PENDIDIKAN DASAR PENILAIAN (PDP) 2

PROPERTI

PERSONAL PROPERTI
(LANJUTAN)

Th. 2020
Gd. MAPPI, 18th Office Park, Jl. TB Simatupang, Jakarta

Pemateri:
Endro Dwi Tjahjono
BAGIAN – 1
PENDAHULUAN
 PENILAI

OBJEK TUJUAN
PENILAIAN PENILAIAN
PENILAIAN

OPINI
NILAI
PROPERTI SEBAGAI OBJEK PENILAIAN
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.

Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk
suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa
yang dimilikinya.

Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan hukum dari properti yang meliputi
segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan
yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud
atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang
dapat membentuk kekayaan.
(SPI EDISI VII - 2018 / KPUP 2.1 dan 2.2)
JENIS PROPERTI
TANAH
REAL BANGUNAN
PRASARANA
PROPERTI PROPERTI PENGEMBANGAN LAIN

MESIN DAN PERALATAN

PERSONAL ALAT PENUNJANG BANGUNAN
PROPERTI ALAT BERAT
ALAT TRANSPORTASI
FIXTURE & FURNITURE
PERUSAHAAN / PERALATAN KANTOR
BADAN USAHA BENDA KOLEKSI
BARANG PERSEDIAAN
ASET BERGERAK BERWUJUD
HAK LAINNYA
KEPEMILIKAN
ASET TAK BERWUJUD a/l :
FINANSIAL
 HAK TAGIH
 HAK PATENT
Definisi Personal Properti
(KPUP – Jenis Properti butir 3.1)

Personal properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan

hukum yang melekat pada benda selain real estate. Benda ini
dapat berwujud, misalnya “chattels” (benda yang dapat
dipindahkan), atau tak berwujud seperti utang atau paten.
Personal properti berwujud merepresentasikan kepentingan
hukum pada suatu benda yang tidak melekat secara permanen
pada real estate dan biasanya dicirikan dengan sifatnya yang
dapat dipindahkan
PANDUAN DAN STD. TEKNIS PENILAIAN PERSONAL
PROPERTI DALAM SPI (EDISI VII – 2018)

SPI
310 MESIN & PERALATAN

SPI ASET TAK BERWUJUD

320 (lingkup penilai bisnis)

PPI
07 PERSONAL PROPERTI
INTERAKSI STANDARD (SPI) DALAM PENILAIAN PERSONAL
PROPERTI (TERMASUK MESIN DAN PERALATAN)
SPI 201, 202; SPI
SPI 310 PPI 07
SPI 101 203, SPI 320; PPI 05;
MESIN DAN PERSONAL
NILAI PASAR PPI 09; DST.
PERALATAN PROPERTI

SPI 103 SPI 104 SPI 105

LINGKUP IMPLEMENTASI PELAPORAN
PENUGASAN

SPI 106 PPI 12

SPI 102 PENDEKATAN DAN INSPEKSI DAN HAL YANG
SELAIN METODE PENILAIAN DIPERTIMBANGKAN
NILAI PASAR
SPI EDISI VII – 2018
Definisi Mesin dan Peralatan
(SPI 310 butir 3.1)
Mesin dan Peralatan adalah aset berwujud selain dari “realty”, dimana:
Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam suatu produksi yang berkelanjutan
termasuk konstruksi bangunan pendukung mesin, mesin-mesin (al. Mesin
individual atau sekumpulan mesin, perlengkapan dagang, dan pengembangan/
penambahan oleh penyewa), dan kategori aset lainnya yang sejenis.

Aset berwujud, yang;

• dimiliki suatu entitas untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan
administratif; dan

• diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.

MESIN & PERALATAN (SPI 310) – KATEGORI

PABRIK Aset yang terintegrasi/melekat tak

terpisahkan dengan aset lainnya, dan dapat
(PLANT) meliputi bangunan-bangunan khusus,
mesin-mesin dan peralatan

Mesin-mesin individual atau sekumpulan

MESIN mesin-mesin. Mesin merupakan suatu
perangkat yang digunakan untuk suatu
(MACHINERY) proses tertentu dalam kaitannya dengan
suatu operasi perusahaan atau bisnis

PERALATAN Aset-aset lain yang digunakan untuk

(EQUIPMENT) membantu operasi perusahaan atau bisnis

SPI EDISI VII – 2018

PROSEDUR PENILAIAN PERSONAL PROPERTI
(TERMASUK MESIN DAN PERALATAN)

2
1
Pendataan
Perencanaan

3
Analisa
Data
LAPORAN
PENILAIAN
4
Pemilihan
Metode
6
Penyusunan
5
Laporan Perhitungan
Nilai
PERENCANAAN
 Konfirmasi maksud dan tujuan, tanggal nilai, tanggal inspeksi, dasar nilai, definisi nilai,
sifat penugasan yang disesuaikan dengan standar penilaian yang berlaku.

 Membuat jadwal pelaksanaan meliputi inspeksi lapangan, pembagian tenaga ahli,

jumlah hari dsb.

 Mengumpulkan data awal seperti daftar mesin & peralatan, layout, data pemeliharaan,
kapasitas produksi, bukti kepemilikan dan pembelian (bill of sale, invoice, kontrak
pembelian dsb), ijin operasional peralatan (jika di atur oleh peraturan tertentu) flow
chart atau proses produksi, spesifikasi teknis per item, gambar-gambar kerja mesin,
kontraktor pelaksana.

 Mempersiapkan peralatan inspeksi seperti alat ukur, kamera, berita acara dan form
inspeksi, alat tulis, lampu senter, alat pengaman diri (safety helmet, glove, wear pack)
sesuai keperluan
PENDATAAN

 Melakukan pencatatan data mesin / personal properti secara langsung meliputi

merk, negara asal, tipe/model, no seri, tahun pembuatan, spesifikasi teknis,
kapasitas, volume, material yang digunakan, alat penggerak, alat bantu, baik
secara keseluruhan proses produksi maupun unit per unit dsb.

 Melakukan pencatatan atas kondisi fisik mesin / personal properti meliputi

keutuhan / kekurangan, sistem pemeliharaan/perawatan, getaran dan kebisingan
yang berlebih, kemiringan pemasangan, suku cadang, jumlah jam pemakaian,
jumlah operator, shift kerja, kontraktor pemasang mesin,dll.

 Melakukan pencatatan atas sumber bahan baku meliputi jenis, volume, asal,
jenis produk, kapasitas dan wilayah pemasaran.

catatan seputar inspeksi

ANALISA DATA

 Mencocokan antara data awal dengan data hasil pendataan langsung,

mengkonfirmasi jumlah dan item mesin serta status kepemilikan.

 Melakukan analisa dan penelitian mengenai mesin di pasaran meliputi, harga,

jumlah industri pengguna mesin sejenis, kelangkaan mesin, tendensi
perkembangan harga dan teknologi mesin, riset pasar mesin, tersedianya suku
cadang dan bahan baku, peraturan pemerintah yang membatasi, melalui
sumber-sumber yang resmi seperti : majalah, koran, website, agen penjualan,
distributor, dealer, manufactur, importir (biasanya perusahaan penilai memiliki
sistem database)

 Mengamati data pengadaan seperti kwitansi pembelian / invoice apakah wajar

dengan harga pasaran, apakah dibeli dengan sistem kredit, leasing yang
tentunya berbeda dengan pembayaran secara cash.
 BAGIAN – 2
PENILAIAN PERSONAL PROPERTI
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam
Penilaian Personal Properti

ASET YANG DINILAI

• Legalitas (status hukum) Aset
• Spesifikasi Teknis Aset (custom / generic specification)
• Kesesuaian (compliance) dengan peraturan yang berlaku
• Umur (Umur Aktual, Umur Fisik atau Desain, Umur Ekonomis, Umur
Efektif)
• Kondisi aset, termasuk program perawatan atau riwayat kepemilikan
(terutama pada personal properti collectible items)
• Biaya pembongkaran dan pemindahan, jika dinilai dengan premis tidak
in-situ
• Personal properti (termasuk juga dalam mesin dan peralatan) dapat
memiliki / tidak memiliki nilai aset tak berwujud baik yang dapat
dipisahkan nilainya (misal: merk, patent technology, design dsb.) dan
dalam beberapa tidak dapat dipisahkan nilainya)
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam
Penilaian Personal Properti

LINGKUNGAN
• Lokasi dalam hubungannya dengan bahan baku (kesesuaian lokasi
yang mungkin memiliki umur terbatas)
• Usia bangunan yang terbatas, atau masa penggunaan tanah dan
bangunan yang terbatas dari suatu pabrik,
• Restriksi pemerintah (dalam bentuk peraturan dan perundangan), atau
dampak lingkungan yang membatasi utilisasi/produksi
• Potensi ekonomi, potensi fisik, fungsional yang terkait dengan aset
yang dinilai dapat berpengaruh pada nilai mesin dan peralatan.
• Seringkali, personal properti (terutama mesin dan peralatan dalam
industrial properties) tidak dapat dipisahkan dan nilainya dipengaruhi
properti yang lain (misal tanah dan bangunan pabrik) dan merupakan
bagian satu bisnis atau usaha.
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam
Penilaian Personal Properti

EKONOMI

• Profitabilitas aktual/potensial dari aset

• Permintaan atas hasil produksi (output) dari aset
mesin dan peralatan dalam satu industri, dipengaruhi
faktor ekonomi makro dan mikro
• Kondisi pasar aset ataupun komoditas yang terkait
dengan aset.
PENDEKATAN DAN METODE DALAM PENILAIAN PERSONAL
PROPERTI (TERMASUK MESIN DAN PERALATAN )
(SPI 106 + SPI 310)
PENDEKATAN
PENDEKATAN BIAYA PENDAPATAN

PENDEKATAN PASAR
Metode
 Metode Biaya Pengganti Diskonto Arus
(Depreciated Replacement Cost) Kas (DCF)
 Metode Biaya Reproduksi
(Depreciated Reproduction Cost) Metode
 Metode Penjumlahan Perbandingan SPI – 310
(Build Up) Data Pasar Kapitalisasi
Langsung

SPI 106 BUTIR 5.5. - METODE LAIN (DALAM SPI BELUM DIBAHAS DETAIL)

OPTION PRICING METODE SIMULASI /

MODEL MONTE CARLO
PREMIS PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN
Karena umumnya mesin dan peralatan mempunyai sifat beragam dan
dapat dipindahkan, diperlukan asumsi tambahan untuk menjelaskan
situasi dan keadaan di mana aset dinilai (sering diistilahkan pula dengan
premis penilaian). Contoh asumsi untuk situasi yang berbeda antara lain:

1. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ)

dan sebagai bagian dari bisnis yang beroperasi,
2. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ)
tetapi dengan asumsi bisnis belum berproduksi,
3. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ)
tetapi dengan asumsi bisnis sudah berhenti,
4. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ)
tetapi dengan asumsi penjualan paksa
5. Mesin dan peralatan dinilai sebagai barang individual untuk dipindah
(ex-situ) dari lokasi saat ini.

Untuk memenuhi SPI 103 butir 5.3.a).11 maka asumsi yang diperlukan harus
dinyatakan dalam Lingkup Penugasan.
PENENTUAN PENDEKATAN PENILAIAN

Penilai harus memberikan pertimbangan dalam menentukan pendekatan penilaian yang

relevan dan tepat.
Semua pendekatan didasarkan kepada prinsip-prinsip ekonomi dalam penilaian, meliputi
keseimbangan harga, antisipasi dan subsitusi.
Tujuan pemilihan pendekatan dan metode penilaian untuk aset adalah mendapatkan
metode yang paling sesuai dalam keadaan tertentu. Tidak ada satu metode yang paling
sesuai di setiap situasi yang ada. Proses pemilihan, seharusnya mempertimbangkan,
paling tidak:
a) Dasar dan premis nilai yang sesuai, ditentukan oleh persyaratan dan tujuan
penugasan penilaian.
b) Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin
diterapkan.
c) Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau
metode yang umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan, dan
d) Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode
atau beberapa metode. (lihat SPI 106 butir 5.3)
2.1. PENDEKATAN BIAYA DALAM
PENILAIAN PERSONAL PROPERTI,
TERMASUK PERMESINAN DAN PERALATAN
Hubungan dengan Prinsip Penilaian

HIGHEST AND BEST USE

KONTRIBUSI SUBSTITUSI

DEMAND
SUPPLY AND
KONSEP DASAR
PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH)

BIAYA PENGGANTI ATAU

BIAYA REPRODUKSI

PENYUSUTAN DAN
KEUSANGAN

NILAI

NOTE: PERHATIKAN JIKA PROPERTI MEMILIKI NILAI SCRAP

TEKNIK PENGHITUNGAN BIAYA PENGGANTI ATAU BIAYA
REPRODUKSI (RCN)

DETAIL

Replacement Cost
Reproduction or
METHOD

TRENDING
METHOD

COST TO
CAPACITY
METHOD

OTHER
METHOD
DETAIL METHOD

Metode untuk
memperoleh Biaya
Pengganti Baru
Biaya Perolehan
dengan cara (direct & indirect cost)
menghitung biaya Biaya Transportasi & Asuransi *)
Biaya Importasi (fee importir, bea masuk,
komponen dari mesin PENJUMLAHAN
PPN, PPN BM, PPh ps. 22) *)
dan peralatan, Biaya Instalasi & Pondasi
Biaya Testing & Commisionning
mencakup biaya Insentif Pengembangan
langsung maupun
tidak langsung yang *) subject to kondisi transaksi importasi nya

wajar.
Sample: Detail Method
 Istilah Importasi - Incoterm 2010

Incoterms (International Commercial Terms) adalah istilah-istilah yang dibuat untuk

menyamakan pengertian antara penjual dan pembeli dalam perdagangan internasional.
Menjelaskan hak dan kewajiban pembeli dan penjual yang berhubungan dengan pengiriman
barang. – see incoterm guide
Istilah Importasi - Incoterm 2010
EXW (nama tempat): Ex Works, pihak penjual menentukan tempat pengambilan barang.
FCA (nama tempat): Free Carrier, pihak penjual hanya bertanggung jawab untuk mengurus izin ekspor
dan meyerahkan barang ke pihak pengangkut di tempat yang telah ditentukan.
FAS (nama pelabuhan keberangkatan): Free Alongside Ship, pihak penjual bertanggung jawab sampai
barang berada di pelabuhan keberangkatan dan siap disamping kapal untuk dimuat. Hanya berlaku untuk
transportasi air.
FOB (nama pelabuhan keberangkatan): Free On Board, pihak penjual bertanggung jawab dari mengurus
izin ekspor sampai memuat barang di kapal yang siap berangkat. Hanya berlaku untuk transportasi air.
CFR (nama pelabuhan tujuan): Cost and Freight, pihak penjual menanggung biaya sampai kapal yang
memuat barang merapat di pelabuhan tujuan, namun tanggung jawab hanya sampai saat kapal berangkat
dari pelabuhan keberangkatan. Hanya berlaku untuk transportasi air.
CIF (nama pelabuhan tujuan): Cost, Insurance and Freight, sama seperti CFR ditambah pihak penjual
wajib membayar asuransi untuk barang yang dikirim. Hanya berlaku untuk transportasi air.
CPT (nama tempat tujuan): Carriage Paid To, pihak penjual menanggung biaya sampai barang tiba di
tempat tujuan, namun tanggung jawab hanya sampai saat barang diserahkan ke pihak pengangkut.
CIP (nama tempat tujuan): Carriage and Insurance Paid to, sama seperti CPT ditambah pihak penjual
wajib membayar asuransi untuk barang yang dikirim.
 TRENDING METHOD
Metode untuk memperoleh Biaya Reproduksi Baru dari mesin
dan peralatan dengan menerapkan index atau trend factor
terhadap biaya yang diukur sesuai pasar dengan merubah
biaya masa lalu menjadi indikasi biaya reproduksi per tanggal
penilaian

Valuing Machinery And Equipment: The Fundamentals Of Sample of index refference

Appraising Machinery And Technical Assets, 3rd Edition, By
American Society Of Appraisers, 2011 Sample Trending Method
COST TO CAPACITY METHOD
Metode untuk
mengestimasi Biaya
Reproduksi Baru
dengan cara
membandingkan
biaya pengganti baru
dari mesin yang
sejenis dengan
kapasitas yang
berbeda
Sample Scale Factor atau Capacity Factor
Valuing Machinery And Equipment: The Fundamentals Of
Appraising Machinery And Technical Assets, 3rd Edition, By
Sample Cost To Capacity
American Society Of Appraisers, 2011
PENYUSUTAN DAN KEUSANGAN – KONSEP DASAR

Penyusutan dan PENYUSUTAN FISIK

Keusangan meru- (PHYSICAL
pakan perbedaan DETERIORATION)
(atau pengura-
ngan) Nilai dari
suatu Mesin Dan KEUSANGAN FUNGSIONAL
Peralatan atau (FUNCTIONAL
Personal Properti OBSOLESCENCE)
dari Biaya
Reproduksi / Biaya
Pengganti pada
tanggal penilaian KEUSANGAN EKONOMIS
(ECONOMICAL
OBSOLESCENCE)
PENYUSUTAN FISIK

Penyusutan Fisik
(Physical Deterioration)

Dapat Diperbaiki Tidak Dapat Diperbaiki

(Curable Deterioration) (Incurable Deterioration)

Composite Physical Deterioration

=
(Curable + Incurable Deterioration ) / (R C N )
TEKNIK PENGUKURAN PENYUSUTAN FISIK
Tidak Menggunakan Umur OBSERVASI KONVERSI KONDISI KE
Kalender, contoh : TINGKAT PENYUSUTAN
o Working Hours
o Flight Cycle
o Flight hours OLEH PERSONAL
YANG KOMPETEN

PENYUSUTAN
USE/TOTAL FISIK
USE (PHYSICAL
DETERIORATION)
AGE/LIFE

EFECTIVE AGE

COMPARED TO
Penurunan Nilai ECONOMIC LIFE OR
Diukur dan / atau
DIRECT DOLLAR
dikonversi dalam MEASUREMENT NORMAL USEFUL
satuan Mata Uang LIFE
SEPUTAR UMUR DALAM PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN
(SERTA PERSONAL PROPERTI TEKNIS LAINNYA)

 Umur kronologis (Chronological age ) atau umur aktual ada umur (tahun) sejak properti di
bangun atau mulai beroperasi

 Umur Efektif (Effective age) adalah umur yang ditunjukkan aktual kondisi dari properti. Dalam
negestimasikan umur efektif, penilai mempertimbangkan efek-efek dari overhaul,
renovasi/pembangunan ulang, dan perawatan dibawah rata-rata atau di atas rata-rata yang
terjadi pada properti. Jika properti melaksanakan overhaul secara reguler, umur efektifnya bisa
lebih sedikit di banding umur kronologisnya. Umur efektif digunakan dalam rasi age life
dibanding umut kronologis. Umur efektif dapat diestimasi pula berdasarkan rata-rata
terimbang dari umur trended historical cost .

 Normal Useful Life adalah total masa manfaat yang biasanya juga dinyatakan dalam tahun,
dimana satu properti yang baru, dapat dipergunakan sebelum dia berhenti operasional.

 Masa manfaat normal properti terkait dengan berapa lama properti yang serupa cenderung
digunakan, berbeda dengan perhitungan umur ekonomis yang lebih teoretis tentang berapa
lama properti dapat digunakan secara menguntungkan. Masa manfaat normal berasal dari data
statistik atau aktuaria yang diperoleh dari studi properti yang mirip dengan subjek dalam
kondisi operasi aktual. Masa manfaat aset mungkin lebih lama daripada umur ekonominya
karena pemilik dapat memilih untuk tidak menarik aset dari layanan setelah berakhirnya umur
ekonomi teoritis aset.
 Umur Fisik (Physical life) adalah perkiraan periode waktu, biasanya dinyatakan tahun, bahwa
properti baru akan secara fisik bertahan sebelum batas kelelahan (fatigue) / kondisi yang
tidak dapat digunakan murni dari penyebab fisik, tanpa mempertimbangkan kemungkinan
berhenti sebelumnya karena keusangan fungsional atau ekonomi

Valuing Machinery And Equipment: The Fundamentals Of

Appraising Machinery And Technical Assets, 3rd Edition, By
American Society Of Appraisers, 2011

Beberapa Referensi:
 American Society of Appraiser (Normal Useful Life)
 Marshall & Swift Valuation Services (last upodate 2017)
 Batas umur Batas umur
Mesin dibuat Mesin dipakai Mesin dinilai ekonomis Fisik

Umur Aktual Sisa umur ekonomis

(Penggunaan)

Umur EfektIf

Umur Aktual (Umur Kronologis) Salvage /Scrap

Est. Umur Ekonomis
Est. Umur Fisik

SISA UMUR EKONOMIS = PERKIRAAN UMUR EKONOMIS – UMUR EFEKTIF

Contoh
Perhitungan Penyusutan Fisik Dan Umur Efektif

• Suatu Mesin dibeli tahun 2013 seharga Rp. 200.000.000

• Tahun 2017 ada penggantian komponen untuk modernisasi seharga Rp. 40.000.000

• Indeks kemahalan/kenaikan dari tahun pembelian ke tahun penilaian :

• Tahun 2013 = 1,30
• Tahun 2017 = 1,05

Penilaian dilakukan tahun 2018

Hitung Biaya Pengganti Baru saat ini, Umur Efektif dan Penyusutan Mesin tersebut
dengan umur ekonomis mesin adalah 10 tahun
Karena ada penggantian di tahun 2017, bagian yang diganti tersebut
harus dikeluarkan dari Historical Cost tahun 2013 dengan perhitungan
sbb :

1,05
40.000.000 x = 32.307.692 = 32.000.000
1,30
 Indeks
Tahun Pembelian Historical Cost RCN
Kenaikan

2013 168.000.000 1,30 218.400.000

2017 40.000.000 1,05 42.000.000
Total 260.400.000
 Tahun Pembelian RCN Umur Aktual Bobot Investasi

2013 218.400.000 5 1.092.000.000

2017 42.000.000 1 42.000.000

Total 260.400.000 1.134.000.000

Umur Efektif :
Tahun Pembelian RCN Depr. (%) Depr. (Rp)

2013 218.400.000 50% 109.200.000

2017 42.000.000 10% 4.200.000
Total 260.400.000 43,5% 113.340.000

CONTOH LAIN PENGUKURAN UMUR EFEKTIF

DIRECT DOLLAR MEASUREMENT

Penyusutan Fisik Dapat Diperbaiki

(Physical Deterioration) (Curable Deterioration)

Biaya Perbaikan atau Tingkat

Tidak Dapat Diperbaiki Kerusakan dalam Satuan Mata
(Incurable Deterioration) Uang

Composite Physical Deterioration

Tingkat Penyusutan dikonversi =
dalam Satuan Mata Uang (Curable + Incurable Deterioration )
(R C N )

Sample Direct Dollar Method

KEUSANGAN FUNGSIONAL

KAPITAL BERLEBIH
(EXCESS OF CAPITAL COST)

Functional
Obsolescence

BIAYA OPERASIONAL BERLEBIH

(EXCESS OF OPERATING COST)
 Efisiensi :

Design lebih baik, adanya alat

kontrol, motor lebih kecil.
Contoh Computer, Alat
komunikasi.
Functional
Obsolesence
Man Power :
Penggunaan tenaga manusia
lebih sedikit

Investment :
Ratio space yang lebih kecil
berdampak pada return.
CONTOH :

• Hitunglah Nilai Pasar mesin dengan data dan informasi

sebagaimana di bawah ini.
• Dari data Pembanding mesin sejenis, menghasilkan RCN
saat ini Rp. 160.000.000. Mesin yang dinilai telah mengalami
penyusutan Fisik 30% dan menunjukkan adanya biaya
operasional yang lebih tinggi Rp. 12.500.000 per tahun
dibanding Data Pembanding mesin baru sekarang. Sisa umur
ekonomis mesin tersebut adalah 7 tahun. Discount Rate 10%
• Kelebihan Biaya Operasional per tahun : Rp. 12.500.000
• Present Worth Factor (10%, 7 tahun) : 4,8684
• Keusangan Fungsional : Rp. 60.855.235
• Pembulatan : Rp. 60.855.000

• Biaya pengganti Baru : Rp. 160.000.000

• Penyusutan Fisik = 30% x Rp. 160.000.000 : Rp. 48.000.000
• Keusangan Fungsional : Rp. 60.855.000

• Nilai Pasar : Rp. 51.145.000

Present Worth Factor =

KEUSANGAN EKONOMIS

Keusangan Ekonomis biasanya diakibatkan penurunan kapasitas produksi

atau penurunan pendapatan AKIBAT ADANYA PENGARUH DARI EKSTERNAL

Bahan Baku :
Kelangkaan bahan baku, menjadikan
penurunan produksi. Contoh: Pabrik tekstil
dengan bahan baku cottton / sekarang
polyester.

Hasil Produksi :
Economic
Pemasaran produk, tidak ada (terjadi
perubahan) selera masyarakat untuk Obsolesence
memiliki / menggunakan. Contoh:
Perubahan media cetak ke moda digital.

Peraturan Pemerintah :
Adanya larangan mesin tersebut
beroperasi karena membahayakan,
perubahan zona, relokasi, dsb.
• Dalam hal penurunan kapasitas bersifat tetap atau permanen,
bisa dihitung dengan perbandingan kapasitas sbb :
{1 - (Cap1 / Cap0) x } x 100%

Cap1 = Kapasitas Produksi Aktual

Cap0 = Kapasitas Design atau Kapasitas Awal
x = cost to capacity atau scale factor

• Metode lain yang dapat dipergunakan adalah menggunakan

metode arus kas terdiskonto (Discounted Cash Flow atau
DCF)
CONTOH:

• Suatu mesin dengan kapasitas produksi terpasang 1.000

unit per hari. Mesin sudah berumur 3 tahun dengan umur
ekonomisnya 20 tahun. Akibat adanya peralihan konsumen
pada produk jenis baru maka kapasitas produksi turun
menjadi 750 unit per hari. Biaya Pengganti Baru Mesin
tersebut adalah Rp. 1.000.000.000

• Hitunglah Nilai Pasar mesin tersebut. Scale atau Cost To

Capacity Factor = 0,625
Keusangan Ekonomis

= { 1 - (750 /1000) 0,625 } x 100%

= (1 – 0,835) x 100%
= 16,45 %

Biaya Pengganti Baru (atau RCN) : Rp. 1.000.000.000,-

Penyusutan Fisik (15%) : Rp. 150.000.000,-
RCN – Penyusutan Fisik : Rp. 850.000.000,-
Dikurangi Keusangan Ekonomis(16,45%) : Rp. 139.900.000,-

Nilai Pasar (1.000.000.000 – 150.000.000 – 139.900.000) = Rp. 710.100.000.-

Kesimpulan – Urutan Prosedur Pendekatan Biaya
• Step 1: Reproduction Cost New
• Less Excess Capital Cost
• Equals Replacement Cost New

• Step 2: Replacement Cost New (RCN)

• Less Physical Deterioration
• Equals RCN Less Physical Deterioration (RCNLPD)

• Step 3: RCNLPD
• Less Functional Obsolescence
• Equals RCNLPD and Functional Obsolescence (RCNLPD and FO)

• Step 4: RCNLPD and FO

• Less Economic Obsolescence
• Equals Replacement Cost New Less All Forms of Appraisal Depreciation

Valuing Machinery And Equipment: The Fundamentals Of

Appraising Machinery And Technical Assets, 3rd Edition, By
American Society Of Appraisers, 2011
2.2. PENDEKATAN PASAR DALAM
PENILAIAN PERSONAL PROPERTI,
TERMASUK PERMESINAN DAN PERALATAN
PRINSIP DASAR PENDEKATAN PASAR
Pendekatan Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan data
transaksi atau penawaran dari mesin dan peralatan yang identik atau sebanding,
jika ada perbedaan perlu dilakukan penyesuaian.

1. Pendekatan Pasar umumnya digunakan untuk jenis mesin dan peralatan yang
HOMOGEN, misalnya kendaraan bermotor dan beberapa jenis peralatan kantor
atau mesin industri, karena tersedia data penjualan/penawaran untuk aset
serupa.
2. Data penjualan/penawaran (pembanding) dapat diperoleh dari sumber yang
tersedia di publik sepanjang diyakini oleh Penilai.
3. Tetapi banyak jenis mesin dan peralatan khusus di mana data penjualan /
penawaran tidak tersedia, dalam keadaan seperti ini mungkin tepat untuk
menggunakan Pendekatan Pendapatan atau Pendekatan Biaya untuk
penilaian.
(SPI 310 Revisi – 5.12)

COMPARABLE
DIRECT MATCH MATCH PERCENT OF COST
ELEMEN PEMBANDINGAN
(Element of Comparison)
1. Kondisi & Jenis Penjualan (e.g., level of trade or to a dealer, “as-is,
where-is” condition)
2. Kondisi Pasar
3. Karakteristik Fisik
a. Merek &Negara Asal 2)
b. Kapasitas
c. Tahun (Umur Aktual & Efektif)
d. Kondisi 1)
e. Jumlah (Quantity)  En Bloc Sales vs Individual Sales
f. Jam Operasi, Jarak Tempuh (km), dsb 2)
g. Optional Equipment 2)
h. Environmental and safety compliance 2)
4. Lokasi
5. Faktor lain yang berpengaruh pada penjualan.
1) = agar diperhatikan masalah pengungkapan, jika tidak dapat dilaksanakan observasi atas data pembanding
2) = Subject to objek yang dinilai
TEKNIK PENYESUAIAN LANGSUNG
(DIRECT MATCH)

Nilai ditetapkan berdasar pada penyesuaian langsung dari data

pembanding yang identik terhadap aset yang dinilai.

Faktor yang dapat mempengaruhi nilai a.l. Jangka Waktu

Pemakaian, Kondisi Aset dan Lokasi Penjualan.

Contoh: direct match

CONTOH PENILAIAN – PENDEKATAN PASAR
(SIMULASI DIRECT MATCH)

Data 1 Data 2

Nilai Kendaraan

Data 3

Catatan: gambar hanya sebagai ilustrasi penerapan metode

TEKNIK PENYESUAIAN PERBANDINGAN
(COMPARABLE MATCH)

Nilai ditetapkan berdasar pada penyesuaian atas data yang

sebanding (tidak identik) menggunakan data spesifikasi (a.l.
kapasitas dan ukuran) sebagai dasar perbandingan.

Lebih subyektif dibandingkan teknik perbandingan langsung

karena membutuhkan tambahan (misal: persepsi atas merk oleh
pelaku pasar)

Contoh: comparable match

CONTOH PENILAIAN – PENDEKATAN PASAR
(SIMULASI COMPARABLE MATCH)

Nilai Kendaraan – New Comer Data – Existing Brand 3

Data – Existing Brand 1 Data – Existing Brand 2

Catatan: gambar hanya sebagai ilustrasi penerapan metode
TEKNIK PERSENTASE BIAYA
(PERCENT OF COST)

Nilai ditetapkan berdasar perbandingan harga jual

pasar dengan biaya pengganti baru dari data yang
sebanding.

Dengan data pembanding yang cukup dapat di

analisis dan diperoleh hubungan antara harga
pasar, umur / kondisi, biaya pengganti baru.

Sample Percent of Cost

PENDEKATAN PENDAPATAN

1. Dalam Penilaian Personal Properti dengan pendekatan pendapatan, nilai properti

ditentukan berdasarkan proses kapitalisasi dan/atau diskonto terhadap proyeksi
pendapatan dan pengeluaran pada masa mendatang dari properti yang dinilai.
2. Pendekatan pendapatan dapat diaplikasikan untuk personal properti yang
mempunyai pasar sewa atau dapat ditentukan aliran pendapatan / manfaat
spesifik yang terukur yang dapat didistribusikan kepada aset yang dinilai (misal:
kapal, pesawat terbang dan alat berat).
3. Pendekatan Pendapatan untuk penilaian mesin dan peralatan dapat digunakan
bila arus kas tertentu dapat diidentifikasi untuk kelompok aset atau aset
terintegrasi. Pada umumnya arus kas dari suatu fasilitas industri mencakup
keseluruhan aset, nilai spesifik dari mesin dan peralatan dapat diperoleh secara
residual dengan mengurangkan aset berwujud selain mesin dan aset tak berwujud
terhadap nilai keseluruhan.
Note: (Lihat SPI 310)

DIBAHAS LEBIH LANJUT DI PLP

BAGIAN – 3
PENUTUP
Key Points
− Pada penilaian personal properti, termasuk mesin dan peralatan maka faktor – faktor
yang dipertimbangkan meliputi :
o Aset
o Lingkungan
o Ekonomi
− Pendekatan Penilaian yang dapat diterapkan pada penilaian personal properti
termasuk mesin dan peralatan meliputi:
o Pendekatan Pasar
o Pendekatan Pendapatan, dan
o Pendekatan Biaya
− Semua pendekatan didasarkan kepada prinsip-prinsip ekonomi dalam penilaian,
meliputi keseimbangan harga, antisipasi dan subsitusi.
− Penilai harus memberikan pertimbangan dalam menentukan pendekatan penilaian
yang relevan dan tepat.
− Tujuan pemilihan pendekatan dan metode penilaian untuk aset adalah mendapatkan
metode yang paling sesuai dalam keadaan tertentu.
− Metode Penilaian personal properti yang telah dinyatakan pada Standard Penilaian
Indonesia (SPI) meliputi:
o Metode Penilaian pada Pendekatan Pasar, diterapkan dengan
mengimplementasikan metode Perbandingan Data Pasar (Sale comparasion ).
o Metode Penilaian pada Pendekatan Biaya meliputi:
 metode biaya pengganti,
 metode biaya produksi, dan
 metode penjumlahan.
o Metode Penilaian pada Pendekatan Pendapatan meliputi:
 Metode arus kas terdiskonto (DCF)
 Metode kapitalisasi langsung (direct capitalization)
− Pemilihan metode yang sesuai untuk berbagai penugasan penilaian merupakan
tanggung jawab Penilai. Penggunaan metode yang tidak dinyatakan di dalam SPI
dapat dinyatakan tetap memenuhi SPI sejauh Penilai dapat memberikan referensi
yang sesuai. (SPI 106 butir 5.5)
− Pada tahapan pendidikan ini, telah dijelaskan metodologi penilaian aset personal
properti individual dengan menggunakan pendekatan pasar dan pendekatan biaya.
− Penilaian aset terintegrasi (misal: aset industrial atau pabrik (plant) ) dan aset berupa
personal properti yang menghasilkan pendapatan dengan menggunakan pendekatan
pendapatan (income approach) ataupun pendekatan lainnya akan dibahas pada
tahapan pendidikan selanjutnya yang akan disesuaikan dengan kurikulum yang
berlaku.
DAFTAR PUSTAKA

1. The Appraisal of Real Estate, 14th edition, Appraisal Institute, 2014

2. Study guide to Appraising Residential Properties, 4th edition, Appraisal Institute,
2008
3. In Defense of The Cost Approach : a journey into commercial depreciation, E.
Nelson Bowes, MAI, Appraisal Institute, 2011
4. The Dictionary of Real Estate Appraisal, 6th edition, Appraisal Institute, 2015
5. Valuing Machinery and Equipment ; The Fundamental of Appraising Machinery
and Tehnical Assets, Third Edition, ASA, 2011
6. Appraising Machinery and Equipment, John Alico - Editor, ASA, 1988
7. Valuation Of Plant & Machinery, 2nd Edition, By Kirit Budhbhatti, Graphica
Printers, 2002
8. SPI edisi VII Tahun 2018, MAPPI, 2018
Pemutakhiran : Juli 2020

TERIMA KASIH