KELOMPOK 4

Z A E N A L M U S TA Q I M
111 7 0 8 2 0 0 0 0 0 5 5
M. BAGUS DWI
111 7 0 8 2 0 0 0 0 0 5 7
PA N G L I M A M A D A N I
111 7 0 8 2 0 0 0 0 0 6 3
N U R U L R I FA N I
111 7 0 8 2 0 0 0 0 0 6 6
 TB
PH
B
&
B B
P
 PBB
Pengertian PBB

Pajak yang dikenakan terhadap objek pajak berupa bumi

dan atau bangunan. Tahun pajak PBB adalah jangka
waktu satu tahun kalender.

-UU No. 12 Tahun 1985 yang diubah menjadi UU No. 12

Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
 OBJEK PAJAK
Objek pajak adalah berupa tanah dan bangunan.

Jalan lingkungan yang terletak dalam satu objek bangunan

Jalan tol

Kolam renang

Pagar mewah

Tempat olahraga

Taman mewah

Tempat penampungan atau kilang minyak, air, & gas dari

pipa minyak
OBEK PAJAK
Objek pajak yang dikecualikan terkena PBB :
• Bangunan yang digunakan untuk melayani kepentingan umum yang tidak
dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.
• Kuburan, peninggalan purbakala, dan sejenisnya.
• Hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan
yang dikuasai oleh desa dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
• Bangunan yang digunakan oleh perwakilan diplomatik.
• Bangunan yang digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh Menteri Keuangan.
SUBJEK PBB
Yang menjadi subjek pajak adalah orang/badan yang :
1. Mempunyai hak atas bumi dan atau bangunan
2. Memperoleh manfaat atas bumi dan bangunan
3. Memiliki atau menguasai bangunan
4. Memperoleh manfaat atas bangunan
Pendekatan penilaian
PENILAIAN
Pendekatan
Pendekatan data
Pendekatan Biaya kapitalisasi
pasar
pendapatan

Cara Penilaian

Penilaian Penilaian
Massal Individu
DASAR PENGENAAN, PERHITUNGAN, PENAGIHAN.
Dasar Pengenaan

1. NJOP SEKTOR PEDESAAN DAN PERKOTAAN (P2)

2. SEKTOR PERKEBUNAN
3. SEKTOR PERHUTANAN
4. SEKTOR PERTAMBANGAN UNTUK PERTAMBANGAN MINERAL DAN
BATUBARA
5. SEKTOR PERTAMBANGAN MINYAK BUMI, GAS BUMI, DAN PANAS
BUMI.
6. SEKTOR LAINNYA
NJOP sektor pedesaan dan perkotaan

KELAS PENGELOMPOKAN NILAI JUAL NJOP BUMI (Rp/M2)

BUMI (Rp/M2)

041 >77.155.000 s.d. 78.485.000 77.820.000

042 >75.850.000 s.d. 77.155.000 76.503.000
043 >74.570.000 s.d. 75.850.000 75.210.000
044 >73.315.000 s.d. 74.570.000 73.943.000
045 >72.085.000 s.d. 73.315.000 72.700.000

KELAS PENGELOMPOKAN NILAI JUAL NJOP BANGUNAN (Rp/M2)

BANGUNAN (Rp/M2)

011 >29.550.000 s.d. 31.200.000 30.375.000

012 >27.950.000 s.d. 29.550.000 28.750.000
013 >26.400.000 s.d. 27.950.000 27.275.000
014 >24.900.000 s.d. 26.400.000 25.650.000
015 >23.450.000 s.d. 24.900.000 24.175.000
SEKTOR PERKEBUNAN
 
Pajak Bumi dan Bangunan sector perkebunan yang selanjutnya disebut PBB Perkebunan,
adalah PBB yang dikenakan atas bumi dan bangunan yang berada didalam kawasan
yang digunakan untuk kegiatan perkebunan. Adapun objek pajaknya yaitu :
Usaha budidaya tanaman perkebunan yang diberikan Izin Usaha Perkebunan untuk
Budidaya (IUP-B)
Usaha budidaya tanaman perkebunan yang terintegrasi dengan usaha pengolahan hasil
perkebunan yang diberikan izin usaha perkebunan (IUP).
Sektor Perhutanan
 PBB sector perhutanan, yang selanjutnya disebut PBB perhutanan, adalah PBB yang
dikenakan atas bumi dan bangunan yang berada dikawasan yang digunakan untuk
kegiatan usaha perhutanan.
Kegiatan usaha perhutanan yang diberikan meliputi:
1. Izin usaha hasil pemanfaatan kayu.
2. zin usaha hasil pemanfaatan bukan kayu
3. Izin pemungutan hasil hutan kayu
4. Izin pemungutan hasil hutan bukan kayu
5. Hak pengusaha hutan
6. Hak pemungutan hasil hutan
7. Izin lain yang sah, antara lain berupa penugasan khusus terkait dengan usaha
pemanfaatan dan pemungutan hasil hutan produksi.
Sektor Pertambangan untuk Pertambangan Mineral dan batubara

PBB sector pertambangan untuk pertambangan mineral dan batubara, yang selanjutnya
disebut PBB mineral dan batubara, adalah PBB atau bumi dan/atau bangunan yang
berada didalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan mineral
dan batubara.
Objeknya adalah bumi dan/atau bangunan yang berada didalam kawasan yang
digunakanuntuk kegiatan usaha pertambangan mineral dan batu bara.
Bumi dan bangunan yang dimaksud dalam sector ini adalah :
1. Permukaan bumi (tanah dan/atau perairan darat (onshore),
2. perairan lepas pantai (offshore) tubuh bumi yang berada dibawah permukaan bumi
SEKTOR PERTAMBANGAN MINYAK BUMI, GAS BUMI, DAN PANAS BUMI.
PBB sector pertambangan untuk pertambangan Panas Bumi yang selanjutnya disebut
PBB Panas Bumi adalah PBB atas bumi dan bangunan yang berada didalam kawasan
yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan Panas Bumi.
Objek PBB Migas adalah bangunan yang berada didalam kawasan yang digunakan untuk
kegiatan usaha pertambangan Minyak Bumi dan Gas Bumi.
Objek PBB Panas Bumi adalah Bumi dan bangunan yang berada didalam kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan Panas Bumi.
Bumi yang dimaksud adalah :
1. Permukaan bumi (onshore dan offshore)
2. Tubuh bumi
Sektor lainnya
A. Bumi berupa perairan lepas pantai yang digunakan untuk :
1. Usaha perikanan tangkap
2. Usaha pembudidayaan ikan
3. Jaringan pipa
4. Jaringan kabel telekomunikasi
5. Jaringan kabel listrik
6. Ruas jalan tol.

B. Bangunan berupa konstruksi tekni yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada
bumi sebagaimana dimaksud nomor (1).
 DASAR PERHITUNGAN
Aspek PBB UU Pajak Bumi dan Bangunan UU PDRD No. 28
No 12 Tahun 1993 Tahun 2009
Dasar NJOP yang ditetapkan setiap 3 NJOP yang ditetapkan
pengenaan PBB tahun oleh Menteri Keuangan setiap 3 tahun oleh
kepala daerah
Dasar Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), adalah NJOPKP = NJOP -
perhitungan nilai jual yang dipergunakan NJOPTKP
PBB sebagai dasar perhitungan pajak
yaitu suatu presentase tertentu
dari nilai jual sebenarnya.
Pasal 6 ayat 3 UU PBB
menyebutkan bahwasanya dasar
perhitungan pajak adalah Nilai Jual
Kena Pajak yang ditetapkan
serendah-rendahnya 20% (dua
puluh persen) dan setinggi-
tingginya 100% (seratus persen)
dari Nilai jual Objek Pajak setelah
dikurangi Nilai Jual Objek Pajak
NJOPTKP - Paling tinggi 12.000.000 Paling rendah
(sebelum 1 januari 2012) Rp.10.000.000
- Paling tinggi 24.000.000 ditetapkan dengan
(sejak januari 2012) peraturan daerah
- Ditetapkan sebesar
12.000.000 (sejak 1
januari 2014) PMK
243/PMK.03/2014

Tarif 0,5% (tetap) Paling tinggi 0,3%

ditetapkan dengan
peraturan daerah
Contoh Tarif PBB dan NJOPTPK PBB sector P2 di Jakarta.
Jakarta (PerDa DKI Jakarta No. 16 Tahun 2011, berlaku 1 januari 2013)
• Tariff 0,01% untuk NJOP Tanah dan/atau Bangunan kurang dari
Rp.200.000.000.
• Tariff 0,1% untuk NJOP Tanah dan/atau Bangunan Rp.200.000.000
dampai dengan kurang dari Rp.2000.000.000.
• Tariff 0,2% untuk NJOP Tanah dan/atau Bangunan Rp.2.000.000.000
- < Rp. 10.000.000.000.
• Tariff 0,3% untuk NJOP Tanah dan/atau bangunan lebihdari sama
dengan Rp. 10.000.000.000.
• Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 15.000.000 untuk setiap
wajib pajak.
 DASAR PENAGIHAN
1. Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) 

2. Surat Tagihan Pajak (STP). 

3. Surat Ketetapan Pajak (SKP) 

 HAK WAJIB PAJAK PBB
1. KEBERATAN
Wajib Pajak merasa bahwa besarnya pajak terutang pada SPPT atau SKP tidak sesuai
dengan keadaan objek pajak yang sebenarnya. Hal ini terjadi karena ada beberapa
kesalahan seperti:
• kesalahan pada luas tanah/luas bangunan,
• kesalahan klasifikasi tanah dan atau bangunan,
• kesalahan pada penetapan/pengenaan pajak terutang,

2. Mengajukan Banding
Wajib Pajak yang tidak atau belum puas terhadap Keputusan atas penolakan keberatan
yang diajukannya, maka dapat mengajukan banding kepada badan peradilan pajak.
Adapun syarat pengajuan banding adalah sebagai berikut:
• Diajukan dalam jangka waktu 3 bulan sejak keputusan atas keberatan,
• Tertulis dalam bahasa Indonesia dengan alasan yang jelas,
• Dilampiri surat keputusan atas keberatan.
3. Mengajukan Pengurangan
Yang boleh mendapat pengurangan :
a. kondisi objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak
b. objek pajak terkena bencana alam atau sebab lainnya yang luar biasa

4. Hak Wajib Pajak Mengajukan Pembetulan

 Apabila terjadi salah tulis, salah hitung atau kekeliruan dalam penerapan perundang-
undangan perpajakan yang terdapat dalam SPPT, SKP maupun STP dapat dibetulkan
baik atas permintaan WP maupun tidak. Pembetulan dapat dilakukan tanpa batas waktu.

5. Hak Wajib Pajak Mengajukan Pembatalan

 Dalam hal objek pajak tidak ada, atau hak dari subjek pajak terhadap objek pajak batal
karena putusan pengadilan, atau objek pajak berubah peruntukan menjadi fasilitas
umum atau fasilitas sosial atau bukti tertentu lainnya, maka dapat dilakukan pembatalan
atas SPPT, SKP maupun STP.
PENAGIHAN, DALUWARSA DAN
PEMBAGIAN HASIL PBB
PENAGIHAN PBB

Penagihan pajak Urutan Pelaksanaan

adalah serangkaian Penagihan:
tindakan agar
penanggung pajak • Penerbitan Surat
melunasi utang Teguran
pajak dan biaya • Penerbitan Surat Paksa
penagihan pajak • Penerbitan Surat
dengan menegur Perintah Melakukan
atau Penyitaan
memperingatkan, • Pelaksanaan Penyitaan
melaksanakan • Pengajuan /Permintaan
penagihan seketika Jadwal Waktu dan
atau sekaligus. Tempat Pelelangan
• Pengumuman Lelang
• Pelaksanaan Lelang.
DALUWARSA PBB
Daluwarsa Penetapan PBB
Daluwarsa penetapan PBB adalah hapusnya/gugurnya hak
Negara untuk menetapkan PBB yang terutang karena
lampaunya waktu 5 (lima) tahun sejak saat terutangnya
PBB.

Daluwarsa Penagihan PBB

Daluwarsa penagihan PBB adalah hapusnya/gugurnya hak
Negara untuk melakukan penagihan dengan surat paksa
(berdasarkan UU PPSP) atas PBB, termasuk bunga, denda,
kenaikan, dan biaya penagihan.
PEMBAGIAN HASIL PBB

Berdasarkan KMK RI No.

82/KMK.04/2000 tentang
Pembagian Hasil Penerimaan PBB
antara Pemerintah Pusat dan
Daerah.
Hasil penerimaan PBB merupakan penerimaan Negara yang dibagi
antara Pemerintah Pusat dan Daerah dengan imbangan pembagian
sebagai berikut :
1. Pemerintah pusat sebesar 10% dari penerimaan PBB
2. Pemerintah daerah sebesar 90% dari penerimaan PBB, dengan
ketentuan sebagai berikut :
• Biaya pemungutan PBB = 9% diperoleh dari (10% x bagian
pemda (90%))
• Daerah tingkat I (provinsi) = 16,2% diperoleh dari (20% x
81%)100
• Daerah tingkat II (kabupaten/kota) = 64,8% diperoleh dari (80% x
81%)100
 B B
P &

N
,
N

A
A
N
A

G
T
U
H

N
A R
T E

U
R P
A ,

T
K N

I
A A
J N

H
I U
K B
D E

R
K
I R

E
D E
P
(

P
2
P 3
B P

H
B B
P B

O
N P
A N

T
G A
N G

N
U N
T
U
I
T )

O
H I
R H N
E A

C
R
P E G
P N
H A
O H B
T O M
N T A
O N T
C O R
C E
P
CONTOH PERHITUNGAN PBB P2 DI DKI JAKARTA

Contoh: 1
Wajib pajak A mempunyai objek pajak di Jakarta, berupa:
Tanah seluas 200 m2 dengan harga jual Rp. 500.000/m2
Bangunan seluas 100 m2 dengan harga jual Rp. 900.000/m2
JAWAB:
Besarnya pajak yang terutang adalah sebagai berikut:
Nilai jual tanah : 200 x Rp 500.000 = Rp. 100.000.000
Nilai jual bangunan : 100 x Rp 900.000 = Rp. 90.000.000
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) = Rp. 190.000.000
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP = Rp.
15.000.000
Nilai Jual Objek Kena Pajak (NJOPKP) = Rp. 175.000.000
Besarnya pajak teruang PBB :
0,01% x Rp. 175.000.000 = Rp. 17.500
 PERHITUNGAN PBB ATAS SEKTOR PERKEBUNAN

PT.Sawit Nusantara, sebuah perusahaan perkebunan kelapa sawit

didaerah Sumatera Utara memiliki/menguasai/mendapat manfaat
dari tanah dan bangunan dengan rincian sebagai berikut :
A. Tanah
1. Areal kebun :
a. Usia tanaman 2 tahun : 100 Ha, kelas A.42 ( Rp1.700,- /
M2 )
SIT : Rp2.795.000,- per Ha
b. Tanaman sudah menghasilkan : 300 Ha, kelas A.42
SIT : Rp5.646.000,- per Ha
2. Areal emplasemen :
a. Kantor : 0,5 Ha , kelas A. 36 ( Rp14.000,- / M2 )
b. Gudang : 1 Ha , kelas A.37 ( Rp10.000,- / M2 )
c. Pabrik : 2 Ha, kelas A. 37
B. Bangunan :
a. Kantor : 500 M2 , kelas A. 4 ( Rp700.000,- / M2 )
b. Gudang : 1.000 M2, kelas A. 6 ( Rp505.000,- / M2 )
c. Pabrik : 4.000 M2 , kelas A. 8 ( Rp365.000,- / M2 )
Hitung PBB atas perkebunan tersebut bila NJOPTKP : Rp12 juta
*keterangan: 1 Ha = 10.000 m2
 PERHITUNGAN PBB ATAS SEKTOR PERHUTANAN

Bangunan
PT. Triloves, suatu perusahaan
bidang kehutanan (HPH) di
 
Kalimantan Barat 1. Pabrik : 1.000 M2; kls A.10
memiliki/menguasai/mendapat (Rp264.000,- / M2 )
manfaat dari bumi dan bangunan 2. Gudang : 500 M2; kls A.10
sbb :
3. Kantor : 200 M2 ; kls A.9
Bumi ( Rp310.000,- / M2 )
1. Areal produktif 4. Perumahan : 5.000 M2 ; kls
Tanah hutan blok tebangan : 200 Ha,
kls A.49 (Rp200,-/ M2)
A.9
2. Areal belum/tidak produktif  
Tanah hutan non blok tebangan : • Angka kapitalisasi : 8,5
4.000 Ha, kls A.49 • Hasil bersih sebelum tahun
a. Log ponds : 10 Ha, kls A.49
b. Log yards : 5 Ha, kls A.49 pajak berjalan :
3. Areal lainnya (rawa, payau) : 100 Rp1.000.000.000,-
Ha, kls A.50 ( Rp140,- / M2 ) Hitung PBB yang menjadi
4. Areal Emplasemen :
• Pabrik : 20.000 M2 ; kls A.45 ( Rp
kewajiban PT. Wanalestari
660,-/M2 ) tersebut bila NJOPTKP =
• Gudang : 2.000 M2 ; kls A.45 Rp12.000.000,-
• Kantor : 1.000 M2 ; kls A.45
*keterangan : 1 Ha = 10.000 m2
• Perumahan : 10.000 M2 ; kls A.44
( Rp910,-/ M2 )
 
 PBB SEKTOR PERTAMBANGAN MIGAS
PT. Mutiara Hitam, sebuah usaha
tambang minyak bumi yang
beroperasi di pedalaman Kalimantan
menguasai/memperoleh manfaat
dari bumi dan bangunan dengan
rincian sbb:
Bumi (Tanah)
1. Areal produktif : 200 Ha, nilai =
Rp 300/M2
2. Areal belum produktif : 300 Ha,
nilai = Rp 200/M2
3. Areal tidak produktif : 100 Ha,
nilai = Rp 150/M2
4. Areal pengaman : 1 Ha, nilai =
Rp 150/M2
5. Area implasemen:
- Pabrik : 20 Ha, nilai = Rp 900/M2
- Gudang : 2 Ha, nilai = Rp 900/m2
- Kantor : 1 Ha, nilai = Rp1.000/m2
- Perumahan luasnya 5 Ha, nilai =
Rp 1.100/m2
Bangunan
• Pabrik : 50.000 m2, nilai = Rp
365.000/m2
• Gudang : 5.000 m2, nilai = Rp
429.000/m2
• Kantor : 2000 m2, nilai = Rp
505.000/m2
• Perumahan : 10.000 m2, nilai = Rp
595.000/m2
Hasil penjualan minyak bumi/ gas setahun
dapat dicatat sebagai berikut :
1. Triwulan pertama produksi 25.000
barel, dengan harga US$ 45/ barel.
2. Triwulan kedua produksi 30.000 barel,
dengan harga US$ 46/ barel.
3. Triwulan ketiga 33.000 barel, dengan
harga US$ 45,5/ barel
4. Triwulan keempat 34.000 barel, dengan
harga US$ 46/barel
Dengan catatan US$ 1 kursnya adalah Rp
9.100 (berdasarkan kurs BI), dan Rp 9.150
(berdasarkan kurs MenKeu).
Angka kapitalisasi 9,5, dengan NJOPTKP
sebesar Rp 12.000.000. Hitung PBB
terutang!
 A H
N
TA
A S B)
A T PH T
A N (B
E H N
L N A
O
R G U
E
P AN
E A B
B AN
D
BEA PEROLEHAN ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)
 DASAR HUKUM
UU PDRD No 28 tahun 2009 pasal 85 tentang pajak daerah dan retribusi
daerah

 SUBJEK PAJAK BPHTB (pasal 86)

Adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan atau penerima pengalihan hak baik itu badan maupun
orang pribadi

 OBJEK PAJAK BPHTB (PASAL 85 )

1. Objek pajak Bea perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah
perolehan Hak atas Tanah dan/ atau Bangunan.
2. Perolehan hak atas Tanah dan/ atau bangunan sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) meliputi :
1) pemindahan hak , karena : 2) pemberian hak baru
1. jual beli 1. Kelanjutan pelepasan
2. tukar-menukar hak
3. Hibah
2. Di luar pelepasan hak
4. hibah wasiat
5. Waris
6. pemasukan dalam perseroan/badan hukum
lain
7. Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan
8. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap
9. Penunjukan pembelian dalam lelang
10. Penggabungan usaha
11. Peleburan usaha
12. Pemakaran usaha
13. Hadiah
3. Hak atas tanah sebagimana dimaksud pada ayat(1) :
1) hak milik
2) hak guna usaha
3) hak guna bangunan
4) hak pakai
5) hak milik atas satuan rumah susun,dan
6) hak pengelolaan.
4. Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB, anatara lain :
1) Perwakilan diplomatik dan konsultan bedasarkan asas perlakuan
timbal balik
2) Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/ untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
3) Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan
dengan peraturan menteri keuangan dengan syarat tidak
menjalakan usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan
tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut
4) Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama
5) Orang pribadi atau badan karena wakaf
6) Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan
ibadah.
TATA CARA PENGENAAN BPHTB
TARIF

 Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen).
 Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
 • DASAR PENGENAAN PAJAK

1. Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak

(NPOP) sebagaimana diatur dalam UU PDRD
JENIS TRANSAKSI NPOP
a. Jual beli Harga transaksi
b. Tukar menukar Nilai pasar
c. Hibah Nilai pasar
d. Hibah wasiat Nilai pasar
e. Waris Nilai pasar
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainya Nilai pasar
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan Nilai pasar
h. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang Nilai pasar
mempunyai kekuatan hukum tetap  
i. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari Nilai pasar
pelepasan hak Nilai pasar
j. Pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak Nilai pasar
k. Penggabungan usaha Nilai pasar
l. Peleburan usaha Nilai pasar
m. Pemekaran usaha Nilai pasar
n. Hadiah Nilai pasar
o. Penunjukkan pembeli dalam lelang
2. Jika Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf
a sampai dengan huruf n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP
yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun
terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi
dan Bangunan.

3. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling
rendah sebesar Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib
Pajak.

4. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima
orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan
pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak
Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp300.000.000,00 (tiga ratus
juta rupiah).
 CARA PERHITUNGAN BPHTB

BPHTB = 5% X ( NPOP - NPOPTKP )

BPHTB : bea perolehan hak atas tanah dan

bangunan
NPOP : nilai perolehan objek pajak
NPOPTKP : nilai perolehan objek pajakt tidak kena
pajak
NJOP : nilai jual objek pajak ( ada dalam surat
pemberitahuan jaka terutang PBB )
Contoh perhitungan BPHTB :
tuan dwi pada tanggal 12 Agustus 2017 membeli
sebidang tanah di JL. Nin aja dulu seharga Rp.
100.000.000, sedangkan NJOP atas tanah tersebut
adalah Rp. 98.000.000, maka BPHTB yang terutang
adalah :

Nilai perolehan objek pajak Rp. 100.000.000

Nilai peolehan objek pajak tidak kena pajak Rp.
80.000.000
Nilai peolehan objek pajak kena pajak RP.
20.000.000
Bea perolehan atas tanah dan bangunan RP.
1.000.000
( 5%X Rp20.000.000)
SAAT DAN TEMPAT PAJAK TERUTANG

Saat terutangnya pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
ditetapkan untuk:
a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
d. hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
e. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan
haknya ke kantor bidang pertanahan;
f. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatanganinya akta;
h. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pangadilan yang
mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
i. pemberian hak baru atas Tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak
adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
j. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak
tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
k. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
l. lpeleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
m. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
n. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta; dan
o. lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang.
KETETAPAN PAJAK BPHTB

DASAR HUKUM
Didalam UU No.21 Tahun 1997 dan UU No.20 tahun 2000 terdapat
instrumen sanksi yaitu di pasal 19. Penerapan sanksi ini dilakukan dengan
penerbitan Surat Ketetapan Pajak dan Surat Tagihan pajak.
SURAT KETETAPAN BPHTB
Direktur jendral pajak melakukan pemeriksaan lapangan ataupun kantor,
menerbitkan :
1. Surat ketetapan BPHTB lebih bayar, apabila jumlah pajak yang dibayar
ternyata lebih besar daripada jumlah pajak yang terutang atau dilakukan
pembayaran pajak yang tidak seharusnya terutang.
2. Surat ketetapan BPHTB Nihil, apabila jumlah pajak yang dibayar sama
dengan jumlah pajak yang terutang.
3. Surat ketetapan BPHTB kurang bayar (SKBKB) apabila bedasarkan hasil
pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang
kurang bayar.
Contoh pengenaan Surat ketetapan BPHTB
Pak gus membeli rumah di JL. Halimah Jakarta Selatn pada Tanggal 10
Desember 2016 dengan harga beli sebesar Rp. 100.000.000. pada saat
penandatanganan oleh Notaris BPHTB-nya telah dibyar oleh pembeli sebesar
Rp.2.000.000. bedasarkan hasil pemeriksaan ternyata nilai pembelian
adalah sebesar Rp. 150.000.000 dan seharusnya terutang BPHTB sebesar
Rp.4.500.000. oleh karena itu kurang bayar tersebut dikuluarkan SKBKB
pada tanggal 20 januari 2017. Berapa jumlah BPHTB kurang bayar ?
jawab :
Yang terutang (bedasarkan pemeriksaan) Rp. 4.500.000
BPHTB yang telah dibayar Rp. 2.000.000

BPHTB kurang bayar Rp. 2.500.000

sanksi bunga 2 bulan x 2%x Rp. 2.500.000 Rp. 100.000

BPHTB yang masih harus dibayar adalah RP. 2.600.000

 HAK-HAK WAJIB PAJAK BPHTB
1. Keberatan
diajukan dlm jangka waktu 3 bulan sejak
tanggal surat/ tanggal pemotongan.
a. Surat ketetapan BPHTB kurang bayar(SKBKB)
b. Surat ketetapan BPHTB kurang bayar
tambahan (SKBKBT)
c. Surat ketetapan BPHTB lebih bayar (SKBLB)
d. Surat ketetapan BPHTB Nihil (SKBN)
2. Pengurangan
 Kondisi tertentu WP yang ada hubungannya dengan objek pajak.
1. WP mempunyai hak baru melalui program pemerintah dibidang pertanahan & tidak
mampu secara ekonomis
2. WP badan yang telah lebih dari 20 tahun yang dibuktikan dengan surat pernyataan WP dan
keterangan dari pemerintah daerah setempat
3. WP dengan hak rumah sederhana, rumah susun, dan rumah sangat sederhana
4. WP yang menerima hadiah dari keluarga dalam garis keturunan satu derajat keatas dan
kebawah
 Kondisi WP yang ada hubungannya dengan sebab tertentu

3. Pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB

WP boleh mengajukan jika :
 Pengajuan permohonan pengurangan yang diterima
 Pengajuan banding yang diterima seluruhnya maupun sebagian
 Pajak yang dibayar > pajak terutang
 Terlanjur bayar tetapi hak perolehannya batal
 Perubahan peraturan atau undang-undang
TERIMA KASIHHH