MAKALAH

"PAJAK,BUMI,DAN BANGUNAN"
(PBB)

Disusun Oleh:
 Ega Arianti (91811404122055)
 Andi Auliah (9181104122055)
 Dewi Suci
 Nisa syahril
 Ica

UNIVERSITAS SINTUWU MAROSO

 JURUSAN EKONOMI MANAJEMEN
FAKULTAS EKONOMI

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Pajak merupakan salah satu instrumen yang paling penting dalam menentukan pendapatan suatu
negara. Mengingat peranan pajak yang sangat penting bagi suatu negara maka pemerintah mewajibkan
bahwa setiap orang dikenai pajak, sehingga terdapat peraturan yang telah ditetapkan pemerintah
tentang pajak.

Pajak bumi dan bangunan dikenakan atas bumi atau bangunan. Subjek pajak dalam pajak bumi dan
bangunan adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan
memperoleh manfaat atas bumi, memiliki atau menguasai manfaat atas bangunan. Dengan demikian ,
subjek pajak tersebut menjadi wajib pajak bumi dan bangunan.

Pajak bumi dan bangunan adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya
keuntungan atau kedudukan social ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai
suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya. Dasar pengenaan pajak dalam PBB adalah
nilai jual objek pajak (NJOP). Ditentukan berdasarkan harga pasar perwilayah dan ditetapkan setiap
tahun oleh mentri keuangan.

1.2 Rumusan Masalah

Rumusan masalah ini menjelaskan tentang :

A. Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

B. Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan

C. Istilah Penting Dalam Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan

D. Objek Pajak Bumi dan Bangunan

E. Pengertian Bumi dan Bangunan

F. Kriteria Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan

G. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

H. Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

I. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

J. Dasar Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

K. Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

L. Pembagian Hasil Penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan

M. Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi Untuk Objek Pajak Sektor Perdesaan dan Sektor
Perkotaan

N. Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bangunan Untuk Objek Pajak Sektor Perdesaan dan Sektor
Perkotaan

O. Cara Mendaftarkan Objek Pajak Bumi dan Bangunan

P. Tempat Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan

1.3 Batasan Masalah

Makalah ini dibataskan oleh pemfokuskan pada materi Pajak Bumi Dan Bangunan dari sumber yang
diperoleh dengan waktu yang singkat.

1.4 Tujuan Penelitian

Tujuan dari penulisan makalah ini adalah membantu pembaca untuk mengetahui lebih dalam lagi
tentang pajak bumi dan bangunan, sehingga pembaca tidak hanya membaca saja tetapi berharap untuk
lebih mengetahui lagi apa itu yang dimaksud dengan pajak bumi dan bangunan, apa saja aturan-aturan
atau kewajiban-kewajiban yang ada di pajak bumi dan bangunan, mengetahui bagaimana cara bekerja
pajak bumi dan bangunan di indonesia, dan bagaimana hasil pajak bumi dan bagunan tersebut harus
digunakan.

BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan terhadap bumi dan bangunan berdasarkan
Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah
dengan Undang-undang nomor 28 Tahun 2009.

PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan
objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut
menentukan besarnya pajak.

2.2 Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan

a. UU No. 12 Tahun 1985 diperbaharui melalui Undang-Undang No. 12 tahun 1994 tentang Pajak
Bumi dan Bangunan. Terakhir diperbaharui melalui Undang-Undang No. 28 tahun 2009 tentang Pajak
Daerah dan Retribusi Daerah.

b. KMK No.201/KMK.04/2000 tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

c. KMK No. 523/KMK.04/1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak
Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.

d. KMK No. 1004/KMK.04/1985 tentang Penentuan Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional
yang Menggunakan Objek Pajak Bumi dan Bangunan Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan.

e. Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ./2000 tentang Tata Cara Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek
Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

f. Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-16/PJ.6/1998 tentang Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.Surat
Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-43/PJ.6/2003 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NJOPTKP) PBB dan Perubahan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
BPHTB Untuk Tahun Pajak 2004.
g. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-57/PJ.6/1994 tentang Penegasan dan Penjelasan Pembebasan
PBB atas Fasilitas Umum dan Sarana Sosial Untuk Kawasan Industri dan Real Estate.

2.3 Istilah Penting Dalam Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan

a. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya;

b. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau
perairan;

c. Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi
secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui
perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek
Pajak Pengganti;

d. Surat Pemberitahuan Obyek Pajak adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk melaporkan
data obyek pajak menurut ketentuan undang-undang ini;

e. Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak
untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang kepada wajib pajak.

2.4 Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Bumi dan atau bangunan kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan,
perhutanan, dan pertambangan (pasal 77 ayat 1).

Klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan
digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan pajak terhutang. Dalam
menentukan klasifikasi bumi atau tanah diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut :

1. Letak.

2. Peruntukan.

3. Pemanfaatan.

4. Kondisi Lingkungan, dan lain-lain.

Dalam menentukan klasifikasi bangunan diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut :

1. Bahan yang digunakan.

2. Rekayasa.
3. Letak.

4. Kondisi Lingkungan, dan lain-lain.

2.5 Pengertian Bumi dan Bangunan

· Bumi adalah permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada dibawahnya.
Contohnya : sawah, ladang, kebun, tanah, perkarangan, dan tambang.

· Bangunan adalah kontruksi teknik yang ditanamkan atau dilekatkan secara tetap pada tanah atau
perairan di wilayah Republik Indonesia. Contohnya : rumah tempat tinggal, bangunan, gedung, jalan tol,
kolam renang, anjungan minyak lepas pantai, pusat perbelanjaan, pagar mewah, tempat olah raga,
galangan kapal, dermaga, dan taman mewah.

2.6 Kriteria Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan

1. Digunakan untuk melayani kepentingan umum yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh
keuntungan.

2. Digunakan untuk pemakaman, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.

3. Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan
yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.

4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsultan berdasarkan asas perlakuan timbal balik.

5. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh menteri
keuangan.

2.7 Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Menurut pasal 78 ayat 1 dan 2, subjek PBB adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata :

· Mempunyai suatu hak atas bumi.

· Memperoleh manfaat atas bumi.

· Memiliki bangunan.

· Menguasai bangunan.

· Memanfaatkan atas bangunan.

Sedangkan wajib pajak adalah Subyek Pajak yang dikenakan kewajiban untuk membayar pajak. Jika dari
suatu obyek pajak baik berupa tanah atau bangunan, belum diketahui dengan pasti siapa yang harus
membayar pajaknya, umpama karena yang mempunyai hak atau pemiliknya tidak diketahui tetapi ada
orang lain yang memperoleh manfaat dari obyek itu. Maka direktur jenderal pajak oleh undang-undang
diberi wewenang untuk menunjuk dan menetapkan subyak pajak, seperti dimaksudkan dalam (pasal 4
ayat 1) UU PBB sebagai wajib pajak. Namun apabila subyak pajak yang oleh direktur pajak ditetapkan
sebagai wajib pajak, dan ia merasa bahwa hal ini tidak tepat, dapat mengajukan keberatan dengan
memberi keterangan secara tertulis, bahwa ia bukan wajib pajak dari obyek yang bersangkutan, maka ia
akan membatalkan penetapan orang itu sebagai wajib pajak dalam jangka waktu satu bulan, terhitung
sejak diterimanya surat keterangan yang dimaksudkan (pasal 4 ayat 5). Tetapi apabila keterangan
tersebut tidak disetujui oleh direktur jenderal pajak maka ia akan mengeluarkan surat keputusan
penolakan dengan disertai alasan-alasannya (pasal 4 ayat 6). Apabila direktur jenderal pajak, dalam
jangka waktu satu bulan tidak memberi keputusan maka surat keterangan yang diajukan itu dianggap
disetujui (pasal 4 ayat 7).

Jika subjek pajak dalam waktu yang lama berada diluar wilayah letak objek pajak sedangkan
peralatannya dikusakan kepada orang atau badan, orang atau badan yng diberi kuasa dapat ditunjuk
sebagi wajib pajak oleh direktur jenderal pajak. Namun penunjukan tersebut bukan merupakan bukti
kepemilikan. Subjek pajak yag ditetapkan seperti pada contoh diatas dapat memberikan keterangan
secara tertulis kepada direktur jenderal pajak bahwa ia bukan wajib pajak terhadap objek pajak yang
dimaksud. Apabila keterangan yang diajukan oleh wajib pajak disetujui, maka direktur jenderal pajak
membatalkan sebagai wajib pajak dalam jangka waktu satu bulan sejak diterimanya surat keterangan
tersebut.

2.8 Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan per wilayah berdasarkan
keputusan menteri keuangan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 139/PMK.03/2014 tentang Klasifikasi
dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan :

· Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

· Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama
dan telah diketahui harga jualnya.

· Nilai jual bangunan per meter persegi adalah nilai bangunan per meter persegi yang diperoleh
melalui nilai perolehan baru.

· Nilai jual objek pajak pengganti.

2.9 Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan atau bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP
berdasarkan KMK RI Nomor 201/KMK.04/2000 Pasal 2 adalah setinggi-tingginya Rp 12.000.000,
sedangkan berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 77 ayat (4) besarnya NJOPTKP ditentukan paling
rendah adalah Rp 10.000.000 dan penetapannya dilakukan oleh masing-masing Kepala Daerah dengan
ketentuan sebagai berikut :

· Setiap wajib pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu tahun pajak.

· Apabila wajib pajak mempunyai beberapa objek pajak, maka yang mendapat pengurangan
NJOPTKP hanya satu objek pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan objek pajak lainnya.

2.10 Dasar Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar perhitungan pajak adalah nilai jual kena pajak (NJOKP) yang merupakan hasil dari pengurangan
NJOP dengan NJOPTKP. Berdasarkan UU No. 28 tahun 2009 dalam perhitungan Pajak Bumi dan
Bangunan tidak lagi mengenal besarnya NJKP.

2.11 Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

a. Tarif PBB adalah paling tinggi sebesar 0,3% (pasal 80).

b. Tarif PBB untuk wilayah Jakarta :

§ NJOPKP kurang dari Rp 200.000.000 = 0,01%

§ NJOPKP Rp 200.000.000 – Rp 2.000.000.000 = 0,1%

§ NJOPKP Rp 2.000.000.000 – Rp 10.000.000.000 = 0,2%

§ NJOPKP diatas Rp 10.000.000.000 = 0,3%

§ NJOPKP kurang dari Rp 1.000.000.000 dengan luas dibawah 100m2 yang dimaksud adalah
rumah/rusun/rusunami yang berada diluar real estate tidak dikenakan PBB (sesuai dengan PERGUB No.
259 tahun 2015 tentang pembebasan PBB perdesaan dan perkotaan atas rumah)

c. Tarif PBB untuk wilayah Kota Depok :

§ NJOPKP kurang dari Rp 1.000.000.000 = 0,125%

§ NJOPKP diatas Rp 1.000.000.000 = 0,25%

d. Tarif PBB untuk wilayah Kota Bekasi :

§ NJOPKP sampai dengan Rp 500.000.000 = 0,1%

§ NJOPKP diatas Rp 500.000.000 = 0,15%

§ NJOPKP diatas Rp 1.000.000.000 = 0,25%

e. Tarif PBB untuk wilayah Kota Bogor :

§ NJOPKP kurang dari Rp 1.000.000.000 = 0,1%

§ NJOPKP diatas Rp 1.000.000.000 = 0,2%

f. Tarif PBB untuk wilayah Kabupaten Bogor :

§ NJOPKP kurang dari Rp 1.000.000.000 = 0,11%

§ NJOPKP diatas Rp 1.000.000.000 = 0,22%

2.12 Pembagian Hasil Penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan

Saat ini hasil penerimaan PBB 100% diterima dan diatur oleh pemerintah daerah sehingga tidak ada lagi
pembagian bagian dengan pemerintah pusat, provinsi, dan pihak lainnya seperti sebelumnya.

Contoh Kasus :

Yang Lex ialah pengusaha tekstil dan memiliki tanah serta sebuah bangunan berupa rumah di daerah
Lenteng Agung, Jakarta Selatan dengan data sebagai berikut :

· Tanah seluas 1200 m2 dengan NJOP Rp 5.500.000.000

· Bangunan seluas 600 m2 dengan NJOP Rp 3.000.000.000

· Taman seluas 300 m2 dengan NJOP Rp 2.800.000

· Kolam renang seluas 200 m2 dengan NJOP Rp 2.000.000

· Dengan NJOPTKP yang telah ditetapkan sebesar Rp 12.000.000

Jawab :
2.13 Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bangunan Untuk Objek Pajak Sektor Perdesaan dan Sektor
Perkotaan
2.14 Cara Mendaftarkan Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Orang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek Pajaknya ke Kantor Pelayanan
Pajak (KPP) Pratama, Kantor Pelayanan PBB (KP PBB), Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi
Perpajakan (KP2KP) atau Kantor Penyuluhan dan Pengamatan Potensi Perpajakan (KP4) yang wilayah
kerjanya meliputi letak objek tersebut, dengan menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak
(SPOP) yang tersedia gratis di KPP Pratama, KP PBB, KP2KP atau KP4 setempat. Pendaftaran objek PBB
juga melampirkan bukti pendukung, seperti:

1. Sket/denah objek pajak.

2. Foto copy KTP dan NPWP.

3. Foto copy sertifikat tanah.

4. Foto copy akte jual beli.

5. Bukti pendukung lainnya.

2.15 Tempat Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan

Wajib Pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), Surat Ketetapan Pajak
(SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari Kantor Pelayanan PBB atau disampaikan lewat Pemerintah
Daerah harus melunasinya tepat waktu pada tempat pembayaran yang telah ditunjuk. Pembayaran
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) saat ini dapat dilakukan melalui :

1. Bank atau Kantor Pos dan Giro Tempat pembayaran yang tercantum dalam SPPT.

2. Petugas Pemungut PBB Kelurahan/Desa yang ditunjuk resmi.

3. Fasilitas elektronik yang disediakan oleh Bank, seperti : Mesin ATM, SMS Banking, Phone Banking,
Internet Banking.

Resi atau struk ATM, Print out internet banking ataupun bukti pembayaran (melalui teller) diperlakukan
sebagai pengganti Surat Tanda Terima Setoran (STTS). Apabila tanda terima pembayaran tersebut rusak
atau hilang, Wajib Pajak dapat meminta surat keterangan lunas ke KPPBB/KPP Pratama.

BAB III

PENUTUP

3.1 Kesimpulan
Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak negara yang dikenakan terhadap bumi atau bangunan
berdasarkan Udang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang pajak bumi dan bangunan sebagaimana telah
diubah dengan Undang-undang nomor 12 Tahun 1994.

PBB adalah pajak yang bersifat kebendan dalam arti besarnya pajak terutang terutang ditentukan oleh
kedaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut
menentukan besarnya pajak. Yang menjadi objek pajak adalah bumi adalah permukaan bumi dan tubuh
bumi yang ada di bawahnya, dll. Bangunnan adalah konstruksi tekhnik yang ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah atau perairan Yang termasuk pengertian bangunan adalah Jalan lingkungan
yang terletak dalam suatu komplek bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplampesemennya dan lain-
lain yang merupakan satu kesatuan dengan komplek bangunan tersebut, jalan tol ,kolam renang, pagar
mewah.

3.2 Saran

Penyusun mengingatkan bahwa sebagai warga negara Indonesia wajib membayar pajak karena itu suatu
kewajiban sebagai warga negara yang cinta dengan negaranya.

DAFTAR PUSTAKA

Laboratorium Akuntansi Lanjut B. 2017. Modul Panduan Komputerisasi Perpajakan. Jakarta: Universitas
Gunadarma.

http://solikhaton.blogspot.co.id/2016/09/makalah-pajak-bumi-dan-bangunan.html

http://royanmakalah.blogspot.co.id/2013/01/pajak-bumi-dan-bangunan.html

http://gubuktatang.blogspot.co.id/2016/05/makalah-pajak-bumi-dan-bangunan.html