ASPEK PERPAJAKAN

PROPERTI
D III PENILAI - PKN STAN
 Pendahuluan
 Penting dalam pembangunan
 UU No.28/ 2009 ttg Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
 Pajak: kontribusi wajib kpd negara (daerah) yang terutang oleh orang
pribadi atau badan yg bersifat memaksa berdasarkan UU dg tidak
mendapatkan imbalan langsung dan digunakan utk keperluan negara
(daerah) bg sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
 Unsur: iuran/pungutan, berdasarkan UU, memaksa, tdk ada kontra
prestasi langsung, utk pembiayaan pengeluran pemerintah
 Berbeda dg retribusi
 Fungsi pajak :
 Alokasi: sumber penerimaan negara yg dialokasikan utk pengeluaran
rutin
 Regulasi : utk mengatur mencapai tujuan tertentu
 Pendahuluan:
• Siapa pihak yang menanggung beban:
 Pajak langsung: secara langsung dibebankan ke WP setelah terbit
Surat Pemberitahuan Pajak : PBB, PPh
 Pajak tidak langsung: WP menanggung saat tertentu ketida terjadi
peristiwa yg dikenai pajak: PPN
 Siapa yg memungut:
 Pajak Negara/pusat: PPh, PPN, PPnBM, Bea Materei
 Pajak Daerah: PBB, PKB, Pajak Reklame, Retribusi
 Pendahuluan
Definisi
Subyek pajak atau Wajib Pajak:
 orang/badan usaha yg menurut UU wajib membayar pajak (ada
NPWP).
Objek pajak:
Segala sesuatu yg menurut UU menjadi dasar/sasaran pemungutan
pajak: kendaraan tanah, bangunan, penghasilan.
Tarif pajak:
Dasar pengenaan pajak tdp objek pajak yg menjadi tanggungannya
(berbentuk persentase: %).
Proporsional, progresif, regresif
 Pajak Properti
1. Pajak Bumi dan Bangunan/PBB
2. Bea perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan/BPHTB
3. Pajak Penghasilan/PPh
4. Pajak Pertambahan Nilai/PPN
5. Pajak penjualan Barang Mewah/PPnBM
 1. PBB

 Pajak bersifat kebendaan yg besarnya terutang ditentukan

oleh keadaan/kondisi objek (bumi atau bangunan)
 Pajak Daerah:
 PBB perdesaan dan Perkotaan
 Pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai,
dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan.
 Pajak pusat
 kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha
perkebunan, perhutanan, dan atau pertambangan.
 1. PBB
Objek PBB :
bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau
dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan.
Bumi:
permukaan bumi yg meliputi tanah dan perairan pedalaman
serta laut wilayah indonesia, dan tubuh bumi yg ada di
bawahnya.
Bangunan:
 kontruksi teknik yg ditanam atau dilekatkan secara tetap
pada tanah dan/atau perairan.
 PBB
Dasar Hukum
Dasar hukum : UU 28/2009 tentang Pajak daerah dan retribusi daerah.
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor
12 Tahun 1994 (Pusat): perkebunan, perhutanan, pertambangan, Sektor
lainnya

Filosofi PBB
Pajak sumber penerimaan negara yg penting bg pembangunan utk
kemakmuran rakyat, shg perlu peran serta masyarakat.
Bumi dan bangunan memberi keuntungan /kedudukan sosial ekonomi
bg orang/badan yg memiliki hak atau mendapat manfaat dr-nya maka
wajar utk memberikan sebagian manfaat kpd negara
 1. PBB
Objek PBB utk bangunan: pasal ayat 22 UU PDRD  bangunan
 Jalan Tol
 Kolam renang
 Pagar Mewah
 Tempat olah Raga Galangan Kapal
 Dermaga
 Taman mewah
 Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas (daerah), pipa minyak
laut (pusat)
 Menara
 Fasilitas lain yg memberikan manfaat

Bisakah objek tersebut menjadi pajak pusat?

 1. PBB
Objek Pajak berupa bangunan yg tidak dikenakan PBB:
 adalah objek pajak yang
a.Digunakan oleh pemerintah
b.Digunakan untuk pelayanan umum bidang sosial, kesehatan, pendidikan,
kebudayaan nasional yang tujuannya bukan untuk mencari profit
c.Digunakan kuburan, peninggalan purbakala atau sejenisnya
d.Hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
pengembalaan yang dikuasai desa, tanah negara yang belum dibebani suatu
Hak
e.Digunakan perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik
f.Digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang diatur
Kemenkeu
 1. PBB
• Subyek Pajak:
Orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai suatu
hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi,
dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat
atas bangunan.
 Bagai mana 1 objek pajak diakui/ terdapat beberapa WP?
 apakah semua WP terhutang PBB:
 Lihat perjanjian
 Apakah setiap pembayar PBB adalah Pemilik
 Surat Pembayatan Pajak Terutang/ SPPT PBB bukan bukan
bukti kepemilikan
 1. PBB
• Penilaian
Penilaian tanah dan bangunan dilakukan utk menentukan Nilai
Jual Objek Pajak sbg dasar penenaan pajak.
 Pendekatan :
1. Pendekatan data pasar : umumnya utk tanah, bisa juga utk
bangunan
2. Pendekatan biaya: nilai tanah/bangunan dg menghitung seluruh
biaya yg dikeluarkan utk membuat bangunan yg sejenis dikurangui
penyusutan
3. Pendapatan
 1. PBB
• Jenis Objek Pajak
 Berdasarkan kriteria tertentu.
1. Objek pajak standar:
• Luas tanah < 10.000 m2
• Jumlah lantai bangunan < 4 lantai
• Luas bangunan < 1.000 m2

2. Objek pajak non standar

• Luas tanah > 10.000 m2
• Jumlah lantai bangunan > 4 lantai
• Luas bangunan > 1.000 m2
3. Objek pajak Khusus
• Objek pajak yg memiliki kriteria kontruksi khusus (bentuk, material, arti
keberadaannya khusus).
 1. PBB
Hal – Hal terkait Penilaian.
1.Proses pendataan:
Tanah  Surat pemberitahuan objek Pajak (SPOP)
Bangunan  Lampiran SPOP (LSOP)
Data tambahan  Lembar kerja objek khusus (LKOK)
2.Nomor objek Pajak (NOP) : unik, tidak sama utk setiap objek pajak
3.Tanggal penilaian : 1 Januari tahun pajak (pasal 82 ayat 2 UU No. 28
tahun 2009 ttg PDRD.
 1. PBB
Hal – Hal terkait Penilaian.
4.Cara penilaian objek pajak:
a.Penilaian massal
NJOP tanah dihitung berdasarkan indikasi nilai rata-rata (NIR) pada
sebuah Zona Nilai Tanah (ZNT)
NJOP bangunan berdasarkan Daftar Biaya Komponen Banguan
(DBKB)
 Terdapat 16 Jenis Penggunaan bangunan
 Penilaian dengan menggunakan computer assisted valuation/CAV
b.Penilian individual : utk objek bernilai tinggi, khusus, atau objek yg
dinilai dg cav tapi tdk mencerminkan nilai yg sebenarnya.
 1. PBB
Hal – Hal terkait Penilaian.
5.Proses penilaian (secara ringkas)
a.Perhitungan nilai tanah
NIR diketahui berdasarkan kode ZNT sesuai SPOP.
= NIR x luas bumi
 Misal NIR = Rp300.000, luas bumi = 100 m2
 NJOP bumi = Rp 300.000 x 100 m2
= Rp 30.000.000
Perhitungan nilai bangunan:
didasarkan penetuan nilai komponen bangunan menurut karakteristiknya:
 kelas/Tipe/bintang bangunan; Komponen utama bangunan; komponen
material bangunan; komponen fasilitas bangunan; komponen fasilitas yg perlu
disusutkan; Penyusutan
1. PBB
 1. PBB
Dasar Pengenaan PBB
•Dasar pengenaan PBB : NJOP
•Besarnya ditetapkan Kepala derah setiap 3 tahun, kecuali untuk objek
tertentu dapat setiap tahun
 NJOP : harga rata-rata yang diperolah dari transaksi jual beli yang terjadi
secara wajar, bila tidak ada jual beli ditentukan melalui perbandingan harga
dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, NJOP pengganti.
NJOP PBB ditetapkan oleh pemerintah daerah untuk daerah dan oleh
Menteri Keuangan utk Pusat.
•Catatan: NJOP untuk PPh final dan BPHTB ditentukan berdasarkan nilai
transaksi jual beli.
Penetuan NJOP : berbeda beda sesuai sektornya
•Hal 27 sd. 31 buku pendukung (pajak-pajak properti utk profesional).
 1. PBB
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

Setiap WP diberikan satu kali NJOPTKP

Besaran NJOPTKP :
1.Pajak pusat utk PBB Sektor Perkebunan, Pertambangan dan
Perikanan (P3) setinggi-tingginya Rp 12 juta utk setiap WP.
2.Pajak daerah utk PBB sektor Perdesaan dan perkotaan (P2):
Berbeda-beda masing-masing daerah sesuai potensi.
Pasal 77 ayat 4 UU No. 28 tahun 2009 besarnya NJOPTKP paling
rendah Rp 10 juta.
 1. PBB
Dasar Perhitungan PBB dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Dasar perhitungan PBB adalah nilai jual pajak (NJKP)
1.Sebesar 40% dari NJOP utk Objek pajak perkebunan, Kehutanan, Pertambangan,
dan objek lainnya apabila NJOP > 1 milyar
2.Sebesar 20% dari NJOP utk objek PBB lainnya apabila NJOP < 1 milyar.
UU NO. 28 tahun 2009 ttg PDRD tidak mengenal besaran NJKP

Tarif PBB

Pusat
Dasar hukum: UU No. 12/1985 ttg PBB sebagaimana telah diubah dg
UU12/1994 ditetapkan sebesar 0,5%

Daerah
Dasar hukum : pasal 80 ayat (1) dan (2) UU No. 28/2009 ttg PDRD ditetapkan
paling tinggi 0,3% yg ditetapkan dengan peraturan daerah
 1. PBB
Perhitungan PBB
1.Daerah; PBB terhutang 
PBB = Tarif PBB x (NJOP PBB – NJOPTKP)
tarif maksimal 0,3% dan NJOPTKP minimal 10 juta sesuai daerah)

2.Pusat; PBB terutang 

Perkebunan, Kehutanan, pertambangan:
PBB = Tarif PBB x NJKP X (NJOP – NJOPTKP)
PBB = 0,5% x 40% x (NJOP –NJOPTKP)

PBB Lainnya (perikanan tangkap, budidaya, tol laut).

PBB = 0,5% x 40% x (NJOP –NJOPTKP) jika NJOP > 1 M
PBB = 0,5% x 20% x (NJOP –NJOPTKP) jika NJKP < 1 M
 1. PBB
Perhitungan PBB
Pajak Pusat PBB P3, NJOP dikelompokkan dalam klas-klas bumi
maupun bangunan
 Bumi (permukaan / tubuh):
Kelompok A terdiri dr 200 klas: dengan kelas tertinggi
Rp3.100.000/m2, terendah Rp Rp 140/m2
Bangunan :
Kelompok B terdiri dr 100 klas: dengan kelas tertinggi
Rp16.000.000/m2, terendah Rp Rp 50.000/m2
 1. PBB
Perhitungan PBB P3

Sebuah tanah luas 750 m2 dan bangunan 450 m2,

memiliki nilai tanah 2.235.000/m2 dan nilai bangunan baru
diperkirakan Rp 2.500.000/m2.

Hitung PBB yg harus dibayar!

 1. PBB
Perhitungan PBB P3

Tanah 750 x 2.176.000 (A-7) = 1.632.000.000

Bangunan 450 x 2.625.000 (B-17) = 1.181.250.000
NJOP sebagai pengenaan PBB = 2.813.250.000
NJOPTKP = 12.000.000
NJOP utk perhitungan = 2.801.250.000
NJKP = 40% x 2.801.250.000 = 1.120.500.000
PBB terutang = 0,5% x 1.120.500.000 = 5.602.500
 1. PBB
Perhitungan PBB P2

Ibu Ira mempunyai 2 properti di lokasi yg berbeda :

1.Rumah tinggal di Jl. Bintaro raya dg NJOP total Rp 600
juta.
2.Ruko di Jl. Sudirman dengan NJOP Total 1,4 Milyar
Diketahui NJOPTKP utk kedua daerah tsb adalah
Rp10juta, dan tarif PBB ditetapkan sebesar 0,3%
 Tentukan PBB kedua properti tsb!.
 1. PBB
Perhitungan PBB P2
1.Rumah tinggal di Jl. Bintaro raya dg NJOP total Rp 600
juta.
2.Ruko di Jl. Sudirman dengan NJOP Total 1,4 Milyar
 1. PBB
Perhitungan PBB P2
1.Rumah tinggal di Jl. Bintaro raya dg NJOP total Rp 600
juta.

NJOP = Rp 600.000.000
NJOPTKP = Rp 0
NJOP utk perhitungan = Rp 600.000.000
PBB (0,3% X 590 juta) = Rp 1.800.000
 1. PBB
Perhitungan PBB P2
2.Ruko di Jl. Sudirman dengan NJOP Total 1,4 Milyar

NJOP = Rp 1.400.000.000
NJOPTKP = Rp 10.000.000
NJOP utk perhitungan = Rp 1.390.000.000
PBB (0,3% x 1,390 M) = Rp 4.170.000
Perbandingan
 2. BPHTB
 Bea ?
 Ciri Bea:
1. Saat pembayaran pajak terjadi lebih dulu dr pada saat
terutang
2. Frekuensi pembayaran bea terutang dpt dilakukan
insidentil/ berkali kali dan tidak terikat oleh waktu
 BPHTB dikenakan dikenakan terhadap orang atau
badan yg memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan
 Dikenakan atas pembeli
 2. BPHTB
 Dasar Hukum:
1. UU No. 21 Tahun 1997 ttg Bea perolehan hak atas
tanah dan bangunan
2. UU No. 20 Tahun 2000 ttg Perubahan atas UU
No.21/1997 ttg Bea perolehan hak atas tanah dan
bangunan
3. UU No. 28 tahun 2009 ttg PDRD (pasal 85 sd 93:
BPHTB)
4. Peraturan menteri keuangan terkait BPHTB ( hal 61
buku Pajak-pajak properti utk profesional).
 2. BPHTB
Subyek

Orang orang atau badan yg memperoleh hak atas tanah

dan atau bangunan

Dikenakan pihak yg menerima pengalihan hak baik

orang/badan
 2. BPHTB
Objek BPHTB

UU 28/2009 pasal 2 ayat (2) huruf k :

“BPHTB merupakan salah satu jenis pajak daerah yg
boleh dipungut oleh pemerintah daerah Kabupaten/kota”
Objek BPHTB : perolehan hak atas tanah atau bangunan
yaitu atas peristiwa hukum atau perbuatan hukum atas
transaksi atau peralihan haknya yg meliputi pemindahan
hak dan pemberian hak baru.
 2. BPHTB

Objek BPHTB
1. Perolehan Hak Baru:
a.Jual-beli adalah harga transaksi
b.Tukar menukar adalah nilai pasar
c.Hibah adalah niali pasar
d.Hibah wasiat adalah nilai pasar
e.Waris adalah nilai pasar
f.Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
 2. BPHTB

Objek BPHTB
1. Perolehan Hak Baru:
g.Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum
tetap dalah nilai pasar
h.Pemberian hak karena kelanjutan pelepasan hak atau karena diluar
pelepasan hak adalah nilai pasar
i.Penggbungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha adalah nilai pasar
j.Hadiah adalah nilai pasar
 2. BPHTB

Objek BPHTB

2. Pemberian hak baru:

a.Kelanjutan pelepasan Hak: pemberian hak baru atas tanah kpd orang pribadi
atau badan hukum dari negara atas tanah yg berasal dari pelepasan hak.

b.Diluar pelepasan hak: pemberian hak baru atas tanah kpd orang pribadi atau
badan hukum dr negara atau dr pemegang hak milik menurut perundangan yg
berlaku.
 2. BPHTB
Objek yang tidak dikenakan BPHTB

Objek pajak yang diperoleh:

1.Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik
2.Negara utk penyelengaraan pemerintahan dan/ utk pelaksanaan
pembangunan utk kepentingan umum
3.Badan/perwakilan organisasi internasional yg ditetapkan
Menkeu
4.Orang pribadi/badan krn konversi hak dan perbuatan hukum lain
dg tidak adanya perubahan nama
5.Krn wakaf atau warisan
6.Digunakan utk kepentingan ibadah
 2.BPHTB
Dasar Pengenaan
• Dasar Pengenaan : Nilai perolehan Objek Pajak (NPOP)
• Jual beli : harga transaksi
• Tukar menukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan dlm
perseroan atau badan hukum lainnya, pemberian hak baru
atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian
hak baru atas tanah diluar pelepasan hak, penggabungan,
peleburan dan pemekaran usaha, hadiah : nilai pasar
 Penunjukan pembeli dalam Lelang: harga transaksi sesuai
dlm Risalah Lelang.
 Bila nilai tidak diketahui atau harga transaksi/ nilai lebih
rendah dari NJOP PBB maka yang dipakai NJOP PBB
 2.BPHTB

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

Pasal 7 UU BPHTB : pemerintah menenukan suatu batas
nilai perolehan tidak Kena Pajak
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33/PMK.03/2008 :
Perolehan dari waris atau hibah wasiat ditetapkan paling
banyak 300 juta
 2.BPHTB

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

UU NO. 28/tahun 2009 pasal 85 ayat 4 dan 5 ,
Besarnya NPOPTKP :
a.Paling rendah 60 juta utk setiap wajib pajak
b.Paling rendah 300 juta utk perolehan hak dari waris atau
hibah wasiat.
(masing-masing Pemkab/Pemko menetapkan sendiri)
 2.BPHTB

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

•Perolehan Hak RSH berdasarkan Peraturan Menteri Negara

Perumahan Rakyat No.03/Permen/M/2007 ttg Pengadaan
Perumahan dan Permukiman dg dukungan Fasilitas Subsidi
Perumahan Melalui KPR dan Rumah Susun Sederhana dan No.
7/Permen/M/2007 ttg Pengadaan Perumahan dan Permukiman dg
dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR dan Rumah
Susun Bersubsisi : Rp 49.000.000

•Pelaku Usaha Kecil atau Mikro utk Program Peningkatan Sertifikasi

tanah utk memperkuat Penjaminan Kredit : Rp 10.000.000
 2. BPHTB
Tarif
•Tarif BPHTB paling tinggi 5 %

Perhitungan
•BPHTB = tarif BPHTB max 5% x (NPOP - NPOPTKP)
atau
•BPHTB = tarif BPHTB Max 5 % x (NJOP - NPOPTKP)
 Nilai transaksi / perolehan lebih rendah dr NJOP
 2. BPHTB
Contoh :
Tgl 18 Februari 2019 . Ibu Ira membeli tanah di Depok dg
NPOP Rp 30 juta, apabila NPOPTKP Kota Depok Rp 40
juta, Maka BPHTB yang dibayarkan?
 2. BPHTB
Contoh :
Tgl 18 Februari 2019. Ibu Ira membeli tanah di Depok dg
NPOP Rp 30 juta, apabila NPOPTKP Kota Depok Rp
40juta, Maka BPHTB yang dibayarkan?

5% x (30 juta – 40 juta) = nihil

 2. BPHTB
• Tgl 1 Maret 2019, Mita beli rumah seluas
115 m2 diatas GHB dg luas 276 m2 di
Kota Tangsel seharga 750.000. Data
SPPT PBB diketahui NJOP sebesar Rp.
800 juta. Bila NPOPTKN sebesar Rp 60
juta.
• Hitung kewajiban BPHTB!
 2. BPHTB
• Tgl 1 Maret 2019, Mita beli rumah seluas 115 m2
diatas GHB dg luas 276 m2 di Kota Tangsel
seharga 750.000. Data SPPT PBB diketahui NJOP
sebesar Rp. 800 juta. Bila NPOPTKN sebesar Rp
60 juta.

• Hitung kewajiban BPHTB!

 5% x ( 800jt – 60 jt) = Rp 37jt
 BPHTB
Sanksi administrasi dan denda

• Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah terhutang BPHTB dg

terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan lapangan atau kantor
Kepala Daerah dpt menerbitkan SKB atau SKPD
• Atas SKBKB: Sanksi administrasi: 2% sebulan dihitung dr
pajak yg kurang bayar atau terlambat dibayar utk jk waktu 24
bulan (maksimal 48%) sejak tgl terutang pjk.
• Atas SKBKBT: Sanksi administrasi kenaikan 100% dr jml
kekuarang pajak tsb.
• Pelunasan SKB : 1 bulan sejak tgl diterbitkan surat ketetapan
 Pajak Penghasilan
• Pasal 1 UU No. 36/2008 ttg Pajak Penghasilan
“ Pajak yg dikenakan terhadap subjek pajak ataspenghasilan
yg diterima dlm tahun pajak”.
• Pajak Subyektif : menerima / memperoleh penghasilan
• PPH atas pengalihan hak atastanah dan atau bangunan
bersifat final, dg maksud:
 Administrasi lebih sederhana
 Utk keadilan dan pemerataan beban (tarif sama)
 Meningkatkan kepatuhan WP
• Dikenakan pada penjual
• Pajak pusat (kewenangan pusat)
 Pajak Penghasilan
Dasar Hukum:
1. Pasal 4 ayat 2 UU NO. 36/2008 ttg perubahan ke 4 atas UU No. 37/1983 ttg Pjk
Penghasilan
2. PP No. 71/2008 ttg Pembayaran Pjk Penghasilan dr Pengalihan Hak AtasTanah
dan/atau Bangunan
3. Peraturan Pemerintah (PP): 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas
Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta
Perubahannya
4. Keputusan Menkeu No. 243/KMK.04/2008 ttg Pelaksanaan Pembayaran Pjk
Penghasilan ataspenghasilan dr Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
5. Perturan Dirjen Pajak No. PER-28/PJ/2009 ttg Pelaksanaan Ketentuan
Peralihan PP No. 71/2008 ttg perubahan ketiga atas PP No. 48/1994 ttg
Pembayaran Pjk Penghasilan ataspenghasilan dr Pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan
 Pajak Penghasilan
Objek Pajak.
 Objek pajak atas penghasilan dr pengalihan hak atas tanah
dan atau bangunan adalah : penghasilan yg diterima /
diperoleh orang pribadi atau badan dr pengali

Subyek Pajak
 Orang pribadi atau badan yg mengalihkan tanah dan atau
bangunan
 Pajak Penghasilan (PPh)
Dasar pengenaan Pajak (DPP)
• DPP adalah jumlah bruto nilai pengalihan, dengan batas
pengalihan yang dikenakan PPh sebesar Rp 60jt
• Nilai pengalihan : nilai tertinggi antara NJOP dg nilai
berdasarkan akta pengalihan Hak, kecuali:
 Pengalihan hak kpd pemerintah: berdasarkan keputusan
pejabat yg bersangkutan
 Lelang: nilai menurut risalah lelang
 Pajak Penghasilan

3. Tarif PPh Final Pengalihan Hak atas tanah dan/atau

bangunan
o Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang
Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak
Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan
Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta
Perubahannya.
 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/
atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau
bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun
Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha
pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau
bangunan;
 Pajak Penghasilan (PPh)

1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak

atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah
Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang
dilalukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya
melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan; atau
0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/
atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik
negara yang mendapat Penugasan khusus dari
Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang
mendapat penugasan khusus dari kepala daerah,
sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang
mengatur mengenai pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum.
 PPh

3. PPh Atas Usaha Jasa Konstruksi

•Kriteria rumah sederhana dan Rumah susun sederhana:

PMK Nomor 113/PMK.011/2014 tentang perubahan Keempat
atas PMK No. 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah
sederhana, Rumah sangat Sederhana, Rumah susun
sederhana, Pondok boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar,
serta Perumahan lainnya, yang atas penyerahannya
dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.
 PPh
3. PPh Atas Usaha Jasa Konstruksi
•PPh final Jasa Kontruksi OP/ Badan (Pasal 4 ayat 2):
a. Jasa Pelaksanaan
Kualifikasi usaha Kecil : 2%
Kualifikasi Menengah / usaha Besar : 3%
Yang tidak Memiliki kualifikasi usaha : 4%
b. Jasa perencanaan dan Pengawasan 
Yang Memiliki kualifikasi usaha : 4%
Yang tidak Memiliki kualifikasi usaha : 6%
Dari jumlah bruto: dari jumlah pembayaran atau jumlah
penerimaan yang merupakan bagian nilai kontrak tidak termasuk
PPN
 PPh
Atas Persewaan tanah dan atau bangunan

• Tarif final 10% dr jml bruto persewaan tanah/ bangunan

• Bruto : semua jml yg dibayarkan atau terutang oleh penyewa
dg nama dan dlm bentuk apapun juga yg berkaitan dh
tanah/bangunan termasuk biaya perawatan, biaya
pemeliharaan, biaya keamanan, biaya fasilitas lainnya dan
service charge baik dalam perjanjian yg dibuat terpisah
maupun disatukan
 PR
• Sebuah properti dg luas 750 m2 dan luas
bangunan 450m2 memiliki nilai tanah Rp
2.235.000/m2 dan nilai bangunan Rp
2.500.000/m2.
• Hitung Pajak –pajak properti apabila pd
tahun tsb dijual Rp 3 M, termasuk PBB krn
PBB belum dibayar.
 Pajak Pertambahan Nilai

Secara umum produk properti baru yang dijual developer

Tarif 10%
Dikenakan pada pembeli dan dipungut oleh
penjual/pengembang (Pengusaha Kena Pajak dan/atau
tergolong pengusaha yang memiliki penghasilan dari
penjualan properti melebihi Rp600 juta per tahun)
 PPN
• Pengusaha yang melakukan kegiatan penyerahan barang
kena Pajak (BKB) dan atau penyerahan jasa kena pajak
(JKP) meliputi baik pengusaha yg telah dikukuhkan menjadi
pengusaha kena pajak maupun pengusaha yg seharusnya
dikukuhkan pengusaha kena pajak tetapi belum dikukuhkan.

• PPN Kegiatan Membangun sendiri (KMS)

“ Pajak pertambahan nilai dikenakan atas kegiatan membangun
sendiri yang dilakukan tdk dalam kegiatan usaha atau
pekerjaan oleh pribadi atau badan yg hasilnay digunakan
sendiri atau digunakan pihak lain yg batasan dan tata cara
diatur dh Keputusan Menkeu”
 PPN
KMS:
• Pasal 16 C UU PPN dan PPn BM
• Dasar Pengenaan 20% dr jumlah biaya yang dikeluarkan atau
dibayarkan tdk termasuk biaya perolehan tanah, tetapi
termasuk jml PPN atas perolehan bahan dan jasa utk KMS.
• Luasan 200 m2 atau lebih
 Pajak Pertambahan Nilai
PPN dipungut pada saat penerimaan uang muka maupun saat pelunasan dan
harus dibayarkan paling lambat 15 bulan berikutnya,dan melaporkan paling
lambat tgl 20pada bulan dilakukan penyetoran.

PPN = Harga jual x 10% (belum termasuk PPN)

PPN = (harga jual : Dasar Pengenaan Pajak) x 10% (termasuk PPN)
Dasar pengenaan pajak ; faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%
Bila NJOP PBB < nilai transaksi, dasar pengenaan pajak nilai transaksi
 PPN
4. PPn
•Pengecualian PPN : PMK 125/PMK.011/2012 tentang Perubahan Ketiga PMK
36/PMK.03/2007 tentang batasan RS,RSS yang dibebaskan dari pengenaan PPN.
Yaitu rumah yang diperoleh secara tunai atau dibiayai fasilitas kredit bersubsidi maupun
tidak, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang memenuhi:
 Luas bangunan tidak melebihi 36m2
 Harga jual tidak melebihi:
⃰88 juta, yang meliputi Wilayah sumatera, Jawa, Sulawesi, tidak termasuk Batam,
Bintan, Karimun, Jakarta, Bogor, depok, Tangerang, Bekasi
⃰95 juta, Kalimantan, Maluku, Nusa Tenggara Timur, Nusa enggara Barat,
⃰145 juta, papua dan Papua Barat
⃰95 juta, Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang, Bekasi, Bali, Batam, Bintan, dan Karimun,
Merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan
tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 tahun sejak dimiliki
 PPn-BM
5. PPn-MB
•(PMK) Nomor: 35/PMK.010/2017 tentang Jenis Barang Kena Pajak Yang
Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor Yang Dikenai Pajak Penjualan
Atas Barang Mewah
•Tarif 20% PPnBM
•Kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium,
town house, dan sejenisnya:
a.Rumah dan town house dari jenis nonstrata title dengan harga jual sebesar
Rp20.000.000.000,00 (dua puluh miliar rupiah) atau lebih.
b.Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya
dengan harga jual sebesar Rp10.000.000.000,00 (sepuluh miliar rupiah) atau
lebih.

PPN = Tarif x Harga Jual

 PR
• PT. Nuyomu perusahaan real estate
melakukan penyerahan 1 unit apartemen
luas 175 m2, dengan harga Rp 10 M,
hitung PPN dan PPn-BM
TERIMA KASIH
 Soal 1
Pada tanggal 1 September 2018 Pak Hari membeli sebuah
rumah yang berlokasi di Jalan Ceger Kota Tangsel dengan
harga Rp 800 juta. Pada saat penandatangan akta jual beli
dihadapan notaris/PPAT, Pak Hari membayar BPHTB Rp 37
Juta. Berdasarkan hasil pemeriksaan oleh Kota Tangsel, Pak
Hari menyampaikan bahwa NJOP bumi dan bangunan pada
saat transaksi adalah Rp 950 juta. Berdasarkan informasi
tersebut, diterbitkan SKBKB pada tanggal 1 Desember 2018,
yang harus dibayar .
• Hitunglah: BPHTB Terutang, BPHTB Kurang Bayar ,Hitung
sanksinya
1 Sep - 1 Des 2019
NPOP 950.000.000
NPOPTKP 60.000.000 -
NPOPTKP 890.000.000
BPHTB Terutang 5% x 890.000.000 = 44.500.000
BPHTB Yang telah dibayar 37.000.000 -
BPHTB kurang Bayar 7.500.000

Sangsi Bunga 3 bulan x 2% x 7.500.000 450.000 +

BPHTB yang harus dibayar sesuai SKBKB 7.950.000
01 Desember 2018
 Soal 2
Terkait soal no. 1 di atas.
Pada tahun 2019 atas pengembangan pemeriksaan,
diperoleh informasi dari kantor Pendapatan Daerah Kota
Tangerang bahwa NJOP atas bumi dan bangunan ternyata
sebenarnya RP 1,1 Milyar.

• Hitunglah: BPHTB Terutang, BPHTB Kurang Bayar

Tambahan, Hitung sanksinya
NPOP 1.100.000.000

NPOPTKP 60.000.000

NPOPTKP 1.040.000.000

BPHTB Terutang5% x 1.040.000.000 = 52.000.000

BPHTB Yang telah dibayar 44.500.000

BPHTB kurang Bayar 7.500.000

Sangsi kenaikan 100% 7.500.000

BPHTB yang masih harus dibayar Th 2019 15.000.000

 Soal 3
Sebuah town house non strata title dibeli oleh
Sdr Hamid pada tanggal 1 Januari 2019, diatas
tanah seluas 2.500m2. Diketahui nilai bangunan
adalah 24 milyar sedangkan nilai tanah 15 milyar,
dari PT. Jaya Properti.

• Berdasarkan transaksi tersebut

Hitunglah Pajak yang terkait
PBB
Tanah 15.000.000.000
Bangunan 24.000.000.000
NJOP bumi dan bangunan 39.000.000.000
NJOPTKP 60.000.000
NJOP utk perthitungan PBB 38.940.000.000

PBB terhutang : 0,3% x 38.940.000.000 116.820.000

Asumsi Harga jual bangunan di faktur sesuai NJOP-nya

PPN (*Pembeli)

10*% x 24.000.000.000 2.400.000.000

PPnBM (Pembeli)

20% * 24.000.000.000 4.800.000.000

BPHTB (Pembeli)

NPOP 39.000.000.000

NPOPTKP 60.000.000 -

Dasar perhitungan BPHTB 38.940.000.000

BPHTB Terutang 5% x 38.940.000.000 1.947.000.000

PPh (penjual)

2,5% * 38.940.000.000 975.000.000

 Soal 4
Pak Nana memiliki dua bidang tanah satu bidang tanah
terletak di Jalan Raden Saleh, Kec. Karangtengah Kota
Tangerang seluas 700 m2 dengan nilai tanah Rp
1.500.000/m2. Yang masuk kedalam kelas A.17 dengan
NJOP 802.000/m2.

Sedangkan satu bidang lagi terletak di Jl. Ceger, Pondok

Aren, Kota Tangerang Selatan dengan luas tanah 400m2
dan bangunan seluas 250m2. Dengan nilai perkiraan
tanah total sebesar Rp 850 juta dan nilai bangunan Rp
1,125 milyar.

Hitung PPB nya

Tanah JL. Ceger
Total Nilai Tanah 850.000.000
Total Nilai Bangunan 1.125.000.000 +
Total Nilai Tanah dan Bangunan 1.975.000.000
NJOPTKP 60.000.000 -
Dasar perhitungan PBB 1.915.000.000
PBB Terhutang 0,3% x 1.915.000.000 5.745.000

Tanah Jl Raden Salah

NJOP tanah 700 m2 x 802.000 561.400.000
NJOPTKP -
PBB terutang 0,3% x 561.400.000 1.684.200
Total PBB Terutang 7.429.200