PBB dan

BPHTB

Dian Safitri Amelyana (210500004)

Suci Yunda Sari ( 210500031)
 1. Undang-undang No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah
diubah dengan undang-undang No. 12 tahun 1994. Yang
meliputi asas pajak bumi dan bangunan yang memberikan

Dasar kemudahan dan kesederhanaan adanya kepastian hukum

dan mudah dimengerti adil dan menghindari pajak

Hukum berganda.
2. Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak dan
Retribusi Daerah yang menjelaskan: Bahwa pemerintah
kabupaten/pemerintah kota memiliki wewenang dalam
melakukan pemungutan atas Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB) di sektor pedesaan dan perkotaan (PBB-P2). Bahwa
pemerintah atau pusat memiliki wewenang terhadap sektor
Pertambangan, Perhutanan, dan Perkebunan (PBB-P3).
 PBB dan BPHTB
PBB adalah pajak karena memiliki atau menguasai dan mendapatkan manfaat
atas bumi atau bangunan. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada
di bawahnya permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman termasuk
rawa-rawa tambak dan perairan serta wilayah republik Indonesia. Dan Bangunan
adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
dan atau perairan.
Sedangkan, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah perbuatan atau
peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau
bangunan oleh orang pribadi atau badan. Atau bea atau pajak yang harus dibayar
karena memperoleh hak atas tanah dan bangunan.
 Objek Pajak PBB
Yang menjadi objek pajak adalah bumi dan atau
bangunan, yang dimaksud dengan klasifikasi
bumi dan bangunan adalah pengelompokan
bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan
digunakan sebagai pedoman serta untuk
memudahkan perhitungan pajak yang terutang.
 Objek Pajak PBB
a. Jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks
bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya
yang merupakan suatu kesatuan dengan komplek
bangunan tersebut
b. Jalan tol
c. Kolam renang
d. Pagar mewah
e. Tempat olahraga
f. Galangan kapal, dermaga
g. Taman mewah
h. Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas,
pipa minyak
i. Muara
Adapun menentukan klasifikasi bumi atau tanah
diperhatikan faktor-faktor antara lain:

a) Letak

b) Peruntukan

c) Pemanfaatan

d) Kondisi lingkungan dan lain-lain

 Subjek Pajak PBB
Subjek pajak merupakan orang atau badan yang secara nyata mempunyai
suatu hak atas bumi dan atau memperoleh manfaat atas bumi dan memiliki
menguasai memperoleh manfaat atas bangunan dengan demikian tanda
pembayaran atau pelunasan pajak bukan merupakan bukti pemilik hak.

Subjek pajak sebagaimana dimaksud yang dikenakan kewajiban membayar

pajak menjadi wajib pajak, dalam hal atas suatu objek pajak belum jelas
diketahui wajib pajaknya, direktur jenderal pajak dapat menetapkan subjek pajak
sebagaimana wajib pajak. Kewenangan kepada dirjen pajak untuk menentukan
subjek pajak apabila suatu objek pajak belum jelas wajib pajaknya.
 OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BPHTB
1. OBJEK PAJAK
a) Pemindahan hak karena: Jual beli, Tukar-menukar, Hibah,
Wasiat, Waris, Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum
lainnya, Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan,
Penunjukan pembelian lelang, Pelaksanaan putusan hakim yang
mempunyai kekuatan hukum tetap, Penggabungan usaha,
Peleburan usaha, Pemekaran usaha, hadiah.
b) Pemberian hak baru karena: Kelanjutan pelepasan hak dan di
luar pelepasan hak.

2. SUBJEK PAJAK
Subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau
badan yang memperoleh Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan.
 Tarif Pajak
1. PBB
Berdasarkan Pasal 41 UU HKPD Nomor 1 Tahun 2022, tarif
PBB maksimal sebesar 0,5%. Sebelum UU HKPD ini
diberlakukan, tarif PBB adalah berkisar antara 0,1-0,3%.

2. BPHTB
Pungutan biaya BPHTB mengacu pada Undang-Undang No. 01 Tahun 2022
tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah
Daerah. Pada UU No. 01 Tahun 2022 Pasal 47 menyebutkan jika biaya BPHTB
ditetapkan paling tinggi sebesar 5%. Dimana biaya BPHTB di masing-masing
kota/kabupaten ditetapkan berdasarkan Peraturan Daerah.
 Dasar Pengenaan PBB
1. Dasar pengenaan pajak adalah nilai jual objek pajak (NJOP).
2. Besarnya nilai jual objek pajak (NJOP) yang ditetapkan setiap 3 tahun oleh kepala kantor
wilayah direktorat jenderal pajak atas nama menteri keuangan yang dipertimbangkan
pendapat gubernur atau bupati atau walikota pemerintah daerah setempat.
3. Dasar perhitungannya pajak adalah yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-
tingginya 100% dari nilai jual objek pajak (NJOP).
4. Besarnya persentase ditetapkan dalam peraturan pemerintah dengan memperhatikan
kondisi ekonomi nasional.

Contoh:
Nilai jual suatu objek pasar sebesar 4 juta persentase nilai jual 20% maka besarnya
= 20% x 4 juta = 800.000
 Rumus Pajak PBB
1. PBB = tarif 0.5% x Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
2. NJKP = 40% x (Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – NJOPTKP)
a. 40% apabila lebih dari Rp1.000.000.000;
b. 20% apabila kurang dari nilai tersebut;
Jadi, PBB = 0,5% x [Persentase NJKP x (NJOP – NJOPTKP)]
Catatan:
Besar NJOPTKP melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 23/PMK.03/2014 tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek
Pajak Tidak Kena Pajak Bumi dan Bangunan. Dalam Pasal 1 ayat (3) PMK Nomor 23 Tahun 2014 ini, besar NJOP ditetapkan
sebesar Rp12.000.000.
Namun besar NJOPTKP ini hanya berlaku untuk Pajak Bumi dan Bangunan atau pajak PBB selain sektor perdesaan dan
perkotaan. Dengan demikian, untuk besar NJOPTKP untuk sektor perdesaan dan perkotaan masih mengacu pada UU PDRD
No. 28/2009, yakni pada Pasal 77 ayat (4) dan Pasal 87 ayat (4), yang disebutkan bahwa besarnya NJOPTKP ditetapkan paling
rendah sebesar Rp10.000.000 untuk setiap wajib pajak.
Sehingga pemberian pengurangan NJOPTKP untuk PBB ditetapkan masing-masing daerah dengan mengacu peraturan yang
diterbitkan Kementerian Keuangan.
 Contoh Perhitungan
1. Tuan Jamal mempunyai bangunan dan tanah di Tangerang Selatan yang NJOP-
nya Rp35.000.000,00 dan NJOPTKP untuk daerah tersebut adalah Rp10.000.000,00.
Maka besar pajak yang terutang adalah:
Jawab:

PBB = 0,5% x [Persentase NJKP x (NJOP – NJOPTKP)]

PBB = 0,5% x [20% x (Rp35.000.000,00 – Rp10.000.000,00)]
PBB = Rp25.000,00
 Dasar pengenaan BPHTB

Yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
(NPOP) yg ditentukan sebesar:

1. Harga transaksi
2. Nilai pasar objek pajak
3. Harga yang tercantum dalam Risalah Lelang
4. Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB), apabila
besarnya NPOP sebagaimana dimaksud dalam poin 1 dan 2 tidak diketahui
atau NPOP lebih rendah daripada NJOP PBB
 Rumus Pajak BPHTB

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x Tarif Pajak

Catatan:
1. NPOPTKP berdasarkan Undang-Undang No. 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4 ditetapkan besaran paling
rendah sebesar Rp60.000.000 untuk setiap wajib pajak.
2. Dalam hal NPOP hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hal
hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke
bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/ istri, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 300 juta.
 Contoh Perhitungan
Nona Rosa membeli tanah dan bangunan di Bekasi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak
Rp80.000.000,00. Sedangkan NPOPTKP yang berlaku di kota Bekasi sebesar
Rp60.000.000,00. Maka, besarnya BPHTB yang terutang adalah:

Jawab:

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x Tarif Pajak

BPHTB = (Rp80.000.000,00 – Rp60.000.000,00) x 5%
BPHTB = Rp1.000.000,00

Maka, BPHTB yang harus dibayar Rosa sebesar Rp1.000.000

 Tahun pajak saat dan tempat yang menentukan
pajak terutang (PBB)

1. Tahun pajak adalah jangka waktu satu tahun takwim. Jangka waktu satu tahun
takwim adalah dari 1 Januari sampai dengan 31 Desember.
2. Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan objek
pajak pada tanggal 1 Januari.
3. Tempat pajak yang terutang untuk daerah Jakarta di wilayah daerah khusus
Jakarta untuk daerah yang lain di wilayah kabupaten atau kota tersebut.
 Saat dan Tempat yang menentukan pajak terutang
(BPHTB)
A. Saat yang menentukan terutangnya pajak adalah:
1. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
2. Sejak tanggal penunjukan pemenang lelang
3. Sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap
4. Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor
bidang pertanahan
5. Sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
B. BPHTB yang terutang dipungut di wilayah daerah tempat tanah dan/atau bangunan
mjberada.
Surat pemberitahuan objek pajak (SPOP), surat
pemberitahuan pajak terutang (SPPT), dan surat
keterangan pajak (SKP)

Yaitu dalam rangka pendataan, subjek pajak wajib

mendaftarkan objek pajaknya dengan mengisi
SPOP. SPOP harus diisi dengan jelas benar
lengkap dan tepat waktu serta ditandai dan
disampaikan kepada dirjen pajak yang wilayah
kerjanya meliputi letak objek pajak selambat-
lambatnya 30 hari setelah tanggal penerima SPOP
oleh subjek pajak.
 Dirjen pajak juga akan menerbitkan SPPT berdasarkan SPOP yang diterimanya,
direktur jenderal pajak dapat mengeluarkan Surat ketetapan pajak dalam hal SPOP
tidak disampaikan dan setelah ditegur secara tertulis tidak disampaikan
sebagaimana ditentukan oleh surat teguran dan apabila berdasarkan hasil
pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak terutang seharusnya lebih
besar dari pajak yang dihitung berdasarkan SPOP yang disampaikan oleh wajib pajak.
Dan selanjutnya direktur pajak dapat menerbitkan Surat ketetapan pajak SKP secara
jabatan apabila berdasarkan pemeriksaan atau keterangan lain yang ada pada
direktorat jenderal pajak ternyata jumlah pajak yang terutang lebih besar daripada
jumlah pajak dalam SPPT yang dihitung atas SPOP yang disampaikan wajib pajak
akan menerbitkan SKP secara jabatan.
 Tata Cara Pembayaran
dan Penagihan
1) Pajak kantor hutang berdasarkan SPPT harus dilunasi selambat-lambatnya 6
bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak.
2) Pajak yang terutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambat-lambatnya
satu bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh wajib pajak.
3) Pajak terutang yang pada saat jatuh tempo pembayaran tidak dibayar atau
kurang dibayar dikenakan denda administrasi sebesar 2% sebulan yang
dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran untuk jangka
waktu paling lama 24 bulan.
4) Denda administrasi sebagaimana dimaksud nomor 3 ditambah dengan utang
pajak yang belum atau kurang dibayar ditagih dengan surat tagihan STP yang
harus dilunasi selambat-lambatnya 1 bulan sejak tanggal diterimanya STP oleh
wajib pajak.
5) Pajak yang terutang dapat dibayar di bank kantor pos dan giro atau tempat lain
yang ditunjuk oleh menteri keuangan.
6) Tata cara pembayaran dan penagihan pajak diatur oleh menteri keuangan.
7) Surat pemberitahuan pajak terutang SPPT SPPT Surat ketetapan pajak dan surat
tagihan pajak STP merupakan dasar penagihan pajak.
8) Jumlah pajak yang terutang berdasarkan STP yang tidak dibayarkan pada waktu
dapat ditagih dengan surat paksa.
 Pengurangan Denda Administrasi
Permintaan wajib pajak dirjen pajak dapat mengurangkan denda administrasi karena hal-hal tertentu,
ketentuan ini memberikan kesempatan kepada wajib pajak untuk meminta pengurangan denda
administrasi kepada direktur jenderal pajak dikarenakan Direktur jenderal pajak dapat mengurangkan
sebagian atau seluruhnya denda administrasi tersebut.
Adapun sanksi apabila SPOP tidak disampaikan dan telah ditegur secara tertulis tidak disampaikan
sebagaimana ditentukan dalam surat teguran ditagih surat ketetapan pajak jumlah pajak yang
terutang dalam suatu ketetapan pajak adalah pokok pajak ditambah dengan denda administrasi
sebesar 25% dihitung dari pokok pajak, sanksi umum apabila tidak memenuhi kewajiban seperti yang
yang disampaikan dikenakan sanksi menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku antara lain:
Peraturan pemerintah nomor 53 tahun 2010 tentang disiplin pegawai negeri sipil, sanksi khusus untuk
pejabat yang tugasnya berkaitan langsung atau ada hubungan dengan objek pajak ataupun pihak lain.
Terima
Kasih