PERPAJAKAN

Pajak Bumi Dan Bangunan (PBB)

TAXATION GROUP 2 MANAGEMENT V C

Ade Dulfakor 18.05.1.0002

Indah Nurhamidah 18.05.1.0081

M. Noviansah 18.05.1.0124

Rifky Fajar Ramdan 18.05.1.0092

Wisnu Nurtasyripin 18.05.1.0141

Dasar Hukum
Pajak Bumi & Bangunan
Definisi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak Negara yang dikenakan terhadap Bumi atau Bangunan
berdasarkan undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994.
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) pengenaannya didasarkan pada Undang-Undang No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi
dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 12 Tahun 1994.

1. Dasar Hukum PBB-P2

UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Peraturan daerah kabupaten/kota yang mengatur tentang PBB Perdesaan dan Perkotaan.

2. ASAS PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

PBB telah ditentukan oleh UU yaitu (Mardiasmo, 2009:295):
a. Memberikan kemudahan dan kesederhanaan
b. Adanya kepastian hukum
c. Mudah dimengerti dan adil
d. Menghindari pajak berganda
Asas PBB telah ditentukan oleh UU serta bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat.
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP merupakan nilai yang ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang
sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual objek pajak pengganti. Berdasarkan
pengertian NJOP tersebut terdapat tiga pendekatan penilaian yang dapat dilakukan untuk
menentukan besarnya nilai NJOP yaitu:

Pendekatan Data Pasar

( Market Data Approach ) 01
Pendekatan Biaya
( Cost Approach ) 02
Pendekatan Pendapatan
( Income Approach ) 03
 Subjek dan Objek Pajak serta
Pengecualiannya Untuk Pajak PBB.

Subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata memiliki status
atas bumi dan bangunan, memperoleh manfaat atas bangunan. Tanda
pembayaran/pelunasan pajak bukan merupakan bukti pemilikan
hak. Subjek PPB yang dikenakan kewajiban membayar PBB berdasarkan
ketentuan perundang-undangan perpajakan yang berlaku menjadi wajib
pajak.
Subjek pajak yang ditetapkan sebagaimana dimaksud sebelumnya dapat
memberikan keterangan secara tertulis kepada Ditjen Pajak bahwa ia
bukan wajib pajak terhadap objek pajak yang dimaksud. Bila keterangan
yang diajukan oleh wajib pajak sebagaimana dimaksud sebelumnya
disetujui, maka Direktur Jenderal Pajak membatalkan penetapan sebagai
wajib pajak.
Bila keterangan yang diajukan itu tidak disetujui, maka Direktur
Jenderal Pajak mengeluarkan surat keputusan penolakan dengan disertai
alasan–alasannya.

PBB adalah termasuk jenis pajak objektif, yang mana pengenaan pajaknya lebih
ditekankan pada objek pajaknya. Hal ini dapat Anda lihat melalui susunan pasal
tentang objek pajak PBB berikut ini:

• Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman, serta
laut wilayah Indonesia, dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.

• Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam/dilekatkan secara tetap pada

tanah dan/atau perairan. Termasuk dalam pengertian bangunan adalah jalan
lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik,
dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan
kompleks bangunan tersebut.

• Jalan tol, Kolam renang, Tempat olahraga, Galangan Kapal, Demaga, DLL
Objek pajak yang tidak dikenakan Pajak
Bumi dan Bangunan

[1] Objek Pajak yang digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah,
sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh
keuntungan;
[2] Objek Pajak yang digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
[3] Objek Pajak merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
[4] Objek Pajak yang digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik;
[5] Objek Pajak yang digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan
oleh Menteri Keuangan.
Yang dimaksud dengan tidak dimaksudkan untuk memperoleh
keuntungan adalah bahwa objek PBB semata-mata hanya digunakan
untuk pelayanan umum dan nyata-nyata tidak ditujukan untuk mencari
keuntungan. Hal ini dapat diketahui antara lain dari anggaran dasar dan
anggaran rumah tangga dari yayasan/badan yang bergerak dalam bidang
ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional tersebut.
Termasuk pengertian ini adalah hutan wisata milik Negara sesuai Pasal 2
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1967 tentang Ketentuanketentuan Pokok
Kehutanan.
Objek PBB P2 & PBB P3
Untuk objeknya sendiri, sesuai dengan nama untuk tiap sektornya. Objek pajak PBB P2 adalah bumi dan
bangunan yang ada di wilayah perkotaan dan perdesaan. Misalnya rumah, hotel, apartemen, rumah susun, pabrik,
tanah kosong, dan sawah. Merujuk pada pasal 80 ayat (1) UU PDRD, tarif maksimal yang telah ditetapkan untuk
PBB P2 adalah sebesar 0,3%. Namun, tarif ini bervariasi, tergantung dari kebijakan pemerintah daerah yang
bersangkutan.
Sedangkan untuk Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) yang merupakan batas nilai yang tidak
dikenakan pajak PBB P2 ditetapkan paling rendah sebesar Rp10 juta untuk setiap wajib pajak.
Selain jenis PBB di atas, dikenal juga istilah PBB P3 yang dikelola oleh pemerintah pusat. Objek pajak dari PBB
P3 adalah perkebunan, perhutanan, pertambangan, dan sektor lainnya yang meliputi perikanan tangkap, budidaya
ikan, jaringan pipa, kabel telekomunikasi, kabel listrik, dan jalan tol.
Tarif dan Dasar Perhitungan
Pajak PBB
Ada beberapa hal penting dalam menentukan jumlah pajak yang harus dibayar, yaitu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), Nilai Jual
Objek Tidak Kena Pajak (NJOTKP), dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Sesuai undang-undang yang disebutkan sebelumnya,
tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5 persen.NJOP bisa dikatakan sebagai dasar pengenaan PBB.
NJOP merupakan harga rata-rata atau harga pasar pada transaksi jual beli tanah. Ada banyak faktor yang mempengaruhi
NJOP bumi, antara lain letak, pemanfaatan, peruntukan, dan kondisi lingkungan. Sementara NJOP bangunan dipengaruhi
bahan yang digunakan dalam bangunan, rekayasa, letak, dan kondisi lingkungan.

Jika tidak ada transaksi jual-beli, akan dilakukan perbandingan harga dengan objek yang sejenis di
dekatnya, nilai perolehan baru, atau nilai jual pengganti. Besarnya Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan setiap
tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai dengan
perkembangan daerahnya.NJOPTK hanya berlaku satu kali dalam setahun bagi seorang wajib pajak. Jika
Anda memiliki lebih dari satu objek pajak, yang mendapat pengurangan NJOPTKP hanya satu objek pajak
yang nilainya paling besar dan tidak bisa digabungkan dengan objek pajak lainnya yang Anda
miliki.Sementara, NJKP adalah nilai jual objek yang akan dimasukan dalam perhitungan pajak terutang.
Rincian persentase NJKP ditetapkan lewat KMK Nomor 201/KMK.04/2000, yaitu 40% untuk objek pajak
perkebunan, objek pajak pertambangan, dan objek pajak kehutanan.
Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

a. Tarif PBB P2

b. Tarif PBB P3
Sementara itu, merujuk pada Pasal 5 UU PBB, PBB-P3 mempunyai tarif tunggal 0,5%..
Dalam hal perhitungannya, tidak ada unsur Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang merupakan
persentase tertentu dari nilai jual objek pajak (NJOP). Berbeda dengan perhitungan dasar
PBB P3 yang mengenal adanya NJKP. Berdasarkan Pasal 6 ayat (3) UU PBB, NJKP
ditentukan paling rendah 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP. Nah, untuk PBB P3 itu
sendiri, yang masuk pada sektor perkebunan, kehutanan, dan pertambangan sebesar 40%
dari NJOP. Lain jika objek pajak sektor lainnya, NJKP ditetapkan sebesar 40% apabila
NJOP mencapai Rp1 miliar atau lebih. Bila objek pajak lainnya memiliki NJOP <Rp1
miliar, maka NJKP yang ditetapkan sebesar 20%.

Rumah dan apartemen terkait Pajak Pedesaan dan Perkotaan, dilihat dari nilai NJOP-nya.
Jika NJOP-nya lebih besar dari 1 miliar Rupiah, persentase NJKP-nya 40%. Jika NJOP di
bawah 1 miliar Rupiah, persentase NJKPnya 20%.
Begini rumus penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan:

NJOP = (NJOP Bumi = luas tanah x nilai tanah) + (NJOP Bangunan = luas bangunan x nilai bangunan).
NJOPTKP = Rp 12.000.000
NJOP untuk perhitungan PBB = NJOP – NJOPTKP
NJKP = 40% dari NJOP atau 20% dari NJOP untuk perhitungan PBB
PBB yang terutang = 0,5% x NJKP (jumlah PBB yang harus dibayar setiap tahun)
- Perhitungan PBB P2
Tarif x Dasar pengenaan pajak (NJOP Bumi + NJOP Bangunan – NJOPTKP)
- Perhitungan PBB P3
Tarif x NJKP x (NJOP – NJOPTKP)
0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP) atau 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)
Tahun Pajak, Saat
dan Tempat yang
Menentukan Pajak
Terutang.
1. Tahun pajak adalah jangka waktu 1 tahun takwin yaitu dari 1
Januari s/d 31 Desember.

2. Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut

keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari.

3. Tempat pajak yang terutang :

a. Untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus

Ibukota Jakarta

b. Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten atau

Kota.
 Tata Cara Pembayaran
dan Penagihan PBB
1) Pajak yang terutang berdasarkan SPPT harus dilunasi selambat–
lambatnya 6 (enam) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib
pajak.
2) Pajak yang terutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambat–
lambatnya 1 (satu) bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh wajib
pajak.
3) Pajak yang terutang yang pada saat jatuh tempo pembayarannya tidak
dibayar, dikarenakan denda administrasi sebesar 2% sebulan, yang dihitung
dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran, untuk jangka waktu
paling lama 24 bulan.
4) Denda administrasi sebagaimana dimaksud dalam no. 3 di atas,
ditambah dengan utang pajak yang belum atau kurang bayar ditagih
dengan STP (Surat Tagihan Pajak) yang harus dilunasi selambat–
lambatnya 1 (satu) bulan sejak tanggal diterimanya STP oleh wajib
pajak.
Bayar PBB Online via ATM
Fasilitas elektronik umum seperti mesin ATM dapat dengan mudah Anda temui dan gunakan. Pembayaran PBB via
ATM juga bisa menjadi pilihan terbaik jika Anda tidak sedang tidak terkoneksi atau mengalami gangguan jaringan
internet. Untuk memudahkan Anda bayar PBB via ATM, berikut tahapan yang dapat diikuti.

1. Cari menu pembayaran kemudian pilih.

2. Cari menu pajak kemudian pilih.
3. Masukkan Nomor Objek Pajak.
4. Masukkan tahun pembayaran PBB.
5. Kemudian akan muncul informasi tentang objek pajak, tagihan, dan namanya.
6. Periksa dengan teliti identitas dan jumlah pokok pajak yang harus dibayar.
7. Jika sudah sesuai, tekan tombol bayar.
8. Bila melakukan pembayaran melalui metode online, ada satu hal yang perlu diingat. Yakni,
jangan buang bukti pembayaran.
Bayar PBB Online via Mobile Banking
Cara bayar PBB online yang selanjutnya dapat Anda lakukan melalui mobile banking. Saat ini
hampir semua bank menyediakan layanan pembayaran PBB via mobile banking seperti, BCA,
Mandiri, BRI, BNI, dan BTN. Panduan pembayarannya juga mudah untuk diikuti, pertama,
klik menu pembayaran dan pilih pajak/MPN untuk tahapan awalnya. Setelah itu, pilih
rekening debet dan isi tahun pajak, kode bayar, dan nomor objek pajak.

Untuk informasi nomor kode bayar dapat dicek di laman aplikasi pembayaran pajak daerah
seperti ini:

1. DKI Jakarta: https://pajakonline.jakarta.go.id/

2. Tangerang Selatan: https://e-sptpd.tangerangselatankota.go.id/
3. Solo: https://onlinepajak.surakarta.go.id/
Bayar PBB Online Via Aplikasi
Pembayaran PBB yang selanjutnya bisa Anda lakukan via aplikasi. Untuk saat ini aplikasi
hanya berlaku di beberapa cakupan wilayah seperti, Kota Tangerang Selatan, Kota Banjar, Kota
Cilegon, Kota Majalengka, Kabupaten Subang, Kota Bekasi, Kabupaten Kuningan, dan Kota
Bogor.
1. Cek Bayar PBB online Via Aplikasi.
2. Cek Tagihan Bayar PBB Online Via Aplikasi

Jika Anda sudah menginstal aplikasi iPBB di smartphone Anda, maka cara untuk cek tagihan PBB
online adalah:

a. Masukkan NOP dan tahun pada kolom yang tersedia, lalu klik “Kirim”.
b. Setelah itu, data akan muncul pada layar ponsel Anda.
c. Jika data sudah ditemukan maka Anda bisa melakukan pembayaran sesuai dengan tagihan.
Adapun Prosedur Penagihan Pajak Bumi dan Bangunan
berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak No. KEP-14/PJ.6/1990
adalah:
1. Penerbitan surat teguran
2. Penerbitan surat perintah penagihan pajak seketika dan sekaligus
3. Penerbitan surat paksa
4. Pelaksanaan sita
5. Pengajuan/Permintaan Jadwal Waktu dan Tempat Pelelangan
6. Pengumuman Lelang
7. Pelaksanaan Penjualan Barang Sitaan secara Lelang
Contoh Perhitungan
Pajak Bumi dan
Bangunan
PT Hasta Prawira memiliki lahan di daerah Sukaarta dengan
memiliki area tanah seluas 1.000 meter persegi dengan luas
bangunan 800 meter persegi. Diketahui NJOP tanah per meter
di daerah tersebut adalah Rp 5.000.000,00 dan harga
bangunan per meter Rp 1.000.000,00.

Langkah pertama, hitung NJOP bumi dan bangunan.

Bumi = 1.000 x Rp 5.000.000,00 = Rp 5.000.000.000,00

Bangunan = 800 x Rp 1.000.000,00 = Rp 800.000.000,00

NJOP Bumi dan Bangunan = Rp5.000.000.000,00 + Rp800.000.000,00 = Rp

5.800.000.000,00
Langkah kedua, hitung NJKP.
NJKP = 40% x (Rp 5.800.000.000,00 – Rp 12.000.000,00) = Rp 2.315.200.000,00

Langkah ketiga, hitung PBB.

PPB = 0,5% x Rp 2.315.200.000,00 = Rp 11.576.000,00

Maka setiap tahunnya PT Hasta Prawira harus membayar PBB sebesar Rp 11.576.000,00
Contoh Perhitungan PBB P2

Tuan Agung memiliki sebuah rumah di kawasan Rawamangun, dari data PBB tahun sebelumnya diketahui luas tanah 700 m2 dengan
nilai jual setelah diklasifikasi sebesar Rp800.000/m2, sedangkan luas bangunan 300 m2 dengan nilai jual setelah diklasifikasi sebesar
Rp900.000/m2.
Pada bulan Mei 2013, Tuan Agung menambah luas bangunan sebesar 100 m2 dengan perkiraan nilai jual yang sama dengan bangunan
lainnya. Hitung PBB tahun 2013 untuk tanah dan bangunan tersebut.
jawab :
Diketahui: dari data PBB-P2 tahun 2013
Nilai jual bumi setelah diklasifikasi = Rp800.000/m2, NJOP Bumi = 700 m2 × 800.000 = Rp560.000.000
Nilai jual bangunan setelah diklasifikasi = Rp900.000/m2, NJOP Bangunan = 300 m2 × 900.000 = Rp 270.000.000
NJOP Bumi dan Bangunan = Rp 830.000.000
(-) NJOPTKP (asumsi Rp10.000.000,00) = Rp10.000.000,
NJOP untuk perhitungan PBB = Rp 820.000.000
PBB-P2 terhutang (asumsi tarif 0,3%): 0,3% × Rp820.000.000,00 = Rp2.460.000
Contoh perhitungan PBB P3

PT. Sawit Nusahati, sebuah perusahaan perkebunan kelapa sawit didaerah Sumatera Utara memiliki/menguasai/mendapat manfaat dari
tanah dan bangunan dengan rincian sebagai berikut :
a. Bumi (Tanah)
1. Area Kebun
Usia tanaman 2 tahun : 100 Ha, klas 178 ( Rp1.700,- / M2 ), SIT sebesar : Rp2.795.000,- per Ha
Tanaman sudah menghasilkan : 300 Ha, klas 178 ( Rp1.700,- / M2 ), SIT sebesar : Rp5.646.000,- per Ha
2. Area emplasemen (areal yang digunakan untuk berdirinya bangunan dan sarana pelengkap lainnya dalam perkebunan)
Kantor : 0,5 Ha , kelas 140 ( Rp14.000,- / M2 ), Gudang : 1 Ha , klas 147 (Rp10.000,- / M2 ), Pabrik : 2 Ha, klas 147.
b. Bangunan
Kantor : 500 M2 , klas 072 ( Rp700.000,- / M2 )
Gudang : 1.000 M2, klas 078 ( Rp505.000,- / M2 )
Pabrik : 4.000 M2 , klas 084 ( Rp365.000,- / M2 )
Hitung PBB tahun 2014 atas perkebunan !
jawab :
Lampiran
THANKS!
Do you have any questions?

GROUP 2
CREDITS: This presentation template was created by Slidesgo,
including icons by Flaticon, and infographics & images by
Freepik