PELAPORAN KORPORAT

Sewa
Dosen Pengampu: Puji Harto, S.E., M.Si., Akt, Ph.D

Disusun oleh:
Kelompok 5

Bramastya Datum Alwi (12030119210004)

Maulana Ihsan Yusufi (12030119210006)

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

PROGRAM PENDIDIKAN PROFESI AKUNTANSI

UNIVERSITAS DIPONEGORO

TAHUN 2019
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat,

karunia, dan anugerah-Nya kepada kita semua. Sehingga penyusun dapat
menyelesaikan laporan ini dengan tepat waktu. Shalawat serta salam juga tidak
lupa tercurah kepada Nabi Besar Muhammad SAW beserta keluarga dan
sahabatnya.
Laporan yang berjudul “Sewa” ini disusun untuk memenuhi mata kuliah
Pelaporan Korporatyang diampu olehBapak Puji Harto, S.E., M.Si., Akt, Ph.D.
Semoga laporan ini bisa bermanfaat bagi pembaca pada umumnya.
Penyusun juga menyadari bahwa dalam pembuatan laporan ini masih jauh dari
sempurna, untuk itu penyusun menerima saran dan kritik yang bersifat
membangun demi perbaikan kearah kesempurnaan.
Akhir kata, penyusun mengucapkan banyak terima kasih kepada semua
pihak yang turut membantu dan menyelesaikan laporan ini.

Semarang, 07 September 2019

Penyusun

2
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Setiap manusia yang ada di dunia ini pasti harus bisa mempertahankan
dirinya masing -masing. Banyak cara yang ditempuh manusia untuk
mempertahankan hidupnya. Salah satu cara yang bisa ditempuh untuk
mempertahankan hidupnya adalah dengan menjalankan bisnis. Seiring dengan
perkembangan zaman, dunia bisnis pun menjadi semakin marak. Dengan
berkembangnya dunia bisnis ini, kebutuhan dana menjadi hal yang tak dapat
dielakkan lagi baik oleh kalangan usahawan perseorangan maupun usahawan
yang tergabung dalam suatu badan hukum di dalam mengembangkan usahanya
maupun didalam meningkatkan mutu produknya, sehingga dapat dicapai suatu
keuntungan yang memuaskan maupun tingkat kebutuhan bagi kalangan lainnya.
Untuk memenuhi kebutuhan dana tersebut, saat ini semakin banyak orang yang
mendirikan suatu lembaga pembiayaan yang bergerak di bidang penyediaan dana
ataupun barang yang akan dipergunakan oleh pihak lain di dalam
mengembangkan usahanya.
Salah satu bentuk transaksi yang berkembang pesat saat ini adalah sewa.
Saat ini, sewa merupakan salah satu cara perusahaan memperoleh asset atau
kepemilikan tanpa harus melalui proses yang berkepanjangan. Semuanya telah
diatur oleh perusahaan leasing yang disediakan oleh berbagai perusahaan. sewa
juga merupakan salah satu langkah penghindaran resiko tinggi yang saat ini sudah
disadari oleh para usahawan yang ada.
Dalam makalah ini, kami mencoba untuk mengulas tentang sewa macam-
macam sewa dan karakteristiknya. Sehingga kita dapat mengetahui semua tentang
sewa.
1.2 Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah dari laporan ini adalah sebagai berikut:

1. Apa yang dimaksud sewa ?

1
2. Bagaimana perjanjian yang mengandung sewa ?
3. Bagaimana klasifikasi sewa ?
4. Apa yang dimaksud akuntansi lessee ?
5. Apa yang dimaksud akutansi lessor ?
6. Apa yang dimaksud sale and lease back ?
7. Bagaimana perjanjian konsesi jasa ?
8. Bagaimana perkembangan terkini: PSAK 73 ?

2
 BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Definisi Sewa

Menurut Sadono Sukirno (2003:376) sewa adalah bagian pembayaran ke atas

sesuatu faktor produksi yang melebihi dari pendapatan yang diterimanya dari
pilihan pekerjaan lain yang terbaik yang mungkin dilakukannya. Di dalam definisi
ini sesuatu faktor produksi dipandang sebagai mempunyai beberapa kegunaan.
Sedangkan menurut Aliminsyah, dkk dalam bukunya Kamus Istilah Akuntansi
(2002:283) mendefinisikan sewa sebagai sejumlah uang/ barang yang dibayarkan
kepada pemilik tanah oleh pihak yang menggunakan tanah sebagai balas jasa
untuk penggunaan tanah tersebut.
Berdasarkan PSAK 30 Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor
memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan suatu aset selama periode
waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran atau
serangkaian pembayaran kepada lessor. Lessor adalah pemilik aset yang
memberikan hak penggunaan kepada pihak lessee. Lessee adalah pihak yang
diberi hak untuk menggunakan aset dalam periode yang disepakati.
Sewa dibagi menjadi tiga yaitu sewa operasi, sewa pembiayaan dimana
pengertian untuk masing-masing sewa adalah:
 Sewa operasi adalah sewa yang tidak mengalihkan secara substansial
seluruh resiko dan manfaat terkait dengan kepemilikan aset.
 Sewa pembiayaan adalah sewa yang mengalihkan secara substansial
seluruh resiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset.
Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan ataupun juga tidak dapat
dialihkan.
Sewa yang tidak dapat dibatalkan adalah sewa yang hanya bisa dibatalkan jika
terdapat persetujuan dari lessor serta jika lesse mengadakan perjanjian sewa baru
atas aset yang sama atau aset yang setara dengan lessor yang sama.

3
 Awal Sewa adalah tanggal yang lebih awal antara tanggal perjanjian sewa
dan tanggal pihak-pihak berkomitmen terhadap persyaratan pokok sewa. Pada
tanggal ini:
a. Sewa dilkasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan
b. Untuk sewa pembiayaan, ditentukan jumlah yang diakui pada
masa awal sewa.
2.2 Perjanjian yang mengandung sewa
Paragraf 1 ISAK 8 menjelaskan bahwa suatu entitas dapat melakukan
suatu perjanjian, yang terdiri dari satu atau serangkaian transaksi terkait, dimana
bentuk legal perjanjian tersebut bukan sewa, namun perjanjian itu memberikan
hak kepada pihak lain untuk menggunakan suatu aset, dengan imbalan suatu atau
serangkaian pembayaran.Guna menentukan apakah suatu perjanjian merupakan
perjanjian sewa atau suatu perjanjian yang mengandung sewa, perlu diperhatikan
substansi perjanjian dan dilakukan evaluasi sebagaimana dijelaskan dalam
paragraf 6 - 9 ISAK 8, apakah:
a. Pemenuhan perjanjian bergantung pada penggunaan aset tertentu. Aset
bukan merupakan subjek sewa jika pemenuhan perjanjian tidak sepenuhnya
bergantung pada aset tersebut, walaupun secara eksplisit diidentifikasikan
seperti itu di dalam perjanjian.
b. Perjanjian memberikan hak untuk menggunakan aset. Suatu perjanjian
dianggap memberikan hak untuk menggunakan aset jika perjanjian tersebut
memberikan hak kepada Lessee untuk mengendalikan penggunaan aset
tersebut.Sedangkan kondisi-kondisi yang mengindikasikan suatu perjanjian
memberikan hak untuk menggunakan aset menurut ISAK 8, yaitu apabila
memenuhi salah satu dari berikut ini:
i. Lessee mempunyai kemampuan atau hak untuk mengoperasikan aset
atau mengarahkan pihak lain untuk mengoperasikan aset tersebut sesuai
dengan cara ditentukan pembeli dan pada saat yang bersamaan, pembeli
mendapatkan atau mengendalikan keluaran (output) atau kegunaan
lainnya atas aset tersebut, dalam jumlah yang lebih dari tidak
signifikan.

4
 ii. Pembeli mempunyai kemampuan atau hak untuk mengendalikan akses
fisik terhadap aset tersebut dan pada saat yang bersamaan, pembeli
mendapatkan atau mengendalikan keluaran atau kegunaan lainnya atas
aset tersebut, dalam jumlah yang lebih dari tidak signifikan.
c. Fakta dan kondisi yang ada menunjukkan bahwa kecil kemungkinan bagi
satu atau lebih pihak lain selain pembeli akan mengambil keluaran atau
kegunaan lainnya dalam jumlah yang lebih dari tidak signifikan yang akan
diproduksi atau dihasilkan oleh aset tersebut selama masa perjanjian; dan
harga yang dibayar pembeli untuk keluaran tersebut bukan harga yang
secara kontraktual tetap untuk setiap unit keluaran ataupun harga yang sama
dengan harga pasar per unit keluaran pada saat penyerahan keluaran
tersebut.Setelah ditetapkan bahwa suatu perjanjian mengandung sewa, maka
ketentuan dalam PSAK 30 (2012) “Sewa” berlaku, perjanjian sewa harus
diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi sesuai paragraf
7-19. Klasifikasi pada akuntansi sewa ini memiliki dampak yang signifikan.
Lessee dalam sewa pembiayaan akan mengakui aset tetap dan liabilitas sewa
dalam neraca.
2.3 Klasifikasi sewa

Dalam PSAK No. 30 (revisi 2011): Sewa, menyebutkan bahwa klasifikasi sewa
sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi didasarkan pada substansi transaksi
dan bukan pada bentuk kontraknya. Contoh dari situasi yang secara individual
atau gabungan pada umumnya mengarah pada sewa yang diklasifikasikan sebagai
sewa pembiayaan adalah:
a. sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa;
b. lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah
dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan,
sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan;
c. masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset meskipun hak
milik tidak dialihkan;
d. pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan; dan

5
 e. aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya
tanpa perlu modifikasi secara material. Klasifikasi sewa dibuat pada awal
sewa dan berubah selama masa sewa kecuali lessee dan lessor sepakat untuk
mengubah persyaratan sewa (selain melalui pembaruan sewa), di mana
klasifikasi sewa harus dievaluasi ulang.
Klasifikasi sewa dibuat pada awal sewa dan berubah selama masa sewa kecuali
lessee dan lessor sepakat untuk mengubah persyaratan sewa (selain melalui
pembaruan sewa), di mana klasifikasi sewa harus dievaluasi ulang. Dengan
demikian, perlu untuk menelaah semua syarat-syarat sewa sehingga substansi
perjanjian sewa dapat diidentifikasi apakah sewa merupakan sewa pembiayaan
atau sewa operasi
2.4 Akutansi Lesse
Lease adalah perjanjian kontraktual antara lessor dan lessee yang
memebrikan hak kepada lessee untuk menggunakan property tertentu yang
dimiliki oleh lessor, selama periode tertentu dengan membayar sejumlah uang
(sewa) yang sudah ditentukan yang umumnya secara periodik.
Jika lessee mengkapitalisasi lease, maka lessee mencatat aset dn kewajiban
yang umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa. Lessor yang sudah
memindahkan secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan,
mengakui penjualan dengan mengeluarkan aset dari neraca dan menggantinya
dengan piutang.
Karena sudah mengkapitalisasi aset, lessee akan mencatat penyusutan.
Lessor dan lessee akan memperlakukan pembayaran lease sebagai pembayaran
pokok dan bunga. Jika kontrak lease tidak dikapotalisasi, tidak ada aset yang
dicatat oleh lessee dan tidak ada aset yang dikeluarkan dari pembukuan lessor.
Pada saat pembayaran lease dilakukan, lessee mencatat beban sewa dan lessor
mengakui pendapatan sewa.
2.4.1 Kriteria Kapitalisasi
1. Pengujian Pengalihan Kepemilikan
Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee, maka
lease itu dianggap sebagai lease modal
2. Pengujian Opsi Pembelian dengan Harga Khusus

6
 Opsi pembelian dengan harga khusus adalah sebuah provisi yang
memungkinkan lessee untuk mebeli property yang dilease dengan harga
yang signifikan lebih rendah dibandingkan nilai wajar property yang
diharapkan pada tanggal opsi digunakan.
3. Pengujian Umur Ekonomis (75%)
Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis
aset, di mana sebagian risiko dan imbalan atas pemilikan sedang
dialihkan ke lessee, maka perlu dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi
penentuan atas masa lease dan umur aset dapat menjadi masalah. Jangka
waktu lease umumnya dianggap sudah tetap dan tidak dapat dibatalkan
4. Pengujian Pemulihan Investasi (pengujian 90%)
Jika nilai sekarang dari pembayaran lease minimum sama dengan atau
melebihi 90% dari nilai pasar wajar aset, maka aset yang dilease harus
dikapitalisasi.
Dalam menentukan nilai sekarang dari pembayaran minimum ada tiga,
yaitu
         Pembayaran sewa minimum
         Nilai Residu yang Dijamin
         Penalti atas Kegagalan Memperbarui atau Memperpanjang Lease
         Opsi untuk membeli dengan Harga Khusus
2.4.2 Aset dan Kewajiban yang Diperlakukan Secara Berbeda
Dalam transaksi lease modal, lesse menggunakan lease sebagai sumber
pembiayaan. Oleh karena itu, seumur hidup property yang dilease,
pembayaran sewa kepada lessor mencakup pembayaran pokok ditambah
bunga
         Pencatatan Aset dan Kewajiban
Dalam metode leaswe modal, lessee memperlakukan transaksi lease
seolah-olah aset telah dibeli dalam transaksi pembiayaan di mana aset
diperoleh dan kewajiban diakui
         Periode Penyusutan
Jika perjanjian lease mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee atau
menvakup opsi pembelian dengan harga khusus maka aset yang dilease

7
 disusutkan dengan cara yang konsisten dengan kebijakan penyusutan
normal lessee atau aset yang dimilikinya, dengan menggunakan umur
ekonomis aset
         Metode Bunga Efektif
Metode bunga efektif digunakan untul mengalokasikan setiap
pembayaran lease antara pokok dan bunga
         Konsep Penyusutan
Walaupun jumlah awalnya dikapitalisasi sebagai aset dan dicatat sebagai
kewajiban telah dihitung pada nilai sekarang yang sama, namun
penyusutan aset dan pengurangan kewajiban adalah proses akuntansi
yang indpenden selama jangka waktu lease.
2.4.3 Metode Lease Modal (Lessee)
Lease ini harus memenuhi kriteria untuk diklasifikasikan sebagai lease modal
dengan alasan sebagai berikut :
1.      Jangka waktu lease selama 5 tahun yang sama dengan estimasi umur
ekonomis peralatan selama 5 tahun memenuhi pengujian 75%
2.      Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum melebihi 90% dari nilai
wajar property
2.4.4 Metode Operasi (Lessee)
Dalam metode operasi, beban sewa harus diakrualkan dari hari ke hari ke
lessee ketika property digunakan. Lessee membebankan sewa ke periode-
periode yang memperoleh manfaat dari penggunaan aset dan mengabaikan,
dalam akuntansi, setiap komitmen untuk melakukan pembayaran di masa
depan.
2.4.5 Perbandingan Lease Modal dengan Lease Operasi
1.      Kenaikan jumlah hutang yang dilaporkan (baik jangka pendek maupun
jangka panjang)
2.      Kenaikan jumlah total aset (terutama aset jangka panjang)
3.      Laba yang rendah pada masa awal lease dan karenanya laba ditahan
menjadi lebih rendah
2.4.6 Keuntungan Lease
1.      Pembiayaan 100% dengan Suku Bunga Tetap

8
 Lease sering ditandatangani tanpa membutuhkan uang muka dari lessee,
yang membantu menghemat dana kas yang terbatas khsusnya sangat
diinginkan oleh perusahaan baru dan sedang berkembang
2.      Proteksi Terhadap Keusangan
Peralatan yang dilease dapat mengurangi risiko keusangan bagi lessee
dan dalam banyak kasus memindahkan risiko nilai residu kepada lessor
3.      Fleksibilitas
Perjanjian lease memiliki lebih sedikit batasan-batasan bila dibandingkan
dengan perjanjian hutang lainnya
4.      Pembiayaan Yang Lebih Murah
Beberapa perusahaan menyadari bahwa pembiayaan dari lease ternyata
lebih murah daripada jenis pembiayaan lainnya.
5.      Keuntungan Pajak
Dalam beberapa kasus “perusahaan dapat ikut membuat kue dan
memakannya” dengan keuntungan pajak yang datang dari lease. Yaitu
dengan alas an laporan financial perusahaan tidak melaporkan aset atau
kewajiban yang termasuk dalam perjanjian lease.
6.      Pembiayaan Di Luar Neraca (Off Balancing Sheet Financing)
Beberapa lease tidak mengakibatkan bertambahnya hutang pada neraca
atau mempengaruhi rasio keuangan, tetapi dapat menambah kemampuan
perusahaan untuk melakukan pinjaman.

2.5 Akutansi Lessor

Tiga keunggulan penting bagi lessor adalah sebagai berikut :
1.      Pendapatan Bunga
Leasing adalah salah satu bentuk pembiayaan, oleh bkarena itu lembaga
keuangan dan perusahaan leasing menganggap leasing sangat menarik karena
menyediakan marjin bunga yang kompetitif
2.      Insentif Pajak
Perusahaan yang melease tidak dapat menggunakan pajak, tetapi memberikan
mereka peluang untuk mengalihkan manfaat pajak semacam itu kepada pihak
lain berupa pengembalian atas tariff sewa yang lebih rendah dari aset yang
dilease

9
 3.      Nilai Residu yang Tinggi
Keunggulan lain bagi lessor adalah pengembalian property pada akhir masa
lease. Nilai residu dapat menghasilkan laba yang sangat besar.

2.5.1 Ekonomi Leasing

Lessor menentukan jumlah sewa berdasarkan tingkat pengembalian suku
bunga implicit yang dibutuhkan untuk menjustifikasi leasing aset. Faktor-
faktor penting yang dipertimbangkan dalam menentukan tingkat
pengembalian adalah posisi kredit lessee, lamanya lease dan status nilai residu
(dijamin vs tidak dijamin)

2.5.2 Klasifikasi Lease oleh Lessor

Semua lease harus diklasifikasikan untuk tujuan akuntansi sebagai berikut :
1.      Lease Operasi
2.      Lease Pembiayaan Langsung
3.      Lease Jenis Penjualan
Perbedaan lease pembiayaan langsung dengan lease penjualan bagi lessor
adalah adanya atau tidak adanya laba atau rugi produsen atau penyalur. Semua
lease yang tidak memnuhi kualifikasi lease pembiayaan langsung atau lease
penjualan diklasifikasikan dan diperlakukan sebagai lease operasi.

2.5.3 Metode Pembiayaan Langsung (Lessor)

Lease pembiayaan lamgsung pada hakikatnya adalah pembiayaan atas
pembelian aset oleh lessee. Pada jenis lease ini, lessor mencatat piutang lease
alih-alih aset lease. Piutang lease ini menjadi nilai saat dari pembayaran
minimum lease. Ingat bahwa pembayaran lease minimum mencakup :
1.      Pembayaran lease (tidak termasuk biaya executor)
2.      Opsi pembelian dengan harga khusus (jika ada)
3.      Nilai residu yang dijamin (jika ada)
4.      Denda atau penalty atas kegagalan memperbarui (jika ada)

2.5.4 Metode Operasi (Lessor)

Menurut metode operasi setiap penerimaan sewa oleh lessor dicatat sebagai
pendapatan sewa. Jumlah pendapatan yang diakui dalam setiap periode

10
 akuntansi berjumlah sama (dasar garis lurus) tanpa memandang ketentuan atau
provisi lease. Selain beban penyusutan, biaya pemeliharaan, dan biaya jasa
lain yang diberikan menurut provisi lease dalam periode akuntansi berjalan
juga dicatat sebagai beban. Lessor mengamortisasi setiap biaya yang
dibayarkan kepada pihak ketiga yang independen seperti honor penaksiran,
honor penemu, dan biaya kredit cek selama umur lease yang biasanya atas
dasar garis lurus.
LESSEE LESSOR
Sewa Sewa Operasi Sewa Sewa
Pembiayaan Pembiayaan Operasi
Nilai Tercatat
Aset Sewaan Nilai aset sewaan N/A Aset sewaan Aset sewa
digunakan dalam Tidak ada aset berupa aset diakui sebesar
menghitung nilai yang diakui keuangan nilai
tercatat dalam laporan (piutang tercatatnya
posisi keuangan sewa).Uji
penurunan nilai
dicakup dalam
PSAK 55.
Liabilitas Nilai tercatat N/A N/A N/A
(Utang) Sewa utang sewa di
laporan posisi Tidak ada utang
keuangan hanya sewa yang
mencakup pokok diakui dalam
utang dan tidak laporan posisi
termasuk beban keuangan
bunga.
Nilai Pakai untuk Penentuan Nilai Terpulihkan
Pembayaran/pener Komponen beban Pembayaran Aset Penerimaan
imaan sewa bunga tidak berkala adalah sewaan berkala adalah
berkala untuk masuk dalam murni beban berupa aset murni
menghitung nilai proyeksi arus kas sewa (tidak ada keuangan pendapatan sewa
pakai, dibagi keluar komponen (piutang (tidak ada
menjadi dua: beban bunga) sewa). Uji komponen
(1) Pelunasan sehingga penurunan pendapatan
pokok, dan digunakan nilai bunga) sehingga
(2) Beban/pendap seluruhnya dicakup digunakan
atan bunga dalam proyeksi dalam seluruhnya
arus kas keluar PSAK 55. dalam proyeksi
arus kas masuk.

11
2.6 Jual dan Leaseback
Jika suatu entitas mengalihkan aset kepada entitas lain dan menyewa aset
kembali aset teresbut maka kedua entitas tersebut harus mencatat kontrak
pengalihan dan sewa tersebut. Untuk mencatat transaksi tersebut maka harus
diidentifikasi apakah transaksi/pengalihan aset tersebut merupakan
penjualan atau bukan merupakan penjualan.
Menurut PSAK 72 suatu transaksi dikatakan sebagai penjualan apabila:
1. Entitas telah memindahkan risiko dan manfaat kepemilikan barang
secara signifikan kepada pembeli.
2. Entitas tidak lagi melanjutkan pengelolaan yang biasanya terkait
dengan kepemilikan atas barang ataupun melakukan pengendalian
efektif atas barang yang dijual.
3. Jumlah pendapatan dapat diukur dengan andal
4. Kemungkinan besar manfaat ekonomi yang terkait dengan transkasi
tersebut akan mengalir ke entitas.
5. Biaya yang terjadi atau akan terjadi segubungan transaksi penjualan
tersebut dapat diukur secara andal.
Penjualan harus memperhatikan kesesuaian pendapatan dengan beban.
Pendapatan dan beban terkait dengan transaksi yang sama harus diakui
secara bersamaan (matching of revenue and expenses). Ketika ketentuan
transaksi tersebut tidak dipenuhi maka transaksi tersebut dikatakan sebagai
sewa. Apabila transaksi tersebut dapat dikategorikan sebagai penjualan
maka:
a) Penjual-pesewa mengukur aset hak guna yang timbul dari sewa-balik
pada proporsi jumlah tercatat aset sebelumnya yang terkait dengan hak
guna yang dipertahankan oleh penjual-penyewa. Dengan demikian,
penjula-pesewa mengakui hanya untung rugi yang terkait dengan hak
yang dialihkan ke pembeli-pesewa.
b) Pembeli pesewa mencatat pembelian aset dengan menerapkan
pernyataan yang relevan, dan untuk sewa dengan menerapkan
persyaratan akuntansi pesewa.

12
Jika nilai wajar imbalan untuk penjualan aset tidak sama dengan nilai wajar
aset, atau jika pembayaran untuk sewa tidak sama dengan harga pasar, maka
entitas me;lakukan penyesuaian untuk mengukur hasil penjualan pada nilai
wajar:
a) Jika di bawah harga pasar, maka dicatat sebagai pembayaran sewa
dibayar di muka; dan
b) Jika diatas harga pasar, maka dicatat sebagai tambahan pembiayaan
yang diberikan oleh pembeli-pesewa kepada penjual-penyewa.
Entitas mengukur kemungkinan penyesuaian yang disyaratkan dalam
paragraf 101 berdasarkan mana yang lebih dapat ditentukan dari:
a) Selisih anatar nilai wajar imbalan penjualan dan nila wajar aset; dan
b) Selisih antara nilai kini pembayaran kontraktual sewa dan nilai kini
pembayaran sewa pada harga pasar.
Apabila pengalihan bukan merupakan penjualan maka;
a) Penjual-penyewa melanjutkan pengakuan aset alihan dan mengakui
liabilitas keuangan sebesar hasil pengalihan.
b) Pembeli-pesewa tidak mengakui aset alihan dan mengakui aset
keuangan sebesar hasil pengalihan.

Ilustrasi
Entitas (penjual-penyewa) menjual bangunan kepada entitas lain (Pembeli-
pesewa) secara tunai sebesar Rp2.000.000. Segera sebelum transaksi,
bangunan dicatat pada biaya perolehan sebesar Rp1.000.000. Pada waktu
yang sama. Penjual-penyewa menyepakati kontrak dengan pembeli-pesewa
atas hak untuk menggunakan bangunan selama 18 tahun, dengan
pembayaran tahunan sebesar Rp120.000 dibayar pada akhir setiap tahun.
Syarat dan ketentuan transaksi adalah pengalihan bangunan oleh penjual-
penyewa yang memenuhi persyaratan untuk menentukan kapan kewajiban
pelaksanaan sesuai PSAK 72: Penjualan dari Kontrak dengan pelanggan
terpenuhi.
Nilai wajar bangunan pada tanggal penjualan adalah Rp1.800.000. Karena
imbalan untuk penjualan bangunan tidak pada nilai wajarnya, maka penjual-

13
penyewa dan pembeli-pesewa melakukan penyesuaian untuk mengukur
hasil penjualan pada nilai wajar. Jumlah harga jual lebih yang bernilai
Rp200.000 (Rp2.000.000-Rp1.800.000) diakui sebagai pembiayaan
tambahan yang diberikan oleh pembeli-pesewa dan penjual-penyewa.
Suku bunga implisit sewa sebesar 4,5% per tahun yang dapat ditentukan
oleh penjual penyewa. Nilai kini dari pembayaran tahunan (18 pembayaran
sebesar Rp120.000, didiskontokan pada 4,5% per tahun) berjumlah
Rp1.459.200, di mana Rp200.000 berkaitan dengan pembiayaan tambahan
dan Rp1.259.200 berkaitan dengan sewa-sesuai dengan 18 kali pembayaran
tahunan yang secara berturut bernilai Rp16.477 dan Rp103.553.
Pembeli pesewa mengklasifikasikan sewa bangunan sebagai sewa operasi.
Bagaimana jurnalnya?
Penjual-Penyewa
a) Menentukan hak guna yang dipertahankan oleh penjual- penyewa
pembayaran sewa
yang didiskonto 18
Hak guna = Jumlah tercatat bangunan tahun
x
nilai wajar bangunan 1
1.000.000 1.259.200
= x
1.800.000 1
= 699.555
b) Mengakui jumlah keuntungan berkaitan hak yang dialihkan
Keuntungan =

pembayaran sewa
nilai wajar bangunan− yang didiskonto 18
keuntungan penjualan bangunan tahun
x
nilai wajar bangunan 1
800.000 (1.800 .000−1.259 .200)
Keuntungan = x
1.800.000 1
= 240.355

14
 Pada tanggal permulaan, penjual penyewa mencatat transaksi sebagai
berikut.
Kas Rp2.000.000
Aset Hak Guna Rp 699.555
Bangunan Rp1.000.000
Liabilitas keuangan Rp1.459.200
Keuntungan atas hak yg dialihkan Rp 240.355

Pembeli-pesewa
Pada tanggal permulaan, pembeli-pesewa mecatata transaksi sebagai
berikut
Bangunan Rp1.800.000
Aset Keuangan Rp 200.000*
Kas Rp2.000.0000
*18 pembayaran sebesar Rp16.477, didiskontokan pada 4,5 per tahun
Rp2.000.000)

2.7 Perjanjian Konsesi Jasa

Interpretasi Standar Akuntansi Keuangan (ISAK) 16 dilatarbelakangi
adanya kewajiban pemerintah dalam melakukan pelayanan publik.
Keterbatasan APBN/APBD mengharuskan pemerintah menarik swasta
untuk mendanai kegiatan investasi pengadaan jasa layanan publik. Bentuk
kerja sama antara pemerintah dengan swasta berupa Kerjasama Pemerintah
Swasta (KPS) yang meliputi sektor gas, kelistrikan, infrastruktur jalan, air
dan telekomunikasi. Pengaturan akuntansi mengenai sewa (ISAK 8) belum
mencakup perjanjian konsesi jasa sehingga diterbitkan ISAK 16.
Untuk mengidentifikasi Perjanjian Konsesi Jasa maka perlu diidentifikasi
hal-hal sebagai berikut.
a) Kewajiban melayani publik ada pada operator.
b) Pemberi konsesi (grantor) adalah entitas sektor publik atau entitas
swasta yang telah diberikan tanggungjawab.

15
c) Operator bertanggungjawab setidaknya atas sebagian pengelolaan
infrastruktur dan jasa terkait tidak hanya bertindak sebagai agen dari
grantor.
d) Penetapan harga awal dan perubahan harga selama masa konsesi.
e) Operator wajib menyerahkan infrastruktur kepada grantor pada akhir
masa konsesi.
Dalam konsesi terdapat dua pihak yang terlibat yaitu grantor dan operator
yang memiliki penjelasan sebagai berikut.
Grantor Operator
Pemerintah atau perusahaan swasta Membangun infrastruktur untuk
yang bertanggungjawab atas jasa pelayanan publik, memperbaiki dan
yang diberikan. mengoperasikan infrastruktur selama
jangka waktu tertentu.
Menentukan jenis pelayanan publik, Bertanggungjawab atas manajemen
pelanggan, dan harga. infrastruktur dan jasa yang diberikan
dan tidak semata-mata bertindak
sebagai agen untuk Grantor.
Mengendalikan (melalui
kepemilikan) kepentingan residu
signifikan pada akhir periode
perjanjian atau aset digunakan
selama umur ekonominya.
Cakupan ISAK 16 hanya berlaku bagi operator atas perjanjian konsesi jasa
dan berlaku untuk infrastruktur yang telah ada dan baru. Perlakuan Hak
Operator atas Infrastruktur tidak diakui sebagai aset tetap dari operator.
Perjanjian jasa kontraktual tidak memberikan hak kepada operator untuk
mengendalikan penggunaan infrastruktur layanan publik. Operator
mengoperasikan infrastruktur untuk pelayanan publik untuk kepentingan
grantor sesuai persyaratan kontrak.
Jasa pembangunan dan peningkatan infrastruktur diakui sesuai PSAK 34
yaitu dalam bentuk:
a) Aset keuangan yaitu operator memiliki hak kontraktual tanpa syarat
untuk menerima kas/aset keuangan lain)

16
 b) Aset tidak berwujud yaitu operator memiliki hak untuk membebankan
pengguna.
Semua pendapatan atas aktivitas pemberian jasa diakui sebagai pendapatan.
Imbalan yang diberikan kepada operator oleh grantor adalah imbalan yang
meliputi aset keuangan atau aset tak berwujud yang diukur dengan nilai
wajar. Apabila dalam kontrak, operator memiliki kewajiban untuk
memelihara atau memulihkan infrastruktur maka di accrue sesuai PSAK
57. Biaya pinjaman terkait dengan perjanjian diakui sebagai beban pada
periode terjadinya biaya pinjaman tersebut dan dapat dikapitalisasi selama
periode kontruksi jika operator menerima aset tidak berwujud.
Pengakuan aset keuangan berdasarkan nilai wajar yang selanjutnya
diamortisasi. Sedangkan apabila berupa aset tak berwujud pengakuan
berdasarkan biaya perolehan yang selanjutnya diamortisasi.
2.8 Perkembangan Terkini :PSAK 73
PSAK 73 mengenai Sewa menggantikan:
a) PSAK 30 Sewa
b) ISAK 8 Penentuan Apakah suatu Perjanjian Mengandung Sewa
c) ISAK 23 Sewa Operasi-Insentif
d) ISAK 24 Evaluasi Substansi Beberapa Transaksi yang Melibatkan
Bentuk Legal Sewa
e) ISAK 25 Hak atas Tanah
PSAK 73 mulai berlaku tanggal 1 Januari 2020 memiliki tujuan
menetapkan prinsip pengakuan, pengukuran, penyajian dan pengungkapan
atas sewa dengan memperkenalkan model akuntansi tunggal khususnya
untuk penyewa dengan mengisyaratkan pihak penyewa untuk mengakui
aset hak guna (right of use assets) dan liabilitas sewa. Pengecualian:
 Sewa jangka-pendek, dan
 Sewa yang aset pendasarnya (underlying asset)bernilai-rendah.
Pesewa mengklasifikasikan sewanya sebagai sebagai sewa operasi atau
sewa pembiayaan dan mencatat kedua jenis sewa tersebut secara berbeda.
Ruang lingkup PSAK73 adalah seluruh sewa termasuk aset hak-guna
dalam subsewa masuk dalam ruang lingkup PSAK 73, kecuali:

17
  Sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak
gas alam, dan sumber daya serupa yang tidak dapat diperbarui
(PSAK 64)
 Sewa aset biologis (PSAK 69)
 Perjanjian Konsesi Jasa (ISAK 16)
 Lisensi kekayaan intelektual (PSAK 72)
 Hak yang dimiliki oleh penyewa dalam perjanjian lisensi (PSAK
19) untuk item seperti film, rekaman video, karya panggung,
manuskrip, hak paten dan hak cipta.
Pengecualian Pengakuan PSAK 73 bahwa penyewa dapat untuk tidak
menerapkan persyaratn dalam paragraf 22-49 untuk sewa jangka-pendek;
dan sewa yang aset pendasarnya bernilai-rendah. Jika menerapkan opsi
pengecualian beban sewa diakui sebagai beban baik dengan dasar garis
lurus, sistematik lain yang merepresentasikan pola manfaat penyewa.
Entitas mencatat sewa sebagai jangka pendek, penyewa
mempertimbangkan sebagai sewa baru jika terdapat modifikasi sewa; atau
terdapat atau terdapat perubahan masa sewa.
Sewa jangka pendek adalah sewa yang kurang dari 12 bulan tidak
mengandung opsi beli. Sewa bernilai rendah aset pendasar tidak memiliki
ketergantungan atau interelasi dengan aset lain, rendah secara absolut
tanpa memperhatikan materialitas, ketika aset baru bernilai material, maka
penilaian dari aset baru. Jika aset disubsewakan maka tidak memenuhi aset
bernilai rendah.
Dalam PSAK 73 atas kontrak yang ada harus diidentifikasikan transaksi
yang mengandung sewa dengan ketentuan memberikan hak untuk
mengendalikan penggunaan aset selama suatu jangka waktu untuk
dipertukarkan dengan imbalan. Jangka waktu dapat dideskripsikan sebagai
jumlah penggunaan aset misal unit produksi. Dalam mengidentifikasi sewa
terdapat hal yang perlu diperhatikan:
a) Aset identifikasian baik yang ditetapkan secara eksplisit atau secara
implisit dimana pemasok tidak memiliki hak subtitusi subtantif dan
secara fisik dapat dibedakan.

18
b) Penyewa secara sebstansial mendapat manfaat ekonomik dari
penggunaan aset.
c) Penyewa mengarahkan penggunaan aset.
d) Kontrak mengandung sewa.
Dalam mengidentifikasikan sea harus dipisahkan komponen sewa dengan
cara.
Penyewa:
a) Mencatat masing-masing komponen sewa dalam kontrak sebagai sewa
secara terpisah dari komponen non sewa dari kontrak, kecuali entitas
menerapkan cara praktis.
b) Penyewa mengalokasi imbalan dalam kontrak ke komponen sewa
berdasarkan harga tersendiri relatif komponen sewa dan harga
tersendiri agregat dari komponen nonsewa.
c) Jika harga tersendiri tidak tersedia maka penyewa mengestimasi
dengan memaksimalkan penggunaan informasi yang dapat diobservasi.
d) Cara praktis, penyewa dapat memilih berdasarkan kelas aset pendasar
untuk tidak memisahkan komponen nonsewa dari komponen sewa dan
memilih mencatat sebagai komponen sewa tunggal.
Dari sisi pesewa atas kontrak tersebut pesewa mengalokasi imbalan dalam
kontrak dengan menerapkan PSAK 72.
Entitas menentukan masa sewa sebagai periode sewa yang tidak dapat
dibatalkan, dan juga:
a) Periode yang dicakup oleh opsi untuk memperpanjang sewa jika
penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi tersebut.
b) Periode yang dicakup oleh opsi untuk menghentikan sewa jika
penyewa cukup pasti untuk tidak mengeksekusi opsi tersebut.
Sewa tidak dapat dipaksakan ketika penyewa dan pesewa masing-masing
memiliki hak untuk menghentikan sewa tanpa izin dari pihak lain dengan
denda yang signifikan;
a) Jika hanya penyewa yang memiliki hak untuk menghentikan sewa,
maka hak tersebut dipertimbangkan sebagai opsi untuk menghentikan

19
 sewa yang tersedia untuk dipertimbangkan ketika menentukan masa
sewa.
b) Jika hanya pesewa yang memiliki hak untuk menghentikan sewa, maka
periode sewa meliputi periode yang tercakup oleh opsi untuk
menghentikan sewa tersebut.
Masa sewa dimulai pada tanggal permulaan dan meliputi periode sewa
suma-suma yang diberikan pesewa kepada penyewa.
Entitas merivisi masa sewa jika terdapat perubahan dalam periode sewa
yang tidak dapat dibatalkan. Contoh:
 Penyewa mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk
dalam penentuan masa sewa;
 Penyewa tidak mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk
dalam penentuan masa sewa.
 Suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual mewajibak
penyewa untuk mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak
termasuk dalam penentuan masa sewa.
 Suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual membatasi
penyewa untuk mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk
dalam menentukan masa sewa.
Penyewa menialai kembali kecukupan kepastian untuk mengeksekusi opsi
perpanjangan atau tidak mengeksekusi opsi penghentian dalam kondisi:
a. Berada dalam pengendalian penyewa
b. Mempengaruhi apakah penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi
opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam penentuan masa sewa,
atau untuk tidak mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk
dalam penentuan masa sewa.
2.8.1. Akuntansi Penyewa
Pengakuan dilakukan pada tanggal permulaan, penyewa mengakui aset
hak-guna dan liabilitas sewa. Pengukuran awal aset hak guna dengan
menggunakan biaya perolehan. Biaya perolehan aset hak guna
menggunakan:
a. Jumlah pengukuran awal liabilitas sewa,

20
 b. Pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal
permulaan, dikurangi dengan insentif sewa.
c. Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa.
d. Estimasi biaya yang akan dikeluarkan oleh penyewa dalam
membongkar dan memindahkan aset pendasar, merestorasi
tempat di mana aset berada atau merestorasi aset pendasar ke
kondisi disyaratkan oleh syarat dan ketentuan sewa, kecuali
biaya-biaya tersebut dikeluarkan untuk menghasilkan
persediaan. Penyewa dikenai kewajiban atas biaya-biaya
tersebut baik pada tanggal permulaan atau sebagai konsekuensi
dari telah menggunakan aset pendasar selama periode tertentu.
e. Penyewa mengakui estimasi biaya pembongkaran sebagai
bagian dari biaya perolehan aset hak guna.
f. Penyewa menerapkan biaya perolehan aset hak guna untuk
menghasilkan persediaan selama periode tersebut sesuai
dengan PSAK 14: Persediaan.
g. Kewajiban atas biaya dicatat dengan menerapkan pernyataan
ini atau PSAK 14 diakui dan diukur dengan menerapkan PSAK
57.
Dalam mengukur liabilitas terdapat hal yang perlu diperhatikan sebagai
berikut:
• Pada tanggal permulaan, penyewa mengukur liabilitas sewa
pada nilai kini pembayaran sewa yang belum dibayar pada
tanggal tersebut.
• Pembayaran sewa didiskontokan dengan menggunakan suku
bunga implisit dalam sewa, jika suku bunga tersebut dapat
ditentukan.
• Jika suku bunga tersebut tidak dapat ditentukan, maka penyewa
menggunakan suku bunga pinjaman inkremental penyewa.
Pembayaran sewa meliputi:

21
 • pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-substansi
sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf PP42), dikurangi dengan
piutang insentif sewa;
• pembayaran sewa variabel yang bergantung pada indeks atau suku
bunga yang pada awalnya diukur dengan menggunakan indeks atau
suku bunga pada tanggal permulaan (sebagaimana dideskripsikan
dalam paragraf 28);
• jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh penyewa dalam
jaminan nilai residual;
• harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup pasti untuk
mengeksekusi opsi tersebut (dinilai dengan mempertimbangkan faktor
yang dideskripsikan dalam paragraf PP37–PP40); dan
• pembayaran penalti karena penghentian sewa, jika masa sewa
merefleksikan penyewa mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.
Pengukuran Aset Hak Guna adalah sebagai berikut
a. Model Biaya; Biaya Perolehan dikurangi dengan akumulasi
penyusutan dan akumulasi kerugian penurunan nilai; dan
disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa yang
ditetapkan
b. Model Nilai Wajar; sesuai PSAK 13: untuk aset properti investasinya,
maka penyewa juga menerapkan model nilai wajar untuk aset hak-
guna yang memenuhi definisi properti investasi dalam PSAK 13:
Properti Investasi.
c. Model Revaluasi; Jika aset hak-guna terkait dengan kelas aset tetap di
mana penyewa menerapkan model revaluasi sesuai PSAK 16: Aset
Tetap, maka penyewa dapat memilih untuk menerapkan model
revaluasi tersebut untuk seluruh aset hak-guna yang terkait dengan
kelas aset tetap tersebut.
Liabilitas sewa dapat dinilai kembali jika:
• Penyewa mengakui jumlah pengukuran kembali liabilitas sewa sebagai
penyesuaian terhadap aset hak-guna.

22
• Jika jumlah tercatat aset hak-guna berkurang menjadi nol dan masih
terdapat pengurangan dalam pengukuran liabilitas sewa, maka penyewa
mengakui sisa jumlah pengukuran kembali dalam laba rugi.
• Penyewa mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan
pembayaran sewa revisian menggunakan tingkat diskonto revisian, jika:
• terdapat perubahan masa sewa, sebagaimana dideskripsikan dalam
paragraf 20–21. Penyewa menentukan pembayaran sewa revision
berdasarkan masa sewa revisian; atau
• terdapat perubahan pada penilaian atas opsi untuk membeli aset
pendasar, dinilai dengan mempertimbangkan kejadian dan keadaan
yang dideskripsikan dalam paragraf 20–21 dalam konteks opsi beli.
Penyewa menentukan pembayaran sewa revisian untuk
merefleksikan perubahan dalam jumlah terutang dalam opsi beli.
• Penyewa menentukan tingkat diskonto revisian sebagai suku bunga
implisit dalam sewa untuk sisa masa sewa, jika tingkat diskonto revisian
tersebut dapat ditentukan; atau suku bunga pinjaman inkremental
penyewa pada tanggal penilaian kembali, jika suku bunga implisit dalam
sewa tidak dapat ditentukan.
• Penyewa mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan
pembayaran sewa revisian, jika:
• terdapat perubahan dalam jumlah yang diperkirakan akan dibayar
dalam jaminan nilai residual.
• terdapat perubahan pembayaran sewa masa depan sebagai akibat
dari perubahan indeks atau suku bunga yang digunakan untuk
menentukan pembayaran tersebut. Penyewa mengukur kembali
liabilitas sewa untuk merefleksikan pembayaran sewa revisian
tersebut hanya ketika terdapat perubahan dalam arus kas (yaitu
ketika terdapat penyesuaian pembayaran sewa). Penyewa
menentukan pembayaran sewa revision untuk sisa masa sewa
berdasarkan pembayaran kontraktual revisian.
• Penyewa menggunakan tingkat diskonto yang tidak berubah, kecuali
perubahan pembayaran sewa berasal dari perubahan dalam suku bunga

23
 mengambang. Dalam hal tersebut, penyewa menggunakan tingkat
diskonto revisian yang merefleksikan perubahan dalam suku bunga.
2.8.1.1. Modifikasi Sewa
Penyewa mencatat modifikasi sewa sebagai sewa terpisah jika:
 modifikasi meningkatkan ruang lingkup sewa dengan menambahkan hak
untuk menggunakan satu aset pendasar atau lebih; dan
 imbalan sewa meningkat sebesar jumlah yang setara dengan harga
tersendiri untuk peningkatan dalam ruang lingkup dan penyesuaian yang
tepat pada harga tersendiri tersebut untuk merefleksikan kondisi kontrak
tertentu.
Untuk modifikasi sewa yang tidak dicatat sebagai sewa terpisah, pada tanggal
efektif modifikasi sewa, penyewa:
 mengalokasikan imbalan kontrak modifikasian dengan menerapkan
paragraf 13–16;
 menentukan masa sewa dari sewa modifikasian dengan menerapkan
paragraf 18–19; dan
 mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan pembayaran
sewa revisian menggunakan tingkat diskonto revisian. Tingkat diskonto
revisian ditentukan sebagai suku bunga implisit dalam sewa untuk sisa
masa sewa, jika dapat ditentukan; atau suku bunga pinjaman inkremental
penyewa pada tanggal efektif modifikasi, jika suku bunga implisit dalam
sewa tidak dapat ditentukan.
Untuk modifikasi sewa yang tidak dicatat sebagai sewa terpisah, penyewa
mencatat pengukuran kembali liabilitas sewa dengan:
 menurunkan jumlah tercatat aset hak-guna untuk merefleksikan
penghentian parsial atau penuh sewa untuk modifikasi sewa yang
menurunkan ruang lingkup sewa. Penyewa mengakui dalam laba rugi
setiap laba rugi yang terkait dengan penghentian parsial atau penuh sewa
tersebut.
 membuat penyesuaian terkait dengan aset hak-guna untuk seluruh
modifikasi sewa lainnya.

24
2.8.1.2. Penyajian
Penyewa menyajikan dalam laporan posisi keuangannya, atau
mengungkapkan dalam catatan atas laporan keuangannya:

 aset hak-guna secara terpisah dari aset lainnya.

Jika penyewa tidak menyajikan aset hak-guna secara terpisah dalam

laporan posisi keuangan, maka penyewa:

o menyajikan aset hak-guna dalam pos yang sama dengan pos

yang digunakan untuk menyajikan aset pendasar serupa jika
aset tersebut dimiliki; dan
o mengungkapkan pos mana dalam laporan posisi keuangan
yang mencakup aset hak-guna tersebut.
 liabilitas sewa secara terpisah dari liabilitas lain.
Jika penyewa tidak menyajikan liabilitas sewa secara terpisah dalam
laporan posisi keuangan, maka penyewa mengungkapkan pos mana
dalam laporan posisi keuangan yang mencakup liabilitas tersebut.
 Dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain,
disajikan:
• beban bunga atas liabilitas sewa
• beban penyusutan untuk aset hak-guna.
• Beban bunga atas liabilitas sewa merupakan komponen biaya
keuangan, di mana PSAK 1: Penyajian Laporan Keuangan
paragraf 82(b) mensyaratkan untuk disajikan secara terpisah
 Dalam laporan arus kas, penyewa mengklasifikasikan:
• pembayaran kas untuk bagian pokok liabilitas sewa dalam
aktivitas pendanaan;
• pembayaran kas untuk bagian bunga liabilitas sewa dengan
menerapkan persyaratan dalam PSAK 2: Laporan Arus Kas
untuk pembayaran bunga; dan
• pembayaran sewa jangka-pendek, pembayaran sewa aset
bernilai rendah, dan pembayaran sewa variabel yang tidak

25
 termasuk dalam pengukuran liabilitas sewa dalam aktivitas
operasi.

2.8.1.3. Pengungkapan
• Tujuan pengungkapan adalah agar penyewa dapat mengungkapkan
informasi dalam catatan atas laporan keuangan, serta informasi yang
diberikan dalam laporan posisi keuangan, laporan laba rugi, dan laporan
arus kas, yang memberikan dasar bagi pengguna laporan keuangan untuk
menilai dampak sewa terhadap posisi keuangan, kinerja keuangan, dan
arus kas penyewa. Penyewa mengungkapkan informasi tentang sewanya
dalam catatan atas laporan keuangan atau bagian terpisah dalam laporan
keuangannya. Penyewa tidak perlu menduplikasi informasi yang telah
disajikan di bagian lain dalam laporan keuangan, jika informasi tersebut
telah tercakup melalui referensi silang dalam catatan tunggal atau bagian
terpisah tentang sewa. Penyewa mengungkapkan jumlah berikut ini untuk
periode pelaporan:

• beban penyusutan untuk aset hak-guna berdasarkan kelas aset

pendasar;
• beban bunga atas liabilitas sewa;
• beban yang terkait dengan sewa jangka-pendek yang dicatat
dengan menerapkan paragraf 06. Beban ini tidak termasuk beban
yang terkait dengan sewa dengan masa sewa 1 bulan atau kurang;
• beban yang terkait dengan sewa aset bernilai-rendah yang dicatat
dengan menerapkan paragraf 06. Beban ini tidak termasuk beban
yang terkait dengan sewa jangka-pendek atas aset bernilai-rendah
yang ada dalam paragraf 53(c);
• beban yang terkait dengan pembayaran sewa variabel yang tidak
termasuk dalam pengukuran liabilitas sewa;
• pendapatan dari mensubsewakan aset hak-guna;
• total pengeluaran kas untuk sewa;
• penambahan aset hak-guna;

26
 • keuntungan atau kerugian yang timbul dari transaksi jual dan
sewabalik; dan
• jumlah tercatat aset hak-guna pada akhir periode pelaporan
berdasarkan kelas aset pendasar.
2.8.2. Akuntansi Pesewa
Pesewa mengklasifikasi masing-masing sewanya baik sebagai sewa
operasi atau sewa pembiayaan. Sewa diklasifikasikan sebagai sewa
pembiayaan jika mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan
manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset pendasar. Sewa
diklasifikasikan sebagai sewa operasi jika sewa tersebut tidak mengalihkan
secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan aset pendasar.

2.8.2.1. Pengakuan dan Pengukuran

2.8.2.1.1. Sewa Pembiayaan
Pada tanggal permulaan, pesewa mengakui aset yang dimiliki dalam
sewa pembiayaan dalam laporan posisi keuangan dan menyajikannya
sebagai piutang pada jumlah yang sama dengan investasi neto sewa.
Pada saat pengukuran awal;
• Pesewa menggunakan suku bunga implisit dalam sewa untuk
mengukur investasi neto sewa.
• Jika suku bunga implisit dalam subsewa tidak dapat ditentukan,
maka pesewa-antara dapat menggunakan tingkat diskonto yang
digunakan dalam sewa utama (disesuaikan dengan biaya langsung
awal yang terkait dengan subsewa) untuk mengukur investasi neto
dalam subsewa.
• Biaya langsung awal, selain yang ditimbulkan oleh pesewa pabrikan
atau diler, dimasukkan dalam pengukuran awal investasi neto sewa
dan mengurangi jumlah penghasilan yang diakui sepanjang masa
sewa.

Pembayaran sewa yang termasuk dalam pengukuran investasi neto sewa

meliputi pembayaran atas hak untuk menggunakan aset pendasar selama
masa sewa yang belum diterima pada tanggal permulaan sebagai berikut:

27
 • pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-
substansi), dikurangi dengan insentif sewa terutang;
• pembayaran sewa variabel yang bergantung pada indeks atau
suku bunga, yang pada awalnya diukur dengan menggunakan indeks
atau suku bunga pada tanggal permulaan;
• jaminan nilai residual yang diberikan kepada pesewa oleh
penyewa, pihak yang terkait dengan penyewa, atau pihak ketiga
yang tidak terkait dengan pesewa yang secara finansial mampu
melaksanakan kewajibannya dalam jaminan tersebut;
• harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup yakin untuk
mengeksekusi opsi tersebut, dan
• pembayaran penalti karena menghentikan sewa, jika penyewa
akan mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.

Pesewa mengakui penghasilan keuangan sepanjang masa sewa,

berdasarkan suatu pola yang merefleksikan tingkat imbalan periodik yang
konstan atas investasi neto sewa pesewa.

• Pesewa mengalokasikan penghasilan keuangan sepanjang masa sewa

dengan dasar yang sistematik dan rasional. Pesewa menerapkan
pembayaran sewa terkait dengan periode tersebut untuk mengurangi
pokok dan penghasilan keuangan yang belum diterima.
• Pesewa menerapkan penghentian pengakuan dan penurunan nilai
dalam PSAK 71. Pesewa meninjau ulang secara reguler nilai residual
takterjamin estimasian yang digunakan dalam menghitung investasi
bruto sewa. Jika terdapat pengurangan nilai residual takterjamin
estimasian, maka pesewa merevisi alokasi penghasilan selama masa
sewa dan segera mengakui setiap pengurangan jumlah yang terutang.
• Pesewa yang mengklasifikasikan aset dalam sewa pembiayaan sebagai
dikuasai untuk dijual (atau termasuk dalam kelompok lepasan yang
diklasifikasikan sebagai dikuasai untuk dijual) dengan menerapkan
PSAK 58.
• Pesewa mencatat modifikasi sewa pembiayaan sebagai sewa terpisah
jika:

28
 • modifikasi meningkatkan ruang lingkup sewa dengan
menambahkan hak untuk menggunakan satu aset pendasar atau
lebih; dan
• imbalan sewa meningkat sebesar jumlah yang setara dengan
harga tersendiri untuk peningkatan dalam ruang lingkup dan
penyesuaian yang tepat pada harga tersendiri tersebut untuk
merefleksikan kondisi kontrak tertentu.

Untuk modifikasi sewa pembiayaan yang tidak dicatat sebagai

sewa terpisah, pesewa mencatat modifikasi tersebut sebagai :

• jika sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi ketika

modifikasi diberlakukan pada tanggal insepsi, maka pesewa:
• mencatat modifikasi sewa sebagai sewa baru sejak
tanggal efektif modifikasi; dan
• mengukur jumlah tercatat aset pendasar sebagai
investasi neto sewa segera sebelum tanggal efektif
modifikasi sewa.
• jika tidak, maka pesewa menerapkan persyaratan dalam PSAK
71: Instrumen Keuangan.
2.8.2.1.2. Sewa Operasional

Pesewa mengakui pembayaran sewa dari sewa operasi sebagai penghasilan

dengan dasar garis lurus atau dasar sistematik lain. Pesewa menerapkan dasar
sistematik lain jika dasar tersebut lebih merepresentasikan pola manfaat dari
penggunaan aset pendasar yang menurun. Pesewa mengakui biaya, termasuk
penyusutan, yang timbul dalam mendapatkan penghasilan sewa sebagai beban.
Pesewa menambahkan biaya langsung awal yang timbul dalam mendapatkan
sewa operasi pada jumlah tercatat aset pendasar dan mengakui biaya tersebut
sebagai beban sepanjang masa sewa atas dasar yang sama dengan penghasilan
sewa. Kebijakan penyusutan atas aset pendasar yang dapat disusutkan untuk sewa
operasi konsisten dengan kebijakan penyusutan normal pesewa untuk aset serupa
sesuai PSAK 16 dan PSAK 19: Aset Takberwujud. Pesewa menerapkan PSAK 48:
Penurunan Nilai Aset untuk menentukan apakah aset pendasar untuk sewa operasi

29
mengalami penurunan nilai. Pesewa pabrikan atau diler tidak mengakui laba
penjualan dalam sewa operasi karena hal tersebut tidak ekuivalen dengan
penjualan. Pesewa mencatat modifikasi sewa operasi sebagai sewa baru sejak
tanggal efektif modifikasi, dengan mempertimbangkan pembayaran sewa dibayar
di muka atau terutang terkait dengan sewa orisinal sebagai bagian dari
pembayaran sewa untuk sewa baru. Pesewa menyajikan aset pendasar sewa
operasi dalam laporan posisi keuangan sesuai dengan sifat aset pendasar tersebut.

30
 DAFTAR PUSTAKA

Ikatan Akuntan Indonesia. Modul Chartered Accountant Indonesia

Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 30 tentang Sewa

Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 48 tentang Penurunan Nilai Aset
Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 73

31
 SOAL – SOAL

1. Dari pilihan dibawah ini, manakah yang SALAH terkait properti investasi?
a. Properti investasi adalah properti yang dapat berupa tanah atau bangunan
yang dikuasai oleh lessee melalui sewa pembiayaan
b. Properti investasi bertujuan untuk menghasilkan rental dan/atau kenaikan
nilai
c. Properti investasi adalah properti yang tidak dijual dalam kegiatan usaha
sehari-hari
d. Properti investasi adalah properti yang digunakan untuk produksi atau
penyediaan barang atau jasa untuk tujuan administratif

Jawaban: D
PSAK 13 mendefinisikan properti investasi adalah properti (tanah atau
bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai
(oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan
rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:
 digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau
untuk tujuan administratif; atau
 dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

2. Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi,

terdapat kriteria-kriteria yang harus dipenuhi, seperti . . .
a. Memastikan tujuan kepemilikan dari properti tersebut untuk menghasilkan
rental dan/atau kenaikan nilai perusahaan
b. Memastikan bahwa status kepemilikan dari properti tersebut tidak dimiliki
oleh entitas.
c. Semua salah
d. Semua benar

Jawaban: A
Agar dapat dikelompokkan sebagai properti investasi dua kriteria ini harus
dipenuhi:

32
  Tujuan kepemilikan: untuk menghasilkan rental dan/atau kenaikan nilai,
dan
 Status kepemilikan:Properti dimiliki oleh entitas. Jika entitas adalah
pemilik properti (lessor), maka aset sewa akan dicatat sebagai properti
investasi oleh lessor jika disewakan kepada penyewa (lessee) melalui sewa
operasi;

3. Berdasarkan pilihan dbawah ini, manakah yang BUKAN merupakan contoh

properti investasi?
a. Tanah yang dimiliki untuk kenaikan nilai jangka panjang ketimbang
tersedia untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
b. Gedung yang saat ini kosong namun akan disewakan ke pihak lain melalui
sewa operasi.
c. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa
pembiayaan.
d. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada
pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi

Jawaban: C
Menurut PSAK 13, salah satu contoh aset yang bukan merupakan properti
investasi dan oleh karena itu tidak termasuk dalam ruang lingkup properti
investasi adalah properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa
pembiayaan.

4. PT. Kian Indah memiliki dua gedung yang dijadikan sebagai hotel. Adapun
PT. Kian Indah mengelola sendiri hotel pertama. Sedangkan, hotel kedua
disewakan kepada PT. Permata Bahtera yang mengelola hotel sepenuhnya
melalui perjanjian sewa operasi. PT. Permata Bahtera menyediakan sendiri
perabotan dan peralatan yang dibutuhkan untuk menjalankan hotel tersebut.
Berdasarkan kasus tersebut, kesimpulan manakah yang paling tepat?
a. Hotel pertama merupakan aset tetap PT. Kian Indah
b. Hotel kedua merupakan properti investasi PT. Permata Bahtera

33
 c. Hotel pertama merupakan properti investasi PT. Kian Indah
d. Hotel kedua merupakan aset tetap PT. Permata Bahtera

Jawaban: A
Gedung yang dimiliki dan dikelola sendiri sebagai hotel oleh PT. Kian Indah
(hotel pertama) merupakan aset tetap, karena pendapatan menginap (sewa
kamar) bukan hanya berasal dari penggunaan properti (tanah dan bangunan),
namun harus didukung oleh aset seperti perabotan kamar, peralatan dapur
hotel, dan sarana lainnya.Gedung yang disewakan kepada PT. Permata
Bahtera merupakan properti investasi, karena aliran kas yang dihasilkan dari
rental gedung tersebut tidak membutuhkan penggunaan aset-aset lainnya.

5. PT. Cinta Sejatimemiliki dua gedung yang digunakan untuk menghasilkan

rental. Adapun gedung pertama digunakan sebagai hotel yang dikelola sendiri
oleh perusahaan dengan menyediakan semua perabotan dan peralatan kamar
berikut jasa pendukung yang diperlukan, meliputi makan pagi, pembersihan
kamar harian, binatu, layanan kamar untuk pemesanan makanan, dan jaringan
internet di setiap kamar.
Sedangkan, gedung kedua digunakan sebagai perkantoran dimana PT. Cinta
Sejati menyediakan jasa keamanan dan perawatan/kebersihan untuk area
umum lantai perkantoran tersebut. Periode penyewaan perkantoran tersebut
pada umumnya sekitar 1-3 tahun. Berikut adalah ketentuan yang berlaku
untuk setiap lessee:
 Lesseebertanggung jawab atas area kantor yang mereka sewa
 Lesseebebas mempekerjakan tenaga tambahan untuk menjaga keamanan
dan kebersihan kantornya masing-masing.
 Lessee menyediakan sendiri perabotan dan interior kantornya
 Pada saat kontrak sewa habis, kantor harus dikembalikan dalam kondisi
kosong dan bersih seperti semula.

Berdasarkan kasus tersebut, kesimpulan manakah yang paling tepat?

a. Gedung pertama merupakan properti investasi PT. Cinta Kasih
b. Gedung kedua merupakan properti investasi PT. Cinta Kasih

34
 c. Gedung kedua merupakan aset tetap PT. Cinta Kasih
d. Tidak ada kesimpulan

Jawaban: B
Gedung yang digunakan sebagai hotel (gedung pertama) merupakan aset tetap,
karena jasa pendukung yang disediakan nilainya signifikan terhadap paket
rental keseluruhan. Sedangkan, gedung yang digunakan sebagai perkantoran
(gedung kedua) merupakan properti investasi, karena jasa pendukung yang
disediakan nilainya tidak signifikan terhadap paket rental keseluruhan. Jasa
keamanan dan perawatan gedung disediakan untuk area umum bagi seluruh
penyewa.

6. Akhir masa kontrak mempunyai hak opsi untuk membeli objek sewa, guna
udaha berdasarkan nilai sisa yang disepakati bersama, merupakan definisi
dari....
a. Financial Lease
b. Leasing Company
c. Operating Lease
d. Actuating Lease

Jawaban: A

Hak opsi untuk membeli termasuk dalam financial lease (lease pembiayaan)

7. Apa yang dimaksud dengan hak opsi dalam leasing ?

a. Hak lessee untuk membeli barang modal yang dilease atau
memperpanjang jangka waktu perjanjian usaha
b. Hak dimana lessee bebas menentukan dimana dan kapan jatuh tempo
dilaksanakan
c. Hak dimana lessee bebas mengembalikan barang yang telah diberikan
lesor
d. Hak untuk menunda pengiriman barang dari lessee kepada leasor
Jawaban: A

8. Berikut pernyataan mengenai aset hak guna yang benar, kecuali:

35
 a. Aset hak-guna secara terpisah dari aset lainnya.

b. Penyewa mengakui jumlah pengukuran kembali liabilitas sewa sebagai

penyesuaian terhadap aset hak-guna.
c. Aset hak guna diukur dengan menggunakan nilai wajar atau biaya
perolehan
d. Hak guna diamortisasi

Jawaban: D

9. Penyewa menyepakati sewa suatu bangunan selama 5 tahun. Pembayaran sewa

sebesar 70.000 per tahun seluruhnya dibayar pada awal masing-masing tahun.
Untuk mendapatkan sewa tersebut, Penyewa membayar biaya langsung awal
sebesar 30.000 terkait komisi yang dibayarkan pada agen estat real. Suku
bunga implicit 5% . berapakah nilai hak guna atas transaksi tersebut?
a. Rp331.634
b. Rp380.000
c. Rp361.634
d. Rp350.000

Jawaban: C

10. Dalam perjanjian konsesi jasa, pihak operator akan mendapatkan imbalan dari
grantor berupa?
a. Hak guna aset
b. Aset keuangan
c. Aset tak berwujud
d. b dan c benar

Jawaban: D

11. Pada tanggal 1 Januari 2010, entitas D membeli gedung yang diniatkan untuk
investasi. Harga perolehan gedung Rp1 Milyar dengan biaya transaksi Rp10
juta. Jumlah yang dapat disusutkan sampai tanggal ini sebesar Rp300 juta.
Properti tersebut memiliki umur manfaat 50 tahun. Pada akhir tahun pertama
nilai wajar dari properti investasi tersebut naik menjadi Rp1,3 Milyar.

36
 Diminta :
Tunjukkan jumlah yang seharusnya dimasukkan dalam laporan keuangan
entitas D pada tanggal 31 Desember 2010, jika menggunakan cost model:
a. Cost Model
b. Fair Value Model

Jawaban :

a) Cost Model
Dalam laporan posisi keuangan, properti ini akan disajikan sebagai
berikut:
Properti investasi Rp1.010.000.000,-
Akumulasi penyusutan (Rp300 jt/50th) (Rp 6.000.000,-)
Nilai tercatat Rp1.004.000.000,-

Dalam laporan laba rugi komprehensif akan dicantumkan beban

penyusutan Rp6.000.000,-.

b) Model Nilai Wajar

Dalam laporan posisi keuangan, properti investasi akan disajikan sebesar
Rp1.300.000.000,- (sebesar fair valuenya)
Menurut model nilai wajar, properti investasi ini tidak disusutkan dan
perubahan nilai wajar akan dilaporkan dengan jurnal :
31 Des 10Properti Investasi Rp290.000.000,-
Keuntungan atas kenaikan nilai wajarRp290.000.000,-
*(Rp1.300.000.000 – Rp1.010.000.000)

Keuntungan atas kenaikan nilai wajar akan dilaporkan di laporan laba

komprehensif sebesar Rp290.000.000,-.

12. Pada tanggal 1 Januari 2015, PT Lessee menandatangani kontrak sewa sebuah
mesin selama 4 tahun dengan PT Lessor. Nilai wajar mesin saat awal sewa

37
 sebesar Rp 150.000.000, tanpa nilai residu. PT Lessee mulai menggunakan
mesin tersebut pada tanggal 2 Januari 2015. Sewa ini bisa dibatalkan, dan PT
Lessee akan dikenakan penalti maka rugi lessor yang terkait dengan
pembatalan ditanggung oleh lessee. Pada akhir masa sewa, mesin
dikembalikan ke PT Lessor yaitu tanggal 31 Desember 2018. PT Lessor
menetapkan pembayaran sewa dilakukan secara tahunan tiap awal periode
mulai 2 Januari 2015 sebesar Rp 41.933.455. PT Lessee membayar biaya
langsung awal sebesar Rp 10.000.000 diluar pembayaran sewa. Tingkat bunga
implisit yang ditetapkan PT Lessor sebesar 8% (diketahui oleh PT Lessee)
sedangkan tingkat bunga inkremental bagi PT Lessee adalah sebesar 10%.
Umur ekonomis mesin diestimasikan 5 tahun. Metode penyusutan yang
digunakan kedua perusahaan adalah garis lurus.

Diminta :
a) Tentukan jenis sewa pada kontrak diatas. Jelaskan alasannya !
b) Buatlah jurnal yang dibutuhkan mulai dari awal sewa hingga pembayaran
sewa ke-2 !

13. PT Boyolali Tersenyum membeli mesin tiga tahun lalu dengan harga
perolehan Rp18.000.000,00. Diestimasikan mesin tersebut memiliki masa
manfaat 10 tahun dengan nilai sisa sebesar Rp3.000.000,00. Diketahui
perusahaan mengalokasikan penyusutan mesin tersebut menggunakan metode
garis lurus. Pada tahun ini, nilai wajar mesin dikurangi biaya pelepasan adalah
Rp9.500.000,00. Sedangkan estimasi nilai pakai mesin adalah
Rp9.250.000,00. Seperti apakah entri jurnal untuk mencatat penurunan nilai
mesin (bila terjadi)?

38