Modul 5

Pembangunan Perumahan
Dan Permukiman
PENGERTIAN (UU No.1 Tahun 2011)
► RUMAH adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat
tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan
harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.
► PERUMAHAN adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari
permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang
dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum
sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
 PENGERTIAN (UU No.1 Tahun 2011)
► Kawasan permukiman adalah bagian dari
lingkungan hidup di luar kawasan lindung,
baik berupa kawasan perkotaan maupun
perdesaan, yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan
penghidupan.
► Lingkungan hunian adalah bagian dari
kawasan permukiman yang terdiri atas
lebih dari satu satuan permukiman.
► Permukiman adalah bagian dari lingkungan
hunian yang terdiri atas lebih dari satu
satuan perumahan yang mempunyai
prasarana, sarana, utilitas umum, serta
mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain
di kawasan perkotaan atau kawasan
perdesaan.
BATASAN/SKALA
(Pasal 6 ayat 3)
KAWASAN PERMUKIMAN
Diatas 10.000
RUMAH

LINGKUNGAN HUNIAN
3.000 - 10.000
RUMAH

PERMUKIMAN
Diatas 1.000 - 3.000
RUMAH

PERUMAHAN
50 - 1.000
RUMAH
LAHAN PERUMAHAN
► Perumahan baru biasa dibangun diatas tanah yang belum di olah
(lahan kosong)
► Lahan yang luas dibagi dalam Blok-blok oleh jalan-jalan sebagai
akses. Blok-blok dibagi lagi menjadi persil-persil milik pribadi.
► Beberapa bagian lahan digunakan untuk sarana seperti : pendidikan,
ibadah, perdagangan, ruang terbuka hijau, ruang terbuka biru dll.
► Tahapan Pengolahan Lahan
1. Perencanaan
2. Perataan lahan (land clearance)
3. Pembentukan Lahan (cut dan fill)
4. Pelengkapan prasarana:
- Jaringan jalan (internal-eksternal)
- Utilitas umum
5. Penataan persil
6. Pengadaan sarana lingkungan
7. Penentuan batas persil
8. Pengukuhan status legal
PROSES PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN TAHAPANNYA
STANDAR INTENSITAS PENGGUNAAN TANAH UNTUK MENENTUKAN :
► Luas Lantai Maksimum Bangunan Untuk Suatu Luas Lahan
► Persyaratan Jumlah Luas Ruang Terbuka Yang Harus Disediakan

TIPE JALAN, PARKIR DAN SARANA LINGKUNGAN SEBAGAI

SUBDIVISI DARI PERUMAHAN
► Klasifikasi Jalan ( Jalan Lokal, Kolektor, Arteri/Utama)
► Tata Letak Jalan
► Tipe Parkir
► Ruang Terbuka
► Sirkulasi Pejalan Kaki (Pedestrian)
► Tempat Bermain Dan Rekreasi
► Sarana Lingkungan Lainnya
INTENSITAS TATA GUNA TANAH (Pedoman RTBL)
► Intensitas Tataguna Lahan adalah tingkat alokasi dan
distribusi luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan /
tapak peruntukannya.
► Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka prosentase
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan
gedung yang dapat dibangun dan luas lahan / tanah
perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai.
► Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka prosentase
perbandingan antara jumlah seluruh luas lantai seluruh
bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan / tanah
perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai.
► Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka prosentase
perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka diluar KPm : Karya
bangunan gedung yang diperuntukan bagi Pemerintahan
pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan / T : Tunggal
daerah perencanaan yang dikuasai. 4 : 4 lantai
► Koefisien Tapak Besmen (KTB) adalah angka prosentase KDB : 60%
perbandingan antara luas tapak besmen dan luas tanah KLB : 2,4
perpetakan / daerah perencanaan yang dikuasai.
► Peruntukan Wisma adalah jenis peruntukan lokasi tanah/ lahan yang
dapat didirikan bangunan untuk penggunaan rumah/ tempat tinggal.
► Jenis peruntukan Wisma dapat berupa jenis peruntukan :
  WBS (Wisma Besar), WSD (Wisma Sedang), WKC (Wisma Kecil), WTm
(Wisma Taman), WFL (Wisma Flat), WSN (Wisma Susun), yang dapat
didirikan Rumah Susun Murah, atau Apartemen, Condominium dengan
ketinggian 4 lantai atau lebih sesuai batasan yang ditetapkan dan
rencana kota.
► Peruntukan Karya Pekantoran (Kkt) adalah jenis peruntukan tanah/
lokasi yang dapat didirikan bangunan Kantor/ Perkantoran atau
sejenisnya.
► Peruntukan Karya Perdagangan (Kpd) adalah jenis peruntukan tanah/
lokasi yang dapat didirikan bangunan Toko/ Pertokoan atau sejenisnya.
► Banyak jenis-jenis peruntukan lain, seperti WKT (Wisma Kantor), WDG
(Wisma Dagang), KIN (Karya Industri), KPG (Karya Pergudangan), SPD
(Suka Sarana Pendidikan), SSK (Suka Sarana Kesehatan), SRO (Suka
Rekreasi dan Olah Raga), PHT (Penyempurna Hijau Taman), dsb.
 GARIS SEMPADAN BANGUNAN

- Garis Sempadan Jalan (GSJ) adalah garis batas pekarangan

terdepan. GSJ merupakan batas terdepan pagar halaman yang
boleh didirikan. Di muka GSJ terdapat jalur untuk instalasi
air, listrik, gas, serta saluran-saluran pembuangan.
- GSJ dimaksudkan mengatur lingkungan hunian memiliki
kualitas visual yang baik, mengatur jarak pandang yang cukup
antara lalu lintas di jalan dan bangunan.
- Garis Sempadan Bangunan (GSB) merupakan batas dinding
bangunan terdepan pada suatu persil tanah. Panjang jarak
antara GSB dengan GSJ ditentukan oleh persyaratan yang
berlaku untuk masing-masing jenis bangunan dan letak persil
tanah setempat, serta mengacu pada rencana tata ruang kota
GARIS SEMPADAN SAMPING
► Garis Jarak Bebas Samping (sempadan samping)
Bentuk bangunan tunggal/lepas dan renggang, induk bangunan harus memiliki
jarak bebas batas pekarangan di samping (sisi). Bangunan Min 2 x
turutan/anak/tambahan boleh dibangun rapat dengan batas pekarangan GSB
samping. Dimana dinding terdepan berada pada jarak minimal 2 kali jarak
antara GSB dan GSJ sesuai dengan persyaratan yang berlaku. Lebar jarak garis
bebas samping antara bangunan dengan batas pekarangan ditentukan
berdasarkan jenis bangunan dan persil tanah setempat. Luas areal bebas
samping adalah lebar jarak bebas samping x panjang jarak antara GSB dan GSJ
yang ditentukan.

Tujuan untuk memenuhi persyaratan kesehatan, kenyamanan, dan keindahan. Di

Indonesia dengan ciri-ciri temperature udara cukup tinggi, curah hujan besar,
sudut datang sinar matahari yang besar dll.
Adanya jarak bebas samping memungkinkan:
1. Sirkulasi udara ke dalam ruangan untuk kurangi panas dan lembab.
2. Sinar matahari langsung ke dalam rumah (pagi) untuk kesehatan. Min 2 x
3. Lebar teritis atap yang cukup untuk melindungi bangunan dari panas matahari GSB
dan tempias air hujan.
GARIS SEMPADAN BELAKANG
Garis Jarak Bebas Belakang (sempadan belakang)

Garis jarak bebas belakang adalah garis batas bangunan yang boleh
didirikan pada bagian belakang terhadap batas pekarangan bagian
belakang. Panjang garis bebas belakang ditentukan sesuai dengan
jenis bangunan dan lingkungan persil tanah setempat.

Pada halaman belakang suatu persil tanah boleh didirikan bangunan

turutan/tambahan, asal tidak memenuhi seluruh pekarangan
belakang. Halaman kosong di belakang rumah minimal mempunyai
Min = GS
lebar sama dengan panjang garis bebas belakang yang ditentukan.
Belakang

Tujuan adanya garis jarak bebas belakang adalah:

1.Memungkinkan sirkulasi udara dan pencahayaan alami ke dalam
ruangan
2.Memungkinkan adanya taman belakang rumah untuk kesejukan dan
menambah volume oksigen bagi penghuni rumah.
3.Menghindari atau mencegah bahaya kebakaran.
4.Sebagai area service seperti tempat cuci, jemuran, yang tidak
merusak tampilan rumah bagian depan.
5.Sebagai tempat rekreasi mini/bercengkerama bagi penghuni rumah.
GARIS SEMPADAN BASEMENT
Dalam mendesain suatu ruangan bawah tanah,
termasuk parkir, harus memperhatikan beberapa
hal berikut :
1. Memperhatikan Garis Sempadan
► Biasanya posisi garis sempadan basement
lebih maju dibandingkan Garis Sempadan
Bangunan (GSB) dan mendekati garis
sempadan pagar 
2. Memperhatikan Kondisi di Sekitar Area
Terbangun
► Pembangunan basement perlu mengetahui
kondisi yang ada di dalam tanah, mengingat
sering kali dipergunakan untuk jalur utilitas
seperti pemipaan (plumbing), jaringan
telepon maupun listrik. 
► Memperhatikan lingkungan sekitar terutama
area yang berbatasan dengan tetangga,
mengingat dinding yang dibangun pada
basement tidak bisa semuanya berimpit
dengan dinding tetangga karena akan
mengganggu kekuatan bangunannya. 
 • Apabila bagian basement ada yang
menempel pada salah satu bagian dinding
tetangga, maka dapat menggunakan  sheet pile.
Sheet pile ini umumnya terbuat
dari baja atau beton yang berfungsi sebagai
retaining wall. Retaining wall berguna
untuk menahan beban tekanan tanah dan air.
• Apabila hunian tetangga yang bersebelahan dengan
area basement memiliki dua lantai, maka cara
paling aman yang bisa ditempuh adalah dengan
membuat jarak sekitar 1.5 meter dengan bagian
dinding tetangga

• Dinding pada basement harus kokoh dan kuat, mengingat

fungsinya sebagai retaining wall (penahan beban tekanan
tanah dan air).
• Ketebalan dinding betonnya berkisar antara 15-17.5 cm,
bergantung pada kedalaman lantai basement-nya.
• Untuk mengantisipasi adanya rembesan air, dinding mutlak
diberi lapisan waterproofing.
3. Posisi Muka Air Tanah
Kondisi muka air tanah berbeda-beda. Jika muka air tanah cukup
tinggi, ada beberapa cara yaitu :
a. Mempersiapkan pompa, kemudian mem-blocking area kerja di
sekitarnya dengan plastik atau terpal. Hal ini untuk mengatisipasi
gangguan genangan air pada saat proses pengerjaan konstruksi
(pengecoran dan perakitan tulangan).
b. Buatlah parit-parit di sekitar area basement untuk mengalirkan
air di sekitar lokasi kemudian memompanya ke luar area kerja.
Dengan kondisi area kerja yang kering akan memperlancar
pengerjaan konstruksinya.

4.  Antisipasi Terhadap Air

Prinsip utilitas pemipaan air menggunakan metode gravitasi, dimana air dialirkan dari tempat yang lebih tinggi
ke tempat yang rendah. Namun dalam perancangan basement, perencanaan utilitas pemipaannya harus dibantu
dengan alat mekanis. Area basement memiliki level lantai yang sudah rendah maka air buangannya harus
dipompa ke atas agar bisa dikeluarkan.
Cara lain yang bisa dilakukan adalah dengan membuat septic tank yang lebih rendah dari lantai basement.
Mengingat peran pompa sangat penting maka untuk mengantisipasi kerusakan mekanik pada pompa, disarankan
agar menyediakan pompa cadangan.  Untuk memudahkan sistem utilitasnya, biasanya di sekitar basement
dibuat saluran air (selokan) keliling yang berfungsi mengalirkan air buangan ke dalam tempat penampungan.
 SIRKULASI UDARA PADA BASEMENT
Basement adalah ruangan di bawah tanah. Jadi sangat mungkin memiliki
tingkat kelembaban tinggi. Maka rencanakan sistem sirkulasi udara yang baik
dan benar. Sehingga perlu dipikirkan sirkulasi udara di dalamnya.
Ada 2 jenis sirkulasi udara yang bisa diterapkan pada basement :
1. Sirkulasi udara alami
Sirkulasi ini tidak memerlukan bantuan alat sirkulasi udara mekanis.
Ada beberapa cara untuk  memperoleh sirkulasi udara alami pada basement
:
a. Menerapkan sistem semi basement. Tidak semua basement dibangun di
bawah tanah, namun ada bagian yang berada di atas tanah. Bagian inilah
yang dimanfaatkan untuk ventilasi.
b. Menggunakan sunken level. Sunken level ini dibuat dengan cara satu
sisi dari besement terbuka ke luar, sementara level lantainya direndahkan
sama dengan lantai basement. Dengan sisi yang menghadap ke luar dapat
dimanfaatkan untuk sirkulasi udara alami
c. Membangun rumah di lereng atau lahan yang miring. Membangun
basement pada rumah di lahan miring memberi keuntungan ganda. Selain
dimanfaatkan untuk sirkulasi alami, posisinya yang miring bisa dimanfaatkan
untuk mengalirkan air, sehingga meminimalisir penggunaan alat mekanis
Sirkulasi udara buatan. 
Jika memang sirkulasi alami tidak memungkinkan, baik karena kondisi
basement yang tidak bisa dirancang menggunakan penghawaan alami maupun
karena keterbatasan lahan sehingga tidak bisa menerapkan sunken level, maka
cara lain yang bisa dilakukan yaitu dengan menggunakan sirkulasi udara
mekanis, misal AC maupun exhaust fan.
 Keterangan Keda Keda Kedalam Sungai
laman laman an 20 m Besar/

GARIS SEMPADAN SUNGAI (GSS) 3m 3m–

20 m
Sungai Kecil

Sungai tidak 10 m 15 m 30 m 100 m /

bertanggul didalam 50 m
kawasan perkotaan

Sungai bertanggul 3m 3m 3m 100 m /

didalam kawasan 50 m
perkotaan

Sungai bertanggul di 5m 5m 5m 100 m /

luar kawasan 50 m
perkotaan

Sungai Bertanggul Sempadan Danau 50 m 50 m 50 m

paparan banjir

Sempadan Mata Air Radius2

00 m

Sungai Tidak Bertanggul

GARIS SEMPADAN PANTAI (GSP)