PBB SEKTOR PERDESAAN DAN PERKOTAAN

Iyan Suryanto AB SE.,MM

STIE Bisnis Internasional Indonesia
Bekasi
2020

1
PBB PERDESAAN DAN PERKOTAAN

• Perhitungan PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan meng-gunakan

metode perhitungan PBB secara umum. Yang termasuk PBB sektor
ini, diantaranya:
• PBB atas satuan rumah tinggal.
• PBB atas tanah kosong,
• PBB atas apartemen.
• PBB atas satuan rumah susun.
• PBB atas taman mewah.
• PBB atas pagar mewah.
• Dan lain-lain.

2
PERHITUNGAN PBB PERDESAAN/PERKOTAAN
Tarif PBB adalah 0,5%

Total NJOP (Bumi+Bangunan) AAA

NJOPTKP (maks. 12.000.000) BBB

NJOP Kena Pajak (A-B) CCC

NJKP (20% / 40%) DDD

Pajak Terutang 0,5% x NJKP EEE

3
 LANGKAH-LANGKAH PERHITUNGAN
• Pisahkan harga jual bumi dengan harga jual bangunan.
• Tentukan harga jual bumi dan harga jual bangunan per-m2.
• Konversi nilai harga jual ke tabel Nilai Jual Objek Pajak (tentukan kelas NJOP
bumi/bangunan). Sehingga didapat NJOP bumi dan NJOP bangunan per-m2.
• Hitung total NJOP bumi dan total NJOP bangunan, jumlahkan NJOP bumi +
NJOP bangunan.
• Kurangi dengan NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). NJOPTKP hanya diberikan
satu kali untuk tiap wajib pajak dalam satu wilayah kabupaten/kota.
• Kalikan dengan 20% atau 40% untuk mendapatkan NJKP.
• Kalikan tarif 0,5% untuk mendapatkan nilai PBB terhutang.
• Untuk unit satuan rumah susun, PBB yang dibayar 50% dari PBB terhutang.

4
 CONTOH SOAL PBB PERUMAHAN
• Pak Sukri mempunyai dua objek pajak yang letaknya terpisah di daerah
Jakarta Barat. Dengan data 2005 sebagai berikut:
• Rumah dengan rincian: tanah 500 m2 dengan nilai jual Rp2.000.000 /m2 dan
bangunan 300 m2 dengan nilai jual Rp2.500.000/m2
• Tanah kosong seluas 1000 m2 dengan NJOP beragam: 600 m2 dengan nilai jual
Rp.600.000.000 dan 400 m2 nilai jual Rp.800.000.000.
• Berapa PBB yang harus dibayar Pak Sukri tahun 2005 jika NJOPTKP DKI Jakarta
ditetapkan Rp12.000.000,-

5
 CONTOH PBB TAMAN/PAGAR MEWAH
• Tuan Bernard mempunyai dua objek pajak yang terpisah satu di daerah
Citeureup (Kabupaten Bogor) dan satu di daerah Cileungsi (Kabupaten
Bogor) dengan data tahun 2005 sbb:
• Citeureup:
• Sebidang tanah seluas 800 m2 dengan harga jual Rp. 1.274.000,- per-m2.
• Sebuah bangunan 400 m2 dengan harga jual Rp. 2.200.000,- per-m2.
• Taman mewah seluas 200 m2 dengan harga jual Rp. 505.000,- per-m2.
• Pagar mewah sepanjang 120 m dan tinggi 1,5 m dengan harga jual Rp 1.833.000
per-m2.
• Cileungsi:
• Sebidang tanah seluas 600m2 harga jual Rp. 1.147.000 per-m2.
• Sebuah bangunan 250 m2 dengan harga jual Rp. 2.200.000,- per-m2.
• Taman mewah seluas 100 m2 dengan harga jual Rp. 429.000,- per-m2.
• Pagar mewah sepanjang 80 m2 dan tinggi 1,5 m2 dengan harga jual Rp 1.200.000,-
per-m2.
• Jika Kabupaten Bogor menentukan NJOPTKP Rp. 10.000.000,- tentukan PBB
yang harus dibayar Tuan Bernard pada tahun 2005 6
JAWABAN …1

CITEUREUP:
• NJOP Bumi 800 m2 x Rp.1.274.000,- 1.019.200.000,-
• NJOP Bangunan 400 m2 x Rp.2.200.000,- 880.000.000,-
• NJOP Bangunan (Taman) 200 m2 x Rp.505.000,- 101.000.000,-
• NJOP Bangunan (Pagar) 180 m2 x Rp 1.833.000,- _ 329.940.000,-
• Total NJOP 2.330.140.000,-
• NJOPTKP __ 10.000.000,-
• NJOP Kena Pajak 2.320.140.000,-
• NJKP = 40% x 2.320.140.000 928.056.000,-
PBB terhutang = 0,5% x 928.056.000,- = 4.640.000,-

7
JAWABAN …2

CILEUNGSI:
• NJOP Bumi 600 m2 x Rp.1.147.000,- 688.200.000,-
• NJOP Bangunan 250 m2 x Rp.2.200.000,- 550.000.000,-
• NJOP Bangunan (Taman) 100 m2 x Rp.429.000,- 42.900.000,-
• NJOP Bangunan (Pagar) 120 m2 x Rp 1.200.000,- 144.000.000,-
• Total NJOP 1.425.100.000,-
• NJOPTKP 0,-
• NJOP Kena Pajak 1.425.100.000,-
• NJKP = 40% x 1.425.100.000,- = 570.040.000,-
PBB terhutang = 0,5% x 570.040.000,- = 2.850.200,-

• Total PBB yang harus dibayar Tn. Bernard adalah =

4.640.000 + 2.850.200 = 7.490.480,-

8
CONTOH SOAL PBB APARTEMEN

• PT. Agung Podomoro membangun apartemen di daerah Jakarta

Selatan pada tanah seluas 20.000 m2 (kelas NJOP A15), dengan
data bangunan sebagai berikut:
• Bangunan hunian terdiri dari 200 unit type 70, 150 unit type 100, 100 unit
type 120, dan 100 unit type 180 (kelas NJOP B17).
• Bangunan bersama (teras, tangga, lift, eskalator, dll) seluas 2.000 m2 kelas
NJOP B19.
• Bangunan sarana (lapangan olahraga, tempat parkir, dll) seluas 5.000 m2
kelas NJOP B19.
• Hitung PBB untuk masing-masing unit (type 70, type 100, type
120, dan type 180) jika NJOPTKP DKI Jakarta ditetapkan Rp.
12.000.000,-

9
 JAWABAN PBB APARTEMEN…1
NJOP Bumi 20.000 x 1.032.000 20,640,000,000
NJOP Bangunan Hunian Type 70 x 200 x 1.833.000 25,662,000,000
NJOP Bangunan Hunian Type 100 x 150 x 1.833.000 27,495,000,000
NJOP Bangunan Hunian Type 120 x 100 x 1.833.000 21,996,000,000
NJOP Bangunan Hunian Type 180 x 100 x 1.833.000 32,994,000,000
Total NJOP Bangunan Hunian 59.000 x 1.833.000 108,147,000,000
NJOP Bangunan Tambahan 2.000 x 2.625.000 5,250,000,000
NJOP Bangunan Penunjang 5.000 x 2.625.000 13,125,000,000
Total NJOP Bangunan 126,522,000,000

Tentukan Faktor Pengali masing-masing unit

- Faktor Pengali type 70 = (70/59.000) 0.00119
- Faktor Pengali type 100 = (100/59.000) 0.00169
- Faktor Pengali type 120 = (120/59.000) 0.00203
- Faktor Pengali type 180 = (180/59.000) 0.00305

10
JAWABAN PBB APARTEMEN…2
Perhitungan PBB Type 70 faktor pengali 0.00119
NJOP Bumi 24,488,136
NJOP Bangunan 150,110,847
Total NJOP 174,598,983
NJOPTKP 12,000,000
NJOP Kena Pajak 162,598,983
NJKP 20% 32,519,797
PBB 0,5% 162,599

Perhitungan PBB Type 100 faktor pengali 0.00169

NJOP Bumi 34,983,051
NJOP Bangunan 214,444,068
Total NJOP 249,427,119
NJOPTKP 12,000,000
NJOP Kena Pajak 237,427,119
NJKP 20% 47,485,424
PBB 0,5% 237,427

Hitung PBB untuk type 120 dan type 180, masing-masing mahasiswa
11
PBB SATUAN RUMAH SUSUN

• Perhitungan PBB satuan rumah susun sama dengan perhitungan PBB

apartemen.
• PBB yang dibayar oleh masing-masing unit dalam satuan rumah
susun adalah 50% dari PBB terhutang.

12
13