BAB 1.

PENDAHULUAN

Sesuai dengan amanat Undang-undang No 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi

Daerah. Setelah pelaksanaan pengalihan ini dalam perjalannya terdapat beberapa hal yang perlu

mendapat perhatian yaitu pemungutan PBB-P2 belum optimal dan ketidakakuratan data PBB-P2

dengan peta blok tanah. Untuk memudahkan pelaksanaan pengenaan PBB-P2 dan memberikan

pelayanan prima kepada wajib pajak berkaitan dengan hak dan kewajiban PBB, maka diperlukan

suatu basis data objek dan subjek PBB-P2. Tanah dan atau bangunan sebagai objek PBB-P2

mempunyai sifat yang immobile artinya bersifat tetap atau tidak dapat berpindah ataupun

dipindahkan. Hal ini memungkinkan bahwa pembentukan basis data PBB dapat dilakukan

berbasiskan pada bumi/tanah. Basis data PBB-P2 terdiri dari basis data grafis (peta) dan basis

data alfa numerik. Basis data grafis dapat dipakai untuk menentukan luas serta lokasi relatif

bidang objek pajak. Dan basis data alfa numerik berisikan data identitas subjek/wajib dan objek

pajak, material dan fasilitas bangunan, serta data pendukung lainnya. Berdasarkan kondisi

tersebut di atas, maka pekerjaan pemutahiran data dan pemetaan digital PBB-P2 menjadi sangat

penting untuk dilaksanakan guna mendukung keberhasilan pencapaian target penerimaan dan

keakuratan data PBB-P2.

1.1. Maksud

Maksud Kajian Zona Nilai Tanah Terhadap Lahan PT. Megapolis Manunggal Industrial

Development di Kawasan Indutri MM2100 adalah untuk pemutakhiran Nilai Jaul Objek Pajak di

Kawasan Industri MM2100.

1.2. Tujuan

Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini dibuat sebagai pedoman kerja para konsultan penyelenggara

kegiatan sehingga dalam pelaksanaannya dapat memenuhi ketentuan yang dipersyaratkan

Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini dibuat sebagai pedoman kerja para penyedia barang/jasa yang

bergerak di bidang pengadaan barang/jasa sehingga dalam pelaksanaannya dapat memenuhi

ketentuan yang dipersyaratkan.

1.3. Sasaran

Sasaran yang hendak dicapai dalam pelaksanaan pekerjaan Perencanaan Pemutakhiran Nilai Jual

Objek Pajak Kawasan MM211 Cikarang Barat Kabupaten Bekasi adalah:

Tergalinya potensi basis data Nilai Jual Objek Pajak dan dapat dimanfaatkan secara optimal.

a. Menyempurnakan basis data wajib pajak Pajak Bumi dan Bangunan di Kawasan MM211

Cikarang Barat Kabupaten Bekasi.

b. Terciptanya basis data yang up to date yang terintegrasi dengan semua data administrasi.

c. Meningkatkan pelayanan kepada masyarakat secara cepat dan tepat serta memudahkan

monitoring perubahan data.

1.4. Landasan Hukum

Landasan hukum dalam pekerjaan Jasa Konsultansi Kajian Zona Nilai Tanah Terhadap Lahan

PT. Megapolis Manunggal Industrial Development di Kawasan Indutri MM2100 mengacu pada

peraturan-peraturan sebagai berikut:

a. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan

Retribusi Daerah;
b. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 208/PMK.07/2018 tentang

Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan;

c. Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 7 Tahun 2010 tentang Ketentuan Umum

Perpajakan Daerah;

d. Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 5 Tahun 2018 tentang Pajak Daerah;

e. Peraturan Bupati Bekasi Nomor 100 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Bupati

Bekasi Nomor 23 Tahun 2012 tentang Tentang Pengelolaan Pungutan Pajak Bumi dan

Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) Kabupaten Bekasi.

BAB 2. ASPEK KEPATUHAN

2.1. Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

Menurut pembukaan UU 12/1985, pajak merupakan salah satu sumber penerimaan negara yang

sangat penting artinya bagi pelaksanaan dan peningkatan pembangunan nasional sebagai

pengamalan Pancasila yang bertujuan untuk meningkatkan kemakmuran dan kesejahteraan

rakyat, dan oleh karena itu perlu dikelola dengan meningkatkan peranserta masyarakat sesuai

dengan kemampuannya.

Pajak daerah adalah pembayaran wajib kepada daerah yang secara hukum wajib dilakukan oleh

orang pribadi atau masyarakat karena tidak mendapat imbalan secara langsung dan digunakan

untuk keperluan daerah guna mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.

Dasar konstitusional kewajiban perpajakan warga negara Indonesia (“WNI”) terdapat dalam

Pasal 23A UUD 1945, yaitu bahwa pajak dan pajak wajib lainnya untuk kepentingan pemerintah

diatur dengan undang-undang. Warga negara Indonesia yang membayar pajak secara implisit

telah mengindahkan Pasal 30 (1) UUD 1945 yang menyatakan bahwa setiap warga negara

berhak dan wajib ikut serta dalam pertahanan dan keamanan negara.

Pajak Bumi dan Bangunan ("PBB") sebelumnya diatur dalam UU 12/1985. Dalam

perkembangannya, pemerintah mereformasi peraturan perundang-undangan perpajakan yang

lama dengan yang baru (reformasi pajak). Berbagai pembaruan telah dilakukan selama ini dan

salah satu peraturan perundang-undangan terkait perpajakan adalah UU 1/2022.

Pajak Bumi dan Bangunan menurut UU no 1 tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara

Pemerintah Pusat Dan pemerintah Daerah dalam pasal 1 point 33 adalah Pajak Bumi dan

Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang disingkat menjadi PBB-P2 merupakan Pajak atas bumi
dan atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau

Badan.

Dalam UU 28 tahun 2009 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan pasal 77

yang termasuk dalam Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah Bumi

dan/atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau

Badan hukum, kecuali kawasan tersebut digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan,

perhutanan, dan pertambangan.

Yang termasuk dalam pengertian bangunan dalam UU di atas diantaranya adalah jalan

lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan

emplasemennya, yang merupakan suatu kesatuan dengan kompleks Bangunan tersebut.

Dalam PBB-P2, Wajib Pajak adalah orang pribadi atau badan yang dapat dikenakan pajak.

Sedangkan Wajib Pajak adalah orang perseorangan atau badan hukum, termasuk pembayar

pajak, pemungut pajak, dan pemungut pajak, yang mempunyai hak dan kewajiban perpajakan

berdasarkan undang-undang.

Ketentuan terkait wajib pajak dan wajib pajak diatur lebih lanjut dalam Pasal 39 UU 1/2022,

yaitu: Wajib Pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan yang benar-benar berkepentingan

dan/atau memanfaatkan suatu barang dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memanfaatkan

suatu bangunan.

Ketentuan terkait wajib pajak dan wajib pajak diatur lebih lanjut dalam Pasal 39 UU 1/2022,

yaitu: Subjek Pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan yang benar-benar berkepentingan

dan/atau memanfaatkan suatu barang dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memanfaatkan

suatu bangunan. Wajib Pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan yang mempunyai
kepentingan dan/atau manfaat dari harta dan/atau memiliki, menguasai dan/atau memanfaatkan

bangunan. Subyek pajak dalam hal ini adalah tanah pertanian, tanah dan bangunan yang sangat

terbatas yang digunakan oleh wajib pajak, berdasarkan laporan Pasal 96(2) UU 1/2022.

Objek PBB-P2 pada intinya merupakan bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai,

dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali terhadap kawasan yang digunakan

untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

2.2. Regulasi Pemungutan PBB-P2 di Daerah

PBB-P2 adalah pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota. Pajak di atas dikenakan

pada daerah yang setingkat dengan provinsi dan tidak dimekarkan menjadi daerah/kota otonom.

Jenis pajak PBB-P2 merupakan jenis pajak yang dikenakan atas perintah Direktur Daerah.

Pemberitahuan ketetapan pajak kota dan deklarasi pajak yang harus dibayar berfungsi sebagai

dasar untuk mengumpulkan pajak tersebut.

2.3. Penentuan Nilai Jual Objek Tanah

NJOP merupakan salah satu variabel pokok dalam pengenaan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).

Dalam penggunaanya NJOP merupakan dasar dalam pengenaan PPB untuk sektor perkotaan dan

perdesaan atau singkatnya PBB-P2, hingga pada PBB-P3 atau bahkan perhutanan, perkebunan,

dan pertambangan.

Besaran pada NJOP ini memiliki pengaruh pada besaran tagihan PBB-P2 ataupun PBB-P3.

Merujuk pada peraturan Pasal 1 Point 36 Undang Undang Hubungan Keuangan Antara

Pemerintah Pusat Dan Pemerintahan Daerah No 1 tahun 2022 NJOP didefinisikan sebagai harga

rata-rata yang dihasilkan atas terjadinya transaksi jual beli secara wajar, dan apabila tidak terjadi
transaksi jual beli maka NJOP akan ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek

lainnya yang sejenis atau NJOP pengganti.

Nilai Jual objek Pajak (NJOP) merupakan harga rata-rata yang diperoleh melalui transaksi jual

beli. Tapi jika tidak terjadi transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui nilai harga dari sejumlah

objek lainnya yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Dalam bidang properti,

nilai jual yang ditetapkan negara sebagai dasar perpajakan bagi PBB dan nilai jual properti

meningkat ketika adanya perkembangan dalam sebuah kawasan. Jika melakukan transaksi jual

beli rumah, melalui NJOP anda akan mengetahui seberapa besar dana pajak yang akan

ditanggung. 

Nilai jual NJOP bersifat tidak menetap atau berubah-ubah, hal tersebut tergantung dari berapa

harga jual tanah dan bangunan di kawasannya. Kawasan yang terpencil dengan besar NJOP yang

rendah dapat mengalami peningkatan seiring dengan berkembangnya kawasan tersebut

dikarenakan harga tanah dan bangunannya mengalami kenaikan. Pembayaran NJOP ditetapkan

oleh pemerintah 3 tahun sekali, namun NJOP bisa ditetapkan setahun sekali diakibatkan nilai jual

yang naik secara signifikan.

NJOP dapat ditentukan melalui 3 hal berikut :

1. Perbandingan dengan Objek Pajak Lain 

Perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis. Penentuan nilai jual objek pajak bisa

diperoleh dari perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis dan berdekatan secara

letak dan sudah diketahui juga nilai jualnya.

2. Pergantian NJOP
 Cara ini dilakukan untuk mendapatkan nilai jual objek pajak berdasarkan hasil

pendapatan atau pemasukan dari objek pajak yang dinilai.

3. Nilai Perolehan baru

Perhitungan biaya didasari oleh transaksi pembelian dan dikurangi biaya yang harus

dikeluarkan untuk penempatan objek pajak secara layak. 

Dasar penentuan nilai PBB 2 adaah nilai NJOP yang diperoleh memalui proses penilaian. Dalam

Pasal 3 PMK No 208/PMK.07/2018 dijelaskan NJOP hasil Penilaian dapat dibedakan menjadi:

3. NJOP Bumi; merupakan hasil perkalian antara total luas areal objek pajak yang

dikenakan dengan NJOP Bumi per meter persegi.

4. NJOP Bangunan Objek Pajak Umum; dan/atau

5. NJOP Bangunan Objek Pajak Khusus.

NJOP tanah per meter persegi adalah hasil konversi Nilai Indikasi rata (NIR) per meter persegi

ke dalam klasifikasi NJOP bumi yang dilakukan melalui Penilaian Massal atau Penilaian

Individual. NIR sebagaimana di atas diperoleh dari harga rata-rata transaksi jual beli yang terjadi

secara wajar dan telah dilakukan penyesuaian.

2.4. Pengurangan Pajak Bumi dan Bangunan

Pengurangan pembayaran PBB dalam Peraturan Menteri Keuangan No 83/PMK.03/2017 dapat

diberikan kepada wajib pajak yang memenuhi dua syarat. Pertama-tama, objek kontrol terikat ke

objek kontrol karena kondisi tertentu. Kedua, ketika objek pajak terkena bencana alam atau

sebab luar biasa lainnya.

Kondisi spesifik tertentu, yaitu kerugian dan kesulitan likuiditas;

 a) akhir periode akuntansi sebelum tahun pengajuan permintaan potongan PBB jika wajib

pajak melakukan pembukuan; atau b. pada akhir tahun takwim sebelum tahun

penyampaian permohonan pengurangan PBB, apabila wajib pajak menyampaikan surat

keterangan”, bunyi PMK § 2 ayat 2a,

b) Kerugian yang disebutkan dalam PMK ini merupakan kerugian usaha yang diketahui

dalam laporan keuangan tahunan yang dilampirkan pada pajak penghasilan tahunan. Atau

catatan yang menyertai laporan laba rugi tahunan, jika wajib pajak tidak melakukan

pencatatan.

Kesulitan yang dapat dipecahkan tersebut merupakan kondisi ketidakmampuan wajib pajak

untuk memenuhi kewajiban jangka pendeknya dengan kas dari operasi. Sebaliknya, bencana

alam mengacu pada bencana alam atau peristiwa yang disebabkan oleh alam, termasuk gempa

bumi, tsunami, letusan gunung berapi, banjir, kekeringan, angin topan, atau tanah longsor.

Sedangkan pasal-pasal yang dikecualikan dari PBB-P2 diatur dalam Pasal 38(3) UU 1/2022

sebagai berikut:

1. bumi dan/atau bangunan kantor pemerintah, kantor pemerintahan daerah, dan kantor

penyelenggara negara lainnya yang dicatat sebagai barang milik negara atau barang milik

daerah;

2. bumi dan/atau bangunan yang digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan

umum di bidang keagamaan, panti sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan

nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;

3. bumi dan/atau bangunan yang semata-mata digunakan untuk tempat makam (kuburan),

peninggalan purbakala, atau yang sejenis;

4. bumi yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional,

tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani

suatu hak;

5. bumi dan/atau bangunan yang digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat

berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

6. bumi dan/atau bangunan yang digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga

internasional yang ditetapkan dengan peraturan menteri;

7. bumi dan/atau bangunan untuk jalur kereta api, moda raya terpadu (mass rapid transit),

lintas raya terpadu (light rail transit), atau yang sejenis;

8. bumi dan/atau bangunan tempat tinggal lainnya berdasarkan njop tertentu yang

ditetapkan oleh kepala daerah;

9. bumi dan/atau bangunan yang dipungut pajak bumi dan bangunan oleh pemerintah.
BAB 3. GAMBARAN UMUM KAWASAN MM2100

Berdasarkan data kondisi eksisting yang telah diperoleh, diketahui adanya 671 industri di

Kecamatan Cikarang barat yang kemungkinan akan bertambah setelah dilakukannya survey

dalam kegiatan pemutakhiran data dan pemetaan digital PBB-P2 Cikarang Barat Kabupaten

Bekasi.

Kawasan industri yang terdapat di Kecamatan Cikarang barat salah satunya adalah

PT. Megalopolis Manunggal Industrial Development sebagai Kawasan industri dengan luas

705,06 Ha. Kawasan yang terintegrasi yang dibangun dan di kelola oleh PT.Megalopolis

Manunggal Industrial Development merupakan kerja sama antara Marubeni Corporation dari

Jepang dan Argo Manunggal Group dari Indonesia. MM2100 menempati lokasi yang strategis

yaitu di samping jalan tol Jakarta-Cikampek yang terhubung dengan jalan tol JORR (Jakarta

Outer Ring Road), KM 24 di Kecamatan Cikarang Barat,Bekasi,Jawa Barat.

Berkembang pesatnya pertumbuhan Kabupaten Bekasi salah satunya adalah karena adanya poros

kawasan Industri yang terdapat di Kabupaten Bekasi. Tercatat beberapa kawasan Industri yang

didirikan di kawasan Cikarang seperti kawasan Gobel, MM2100 dan lain sebagainya.

Dengan kehadiran kawasan Industri tersebut selain menambah nilai ekonomis bagi Kabupaten

Bekasi juga memberikan nilai tambah bagi perkembangan daerah sekitarnya termasuk

didalamnya pertumbuhan ekonomi warga sekitar kawasan. Adanya pertumbuhan pasar modern

disekitar kawasan dan bertaburnya usaha sampingan yang dilakukan oleh warga dengan adanya

kawasan industri tersebut.

Kemacetan yang hampir terjadi di Kawasan Gobel Industri Cikarang Barat setiap pagi dan setiap

sore salah satunya adalah banyak pengguna motor yang mengantar ataupun menjemput
karyawan PT. Sanyo Jaya Component. Kini kawasan Industri Gobel kembali lengang paska

berhentinya operasional PT. Sanyo Jaya Component.

Adapun luas Kawasan Industri secara lebih rinci dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel 3. 1 Kawasan Industri Kecamatan Cikarang Barat

No Kawasan Industri Desa Luas (Ha)
Cikedokan 243,01
Danauindah 22,77
Gandamekar 16,25
1 PT. Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk Gandasari 60,30
Jatiwangi 133,38
Mekarwangi 180,08
Telajung 66,22
Jumlah 722,01
Cikedokan 4,65
Danauindah 143,49
PT. Megalopolis Manunggal Industrial Gandamekar 303,13
2
Development Gandasari 5,04
Jatiwangi 215,54
Mekarwangi 33,21
705,06
3 PT Gobel Dharma Nusantara Telagaasih 227,54
Jumlah 227,54
Total Keseluruhan 1.654,61
Sumber : Pengelola Kawasan Industri Cikarang Barat
Sumber: Peta Rupa Bumi Indonesia. 2023

Gambar 3.1. Peta Site Plan PT Megapolis Manunggal Industri dan

PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk dan PT Gobel Dharma Nusantara
BAB 4. METODOLOGI PENELITIAN

4.1. Lokasi Penelitian

Lokasi penelitian di wilayah yang berada dalam kawasan PT. Megalopolis Manunggal Industrial

Development dengan luas Kawasan industri 705,06 Ha.

Batas- batas wilayah meliputi :

Utara : Desa …….

Barat : Desa ………

Timur : Desa………..

Selatan : Desa ………

4.2. Data dan Peralatan

4.2.1. Data

Data yang dipeergunakan dalam penelitiain ini antara lain:

A. Data Primer.

Data primer yang digunakan menggunakan metode survei dan wawancara dengan

masyarakat di lokasi pembanding. Data primer yang diambil dari survei lapangan berupa:

a. Data harga Penawaran Tanah di wilayah pembanding.

b. Survei informasi harga jual tanah di wilayah pembanding.

 B. Data Sekunder

Data sekunder diperoleh dari Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah

Kabupaten Bangkalan yang berkaitan dengan kegiatan Zona Nilai Tanah (ZNT) dan data

pendukung lainnya dalam kegiatan ini.

Adapun data yang dibutuhkan dalam kegiatan ini adalah sebagai berikut:

a. Daftar Nilai Jual Objek Pajak Menurut Pasar Setempat Kabupaten Bekasi 2015.

Data ini dikeluarkan oleh Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten Bekasi.

C. Data Spasial

Data spasial yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :

a. Peta administrasi Kawasan MM2100.

b. Citra Google Earth

4.2.2. Peralatan

Peralatan yang digunakan dalam penelitian, antara lain:

A. Perangkat Keras (Hardware)

Perangkat keras yang digunakan adalah sebagai berikut :

a. Komputer untuk pengolahan, analisa data hasil pengolahan, dan penulisan

laporan;

b. Kamera dijital untuk dokumentasi.

c. Perangkat Lunak (Software) Software yang digunakan adalah sebagai berikut :

i. ArcGIS 10

ii. Microsoft office

4.2. Metodologi Penelitian

4.2.1. Pengumpulan Data

Pekerjaan ini meliputi :

A. Survey dan Observasi Lokasi (mengumpulkan informasi nama jalan, batas desa/kelurahan),

mempersiapkan peta. dan Data Lapangan. Data hasil dari survey lapangan (data non spasial)

perlu disesuaikan dengan waktu yaitu tahun 2023 serta sumber data yang mempengaruhi

besarnya nilai tanah.

B. Hasil Akhir. Hasil akhir penelitian ini yaitu Analisis Rasio Jual Beli. Nilai rasio ini diperoleh

dari perbandingan nilai jual tanah yang ditawarkan dengan nilai transaksi yang terjadi Rasio

ini dituangkan dalam sebuah tabel yang berisi rasio Jual Beli

4.2.2. Alat Analisis

Alat analisis yang digunakan dalam kajian ini mengacu kepada Undang Undang Hubungan

Keuangan Antara Pemerintah Pusat Dan Pemerintahan Daerah No 1 tahun 2022, dalam UU

tersebut NJOP didefinisikan sebagai harga rata-rata yang dihasilkan atas terjadinya transaksi jual

beli secara wajar. Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018 untuk

memperoleh ratio harga transaksi digunakan metode perbandingan Harga (Market Data/ Sales

Comparison Approach) dengan rumus sebagai berikut:

Harga Penawaran
Ra sio Harga=
Harga Transaksi

Apabila tidak terdapat jual beli/transaksi maka NJOP ditentukan melalui perbandingan harga

objek Pajak lain di daerah yang memiliki karakteristik yang sama dengan daerah kajian. Besaran

NJOP ditetapkan setiap 3 tahun sekali dengan Keputusan Bupati atas usulan Kepala Satuan Kerja

Perangkat Daerah sesuai dengan perkembangan wilayah tempat kerja

BAB 5. ANALISA PENETAPAN NJOP (NILAI JUAL OBJEK PAJAK)

5.1. Analisa Penetapan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Pajak Bumi Terhadap Nilai Pasar
Dengan Menggunakan Metode Pendekatan Data Pasar

Berdasarkan PMK Nomor 208/PMK.07/2018 penetapan Nilai Jual Objek Pajak dapat dilakukan

dengan metode pendekatan Data Pasar atau perbandingan Harga (Market Data/ Sales

Comparison Approach). Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek

pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui

dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Persyaratan utama yang harus dipenuhi

dalam penerapan, pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli atau harga sewa yang waJar.

Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk penentuan NJOP tanah, dan untuk objek

tertentu dapat juga dipergunakan untuk penentuan NJOP Bangunan Dengan latar belakang

tersebut, maka penelitian tentang metode pendekatan Data Pasar atau perbandingan Harga dalam

penentuan NJOP tanah penting untuk dilakukan terutama untuk daerah yang termasuk dalam

Kawasan MM2100.

Kawasan Industri MM 2100 dibangun tahun 1989, berlokasi di wilayah Kecamatan Cikarang

Barat Kabupaten Bekasi Provinsi Jawa Barat, luas total 1.005 Ha dengan pemrakarsa PT.

Megalopolis Manungggal Industrial Development (PT. MMID) seluas 805 Ha yang merupakan

joint operation (JO) antara PT. Bekasi Fajar Industrial Estate (PT. BFIE ) dengan MARUBENI

CORPORATION dan seluas 200 Ha dikelola oleh PT. Bekasi Fajar Industrial Estate (PT. BFIE).

Pada awainya K MM 2100 terletak di Kecamatan Cibitung, maka dengan adanya

perubanan/pemekaran wilayan kecamatan di Kabupaten Bekasi, maka wilayan tersebut sekarang

berada pada wilayah Kecamatan Cikarang Barat yang mencakup besa Ganda Mekar, Desa Ganda

Sari, Desa Danau Indah, Desa Jatiwangi dan Desa Mekar Wangi. Adanya rencana
pengembangan KI MM 2100 seluas 1.100 Ha, maka wilayahnya bertambah & (dua) desa yaitu

Desa Telajung dan Desa Cikedokan.

Saat ini KI MM 2100 terdapat kurang lebih 200 industri yang terdiri dari Perusahaan Modal

Asing (PMA) dan Perusahaan Modal Dalam Negeri (PMDN). Mengingat banyakya perusahaan

yang berminat untuk berinvestasi di Kawasan MM 2100 ini, maka manajemen Kawasan Industri

MM 2100 (PT. Bekasi Fajar Industrial Estate (PT.BFIE)) bermaksud mengembangkan Kawasan

industri MM 2100 dengan menambah area sekitar 1.100 Ha yang terdiri dari:

- PT. Bekasi Fajar Industrial Estate (PT.BFIE) seluas 600 Ha di Desa Jatiwangi, Desa

Cikedokan dan Desa Mekar Wangi, Kecamatan Cikarang Barat (SK. Bupati Kabupaten

Bekasi No. 591/Kep. 17-BPN/2000 )

- PT. Bekasi Matra Industrial Estate (PT.BMIE) seluas 500 Ha di Desa Cikedokan dan

Desa Telajung, Kecamatan Cikarang Barat (SK. Bupati Kabupaten Bekasi

No.591/Kep.22-BPN/2000)

Dengan banyaknya pembangunan industry di KI MM2100 memberikan implikasi dan

konsekuensi pada pemenuhan tuntutan akan tersedianya lahan atau tanah. Kondisi ini

memberikan dampak positif terhadap perkembangan nilai tanah dan harga jual tanah yang berada

dalam lingkup kawasan tersebut. Dengan demikian perlu dilakukan uji keakuratan penetapan

NJOP tanah dengan nilai pasarnya di Kecamatan Cikarang Baru Kabupaten Bekasi. Hal ini

dimaksudkan untuk mengetahui seberapa besar rasio atau perbandingan antar desa/kelurahan

yang ada di Kecamatan Cikarang Baru serta keseragaman maupun keadilan dalam penetapan

NJOP tersebut. Dalam penelitian ini, digunakan 14 (empat Belas) titik di sekitar daerah Cibitung.
Tabel 4.1. Lokasi Identifikasi Transaksi

No
Identifikasi Lokasi
Transaksi
1 jalan raya cikarang Sukatani
2 Kawasan MM2100, Cibitung, Bekasi
3 Kawasan MM2100, Cibitung, Bekasi
4 Kawasan MM2100, Cibitung, Bekasi
5 Jalan Raya Cikarang Sukatani
6 cibuntu bekasi
7 Cibitung
8 Wanasari, Cibitung
9 Cibitung
10 Cibitung
11 Cibitung
12 Cibitung
13 Cibitung
14 Cibitung
Sumber : Survey Pembaharuan NJOP KI MM2100. 2023

Penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah berbeda dengan nilai pasar yang ada. Hal ini

disebabkan karena NJOP cenderung bersifat statis karena tidak selalu dilakukan penyesuaian,

sedangkan nilai pasar cenderung bersifat dinamis mengikuti perkembangan yang terjadi setiap

saat. Masalah yang mendasar seperti inilah yang terjadi di Kecamatan Cikarang Baru Kabupaten

Bekasi, sehingga perlu diteliti tingkat akurasi penetapan NJOP bumi terhadap nilai pasar untuk

mengetahui apakah hasil rasio kurang baik atau di bawah standar dari yang sudah ditentukan.

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 yang telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12

Tahun 1994 pendekatan perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis adalah metode

penentuan Nilai Jual Objek Pajak dengan cara membandingkannya dengan objek lain yang

sejenis yang letaknya berdekatan dan mempunyai fungsi yang sama serta harga jualnya telah

diketahui.
Dalam Peraturan Meneteri Keuangan RI No. 208/PMK.07/2018 dijelaskan Nilai Jual Objek

Pajak (NJOP) adalah rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

NJOP ditentukan melalui perbandingan harga objek lain yang sejenis atau nilai perolehan NJOP

Baru atau NJOP Pengganti.

Penilaian terhadap objek pajak PBB sesuai Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-

29/PJ.06/1992 dilakukan dengan 3 (tiga) metode pendekatan sebagai berikut: 1) Pendekatan Data

pasar (Market Data Approach) yaitu membandingkan objek pajak yang belum diketahui harga

jual ditambah factor penyesuaian yang diperlukan, 2) Pendekatan Biaya (Cost Approach)

biasanya digunakan untuk penilaian bangunan, dengan cara menghitung biaya setiap komponen

utama bangunan, material dan fasilitas lainnya, 3) Pendekatan kapitalisasi pendekatan (income

approach). Pendekatan ini dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh

pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari biaya pajak yang dinilai kemudian dikurangi

dengan kekosongan.

Penilaian NJOP pada penelitian ini menggunakan metode Data Pasar (Market Data Approach)

yang dilakukan pada 14 titik lokasi

Tabel 4.2. Harga Jual Lahan Di Kecamatan Ckarang Baru

No Keterangan Luas Harga Harga/M

1 Tanah 100 ha di jalan raya cikarang Sukatani 700.000
2 Tanah di Kawasan MM2100, Cibitung, Bekasi 25.000 74.375.000.000 2.975.000
Kavling Untuk Gudang dan Kantor di Kawasan
3 13.610 60.000.000.000 4.408.523
MM2100 Cibitung
Tanah Industri MM 2100 Cibitung LT: 2,5
4 25.000 82.500.000.000 3.300.000
Hektar 82,5 Milyar
Keputusan Tepat Beli Tanah & Pabrik, Untuk
5 36.000 72.000.000.000 2.000.000
Investasi dan Langkah Hedging
6 pabrik harga tanah luas 3,5 ha di cibuntu bekasi 35.761 40.000.000.000 1.118.537
7 Tanah Cocok Untuk Industri Daerah Cibitung 29.000 49.300.000.000 1.700.000
Tanah Dalam Perumahan Luas 1.645 M2 Di
8 1.645 1.974.000.000 1.200.000
Wanasari, Cibitung
Tanah Pinggir Jalan Kali Cbl Dekat Tol
9 65.000 45.500.000.000 700.000
Peruntukan Cluster Atau Gudang
Tanah Di Samping Ykk Pinggir Tol Cibitung 353.483.000.00
10 100.995 3.500.005
Luas 10 Ha 0
Tanah Luas 3200 M2 Lokasi Sangat Strategis,
11 3200 2.400.000.000 750.000
Cibitung
Sebidang Tanah Di Cibitung Bekasi Cocok
12 1600 4.800.000.000 3.000.000
Untuk Usaha
13 Tanah Di Sarimukti, Cibitung, Bekasi 6010 6.010.000.000 1.000.000
14 Tanah Kavling Daerah Industri Cibitung Barat 20565 41.130.000.000 2.000.000
Sumber : Survey Pembaharuan NJOP KI MM2100. 2023

Nilai NJOP yang dimohon untuk dilakukan pemutakhiran NJOP berjumlah 14 NOP dengan

peruntukan lahan adalah lahan kosong, jalan, ruang terbuka hijau, Intake, Rumah Pompa.
Tabel 4.3. Luas Lahan dan NOP pada tahun 2022

N Land Size
Remark NOP No. Village NJOP/M2
o (m2)

1 Vacant Land, Green 32.18.071.004.013-0002.0 Mekarwangi 799 1.147.000

Vacant Land, Road, Green,
2 32.18.071.004.013-0015.0 Mekarwangi 367.641 537.000
Pond
Intake - 2 32.18.071.008.008-0419.0 Sukadanau 1.340 802.000
3
Rumah Pompa 318 1.200.000
4 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.003.001-0007.0 Jatiwangi 286.597 614.000
5 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.003.001-0054.0 Jatiwangi 42.252 614.000
6 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.003.001-0055.0 Jatiwangi 13.880 614.000
7 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.003.001-0006.0 Jatiwangi 1.636 802.000
Vacant Land, Road, Green,
8 32.18.071.005.001-0374.0 Danau Indah 668.603 614.000
Pond, WTP
9 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.005.001-0352.0 Danau Indah 10.729 802.000
10 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.005.001-0351.0 Danau Indah 43.432 802.000
Vacant Land, Road, Green,
32.18.071.005.001-0360.0 Danau Indah 12.978 1.573.000
11 Hotel Asuka
Gedung Asuka Hotel 7.258 1.200.000
12 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.006.007-0026.0 Gandamekar 211.089 702.000
13 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.006.009-0047.0 Gandamekar 12.617 802.000
14 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.006.007-0025.0 Gandamekar 25.083 802.000
Vacant Land, Road, Green 32.18.071.006.007-0009.0 Gandamekar 11.800 1.573.000
15
Office MM 1.144 1.573.000
16 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.006.009-0571.0 Gandasari 26.135 1.274.000
Sumber : Perhitungan Pembaharuan NJOP KI MM2100. 2023
Gambar 4.1. Peta Eksisting Kawasan PT. MM2100 dengan NJOP Sesuai SPPT Tahun

2022
Pengamatan jual beli di daerah sekitar Kawasan MM2100 diperoleh hasil transaksi yang terjadi

atau mau dilaksanakan berkisar antara 15% sampai 35% dari harga yang ditawarkan.

Tabel 4.4. Rasio Harga Penawaran Dengan Harga Transaksi

Ratio
No Keterangan Luas Harga Harga Penawaran/M2 Harga Transaksi Harga
Transaksi
Tanah 100 ha di
jalan raya
1 700.000 525.000 25%
cikarang
Sukatani
Tanah di
Kawasan
2 25.000 74.375.000.000 2.975.000 2.528.750 15%
MM2100,
Cibitung, Bekasi
pabrik harga
6 tanah luas 3,5 ha 35.761 40.000.000.000 1.118.537 816.532 27%
di cibuntu bekasi
Tanah Cocok
7 Untuk Industri 29.000 49.300.000.000 1.700.000 1.275.000 25%
Daerah CIbitung
tanah di samping
ykk pinggir tol 100.99
10 353.483.000.000 3.500.005 2.275.003 35%
cibitung luas 10 5
ha
tanah luas 3200
M2 lokasi sangat
11 3200 2.400.000.000 750.000 532.500 29%
strategis,
Cibitung
Sebidang Tanah
Di Cibitung
12 1600 4.800.000.000 3.000.000 2.250.000 25%
Bekasi Cocok
Untuk Usaha
Tanah di
13 Sarimukti, 6010 6.010.000.000 1.000.000 750.000 25%
Cibitung, Bekasi
Rata-rata Ratio 26%
Sumber : Survey Pembaharuan NJOP KI MM2100. 2023

Dari asumsi ratio di atas dapat dijadikan rujukan untuk menentukan nilai NJOP pembaharuan

untuk Kawasan Industri MM 2100.

Tabel 4.5. Penentuan Rasio NJOP Kawasan MM2100

No Rasio Keterangan
1 26% Digunakan untuk area pemanfaatan Kawasan MM2100
2 30% Digunakan untuk area pemanfaatan Kawasan MM2100 dan penggunaan untuk
masyarakat umum dengan luas areal dibawah 20 Ha
3 35% Digunakan untuk area pemanfaatan Kawasan MM2100
Sumber : Perhitungan Pembaharuan NJOP KI MM2100. 2023

Dari table di atas dapat ditentukan terdapat 9 NOP dengan nilai rasio 26%, 6 NOP dengan nilai

rasio 30% dan 4 NOP dengan nilai rasio 35%.

Tabel 4.6. Penentuan Rasio NJOP Kawasan MM2100 Berdasarkan Nomor Objek Pajak

N Remark NOP No. Village Ratio Keterangan

o
1 Vacant Land, 32.18.071.004.013-0002.0 Mekarwangi 30% Digunakan untuk area pemanfaatan
Green Kawasan MM2100 dan penggunaan
untuk masyarakat umum dengan
luas areal dibawah 20 Ha
2 Vacant Land, 32.18.071.004.013-0015.0 Mekarwangi 35% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green, Kawasan MM2100
Pond
3 Intake - 2 32.18.071.008.008-0419.0 Sukadanau 26% Digunakan untuk area pemanfaatan
Kawasan MM2100
Rumah Pompa 26% Digunakan untuk area pemanfaatan
Kawasan MM2100
4 Vacant Land, 32.18.071.003.001-0007.0 Jatiwangi 30% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100 dan penggunaan
untuk masyarakat umum dengan
luas areal dibawah 20 Ha
5 Vacant Land, 32.18.071.003.001-0054.0 Jatiwangi 26% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100
6 Vacant Land, 32.18.071.003.001-0055.0 Jatiwangi 26% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100
7 Vacant Land, 32.18.071.003.001-0006.0 Jatiwangi 26% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100
8 Vacant Land, 32.18.071.005.001-0374.0 Danau Indah 35% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green, Kawasan MM2100
Pond, WTP
9 Vacant Land, 32.18.071.005.001-0352.0 Danau Indah 30% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100 dan penggunaan
untuk masyarakat umum dengan
luas areal dibawah 20 Ha
10 Vacant Land, 32.18.071.005.001-0351.0 Danau Indah 26% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100
11 Vacant Land, 32.18.071.005.001-0360.0 Danau Indah 26% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green, Kawasan MM2100
Hotel Asuka
 N Remark NOP No. Village Ratio Keterangan
o
Gedung Asuka 26% Digunakan untuk area pemanfaatan
Hotel Kawasan MM2100
12 Vacant Land, 32.18.071.006.007-0026.0 Gandamekar 30% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100 dan penggunaan
untuk masyarakat umum dengan
luas areal dibawah 20 Ha
13 Vacant Land, 32.18.071.006.009-0047.0 Gandamekar 30% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100 dan penggunaan
untuk masyarakat umum dengan
luas areal dibawah 20 Ha
14 Vacant Land, 32.18.071.006.007-0025.0 Gandamekar 35% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100
15 Vacant Land, 32.18.071.006.007-0009.0 Gandamekar 30% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100 dan penggunaan
untuk masyarakat umum dengan
luas areal dibawah 20 Ha
Office MM 26% Digunakan untuk area pemanfaatan
Kawasan MM2100
16 Vacant Land, 32.18.071.006.009-0571.0 Gandasari 35% Digunakan untuk area pemanfaatan
Road, Green Kawasan MM2100
Sumber : Perhitungan Pembaharuan NJOP KI MM2100. 2023

Dengan dilakukannya pembaharuan nilai NJOP Kawasan MM2100 diperoleh nilai NJOP untuk

tahun 2023 sebagai berikut.

Tabel 4.7. NJOP Pembaharuan Kawasan Industri MM2100

Tahun 2022 ESTIMASI 2023

N
Remark NOP No. Village Land Size Estimasi
o NJOP/M2 Ratio
(m2) NJOP/M2
1 Vacant Land, Green 32.18.071.004.013-0002.0 Mekarwangi 799 1.147.000 30% 802.900

Vacant Land, Road, Green,

2 32.18.071.004.013-0015.0 Mekarwangi 367.641 537.000 35% 349.050
Pond

Intake - 2 32.18.071.008.008-0419.0 Sukadanau 1.340 802.000 26% 593.480

3
Rumah Pompa 318 1.200.000 26% 888.000
4 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.003.001-0007.0 Jatiwangi 286.597 614.000 30% 429.800
5 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.003.001-0054.0 Jatiwangi 42.252 614.000 26% 454.360
6 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.003.001-0055.0 Jatiwangi 13.880 614.000 26% 454.360
7 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.003.001-0006.0 Jatiwangi 1.636 802.000 26% 593.480
Vacant Land, Road, Green,
8 32.18.071.005.001-0374.0 Danau Indah 668.603 614.000 35% 399.100
Pond, WTP
9 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.005.001-0352.0 Danau Indah 10.729 802.000 30% 561.400
10 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.005.001-0351.0 Danau Indah 43.432 802.000 26% 593.480
 Tahun 2022 ESTIMASI 2023
N
Remark NOP No. Village Land Size Estimasi
o NJOP/M2 Ratio
(m2) NJOP/M2

Vacant Land, Road, Green,

32.18.071.005.001-0360.0 Danau Indah 12.978 1.573.000 26% 1.164.020
11 Hotel Asuka
Gedung Asuka Hotel 7.258 1.200.000 26% 888.000
Gandameka
12 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.006.007-0026.0 211.089 702.000 30% 491.400
r
Gandameka
13 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.006.009-0047.0 12.617 802.000 30% 561.400
r
Gandameka
14 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.006.007-0025.0 25.083 802.000 35% 521.300
r
Gandameka
Vacant Land, Road, Green 32.18.071.006.007-0009.0 11.800 1.573.000 30% 1.101.100
15 r
Office MM 1.144 1.573.000 26% 1.164.020
16 Vacant Land, Road, Green 32.18.071.006.009-0571.0 Gandasari 26.135 1.274.000 35% 828.100
Sumber : Perhitungan Pembaharuan NJOP KI MM2100. 2023
BAB 6. KESIMPULAN DAN SARAN

6.1. Kesimpulan

Hasil Pendekatan Data Pasar menunjukan Nilai transaksi di daerah Kecamatan Cikarang Baru

berkisar antara 26% sampai 35% dari harga penawaran. Hal ini dapat dijadikan rujukan dalam

penilaian pembaruan NJOP di Kawasan Industri MM 2100 untuk daerah fasilitas umum dan

Ruang Terbuka Hijau. Dengan pembaharuan NJOP tersebut dapat diperoleh rasa keadilan karena

fasilitas umum dan Ruang terbuka Hijau tersebut bukan sebagai area komersil dan dapat

dirasakan manfaatnya oleh masyarakat sekitar.

6.2. Saran

Mengingat Pendekatan Data Pasar pada lokasi fasilitas umum dan Ruang terbuka Hijai di

Kawasan Industri MM2100 Kecamatan Cikarang Baru Kabupaten Bekasi dilakukan dengan

sample yang terbatas maka dipandang perlu untuk dilakukan pengkajian dan penilaian ulang (re-

appraisal) terutama untuk wilayah yang mengalami peningkatan nilai tanah yang pesat. Hal ini

dimaksudkan agar rasa keadilan di dalam penetapan NJOP tanah dapat terwujud.