Lingkar Pajak 202

1
MENTOR

Marcella Salsabilla (088212367077)

Rika Amelia (089624216344)
Materi
PBB & BPHTB
 PBB
(Pajak Bumi dan Bangunan)

Tax Center
Dasar Hukum
(Pasal 1 UU No. 12 Tahun 1985 dan UU No.12 Tahun 1994)

Pembahasan
TAHUN
BANGUNAN SPOP PAJAK

BUMI NJOP SPPT

 Contoh
SPOP & SPPT
SPOP SPPT
(Surat Pemberitahuan Objek) Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
PBB P2 & P3
Menurut Undang- Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah
dan Retribusi Daerah (PDRD), pengelolaan PPB terbagi menjadi dua,
yaitu:
1. pemerintah pusat untuk PBB-P3, dan
2. pemerintah daerah untuk PBB-P2.
Pajak Bumi dan Bangunan sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2)
dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang
sebelumnya merupakan pajak yang dikelola oleh pemerintah pusat
diserahkan pengelolaannya kepada pemerintah daerah. Pelimpahan
pengelolaan PBB P2 kepada pemerintah daerah menurut pasal 182 ayat 1
Undang Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah akan dilaksanakan
selambat-lambatnya pada 1 Januari 2014.
Objek Pajak
✔ BUMI
Bumi adalah permukaan bumi atau tanah dan isi yang ada di bawahnya,
termasuk tanah pekarangan, sawah, empang dan perairan pedalaman (Pasal
1 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 JO Undang-Undang Nomor 12
Tahun 1994 ).
✔ BANGUNAN
Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap
pada bumi, tanah atau perairan untuk tempat tinggal, tempat usaha maupun
tempat yang diusahakan (Pasal 1 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 JO
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 ).
Termasuk dalam pengertian bangunan :  
a) Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan, seperti
hotel, pabrik dan emplasemennya, yang merupakan satu kesatuan
dengan komplek bangunan tersebut;
b) Jalan tol;  
c) Kolam renang;  
d) Pagar mewah;  
e) Tempat olah raga;  
f) Galangan kapal, dermaga;
Bukan Objek Pajak

× Tanah atau bangunan yang digunakan semata-mata untuk melayani

kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan
nasional, yang dimaksudkan untuk tidak memperoleh keuntungan.
Contoh : pesantren atau sejenisnya, sekolahan/madrasah, tanah wakaf,
rumah sakit pemerintah dan lain-lain .
× Tanah atau bangunan yang digunakan untuk kuburan umum,
peninggalan purbakala, atau sejenis dengan itu seperti museum.
× Tanah atau bangunan yang digunakan oleh perwakilan diplomatik atau
konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
× Tanah yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, taman nasional,
tanah pengembalaan yang dikuasai oleh desa dan tanah negara yang
belum dibebani sesuatu hak.
× Bangunan yang digunakan oleh perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh Menteri Keuangan
Subjek Pajak
Subjek Pajak PBB Pemerintah Pusat mengacu pada Pasal 4 ayat (1)
UU No. 12 Tahun 1985 dan Subjek Pajak PBB Pemerintah daerah
mengacu pada Pasal 78 ayat (1) dan (2) UU No 28 Tahun 2009 . Dari
kedua peraturan tersebut disimpulkan Subjek Pajak Bumi dan
Bangunan adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai
suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi,
dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas
bangunan.
 Dasar
Pengenaan
Pajak dan Tarif PBB
DPP PBB-P3 adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
dan dasar perhitungannya adalah Nilai Jual Kena Pajak
(NJKP) yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan
setinggi-tingginya 100% dari NJOP
(Pasal 6 ayat (3) UU No. 12 Tahun 1985).

PBB-P3 memiliki tarif tunggal yaitu 0,5%

(Pasal 5 UU No. 12 Tahun 1985).

Perhitungan Tarif PBB-P3

= Tarif x (NJKP x (NJOP-NJOPTKP))
= 0,5% x (40% x (NJOP-NJOPTKP)) atau
= 0,5% x (20% x (NJOP-NJOPTKP)

PBB-P2 adalah NJOP.

(pasal 79 UU No. 28 Tahun 2009 )

PBB-P2 ditetapkan oleh Peraturan Daerah paling Berdasarkan UU PDRD, dalam perhitungan PBB-P2
tinggi sebesar 0,3% (Pasal 80 UU No. 28 Tahun keberadaaan NJKP sudah tidak ada lagi. Hal ini berarti
2009). kini NJKP hanya digunakan untuk perhitungan PBB-P3.
Perhitungan Tarif PBB-P2
= Tarif x Dasar Pengenaan Pajak
= Tarif x (NJOP Bumi + NJOP Bangunan – NJOPTKP
 NJOP & NJOPTKP
NJOP
NJOP adalah harga rata-rata
yang diperoleh dari transaksi
jual beli yang terjadi secara
wajar.
Apabila tidak terdapat transaksi
jual beli, NJOP ditentukan
melalui perbandingan harga
dengan objek lain yang sejenis,
nilai perolehan baru, atau NJOP
Pengganti.
NJOPTKP
NJOPTKP adalah batas Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) atas bumi dan/atau bangunan yang tidak
kena pajak.
Besaran NJOPTKP
PBB-P2 paling rendah Rp 10.000.000 (Pasal 77
ayat (4) Undang- Undang Nomor 28 Tahun 2009)
PBB-P3sebesar Rp 12.000.000 (PMK No.
23/PMK.03/2014), dengan ketentuan sebagai
berikut :
∞ Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan
NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun
Pajak.
∞ Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek
Pajak, maka yang mendapatkan pengurangan
NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya
terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan
Objek Pajak lainnya.
Nilai maksimal NJOPTKP: Rp 24.000.000
PENENTUAN NJOP
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara waja
Jika tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui:
• harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar;
• perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan
fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
• nilai perolehan baru;
• penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti
Pendekatan penilaian objek pajak sesuai pada Pasal 12 ayat (1) s.d (4) Peraturan
Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-24/PJ/2016 :
A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
1). NJOP dihitung dengan cara membandingkan objek pajak yang sejenis
dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
2). Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP
tanah, namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.
LANJUTAN

B. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai objek pajak

pengembangan bumi berupa tanaman pada perkebunan dan hutan tanaman;
dan bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan fisiknya.

C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

1). Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat
dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya,
tetapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut.

2). Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian

tambang, tanah areal produktif, atau objek perairan.
 

Tax Center
PERSENTASE NJKP

Berdasarkan peraturan Pemerintah (PP) No. 25 Tahun

2002, besarnya Nilai Jual Kena Pajak sebagai dasar
penghitungan pajak yang terutang,ditetapkan untuk:
▪ Objek pajak perkebunan, kehutanan, dan pertambangan (P3) sebesar
40% dari NJOP.
▪ Objek pajak sektor lainnya (meliputi perikanan tangkap, budidaya ikan,
jaringan pipa, kabel telekomunikasi, kabel listrik, dan jalan tol: PER-
20/PJ/2015) dikenakan tarif NJKP sebesar :
⮚ sebesar 40% apabila NJOP lebih atau sama dengan Rp 1.000.000.000
⮚ sebesar 20% apabila NJOP kurang dari Rp 1.000.000.000
▪ Sedangkan PBB-P2 tidak memiliki unsur NJKP.
 Contoh 1
Sebuah Objek Pajak sektor P3 dengan NJOP sebagai dasar pengenaan
PBB Rp 512.000.000, sedangkan NJOPTKP Rp 12.000.000. Tentukan
PBB Terutangnya!
Jawab
NJOP sebagai dasar pengenaan Rp 512.000.000
(-) NJOPTKP Rp 12.000.000 -
NJOP untuk penghitungan PBB Rp 500.000.000
(x) NJKP 40% (500.000.000) Rp 200.000.000
PBB terutang = 0,5% x Rp 200.000.000 Rp 1.000.000

Tax Center
 Contoh 2
WP Cella mempunyai objek pajak berupa :
• tanah seluas 800m2 dengan harga jual Rp 802.000/m2
• Bangunan rumah seluas 400m2 dengan nilai jual Rp 968.000/m2
• Taman mewah seluas 200 m2 dengan nilai jual Rp 60.000/m2
• Pagar mewah sepanjang 120 m2 ditaksir mempunyai nilai jual Rp 25 jt
• NJOPTKP sebesar Rp 24.000.000, Tarif daerah 0,3%.

Perhitungan PBB nya adalah :

Perhitungan PBB nya adalah :
NJOP tanah = 802.000 X 800 = 641.600.000
NJOP bangunan = 968.000 X 400 = 387.200.000
NJOP taman mewah = 60.000 X 200 = 12.000.000
NJOP pagar mewah = 225.000 X 120 = 27.000.000
TOTAL NJOP 1.067.800.000
NJOPTKP (24.000.000)
NJOP untuk DPP PBB 1.043.800.000
PBB terutang (0,3% x1.043.800.000) 3.131.400

Tax Center
Contoh 3

Rika mempunyai dua rumah dan tanah yang

masing – masing terletak di Kabupaten A dan
B. NJOP untuk rumah dan bangunan di Kab A
sebesar Rp 400.000.000 dan dikabupaten B
sebesar Rp 425.000.000. masing – masing
Kabupaten menetapkan NJOPTKP sebesar Rp
12.000.000, maka perhitungan PBB nya
adalah (Tarif 0,3%)?

Tax Center
 Jawaban
NJOP rumah dan tanah Kab A 400.000.000
NJOPTKP -
NJOP untuk DPP PBB 400.000.000
PBB untuk rumah Kab A (0,3%) 1.200.000

NJOP rumah dan tanah Kab B 425.000.000

NJOPTKP (12.000.000)
NJOP untuk DPP PBB 413.000.000
PBB untuk rumah Kab B (0,3%) 1.239.000
Jadi Total PBB yang harus dibayar Tuan DD adalah Rp 2.439.000

Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang

mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak
yang nilainya terbesar
BPHTB

Tax Center
 BPHTB
Berdasarkan Undang-Undang No. 28 Tahun 2009
Pasal 1 angka 41: BPHTB adalah pajak yang
dikenakan atas Perolehan Hak atas tanah
dan/atau Bangunan.

Tax Center
 ISTILAH DALAM
BPHTB

• BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan, selanjutnya disebut pajak.
• Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau
peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah
dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
• Hak atas tanah dan atau bangunan termasuk hak atas pengelolaan,
beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksud dalam UU No
5 / 1960 tentang peraturan dasar pokok pokok agraria, UU No 16
tahun 1985 tentang rumah susun.
• Surat tagihan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah
surat untuk melakukan tagihan pajak dan atau sanksi administrasi
berupa bunga dan atau denda.
• Surat ketetapan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan kurang
bayar adalah surat ketetapan yang menentukan besarnya jumlah
pajak yang terutang, jumlah kekurangan pokok pajak, besarnya
sanksi administrasi dan jumlah yang masih harus dibayar.
 ISTILAH DALAM
BPHTB

• Surat ketetapan bea prolehan hak atas tanah dan bangunan kurang
bayar tambahan adalah surat ketetapan yang menentukan tambahan
atas jumlah pajak yang telah ditetapkan.
• Surat ketetapan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan lebih
bayar adalah surat ketetapan yang menentukan jumlah kelebihan
pembayaran pajak karena jumlah pajak yang telah dibayar lebh
besar ketimbang pajak yang seharusnya.
• Surat ketetapan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan nihil
adalah surat ketetapan yang menentukan jumlah pajak yang
teerutang sama dengan jumlah pajak yang dibayar.
• Surat setoran bea perolehanu hak atas tanah dan bangunan adalah
surat yang oleh WP digunakan untk melakukan pembayaran atau
penyetoran pajak yang terutang ke kas negara melalui kantor pos
dan atau bank BUMN / BUMD atau tempat pembayaran lain yang
ditunjuk oleh MENKEU
OBJEK PAJAK BPHTB

Tanah (Tanaman)

Tanah dan Bangunan

Bangunan
 Pembahasan
Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan yang meliputi:

0 0
1
Pemindahan 2
Pemberian
Hak Hak Baru
PEMINDAHAN HAK Pembahasan

0 0 0
1beli
Jual Tukar2menukar Hibah3& Hibah
wasiat

0 0 0
4
Waris 5 hak
Pemisahan 6
Pemasukan
perseroan
di
 Pembahasan

007 008 009

1
Hadiah
2
Penunjukan
pembelian
3
Pelaksanaan
putusan hakim
lelang

10
0 11
0 12
0
4
Penggabungan 5
Peleburan
usaha
6
Pemekaran
usaha
usaha
PEMBERIAN HAK BARU Pembahasan

0 0
1hakpelapasan
Kelanjutan Diluar 2
pelepasan
hak
 Perwakilan diplomatik dan konsulat
berdasarkan asas timbal balik

Negara untuk penyelenggaraan

pemerintah atau kepentingan umum

Bukan
Objek Pajak Badan/Perwkl.Organisasi Internasional

Konversi hak /perbuatan hukum lain

tanpa perubahan nama

Karena wakaf dan ibadah

Tax Center
Dalam UU NO 5 / 1960 tentang Jenis Hak atas
peraturan dasar pokok pokok
agraria : Tanah dan/atau
a. hak milik (HM) Bangunan
b. hak guna usaha (HGU)
c. hak guna bangunan (HGB)
d. hak pakai (HP)

Dalam UU NO 16/ 1985 tentang

rumah susun
a. hak milik atas satuan rumah
susun
b. hak pengelolaan

Tax Center
SUBJEK PAJAK BPHTB

Orang Pribadi/Badan yang memperoleh Hak

atas Tanah dan/atau Bangunan

Dikenakan kewajiban membayar pajak

WAJIB PAJAK
Pasal 9 ayat (1)
UU BPHTB

Sejak dibuat dan Jual – beli dan tukar – menukar

ditanda tanganinya akta

Hibah, hibah wasiat, dan hadiah

Saat Terutang Pemasukan dalam perseroan/badan

Pemisahan hak yang mengakibatkan

peralihan

Penggabungan, peleburan, dan

pemekaran usaha

Tax Center
 Pasal 9 ayat (1)
Saat Terutang UU BPHTB

• Sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang, untuk lelang.

• Sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum
tetap, untuk putusan hakim.
• Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke
kantor bidang pertanahan, untuk waris.
• Sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberi hak
a. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan pelepasan hak.
b. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak.

BPHTB yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak.

Tax Center
TARIF PAJAK BPHTB

Untuk kesederhanaan dan kemudahan

perhitungan pajak BPHTB mengunkan tariff
tunggal yaitu : 5%

Tarif BPHTB 5%
 DPP
BPHTB
Yang menjadi dasar pengenaan pajak (DPP)
BHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
(NPOP) sesuai ketentuan Pasal 6 UU BPHTB

Jika nilai perolehan > NJOP, yang dipakai adalah NPOP

Jika nilai perolehan < NJOP, yang dipakai adalah NJOP

Tax Center
 NPOP

Harga transaksi, pada saat jual beli

Harga transaksi dalam risalah lelang, untuk lelang

Nilai pasar
 Nilai Pasar Pembahasan

0 0 0
Tukar1
menukar 2
Hibah 3wasiat
Hibah

0 0 0
4
Waris 5 hak
Pemisahan 6
Pemasukan
perseroan
di
 Pembahasan

007 008 009

1
Hadiah
2
Peralihan hak
karena putusan
3
Pemberian
hak baru
hakim

10
0 11
0 12
0
4
Penggabungan 5
Peleburan
usaha
6
Pemekaran
usaha
usaha
NPOPTKP • Perolehan karena waris /
hibah wasiat garis keturunan
lurus satu derajat) Rp
300.000.000
• Khusus dalam perolehan hak
atas Rumah Sederhana Sehat
ditetapkan sebesar Rp
55.000.000
• Perolehan hak baru melalui
NPOPTKP (PM Keu No program pemerintah yang
14/PMK.03/2009) dan UU diterima pelaku usaha kecil
PDRD (28/2009) menengah ditetapkan sebesar
Rp 10.000.000
• Paling banyak Rp 60.000.000
selain 3 hal diatas

Tax Center
CARA MENGHITUNG

BPHTB = 5% X (NPOP – NPOPTKP)

atau
BPHTB = 5% X (NJOP – NPOPTKP)

NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

NPOPKP = NJOP - NPOPTKP
 Budi menerima hibah wasiat dari ayak
Contoh 1 kandungnya sebidang tanah dan
bangunan dengan nilai pasar Rp.
500.000.000,-, SPPT NJOP-nya Rp.
450.000.000 Apabila NPOPTKP ditetapkan
Rp. 300.000.000, maka BPHTBnya
adalah :
NPOP = Rp. 500.000.000
 
*BPHTB terutang karena waris dan NPOPTKP = RP. 300.000.000
hibah wasiat sebesar 50% dari yang NPOPKP = Rp. 200.000.000
seharusnya terutang diatur dalam PP
BPHTB yang
No. 111 Tahun 2000 tentang
seharusnya terhutang = 5% x Rp. 200.000.000
Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas
= Rp. 10.000.000
Tanah dan Bangunan karean waris
dan hibah wasiat BPHTB Terhutang = 50%* x Rp. 10.000.000
= Rp. 5.000.000,-

Tax Center
 Wajib Pajak A membeli rumah
Contoh 2 seharga 500 juta rupiah di Jakarta.
NJOP PBB pada tahun terjadinya
transaksi adalah Rp.95.000.000. Jika
NJOPTKP Jakarta atas transaksi
tersebut sebesar Rp. 80.000.000 juta,
maka tentukan BPHTB yang terutang
atas perolehan hak Tersebut !
NPOP = Rp. 500.000.000,-
NPOPTKP = Rp.  80.000.000,-
NPOPKP = Rp. 420.000.000,-
BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x Tarif
BPHTB = NPOPKP x  Tarif
BPHTB Terhutang  = (Rp. 500.000.000 – Rp. 80.000.000) x  5%
                               =  Rp. 420.000.000 x 5%
                                =  Rp. 21.000.000,-
Jadi, tarif BPHTB yang perlu dibayarkan sebesar 21 juta rupiah.
Tax Center