TEKNIK PERHITUNGAN

PENYUSUTAN
Pendidikan Dasar Penilaian 2
Oleh:
MAPPI (Asrori)
 Curva Nilai Pasar Properti
Rumah Tinggal
1.200

1.000

800
Nilai Pasar Properti (Rp Juta)

Nilai Pasar Tanah

600
Kontribusi Nilai Pasar Bangunan
Nilai Pasar Properti
400

200

-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Tahun
KONTRIBUSI NILAI DARI BANGUNAN =

Biaya Pembuatan
Baru atau
- PENYUSUTAN/
Biaya Pengganti KEUSANGAN
Baru atas Bangunan
Pengertian Penyusutan
• Penyusutan/depresiasi adalah kerugian nilai
atas biaya reproduksi/biaya penggantian dari
suatu pengembangan yang berkaitan dengan
berbagai penyebab.
• Penyusutan dapat diidentifikasi sebagai
perbedaan antara biaya reproduksi/biaya
pengganti baru dari suatu pengembangan
dengan nilai pasarnya pada tanggal penilaian.
 Tipe Penyusutan/Keusangan

Penyusutan Keusangan Keusangan

Fisik Fungsional Eksternal/Ekonomis
Penyusutan Fisik
Kehilangan utilitas disebabkan oleh faktor :
• Penggunaan dan kerusakan fisik aset atau
komponen bahan atau konstruksi;
• Umur, pemeliharaan, dan intensitas
pemakaian.
Formula :
Masa Penggunaan Umur Aktual
Penyusutan Fisik = =
Masa Manfaat Normal Umur Manfaat
Kemunduran Fungsional
Disebut juga kemunduran fungsional
atau kemunduran internal, disebabkan
oleh :
• Struktur bangunan yang tidak benar karena
perubahan selera, preferensi, inovasi teknis, dan
standar pasar.
• Kekurangan atau kelebihan design.
• Kemunduran teknologi dan spesifikasi yang sudah
ketinggalan jaman.
Kemunduran Ekonomis

Disebut juga kemunduran eksternal,

pada umumnya disebabkan oleh :
• Faktor ekonomi & sosial.
• Kebijakan pemerintah.
• Faktor lokasi, faktor lingkungan.
Total Penyusutan
Penyusutan disebabkan oleh tiga hal yang bersifat individu maupun kombinasi dari tiga
jenis/tipe penyusutan, yaitu:
a. Penyusutan Fisik,
b. Keusangan/Kemunduran Fungsional,
c. Keusangan/Kemunduran Ekonomis (eksternal).

Contoh Perhitungan Total Penyusutan:

- Biaya (BRB atau BPB) = 1
- Fisik = 25%; Fungsi = 10%; Ekonomis = 10%

Penyelesaian:
Total Penyusutan = Fisik + (1-Fisik) * Fungsi + (1-Fisik) * Ekonomis
= 25% + (1-25%) * 10% + (1-25%) * 10%
= 25% + 7,5% + 7,5% = 40%
 Metode untuk Mengestimasi
Penyusutan
• Metode Ekstraksi Pasar (Market Extraction
Method)
• Metode Age-Life atau Metode Garis Lurus
• Metode Breakdown
 Metode Ekstraksi Pasar
• Melakukan penyesuaian atas data pembanding;
• Mencari perbandingan harga jual properti atas aset pembanding yang
sejenis;
• Kurangi indikasi nilai tapak tanah terhadap harga properti sehingga
diperoleh indikasi nilai bangunan (biaya reproduksi bangunan
tersusutkan);
• Hitung biaya reproduksi/pengganti baru atas masing-masing data
pembanding;
• Kurangi biaya reproduksi/pengganti baru sehingga diperoleh jumlah bersih
penyusutan dalam jumlah rupaih;
• Jumlah bersih penyusutan dalam rupaih dibagi biaya repoduksi baru akan
diperoleh persentasi penyusutan.
Contoh 1: Metode Ekstraksi Pasar
• Sebuah properti rumah tinggal dengan luas tanah 120 m 2 dan luas bangunan 50 m2 telah
terjual dengan harga Rp65.000.000. Berdasarkan informasi pasar diketahui bahwa harga
pasaran tanah pada lokasi yang sama adalah Rp250.000/m2 dan biaya reproduksi baru
bangunan Rp55.000.000. Berdasarkan informasi tersebut maka besarnya penyusutan atas
properti objek penilaian yang mempunyai biaya reproduksi baru Rp56.000.000 adalah sbb.

1. Data Pembanding
a. Harga rumah Pembanding Rp 65.000.000
b. Tanah 120 m2 Rp 250.000 /m2 Rp 30.000.000
c. Bangunan 50 m2 Rp 700.000 /m2 Rp 35.000.000
d. Biaya Reproduksi Baru 50 m2 Rp 1.100.000 /m2 Rp 55.000.000
e. Penyusutan (d-c) Rp 20.000.000
% Penyusutan (=e/d) 36,4%
2. Besarnya penyusutan properti objek penilaian
Biaya Reproduksi Baru Rp 56.000.000
% Penyusutan Pembanding 36,4%
Penyusutan Rp 20.363.636
Contoh 2: Metode Ekstraksi Pasar
Data Pembanding Hasil Inspeksi Tgl. 15 Januari 2019.
Luas Tanah = 280 m2.
Luas Bangunan = 400 m2.
Tahun dibangun = 2006.
Kondisi fisik bangunan = 82%.
Harga transaksi rumah tinggal= Rp6,5 miliar.
Harga pasar tanah = Rp16 juta/m2.
Biaya pengganti baru=Rp6,5 juta/m2.

Ditanya:
a. Berapa persentase penyusutan fisik?
b. Berapa persentase total penyusutan?
c. Berapa persentase penyusutan lainnya?

Jawab:
a. Persentase penyusutan fisik = 1-82% = 18%.
b. Indikasi nila pasar tanah = 280 m2 x Rp16juta/m2 = Rp4.480.000.000.
Indikasi nilai pasar bangunan = harga transaksi rumah – indikasi nilai pasar tanah
= Rp6.500.000.000–Rp4.480.000.000=Rp2.020.000.000.
Indikasi nilai pasar bangunan per m2=Rp2.020.000.000/400 m2=Rp5.050.000/m2.
Biaya pengganti baru per m2 = Rp6,5juta/m2.
Biaya penyusutan = Rp6,5 juta – Rp5,05juta = Rp1,45 juta.
Persentase total penyusutan = Rp1,45juta / Rp6,5 juta = 22,31%.
c. Total penyusutan = 18% + (1-18%)*penyusutan lainnya = 22,31%
Penyusutan lainnya = (22,31% - 18%)/82% = 5,25%.
Metode Age-Life atau Garis Lurus

Perhitungan penyusutan berhubungan

dengan “usia” dan “umur hidup” suatu
properti, seperti :
• Umur fisik (physical life)/umur guna (useful life).
• Umur aktual (actual age) = Umur guna – sisa umur guna

• Umur ekonomis (economic life)

• Umur efektif (effective age)=total umur ekonomis-sisa umur
ekonomis.
Metode Age-Life atau Garis Lurus
Remaining Economic Lif
House is
Demolished
House
is Build Renovasi

Effective
Age

Actual Age

Economic Life

Physical Life
Umur Fisik
• Periode dari saat bangunan dibangun sampai
secara fisik bangunan tidak dapat lagi
dimanfaatkan (karena aus atau mengalami
kerusakan yang tidak dapat diperbaiki).
– Contoh: Bingkai baja bangunan tua itu begitu
kokoh sehingga memiliki umur fisik yang tersisa
100 tahun. Namun, secara fungsional sudah usang
karena pipa ledeng, kabel listrik, dan hal-hal
keselamatan lainnya di bawah standar, sehingga
umur ekonomisnya lebih pendek.
Umur Ekonomis
• Periode atau berapa lama diantisipasi bahwa
aset dapat menghasilkan tingkat
pengembalian finansial atau menyediakan
manfaat non-finansial dalam penggunaannya
saat ini. Hal ini akan dipengaruhi oleh tingkat
keusangan fungsional atau ekonomis yang
dialami aset tersebut.
Umur Ekonomis

Rp Pendapatan

Umur Ekonomis

Umur Effektif Sisa Umur Ekonomis

Umur Ekonomis Bangunan
Umur Aktual >< Umur Efektif
• Umur aktual dalam penilaian, umur kronologis
perbaikan, umur yang menggambarkan
kenyataan bangunan yang sebenarnya (historical
age).
• Umur aktual berbeda dengan umur efektif.
• Contoh:
– Meski umur sebenarnya hanya 5 tahun (umur aktual),
karena pemakaiannya sangat berat membuatnya tampak
jauh lebih tua (umur efektif).
Contoh Soal 1:
• Jika sebuah Rumah mengalami penyusutan fisik 20%, mengalami
penyusutan fungsi sebesar 10% dan penyusutan ekonomis 15%. Berapa
tolal Penyusutan?.
• Penyelesaian:
– Penyusutan fisik = 20%
– Penyusutan fungsi = 10%
– Penyusutan ekonomis = 15%
– Total penyusutan = 20% + (1 – 20%)*10% + (1-20%)*15%= 40%
Contoh Soal 2
• Jika sebuah Rumah Mewah mengalami penyusutan fisik 50%, berada di
Lokasi di mana tidak jauh dari Rumah tersebut Terdapat Kandang Ayam
yang kadang-kadang menyebabkan bau tidak sedap menyebabkan harga
sewa rumah turun sebesar 20%. Rumah tersebut memiliki sisa umur
ekonomis 20 tahun. Berapa tolal Penyusutan?.
• Penyelesaian:
– Penyusutan fisik = 50%
– Penyusutan fungsi = tidak ada
– Penyusutan ekonomis = 20%
– Total penyusutan = 50% + (1 – 50%)*0% + (1-50%)*20%= 60%
Contoh Soal 3
• Jika sebuah Rumah dibangun 10 tahun yang lalu dan memiliki sisa umur
ekonomis 30 tahun. Mengalami penyusutan fungsi 15%. Jika diketahui
bahwa total penyusutan 51,25%, maka berapa besar penyusutan
ekonomis?
• Penyelesaian:
– Penyusutan fisik = 25%
– Penyusutan fungsi = 15%
– Penyusutan ekonomis = ?
– Total penyusutan = 51,25%
– Total penyusutan = 25% + (1 – 25%)*15%% + (1-25%)*x= 51,25%
=51,25%-25%-75%*15%=(1-25%)*x  x = 15,0%/(1-25%) = 20%
 Breakdown Method
• Metode ini merupakan metode pengukuran
yang paling komprehensif dan detil.
• Metode ini membagi Total Depresiasi kedalam
komponen-komponen bagian:
– Penyusutan fisik;
– Kemunduran fungsional;
– Kemunduran ekternal.
 Bagan Komponen Depresiasi
Estimasi Total Penyusutan dengan
Market Ekstraksi atau Metode Umur

Fisik Fungsi Eksternal

Dapat Tak Dapat Tak Dapat

Diperbaiki
Diperbaiki Diperbaiki Diperbaiki

Pemeliharaan Karena Tidak Karena Karena Tidak Karena

Ditangguhkan Efisien Berlebihan Efisien Berlebihan

Komponen Komponen Perlu

Perlu Perbaikan
Umur Pendek Umur Panjang Penambahan

Total Penyusutan dengan Metode Breakdown

Breakdown Method
Kerusakan Fisik
• Dapat diperbaiki (Curable) atau “Deferred Maintenance”
Kerusakan yang disebabkan oleh pemeliharaan yang kurang baik, karena
kondisi komponen bangunan yang kurang baik sehingga komponen
bangunan tersebut kurang sempurna. Kondisi ini dapat diperbaiki.

Kerusakan ini dapat diukur atau diperkirakan berdasarkan jumlah biaya

untuk perbaikan atau penggantian.

Contoh :
Bangunan baru tidak dihuni, rusak pada atap, cat dinding mengelupas,
pintu-pintu rusak karena air dan panas. Dari hasil pengamatan di lapangan
biaya perbaikan adalah Rp 5.000.000,-, sehingga penyusutan fisik
bangunan tersebut adalah Rp 5.000.000,-
Lanjutan : Kerusakan fisik
• Tidak dapat diperbaiki (Incurable)
Pada prinsipnya secara teknis semua kerusakan bangunan akan dapat
diperbaiki baik itu bagian Substruktur maupun Superstruktur. Yang
dimaksud tidak dapat diperbaiki adalah apabila biaya perbaikan terlalu
besar hingga tidak ekonomis lagi (ingat Nilai tidak sama dengan Biaya)

Jadi bila biaya perbaikan tidak seimbang dengan peningkatan nilai maka
dapat dikatakan tidak dapat diperbaiki (incurable)

Misal : kerusakan pada pondasi bangunan, dapat dikatakan tidak dapat

diperbaiki, karena biaya perbaikan yang tinggi, biaya mungkin akan sama
dengan pembuatan baru bangunan tersebut.
Kemunduran Fungsional

Kemunduran fungsi disebabkan oleh perencanaan yang kurang

baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan desain,
ketinggalan mode, ukuran ruang yang tidak sesuai terlalu
besar atau terlalu kecil, pengaturan ruang yang salah, fasilitas
yang rusak atau tak berfungsi.

• Dapat diperbaiki (Curable)

Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki seperti modernisasi dapur,
penambahan kamar mandi, penambahan kamar tidur bila
dimungkinkan, penggantian sebagian/seluruhnya sistem pemipaan
dan listrik, penggantian sebagian / seluruhnya sistem pendingin.
 Bentuk Keusangan Fungsional
1. Biaya Modal yang Berlebih
(Excess Capital Cost)
• Dikarenakan perubahan
desain, material konstruksi,
teknologi atau teknik
manufaktur yang berakibat
tersedianya aset setara
modern dengan biaya
modal yang lebih rendah
daripada aset yang dinilai.
2. Biaya Operasional yang Berlebih
(Excess Operating Cost)
• Disebabkan peningkatan
desain atau kapasitas
berlebih yang disebabkan
oleh adanya aset setara
modern dengan biaya
operasional yang lebih
rendah daripada aset yang
dinilai.
Lanjutan
Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki dengan penambahan.

Contoh :
Sebuah rumah tinggal kelas menengah, hanya memiliki satu kamar mandi/WC, kamar mandi/WC pembantu
tidak tersedia. Jumlah kamar tidur 4 buah (1 km tidur utama, 2 km tidur anak, 1 km tidur pembantu)

Bila biaya untuk :

- Pembuatan kamar mandi / wc tambahan Rp 5 juta
(Rumah baru, sudah selesai dibangun)
- Pembuatan kamar mandi / wc rumah baru Rp 4 juta
(Rumah dibangun baru dari perencanaan)

Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki :

Rp 5.000.000 - Rp 4.000.000 = Rp 1.000.000.
Lanjutan
Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki dengan penggantian
Contoh :
Sebuah rumah tinggal, baru selesai dibangun dengan instalasi kabel untuk
tegangan 110 volt, perubahan gardu PLN di lokasi tersebut menyebabkan
tegangan berubah menjadi 220 volt. Maka instalasi rumah harus dirubah.
Bila biaya untuk :
- Biaya kabel untuk tegangan 220 volt Rp. 3 juta
(Rumah baru, sudah selesai dibangun)
- Biaya kabel untuk tegangan 110 volt Rp. 2 juta
(Rumah dibangun baru dari perencanaan)

Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki : Rp. 2 Juta

 Lanjutan… Contoh Kemunduran Fungsi
Kasus:
Suatu gedung kantor yang disewakan mempunyai ruang serba guna seluas 1.000 m2.
Ruang serba guna ini terlalu luas, yang efisien adalah 800 m2. Apabila sewa untuk
ruang kantor sejenis per m2/bln Rp 15.000. Sedang tingkat kekosongan 10%, biaya
manajemen 10% dari pendapatan kotor dan tingkat kapitalisasinya 10%. Hitung
kemunduran fungsi dari gedung tersebut !.
Jawab:
Luas ruang serba guna 1.000 m2
Luas yang efisien 800 m2
Luas yang tidak efisien 200 m2

Tarif Sewa Rp 15.000 /m2/bulan

a. Potensi Kerugian Sewa = 200 m2 * Rp15.000 * 12 = Rp 36.000.000
b. Tingkat Kekosongan 10% = Rp 3.600.000
c. Pendapatan Kotor (a-b) = Rp 32.400.000
d. Biaya Manajemen 10% = Rp 3.240.000
e. Pendapatan Bersih (=c-d) = Rp 29.160.000
f. Tingkat Kapitaliasi 10%
g. Besarnya Kemunduran Fungsi yang tidak dapat diperbaiki (e/f) = Rp 291.600.000
Kemunduran Ekonomis
Kemunduran ekonomis pada umumnya tidak dapat
diperbaiki karena disebabkan oleh faktor luar atau
eksternal.

Misalnya : disebabkan lingkungan di sekitar jelek, adanya

perubahan peraturan pemerintah, perubahan
peruntukan.

Penurunan Nilai karena kemunduran ekonomis, biasanya

terlihat dari turunnya pendapatan properti tersebut,
berkurangnya permintaan dari produk atau jasa yang
dihasilkan, kelebihan pasokan di pasar untuk aset.
Lanjutan
Kemunduran Ekonomis

Contoh Kemunduran Eksternal/Eksternal:

a. Berkurangnya permintaan untuk produk atau jasa yang dihasilkan
aset,
b. Kelebihan pasokan di pasar untuk aset,
c. Gangguan atau kerugian dari pasokan tenaga kerja atau bahan mentah,
atau’
d. Aset digunakan oleh bisnis yang tidak sanggup membayar sewa sesuai
harga pasar untuk aset namun masih dapat menghasilkan tingkat
pengembalian sesuai pasar.
Lanjutan
Contoh :
Suatu rumah tinggal yang terletak di daerah yang sejuk, terletak di daerah perumahan.
Harga pasaran sewa per tahun adalah Rp. 5.000.000,-. Karena di sekitar lokasi daerah tersebut
dibangun pabrik semen, maka terjadi polusi udara. Harga pasaran sewa per tahun turun tajam.
Pasaran sewa saat ini adalah Rp. 3.000.000,- per tahun

Pengali Sewa Kotor (GIM) di daerah tersebut adalah 20.

Jawab :

a. Pasaran sewa per tahun Rp 5.000.000.

b. Pasaran sewa per tahun sekarang Rp 3.000.000.
c. Kerugian karena sewa (a-b) Rp 2.000.000.
d. Pengali sewa kotor (GIM) 20.
e. Kemunduran ekonomis (c x d) Rp40.000.000.

Jadi penurunan Nilai Properti adalah Rp 40.000.000