PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

(PBB)

DRS. DJOKO JUWONO, MSi

Fakultas Ekonomika Dan Bisnis UGM

Program Pendidikan Profesi Akuntansi
Yogyakarta, 29-30 November 2013

DASAR HUKUM
UU No. 12 Tahun 1985
sebagaiman telah diubah dengan

UU No. 12 Tahun 1994

Peraturan Permerintah
Keputusan Presiden
Peratuan & Keputusan Menkeu
Peratuan & Keputusan Dirjen

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN ( PBB )

ADALAH
PAJAK KEBENDAAN ATAS
BUMI DAN/ATAU BANGUNAN
DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK
ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA:
MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS BUMI,
DAN/ATAU
MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS
BANGUNAN

DASAR PEMIKIRAN PEMUNGUTAN PBB

BUMI & BANGUNAN

Memberikan
Keuntungan
Memiliki
Bumi/Bangunan

Kedudukan Sosial
yang Lebih baik

Orang / Badan

Memanfaatkan
Bumi/Bangunan

WAJAR

Diwajibkan memberikan sebagian dari manfaat atau

kenikmatan yang diperolehnya kepada negara
Melalui

Pembayaran PBB

OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (1)

BUMI

ADALAH :
PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI
TANAH DAN PERAIRAN
PEDALAMAN SERTA LAUT
WILAYAH INDONESIA, DAN TUBUH
BUMI YANG ADA DIBAWAHNYA

Pasal 1 angka 1

BANGUNAN
ADALAH :
KONSTRUKSI TEHNIK YANG
DITANAM ATAU DILEKATKAN
SECARA TETAP PADA TANAH
DAN/ATAU PERAIRAN

Pasal 1 angka 2

OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (1)

BANGUNAN
TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH (Penjelasan
Pasal 1 angka 2) :
Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti
hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu
kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;
Jalan tol;
Kolam renang;
Pagar mewah;
Tempat olah raga;
Galangan kapal, dermaga;
Taman mewah;
Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

OBJEK PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN PBB
Pasal 3 ayat (1)

ADALAH OBJEK PAJAK YANG

Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah,
sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang nyata-nyata tidak
dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani
suatu pihak;
Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik;
Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan
oleh Menteri Keuangan.

SUBJEK PAJAK
Pasal 4 ayat (1)

ORANG ATAU BADAN

Memperoleh
Manfaat atas
bangunan

Memperoleh
Manfaat atas
bumi

Memiliki,
menguasai
bangunan

Mempunyai
suatu hak
atas bumi
Pasal 4 ayat ( 2 )

SUBJEK
PAJAK

Dikenakan
kewajiban
membayar pajak

WAJIB
PAJAK

PENETAPAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN

DASAR PENGENAAN
Pasal 6 ayat (1), (2)

NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak)
Adalah :
harga rata-rata yang
diperoleh dari
transaksi jual beli yang
terjadi secara wajar

Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli,

Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui :
- perbandingan harga dg OP lain yang sejenis; atau
- nilai perolehan baru; atau
- Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk
daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya

PENENTUAN
NJOP

PENDEKATAN PENILAIAN :
1. Pendekatan Data Pasar
2. Pendekatan Biaya

PENILAIAN
OBJEK PBB

3. Pendekatan Pendapatan

CARA PENILAIAN :
1. Penilaian Massal
2. Penilaian Individual

PENDEKATAN

PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis
dengan Objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah,
namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan
terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh
biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis
dikurangi dengan penyusutan fisiknya.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat
dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi
ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut
Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang
atau objek perairan

CARA PENILAIAN

Penilaian Massal (Mass

(Mass Appraissal)
Appraissal)
NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai
Tanah (ZNT).
NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) dikurangi
penyusutan phisik.
Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program komputer (Computer Assisted
Valuation / CAV).

Penilaian Individual (Individual

(Individual Appraissal)
Appraissal)
Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus,
antara lain :
Jalan tol
Pelabuhan laut/sungai/udara
Lapangan golf
Industri semen/pupuk
PLTA, PLTU, PLTG
Pertambangan
Tempat rekreasi
Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, Objek rekreasi, usaha
perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK

( NJOPTKP )
Pasal 3 ayat (3)

NJOPTKP

Batas NJOP di mana WP tidak terutang pajak

Ditetapkan Secara regional, maksimal
Rp 12.000.000,00 untuk setiap Wajib Pajak
Per Wajib Pajak;
Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa
objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah
satu objek pajak yang nilainya terbesar.

DASAR PERHITUNGAN
Pasal 6 ayat (3) dan (4)

NILAI JUAL KENA PAJAK

SERENDAH-RENDAHNYA 20%
DAN
SETINGGI-TINGGINYA 100%

PRESENTASE NJKP
DITETAPKAN DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH

PENETAPAN BESARNYA NILAI PAJAK

( PP No. 25 Tahun 2002)

NILAI
NILAIJUAL
JUALKENA
KENAPAJAK
PAJAK

1.
1. OBJEK
OBJEKPAJAK
PAJAKLAINNYA
LAINNYAYANG
YANGNJOPNJOPNYA
>
1
MILYAR
RUPIAH
NYA > 1 MILYAR RUPIAH
2.
2. OBJEK
OBJEKPAJAK
PAJAKPERKEBUNAN
PERKEBUNAN
3.
3. OBJEK
OBJEKPAJAK
PAJAKKEHUTANAN
KEHUTANAN
4.
OBJEK
PAJAK
PERTAMBANGAN
4. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN

40%
40% XX
NJOP
NJOP

OBJEK
OBJEKPAJAK
PAJAK
LAINNYA
LAINNYAYANG
YANG
NJOP-NYA
NJOP-NYA<<11
MILYAR
MILYARRUPIAH
RUPIAH

20%
20% XX
NJOP
NJOP

TARIF
Pasal 5

TARIF TUNGGAL

0,5 %

CARA MENGHITUNG

PBB = TARIF x

NJKP

= 0,5% x 20% x NJOP

= 0,5% x 40% x NJOP

NJOP = ( NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN ) - NJOPTKP

Contoh Perhitungan
Besar Ketetapan PBB
Luas Tanah
= 125 m2 (NJOP = Rp 160.000/m2)
Luas Bangunan = 65 m2 (NJOP = Rp 310.000/m2)
Perhitungan :
NJOP Bumi = 125 m2 X Rp 160.000 = Rp 20.000.000
NJOP Bang = 65 m2 X Rp 310.000 = Rp 20.150.000 +
NJOP Total
= Rp 40.150.000
NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 8.000.000 NJOP sbg perhitungan PBB
= Rp 32.150.000
NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 20%
= Rp 6.430.000
Tarif PBB = 0,5% X NJKP
= Rp
32.150
PBB Terhutang sebesar Rp 32.150,-

Contoh Perhitungan Besar

Ketetapan PBB (NJKP 40%)

Luas Tanah
= 2.500 m 2 (NJOP = Rp 335.000/m2)
Luas Bangunan = 300 m2 (NJOP = Rp 700.000/m2)
Perhitungan :

NJOP Bumi
= 2.500m2 X Rp 335.000 = Rp 837.500.000
NJOP Bang
= 300m2 X Rp 700.000 = Rp 210.000.000 +
NJOP Total
= Rp 1.047.500.000
NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak)
= Rp
8.000.000 NJOP sbg perhitungan PBB
= Rp 1.039.500.000
NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 40%
= Rp 415.800.000
Tarif PBB = 0,5% X NJKP
= Rp
2.079.000

PBB Terhutang sebesar Rp 2.079.000,-

Hak Wajib Pajak

1. Mengajukan Keberatan : Apabila data subyek
maupun obyek yang tertulis dalam SPPT tidak
sesuai dengan keadaan yang sebenarnya
dilapangan
2. Mengajukan Pengurangan : Apabila data
obyek pajak sudah sesuai dengan keadaan yang
sebenarnya dilapangan, namun karena sesuatu
hal kondisi/kemampuan Wajib Pajak dan atau
hasil dari obyek pajak tsb. mengalami penurunan

Perbedaan PBB sebagai

Pajak Pusat dan Pajak Daerah
1. Obyek Pajak
Pjk Pusat : PBB sektor Pkb, Pht dan Ptb
Pjk Daerah : PBB sektor Pds dan Pkt
2. NJOPTKP
Pjk Pusat : Rp 8 juta/wajib pajak, dan dapat
disesuaikan,
Pjk Daerah : paling rendah Rp 10 juta/wajib
pajak, dan dapat disesuaikan

Lanjutan .....Perbedaan

PBB sebagai
Pajak Pusat dan Pajak Daerah
4. T a r i f :
Pjk Pusat : tunggal 0,5%
Pjk Daerah : paling tinggi 0,3%
5. NJKP :
Pjk Pusat : 20% sd. 100%
Pjk Daerah : tidak ada