BAGAIMANA MENYUSUN KERJASAMA 

PENGEMBANGAN LAHAN PROPERTI?

Saat ini, semakin tingginya kebutuhan masyarakat akan perumahan tidak

didukung oleh ketersediaan lahan cukup untuk memenuhi kebutuhan tersebut. Di
sisi lain, perusahaan pengembang perumahan juga terkendala merespon kebutuhan
pasar tersebut karena tidak memiliki cadangan lahan yang bisa dikembangkan.
Selain itu, untuk membeli lahan-lahan baru lalu kemudian dibangun dan
dikembangkan sesuai kebutuhan perumahan tersebut ternyata seringkali menjadi
pilihan yang cenderung ditinggalkan. Hal ini bisa jadi karena jika para pengembang
harus memulai proses pembangunan dengan membeli atau membuka lahan-lahan
baru maka time, cost, risk, & benefitnya dalam ukuran suatu proyek menjadi tidak
menguntungkan.

Dalam situasi seperti ini, salah satu trend yang mengemuka & menjadi

alternatif yang dipilih oleh para pengembang perumahan adalah mencari pemilik-
pemilik lahan yang di mana lahannya memungkinkan dibangun untuk menjadi
perumahan dengan segala fasilitasnya untuk diajak kerjasama mengembangkan
lahan tersebut. Jadi ada 2 pihak yaitu pemilik lahan atau tanah & pengembang
selaku pemilik dana yang nantinya akan membiayai proyek tersebut. Mekanisme ini
banyak dipilih karena berpotensi memberi keuntungan yang maksimal baik bagi
pengembang maupun bagi pemilik lahan itu sendiri. Banyak skema yang bisa
dijalankan dalam kerjasama ini, tergantung kesepakatan kedua belah pihak.

Salah satu gambaran dalam sebuah perjanjian yang disepakati oleh pemilik
tanah dan pengembang dalam kerja sama ini dari awal yaitu penggunaan istilah atau
penamaan dari bentuk kerja sama itu sendiri. Ada yang langsung menyebutnya
sebagai “Kerja Sama” yang dimaksudkan sama halnya dengan joint operation, atau
KSO. Yang patut dicermati oleh pemilik tanah adalah memastikan sampai di mana
batas hak dan kewajibannya melekat pada kerjasama itu. Sebab menyebutkan
bentuk kerjasama yang mengandung makna adanya dua pihak di dalamnya tetapi
selama kepemilikan tanah belum beralih dari pihak pemilik tanah maka tetap
menimbulkan konsekuensi yang berakibat munculnya tanggung jawab hukum yang
melekat khususnya kepada pemilik tanah, sehingga menjadi kepentingan pemilik
tanah untuk memastikan semua legal document yang muncul & kemudian
digunakan untuk bertransaksi atas nama kerjasama dengan pihak ketiga sebagai
bagian dalam proses pengembangan lahan tersebut harus dipastikan aman dan
tidak menimbulkan kerugian bahkan ancaman pidana yang salah sasaran.

Dalam praktiknya, sebagai pemilik tanah lazim mendapatkan sejumlah dana

sebagai konsekuensi/pembayaran atas penyerahan penguasaan hak atas tanah
mereka kepada pihak pengembang sebagai pemilik dana meskipun dana itu tidak
secara langsung dimanfaatkan oleh pemilik tanah karena selain berfungsi sebagai
jaminan yang biasanya akan disimpan dalam bentuk escrow account. Selain sebagai
konsekuensi atas harga wajar yang harus diserahkan pihak pengembang kepada
pemilik tanah maka hal ini juga menunjukkan itikad baik dari pengembang sebagai
sebuah developer yang memang memiliki kemampuan modal untuk melakukan
pengembangan dan pembangunan lahan sekaligus sebagai jaminan atau pertanda
awal bahwa pengembang yang diajak bekerja sama dalam kondisi baik atau sebagai
perusahaan yang sehat dan mampu melakukan kewajiban-kewajiban yang akan
muncul dalam kerjasama yang akan dilakukan nantinya terutama terkait kemampuan
finansial.

Setelah hak pemilik tanah untuk mendapatkan sejumlah dana terpenuhi

barulah pemilik tanah selanjutnya akan mendapatkan pembagian keuntungan
sebagai hasil yang nantinya akan didapatkan pada saat atau setelah dijalankannya
kerjasama pengembangan dan pembangunan lahan ini.

Secara garis besar tahapan kerjasama terdiri dari : 

Tahap Pertama, ditandai dengan penandatanganan perjanjian yang dilanjutkan

dengan pemberian surat kuasa untuk melakukan legal audit terhadap lahan yang
menjadi objek Perjanjian. 

Tahap Kedua, Pelaksanaan legal audit yang dilakukan oleh konsultan hukum yang
ditunjuk oleh perusahaan pengembang. 

Tahap Ketiga, bilamana hasil legal audit menyatakan kondisi

lahan free & clear dilanjutkan dengan penyerahan sejumlah dana dari Perusahaan
Pengembang kepada Pemilik lahan misalnya antara lain sekitar 25% dari total nilai
lahan yang akan disimpan dalam esrow account yang hanya dapat dicairkan oleh
pemilik lahan apabila memenuhi kondisi sebagaimana disebutkan dalam
perjanjian escrow account & pada saat yg bersamaan Pemilik Lahan menyerahkan
sertifikat lahan kepada Pengembang disertai dengan serah terima fisik lahan dari
Pemilik Lahan ke Pengembang disertai pemberian surat kuasa untuk melakukan
pengembangan, pemasaran, pembangunan lahan dan kuasa-kuasa lain yang
diperlukan. 

Tahap Keempat, yaitu Pelaksanaan Bagi Hasil yang diperoleh oleh para pihak yang
akan dilakukan dengan tata cara dan ketentuan yang dibuat dengan jelas dan
terperinci dalam kesepakatan yang ditandatangani bersama.

Dari sisi pengembang sepatutnya dalam rangka kerjasama ini telah

mempersiapkan antara lain :  

1. Proposal

 Detail master plan dan segala dokumen teknik terkait (gambar & desain)
mengenai rencana pembangunan & pengembangan lahan,

 Pemasaran dan pengelolaan proyek secara lengkap dan memadai.

2. Menyusun Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek,

3. Menyiapkan schedule pelaksanaan proyek yg meliputi persiapan (planning,

perijinan, land clearing, dll), pembangunan (construction), pemasaran.

4. Menentukan kapan memulai pemasaran dan permbangunan dalam

kerjasama ini misalnya ditentukan sejak disetujuinya site plan oleh instansi
yang berwenang, hal ini penting supaya kita bisa mengetahui dan memiliki
gambaran terkait progress dalam pengembangan lahan nantinya.