Diketahui Pak Adam tahun 2024 ini ingin investasi sebuah bidang luas tanah dengan kondisi sebagai b

Di depan lokasi tersebut terdapat jalan dengan lebar jalan 12 m.

Kondisi lokasi tersebut sudah relatif datar sehingga tidak perlu ada pekerjaan cut and fill tanah.
Harga penawaran tanah mentah tersebut sebesar Rp. 500.000 per m2.
1 Luas tanah 7 Ha
2 Koefisien dasar bangunan (KDB) 60%
3 Cluster tersebut akan dibangun dengan 3 type rumah dan 1 type ruko
Type rumah
I 36/72
II 45/90
III 60/120
Type Ruko A 100/75
4 Biaya infrastruktur (jalan - saluran - taman - listrik - air)
= Rp. 800.000 dengan kenaikan 8% setiap tahun
5 Biaya bangunan rumah
= Rp. 4.500.000 per meter persegi dengan
6 Biaya bangunanruko
= Rp. 4.000.000 per meter persegi dengan kenaikan biaya 6% setiap tahun
7 Biaya marketing
= biaya marketing terhadap penjualan
8 Biaya overhead
= biaya overhead terhadap penjualan
9 Biaya perijinan
Suku bunga sebesar = 7% setahun fixed selama 5 tahun
13. tersebut
10 Proyek Proyek tersebut diselesaikan
diselesaikan dalam waktu 5 tahun5
dalam waktu

Bagaimana menurut Anda, jenis Investasi yang akan dilakukan oleh Pak Adam
dengan memakai cara Penilaian Investasi, apakah layak dijalankan
1 NPV
2 IRR
3 PI
4 Payback Period
ang luas tanah dengan kondisi sebagai berikut

u ada pekerjaan cut and fill tanah.

h dan 1 type ruko

Harga Jual Asumsi jumlah yang akan dibangun
500,000,000 30%
550,000,000 30%
650,000,000 30%
1,000,000,000 10%

kenaikan biaya 6% setahun

gan kenaikan biaya 6% setiap tahun

8%

9% dengan kenaikan 5% setahun

1%
setahun fixed selama 5 tahun
tahun dan direncanakan 5 tahun selesai terjual
 SIMULASI LAND DEVELOPMENT REALESTATE
DATA :
Luas Tanah 70,000 M2
Luas tanah efektif 42,000 M2
Luas bangunan rumah 1 36 M2
Luas tanah rumah 1 72 M2
Luas bangunan rumah 2 45 M2
Luas tanah rumah 2 90 M2
Luas bangunan rumah 3 60 M2
Luas tanah rumah 3 120 M2
Luas bangunan ruko 1 100 M2
Luas tanah ruko 1 75 Pembagian Tipe Rumah
Jumlah unit rumah 1 175 30%
Jumlah unit rumah 2 140 30%
Jumlah unit rumah 3 105 30%
Jumlah unit ruko 1 56 10%
9 Biaya Infra 800,000 8%
Biaya bangunan rumah/m2 4,500,000 6%
Biaya bangunan ruko/m2 4,000,000 6%
Harga jual rumah 1 500,000,000
Harga jual rumah 2 550,000,000
Harga jual rumah 3 600,000,000
Harga jual ruko 1 1,000,000,000

Penjualan dari Tahun I - V

Bobot Penjualan setiap tahun - diasumsikan sendiri

Tahun 0 I
Unit Rumah 1 LB/LT = 36/72 30
Unit Rumah 2 LB/LT = 45/90 20
Unit Rumah 3 LB/LT = 60/120 19
Unit Ruko 1 LB/LT = 100/75 10

SUMMARY 79

1 PENDAPATAN PENJUALAN
Unit Rumah 1 LB/LT = 36/72 15,000,000,000
Unit Rumah 2 LB/LT = 45/90 11,000,000,000
Unit Rumah 3 LB/LT = 60/120 11,400,000,000
Unit Ruko 1 LB/LT = 100/75 10,000,000,000

Total 47,400,000,000

2 PENGELUARAN
Biaya Tanah 35,000,000,000
 Biaya bangunan rumah 1 5,151,600,000
Biaya bangunan rumah 2 4,293,000,000
Biaya bangunan rumah 3 5,437,800,000
Biaya bangunan ruko 1 4,240,000,000
Biaya Infrastruktur rumah 1 1,866,240,000
Biaya Infrastruktur rumah 2 1,555,200,000
Biaya Infrastruktur rumah 3 1,969,920,000
Biaya Infrastruktur ruko 1 648,000,000
Biaya Marketing 8% dari sales 3,792,000,000
Biaya Overhead 7% dari sales 3,483,900,000
Biaya perijinan 2% dari sales 948,000,000

Total pengeluaran 35,000,000,000 33,385,660,000

Cash Flow - 35,000,000,000 14,014,340,000

Cumulative - 35,000,000,000 - 20,985,660,000

=( Penjualan - Pengeluaran)

PV 35,000,000,000 13,097,514,019

NPV 14,430,805,663
OK
Check NPV (inflow - outflow) 14,430,805,663

IRR -8%

Pay back 1 tahun 9

........
PI 1.41

CROSS CHEK
PI

1 Pendapatan penjualan 35,000,000,000 47,400,000,000

44,299,065,421

Total pengeluaran 33,385,660,000

(31,201,551,402)
 Rate Biaya
Marketing 8% Dari sales
Overhead 7% Dari sales 5%
Perijinan 2% Dari sales
Rate (suku bunga) 7%
KDB 60%
Harga tanah Beli 500,000 rupiah per M2
Proyek direncanakan 5 tahun selesai terjual

Pembagian Tipe Rumah

30%
30%
30%
10%

Rate Biaya

II III IV V
43 41 49 12
15 30 33 42
18 16 29 23
5 17 11 13

81 104 122 90

21,500,000,000 20,500,000,000 24,500,000,000 6,000,000,000

8,250,000,000 16,500,000,000 18,150,000,000 23,100,000,000
10,800,000,000 9,600,000,000 17,400,000,000 13,800,000,000
5,000,000,000 17,000,000,000 11,000,000,000 13,000,000,000

45,550,000,000 63,600,000,000 71,050,000,000 55,900,000,000

 7,826,997,600 7,910,728,272 10,021,542,108 2,601,510,523
3,412,935,000 7,235,422,200 8,436,502,285 11,381,608,537
5,460,696,000 5,145,189,120 9,885,194,597 8,310,380,837
2,247,200,000 8,098,908,800 5,554,898,624 6,958,773,004
2,888,939,520 2,974,935,859 3,839,844,041 1,015,599,567
1,259,712,000 2,720,977,920 3,232,521,769 4,443,248,104
2,015,539,200 1,934,917,632 3,787,601,265 3,244,276,394
349,920,000 1,284,906,240 897,922,714 1,146,075,900
3,644,000,000 5,088,000,000 5,684,000,000 4,472,000,000
3,515,321,250 5,153,746,500 6,045,320,334 4,994,089,754
911,000,000 1,272,000,000 1,421,000,000 1,118,000,000

33,532,260,570 48,819,732,543 58,806,347,737 49,685,562,619

12,017,739,430 14,780,267,457 12,243,652,263 6,214,437,381

- 8,967,920,570 5,812,346,887 18,055,999,150 24,270,436,531

10,496,759,044 12,065,100,945 9,340,623,690 4,430,807,966

DICOCOKKAN

bulan 1.75
bulan ........ hari

45,550,000,000 63,600,000,000 71,050,000,000 55,900,000,000

39,785,134,073 51,916,544,970 54,203,704,816 39,855,927,433

33,532,260,570 48,819,732,543 58,806,347,737 49,685,562,619

(29,288,375,028) (39,851,444,025) (44,863,081,126) (35,425,119,467)
 Jumlah
175 175
140 140
105 DICOCOK 105
56 56

476 476

283,500,000,000
- 259,229,563,469

24,270,436,531 DICOCOKKAN

49,430,805,663
141.23% >>> 7%

230,060,376,713 sum PV

(180,629,571,049) sum PV
49,430,805,663
1.41
Diketahui ada
luassebuah
tanah bidang
5Haluas tanah berada di lokasi kecamatan Legok, Serpong. Di depan loka
Di depan lokasi tersebut terdapat jalan dengan lebar jalan 12 m.
Kondisi lokasi tersebut sudah relatif datar sehingga tidak perlu ada pekerjaan cut and fill tanah
Harga penawaran tanah mentah tersebut sebesar Rp. 500.000 per m2.
1 Luas tanah 5 Ha
2 Koefisien dasar bangunan (KDB) 40%
3 Type rumah
I 36/72
II 45/90
III 60/120
4 Type Ruko A 100/75
5 Proporsi Bangunan
Type rumah I 56
II 44
III 33
Type Ruko A 107
6 Biaya infrastruktur (jalan - saluran - taman - listrik - air
= Rp. 800.000 dengan kenaikan 8% setiap tahun
7 Biaya bangunan rumah
= Rp. 4.500.000 per meter persegi dengan
8 Biaya bangunanruko
= Rp. 4.000.000 per meter persegi dengan kenaikan biaya 6% setiap
9 Biaya marketing
= biaya marketing terhadap penjualan = 8%
10 Biaya overhead
= biaya overhead terhadap penjualan sesuai tabel dengan kenaikan
11. 11 Biaya perijinan = 2%
12 Suku bunga sebesar = 7% setahun fixed selama 5 tahun
13 Proyek tersebut diselesaikan dalam waktu 5 tahun dan direncanakan 5 tahun
14 Harga
pekerjaan cut and fill tanah.

Harga Jual Luasan yang diambil

500,000,000 25%
550,000,000 25%
600,000,000 20%
1,000,000,000 30%

kenaikan biaya 6% setahun

gan kenaikan biaya 6% setiap tahun

esuai tabel dengan kenaikan 7% setahun

ahun fixed selama 5 tahun

n dan direncanakan 5 tahun selesai terjual
 SIMULASI LAND DEVELOPMENT REALESTATE
DATA :
Luas Tanah 50,000 M2
Luas tanah efektif 20,000 M2
Luas bangunan rumah 1 36 M2
Luas tanah rumah 1 72 M2
Luas bangunan rumah 2 45 M2
Luas tanah rumah 2 90 M2
Luas bangunan rumah 3 60 M2
Luas tanah rumah 3 120 M2
Luas bangunan ruko 1 100 M2
Luas tanah ruko 1 75 Pembagian Tipe Rumah
Jumlah unit rumah 1 56 20%
Jumlah unit rumah 2 44 20%
Jumlah unit rumah 3 33 20%
Jumlah unit ruko 1 107 40%
9 Biaya Infra 800,000 8%
Biaya bangunan rumah/m2 4,500,000 6%
Biaya bangunan ruko/m2 4,000,000 6%
Harga jual rumah 1 500,000,000
Harga jual rumah 2 550,000,000
Harga jual rumah 3 600,000,000
Harga jual ruko 1 1,000,000,000

Penjualan dari Tahun I - V

Bobot Penjualan setiap tahun - diasumsikan sendiri

Tahun 0 I
Unit Rumah 1 LB/LT = 36/72 15
Unit Rumah 2 LB/LT = 45/90 10
Unit Rumah 3 LB/LT = 60/120 9
Unit Ruko 1 LB/LT = 100/75 25

SUMMARY 59

1 PENDAPATAN PENJUALAN
Unit Rumah 1 LB/LT = 36/72 7,500,000,000
Unit Rumah 2 LB/LT = 45/90 5,500,000,000
Unit Rumah 3 LB/LT = 60/120 5,400,000,000
Unit Ruko 1 LB/LT = 100/75 25,000,000,000

Total 43,400,000,000

2 PENGELUARAN
Biaya Tanah 25,000,000,000
Biaya bangunan rumah 1 2,575,800,000
Biaya bangunan rumah 2 2,146,500,000
Biaya bangunan rumah 3 2,575,800,000
Biaya bangunan ruko 1 10,600,000,000
 Biaya Infrastruktur rumah 1 933,120,000
Biaya Infrastruktur rumah 2 777,600,000
Biaya Infrastruktur rumah 3 933,120,000
Biaya Infrastruktur ruko 1 1,620,000,000
Biaya Marketing 8% dari sales 3,472,000,000
Biaya Overhead 7% dari sales 3,189,900,000
Biaya perijinan 2% dari sales 868,000,000

Total pengeluaran 25,000,000,000 29,691,840,000

Cash Flow - 25,000,000,000 13,708,160,000

Cumulative - 25,000,000,000 - 11,291,840,000

=( Penjualan - Pengeluaran)

PV 25,000,000,000 12,811,364,486

NPV 13,235,745,055
OK
Check NPV (inflow - outflow) 13,235,745,055

IRR 6%

Pay back 1 tahun 0.96

........
PI 1.53

CROSS CHEK
PI

1 Pendapatan penjualan 25,000,000,000 43,400,000,000

40,560,747,664

Total pengeluaran 29,691,840,000

(27,749,383,178)
 Rate Biaya
Marketing 8% Dari sales
Overhead 7% Dari sales 5%
Perijinan 2% Dari sales
Rate (suku bunga) 7%
KDB 40%
Harga tanah Beli 500,000 rupiah per M2
Proyek direncanakan 5 tahun selesai terjual

Pembagian Tipe Rumah

20%
20%
20%
40%

Rate Biaya

II III IV V
13 11 9 8
10 10 7 7
8 6 5 5
25 25 16 16

56 52 37 36

6,500,000,000 5,500,000,000 4,500,000,000 4,000,000,000

5,500,000,000 5,500,000,000 3,850,000,000 3,850,000,000
4,800,000,000 3,600,000,000 3,000,000,000 3,000,000,000
25,000,000,000 25,000,000,000 16,000,000,000 16,000,000,000

41,800,000,000 39,600,000,000 27,350,000,000 26,850,000,000

2,366,301,600 2,122,390,512 1,840,691,408 1,734,340,349

2,275,290,000 2,411,807,400 1,789,561,091 1,896,934,756
2,426,976,000 1,929,445,920 1,704,343,896 1,806,604,530
11,236,000,000 11,910,160,000 8,079,852,544 8,564,643,697
 873,400,320 798,153,523 705,277,477 677,066,378
839,808,000 906,992,640 685,686,436 740,541,351
895,795,200 725,594,112 653,034,701 705,277,477
1,749,600,000 1,889,568,000 1,306,069,402 1,410,554,954
3,344,000,000 3,168,000,000 2,188,000,000 2,148,000,000
3,225,915,000 3,208,936,500 2,327,086,716 2,398,771,197
836,000,000 792,000,000 547,000,000 537,000,000

30,069,086,120 29,863,048,607 21,826,603,669 22,619,734,687

11,730,913,880 9,736,951,393 5,523,396,331 4,230,265,313

439,073,880 10,176,025,273 15,699,421,604 19,929,686,917

10,246,234,501 7,948,252,749 4,213,772,615 3,016,120,704

DICOCOKKAN

bulan
bulan ........ hari

41,800,000,000 39,600,000,000 27,350,000,000 26,850,000,000

36,509,738,842 32,325,395,925 20,865,184,049 19,143,678,919

30,069,086,120 29,863,048,607 21,826,603,669 22,619,734,687

(26,263,504,341) (24,377,143,176) (16,651,411,434) (16,127,558,215)
 Jumlah
56 56
44 44
33 DICOCOK 33
107 107

240

179,000,000,000
- 159,070,313,083

19,929,686,917 DICOCOKKAN

38,235,745,055
152.94% >>> 7%

149,404,745,399 sum PV

(111,169,000,344) sum PV
38,235,745,055
1.53
PV NPV IRR
suku bunga (ra 7%
PROYEK A PROYEK B
Cash Flow di tahun CASH FLOW CUMMULATIVE CASH FLOW
0 -25,000,000,000 -25,000,000,000
1 14,619,560,000 15,000,000,000
2 12,652,603,880 13,000,000,000
3 10,653,790,393 11,000,000,000
4 6,188,278,250 7,000,000,000
5 4,915,628,512 5,000,000,000

PV 0
1
2
3
4
5

NPV

IRR

NPV - Net Present Value adalah hasil hitungan yang menyatakan nilai investasi saat ini dari arus kas di m
Biasanya, proyek atau investasi dengan nilai NPV tinggi berpeluang mendatangkan keuntungan. Sedangk

Semakin tinggi nilai IRR, semakin diminati juga investasi atau proyek tersebut
 PROYEK C PROYEK D
CUMMULATIVE CASH FLOW CUMMULATIVE CASH FLOW
-25,000,000,000 -25,000,000,000
13,000,000,000 5,000,000,000
11,000,000,000 5,000,000,000
9,000,000,000 5,000,000,000
5,000,000,000 5,000,000,000
3,000,000,000 5,000,000,000

stasi saat ini dari arus kas di masa mendatang dengan melibatkan tingkat diskonto yang tepat.
atangkan keuntungan. Sedangkan yang nilainya negatif, berarti berisiko merugi

oyek tersebut
CUMMULATIVE
PRESENT VALUE
Target Laba tiap tahun Rp7,000,000,000
banayknya periode 5 tahun
Bunga per tahun 15%

NILAI INVESTASI MAKSIMUM -Rp23,465,085,686

PERIODE NILAI INVESTASI BUNGA LABA NIAI AKHIR

THN KE (Rp)
1 Rp23,465,085,686
2 Rp19,984,848,539
3 Rp15,982,575,820
4 Rp11,379,962,193
5 Rp6,086,956,522
Rp3,519,762,853 Rp7,000,000,000 Rp19,984,848,539
Rp2,997,727,281 Rp7,000,000,000 Rp15,982,575,820
Rp2,397,386,373 Rp7,000,000,000 Rp11,379,962,193
Rp1,706,994,329 Rp7,000,000,000 Rp6,086,956,522
Rp913,043,478 Rp7,000,000,000 Rp0
FUTURE VALUE
Bunga per tahun 18%
banayknya periode 15 tahun
Nilai Angsuran Awal Rp50,000,000

TOTAL DITAMBAH BUNGA -Rp3,048,263,302

PERIODE NILAI BUNGA TOTAL

THN KE (Rp)
1 Rp50,000,000 Rp9,000,000 Rp59,000,000
2 Rp109,000,000 Rp19,620,000 Rp128,620,000
3 Rp178,620,000 Rp32,151,600 Rp210,771,600
4 Rp260,771,600 Rp46,938,888 Rp307,710,488
5 Rp357,710,488 Rp64,387,888 Rp422,098,376
6 Rp472,098,376 Rp84,977,708 Rp557,076,083
7 Rp607,076,083 Rp109,273,695 Rp716,349,779
8 Rp766,349,779 Rp137,942,960 Rp904,292,739
9 Rp954,292,739 Rp171,772,693 Rp1,126,065,432
10 Rp1,176,065,432 Rp211,691,778 Rp1,387,757,209
11 Rp1,437,757,209 Rp258,796,298 Rp1,696,553,507
12 Rp1,746,553,507 Rp314,379,631 Rp2,060,933,138
13 Rp2,110,933,138 Rp379,967,965 Rp2,490,901,103
14 Rp2,540,901,103 Rp457,362,199 Rp2,998,263,302
15 Rp3,048,263,302 Rp548,687,394 Rp3,596,950,696
I R R INTERNAL RATE of RETURN
suku bunga (rate) 12% 12%
PROYEK A PROYEK B
Cash Flow di tahun CASH FLOW CUMULATIVE CUMULATIVE
0 -Rp100,000 -Rp100,000 -Rp100,000 -Rp100,000
1 Rp20,000 -Rp80,000 Rp0 -Rp100,000
2 Rp50,000 -Rp30,000 Rp10,000 -Rp90,000
3 Rp40,000 Rp10,000 Rp15,000 -Rp75,000
4 Rp70,000 Rp80,000 Rp50,000 -Rp25,000
5 Rp100,000 Rp180,000 Rp55,000 Rp30,000

NPV -Rp31,472 Rp81,633

IRR 7% -61%

IRR merupakan tingkat pengembalian yang membuat Net Present Value (NPV) dari arus kas dari suatu pro
 12%
PROYEK C
CUMULATIVE
-Rp100,000 -Rp100,000
Rp100,000 Rp0
Rp12,000 Rp12,000
Rp100,000 Rp112,000
Rp200,000 Rp312,000
Rp170,000 Rp482,000

Rp393,596
69%

arus kas dari suatu proyek atau investasi sama dengan nol
PAYBACK PERIOD
Investasi Rp900,000,000
suku bunga (rate) 13%
CUT OFF PERIOD 3 TAHUN

PERIODE CASH FLOW CASH FLOW CUMULATIVE

THN KE
0 -Rp900,000,000 -Rp900,000,000
1 Rp450,000,000 -Rp450,000,000
2 Rp350,000,000 -Rp100,000,000
3 Rp300,000,000 Rp200,000,000
4 Rp250,000,000 Rp450,000,000
5 Rp200,000,000 Rp650,000,000
6 Rp150,000,000 Rp800,000,000

BEP tahun bulan hari

NPV

IRR
karena investment 900 juta, maka karena tahun ke 2 - Cash flow cumulative sdh mencapai 800 juta,
maka BEP ada di sekitar di tahun ke . . . . . . . .
PAYBACK PERIOD
LAURA'S PROJECT
Investasi Rp60,000,000
suku bunga (rate) 13%
CUT OFF 2 tahun

PERIODE CASH FLOW CASH FLOW CUMULATIVE

THN KE
0
1
2
3
4

BEP tahun bulan hari

NOT OK
NPV

IRR
PAYBACK PERIOD
SEAN'S PROJECT
Investasi Rp84,000,000
suku bunga (rate) 13%
CUT OFF 2 tahun

PERIODE CASH FLOW CASH FLOW CUMULATIVE

THN KE
0
1
2
3
4

BEP tahun bulan hari

OK
NPV

IRR
P I PROBABILITY INDEX
Investasi Rp10,000,000
suku bunga (rate) 8%
CUT OFF PERIOD 3 TAHUN

PERIODE CASH FLOW CASH FLOW CUMULATIVE

THN KE
0 -Rp10,000,000
1 Rp2,500,000
2 Rp2,500,000
3 Rp2,400,000
4 Rp2,400,000
5 Rp2,300,000

BEP tahun bulan

NPV =if(D19<0,"reject","accept") 0

PI =if(D23<1,"reject","accept") 1

IRR
hari
NOT OK
PMT

Bunga per tahun 18%

banayknya periode 15 tahun
Nilai Angsuran Awal Rp50,000,000
TOTAL DITAMBAH BUNGA

PERIODE NILAI BUNGA TOTAL

THN KE (Rp)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
RATE
NPER (jumlah periode)

Harga 5,000,000
Bunga 10% per bulan
Annuitas (Angsuran Tetap)

Lamanya periode bulan

PERIODE BUNGA ANNUITAS SALDO AKHIR

TAHUN BUNGA ANGS. POKOK
1
2
3
4
5

Fungsi NPER menghitung jumlah periode pembayaran untuk investasi berdasarkan pembayaran periodik jumlah

Fungsi NPER menghitung jumlah periode pembayaran dari suatu investasi

pembayaran periodik jumlah konstan dan suku bunga konstan.

dari suatu investasi/pinjaman berdasarkan / terhadap nilai suatu asset dengan pembay
set dengan pembayaran periodik jumlah konstan dan suku bunga konstan.
onstan.
SLN
SYD
NPER