ASPEK HUKUM

DALAM
PENGEMBANGAN PROPERTI

Bisnis Properti adalah jenis bisnis yg sangat digemari oleh para investor.
Selain sifat dari investasi properti yg lebih sustainable, artinya dpt bertahan dlm
waktu yg lama/ berjangka panjang, investasi properti juga potensial. Kenapa
potensial? Salah satu alasan kenapa investasi ini potensial adalah harga properti yg
selalu naik setiap tahunnya merupakan sebuah keuntungan buat para investor di
properti ini. Properti yg dimaksud adalah berupa rumah, perumahan, ruko, villa,
tanah & apartemen. Pasar investasi properti di Indonesia lumayan menarik,
investornya masih didominasi oleh para pengusaha properti lokal. Selain itu, kucuran
dana asing juga terus mengalir deras ke bidang properti nasional. Maka tidak bisa
dipungkiri bahwa investasi properti sangat menguntungkan. Melihat peluang tsb, itu
berarti properti di Indonesia akan terus bertumbuh & bertumbuh lagi. Bayangkan,
bagi lawyer muda pasti kebagian rezeki (peluang) asalkan mempersiapkan sejak dini
di bidang hukum properti. Terlebih berdasarkan pengalaman pribadi, jarang ada
lawyer di Indonesia yg paham mengenai hukum properti secara paripurna.

Bila dilihat aspek hukumnya, maka dlm lingkungan bisnis properti akan

melingkupi sekurang-kurangnya 6 lingkup kajian hukum, yaitu :

1. Hukum pertanahan/agraria,

2. Hukum administrasi (masalah perizinan),

3. Hukum bangunan/konstruksi,

4. Hukum perpajakan,

5. Hukum perlindungan konsumen,

6. Hukum perjanjian, dll.

Disini kita akan membahas mengenai aspek hukum perpajakan dlm jual beli
properti dlm rangka pengembangan properti itu sendiri.
 Dlm melakukan bisnis jual beli properti, tidak hanya dibutuhkan kesepakatan
di antara penjual & pembeli, namun juga terdapat hal-hal yg harus dilakukan oleh
kedua belah pihak sebagai salah satu kewajiban kpd Negara. Kewajiban tsb ad alah
pembayaran pajak dlm pengalihan properti yg harus dilakukan oleh pembeli &
penjual. Di Indonesia, tlh dikenal beberapa jenis pajak yg harus dipenuhi oleh
penjual & pembeli dlm usaha jual beli properti, yaitu:

1. Pajak Bumi & Bangunan (PBB)

Pengaturan mengenai PBB terdapat dlm Undang-undang No 12 tahun 1985

tentang Pajak Bumi & Bangunan sebagaimana diubah dgn Undang-undang No 12
tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang
Pajak Bumi dan Bangunan (“UU PBB”). Berdasarkan Penjelasan Pasal 3 ayat (2) UU
PBB, PBB adalah pajak negara yg sebagian besar penerimaannya merupakan
pendapatan daerah yg antara lain dipergunakan untuk penyediaan fasilitas yg juga
dinikmati oleh Pemerintah Pusat & Pemerintah Daerah. Pada awalnya
PBB merupakan pajak yg proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat &
seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dgn proporsi tertentu. Dlm
perkembangan selanjutnya, diberlakukan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009
tentang Pajak Daerah & Retribusi Daerah (“UU No. 28/2009”) dimana seluruh proses
pengelolaan PBB, khususnya sektor pedesaan & perkotaan akan dilakukan oleh
pemerintah daerah. Besarnya tarif PBB yg dikenakan atas objek pajak adalah
sebesar 0,5 %.

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor

362/KMK.04/1999 tentang Pemberian Pengurangan Pajak Bumi & Bangunan,
sebagaimana diubah dgn Peraturan Menteri Keuangan Nomor 110/PMK.03/2009
tentang Perubahan atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 362/KMK.04/1999
tentang Pemberian Pengurangan Pajak Bumi & Bangunan, besarnya insentif PBB
Properti adalah berupa:

 NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 20% untuk NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) <
Rp 1 Milyar,

 Pemberian NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak),

  Pemberian pengurangan karena kondisi tertentu objek pajak yg ada
hubungannya dengan subjek pajak dan/atau karena sebab-sebab tertentu
lainnya.

2. Bea Perolehan Hak Atas Tanah & Bangunan (BPHTB)

Pengaturan mengenai BPHTB terdapat dalam Undang-Undang Nomor 21

Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana
diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (“UU BPHTB”).

Berdasarkan Pasal 1 angka 1 UU BPHTB, BPHTB adalah pajak yang

dikenakan atas perolehan hak atas tanah & atau bangunan. BPHTB tersebut
dikenakan kepada pembeli (Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU BPHTB). Besarnya tarif
pajak BPHTB adalah sebesar 5%.

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor

561/KMK.03/2004 tentang Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
104/PMK.01/2005, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 91/PMK.03/2006 tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 561/KMK.03/2004 tentang Pemberian Pengurangan Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, insentif BPHTB properti berupa :

 Pemberian NPOTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak),

 Pemberian pengurangan karena kondisi tertentu wajib pajak yang ada

hubungannya dengan objek pajak dan/atau karena sebab-sebab tertentu
lainnya.

3. Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah &
Bangunan (PPh Pasal 4 ayat 2)

Pengaturan mengenai Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan

Hak atas Tanah dan Bangunan terdapat dalam Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang
Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana diubah dengan
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991, sebagaimana diubah dengan Undang-
Undang Nomor 10 Tahun 1994, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang
Nomor 17 Tahun 2000, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 36
Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun
1983 tentang Pajak Penghasilan  (“UU Pajak Penghasilan”).

Tarif PPh yang dikenakan terhadap penghasilan dari pengalihan hak atas
tanah & atau bangunan adalah sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak
atas tanah atau bangunan. Tarif PPh atas Pengalihan hak atas Rumah Sederhana
(RS) dan Rumah Susun Sederhana (RSS) yang dilakukan oleh wajib pajak yang
usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, adalah
sebesar  1% dari jumlah bruto nilai pengalihan.

Berdasarkan Pasal 4 ayat (2) UU Pajak Penghasilan, penghasilan yang dapat

dikenakan pajak final adalah :

 Penghasilan berupa bunga deposito & tabungan lainnya, bunga obligasi &
surat utang negara, & bunga simpanan yang dibayarkan oleh koperasi
kepada anggota koperasi orang pribadi,

 Penghasilan berupa hadiah undian,

 Penghasilan dari transaksi saham dan sekuritas lainnya, transaksi derivatif

yang diperdagangkan di bursa, dan transaksi penjualan saham atau
pengalihan penyertaan modal pada perusahaan pasangannya yang
diterima oleh perusahaan modal ventura,

 Penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau

bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, & persewaan tanah
dan/atau bangunan,

 Penghasilan tertentu lainnya, yang diatur dengan atau berdasarkan

Peraturan Pemerintah.

Berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 4 ayat (2) huruf d, maka
dapat disimpulkan bahwa penghasilan dari transaksi jual beli properti dikenakan
pajak penghasilan.
 Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 48 Tahun
1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak
atas Tanah dan/atau Bangunan, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah
Nomor 27 Tahun 1996, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor
79 Tahun 1999, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71
Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun
1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak
atas Tanah dan/atau Bangunan, insentif pajak penghasilan atas penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah properti berupa :

 Pembebasan PPh bagi orang pribadi yang mempunyai penghasilan di

bawah PTKP (Penghasilan Tidak Kena Pajak) yang melakukan pengalihan
hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihan kurang
dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta Rupiah) & bukan merupakan
jumlah yang dipecah-pecah,

 Pengenaan tarif 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan atas
pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana
yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (tarif umum 5%).

4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Pengaturan mengenai PPN terdapat dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun

1983 sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1994,
sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2000, sebagaimana
diubah dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga
atas Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai
Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah (“UU PPN”).

Berdasarkan Penjelasan UU PPN, Pajak Pertambahan Nilai adalah pajak

atas konsumsi barang & jasa di Daerah Pabean yang dikenakan secara bertingkat di
setiap jalur produksi & distribusi. Daerah Pabean adalah wilayah Republik Indonesia
yang meliputi wilayah darat, perairan, dan ruang udara di atasnya, serta tempat-
tempat tertentu di Zona Ekonomi Eksklusif & landas kontinen yang di dalamnya
berlaku Undang-Undang yang mengatur mengenai kepabeanan. Tarif Pajak
Pertambahan Nilai adalah 10% (sepuluh persen) dari nilai transaksi.

Pasal 4 ayat (1) UU PPN menyatakan bahwa PPN dikenakan atas :

 penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan

oleh pengusaha,

 impor Barang Kena Pajak,

 penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan

oleh pengusaha,

 pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean
di dalam Daerah Pabean,

 pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah
Pabean,

 ekspor Barang Kena Pajak Berwujud oleh Pengusaha Kena Pajak,

 ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud oleh Pengusaha Kena Pajak,

 ekspor Jasa Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak.

Pengecualian terhadap Pemungutan PPN

1. Bagi Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor

36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana,
Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar serta
Perumahan Lainnya yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan Pajak
Pertambahan Nilai, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 80/PMK.03/2008, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 31/PMK.03/2011 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah
Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa
dan Pelajar, serta Perumahan Lainnya, yang atas Penyerahannya dibebaskan dari
Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai; Rumah Sederhana dan Rumah Sangat
Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan PPN adalah rumah yang perolehannya
secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak
bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, yang memenuhi
ketentuan :

 Luas bangunan tidak melebihi 36 m2,

 Harga jual tidak melebihi Rp 70.000.000,-

 Merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat

tinggal & tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 tahun sejak
dimiliki.

2. Bagi Rumah Susun Sederhana

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor

36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana,
Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar serta
Perumahan Lainnya yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan Pajak
Pertambahan Nilai, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 80/PMK.03/2008, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 31/PMK.03/2011 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah
Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa
dan Pelajar, serta Perumahan Lainnya, yang atas Penyerahannya dibebaskan dari
Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai; Rumah Susun Sederhana yang dibebaskan
dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah bangunan bertingkat yang
dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang
dilengkapi dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun
terpisah dengan penggunaan komunal, yang perolehannya secara tunai ataupun
dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, yang memenuhi
ketentuan :

 harga jual untuk setiap hunian termasuk strata title tidak melebihi Rp
75.000.000,00

 luas bangunan untuk setiap hunian tidak melebihi 21 m2,

  pembangunannya mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
yang mengatur mengenai Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah
Susun,

 merupakan unit hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai

tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima)
tahun sejak dimiliki.

3. Bagi Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan  Nomor 155/KMK.03/2001 tentang

Pelaksanaan Pajak Pertambahan Nilai yang dibebaskan atas Impor dan/atau
Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu yang Bersifat Strategis, sebagaimana
diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 363/KMK.03/2002,
sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
371/KMK.03/2003, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 11/PMK.03/2007, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 31/PMK.03/2008 tentang Perubahan Keempat atas Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 155/KMK.03/2001 tentang Pelaksanaan Pajak Pertambahan Nilai
yang dibebaskan atas Impor dan/atau Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu
yang Bersifat Strategis; Rumah Susun Sederhana Milik (RUSUNAMI) adalah
bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan
sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan kamar mandi/WC dan dapur, baik
bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal, yang
perolehannya dibiayai melalui kredit kepemilikan rumah bersubsidi atau tidak
bersubsidi, yang memenuhi ketentuan :

 Luas untuk setiap hunian lebih dari 21 m2 dan tidak melebihi 36 m2,

 Harga jual untuk setiap hunian tidak melebihi Rp 144.000.000,-

c. Diperuntukkan bagi orang pribadi yang mempunyai penghasilan tidak

melebihi Rp 4.500.000,- per bulan dan telah memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak
(NPWP);
 d. Pembangunannya mengacu kepada Peraturan Menteri Pekerjaan umum
yang mengatur mengenai persyaratan teknis pembangunan rumah susun
sederhana; dan

e. Merupakan unit hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai

tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 tahun sejak
dimiliki.

4. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)

Pajak Penjualan atas Barang Mewah adalah pajak yang dikenakan atas
konsumsi Barang Kena Pajak yang tergolong mewah di dalam Daerah Pabean
(Penjelasan Pasal 8 ayat (2) UU PPN). Berdasarkan Pasal 8 ayat (1) UU PPN, Tarif
PPnBM ditetapkan paling rendah 10% (sepuluh persen) dan paling tinggi 200% (dua
ratus persen). Ekspor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah dikenai pajak
dengan tarif 0% (nol persen).

Besarnya tarif PPnBM bagi kelompok hunian mewah seperti rumah mewah,
apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya adalah sebesar 20% (dua
puluh persen). PPnBM dikenakan hanya 1 (satu) kali pada waktu penyerahan
Barang Kena Pajak yang tergolong mewah oleh pengusaha yang menghasilkan atau
pada waktu impor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah.

Berdasarkan Pasal 5 ayat (1) UU PPN, PPnBM dikenakan terhadap :

 Penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah yang dilakukan

oleh pengusaha yang menghasilkan barang tersebut di dalam Daerah
Pabean dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya,

 Impor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah.

Atas penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah oleh produsen
atau atas impor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah, di samping dikenai
Pajak Pertambahan Nilai, dikenai juga Pajak Penjualan atas Barang Mewah dengan
pertimbangan bahwa :

 Perlu keseimbangan pembebanan pajak antara konsumen yang

berpenghasilan rendah dan konsumen yang berpenghasilan tinggi,
  Perlu adanya pengendalian pola konsumsi atas Barang Kena Pajak yang
tergolong mewah,

 Perlu adanya perlindungan terhadap produsen kecil atau tradisional,

 Perlu untuk mengamankan penerimaan negara.

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor

620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah selain
Kendaraan Bermotor yang dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah,
sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 35/PMK.03/2008,
sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
137/PMK.011/2008, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 620/Pmk.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang
Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang dikenakan Pajak Penjualan atas
Barang Mewah, PPnBM berupa:

Pembatasan pengenaan PPnBM, hanya dikenakan untuk kelompok hunian

mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, & sejenisnya
dari jenis non strata title dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih & dari jenis strata
title dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih.