
𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑃𝑒𝑛𝑦𝑢𝑠𝑢𝑡𝑎𝑛 𝐹𝑖𝑠𝑖𝑘 =
𝐵𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑅𝑒𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑘𝑠𝑖 𝐵𝑎𝑟𝑢
b. Penyusutan Fungsi
Keusangan fungsional adalah bentuk depresiasi yang kehilangan nilai atau kegunaan dari
properti disebabkan oleh inefisiensi atau kekurangan dari properti itu sendiri, bila
dibandingkan dengan properti pengganti yang lebih efisien atau lebih murah dimana teknologi
baru telah dikembangkan.
Keusangan fungsional antara lain disebabkan;
- Kelebihan biaya operasi,
- Kelebihan konstruksi (biaya modal berlebih),
- Kelebihan kapasitas,
- Ketidak mampuan,
- Kurangnya utilitas, atau
- Kondisi serupa.
  Capacity B  n 
Inutility as a Percent = 1 −    x 100
  Capacity A  
Capacity A = Rated or Design Capacity

Capacity B = Actual Production
n = Scale factor
c. Penyusutan Ekonomi
Keusangan Ekonomis (Keusangan Eksternal) adalah bentuk dari depresiasi dimana
hilangnya nilai properti disebabkan oleh faktor eksternal terhadap properti.
Termasuk antara lain ekonomi industri, ketersediaan pembiayaan, kerugian materi
dan/atau sumber tenaga kerja; pengesahan undang-undang baru, perubahan peraturan,
peningkatan biaya bahan baku, tenaga kerja, atau utilitas (tanpa adanya peningkatan dalam
harga produk); menurunnya permintaan atas produk, persaingan yang meningkat, inflasi atau
suku bunga tinggi, atau faktor serupa.
Faktor yang mempengaruhi:

1. Pasaran produk yang dihasilkan (makro yang mengakibatkan turunnya produksi)
Contoh:
1997 ; 890 ton
1998 : 910 ton
1999 : 880 ton (-3%)
2000 : 30 ton (-5%)
2. Peraturan Pemerintah yang membatasi jenis industri atau syarat2 khusus yang
berhubungan dengan lingkungan hidup maupun kebijakan perdagangan (lokal dan
internasional)
Tabel Typical Life Time
IDENTIFICATION LIFE TIME IDENTIFICATION LIFE TIME
1 - Air Compressor / Air Dryer 45 - Machine Shop
- Under 2 HP 10 - Light 12
- 3 - 7 HP 15 - Medium 18
- Up to 25 HP 20 - Heavy 25
2 - Air Conditioner 46 - Mixer (Industry) 20
- Windows 6 47 - Motorcycle 8
- Package 10 48 - Melting Oven / Pot (Firebrick) 5
- Split 20 49 - Metal working power press 15
3 - Agriculture m/c 10 50 - Press (Hydraulic)
4 - Asbestos cement sheet m/c 20 - Small 18
5 - Blower 15 - Medium 25
6 - Boiler - Heavy 35-40
7 - Water tube 30 51 - Milling
8 - Fire tube 30 - Ball mill steel 15
9 - Bottling Plant (Baverage Processing) 20 - Collord mill 20
10 - Chiller (Liquid Chiller) 25 52 - Nail making m/c 15
11 - Crushing Plant (Store) 15 53 - Oil refinery / plant (Palm oil & Other) 25
12 - Cooling Tower 10 54 - Power distribution system 20-25
13 - Cold Storage 20 55 - Pipe lines / Piping distribution system
14 - Concrete m/c / Construction eq. / Amp 10 - Normal 22
15 - Condenser / Heat Exchange Tube Type 20 - Corossive 15
16 - Can Making m/c 20 56 - Plywood m/c 20
Tabel Penyusutan
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1 17 15 13 12 10 9 8 7 6 6 5 5 5 5 4 4 3
2 35 31 28 24 21 18 16 14 13 13 11 10 10 10 8 8 7
3 53 48 43 38 33 28 24 22 20 20 17 15 15 15 12 12 10
4 73 66 59 53 46 39 33 30 27 27 23 21 21 21 17 17 14
5 82 77 70 64 57 49 42 38 34 34 29 27 27 27 22 22 18
6 82 82 77 72 67 59 51 46 42 42 35 32 32 32 26 26 22
7 85 82 82 78 74 67 61 55 50 50 42 38 38 38 31 31 26
8 85 85 82 80 78 74 70 60 57 57 49 45 45 45 36 36 30
9 85 85 85 80 80 78 76 70 64 64 55 51 51 51 41 41 35
10 85 85 85 85 80 80 79 75 71 71 62 57 57 57 47 47 40
11 85 85 85 85 85 80 80 78 76 76 67 63 63 63 52 52 45
12 85 85 85 85 85 85 80 80 78 78 72 69 69 69 58 58 50
13 85 85 85 85 85 85 85 80 80 80 76 74 74 74 63 63 55
14 85 85 85 85 85 85 85 85 80 80 78 77 77 77 67 67 60
15 85 85 85 85 85 85 85 85 85 85 80 79 79 79 71 71 65
PERHITUNGAN NILAI
Biaya Pengganti Baru (BPB) BPB
Penyusutan Fisik (PF) NPF = BPB x % PF
Penyusutan Keusangan (PK) NPK = (BPB – (BPB x % PF)) x % PK
Nilai Pasar (DRC) NP = BPB – NPF – NPK
Nilai Pasar (DRC) DRC = BPB x (1 - % PF) x (1 - % PK)
NB :
Penyusutan Keusangan = Penyusutan Fungsi + Penyusutan Ekonomi
Jika Tahun Perolehan Tidak sama dengan Tahun dasar

𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥
𝑇𝑅𝐸𝑁𝐷 𝐹𝐴𝐶𝑇𝑂𝑅 =
𝐹𝑜𝑟𝑚𝑒𝑟 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥
Contoh :
1. The cost new of a K32 front-end loader is $200,000. The total economic life is 15 years.
The subject K32 front end loader has an effective age of 5 years. What is the value of the
asset based on the cost approach?
Jawaban :
5
Nilai Pasar = $200.000 – ($200.000 x 15) = $133.333,34
2. The current cost new of a milling machine is $90,000. It cost $5,500 to install. The current
sales tax rate is 5%. We have a milling machine that has a total accrued depreciation of
20%. What is the RCNLD of our asset?
Jawaban :
Cost : $90.000
Installation : $5.500
Tax (5% x $90.000) : $4.500
RCN : $100.000
Depreciaton : $20.000 (20% x $100.000)
RCNLD : $80.000
3. Sebuah mesin dibeli pada awal 1998 senilai Rp 300.000.000. Biaya yang harus
dikeluarkan untuk pondasi, instalasi, dan pemasangan pada saat itu adalah Rp
20.000.000. Pada tahun 2001 pada mesin tsb ditambah conveyor seharga Rp 60.000.000
dan pada tahun 2003 dipasang peralatan pembantu seharga Rp 25.000.000. Pada tahun
2004, mesin tsb di’overhaul” dan beberapa suku cadang penting diganti baru. Biaya untuk
overhaul adalah Rp 90.000.000. Apabila mesin dinilai pada 2006. Berapa nilai mesin tsb?
TAHUN O. COST INDEX HARGA TRENDED O. COST KETERANGAN
1998 320.000 1,90 608.000 Awal Sesuaikan O. Cost awal terhadap bagian-bagian
2001 60.000 1,35 81.000 Tambah yg diganti pada waktu overhaul :
2003 25.000 1,26 31.500 Tambah 90.000 x 1,15 / 1,90 = 54.474
2004 90.000 1,15 103.500 Ganti dll 320.000 - 54.474 = 265.526
JUMLAH 495.000 824.000
TAHUN O. COST INDEX HARGA TRENDED O. COST KETERANGAN

1998 265.526 1,90 504.500
2001 60.000 1,35 81.000
2003 25.000 1,26 31.500
2004 90.000 1,15 103.500
JUMLAH 440.526 720.500
TAHUN TRENDED O.COST USIA INVESTASI TRENDED O. COST KETERANGAN

1998 504.500 8 4.036.000
2001 81.000 5 405.000
2003 31.500 3 94.500
2004 103.500 2 207.000
JUMLAH 720.500 4.742.500
Usia Efektif = 4.742.500 : 720.500 = 6,6 tahun
PERKIRAAN SISA UMUR SISA UMUR EKONOMIS

KOMPONEN BOBOT EKONOMIS TERTIMBANG
Mesin Utama 60% 8 4,8
Per. Pembantu 20% 6 1,2
Penggerak 10% 5 0,5
Peralatan Lain 10% 4 0,4
JUMLAH 100% 6,9
Kondisi Fisik = 6,6 / (6,9 + 6,6) x 100% = 48,8%

Penyusutan Fisik = 51,2%
Nilai Mesin tahun 2006 = 2.315.362
PERTEMUAN 7
PENDEKATAN PENDAPATAN
A. Pendekatan Pendapatan
Nilai properti dapat dinilai dengan mengukur manfaat masa depan yang
diharapkan pemiliknya.
Pendekatan Pendapatan tidak digunakan secara luas oleh Penilai Mesin &
Peralatan karena sulit untuk menentukan laba yang dapat dikaitkan secara langsung
pada suatu aset tertentu serta banyak variabel dan proyeksi yang digunakan.
Meskipun banyak tantangan dalam menerapkan pendekatan pendapatan,
pendekatan ini merupakan pendekatan penilaian yang dapat meningkatkan kualitas
dan kredibilitas dari penilaian, terutama bila digunakan dalam hubungannya dengan
pendekatan penilaian lainnya.
B. KONSEP
• Estimasi atau perkiraan nilai di masa sekarang dari manfaat masa depan yang
diperoleh oleh pemilik pabrik dan mesin.
• Relevan untuk properti investasi yang memiliki utility, marketability, dan self-
liquidity.
• Umumnya diterapkan untuk penilaian mesin dan peralatan yang disewakan.
• Tapi dapat digunakan juga untuk menilai sekelompok aset atau mesin individual
yang digunakan bersama untuk menghasilkan suatu produk, dan secara
keseluruhan akan menghasilkan aliran pendapatan.
C. KESULITAN
• Sulit untuk menentukan laba yang dapat dikaitkan secara langsung pada suatu
aset tertentu serta banyak variabel dan proyeksi yang digunakan.
• Namun dapat meningkatkan kualitas dan kredibilitas dari penilaian, terutama bila
digunakan dalam hubungannya dengan pendekatan penilaian lainnya.
D. KONDISI
• Untuk menerapkan pendekatan pendapatan, aliran pendapatan yang diperkirakan
harus positif, karena menunjukkan badan usaha dalam kondisi berjalan, terdapat
manfaat masa depan atas suatu kepemilikan.
• Jika aliran pendapatan yang diperkirakan negatif atau nol, berarti bisnis merugi
atau impas, maka aset harus dinilai dengan premis dipindahkan (sisa bersih).
E. APLIKASI
✓ Mengetahui teori keuangan dasar, konsep pendekatan pendapatan, teori model
arus kas aktual untuk fasilitas industry dan derivasi input yang spesifik.
✓ Model universal tidak dapat diterapkan untuk menilai mesin dan aset khusus
dengan menggunakan pendekatan pendapatan, karena kategori mesin dan
peralatan yang beragam dan unik. Penerapan untuk penilaian dilakukan dengan
model dasar yang disesuaikan. Untuk membuat modifikasi yang tepat perlu
memahami teori dan model aplikasi dasar.
✓ Pendekatan pendapatan umumnya diterapkan untuk penilaian mesin dan
peralatan yang disewakan. Tetapi dapat digunakan untuk menilai sekelompok aset
atau mesin individual yang digunakan bersama untuk menghasilkan suatu produk,
dan secara keseluruhan akan menghasilkan aliran pendapatan.
✓ Nilai aset atau kelompok aset diperoleh dengan asumsi entitas merupakan usaha
yang berjalan dan di tempat untuk digunakan, dengan penggunaan tertinggi dan
terbaik, dan bagian dari unit operasi/ usaha yang berkelanjutan.
✓ Untuk menerapkan pendekatan pendapatan, aliran pendapatan yang diperkirakan
harus positif, karena menunjukkan badan usaha dalam kondisi berjalan, terdapat
manfaat masa depan atas suatu kepemilikan.
✓ Jika aliran pendapatan yang diperkirakan negatif atau nol, berarti bisnis merugi
atau impas, maka aset harus dinilai dengan premis dipindahkan (sisa bersih).
Secara teori, aset harus dipindahkan ke tempat lain untuk memperoleh nilai
maksimal.
F. PROSEDUR PENILAIAN
Sembilan Langkah Dasar Pendekatan Pendapatan :
1. Mengidentifikasi manfaat masa depan yang diharapkan (arus kas).
2. Tentukan besarnya dan waktu dari manfaat masa depan.
3. Tentukan besarnya dan waktu dari beban yang terkait dengan pencapaian
pendapatan yang diperkirakan (arus kas).
4. Kurangkan beban operasional tahunan dari pendapatan tahunan.
5. Gunakan tingkat diskonto (atau tingkat kapitalisasi jika model multi-tahun tidak
digunakan).
6. Tentukan nilai sekarang dari arus kas bersih tahunan.
7. Memperkirakan nilai terminal aset.
8. Hitung nilai bisnis perusahaan.
9. Carilah nilai yang sesuai dari aset.
G. METODE PENDEKATAN PENDAPATAN
Terdapat tiga teknik Pendekatan Pendapatan yang digunakan untuk
menilai mesin dan peralatan yaitu GIM, DCM, dan DCF.
1. Metode Gross Income Multiplier (GIM).

Metode GIM mengukur nilai dengan membagi pendapatan tahunan dengan
GIM (pengali pendapatan kotor) yang berlaku di pasar.
Untuk pendapatan perlu menganalisa pasar yang relevan, sehingga dapat
mengidentifikasi data sewa aset yang sebanding dan dapat disesuaikan dengan
penghasilan obyek penilaian. Faktor penyesuaian mencakup antara lain waktu
(kondisi pasar), lokasi, ukuran dan usia.
Nilai suatu aset diperoleh dgn mengalikan pendapatan kotor tahunan dgn GIM
yg diperoleh dari data penjualan properti pembanding.
dinyatakan dlm rumus: V = GI X GIM
• Ada 2 jenis pendapatan kotor (GI).
PGI (potential gross income atau pendapatan kotor potensial)
EGI (effective gross income atau pendapatan kotor efektif)
EGI = PGI - VCL (Vacancy & Collection Loss)
GIM diperoleh dengan menganalisa penjualan aset sewa yang sama/

sebanding dengan obyek penilaian, mencakup kondisi fisik dan ekonomi. GIM dihitung
dengan membagi pendapatan dari aset yang dijual dengan harga jualnya. GIM sering
disebut sebagai tingkat keseluruhan karena mencakup semua variabel dan risiko yang
terkait dengan aliran pendapatan tertentu.
Rumus ini dinyatakan sebagai berikut:
❖ Data Pembanding
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑗𝑒𝑘
= 𝐺𝐼𝑀
𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝑦𝑔 𝑑𝑖ℎ𝑎𝑠𝑖𝑙𝑘𝑎𝑛
❖ Obyek Penilaian
𝑃𝑟𝑜𝑦𝑒𝑘𝑠𝑖 𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 × 𝐺𝐼𝑀 = 𝐼𝑛𝑑𝑖𝑘𝑎𝑠𝑖 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖
2. Direct Capitalization Method

Dalam metode pendekatan pendapatan nilai mesin ditentukan berdasarkan
pada proyeksi kemampuan mesin tersebut untuk menghasilkan pendapatan selama
sisa umur ekonomisnya. Proyeksi pendapatan ini kemudian dikapitalisasikan dengan
cara tertentu menjadi Nilai Pasar dari mesin tersebut.
Pada kenyataanya, jarang sekali terdapat mesin yang secara tersendiri dapat
menghasilkan pendapatan, tetapi selalu terkait dengan fasilitas produksi lainnya,
sehingga sulit untuk memperhitungkan besarnya pendapatan yang murni dihasilkan
oleh mesin tersebut.
Direct Capitalization Method atau Metode Kapitalisasi Langsung nilai objek
penilaian didapatkan dengan membagi proyeksi pendapatan tahunan yang
mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan
Tingkat Kapitalisasi tertentu.
Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi
langsung (direct capitalization method), minimal :
• Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan
objek pembanding;
• Mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian;
• Mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan
(vacancy and collection loss) dari obyek penilaian;
• Melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan
tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and
collection loss) untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross
income);
• Mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap, biaya
variabel dan cadangan;
• Melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross
income) dengan total biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih
operasi;
• Menetapkan tingkat kapitalisasi; dan merata rata tingkat kapitalisasi dari objek
pembanding
• Mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi dengan tingkat kapitalisasi
rata rata untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian;
Tingkat Kapitalisasi dapat didapatkan dari rumus :

𝐴𝑛𝑛𝑢𝑎𝑙 𝐼𝑛𝑐𝑜𝑚𝑒
𝐶𝑎𝑝 𝑟𝑎𝑡𝑒 = 𝑥 100%
𝑆𝑎𝑙𝑒 𝑃𝑟𝑖𝑐𝑒
Nilai mesin dan peralatan

𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝐵𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛𝑎𝑛
𝑆𝑢𝑏𝑗𝑒𝑐𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 = 𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑠𝑎𝑠𝑖 𝑟𝑎𝑡𝑎−𝑟𝑎𝑡𝑎
CONTOH KASUS :
Pendapatan tahunan atau annual rent dari objek penilaian berupa mobil taksi Avanza
tahun pembuatan 2017. Dengan pendapatan bersih tahunan sebesar Rp. 36.000.000
dan Harga jual objek penilaian Rp. 159.000.000.
Data Pembanding :
• Tingkat Kapitalisasi rata-rata =

31,08%+23,33%+20%
𝐴𝑣𝑒𝑟𝑎𝑔𝑒 𝐶𝑎𝑝𝑟𝑎𝑡𝑒 =
3
𝐴𝑣𝑒𝑟𝑎𝑔𝑒 𝐶𝑎𝑝𝑟𝑎𝑡𝑒 = 24,80%

• Nilai Objek Peniaian =
𝑃𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 𝐵𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛𝑎𝑛
𝑆𝑢𝑏𝑗𝑒𝑐𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 = 𝑇𝑖𝑛𝑔𝑘𝑎𝑡 𝐾𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑠𝑎𝑠𝑖 𝑟𝑎𝑡𝑎−𝑟𝑎𝑡𝑎
36.000.000
𝑆𝑢𝑏𝑗𝑒𝑐𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 = 24,80%
𝑆𝑢𝑏𝑗𝑒𝑐𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 = Rp. 145.161.290
3. Discounted Cash Flow

Metode DCF pada umumnya digunakan untuk objek penilaian yang tengah
berada dalam kondisi bebas utang, dengan berdasar pada arus kas bersih (net cash
flow). Dengan metode DCF diperoleh nilai dari entitas bisnis yang terkait dengan suatu
perusahaan yang berjalan.
Teknik ini mengukur manfaat ekonomi secara langsung atas suatu
kepemilikan, dalam bentuk arus kas masuk masa depan (future cash flow) dan
pengeluaran dikaitkan dengan mesin dan peralatan, yang dinyatakan sebagai nilai kini
(present value).
Arus kas masuk yang berasal dari pendapatan non-kas ditambah beban
(beban penyusutan). Arus kas keluar muncul dari operasi masa depan dan beban
umum/administrasi, belanja modal di masa depan, dan setiap pemasukan
memerlukan modal kerja untuk mendukung pertumbuhan dan pendapatan penjualan.
Metode DCF digunakan untuk menentukan nilai dari aset berwujud yang terkait
dengan operasional bisnis dari suatu pabrik, maka arus kas masuk atau keluar yang
tidak terkait dengan pengoperasian obyek penilaian tidak diperhitungkan.
Contoh :
- pendapatan/biaya bunga
- pembayaran klaim asuransi
- penerimaan penjualan aset
Pendapatan
- Proyeksi pendapatan didasarkan masa lalu (analisa dengan data pasar),
- Pendapatan dari mesin dan peralatan yang dinilai (pelajari laporan keuangan,
kapasitas mesin, data pasar),
- Perhitungkan sisa umur ekonomis dari mesin dan peralatan.
Biaya
- Biaya bahan baku,
- Biaya operasional mencakup al. biaya yang berhubungan dengan tenaga
kerja, pemeliharaan, persediaan, listrik, bahan bakar, depresiasi, penjualan
dan pemasaran, umum dan administrasi, overhead perusahaan.
❖ Tingkat Diskonto
A. Build Up/Summation Method.
Risk-free rate, Liquidity risk, Management risk, Unique investment risk
B. Band Of Investment Method (BOIM)
𝑘𝑝 = (𝑀 × 𝑘𝑚 ) + ((1 − 𝑀) × 𝑘𝑒 )
C. Ekstrak dari overall capitalization rate (cap rate)
✓ Tingkat diskonto properti dapat diestimasikan dari tingkat kapitalisasi.
✓ Pola kenaikan pendapatan dan nilai dari properti adalah constant
compound rate.
D. Data Pasar
Arus kas dan harga penjualan dari properti pembanding dianalisis untuk
mendapatkan tingkat diskonto pasar.
❖ Nilai Akhir (terminal/exit value)
o Nilai akhir didasarkan pada pendapatan setahun setelah tahun proyeksi terakhir,
dengan membagi pendapatan tersebut dengan suatu tingkat kapitalisasi (terminal
capitalization rate).
o Nilai Sisa
o Memperoleh nilai perusahaan (secara keseluruhan) yang dikeluarkan oleh PP
Bisnis,
o Menghitung nilai mesin dan peralatan dengan:
Nilai Mesin & Peralatan = (Nilai perusahaan) – [(nilai properti selain mesin dan
peralatan) + (aset tak berwujud)]

Simultax PMP

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Simultax PMP

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Penilaian Mesin dan

A. Konsep personal property dan Klasifikasi Properti

Mesin dan peralatan termasuk dalam golongan personal properti.

G. Premis Asumsi Dalam Penilaian Mesin Dan Peralatan

• Selain Nilai Pasar

A. Dasar/Tujuan Penilaian Mesin Dan Peralatan

B. Standar Dan Peraturan Penilaian Mesin Dan Peralatan

C. Unsur Pembentuk Nilai/Faktor - faktor Yang Mempengaruhi

Sewa pembiayaan (finance lease).

D. Hubungan Dengan Standar Akuntansi

Didalam PPI 1 Penilaian Untuk Pelaporan Keuangan diuraikan penilaian dan

A. Proses/Prosedur Penilaian Mesin dan Peralatan sesuai standar/peraturan

PROSES PENILAIAN PERSONAL PROPERTI

ANALISIS PENDAHULUAN, PENGUMPULAN & PEMILIHAN DATA

Data Pasar (Market Data) Pendapatan Biaya

Unit Penilaian (Unit of Valuation)

Asumsi dan Asumsi Khusus

Data Unit Mesin

Data Tenaga Penggerak

Pengelompokan Mesin dan Peralatan

A. Konsep Pendekatan Pasar dalam Penilaian Mesin dan Peralatan

Struktur Elemen Perbandingan Real Properti

ELEMEN PERBANDINGAN TRANSAKSI

ELEMEN PERBANDINGAN REAL PROPERTI

Data Pembanding – Real Properti

Elemen Perbandingan Personal Properti

Data Pembanding – Personal Properti

D. Teknik Penyesuaian: Direct Match, Comparable Match, Percent of Cost

Teknik /Metode Pendekatan Pasar

6,700 1,046,884 4,145,654 634,652,217

Uns tandardized Standardized

Model Regresi = 6708.135 + 142.261(X)

Nilai Pasar = Biaya Pengganti Baru (Biaya Reproduksi Baru) – Penyusutan

Metode dalam menentukan Biaya Pengganti Baru :

BIAYA LANGSUNG (DIRECT COST) :

BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST):

PEMBEBASAN PPN BARANG MODAL (TIDAK TERMASUK SUKU CADANG)

Definisi penyusutan menurut

Teoritis: Pemeliharaan normal kondisi

DITAMBAH APABILA DIKURANGI APABILA

Grafik Penyusutan Mesin

Total Penyusutan (termasuk fungsi dan ekonomis)

Jika memperhitungkan nilai sisa, asumsi 10% maka penyusutan menjadi:

Jika memperhitungkan nilai sisa, asumsi 10% maka penyusutan menjadi:

Capacity A = Rated or Design Capacity

Faktor yang mempengaruhi:

Jika Tahun Perolehan Tidak sama dengan Tahun dasar

TAHUN O. COST INDEX HARGA TRENDED O. COST KETERANGAN

TAHUN TRENDED O.COST USIA INVESTASI TRENDED O. COST KETERANGAN

Usia Efektif = 4.742.500 : 720.500 = 6,6 tahun

PERKIRAAN SISA UMUR SISA UMUR EKONOMIS

Kondisi Fisik = 6,6 / (6,9 + 6,6) x 100% = 48,8%

1. Metode Gross Income Multiplier (GIM).

GIM diperoleh dengan menganalisa penjualan aset sewa yang sama/

2. Direct Capitalization Method

Tingkat Kapitalisasi dapat didapatkan dari rumus :

Nilai mesin dan peralatan

• Tingkat Kapitalisasi rata-rata =

𝐴𝑣𝑒𝑟𝑎𝑔𝑒 𝐶𝑎𝑝𝑟𝑎𝑡𝑒 = 24,80%

𝑆𝑢𝑏𝑗𝑒𝑐𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 = Rp. 145.161.290

3. Discounted Cash Flow

Anda mungkin juga menyukai