INVESTASI

TANAH DAN TEMPAT TINGGAL (RESIDENTIAL)

MATERI BAHASAN
• TANAH
• TEMPAT TINGGAL
✔ LANDED HOUSE
✔ TOWN HOUSE
✔ CLUSTER
✔ STRATA TILTE
 INVESTASI TANAH
(LAHAN / KAVLING)
Pendahuluan
Bentuk: Kavling, lahan relatif luas, akuisisi kawasan
Tanah: kosong, pertanian
Lahan: potensi kreativitas laba
Resiko tinggi
Lahan (kosong) : dipengaruhi faktor eksternal yang kadang tidak
terkendali, tidak ada penyusutan (pajak)
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)
Studi Kelayakan
1. Lokasi: peningkatan nilai, tingkat (laba) dan waktu pengembalian, sesuai dengan pengembangan
kawasan.
2. Kulitas fisik properti (fitur fisik lahan kosong): topografi, komposisi (kemampulabaan) 🡪 masing-
masing investor berbeda
▪ Lahan kaki bukit yang landai tidak baik bagi pertanian, developer vila baik.
Fitur lain: kontur, saluran, air, kualitas tanah, perubahan peruntukan yang potensial, fasilitas
3. Pengaturan waktu: investasi jangka panjang, tidak liquid, biaya-biaya yang dikeluarkan (pajak,
bunga).
▪ Semakin lama tak dimanfaatkan semakin kecil tingkat pengembalian
▪ Pemanfaatan: sewa parkir, menyewakan untuk lahan pertanian/peternakan, kerjasama bagi
hasil
4. Biaya Peluang yang Hilang
▪ Bunga atas investasi kas
▪ PV atas penjualan < / > dari pendapatan investasi yang hilang (pilihan akhir beli atau deposito)
5. Penerimaan Komunitas : memahami hukum dan politik setempat, potensi pengembangan kawasan
beserta syarat penyediaan fasilitas
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)
Investasi Kapling Tunggal
▪ Konstruksi hunian (pengembang)
▪ Punya potensi perubahan peruntukan wilayah yang lebih intensif (spekulan)

Kapling Hunian
▪ Harapan pertumbuhan nilai.
▪ Pinjam bank
▪ Lunas : Ekuitas (hipotik untuk pembangunan)

Kapling Spekulatif
▪ Peningkatan nilai dan keuntungan penjualan
▪ Pertimbangan peruntukan wilayah: apartemen, perkantoran (tergantung
penerimaan lingkungan).
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)
Sewa atau Jual
❑ Analisa keuangan
• Sewa, Pemilik: arus pendapatan dan hak atas properti (peningkatan
nilai), perluasan portofolio investasi (hutang)
• Sewa, Penyewa: daya ungkit (diagunkan), pembayaran sewa sebagai
biaya operasional (seperti penyusutan)

❑ Membangun sesuai permintaan (sewa) :

• Pertimbangan masa akhir sewa
• Biaya pemeliharaan, perbaikan, perlindungan/pengamanan gedung
• Pajak properti yang lebih tinggi.
🡪 Analisa permintaan terkait kemampuan pengembalian modal
• Hindari penggunaan gedung dengan pemakaian tunggal.
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)
Lahan Luas
• Pengembang/spekulan
• Dijual kembali: satu kesatuan utuh atau dipecah-pecah dalam unit
kavling
⮚ Penambahan fasilitas pada unit kapling (jalan dll)
⮚ Pertimbangan pemecahan atau penggabungan: Konsep
penggabungan, pengumpulan, pengelompokan (lahan lebih
bernilai sebagai satu kesatuan utuh).
TIPE TANAH KAVLING
• Status hukum tanah Kavling: SHM atau HGB
• Jenis Tanah Kaveling (Panagian Simanungkalit):
⮚ Tpe A (Cul de Sac lot)
⮚ Tipe B (Interior Lot)
⮚ Tipe C ( T – Intersection Lot)
⮚ Tipe D (Corner Lot)
⮚ Tipe E (Key Lot)
⮚ Tipe F (Flag Lot)
A. CUL DE SAC LOT
• Terletak di ujung jalan buntu
Kelebihan:
• Bagian depan yang sempi sangat baik dari sisi keamanan
• Bagian belakang melebar
• Lebih tenag dan damai
• Cocok untuk lokasi tempat tinggal
Kekurangan:
• Area parkir depan rumah sempit
• Pintu masuk sempit
• Lahan parkir terbatas
B. INTERIOR LOT
• Bentuk umum dalam rumah cluster, ditengah deretan kavling dalam satu blok
Kelebihan:
• Aman, satu akses masuk
• Memerlukan sedikit pemeliharaan
• Tidak terlalu berisik
• Lebih privat dibanding corner lot
Kekurangan:
• Utk tempat tinggal perlu perhatian sirkulasi udara
• View terbatas (satu arah pandang)
C. T- INTERSECTION LOT
• Tusuk Sate
• Fengsui Kelebihan /kekurangan
• Masyarakat tidak menyukai
Kelebihan:
• Pandangan yang luas dimuka rumah
• Cocok untuk lokasi komersial (terlihat jauh)
Kekurangan:
• Penghuni kan terganggu lampu lalu lintas malam hari
• Kurang aman dari sisi keamanan (lalu lintas)
• Kurang cocok untuk rumah atau tempat tinggal
D. CORNER LOT
• Hook (sudut)
• Sebagian menghindari, sebagian mencari (kelebihan tanah)
Kelebihan
• Kavling lebih luas
• Memiliki dua muka (pintu masuk)
• Baik untuk tempat tinggal (sirkulasi udara dan halaman luas)
• Baik untuk komersial (area parkir luas)
Kekurangan:
• Memerlukan biaya perawatan yang tinggi
• Kemanan riskan (2 pintu masuk)
• Suasana lebih berisik
E. KEY LOT
• Terletak di tengah kavling (seolah mengunci kavling sekelilingnya)
Kelebihan
• Bentuk kavling sempit memanjang ke belakang
• Area parkir luas
• Kemanan lebih terjaga
• Memerlukan sedikit perawatan
• Tidak berisik
• Lebih privat
Kekurangan
• Sirkulasi udara jika untuk rumah tinggal
• Hanya memeiliki satu arah pandang
• Dekat dengan zeptictank tetangga
• Kurang diminati, tdk tepat untuk investasi
F. FLAG LOT
• Bentuk L
• Jarang didapat dalam perumahan cluster
Kelebihan:
• Keamanan terjamin (jalan masuk mudah diawasi dan posisi tersembunyi
Kekurangan
• Tidak memeiliki akses langsung ke jalan utama
• Tidak cocok utk lokasi komersial
BELI INVESTASI TANAH KAVLING
• Informasi
• Lokasi (survei)
• Kondisi dan asal usul tanah kavling
• Kepastian legalitas tanah kavling
• Harga tanah kavling
Upaya menghindari sengketa tanah:
• Cek asal usul kepemilikan lahan
• Cek keabsahan sertifikat tanah
• Kredibilitas penjual
 INVESTASI RUMAH TAPAK
(LANDED HOUSE)
Pendahuluan
❑ UU No. 1 Tahun 2011: Perumahan dan Kawasan Permukimam
❑ Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat
tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan
harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.
▪ Rumah komersial,
▪ Rumah swadaya,
▪ Rumah umum,
▪ Rumah khusus,
▪ Rumah Negara.
 INVESTASI RUMAH TAPAK
(LANDED HOUSE)
Prospek Rumah Tapak Di Indonesia
❑ UU No. 1 Tahun 2011
❑ Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan
mendapatkan keuntungan.
❑ Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya
masyarakat.
❑ Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
❑ Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan khusus.
❑ Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai
tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta
penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
 INVESTASI RUMAH TAPAK
(LANDED HOUSE)
Prospek Rumah Tapak Di Indonesia
❑ Pelaku bisnis (Developer):
▪ Rumah untuk MBR
▪ Rumah untuk MBM
▪ Rumah untuk MBA/ Rumah Mewah
 INVESTASI RUMAH TAPAK
(LANDED HOUSE)
Keputusan Menteri Keungan No. 393/KMK.04/1996 :
Tata Cara Pembayaran Pajak Penghasilan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Badan Usaha
Pokoknya Melakukan Transaksi Penjualan atau Pengalihan Hak Atas Tanahdan/Atau Bangunan.
❑ Rumah untuk MBR
▪ Rumah Sangat Sederhana (RSS) adalah rumah disusun dengan luas lantai bangunan tidak
lebih dari 36 m2, yang dibangun diatas tanah kaveling tidak lebih dari 54 m2
▪ Rumah Sederhana (RS) adalah rumah disusun dengan luas lantai bangunan tidak lebih dari
70 m2, yang dibangun diatas tanah dengan luas kaveling lebih dari 54 m2 sampai dengan
200 m2;
▪ Rumah Susun Sederhana adalah rumah dengan luas lantai bangunan tidak lebih dari 36 m2
didalam suatu rumah susun
 INVESTASI RUMAH TAPAK
(LANDED HOUSE)
Developer (Target konsumen)
❑ Rumah untuk MBR/MBM
▪ RSS :1 km tidur, 1 km Mandi, 1 dapur, 1 ruang makan.
▪ RS: Tipe 21 (bangunan) hingga 45/90 (luas bangunan 45 luas tanah 90)
– Rumah Sederhana Sehat (RSH): bisa tembok, setengah kayu, kayu bukan panggung, dan
panggung
– Rumah Inti Tumbuh (RIT): tempat kediaman awal untuk memulai bertempat tinggal dengan
standar minimal yang layak dihuni dan harganya terjangkau MBR/MBM:
• Luas lantai + 21m2,
• Luas tanah Minimum 60m2, luas lahan efektif 72 – 90m2, luas lahan maksimum 200m2
 INVESTASI RUMAH TAPAK
(LANDED HOUSE)
Developer
❑ Rumah untuk MBA/Rumah Mewah
▪ Ukuran bangunan lebih besar
▪ Tanah relatif luas
▪ Desain modern, minimalis,
▪ Model klasik, romawi, mansion, dan townhouse

Rumah mewah tapak maupun unit strata title banyak bediri dan diminati : Jabodetabek, Kota-
kota besar Indonesia.
Yogyakarta : landed house (gempa).
Investasi kelas menengah ke atas terus meningkat, perlu waspada (bubble)
 INVESTASI RUMAH TAPAK
(LANDED HOUSE)
2. Rumah Tapak (Landed House)
• Menapak pada tanah
• Berlantai 1
• Rumah bertingkat
• Rumah Tunggal
• Rumah gandeng/deret
• Hak Kepemilikan tunggal
Masyarakat Indonesia umumnya landed house.
Pertumbuhan kota: strata title (rumah susun)
Landed house bergeser ke daerah pinggiran
 INVESTASI RUMAH TAPAK
(LANDED HOUSE)
Jenis- Jenis Residential Landed House
• Menapak pada tanah
• Berlantai 1
• Rumah bertingkat
• Rumah Tunggal
• Rumah gandeng/deret
• Hak Kepemilikan tunggal
Masyarakat Indonesia umumnya landed house.
Pertumbuhan kota: strata title (rumah susun)
Landed house bergeser ke daerah pinggiran
 JENIS-JENIS RUMAH TINGGAL
LANDED HOUSE
• Rumah tinggal Tunggal
• Rumah tinggal Kopel
• Townhouse (Rumah Bandar)
• Rumah berpekarangan Dalam
• Rumah Tipe Maisonet
• Rumah Gandeng
• Rumah Mediterania
• Rumah Minimalis
• Rumah Modern
• Rumah Klasik
• Rumah Tropis
• Rumah Etnik
• Rumah Kebun
 JENIS-JENIS RUMAH TINGGAL
LANDED HOUSE
Rumah tinggal Tunggal (Detached House)
• Rumah tapak
• Berdiri sendiri/terpisah
• Umumnya ditingali 1 keluarga
• Berhalaman luas
• Jaraknya antara rumah relatif jauh
• Bentuk conttage, villa, bungalow, mansion
 JENIS-JENIS RUMAH TINGGAL
LANDED HOUSE
Rumah tinggal Kopel (Semi Detached House)
• Rumah tingal tunggal bersekat (kanan dan kiri)
• Umumnya rumah sewa (disewakan)

Townhouse (Rumah Bandar)/Rumah Kota

• Rumah tapak Bergandeng
• Terdapat parkir dalam bangunan
• Depan rumah relatif lebar
• Berderet jumlah terbatas (kenyamanan)
 JENIS-JENIS RUMAH TINGGAL
LANDED HOUSE

Rumah Berpekarangan Dalam (Patio House)

• Memiliki pekarangan didalam rumah
• Variasi rumah ranch (perdesaan):
✔ Berlantai 1
✔ Pintu masuk ditengah
✔ ruang tamu di sisi samping, dan kamar di sisi lainnya
✔ Penyesuaian lahan yang sempit bentuk rumah dibengkokkan
✔ Ruang privat dipagari
✔ Dihilangkan halaman samping dan depan
 JENIS-JENIS RUMAH TINGGAL
LANDED HOUSE
Rumah Maisonet (Maisonette House)
▪ Rumah standar berkapasitas tinggi
(penumpukan vertikal maksimum dari sebuah unit berlantai 2
▪ Bertingkat rendah

Rumah Gandeng (raw house)

▪ Rumah berlantai dua tradisional
▪ Bergandeng, dengan fasilitas ruang tamu,
dapur, ruang makan dan kamar mandi dan ruang belajar di lantai 1
 JENIS-JENIS TAPAK DI INDONESIA
Rumah Minimalis
▪ Pembangunan menurut pandangan baru terkait desain
▪ Masyarakat kota: praktis, efisien, mudah

Ciri:
Bentuk ruang geometris dan sederhana
Kokoh
Sedikit ornamen dan perabotan
Bentuk desain : sederhana, tidak rumit dan efisien
Mereduksi bagian yang tidak penting
Menuntut kreasi dan inovasi : taman dll
 JENIS-JENIS TAPAK DI INDONESIA
Rumah Modern
Modern minimalis: desain gaya minimalis namun menampilkan sisi yang
elegan
Ciri desain eksterior:
• Wujud serta garis geometris yang terlihat tegas dengan dominasi
pengulangan garis vertikal/horisontal
• Bukaan dan jendela lebar
• Lanskape minimalis, pohon besar sebagai vocal point
• Atap rumah datar/ hampir datar
 JENIS-JENIS TAPAK DI INDONESIA
Rumah Modern
Ciri desain interior:
• Lebih terbuka dan meminimalkan penyekat
• Menghilangkan ornamen ukiran lebih berbentuk cornice
• Desain dengan furnitur sederhana tidak berukir, memanfaatkan teknik
pencahayaan dan penggunaan efek warna
 JENIS-JENIS TAPAK DI INDONESIA
Rumah Mediterania
• Adopsi rumah di daerah mediterania
• Penggunaan warna-warna tanah (terakota)
• Arsitektur corak islami dan eropa: lengkungan
pada pintu, jendela, teras, selasar lebar
• Dinding bertekstur kasar dan alami
• Hiasan dekoratif seperti kubah di area masuk
• Penambahan ukiran dan gypsym pada dindingnya
• Warna lebih pekat
 JENIS-JENIS TAPAK DI INDONESIA
Rumah Klasik
• Desain dipengaruhi zaman romawi serta zaman ratu victoria Inggris
(kemajuan revolusi Industri)
• Desain ukiran rumit
• Kemewahan juga memanfaatkan keselarasan warna
• Banyak pilar
 JENIS-JENIS TAPAK DI INDONESIA
Desain:
• Pencahayaan: Pencahayaan penting di ruang makan dan
lorong jalan masuk, menggunaka lilin dan lampu-lampu
besar
• Warna dinding: netral dan gelap, penggunaan wall paper
• Lantai: penggunaan permadani dengan tema alam
• Pola-pola: desain teinspirasi pola dedaunan, ranting, bulu
• Warna Interior: merah tua, hujau tua, emas (dikombinasi)
• Furniture: meja, kursi, lemari, besar dengan penuh
ornamen
 JENIS-JENIS TAPAK DI INDONESIA
Rumah Tropis
• Desain menyesuaikan iklim
• Selasar dan eras yang lebar
• Beratap miring
• Ruang dengan pencahayaan dan sirkulasi yang memadahi
Desain:
• Bukaan lebar pintu dan jendela dengan disesuain arah angin
• Plafon tinggi
• Penggunaan atap beton utk lantai dua untuk menahan panas
(antara plavon dan atap)
• Kemitingan atap 30 sd 40 derajat
• Kemunginan penggunaan alumunum foil
• Pemnafaatan sinar matahari yang memadahi
• Pengguaan: blower, exhouser dll
 JENIS-JENIS TAPAK DI INDONESIA
Rumah Etnik
• Mengikuti desain tradisional berdasarkan etnik tertentu
• Rumah yang memiliki sebuah atau beberapa gaya arsitektur yang
berbeda dan biasanya tradisional yang akan saling menguatkan karakter
dari bangunan tersebut
Rumah eropa
• Rumah yang mengikuti gaya rumah di eropa, dan ada yang dipadukan
dengan model rumah klasik gaya victoria dan romawi kuno.
Rumah Kebun:
• Rumah yang dipadukan dengan halaman luas, berisi dengan berbagai
tanaman, dan biasanya didaerah agropolitan
• Etnik

• Eropa Kebun
 RUKO DAN RUKAN
Landed house
Desain bisa untuk hunian dan non hunian
Ruko/Rukan
umumnya berlantai 2/3,
lantai 1 usaha/kantor
bisa rumah tunggal/deret
Bergaya modern/minimalis
Tampilan tampak depan lantai bawah rukan seperti kantor
 TIPE PERUMAHAN
YANG MENJUAL LANDED HOUSE
Perumahan: kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman perkotaan maupun
perdesaan yang dilengkapi prasaran, saranan dan utilitas umum sebagai hasil upaya
pemenuhan rumah yang layak huni.
Tipe Perumahan:
1. Perumahan modern : Rumah ukuran sedang – besar, desain modern bergaya
minimalis, layanan kemananan 24 jam, MBA, fasilitas pelayanan lainnya.
2. Perumahan Klaster: masih-masing rumah tidak berpagar pembatas, pembahan portal
di gerbang perumahan (kemanan) dan langsung berhadapan dengan jalan,
3. Perumahan Rakyat: dibangun oleh pemerintah untuk akses masayarakat miskin,
harga murah dibangun oleh BUMN difasilitasi KPR, bersubsidi/ fasilitas likuiditas
pembiayaan perumahan (FLPP) yang dikelola BLU Pusat Pembiayaan Perumahan
(Kementerian PR)
4. Perumahan Islami: Desain/arsitektur bercorak islami. Diding bertabur ukiran kaligrafi,
letak kamar mandi menerapkan konsep pelaksanaan syariah. Lingkungan ada masjid,
mushala maupun sekolah islami. Desain rumah ada tempat sholat dan wudhu.
 INVESTASI TOWNHOUSE DAN CLUSTER
Townhouse
Segmen MBA
Makin diincar : keterbatasan Lahan
PPn dan PPnBM
Komplek kecil berisi rumah mewah 30 unit berderet.
Fasiltas bersama: kolamrenang, clubhouse, ruang terbuka hijau, jogging
track, one gate,
Konsep asli memiliki parkir di bawah hunian
Tidak boleh mengganti desain rumah asli
 INVESTASI TOWNHOUSE DAN CLUSTER
Ciri Townhouse di Indonesia:
• Lokasi di dalam kota
• Unit 10 – 30, luas area dibawah 5.000m2
• Bertingkat 2/3 lantai
• Bukan kopel(berdiri sendiri)
• Terdapat fasilitas umum bersama
• Sistem pemasaran : dijual bukan sewa

Eropa/AS:
Di tengah kota
Raw house/Kopel
Bisa disewakan
Merupakan rumah murah (bukan eksklusif)
Pemilik memiliki tanah
Ruang Parkir di bawah hunian
 INVESTASI TOWNHOUSE DAN CLUSTER
Indonesia townhouse berkembang sejak 1980-an
Ditujukan untuk ekspatriat
Ciri khas (Hatta Wirya):
• Kepadatan sedang
• Komplek dikelilingi dinding
• Akses satu pintu
• Berdempetan dan area hijau di halaman depan dan belakang
• Bersifat ekslusif
• Berlokasi di dalam kota
Faktor yang dipertimbangkan dalam investasi townhose (Hatta Wirya):
🡪 Lokasi, target, konsep, pengelola
 INVESTASI TOWNHOUSE DAN CLUSTER
Cluster
• Konsep perumaha tertutup
• Unit rumah relatif banyak
• Tanpa pagar pembatas untuk tiap unit
• Ada kelas rumah MBM dan MBA (depan)
Pasar properti yang menarik bagi konsumen:
• Berlokasi sekitar pusat kota dan derah bisnis
• Berada diwilayah hunian yang sedang berkembang (area investasi)
• Psikologis : gengsi
• Landed house
• Ceruk pasar
Permasalahan pengelolaan: parkir, akses kemanan, perilaku warga
Tip Investasi: survei lokasi, survei keamanan, desain oleh pengembang
 TOWNHOUSE DAN CLUSTER
Persamaan
1. Berkelompok dalam satu lingkungan tertutup
2. Setiap unit dibangun tanpa pagar
3. Fasat sama, serasi dan berderet
4. Manajemen lingkungan rapi, kemanan 24 jam
5. Akases masuk satu pintu
6. Nilai Investasi tinggi
Perbedaan
Townhouse:
Unit terbatas 10-30 TOWNHOUSE DAN CLUSTER
Lingkungan satu kelompok
Satu tipe rumah (2 Lt)
Fasilitas bersama ekslusif
Didirikan di tengah kota
Cluster:
Unit banyak (sampai ratusan)
Lingkungan terbagi beberapa kelompok
Banyak tipe rumah
Fasum dan fasos standar
Dapat dimana saja

End
INVESTASI RUMAH SUSUN (STRATA TITLE)
STRATA TITLE
 PENDAHULUAN

Pengertian dan Ruang Lingkup

• Strata: Tingkat
• Title: Hak
⮚ Hak kepemilikan atas unit rumah susun
• Konsep: hunian (rumah susun) dan non hunian (gedung bersusun)
• Hak:
⮚ Hak kepemilikan atas unit rumah susun (individu)
⮚ Hak atas tanah bersama
⮚ Bagian bersama
⮚ Benda bersama
 PENDAHULUAN

Pengertian dan Ruang Lingkup

▪ Dikenal: sistem hukum Anglo Saxon
▪ Konsep: memisahkan hak atas beberapa strata: hak atas permukaan tanah, bumi ada
dibawah tanah, dan udara di atasnya
▪ Kondominimum dikenal sejak jaman Romawi
▪ Perkembangan di Eropa (kondominium) abad pertengahan, Amerika latin (Pourto Rico),
Amerika Serikat (1991, Housing Act), Australia (1967, Strata Title Act).
▪ Indonesia (UU No.20/2011 : Rumah Susun, pengganti UU No.16/1985)
⮚ Mengatur baik hunian maupun on hunian
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP

UU No.20/2011

Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang

terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam
arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-
masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama

Satuan Rumah Susun (Sarusun) adalah unit rumah susun yang tujuan
utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat
hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP

Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan
yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya
berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin
mendirikan bangunan.

Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak
terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-
satuan rumah susun.

Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun
melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama.
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP

UU No. 20/2011 :
Sertifikat bukti Kepemilikan pada Rumah Susun:
• SHM Sarusun
• SKBG – Sarusun
⮚ Sertifikat hak milik sarusun (SHM sarusun) adalah tanda bukti
kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan
atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak
pakai di atas tanah hak pengelolaan.
⮚ Sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun (SKBG sarusun) adalah
tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah
berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP

• Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk

memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
⮚ Rusunawa

• Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk

memenuhi kebutuhan khusus.

• Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan
berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga,
serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP

Pemanfaatan BMN / BMD (PP No. 27 Tahun 2014)

• Sewa
• Kerjasama Pemanfaatan
Pendayagunaan Tanah Wakaf
• Sewa
• Kerjasama Pemanfaatan
⮚ sesui ikrar wakaf, perubahan peruntukan harus seijin badan wakaf
nasional, sesuai prinsip syariah.
• Pemanfaatan dan pendayagunaan untuk pembangunan Sarususn dengan
perjanjian tertulis dihadapan pejabat yang berwenang.
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP

Perjanjian tertulis minimal memuat:

• Hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah
• Jangka waktu sewa tanah
• Kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada
masa akhir perjanjian sewa
• Jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat
permasalahan fisik, administrasi dan hukum
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP
• Jangka waktu sewa 60 tahun sejak penandatanganan perjanjian
• Penetapan tarif oleh pemerintah
• Perunukan untuk MBR
• Perjanjian didaftarkan pada BPN
Developer dapat memasarkan unit sebelum pembangunan, dengan syarat
minimal Developer memiliki:
• Kepastian peruntukan ruang (Surat Keterangan Rencana Kota)
• Kepastian hak atas tanah (Sertifikat hak atas tanah)
• Kepastian status penguasaan (pertelakan yang disetujaui pemda)
• Perizinan pembangunan rumah susun (IMB)
• Jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin (bank
atau non bank)

Perjanjian bersifat mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PJB) bagi
para pihak, dilakukan dihadapan notaris
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP
PJB harus memenuhi persyaratan atas:
• Status kepemilikan tanah
• Kepemilikan IMB
• Ketersedian prasarana, sarana, dan kualitas umum
• Keterbangunan sedikitnya 20% (volume konstruksi bangunan RS)
• Hal yang diperjanjikan (kondisi sarusun yang dibangun/dijual):
⮚ Lokasi, bentuk, spesifikasi bangunan, harga, prasarana, sarana, utilitas
sarusun, fasilitas lain, waktu serah terima

Proses jual Beli setelah pembangunan rumah

Melalui akta jual beli di hadapan notaris/PPAT untuk SHM-Sarusun dan Notaris
untuk SKBG-Sarusun

Pembangunan Rumah Susun dianggap selesai bila sudah diterbitkan:

• Sertifikat laik fungsi
• SHM Sarusun dan SKBG - Sarusun
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP
• Jangka waktu sewa 60 tahun sejak penandatanganan perjanjian
• Penetapan tarif oleh pemerintah
• Perunukan untuk MBR
• Perjanjian didaftarkan pada BPN
Developer dapat memasarkan unit sebelum pembangunan, dengan syarat
minimal Developer memiliki:
• Kepastian peruntukan ruang (Surat Keterangan Rencana Kota)
• Kepastian hak atas tanah (Sertifikat hak atas tanah)
• Kepastian status penguasaan (pertelakan yang disetujaui pemda)
• Perizinan pembangunan rumah susun (IMB)
• Jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin (bank
atau non bank)

Perjanjian bersifat mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PJB) bagi
para pihak, dilakukan dihadapan notaris
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP
Hak Kepemilikan sarusun:
• Hak atas bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dihitung
berdasarkan Nilai perbandingan proporsional (NPP)
• NPP: angka perbandingan antara sarusun terhadap (bagian, benda, tanah)
bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun terhadap nilai rumah
susun secara keseluruhan.

SHM Sarusun terdiri atas:

• Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah-bersama
• Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun
• Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama, bagi yang bersangkutan

SHM Sarusun diterbitkan BPN

Bisa dijainkan dengan Hak Tanggungan (UU No.4/1996)
Tanda Bukti Kepemilikan Sarusun diatas BMN/BMD/Wakaf: SKBG-Sarusun
 PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP
Tanda Bukti Kepemilikan Sarusun diatas BMN/BMD/Wakaf: SKBG-Sarusun

SKBG Sarusun merupakan satu kesatuan:

• Salinan buku bangunan gedung
• Salinan surat perjanjian sewa atas tanah
• Gambar denah lantai pada tingkat rumah
• Pertelaan (gambar, uraian dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan
horizontal yang mengandung nilai perbandingan proporsional) mengenai
besarnya bagian hak atas (bagian, benda) bersama

▪ Diterbitkan instansi teknis Pemda

▪ Dijaminkan dengan Fidusia ( UU No. 42 / 1999) dan didaftarkan pada
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
INVESTASI RUSUNAWA DAN RUSUNAMI
• Rumah susun (apartemen) umumnya ditujukan pada MBM
• MBR :
⮚ Rumah susun sederhana sewa (Rusunawa): dibangun dan disewakan dibeli dan
dimiliki, biasanya dibangun di bekas kawasan kumuh.
⮚ Rumah susun sederhana milik (Rusunami): dibeli dan dimiliki, biasanya dibangun di
bekas kawasan kumuh.
▪ Praktek sering menyimpang: rusunawa disewakan kembali ke orang lain,
rusunami dimiliki bukan yang berhak
• Investasi:
• Kumpulkan informasi, menjadi investor pertama (capital gain, negosiasi harga, lokasi
strategis)
INVESTASI APARTEMEN
• Apartemen/Flat : Rumah Susun MBM perkotaan
• Di AS, Eropa, Beberapa Asia ( MBM ke bawah)
• Indonesia MBM
• Umumnya untuk disewakan
• Desain Rumah Sewa
• Pembayaran : cash instalmen, Hard cash ( cash berahap), KPA
• Investasi Apartemen: lokasi, capital gain, pasar sewa apartemen
• Kriteria kawasan dengan pasar sewa aparemen menjanjikan:
⮚ Dekat kampus (mahsiswa daya beli tinggi)
⮚ Dekat fasilitas kesehatan
⮚ Dekat kawasan ekspatriat
⮚ Dekat CBD
INVESTASI KONDOMINIUM
• Condo: jenis apartemen yang unitnya dapat dimiliki
• Unit kepemilikan pribadi dan hak kepemilikan bersama
• Desain Rumah Tinggal
• Hak milik atas pembelian unit kondominium
• Marketnya MBA
INVESTASI KONDOTEL
• Gabungan konsep hotel dan kondominium
• Bangunan berfungsi layaknya hotel tetapi unit-unit kamarnya bisa dibeli.
• Kamar yang dibeli: digunakan atau disewakan
• Pembagian ruangan: ruang tamu, dapur, ruang makan, kamar tamu
• Contoh: Jimbaran view condotel
• Target: MBA
• Dekat daerah wisata
• Hotel strata, pembagian ruangan layaknya hotel
• Digunakan atau disewakan
• Hotel Horison Bali Seminyak
Jimbaran view condotel
HOTEL STRATA
• Hotel strata, pembagian ruangan layaknya hotel
• Digunakan atau disewakan
• Hotel Horison Bali Seminyak
Hotel strata : Hotel Horison Bali Seminyak
CONTOH
PENILAIAN
STRATA TITLE
INVESTASI RUMAH SEWA DAN KOS
Dikontrakan (bulanan/tahunan)
1. Rumah sewa (landed house) : Tuggal atau deret
Keuntungan :
• Arus pendapatan (bulanan/ tahunan)
• Nilai aset)
Pemilihan pendanaan yang tepat (rumah sedehana: / rumah mewah) : PBP
Kepemilikan rumah tunggal: sebagian disewakan.
2. Rumah Kos
Rumah Tunggal menyatu dengan pemilik
Rumah tunggal khusus pemondokan
Rumah petak (berderet)

Analisa Lokasi menentukan keberhasilan investasi ini

KELEBIHAN DAN KEKURANGAN
Kelebihan/keatur dan cepat
Keuntungan:
• Peminat tinggi
• Pendapatan relatif tetap dan cepat
• Capital gain > rumah tinggal, kapan saja bisa dijual
Kelamahan :
• Cap rate rendah (3% - 5% per tahun)
• Resiko kerusakan bangunan
• Investasi jangka panjang
• Tergantung faktor eksternal
• Butuh pengawasan (pekerja tambahan)
PERTIMBANGAN INVESTASI
RUMAH SEWA

1. Menentukan lokasi yang ideal (target): lokasi, lingkungan, fasilitas

2. Faktor kemanan, kemudahan dan kenyamanan
3. Penentuan harga sewa (kompetitif).
Harga sewa/tahun = Harga properti x Cap rate
Cap rate rumah tapak : 3 – 5 persen
Cap Rate apartemen : 7 – 12 persen
Contoh:
Rumah tapak seharga Rp 500 juta, Caprate 5%, maka harghia sewa per tahun =
Rp 500jt x 5% = 25 juta / tahun atau 2 juta per bulan
4. Strategi promosi/iklan yang memad
PERTIMBANGAN INVESTASI
RUMAH KOS
Pertimbangan dalam investasi Kos
• Menyesuaikan kondisi keungan
• Pilihan lokasi dekat jalan umum dan target penyewa
• Lengkapi dengan fasilitas yang memadahi
• Lengkapi dengan perizinan bangunan
• Faktor kemanan
• Peraturan penghuni
• Selektif terhadap penyewa
TERIMA KASIH