Tinjauan Teori Aspek Perumahan dan Kawasan Komersial

2.1 Perumahan
2.1.1 Pengertian Perumahan
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal
atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik
lingkungan, misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon,
jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya, lalu rumah
sendiri memiliki definisi salah satu bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu
tertentu.
Menurut UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, perumahan berada
dan merupakan bagian dari permukiman, perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan
sarana lingkungan (pasal 1 ayat 2).
Sedangkan menurut para ahli, perumahan diartikan sebagai berikut :

Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal atau bangunan pada umumnya (Coirul

Amin)
Rumah adalah tempat berlindung dari hujan. Rumah adalah tempat berlindung dari terik
matahari. Rumah adalah tempat istirahat. Rumah adalah tempat keluarga berkumpul

bersama, bercerita, makan, dan berdoa bersama (Alfrida L Membala)

Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan berkumpul suatu
keluarga. Rumah juga merupakan tempat seluruh anggota keluarga berdiam dan

melakukan aktivitas yang menadi rutinitas sehari-hari (Lilly T. Erwin)

Rumah merupakan investasi yang tidak saja harus dikejar aspek murahnya (ekonomi),

tetapi juga investasi sosial, lingkungan, dan budaya (Martien de Vletter)

kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. ( Suparno Sastra M.
dan Endi Marlina )

2.1.2 Kebijakan dan Peraturan Perumahan

Berdasarkan Undang-undang No 1 Tahun 2013 tentang Perumahan dan Permukiman;
a. Ketentuan Umum

Pembangunan perumahan merupakan faktor penting dalam peningkatan harkat dan

martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraan umum sehingga perlu dikembangkan secara
terpadu, terarah, terencana serta berkelanjutan / berkesinambungan. Beberapa ketentuan umum
yang harus dipenuhi dalam merencanakan lingkungan perumahan di perkotaan adalah:
a) Lingkungan perumahan merupakan bagian dari kawasan perkotaan sehingga dalam
perencanaannya harus mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat
atau dokumen rencana lainnya yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota/Kabupaten.
b) Untuk mengarahkan pengaturan pembangunan lingkungan perumahan yang sehat, aman,
serasi secara teratur, terarah serta berkelanjutan / berkesinambungan, harus memenuhi
persyaratan administrasi, teknis dan ekologis, setiap rencana pembangunan rumah
atau perumahan, baik yang dilakukan oleh perorangan maupun badan usaha perumahan.
c) Perencanaan lingkungan perumahan kota meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana
dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang diperlukan untuk menciptakan
lingkungan perumahan perkotaan yang serasi, sehat, harmonis dan aman. Pengaturan ini
dimaksudkan untuk membentuk lingkungan perumahan sebagai satu kesatuan fungsional
dalam tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya.
d) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus dilaksanakan oleh kelompok
tenaga ahlinya yang dapat menjamin kelayakan teknis, yang keberadaannya diakui oleh
peraturan yang berlaku.
e) Penyediaan prasarana dan sarana lingkungan perumahan merupakan bagian dari sistem
pelayanan umum perkotaan sehingga dalam perencanaannya harus dipadukan dengan
perencanaan lingkungan perumahan dan kawasan-kawasan fungsional lainnya.
f) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus menyediakan pusat-pusat
lingkungan yang menampung berbagai sektor kegiatan (ekonomi, sosial, budaya), dari
skala lingkungan terkecil (250 penduduk) hingga skala terbesar (120.000 penduduk),
yang ditempatkan dan ditata terintegrasi dengan pengembangan desain dan perhitungan
kebutuhan sarana dan prasarana lingkungan.
g) Pembangunan perumahan harus memenuhi persyaratan administrasi yang berkaitan
dengan perizinan pembangunan, perizinan layak huni dan sertifikasi tanah, yang diatur
oleh Pemerintah Kota/Kabupaten setempat dengan berpedoman pada peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
h) Rancangan bangunan hunian, prasarana dan sarana lingkungan harus memenuhi
persyaratan teknis kesehatan dan keselamatan sesuai Standar Nasional Indonesia atau

ketentuan-ketentuan lain yang diatur dengan Peraturan Pemerintah, Peraturan Daerah

serta Pedoman Teknis yang disusun oleh instansi terkait.
i) Perencanaan lingkungan perumahan juga harus memberikan kemudahan bagi semua
orang, termasuk yang memiliki ketidakmampuan fisik atau mental seperti para
penyandang cacat, lansia, dan ibu hamil, penderita penyakit tertentu atas dasar
pemenuhan azas aksesibilitas (sesuai dengan Kepmen No. 468/ Thn. 1998), yaitu:
1. kemudahan, yaitu setiap orang dapat mencapai semua tempat atau bangunan
yang bersifat umum dalam suatu lingkungan;
2. kegunaan, yaitu setiap orang harus dapat mempergunakan semua tempat atau
bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan;
3. keselamatan, yaitu setiap bangunan yang bersifat umum dalam suatu
lingkungan terbangun, harus memperhatikan keselamatan bagi semua orang;
dan
4. kemandirian, yaitu setiap orang harus dapat mencapai, masuk dan
mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam
suatu lingkungan dengan tanpa membutuhkan bantuan orang lain.
j) Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan lingkungan perumahan kota yang
meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan, menggunakan
pendekatan besaran kepadatan penduduk.
k) Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan, didasarkan pada
beberapa ketentuan khusus, yaitu:
1. besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan penduduk
<200 jiwa/ha;
2. untuk mengatasi kesulitan mendapatkan lahan, beberapa sarana dapat
dibangun secara bergabung dalam satu lokasi atau bangunan dengan tidak
mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh;
3. untuk kawasan yang berkepadatan >200 jiwa/ha diberikan reduksi 15-30%
terhadap persyaratan kebutuhan lahan ; dan
4. perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana lingkungan
harus direncanakan secara terpadu dengan mempertimbangkan keberadaan
prasarana dan sarana yang telah ada dengan tidak mengurangi kualitas dan
kuantitas secara menyeluruh.

Tabel II.1
Faktor Reduksi Kebutuhan Lahan Untuk Sarana Lingkungan
Berdasarkan Kepadatan Penduduk
Klasisfikasi Kawasan
Kepadatan Penduduk
Reduksi Terhadap Kebutuhan lahan

Rendah
< 150
jiwa/ha
-

Kepadatan
Sedang
Tinggi
151 200
201 400
jiwa/ha
jiwa/ha
15%
(maksimal)

Sangat Tinggi
> 400
jiwa/ha
30%
(maksimal)

l) Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan kawasan perumahan baru di

kota/new development area yang meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan
sarana lingkungan, pengembangan desain dapat mempertimbangkan sistem blok / grup
bangunan/ cluster untuk memudahkan dalam distribusi sarana lingkungan dan
manajemen sistem pengelolaan administratifnya. Apabila dengan sistem blok / grup
bangunan/ cluster ternyata pemenuhan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan
belum dapat terpenuhi sesuai besaran standar yang ditentukan, maka pengembangan
desain dapat mempertimbangkan sistem radius pelayanan bagi penempatan sarana dan
prasaran lingkungan, yaitu dengan kriteria pemenuhan distribusi sarana dan prasarana
lingkungan dengan memperhatikan kebutuhan lingkungan sekitar terdekat.
m) Perencanaan lingkungan permukiman untuk hunian bertingkat ( rumah susun) harus
mempertimbangkan sasaran pemakai yang dilihat dari tingkat pendapatan KK penghuni.
b. Persyaratan Lokasi
Lokasi lingkungan perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
a) Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen perencanaan lainnya yang
ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria sebagai berikut:
1. kriteria keamanan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan
merupakan kawasan lindung (catchment area), olahan pertanian, hutan produksi,
daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area Bandara, daerah
dibawah jaringan listrik tegangan tinggi;

2. kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan

daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas, pencemaran air
permukaan dan air tanah dalam;
3. kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian (aksesibilitas),
kemudahan berkomunikasi (internal/eksternal, langsung atau tidak langsung),
kemudahan berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia);
4.
kriteria keindahan/keserasian/keteraturan (kompatibilitas), dicapai

dengan

penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi dan lingkungan yang ada,

misalnya

tidak

meratakan

bukit,

danau/setu/sungai/kali dan sebagainya;

5. kriteria
fleksibilitas,
dicapai
dengan

mengurug

seluruh

rawa

atau

mempertimbangkan kemungkinan

pertumbuhan fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik

lingkungan dan keterpaduan prasarana;
6. kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan mempertimbangkan jarak pencapaian
ideal kemampuan orang berjalan kaki sebagai pengguna lingkungan terhadap
penempatan sarana dan prasarana-utilitas lingkungan; dan
7. kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan keterkaitan
dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama aspek kontekstual
terhadap lingkungan tradisional/lokal setempat.
b) Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status
kepemilikannya, dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan ekologis.
c) Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam di sekelilingnya,

dengan

mempertimbangkan jenis, masa tumbuh dan usia yang dicapai, serta pengaruhnya
terhadap lingkungan, bagi tumbuhan yang ada dan mungkin tumbuh di kawasan yang
dimaksud.
c. Persyaratan Fisik
Ketentuan dasar fisik lingkungan perumahan harus memenuhi faktor-faktor berikut ini:
a) Ketinggian lahan tidak berada di bawah permukaan air setempat, kecuali dengan
rekayasa/ penyelesaian teknis.
b) Kemiringan lahan tidak melebihi 15% dengan ketentuan:
1. tanpa rekayasa untuk kawasan yang terletak pada lahan bermorfologi datar landai
dengan kemiringan 0-8%; dan
2. diperlukan rekayasa teknis untuk lahan dengan kemiringan 8-15%

2.1.3 Jenis Rumah

Menurut Richard Untermann & Robert Small (1986) dalam dalam buku Perencanaan
Tapak untuk Perumahan, maka ada beberapa tipe perumahan antara lain:
a. Rumah Tinggal Tunggal/ Detached
Rumah tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal yang berdiri
sendiri.Rumah tinggal tunggal dipakai biasanya hanya untuk satu keluarga dan jarak antar
rumahnya berjauhan.Selain itu cottage, villa, bungalow, dan mansion juga termasuk
dalam kelompok rumah tinggal tunggal.Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah
yang besarnya lebih besar dari bangunannya. Rumah tersebut dikelilingi oleh halaman
atau yard .
b. Rumah Tinggal Koppel ( Semi Detached )
Rumah Tinggal kopel adalah Rumah Tinggal Tunggal yang di sekat sama besar antara
Kiri dan Kanan, biasanya rumah tinggal kopel ini untuk disewakan pemiliknya untuk
menghemat lahan bangunan.
c. Rumah Kota (Town House)
Adalah sama seperti rumah gandeng dengan penambahan tempat parkir di dalam
bangunannya. Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan yang lebih lebar (untuk
menampung pengemudi dan jalan masuk dan ruangan bagian dalam untuk kegunaan
tertentu) dan kadang-kadang dibuat dengan suatu kedalaman kira-kira 150 feet. Rumah
kota menawarkan kenyamanan yang tinggi untuk sebuah keluarga tunggal kecuali bila
dibuat tanpa halaman samping.
d. Rumah Susun (Flat)
Rumah yang flesibel, yaitu mampu menyesuaikan berbagai konfigurasi. Kerugian utama
rumah susun adalah BC yang mengurangi unit-unit yang dapat diorientasikan ke
permukaan tanah. Rumah susun umumnya berisi ganda, artinya mempunyai ruang-ruang
yang berada di luar pada unit-unit tersebut.
e. Rumah berpekarangan Dalam (Patio House)
Adalah suatu variasi pada rumah "ranch berlantai satu tradisional. Dengan pintu masuk
di bagian tengah, ruang tamu terletak pada sisi dan ruang-ruang tidur pada sisi lainnya.
Untuk menyesuaikan pada bidang tanah yang sempit, bentuk tersebut "dibengkokkan
dan ruang-ruang pribadinya dikitari oleh pemagaran. Dengan menghilangkan halamanhalaman samping dan depan, rumah "ranch tersebut kini menjadi rumah berpekarangan
dalam (patio).
f. Maisonet (Maisonette)

Adalah sebuah tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi dan bertingkat rendah.
Yang telah sipergunakan secara luas di seluruh dunia. Dikatakan berkepadatan tinggi
karena merupakan suatu penumpukan vertikal maksimum dari sebuah unit berlantai dua
di atas unit bangunan lainnya, dengan dua tahapan tangga untuk lantai utama dari unit
yang terletak lebih atas.
g. Rumah teras bertingkat (Terrace House)
Rumah gandeng dan berpekarangan dalam dapat saja dibuat menjenjang ke atas maupun
ke bawah sebuah perbukitan guna meningkatkan arah pandangan, dan memberikan
orientasi yang lebih baik, juga memungkinkan taman-taman atau teras-teras di atas atapatap dari unit-unit di bawahnya.
h. Rumah Gandeng (Row Houses)
Rumah gandeng berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang terletak di atas
sebidang petak yang sempit.. Fung-fungsi "tempat tinggal dasarnya terletak pada lantai
bawah: meliputi ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar mandi kecil dan kemungkinan
sebuah ruang belajar.
2.1.4 Tipe Perumahan
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok masyarakat sehingga masyarakat
akan berusaha memenuhinya sesuai dengan keinginan dan kemampuan yang dimilikinya.
Pemenuhan kebutuhan perumahan dapat dilakukan oleh masyarakat sendiri dan pengembang
perumahan. Pemenuhan kebutuhan oleh pengembang perumahan terdiri dari pemenuhan
kebutuhan oleh pengembang.
Perkembangan kondisi sosial ekonomi masyarakat menyebabkan masyarakat berusaha
memenuhi kebutuhan perumahannya berdasarkan pada tingkat kemampuannya.Berdasarkan
kondisi tersebut maka muncullah berbagai jenis tipe perumahan dari mulai yang berkamar tidur 1
hingga lebih dari 1.
Kondisi fisik perumahan yang dibangun oleh pengembang real estate biasanya
menyesuaikan dengan harga rumah yang dijual sehingga semakin mahal harga bangunan dijual
maka bahan bangunan yang digunakan akan semakin berkualitas dan sarana prasarana serta
fasilitas lingkungan perumahan akan semakin lengkap.
Tipe rumah yang dipasarkan di suatu perumahan pada umumnya diberi nama
berdasarkan luas tanah dan bangunan rumah. Setiap pengembang perumahan biasanya menamai
rumah yang dijualnya dengan berbagai macam nama seperti penggunaan nama bunga, nama

benda, nama tumbuhan dan tidak ada patokan dalam penamaan rumah tergantung dari siapa
pengembang perumahan. Hal prinsip yang perlu diketahui ketika mencari rumah perumahan
adalah mendasarkan pilihan pada luas bangunan rumah dan luas tanah yang disediakan oleh
pengembang yang biasanya disebut dengan tipe rumah.
Sering kita mendengar penawaran dari pengembang tentang rumah tipe 21,36, atau tipe
45. Bagi Anda yang masih awam, mungkin akan bertanya apa maksud dari penamaan tipe
tersebut.
a. Tipe-tipe rumah diperumahan berdasarkan luas bangunan
1. Rumah Tipe 21
Rumah Tipe 21 adalah tipe rumah dengan luas bangunan 21 m, misalnya rumah dengan
ukuran 6m x 3,5m.Ukuran tanah pada rumah tipe 21 dipadukan dengan ukuran luas tanah
6m x 10m = 60 m dan 6m x 12m = 72 m, sehingga disebut rumah type 21/60 atau
21/72.Tipe rumah 21 biasanya hanya mempunyai 1 kamar tidur, 1 ruang tamu dan 1
kamar mandi.
2. Rumah Tipe 36
Rumah Tipe 36 yaitu tipe rumah perumahan dengan luas bangunan 36 m2 contohnya
rumah dengan ukuran 6 meter x 6 meter = 36 m 2, luas lahan pada rumah tipe 36 ini dapat
dipadukan dengan beberapa ukuran luas tanah seperti 60 m 2sehingga disebut rumah tipe
36/60 diperumahan atau ukuran luas tanah 72 m 2 dengan nama tipe rumah 36/72, . Rumah
perumahan tipe 36 biasanya memiliki fasilitas 2 kamar tidur, 1 ruang tamu dan ruang
keluarga serta 1 kamar mandi /wc.
3. Rumah Tipe 45
Rumah tipe 45 adalah tipe rumah perumahan dengan luas bangunan 45 m2 contohnya
dengan ukuran rumah 6m x 7,5 m = 45m2 sehingga disebut rumah tipe 45 diperumahan.
Jika dengan luas tanah 8m x 12m = 96 m, maka rumah disebut rumah type 45/96. Tipe
rumah 45 biasanya mempunyai 2 kamar tidur, 1 ruang tamu, ruang keluarga, dapur, 1
kamar mandi, garasi atau teras rumah yang cukup luas.
4. Rumah Tipe 54
Rumah tipe 54 yaitu tipe rumah perumahan dengan ukuran bangunan 6m x 9m =
54m2 sehingga disebut rumah tipe 54 diperumahan, tipe rumah ini digunakan pada rumah
kelas menengah yang mengutamakan keluasan bangunan namun dengan harga rumah
yang masih dapat dijangkau konsumen calon pemilik rumah di perumahan.
5. Rumah Tipe 60
Rumah tipe 60 memiliki ukuran bangunan 6 m x 10 m = 60 m 2 sehingga disebut rumah
tipe 60, rumah ini sudah cukup luas sehingga dapat digunakan pada rumah dengan kelas

mewah diperumahan namun masih dengan harga yang terjangkau karena masih terdapat
rumah mewah dengan luas bangunan yang lebih besar lagi dari nilai 60m2.
Disamping tipe rumah tersebut di atas masih ada tipe-tipe rumah lainnya seperti tipe 70,
tipe 90 dan tipe rumah 120. Penjelasan tipe rumah tersebut hampir sama hanya disesuaikan
berdasarkan pada luas bangunan, dengan berbagai variasi tipe rumah yang dipadukan dengan
luas tanah kavling tergantung tipe rumah yang dipasarkan oleh pengembang perumahan.
2.1.5 Teori Lokasi Perumahan
a. The Filter Down Theory
Dikembangkan secara induktif oleh EW Burgess di awal tahun 1920-an untuk
menjelaskan pola lokasi perumahan di Chicago, ia mengamati bahwa pada umumnya semakin
tinggi pendapatan dari setiap rumah tangga yang tinggal jauh dari pusat Chicago. Karena
pesatnya perkembangan Chicago pada abad kesembilan belas, benar bahwa perumahan baru
jauh dari pusat berada dan rumah tangga berpendapatan tertinggi tinggal di perumahan baru yang
jauh dari pusat dan rumah tangga termiskin tinggal lebih dekat dengan pusat.
Sebagai kota yang melakukan perluasan, maka rumah tangga yang kaya pindah ke rumah
terbaru di pinggir kota, meninggalkan rumah tersahulu merekaoleh rumah tangga berpendapatan
menengah - dan seterusnya sampai perumahan di pusat kota yang terdahulu ditinggalkan oleh
rumah tangga termiskin karena mereka pindah ke luar perumahan yang sedikit lebih baru dan
bekas perumahan mereka dihancurkan dan diganti oleh kantor dan toko-toko untuk memperluas
Central Business District.
Hal Ini telah dijelaskan sebagai ekologi sosial karena konsep yang didasarkan oleh
konsep ekologi invasi dan suksesi Hal ini juga disebut dengan "teori zona konsentris" karena
Burgess menjelaskan kecendrungan kecendrungan untuk sebuah kota untuk meluas secara
radial dari Centarl Business District yang terdiri dari serangkaian zona konsentris Lau Hoyt
(1939) dalam teori variasi sejarah, berpendapat sektor berpenghasilan tinggi dapat membangun
kota dari segi topografi, sosiologis, atau sejarah, misalnya, sepanjang depan danau atau
sepanjang rute transportasi cepat. Filtering Down bekerja secara optimal sebagai kebijakan
berdasarkan peraturan
b. Trade Off Theory

Ekonomi perkotaan modern sebagian besar telah bermunculan dari teori lokasi
perumahan yang dikembangkan di akhir 1950-an. Teori ini disebut teori lokasi perumahan
Trade Off (tarik menarik) karena mewakili setiap rumah tangga seperti memilih lokasi
dengan tarik menarik biaya perumahan, yang cenderung menjauhkan dari pusat kota,
terhadap biaya transportasi, yang cenderung meningkat dari pusat kota.
Sebelum 'trade off' teori berkembang, penjelasan pola lokasi perumahan telah kita ketahui
berdasarkan teori Filter Down atau 'sejarah'. Hal ini berdasarkan pada pengamatan yang pada
umumnya perumahan terbaru cenderung untuk ditempati oleh keluarga kaya, sementara
perumahan tua terjadi 'Filter Down ke keluarga miskin; , oleh karena itu, pola lokasi perumahan
tergantung pada pola historis pembangunan di kota,
Secara metodologi, trade off teori lebih baik dari beberapa teori yang dijelaskan,
terutama sekali tentang pola dan nilai tanah, tapi supremasinya memiliki efek menekankan sisi
permintaan, pilihan pilihan rumah tangga untuk lokasi yang berbeda, dan meminimalisasi
pentingnya sisi penawaran, pola sejarah pembangunan baik penawaran dan permintaan keduanya
harus relevan terhadap penentuan pola lokasi dan seceapatnya dimasukkan ke dalam teori lokasi
perumahan rumah tangga berpenghasilan tinggi lebih mungkin untuk menempati daerah yang
mempunyai kepadatan yang rendah dan area

yang berkepadatan rendah lebih mudah

dikembangkan jika dikendalikan oleh pemilik tanah tunggal.

Dua penulis yang meletakkan dasar-dasar teori ini, yaitu Wingo (1961) dan Alonso (1964) dan
dua pengembang kemudian dari teori Muth (1969) dan Evans (197a), dan hanya Muth tertarik
pada perumahan yang seperti itu. Sementara teori filter diasumsikan bahwa lokasi rumah terus
bergantung pada kondisi perumahan, di trade off teori diasumsikan bahwa kondisi perumahan di
daerah manapun akan tergantung pada atau beradaptasi dengan jenis rumah tangga yang terletak
di sana.
Asumsi dasar dari teori trade off adalah sebagai berikut:
1. Ada sebuah kota besar dengan daerah pusat bisnis tunggal yang semua pekerja adalah
Commuter.
2. Hal ini terletak di dataran datar tanpa fitur topografi.Sistem transportasi membawa
penumpang dari semua pinggiran ke pusat dengan efisiensi yang sama

2.2 Perumahan Kumuh

2.2.1 Pengertian Perumahan kumuh
Permukiman kumuh adalah permukiman yang tidak layak huni karena ketidakteraturan
bangunan, tingkat kepadatan bangunan yang tinggi, dan kualitas bangunan serta sarana dan
prasarana yang tidak memenuhi syarat.
Berdasarkan UU No. 1 Tahun 2011 tentang perumhan dan kawasan permukiman, yang
dimaksud dengan Perumahan kumuh adalah perumahan yang mengalami penurunan kualitas
fungsi sebagai tempat hunian.
Ciri-ciri pemukiman kumuh adalah :
1. Fasilitas umum yang kondisinya kurang atau tidak memadai
2. Kondisi hunian rumah dan pemukiman serta penggunaanruangnya mencerminkan
penghuninya yang kurang mampu atau miskin
3. Adanya tingkat frekuensi dan kepadatan volume yang tinggi dalam penggunaan ruangruang yang ada di pemukiman kumuh sehingga mencerminkan adanya kesemrawutan tata
ruang dan ketidak berdayaan ekonomi penghuninya.
4. Pemukiman kumuh merupakan suatu satuan-satuan komuniti yang hidup secara tersendiri
dengan batas-batas kebudayaan dan sosial yang jelas, yaitu terwujud sebagai :
a. Sebuah komuniti tunggal, berada di tanah milik negara, dan karena itu dapat
digolongkan sebagai hunian liar.
b. Satuan komuniti tunggal yang merupakan bagian dari sebuah RT atau sebuah RW.
c. Sebuah satuan komuniti tunggal yang terwujud sebagai sebuah RT atau RW atau
bahkan terwujud sebagai sebuah Kelurahan, dan bukan hunian liar.
5. Penghuni pemukiman kumuh secara sosial dan ekonomi tidak homogen, warganya
mempunyai mata pencaharian dan tingkat kepadatan yang beranekaragam, begitu juga
asal muasalnya. Dalam masyarakat pemukiman kumuh juga dikenal adanya pelapisan
sosial berdasarkan atas kemampuan ekonomi mereka yang berbeda-beda tersebut.

6. Sebagian besar penghuni pemukiman kumuh adalah mereka yang bekerja di sektor
informal atau mempunyai mata pencaharian tambahan di sektor informil.
2.2.2 Identifikasi Pemukiman Kumuh
Untuk melakukan identifikasi kawasan permukiman kumuh perlu ditetapkan pedoman
sebagai panduan dalam melaksanakan identifikasi. Untuk itulah disiapkan konsep untuk
identifikasi kawasan permukiman kumuh sesuai Undang-undang No. 1 Tahun 2011 Tentang
Perumahan dan kawasan pemukiman.

Konsep ini disusun dengan sasaran umum yaitu

menghasilkan sebaran kawasan permukiman kumuh yang ada di kawasan perkotaan subang. Hal
ini diharapkan dapat menghasilkan lokasi-lokasi kawasan permukiman kumuh yang memiliki
hubungan dengan kawasan perkotaan subang. Secara keseluruhan konsep identifikasi ini disusun
dengan memperhatikan pokok-pokok dibawah ini:
1. Lokasi identifikasi adalah kawasan-kawasan permukiman khusunya yang ada di Kawasan
Perkotaan Subang.
2. Kawasan kumuh yang diidentifikasi diprioritaskan pada kawasan permukima nyang
memiliki kaitan dan atau memberi andil tumbuhnya permukiman kumuh didaerah
bersasngkutan.
3. Data-data dan informasi mengenai lokasi kawasan permukiman kumuh yang terkumpul
digunakan untuk melakukan analisis sebab akibat dan rekomendasi penanganan kawasan
permukiman yang ada di Perkotaan Subang.
4. Rekomendasi penanganan memperhatikan hasil analisis sebab akibat sertarencana
program penanganan kawasan kumuh oleh pemerintah daerah