PAJAK BUMI DAN B ANGUNAN :

PERDESAAN DAN PERKOTAAN

(PBB P2)

Wildan Dwi Dermawan

Materi
Pendahuluan
01 Pengertian dan Dasar Hukum Undang – Undang PBB.

PBB SEKTOR PERDESAAN DAN PERKOTAAN DAN SEKTOR PERTAMBANGAN

Dasar Hukum dan Ruang Lingkup, Subjek dan Objek Pajak, Tarif, NJOP dan
NJOPTKP dan Contoh Perhitungan.

02

ildandwidermawan
03
 DASAR HUKUM PBB
a. Undang-Undang No.12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No.
12 Tahun 1994.
b. PP No 46 Tahun 1985 tentang persentase NJKP pada PBB.
c. Kep. Menkeu No. 1002/KMK.04/1985 tentang Tata Cara Pendaftaran Objek Pajak PBB.
d. Kep. Menkeu No.1003/KMK.04/1985 jo. No. 22/KMK.04/1986 diubah menjadi No.1324/KMK.
04/1988 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB.
e. Kep. Menkeu No. 1006/KMK.04/1985 menjadi No. 268/KMK.04/1995 tentang Tata Cara
Penagihan PBB dan penunjukkan pejabat yang berwenang mengeluarkan Surat Paksa.
f. Peraturan Menteri Keuangan republik indonesia nomor 48 /pmk.03/2021 tentang tata cara
pendaftaran, pelaporan, dan pendataan objek pajak pajak bumi dan bangunan
f. Kep. Menkeu No. 1007/KMK.04/1985 tentang Pelimpahan Wewenang Penagihan PBB

ildandwidermawan
kepada Gubernur Kepala Daerah TK I dan/atau Bupati/Walikota Madya Kep. Daerah TK. II.
g. Kep. Gubernur KDKI Jakarta No. 816 Tahun 1989 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Pemungutan PBB di Wilayah DKI Jakarta.
h. Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah No. 28 Tahun 2009.
i. Peraturan Daerah No.16 Tahun 2011.
 PENGERTIAN PBB

 PBB dapat didefinisikan sebagai “pajak negara yang dikenakan terhadap bumi
dan/atau bangunan berdasarkan UU No. 12 Tahun 1985 tentang PBB
sebagaimana telah diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994” dan
UU No.28 tahun 2009  UU No.1 tahun 2022 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah (PDRD).

 PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terhutang
ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan/atau bangunan

ildandwidermawan
keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan
besarnya pajak.
 OBJEK PBB
UU RI NO.1 TAHUN 2022
Paragraf 8 PBB-P2 PASAL 38 ayat (1) dan (2)

• BUMI : Permukaan bumi dan tubuh bumi

BANGUNAN : Konstruksi teknik yang ditanam

ildandwidermawan
yang ada dibawahnya.
atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau
• Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan
perairan.
pedalaman serta laut wilayah Indonesia.
Contonya sawah, ladang, kebun, tanah,
perkarangan, tambang dan lain-lain
OBJEK PBB

Bangunan

ildandwidermawan
 Objek Pajak yang tidak dikenakan PBB
UU RI NO.1 TAHUN 2022 Pasal 38 Ayat (3) :
Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang
ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional,yang
a. tidak dimaksud-kan untuk memperoleh keuntungan. (Untuk Umum)

Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis

b. dengan itu.

Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman

c. nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah
negara yang belum di bebani suatu hak.

d. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas

perlakuan timbal balik.

ildandwidermawan
e. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh Menteri Keuangan.
 Desentralisasi PBB & BPHTB
• Upaya Pemerintah memperkuat dan menyempurnakan
kebijakan desentralisasi fiskal untuk mendukung
tercapainya peningkatan layanan publik di daerah.
• BPHTB dan PBB-P2 diharapkan bisa menjadi salah satu
sumber PAD yang potensial bagi daerah.
• Daerah memiliki data yang lebih akurat dan lebih dekat
dengan obyek pajak.
• NJOP akan semakin sering disesuaikan ketika nilai wajar
tanah meningkat  meningkatkan penerimaan negara.
 KONSEP KEBIJAKAN PENGALIHAN PBB P-2 DAN BPHTB

PAJAK PUSAT
(Sebelum • PPh, PPN, PPnBM, PBB, BPHTB,
Pembaharuan UU
PDRD)
Bea Materai

PAJAK • (PKB), Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor, Pajak

Bahan Bakar Kendaraan Bermotor, Pajak Air Permukaan,
DAERAH Pajak Rokok, Pajak Hotel, Pajak Restoran, Pajak Hiburan,
(Sebelum Pajak Reklame, Pajak Penerangan Jalan, Pajak Mineral
Pembaharuan UU Bukan Logam dan Batuan, Pajak Parkir, Pajak Air Tanah,
PDRD) dan Pajak Sarang Burung Walet.
 Pengalihan PBB & BPHTB

PBB
PBB sektor Pedesaan PBB P2 dan
PBB sektor Perkotaan Pembaharuan BPHTB dialihkan
PBB sektor Perkebunan UU PDRD menjadi pajak
PBB sektor Perhutanan Daerah
PBB sektor Pertambangan
 DESENTRALISASI PBB P-2 DAN BPHTB
Tujuan kebijakan pengalihan PBB P2 dan BPHTB sebagai
Pajak Daerah adalah sebagai berikut:
• Memperluas objek pajak daerah dan retribusi daerah
• Menambah jenis pajak daerah dan retribusi daerah (termasuk pengalihan
PBB Perdesaan dan Perkotaan dan BPHTB menjadi Pajak Daerah)
• Memberikan diskresi penetapan tarif pajak kepada daerah
• Menyerahkan fungsi pajak sebagai instrumen penganggaran dan
pengaturan pada daerah
Dengan terbitnya Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang
Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Pemerintah Daerah kini mempunyai
tambahan sumber pendapatan asli daerah (PAD) yang berasal dari Pajak
Daerah.
ildandwidermawan
ildandwidermawan
 Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB)

PEMERINTAH DAERAH PEMERINTAH PUSAT

(PBB P2) (PBB P3)
PERDESAAN PERKEBUNAN
PERKOTAAN PERHUTANAN
PERTAMBANGAN

ildandwidermawan
Pajak Daerah setelah diberlakukannya UU
28 Tahun 2009 Pengaturan lebih lanjut
dilakukan dengan Peraturan Daerah (Perda)
 DASAR PENGENAAN PAJAK PBB

Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP ditetapkan setiap 3 tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali

untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan
daerahnya, dengan memperhatikan:
1. Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi
secara wajar.
2. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya
berdekatan dan telah diketahui harga jualnya.
3. Nilai perolehan baru yaitu menghitung seluruh biaya dan dikurangi
penyusutan kondisi fisik objek.
4. Penentuan Nilai Jual Objek Pengganti yaitu hasil produksi objek
PBB
pajak. 15
 Pendekatan Penilaian
Pendekatan Data Pendekatan Biaya Pendekatan Pendapatan
Pasar (Income Approach)
(Market Data Approach)
(Cost Approach)

NJOP dihitung dengan  Menentukan NJOP yang

 Nilai tanah atau tidak dapat dilakukan oleh
cara
bangunan terutama kedua pendekatan
membandingkan
untuk menentukan sebelumnya tetapi
objek pajak sejenis
NJOP bangunan ditentukan berdasarkan
dengan objek lain
dengan menghitung pendapatan bersih
yang telah diketahui
seluruh biaya yang operasi untuk
harga pasarnya.
dikeluarkan untuk memperoleh nilai properti.
membuat bangunan
Umumnya digunakan
baru yang sejenis  Terutama digunakan untuk

ildandwidermawan
untuk menentukan
dikurangi dengan menentukan NJOP galian
NJOP tanah dan
penyusutan fisiknya. tambang dan objek
NJOP Bangunan.
perairan.
PENYESUAIAN NJOP

• Besarnya NJOP yang ditetapkan setiap tahun harus benar-benar mencerminkan nilai pasar yang
sebenarnya dari suatu obyek pajak pada kurun waktu yang bersangkutan. Kegiatan pendataan dan
penilaian sebagai proses penentuan besarnya NJOP harus semakin ditingkatkan dari segi kualitas.
Penyesuaian tarif pajak umumnya dilakukan antara satu tahun hingga tiga tahun.
• Untuk daerah perkotaan atau daerah pinggiran, umumnya penyesuaian tarif dilakukan setiap tahun.
• Perkembangan daerah perkotaan dan sekitarnya relative cepat. Namun, untuk daerah pedesaan, yang
pergerakan harga lambat, biasanya penyesuaian tarif pajak dilakukan setiap tiga tahun.
• Adapun beberapa faktor yang membuat NJOP naik, antara lain adalah akses ke lokasi dan
peruntukannya.
• Misalnya, bila tanah tersebut akan menjadi kawasan perumahan atau industri, maka umumnya harga
pasar tanah dan bangunannya akan segera naik. Berdasarkan harga pasar itu, Ditjen Pajak akan
menaikkan NJOP tanah di kawasan itu.
 NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
(NJOPTKP)

• NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena
pajak. Besarnya NJOPTKP dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Setiap WP memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam
satu tahun pajak.
2. Apabila WP mempunyai beberapa objek pajak, maka yang mendapatkan
pengurangan NJOPTKP hanya satu objek pajak yang nilainya terbesar dan
tidak bisa digabungkan dengan objek pajak lainnya
– NJOPTKP untuk DKI mulai tahun 2012 Rp 15.000.000 (berdasarkan masing-masing perdati
II)

ildandwidermawan
– Mulai tahun pajak 2012 , setiap Pemda boleh menetapkan NJOPTKP dengan nilai maximal
Rp 24.000.000 dan minimal Rp 10.000.000
PBB SEKTOR PERDESAAN DAN

• Sektor Perdesaan dan perkotaan adalah pengenaan PBB

terhadap semua bumi dan bangunan yang ada di wilayah
tersebut kecuali atas lahan perkebunan, pertambangan dan
PERKOTAAN

perhutanan.
• Objek Pajak Sektor Perdesaan dan Sektor Perkotaan adalah
objek pajak Pajak Bumi dan Bangunan yang dimiliki, dikuasai
dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan,
kecuali Objek Pajak Sektor Perkebunan, Objek Pajak Sektor
Perhutanan, dan Objek Pajak Sektor Pertambangan.

ildandwidermawan
 TARIF PBB PEDESAAN & PERKOTAAN/
PBB P2

• Pasal 80 Undang-Undang PDRD menetapkan tarif PBB untuk

pedesaan dan perkotaan paling tinggi adalah 0,3%  0,5%
(Pasal 41 ayat (1) UU No.1 Tahun 2022). Ada Dampak..
RUMUS PERHITUNGAN PBB

ildandwidermawan
 UU PBB VS UU PDRD
No Uraian UU PBB UU PDRD
1 Objek Bumi dan Bangunan Bumi dan Bangunan kecuali
digunakan untuk kegiatan
pertambangan, Perhutanan
dan perkebunan.
2 Tarif 0,5% Max 0,3%  0,5%
3 NJKP 20% dan 40% Tidak ada
4 NJOPTKP Max 24 juta Min 10 juta
5 Penghitungan 0,5% x 20% (NJOP – NJOPTKP ) Max 0,5% ( NJOP – NJOPTKP )
0,5% x 40% ( NJOP – NJOPTKP )

ildandwidermawan
Tarif PBB di Jakarta
Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan
Perkotaan ditetapkan sebagai berikut :
1. Tarif 0,01% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah
dan/atau Bangunan kurang dari Rp.200.000.000,-
2. Tarif 0,1% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah
dan/atau Bangunan Rp.200.000.000,- sampai
dengan kurang dari Rp.2.000.000.000.
3. Tarif 0,2% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah
dan/atau Bangunan Rp.2.000.000.000.- sampai
dengan kurang dari Rp.10.000.000.000.-
4. Tarif 0,3% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah
dan/atau Bangunan lebih dari Rp.10.000.000.000,-
 Contoh Kasus
Tn. Pulan mempunyai tanah dan bangunan yang berlokasi di Kabupaten Y berupa:
1. Tanah seluas 100 𝒎𝟐 dengan harga jual Rp.350.000,-/ 𝒎𝟐 dan NJOP
Rp.335.000/𝒎𝟐
2. Bangunan seluas 80 𝒎𝟐 dengan harga jual Rp.740.000,-/ 𝒎𝟐 dan NJOP
Rp.700.000/𝒎𝟐

Besarnya NJOPTKP di Kabupaten Tersebut adalah Rp.12.000.000. Tarif

PBB ditetapkan sebagai berikut:
1) Objek pajak dengan NJOP sampai dengan Rp.500.000.000,- dikenakan tarif
0,12%.

ildandwidermawan
2) Objek pajak dengan NJOP lebih dari Rp.500.000.000,- sampai dengan
Rp.1.000.000.000,- dikenakan tarif 0,14%.
3) Objek pajak dengan NJOP lebih dari Rp.1.000.000.000,- dikenakan tarif 0,24%.
 Objek Pajak Luas Harga Jual per NJOP
( 𝒎𝟐 ) 𝒎𝟐 per 𝒎𝟐
A. Tanah 100 Rp350.000 Rp335.000
B. Bangunan 80 Rp740.000 Rp700.000

JAWABAN SOAL
1. NJOP Tanah : 100 x Rp335.000 = Rp 33.500.000,-
2. NJOP Bangunan : 80 x Rp700.000 = Rp 56.000.000,- +
NJOP Tanah dan Bangunan = Rp 89.500.000,-
NJOP TKP = Rp 12.000.000,- (-)
NJKP = Rp 77.500.000,-
PBB = 0,12% x 77.500.000,- = Rp 93.000,-
Maka besarnya PBB terutang Tn. Pulan sebesar Rp. 93.000.

ildandwidermawan
 CONTOH PENGHITUNGAN PBB

Diketahui:
Tuan Hakim melakukan transaksi sebagai berikut.
a. Pada Tahun 2010 membeli tanah di Jakarta Slipi seluas 500 𝑚2 dengan harga Rp
1.000.000,-/ 𝑚2 ( NJOP kelas 065 Rp 1.032.000/ 𝑚2 ).
b. Membangun rumah bertingkat seluas 400𝑚2 senilai Rp 1.500.000/ 𝑚2 (NJOP kelas
B 020 Rp 1.516.000/ 𝑚2 ) selesai akhir 2010.
c. Pada tahun 2011 membeli tanah di Jakarta Kebayoran seluas 300 𝑚2 dengan
harga Rp 1.500.000 / 𝑚2 (NJOP kelas A 061 Rp 1.573.000/ 𝑚2 )
Ditanyakan:
 Hitung PBB yang terutang atas Tuan Hakim pada tahun 2012 dengan NJOP TKP
ditetapkan Rp 10.000.000,- dan Tarif untuk NJOP antara Rp. 200.000.000,- s.d.
Rp. 2.000.000.000,- adalah 0,1%
JAWABAN SOAL Objek Pajak Luas Harga Jual per NJOP
( 𝒎𝟐 ) 𝒎𝟐 per 𝒎𝟐
A. Tanah Slipi 500 1.000.000 1.032.000
B. Bangunan Slipi 400 1.500.000 1.516.000
C. Tanah Kebayoran 300 1.500.000 1.573.000

I. PBB SLIPI :
1. NJOP Tanah : 500 x 1.032.000
2. NJOP Bangunan : 400 x 1.516.000
NJOP Tanah dan Bangunan
NJOP TKP
NJKP
PBB = 0,1% x 1.112.400.000,-
= Rp 516.000.000,- UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA
= Rp 606.400.000,- + NOMOR 12 TAHUN 1994
Pasal 3 Ayat (3)
= Rp 1.122.400.000,- Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai
= Rp 10.000.000,- (-) beberapa Objek Pajak, yang diberikan Nilai
Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak hanya
= Rp 1.112.400.000,- salah satu Objek Pajak yang nilainya terbesar,
sedangkan Objek Pajak lainnya tetap dikenakan
= Rp 1.112.400,- secara penuh tanpa dikurangi Nilai Jual

ildandwidermawan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak

II. PBB Kebayoran:

NJOP Tanah 300 x 1.573.000,- = Rp 471.900.000,-
PBB = 0,1% x 471.900.000,- = Rp 471.900,-
 CONTOH SOAL
Bapak Adul di blok C Perumahan Pulogebang Kirana,
mempunyai bangunan 119 𝑚2 diatas tanah 120 𝑚2 . NJOP
tanah tahun 2015 sebesar Rp 4.155.000/𝑚2 . NJOP bangunan
tahun 2015 sebesar Rp. 2.625.000/𝑚2 . NJOPTKP ditentukan
sebesar Rp. 15.000.000 dan Tarif untuk NJOP antara
Rp. 200.000.000,- s.d. Rp. 2.000.000.000,- adalah 0,2%.
Berapa PBB tahun 2015 yang harus dibayar?
Jawab:

Jumlah NJOP tanah 120 x Rp 4.155.000 = Rp. 498.600.000 (A)

Jumlah NJOP bangunan 119 x Rp 2.625.000= Rp.312.375.000 (B) +
NJOP dasar pengenaan PBB = A + B = Rp. 810.975.000
NJKP = 0,2% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,2% x (Rp. 810.975.000 - Rp.15.000.000)
= 0,2% x Rp.795.975.000.-
= Rp. 1.591.950,-
Jadi PBB yang harus dibayar sebesar Rp. 1.591.950,-
TERIMA KASIH