NAMA : RAMA ADHITIA CAHYA

TTL : KARAWANG, 03 MARET 1987

HP : 085759218768
EMAIL : rama_wungkul@yahoo.com
PENDIDIKAN : 1. SDN SUDIRMAN 1
2. SMPN 1 PURWAKARTA
3. SMAN 1 PURWAKARTA
4. STPDN/IPDN (S1)
5. STIA LAN BANDUNG (S2)

MATERI PELAYANAN
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

DASAR HUKUM

UU No 12 Tahun 1985 Tentang PBB

UU No 12 Tahun 1992 Tentang PBB
UU No 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan
Retribusi Daerah.
Peraturan Bersama Menteri Keuangan Menteri Dalam
Negeri Nomor 213/Pmk.07/2010 Dan Nomor 58 Tahun
2010 Tentang Tahapan Persiapan Pengalihan Pajak Bumi
Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan Sebagai Pajak
Daerah.
Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-61/Pj/2010
Tentang Tata Cara Persiapan Pengalihan PBB Perdesaan
Dan Perkotaan Sebagai Pajak Daerah

PENDAHULUAN

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan (PBB-P2) adalah pajak atas bumi
dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau
dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali
kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha
perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah
dan perairan pedalaman serta laut wilayah
kabupaten/kota.
Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam
atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/ atau
perairan pedalaman dan/atau laut.

Nilai Jual Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat

NJOP, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan
bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP
ditentukan melalui perbandingan harga dengan
objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru,
atau NJOP pengganti.
Subjek Pajak adalah orang pribadi atau Badan
yang dapat dikenakan Pajak.
Wajib Pajak adalah orang pribadi atau Badan,
meliputi pembayar pajak, pemotong pajak, dan
pemungut pajak, yang mempunyai hak dan
kewajiban perpajakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan perpajakan daerah.

Tahun Pajak adalah jangka waktu yang lamanya 1

(satu) tahun kalender, kecuali bila Wajib Pajak
menggunakan tahun buku yang tidak sama dengan
tahun kalender.
Pajak yang terutang adalah pajak yang harus
dibayar pada suatu saat, dalam Masa Pajak, dalam
Tahun Pajak, atau dalam Bagian Tahun Pajak sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
perpajakan daerah.
Pemungutan adalah suatu rangkaian kegiatan
mulai dari penghimpunan data objek dan subjek
pajak atau retribusi, penentuan besarnya pajak atau
retribusi yang terutang sampai kegiatan penagihan
pajak atau retribusi kepada Wajib Pajak atau Wajib
Retribusi serta pengawasan penyetorannya.

Surat Pemberitahuan Pajak Daerah, yang

selanjutnya disingkat SPTPD, adalah surat yang
oleh Wajib Pajak digunakan untuk melaporkan
penghitungan dan/atau pembayaran pajak, objek
pajak dan/atau bukan objek pajak, dan/atau harta
dan kewajibari sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan perpajakan daerah.
Surat Pemberitahuan Objek Pajak, yang
selanjutnya disingkat SPOP, adalah surat yang
digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data
subjek dan objek Pajak Bumi dan Bangunan
Perdesaan dan Perkotaan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan perpajakan
daerah.

Surat Setoran Pajak Daerah, yang

selanjutnya disingkat SSPD, adalah bukti
pembayaran atau penyetoran pajak yang
telah dilakukan dengan menggunakan
formulir atau telah dilakukan dengan cara
lain ke kas daerah melalui tempat
pembayaran yang ditunjuk oleh Kepala
Daerah.
Surat Ketetapan Pajak Daerah, yang
selanjutnya disingkat SKPD, adalah surat
ketetapan pajak yang menentukan besarnya
jumlah pokok pajak yang terutang.

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang, yang

selanjutnya disingkat SPPT, adalah surat yang
digunakan untuk memberitahukan besarnya
Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan
Perkotaan yang terutang kepada Wajib Pajak.
Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang
Bayar, yang selanjutnya disingkat SKPDKB,
adalah surat ketetapan pajak yang menentukan
besarnya jumlah pokok pajak, jumlah kredit
pajak, jumlah kekurangan pembayaran pokok
pajak, besarnya sanksi administratif, dan
jumlah pajak yang masih harus dibayar.

Surat Ketetapan Pajak Daerah

Kurang Bayar Tambahan, yang
selanjutnya disingkat SKPDKBT,
adalah surat ketetapan pajak yang
menentukan tambahan atas jumlah
pajak yang telah ditetapkan.
Surat Ketetapan Pajak Daerah
Nihil, yang selanjutnya disingkat
SKPDN, adalah surat ketetapan pajak
yang menentukan jumlah pokok
pajak sama besarnya dengan jumlah
kredit pajak atau pajak tidak

Surat Ketetapan Pajak Daerah Lebih

Bayar, yang selanjutnya disingkat
SKPDLB, adalah surat ketetapan pajak
yang menentukan jumlah kelebihan
pembayaran pajak karena jumlah kredit
pajak lebih besar daripada pajak yang
terutang atau seharusnya tidak terutang.
Surat Tagihan Pajak Daerah, yang
selanjutnya disingkat STPD, adalah surat
untuk melakukan tagihan pajak dan/atau
sanksi administratif berupa bunga
dan/atau denda.

Surat Keputusan Pembetulan adalah surat keputusan yang

membetulkan kesalahan tulis, kesalahan hitung, dan/atau
kekeliruan dalam penerapan ketentuan tertentu dalam peraturan
perundang-undangan perpajakan daerah yang terdapat dalam
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang, Surat Ketetapan Pajak
Daerah, Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar, Surat
Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan, Surat
Ketetapan Pajak Daerah Nihil, Surat Ketetapan Pajak Daerah Lebih
Bayar, Surat Tagihan Pajak Daerah, Surat Keputusan Pembetulan,
atau Surat Keputusan Keberatan.
SISMIOP (Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak)
adalah Sistem yang terintegrasi untuk mengolah informasi/data
objek dan subjek PBB dengan bantuan komputer sejak dari
pengumpulan data (melalui pendaftaran, pendataan, dan
penilaian) pemberian identitas objek pajak (nomor objek pajak),
perekaman data, pemeliharaan basis data, pencetakan hasil
keluaran (berupa SPPT, STTS, DHKP dan sebagainya) pemantauan
penerimaan dan pelaksanaan penagihan pajak, sampai dengan
pelayanan kepada wajib pajak melalui pelayanna satu tempat

SEKILAS TENTANG PELIMPAHAN PBB DARI

PEMERINTAH PUSAT KE PEMERINTAH
DAERAH

DASAR DI UNDANGANKANNYA
UU NO 28 TAHUN 2009

PBB yang menjadi wewenang Pemerintah Pusat sebelum di

undangkannya UU No 28 Tahun 2009 meliputi sektor Perkebunan,
Kehutanan, Pertambangan, Perkotaan dan perdesaan
Dikarnakan lokasi objek PBB sektor Perkebunan, Perhutanan, dan
Pertambangan ada yang lintas batas wilayah kabupaten/kota
sehingga dikhawatirkan kesulitan penentuan NJOP, maka
pelaksanaannya masih menjadi wewenang Pusat
Objek PBB P2 tersebut meliputi wilayah yang ada kabupaten/kota
seluruh Indonesia, maka dari itu di limpahkan ke daerah
Aparat pemerintah daerah diharapkan lebih mengetahui dan
memahami karakteristik dari objek dan subjek pajak
Pengelolaan PBB P2 akan lebih transparan dan akuntabel jika dikelola
oleh daerah
Daerah dalam pengelolaan angaran daerah akan lebih fokus dan
inovatif hasil dari pungutan PBB P2 tidak lagi bersifat bagi hasil akan
tetapi menjadi salah satu sumber Pendapatan Asli Daerah

PERBANDINGAN PBB PADA

UU NO 34 TAHUN 2000 DENGAN UU NO 28 TAHUN 2009
UU 34/2000
1.Pajak Hotel
2.Pajak Restoran
3.Pajak Hiburan
4.Pajak Reklame
5.Pajak Penerangan Jalan (PPJ)
6.Pajak Parkir
7.Pajak Pengambilan Bahan
Galian Gol. C

UU 28/2009
1.Pajak Hotel
2.Pajak Restoran
3.Pajak Hiburan
4.Pajak Reklame
5.Pajak Penerangan Jalan
6.Pajak Parkir
7.Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan (perubahan
nomenklatur)
8.Pajak Air Tanah (pengalihan dari Prov)
9.Pajak Sarang Burung Walet (baru)
10.PBB Pedesaan & Perkotaan (baru)
11.Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (baru)

PERBANDINGAN PBB PADA

UU NO 12 TAHUN 1994 DENGAN UU NO 28 TAHUN 2009

UU NO 12 TAHUN 1994

Subjek

Orang atau Badan yang secara nyata mempunyai

suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh
manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasa
dan/atau memanfaatkan atas bangunan

UU NO 28 TAHUN 2009

Sama
(Pasal 78 ayat 1 & 2)

(Pasal 4 Ayat 1)

Objek

Tarif

NJKP
NJOPTK
P

Bumi dan/atau bangunan

(Pasal 2)

Bumi dan/atau
bangunan,kecualikawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha
perkebunan, perhutanan, dan
pertambangan(Pasal 77 Ayat 1)

Sebesar 0,5%

Paling Tinggi 0,3%

(Pasal 5)

(pasal 80)

20% s.d. 100% (PP 25 Tahun 2002 ditetapkan

sebesar 20% atau 40%)(Pasal 6)

Tidak Dipergunakan

Setinggi-tingginya Rp12 Juta

Paling Rendah Rp10 Juta

(Pasal 3 Ayat 3)

(Pasal 77 Ayat 4)

TarifxNJKPx (NJOP-NJOPTKP)
PBB
Terutan 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP) atau
g
0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)(Pasal 7)

Max:0,3% x (NJOP-NJOPTKP)
(Pasal 81)

ILUSTRASI PERBEDAAN PENGHITUNGAN PBB SETELAH

DAN SEBELUM PENERAPAN UU PDRD

SEBELUM

Luas tanah: 500 m2 ; NJOP =

Rp3.400.000/m2
Luas bangunan: 150 m2 ; NJOP =
Rp1.300.000/m2
NJOPTKP = Rp10.000.000,NJOP tanah = 500 x Rp3.400.000,-=
Rp 1.700.000.000,NJOP bangunan = 150 x
RP1.300.000,-= Rp 195.000.000,+
NJOP tanah + bangunan=
Rp1.895.000.000,NJOPTKP = Rp 10.000.000,- NJOPKP= Rp1.885.000.000,PBB = 0,5% x 40% x
1.885.000.000,-= Rp
3.770.000,-

SESUDAH
Luas tanah: 500 m2 ; NJOP =
Rp3.400.000/m2
Luas bangunan: 150 m2 ; NJOP
= Rp1.300.000/m2
NJOPTKP = Rp10.000.000,NJOP tanah = 500 x
Rp3.400.000,-= Rp
1.700.000.000,NJOP bangunan = 150 x RP
1.300.000,-= Rp
195.000.000,- +
NJOP tanah + bangunan=
Rp1.895.000.000,NJOPTKP = Rp 10.000.000,- NJOPKP= Rp1.885.000.000,PBB = 0,3% x

PERBEDAAN PENERIMAAN DAERAH DARI

PBB SEBELUM PENETAPAN UU NO 28
TAHUN 2009

PBB : PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

BPHTB : BEA PEROLEHAN ATAS TANAH DAN
BANGUNAN

DAFTAR YANG TELAH MENGIMPLEMENTASIKAN PBB DI DAERAHNYA

Tahun

2011

Jumlah
1
Kab./Kota
Keterangan Kota Surabaya

2012

2013

2014

17

105

369

1.Kota Depok
2.Kab. Bogor
3.Kota Palembang
4.Kota Bandar
Lampung
5.Kota Gorontalo
6.Kota Medan
7.Kab. Deli Serdang
8.Kota Palu
9.Kota Pekanbaru
10.Kota Balikpapan
11.Kota Samarinda
12.Kota Pontianak
13.Kab. Sidoarjo
14.Kab. Gresik
15.Kota Semarang
16.Kab. Sukoharjo
17.Kota Yogyakarta

1. Kota Banda Aceh

2.Kab. Bengkulu Utara
3.Kab. Lampung Tengah
4.Kab. Way Kanan
5.Kab. Tulang Bawang
Barat
6.Kota Metro
7.Kab. Mukomuko
8.Kab. Muaro Jambi
9.Kab. Batang Hari
10.Kota Tanah Datar
11.Kab. Merangin
12.Kota Padang
13.Kab. Belitung Timur
14.Kab. Musi Banyuasin
15.Kota Pangkalpinang
16.Kota Binjai
17.Kab. Serdang Bedagai
18.Kab. Asahan
19.Kab. Batubara
20.Kab. Labuhanbatu Utara
21.Kab. Simalungun
22.Kota Pematangsiantar
23.Kab. Sibolga
24.Kota Tanjungpinang
25.Kota Batam
26.Kab. Indragiri Hulu
27.Kab. Kuantan Singingi
28.Kab. Kampar
29.Kab. Rokan Hulu
30.Kab. Rokan Hilir
31.Kota Dumai
32.Kab. Pelalawan
33.Kab. Siak
34.Provinsi DKI Jakarta
35.Kab. Pandeglang
36.Kota Bandung

37.Kota Tasikmalaya
38.Kab. Bandung
39.Kab. Bandung
Barat
40.Kota Cimahi
41.Kota Banjar
42.Kab. Sukabumi
43.Kab. Karawang
44.Kab. Bekasi
45.Kota Bogor
46.Kab. Majalengka
47.Kota Cirebon
48.Kota Bekasi
49.Kab. Bantul
50.Kab. Sleman
51. Kab. Demak
52.Kab. Batang
53.Kota Rembang
54.Kab. Grobogan
55.Kab. Semarang
56.Kota Tegal
57.Kab. Tegal
58.Kota Pemalang
59.Kota Pekalongan
60.Kab. Pekalongan
61.Kab. Kudus
62.Kab. Banyumas
63.Kab. Klaten
64.Kab. Wonosobo
65.Kab. Temanggung
66.Kota Surakarta
67.Kab. Cilacap
68.Kota Magelang
69.Kab. Magelang
70.Kab. Purworejo
71.Kab. Karanganyar

72.Kab. Kebumen
Sisanya
73.Kab. Boyolali
74.Kota Mojokerto
75.Kab. Mojokerto
76.Kab. Bojonegoro
77.Kab. Tuban
78.Kab. Ponorogo
79.Kab. Jember
80.Kota Kediri
81.Kota Malang
82.Kab. Pasuruan
83.Kota Pasuruan
84.Kab. Kediri
85.Kota Batu
86.Kab. Banyuwangi
87.Kota Probolinggo
88.Kab. Badung
89.Kota Denpasar
90.Kab. Jembrana
91.Kab. Tabanan
92.Kab. Lombok
Barat
93.Kota Mataram
94.Kab. Kubu Raya
95.Kota Tarakan
96.Kota Bontang
97.Kab. Berau
98.Kab. Kutai Barat
99.Kota Banjarmasin
100.Kab. Katingan
101.Kab. Gowa
102.Kab. Kolaka
103.Kota Makassar
104.Kab. Mimika
105.Kab. Fak Fak

PENDAERAHAN PBB P2 DARI

PEMERINTAH PUSAT KE PEMERINTAH
DAERAH MELIPUTI :
1. BASIS DATA PBB P2
2. APLIKASI SISMIOP
3. SOFT COPY PETA

SISTEM MANAJEMAN INFORMASI OBJEK PAJAK (SISMIOP)

Sistem komputerisasi yang mengintegrasikan

seluruh aspek pengelolaan administrasi yang dapat
mengolah informasi data objek dan subjek mulai
dari proses pendataan, penilaian, penagihan,
penerimaan dan pelayanan
Penerapan SISMIOP diharapkan :
1. Peningkatan realisasi potensi/pokok ketetapan
2. Peningkatan penerimaan pajak
3. Peningkatan pelayanan pajak yang sederhana,
efisien, cepat, transparan dan dapat
dipertanggungjawabkan

SISMIOP terdiri dari :

1. Nomor Objek Pajak

Nomor identitas terdiri dari 18 digit
2. Blok
Pengelompokan bidang tanah dalam suatu
wilayah
3. Zona Nilai Tanah
Pengelompokan nilai tanah dalam suatu blok
4. Daftar Biaya Komponen Bangunan
Daftar biaya yang dibuat untuk mempermudah melakukan
penilaian bangunan
5. Program Komputer
Teknologi komputer untuk mengakomodir jumlah objek
pajak
yang dikelola sangat banyak

1.
2.
3.

Selain SISMIOP ada

beberapa sistem
teknologi informasi yang
digunakan dalam rangka
peningkatan pendapatan
PBB P2, yaitu:
Peyment On-Line System
Sistem Informasi Geografis
Pelayanan Informasi Telepon

DAMPAK POSITIF DAN NEGATIF DARI PENGELOLAAN

PBB P2 OLEH DAERAH

POSITIF
1.

2.

3.

4.

Data objek dan subjek PBB P2 dapat lebih akurat karena pemerintah
daerah lebih menguasai wilayahnya dibandingkan dengan
pemerintah pusat.
Jika ada perubahan berkaitan dengan data objek dan subjek PBB P2
dapat segera diselesaikan karena perubahan dilakukan di daerah
tanpa harus dilakukan di luar daerah
Daerah dapat meningkatkan potensi PBB P2 dengan lebih
mengoptimalkan NJOP, sepanjang penentuan NJOP selama ini oleh
pemerintah pusat dinilai masih dibawah nilai pasar objek yang
bersangkutan
Dengan kewenangan yang dimiliki oleh daerah, daerah dapat lebih
transparan dan akuntabel dalam penentuan tarif dan pengelolaan
administrasi pemungutan

 NEGATIF
Penetapan NJOP dengan berdasarkan nilai pasar dan menggunakan tarif
maksimum dalam rangka meningkatkan pendapatan PBB P2, apabila tidak
dilaksanakan dengan perencanaan yang jelas dan melibatkan pihak-pihak
terkait dapat menimbulkan gejolak di masyarakat
2. Pemerintah daerah harus menyediakan anggaran khusus dalam rangka
pengelolaan PBB P2 sejak tahap persiapan sampai dengan pelaksanaan
meliputi kemungkinan penambahan kantor dan pegawai baru maupun untuk
melengkapi peralatan administrasi, komputerisasi dan pelatihan SDM;
3. Kesenjangan penerimaan PBB P2 antar daerah makin menonjol karena
disparitas potensi penerimaan pajak daerah lainnya. Daerah yang memiliki
potensi penerimaan pajak daerah lainnya atau mengandalkan bagi hasil lain
dari pemerintah pusat, cenderung mengabaikan pemungutan PBB P2 (karena
sulit dan kompleks bahkan tidak dipungut) dan sebaliknya daerah yang
semata-mata mengandalkan penerimaan PBB P2 kemungkinan akan
menerapkan tarif yang maksimal guna menggenjot penerimaannya;
4. Pengelolaan PBB P2 oleh daerah dapat mengakibatkan beragamnya kebijakan
antara satu daerah dengan daerah lainnya, misalnya perbedaan tarif,
NJOPTKP, dan NPOPTKP. Perbedaan tersebut dapat mengakibatkan
ketidakadilan baik bagi masyarakat wajib pajak, pelaku bisnis, maupun
masyarakat pada umumnya.
1.

STRATEGI MENINGKATKAN PENDAPATAN PBB

1. Meningkatkan Cakupan dengan kegiatan
pendataan wilayah yang belum diketahui PBB P2
2. Meningkatkan Taksiran melalui Kegiatan Penilaian
3. Meningkatkan pengumpulan dengan cara
meningkatkan kegiatan penagihan aktif,
mempermudah pembayaran, mengurangi
kebocoran dengan pengawasan
4. Optimalisasi kebijakan lainnya