Disampaikan Oleh :
Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.)
nipp : pb-1.08.00012
mappi : 92-s-00212
I. PENGERTIAN PROPERTI
1. SK Menteri Perumahan Rakyat no. 05/KPTS/BKP4N/1995
Properti (real property) adalah tanah hak dan/atau bangunan
permanen yang menjadi obyek pemilik dan pembangunan (Ps 1 a: 4)
CAPITAL GAIN
PROFIT
NILAI
(VALUE)
HARGA
BIAYA (PRICE)
(COST)
KONDISI NORMAL
continue……….
III. PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI
COST
VALUE
COST PRICE
VALUE COST
PRICE PRICE VALUE
COST
VALUE
PRICE
Lokasinya tetap
Memerlukan pengembangan
Memerlukan keahlian
Tidak ada data resmi
Tidak ada pasar resmi
Hanya sedikit ilmu tentang pasar real estate
Perlu pembiayaan
Menyangkut kegiatan jangka panjang
Relatif berupa satu kesatuan yang tidak dapat dipisah-pisahkan
V. SIAPA YANG BERINVESTASI DI PROPERTI?
Pengembang
Akan memperoleh keuntungan dari kegiatan pengembangan properti
Pengguna
Akan memperoleh manfaat dari kepemilikan atau operasional properti
Investor
Akan memperoleh keuntungan atas modal yang ditanamkan dalam investasi
properti dengan perhitungan yang seksama
Spekulator
Akan memperoleh keuntungan dari spekulasi penempatan modal dalam
investasi properti
VI. KELEBIHAN BERINVESTASI DI PROPERTI
1. Pride of ownership
Investor properti selain memiliki motif investasi murni, mereka juga merasakan kebanggaan akan
kepemilikan properti tersebut. Sebagai gambaran yang mudah suatu perusahaan yang
berkembang pesat dan memiliki prestise di pasar tentunya ingin melengkapi prestise tersebut
dengan memiliki gedung kantor yang megah dan sesuai dengan nuansa dan visi perusahaan
tersebut. Sebagai contoh hampir semua BUMN besar, perusahaan konglomerasi dan perusahaan
multinasional memiliki gedung sendiri sebagai kantor pusat.
2. Personal control
Berdasarkan dengan dasar legalitas kepemilikan atas properti yang memang sangat ketat dan
kuat, tentunya sebagai implikasi daripada kepemilikan tersebut investor sebagai pemilik memiliki
kontrol yang sangat kuat terhadap pengelolaan properti bersangkutan.
8. Capital appreciation
Properti sendiri memiliki cirikhas yang meningkatkan nilai kapital sebagai implikasi
kenaikan harga tanah. Kenaikan nilai ini memang sebagai implikasi supply demand
mechanism oleh karena tanah memiliki keterbatasan supply sedangkan deman
terus meningkat, sehingga secara relatif harga akan terus meningkat.
VII. KELEMAHAN BERINVESTASI DI PROPERTI?
1. Illiquidity
Investasi properti sangat sulit untuk mampu secara cepat dikonversikan dalam bentuk
uang cash. Hal ini terkait dengan nilainya yang besar.
2. Time constraints
Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan transaksi ataupun
perpindahan kepemilikan.
3. Depreciation factor
Properti mengalami apa yang dikenal dengan depresiasi (penurunan nilai).
4. Government control
Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai dari kebijakan investasi,
peraturan pembangunan, peraturan peruntukan tanah dan bangunan, perpajakan dan
lain-lain.
5. Highly related to market cycle
Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti.
VIII. PIHAK YANG TERLIBAT DALAM INVESTASI DI PROPERTI
BANK/
PEMBERI
PINJAMAN
Promessory Note Restriction on Lender
Mortgage Law
Restriction on Use
Taxation
INVESTOR/ Property Right INVESTASI Police power
PEMODAL PROPERTI PEMERINTAH
Cash Flow
PENGGUNA
Taxation
Income & Wealth
VIII. PIHAK YANG TERLIBAT DALAM INVESTASI DI PROPERTI
Building
Surveyor
Inspector
Engineer Sindikator
Penyedia Manajer
Penilai
Pinjaman Properti
Arsitek Asuransi
Jasa
Investor
Maintenance
Broker
Pembeli Atau Penjual
Developer Notaris
Marketer
Sub
TRANSAKSI PENJUALAN PROPERTI
Kontraktor
Pengawas
Penasehat
Penetap Title Hukum
Tata kota Perencana
Pajak Insurer
Regulator
Akuntan
Pemerintah Konsultan
Supllier
Properti
Investor akan menghitung dengan cermat tingkat keuntungan dan
tingkat risikonya.
Keuntungan akan selalu sejalan dengan risiko, semakin tinggi tingkat
keuntungan semakin tinggi pula tingkat risikonya.
Perlu diungkap resiko secara transparan dan juga alternatif jalan
keluarnya, sehingga investor akan merasa lebih pasti dalam
menanamkan investasinya.
Biasanya investor akan melihat risiko usaha dari perdagangan saham di
bursa untuk perusahaan sejenis dimana investasinya akan ditanamkan.
Properti merupakan usaha yang high cost sehingga diperlukan
pendanaan melalui hutang dengan alasan :
Mempercepat waktu pengembangan
Menghindari resiko yang tinggi
continue……….
A
continue……….
Tujuan
Investor :
•Long
•Short
Forecast & Kinerja Lalu
Outlook atau
Alternatif
Media
Keputusan
Investasi
Pertimbangan
Pasar
Berbagai hal yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan layak tidaknya suatu
investasi:
1) Jenis dan jumlah manfaat yang dapat diperoleh dari investasi proyek pada masa yang
akan datang, misalnya : peningkatan keuntungan, peningkatan efisiensi operasi bisnis,
penurunan harga pokok penjualan produk, peningkatan mutu produk.
2) Jumlah dana yang diperlukan untuk investasi proyek ditinjau dari kondisi keuangan
perusahaan. Hal ini diperlukan karena jumlah dana yang diperlukan cukup besar
dibandingkan dengan harta yang dimiliki perusahaan.
3) Kemungkinan mendapatkan bantuan keuangan dari dalam perusahaan, misalnya
penerbitan saham baru atau pinjaman pemegang saham. Atau dari luar perusahaan,
misalnya kredit bank dengan biaya dan persyaratan yang memadai.
4) Adanya kemungkinan menyewa barang modal, misalnya leasing.
5) Berbagai macam konsekwensi yang dihadapi dari investasi yang dipilih, misalnya
tingkat teknologi yang dipergunakan sehingga diperlukan training bagi tenaga
kerjanya. Padat modal atau padat karya sehingga berpengaruh terhadap besarnya
penyerapan tenaga kerja.
LANGKAH I LANGKAH II LANGKAH III LANGKAH IV LANGKAH V
Analisa
Penilaian
Analisa
Keuangan
Manajemen
Properti
XII. HUBUNGAN ANTARA INVESTASI PROPERTI
DENGAN PENILAIAN
ANNUAL INCOME
EQUITY INCOME
TAX SHELTER
CAPITAL APPRECIATION