Perpajakan

PBB
( DASAR-DASAR PERPAJAKAN)

Ai Annisaa Utami S.Pd M.Sc

 2

PEMBAHASAN SESI INI

1 PBB

2 BPHTB

1706PJK01
 PENGERTIAN PBB

PBB dapat didefinisikan sebagai “pajak negara yang dikenakan terhadap

bumi dan/atau bangunan berdasarkan UU No. 12 Tahun 1985 tentang
PBB sebagaimana telah diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994” dan
 UU No.28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

 PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak
terhutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan/atau
bangunan, keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut
menentukan besarnya pajak
 OBJEK PBB

Objek PBB adalah Bumi dan/atau Bangunan

BUMI : Permukaan bumi dan tubuh bumi yang

ada dibawahnya

Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan

pedalaman serta laut wilayah Indonesia.
Contoh : sawah, ladang, kebun, tanah,
perkarangan, tambang, dll

BANGUNAN : Konstruksi teknik yang ditanam

atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau
perairan
 Jalan Fasilitas
Lingk. Lain

JaLan Kilang,
Tol Pipa

BANGUNAN
Kolam Gal.Kapal,
Renang Dermaga

Tempat
Pagar Taman Olahraga
Mewah
Mewah
 OBJEK PBB YANG DIKECUALIKAN

1. Digunakan oleh Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan

2. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak
dimaksudkan memperoleh keuntungan.
3. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu seperti
musium
4. merupakan cagar budaya yang tidak dimanfaatkan sebagai tempat hunian/tempat tinggal, dan
kegiatan usaha atau sejenisnya,tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan
5. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah pengembalaan
yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak
6. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
7. Digunakan oleh badan/perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menkeu
 PBB SEBAGAI PAJAK PUSAT

Berdasarkan UU PDRD th 2009, PBB yang masih menjadi

kewenangan Pemerintah Pusat yaitu :
1. PBB sektor Perkebunan
2. PBB sektor Perhutanan
3. PBB sektor Pertambangan
 PBB SEBAGAI PAJAK DAERAH
• Objek PBB pedesaan dan perkotaan adalah Bumi dan
/atau bangunan yang dimiliki , dikuasai, dimanfaatkan oleh
Orang Pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan
dan pertambangan
 SUBJEK PAJAK
Pasal 4 ayat (1)

ORANG ATAU BADAN

Memperoleh Memperoleh
manfaat manfaat
atas bangunan atas bumi

Memiliki, Mempunyai
menguasai suatu hak
bangunan atas bumi

Pasal 4 ayat (2)

Dikenakan
SUBJEK kewajiban WAJIB
PAJAK membayar PAJAK
pajak
 DASAR PENGENAAN PAJAK

• Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

• NJOP ditetapkan setiap 3 tahun oleh Menkeu, kecuali untuk daerah tertentu
ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya, dengan
memperhatikan :
1. Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar
2. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan
dan telah diketahui harga jualnya
3. Nilai perolehan baru
4. Penentuan Nilai Jual Objek Pengganti
DASAR PENGHITUNGAN
Pasal 6 ayat (3) dan (4)

NILAI JUAL KENA PAJAK

SERENDAH-RENDAHNYA 20 %
DAN
SETINGGI-TINGGINYA 100 %

PERSENTASE NJKP
DITETAPKAN DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH
 PENETAPAN BESARNYA
NILAI JUAL KENA PAJAK
(PP No. 25 TAHUN 2002)

NILAI JUAL KENA PAJAK

1. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN, KEHUTANAN, DAN

PERTAMBANGAN;
NILAI JUAL OBJEK PAJAK
2. OBJEK PAJAK LAINNYA BILA NJOP Rp. 1 MILYAR ATAU KURANG DARI Rp. 1 MILYAR
LEBIH

40% X NJOP 20% X NJOP

Tarif PBB
 NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
(NJOPTKP)
• NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena
pajak
• Besarnya NJOPTKP dengan ketentuan sbb:
1. Setiap WP memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu
tahun pajak
2. Apabila WP mempunyai beberapa objek pajak, maka yang mendapatkan
pengurangan NJOPTKP hanya satu objek pajak yang nilainya terbesar dan
tidak bisa digabungkan dengan objek pajak lainnya
 NJOPTKP untuk DKI mulai tahun 2010 Rp 15.000.000 (berdasarkan masing-
masing perdati II)
 Mulai tahun pajak 2012 , setiap Pemda boleh menetapkan NJOPTKP dengan
nilai maximal Rp 24.000.000 dan minimal Rp 10.000.000
 SAAT TERUTANGNYA SERTA TEMPAT
YANG MENENTUKAN PAJAK TERUTANG

Tahun pajak adalah jangka waktu satu tahun

takwin

Saat yang menentukan pajak yang terhutang

adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal
1 Januari
 PBB SEKTOR PEDESAAN DAN PERKOTAAN

• Sektor Pedesaan dan perkotaan adalah pengenaan PBB

terhadap semua bumi dan bangunan yang ada di wilayah
tersebut kecuali atas lahan perkebunan, pertambangan
dan kehutanan.
TARIF PBB PEDESAAN & PERKOTAAN

Pasal 80 UU PDRD
menetapkan tarif
PBB untuk pedesaan
dan perkotaan paling
tinggi adalah 0,3%.
 UU PBB VS UU PDRD

No Uraian UU PBB UU PDRD

1 Objek Bumi dan Bangunan Bumi dan Bangunan kecuali digunakan untuk
kegiatan pertambangan kehutanan dan
perkebunan

2 Tarif 0,5% Max 0,3%

3 NJKP 20% dan 40% Tidak ada
4 NJOPTKP Max 24 juta Min 10 juta
5 Penghitungan 0,5% x 20% (NJOP – NJOPTKP ) Max 0,3% ( NJOP – NJOPTKP )
0,5% x 40% ( NJOP – NJOPTKP )
 Tarif PBB di Jakarta

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan sebagai
berikut :
1. Tarif 0,01% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan kurang
dari Rp.200.000.000,-
2. Tarif 0,1% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan
Rp.200.000.000,- sampai dengan kurang dari Rp.2.000.000.000.
3. Tarif 0,2% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan
Rp.2.000.000.000.- sampai dengan kurang dari Rp.10.000.000.000.-
4. Tarif 0,3% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan lebih
dari Rp.10.000.000.000,-
 20

Perhitungan PPB
KASUS 1 PBB
Tuan Hakim melakukan transaksi sebagai berikut :
a. Pada Tahun 2010 membeli tanah di Jakarta Slipi seluas 500m2 dengan
harga Rp 1.000.000,-/m2 ( NJOP kelas 065 Rp 1.032.000/m2 )
b. Membangun rumah bertingkat seluas 400m2 senilai Rp 1.500.000/m2 (
NJOP kelas B 020 Rp 1.516.000/m2 ) selesai akhir 2010
c. Pada tahun 2011 membeli tanah di Jakarta Kebayoran seluas 300 m2
dengan harga Rp 1.500.000 /m2 ( NJOP kelas A 061 Rp 1.573.000/m2 )
Hitung PBB yang terutang atas Tuan Hakim pada tahun 2012
NJOP TKP ditetapkan Rp 10.000.000,-/

1706PJK06
 21

Perhitungan PBB
JAWABAN KASUS 1 PBB

PBB SLIPI :
1. NJOP Tanah : 500 x 1.032.000 = Rp 516.000.000,-
2. NJOP Bangunan : 400 x 1.516.000 = Rp 606.400.000,-
NJOP Tanah dan Bangunan = Rp 1.122.400.000,-
NJOP TKP = Rp 10.000.000,-
NJKP = Rp 1.112.400.000,-
PBB = 0,5% x 40% x 1.112.400.000,- = Rp 2.224.800,-

PBB Kebayoran
NJOP Tanah 300 x 1.573.000,- = Rp 471.900.000,-
PBB = 0,5% x 20% x 471.900.000,- = Rp 471.900,-

1706PJK06
 22

Perhitungan PPB
KASUS 2 PBB

Bapak Adul di blok C perumahan Pulogebang Kirana

mempunyai bangunan 119 m2 diatas tanah 120 m2. NJOP
tanah tahun 2015 sebesar Rp 4.155.000/m2. NJOP
bangunan tahun 2015 sebesar Rp. 2.625.000/m2. NJOPTKP
ditentukan sebesar Rp. 15.000.000

Berapa PBB tahun 2015 yang harus dibayar?

 Perpajakan

BPHTB
(DASAR-DASAR PERPAJAKAN)

Ai Annisaa Utami S.Pd M.Sc

 PENGERTIAN BPHTB

BPHTB adalah Pajak yang dikenakan atas perolehan hak

atas tanah dan atau bangunan
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan
atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas
tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan
Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah,
termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya,
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, UU No.16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan perundang-
undangan lainnya
 OBJEK BPHTB

OBJEK BPHTB adalah

Perolehan Hak atas Tanah dan
atau Bangunan
 PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN
a. Pemindahan hak karena :
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Hibah wasiat
5. Waris
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8. Penunjukkan pembeli dalam lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
10. Penggabungan usaha
 11. Peleburan usaha
12. Pemekaran usaha
13. Hadiah
b. Pemberian hak baru karena :
1. Kelanjutan pelepasan hak
2. Di luar pelepasan hak
Yang dimaksud dengan Hak Atas Tanah adalah :
1. Hak milik
2. Hak guna usaha
3. Hak guna bangunan
4. Hak pakai
5. Hak milik atas satuan rumah susun
6. Hak pengelolaan
 OBJEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB

a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik

b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum
c. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan
Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan
kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi
tersebut
d. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum
lain dengan tidak adanya perubahan nama
e. Orang pribadi atau badan karena wakaf
f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah
 SUBJEK PAJAK

Yang menjadi subjek

pajak adalah orang
pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas
tanah dan atau bangunan
 TARIF PAJAK

TARIF PAJAK DITETAPKAN

SEBESAR 5% (LIMA
PERSEN)
 DASAR PENGENAAN PAJAK
 Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hal :
a. Jual beli adalah harga transaksi
b. Tukar menukar adalah nilai pasar
c. Hibah adalah nilai pasar
d. Hibah wasiat adalah nilai pasar
e. Waris adalah nilai pasar
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
h. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
adalah nilai pasar
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP)

NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak

Rp 60 juta, kecuali dalam hal perolehan hak karena
waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi
yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu
derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat,
termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan secara
regional paling banyak Rp 300 juta.
 NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA PAJAK
(NPOPKP)

NPOPKP = NPOP – NPOPTKP

PAJAK TERHUTANG = TARIF PAJAK

* NPOPKP
 34

Perhitungan BPHTB
KASUS 1 PBHTB

Tanggal 4 Juli 2000, WP “E” membeli tanah dengan Nilai

Perolehan Objek Pajak Rp 55.000.000, NPOPTKP Rp
60.000.000
Tentukan besarnya PBHTB yang harus di bayra WP E

1706PJK06
 35

Perhitungan BPHTB
JAWABAN KASUS 1 PBHTB

NPOP lebih kecil dari NPOPTKP maka perolehan hak atas tanah
tersebut tidak dikenakan BPHTB

1706PJK06
 36

Perhitungan BPHTB
KASUS 2 PBHTB

2. Tuan D Pada tanggal 17 Agustus 2000 membeli tanah

dengan :
NPOP Rp 80 juta
NPOPTKP Rp 60 juta

Tentukan PBHTB terhutang tuan D

1706PJK06
 37

Perhitungan BPHTB
JAWABAN KASUS 2 PBHTB

NPOPKP = NPOP - NPOPTKP

NPOPKP = Rp 80 juta - Rp 60 juta
NPOPKP = Rp.20 juta

Pajak terhutang = Tarif X NPOPKP

Pajak terhutang = 5% * Rp 20 jt
PBHTB / pajak terhutang = Rp 1 jt

1706PJK06