Site Plan Perumahan & Permukiman

Oleh:
Ambrosius A. K. S. Gobang, ST.,MT.

Kuliah 7
Perumahan dan Permukiman
 Persyaratan dasar Perencanaan Permukiman
(UU-PP-Permen-Kepmen-SNI)

Ketentuan Umum
1. Merupakan bagian dari kawasan perkotaan sehingga dalam perencanaannya
harus mengacu pada rencana lainnya yang ditetapkan oleh Pemerintah
Kota/Kabupaten.

2. Memenuhi persyaratan administrasi, teknis dan ekologis, setiap rencana

pembangunan rumah atau perumahan.

3. Meliputi perencanaan sarana hunia, prasarana dan sarana lingkungan serta

utilitas umum.

4. Dilaksanakan oleh kelompok tenaga ahlinya yang dapat menjamin kelayakan

teknis, yang keberadaannya diakui oleh peraturan yang berlaku.

5. Merupakan bagian dari sistem pelayanan umum perkotaan.

6. Harus menyediakan pusat-pusat lingkungan yang menampung berbagai sektor

kegiatan (ekonomi, social, budaya), dari skala lingkungan terkecil (250 penduduk)
hingga skala terbesar (120.000 penduduk).
 Persyaratan dasar Perencanaan Permukiman
Ketentuan Umum
6. Memenuhi persyaratan adminsitrasi yang berkaitan dengan perizinan
pembangunan, perizinan layak huni dan sertifikasi tanah, yang diatur oleh
Pemerintah Kota/Kabupaten setempat.

7. Rancangan bangunan hunian, prasarana dan sarana lingkungan harus memenuhi

persyaratan teknis kesehatan dan keselamatan sesuai Standar Nasional Indonesia.

8. Harus memberikan kemudahan bagi semua orang, termasuk yang memiliki

ketidakmampuan fisik atau mental seperti para penyandang cacat, lansia dan ibu
hamil, penderita penyakit tertentu atas dasar pemenuhan azas aksebilitas (sesuai
dengan Kepmen No. 468 tahun 1998), yaitu: kemudahan, kegunaan, keselamatan,
kemandirian.

9. Menggunakan pendekatan besaran kepadatan penduduk.

10. Merupakan bagian dari sistem pelayanan umum perkotaan.

 Persyaratan dasar Perencanaan Permukiman
Ketentuan Umum
11. Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan didasarkan
pada beberapa ketentuan khusus, yaitu :
▪ Besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan penduduk
< 200 jiwa/ha,
▪ Untuk mengatasi kesulitan mendapatkan lahan, beberapa sarana bangunan
dengan tidak mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh,
▪ Untuk kawasan yang berkepadatan > 200 jiwa/ha diberikan reduksi 15 – 30%
terhadap persyaratan kebutuhan lahan, dan
▪ Perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana lingkungan
harus direncanakan secara terpadu

11. Mempertimbangkan sistem blok/grup bangunan/clutser untuk memudahkan

dalam distribusi sarana lingkungan dan manajemen sistem pengelolaan
administratifnya..

12. Perencanaan lingkungan permukiman untuk hunian bertingkat (rumah susun)

harus mempertimbangkan sasaran pemakai yang dilihat dari tingkat pendapatan
KK penghuni.
 Faktor reduksi kebutuhan lahan untuk sarana
lingkungan berdasarkan kepadatan penduduk
Kepadatan
Klasifikasi
Kawasan
Rendah Sedang Tinggi Sangat Padat

Kepadatan 151 – 200 201 – 400

< 150 jiwa/ha ➢ 400 jiwa/ha
Penduduk jiwa/ha jiwa/ha

Reduksi terhadap
kebutuhan 15% 30%
lahan - - (maksimal) (maksimal)
 Persyaratan Lokasi
Lokasi lingkungan perumahan dan permukiman harus
memenuhi ketentuan sebagai berikut :
1. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan
lahan yang diatur dalam rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
setempat atau dokumen perencanaan lainnya, dg kriteria :
kriteria keamanan, kesehatan, kenyamanan,
keindahan/keserasian/keteraturan (kompatibilitas),
fleksibilitas, keterjangkauan jarak, lingkungan berjati diri.
2. Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan
yang jelas status kepemilikannya
3. Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam di
sekelilingnya dengan mempertimbangkan jenis, masa tumbuh
dan usia yang dicapai, serta pengaruhnya terhadap
lingkungan, bagi tumbuhan yang ada dan mungkin tumbuh
dikawasan permukiman tersebut.
 Persyaratan Fisik
1. Ketinggian lahan tidak berada di bawah permukaan air setempat kecuali
dengan rekayasa/penyelesaian teknis,

2. Kemiringan lahan tidak melebihi 15% dengan ketentuan ,

▪ Tanpa rekayasa untuk kawasan yang terletak pada lahan bermorfologi
datar landai dengan kemiringan 0 – 8%
▪ Diperlukan rekayasa teknis untuk lahan dengan kemiringan 8 – 15%.

Kesesuaian penggunaan lahan berdasarkan kemiringan lereng

Kelas Sudut Lereng (%)

Peruntukan Lahan 0-3 3-5 5–10 10-15 15- 20 20 - 30 30– 40 >40

Jalan raya
Parkir
Taman Bermain
Perdagangan
Drainase
Permukiman
Trotoar
Bidang resapan septic

Tangga umum
Rekreasi
Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan lingkungan
perumahan dan permukiman yang meliputi perencanaan sarana hunian,
prasarana dan sarana lingkungan menggunakan pendekatan besaran
kepadatan penduduk.

Bagi jenis-jenis prasarana dan sarana-sarana lain pendekatannya dilakukan

atas satuan penduduk yang dapat mendukung adanya sarana prasarana
tersebut.

Untuk ketetapan perhitungan perlu dicari data-data mengenai penduduk

relevan untuk jenis prasarana dan sarana tersebut. Berikut adalah data
dasar lingkungan perumahan dan permukiman :
1 RT : Terdiri dari 150 – 250 jiwa penduduk

1 RW : 2.500 jiwa penduduk (terdiri dari 8 – 10 RT)

1 Kelurahan : 30.000 jiwa penduduk ( terdiri dari 10 – 12 RW)

1 Kecamatan : 120.000 jiwa penduduk (terdiri dari 4 – 6 kelurahan)

1 Kota : Terdiri dari sekurang-kurangnya 1 kecamatan.

 Sarana Hunian
Untuk menentukan luas minimum rata-rata dari perpetakan
tanah harus dipertimbangkan factor-faktor kehidupan
manusianya, factor alamnya dan peraturan bangunan
setempat.

Contoh Perhitungan :

Rumus :

Dimana :
U = Kebutuhan udara segar/orang/jam dalam satuan m3
Tp = Tinggi plafond dalam satuan m
L.per orang = Luas lantai per orang
Bila kebutuhan udara segar per orang per jam 15 m 3 dengan
pergantian udara di dalam ruang sebanyak-banyaknya 2 kali
per jam dan tinggi plafond rata-rata 2,5 m, maka :

Jadi bila 1 keluarga terkecil terdiri dari 4 orang (ayah, ibu +

2 anak) maka kebutuhan luas lantai = minimum :
Luas lantai utama 4 x 6 m2 = 24 m2
Luas lantai pelayanan diambil

Bila building coverage (BC) 50% maka luas kaveling

minimum untuk keluarga terkecil :
Luas perpetakan ini adalah luas perpetakan minimum sebagai dasar
keseluruhan. Untuk daerah-daerah luas perpetakan ini perlu dibedakan
dengan mempertimbangkan akan :
• Kepdatan penduduk yang direncanakan
• Kepadatan bangunan yang direncanakan
• Serta memperhatikan pada daerah pusat kota dan pinggiran kota yang
keseluruhannya akan diatur oleh peraturan bangunan daerah sesuai
dengan kondisi kota masing-masing
• Building Coverage (BC) = bagian kapling yang digunakan untuk bangunan

Lokasi daerah perumahan haruslah memenuhi beberapa persyaratan:

• Tidak terganggu oleh polusi (air, udara, suara)
• Dapat disediakan air bersih (air minum)
• Memberi kemungkinan untuk berkembang
• Mempunyai aksebilitas yang baik
• Mudah dan aman mencapai tempat kerja
• Tidak di bawah permukaan air
• Memperhatikan segi-segi social seperti adanya tempat-tempat
keramat/bersejarah dan penghidupan penduduknya.
 Sarana Pendidikan
Syarat-syarat pengadaan sarana pendidikan dalam perumahan
haruslah sesuai dengan standar-standar :

1. Taman Kanak-Kanak (2 kelas @ 35 – 40 orang), minimum pendudk

pendukung 1000 jumlah penduduk lokasi ditengah-tengah kelompok
keluarga + taman. Luas lantai/luas tanah 252 m2 dan radius pencapaian
500 m. Sedangkan standar kebutuahan perorang 15 m2/orang
2. Sekolah dasar (6 kelas @ 40 orang), minimum penduduk pendukung
sebanyak 1600 orang. Lokasi berada di tengah-tengah kelompok
keluarga + taman. Luas lantai yang dibutuhkan 400 – 3600 m2. Radius
pencapaian 1000 m. Standar kebutuhan 15 m2/orang – 22,5 m2/orang
3. Sekolah Lanjutan Pertama (6 kelas @ 30 orang dipakai pagi dan sore).
Minimumpenduduk pendudkung 4800 orang. Lokasinya ditempatkan
pada kelompok permukiman dan terdapat taman + lapangan olah raga.
Luas lantai 1514 m2 – 6000 m2. Standar pencapaian lebih dari 1000 m.
Standar kebutuhan ruang gerak 15 m2/orang – 27,7 m2/orang
4. Sekolah Lanjutan Atas (6 kelas @ 30 orang dipakai pagi dan sore).
Pendukung dari gedung Sekolah Lanjutan Atas sebaiknya terdapat
Sekolah Lanjutan Pertama. Lokasi berada di tengah permukiman dan
terdapat taman dan lapangan. Luas lantai 1514 m2 – 5000 m2. Standar
kebutuhan ruang gerak 15 m2 /orang – 27,7 m2/orang
 Sarana Kesehatan
Fungsi utama sarana kesehatan adalah memberikan pelayanan
kesehatan kepada penduduk baik berupa pelayanan kesehtan
dalam bentuk pengobatan, pemeriksaan, perawatan dan
pemberian obat kepada masyarakat. Sarana kesehatan terdiri dari :

1. Balai Pengobatan (BP): Minimum penduduk yang dapat mendukung

sarana ini adalah 3000 penduduk (± 1 RW). Luas lantai yang dibutuhkan
untuk Balai Pengobatan semacam ini adalah 150 m2. Luas tanah yang
dibutuhkan bila building coverage (kepadatan bangunan) 50%

Sarana-sarana lain yang sebaiknya ada dan mendukung sarana ini

adalah : tempat parkir, pusat pertokoan RW dan TamanKanak-Kanak.
2. Balai Kesejahteraan Ibu dan Anak (BKIA + Rumah Bersalin): Minimum
penduduk yang dapat mendukung sarana ini adalah 10.000 penduduk
(4 RW). Jadi 1 lingkungan memeiliki 3 BKIA + rumah bersalin.
- BKIA untuk 10.000 penduduk, 1 penduduk memerlukan 0,2 m2 tanah
10.000 penduduk memerlukan :
10.000 x 0,1 m2 = 1.000 m2
- Rumah bersalin untuk 10.000 penduduk. Bila lama perawatan rata-
rata selama 5 hari :
 Sarana-sarana yang mendukung adalah tempat parkir, balai
pengobatan, pertokoan, taman kanak-kanak.
3. Puskesmas + Balai Pengobatan: Lokasi Puskesmas dan Balai Pengobatan
sebaiknya di pusat kecamatan atau tempat-tempat khusus.Minimum
pemduduk yang mendukung sarana ini adalah 120.000 penduduk (1
kecamatan). Luas tanah bangunan yang dibutuhkan 2.400 m2. Sarana
pelengkap yakni tempat parkir, apotik, terminal kecamatan.
4. Rumah Sakit Wilayah: Rumah sakit ini sebaiknya tersebar di setiap
wilayah dengan di koordinasi oleh sebuah rumah sakit Umum Pusat,
sehingga kasus- kasus yang jarang/khusus cukup disediakan di rumah
sakit umum pusat (RSUP). Minimum penduduk pendukung adalah
240.000 penduduk. Luas tanah yang dibutuhkan standar kebutuhan
tempat tidur :
 1 tempat tidur untuk bangunan tidak bertingkat/pavilion sistem
membutuhkan luas tanah (gross area) = 120 m2 :

Sarana-sarana lain yang mendukung yakni : taman dan area parkir.

5. Tempat Praktek Dokter: Tempat praktek dokter ini sebaiknya juga
merupakan salah satu sarana yang tidak dapat dipisahkan dari area
perumahan dan didukung oleh 5000 penduduk. Lokasi tempat praktek
dokter haruslah ditengah-tengah kelompok keluarga. Luas tanah yang
dibutuhkan dapat bersatu dengan rumah tinggal biasa.
4. Apotik: Fungsi utama dari sarana ini adalah untuk melayani penduduk di
dalam bidang obat-obatan. Lokasi sebaiknya tersebar di antara
kelompok keluarga dan terletak di pusat-pusat RW atau pusat
lingkungan. Minimum penduduk yang dapat mendukung sarana ini
adalah 10.000 penduduk. Sarana pelengkap yakni sebaiknya memiliki
tempat parkir. Luas tanah yang dibutuhkan untuk sarana ini adalah 350
m2.
 Sarana Pertokoan/Perniagaan
Sarana perniagaan merupakan unsur karya dalam perencanaan kota, di
samping sebagi fasilitas perbelanjaan dan industry juga merupakan
fasilitas kerja bagi kelompok yang lain (sebagai mata pencaharian).

1. Warung: Minimum penduduk pendukung untuk pengadaan warung

adalah 250 penduduk. Lokasi berada di tengah-tengah kelompok
keluarga dan terdapat sekolah TK,. Luas lahan yang dibutuhkan 100 m2.
Radiun pencapaian 500 m. Standar kebutuhan perorang 0,4 m2/orang.
Jenis bangunannya adalah bangunan tidak bertingkat.
2. Pertokoan: Minimum penduduk pendukung untuk pengadaan
pertokoan adalah 2500 penduduk. Lokasi berada di pusat RW (Rukun
Warga). Luas lahan yang dibutuhkan 1200 m2. Radius pencapaian 500
m. Persentase terhadap area yang dilayani 1%. Standar kebutuhan
perorang 0,48 m2/orang. Building Coverege 30% - 40%.
3. Pusat Perbelanjaan Lingkungan: Minimum penduduk pendukung untuk
pengadaan pusat perbelanjaan pertokoan adalah 30.000 penduduk.
Lokasi berada di pusat lingkungan. Luas lahan yang dibutuhkan 13.500
m2. Radius pencapaian 500 m. Persentase terhadap area yang dilayani
0,937% - 1%. Standar kebutuhan perorang 0,45 m2/orang. Penempatan
bangunan ini dapat berupa tanah-tanah sisa dalam perumahan sekitar
60% - 70% agar dapat difungsikan.
4. Pusat Perbelanjaan dan Niaga: Minimum penduduk pendukung untuk
pengadaan pusat perbelanjaan dan niaga adalah 120.000 – 140.000
penduduk. Lokasi berada di pusat kecamatan dan dekat dengan
terminal wilayah. Luas lahan yang dibutuhkan 36.000m2 – 96.000m2.
Radius pencapaian 500 m. Persentase terhadap area yang dilayani 0,4%.
Standar kebutuhan perorang 0,2 m2/orang. Penempatan pusat
perbelanjaan dan niaga ini sebaiknya dilengkapi dengan plaza (open
space), pekarangan dan lahan parkir.
 Sarana Pemerintahan
Yang dimaksud dengan sarana-saran tersebut adalah :

1. Kantor administrasi pemerintahan (eksekutif, legislative, yudikatif)

2. Kantor pemerintahan lainnya seperti : kantor polisi, kantor pos, telepon,
telegram, pemadam kebakaran, PLN, PAM dan yang lainnya yang
berhubungan dengan tata Pemerintahan.

Kebutuhan-kebutuhan akan sarana tersebut untuk setiap tingkatan

kelompok penduduk dan luas tanahnya :
1. Kawasan 2.500 penduduk (RW)
Kebutuhan akan sarana :
2. Kawasan 30.000 penduduk (lingkungan)
Kebutuhan akan sarana :

Perbandingan luas tanah yang dibutuhkan terhadap penduduk yang

dilayani = 0,13 m2/penduduk/(APR)
3. Kawasan 120.000 penduduk (kecamatan)
Kebutuhan akan sarana :

Perbandingan luas tanah yang dibutuhkan terhadap penduduk yang

dilayani = 0,05 m2/penduduk
4. Kawasan 480.000 penduduk (wilayah)
Kebutuhan akan sarana :

Perbandingan luas tanah yang dibutuhkan terhadap penduduk yang

dilayani = 0,029 m2/penduduk/(APR)
4. Kawasan 1.000.000 penduduk lebih (tingkat kota)
Kebutuhan akan sarana :

Perbandingan luas tanah yang dibutuhkan terhadap penduduk yang

dilayani = 0,03 m2/penduduk/(APR)
 Sarana Kebudayaan Dan Rekreasi
Yang dimaksud dengan sarana-sarana ini adalah bangunan yang
dipergunakan aktivitas-aktivitas kebudayaan dan atau rekreasi
seperti : gedung-gedung pertemuan, gedung serba guna, bioskop,
gedung kesenian dan lain-lain :

1. Kelompok penduduk 30.000 penduduk (lingkungan)

2. Kelompok penduduk 120.000 (kecamatan).

3. Kelompok penduduk 480.000 (wilayah)

3. Kelompok penduduk 480.000 (wilayah)

4. Kelompok penduduk 1.000.000 (tingkat kota).

 Sarana Peribadahan
Sebagai standar umum dapat digunakan perhitungan sebagai berikut :

1. Untuk agama Islam dan Kristen

2. Bila tidak dikehendaki perhitungan maka bisa digunakan patokan untuk

kebutuhan tanah sebagai berikut :
 Sarana Olah Raga Dan Daerah Terbuka
Sarana-sarana ini memiliki fungsi utama sebagai taman, tempat main
anak- anak dan lapangan olah raga sebagai berikut :

1. Taman, tempat main: Minimum penduduk pendukung 250 penduduk –

2500 penduduk. Lokasi dipusat kegiatan RW (Rukun Warga). Luas lahan
250 m2 – 1.250 m2. Area yang dilayani 1,04% -2%. Radius pencapai
200m - 500 m. Standar ruang gerak pemakai 0,5 m2/penduduk - 1
m2/penduduk.

2. Taman, tempat main dan lapangan olah raga: Minimum penduduk

pendukung 30.000 penduduk – 480.000 penduduk. Lokasi dipusat
kegiatan sekolah dan pusat wilayah . Luas lahan 9.000 m2 –124.000 m2
(12,4 Ha). Area yang dilayani 0,625% -0,83%. Standar ruang gerak
pemakai 0,3 m2/penduduk

3. Jalur hijau: Untuk jalur hijau sebaiknya diletakkan secara menyebar dan
standar ruang gerak pemakai 15 m2/penduduk.
 Type Jalan
Lingkungan perumahan dan permukiman haruslah disediakan jaringan
jalan untuk pergerakan manusia dan kendaraan dan berfungsi
sebagai akses untuk penyelamatan dalam keadaan darurat.

Dalam merencanakan jaringan jalan, harus mengacu pada ketentuan

teknis tentang pembangunan prasarana jalan perumahan, jaringan
jalan dan geometri jalan yang berlaku, terutama mengenai tata
cara perencanaan umum jaringan jalan pergerakan kendaraan dan
manusia, dan akses penyelamatan dalam keadaan darurat,
drainase pada lingkungan perumahan di perkotaan.

Salah satu pedoman teknis jaringan jalan diatur dalam Pedoman Teknis
Prasarana Jalan Perumahan (Sistem Jaringan dan Geometri Jalan
(Dirjen Cipta Karya, 1998).

SNI-03-6967-2003-Persyaratan-Umum-Sistem-Jaringan-dan-Geometrik-Jalan-
Perumahan

RSNI T- 14 – 2004 Geometri Jalan Perkotaan

MKJI
Hirarki Jalan
Jalan Arteri
Primer

Jalan Arteri Jalan Arteri

Primer Primer

Jalan Kolektor
Primer

Jalan Kolektor Jalan Kolektor

Jalan Lokal
Primer Primer
Primer

Jalan Lokal Primer

Jalan Lokal
Primer

Jalan Lokal
Primer
Jalan
Lokal
Primer

Jalan Lokal
Primer
Pedestrian
Bicycle Facilities
Safety
Contoh Cross Section Jalan Perkotaan
Contoh Round About
Contoh 3D Simpang Sebidang
Contoh Simpang Sebidang
...epan gawan...