perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.

id
BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Perumahan

Pengertian perumahan berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman menjelaskan bahwa perumahan adalah
kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan
yang dilengkapi dengan sarana, prasarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya
pemenuhan rumah yang layak huni. Ditambah penjelasan Kuswartojo (2010) dalam
(Fadilla, Yudhana, & Rini, 2017) bahwa perumahan formal merupakan berbagai rumah
yang memiliki aturan pembangunan yang jelas dan bentuk/ pola teratur yang serempak
tanpa ada pembedanya.
2.2 Asas dan Tujuan Perumahan
Asas penataan perumahan dari UU Nomor 1 Tahun 2011 berlandaskan pada asas
manfaat, adil, dan merata, kepercayaan diri sendiri, keterjangkauan, dan kelestarian
hidup. Penataan perumahan bertujuan untuk:
a. Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia dalam
rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat.
b. Mewujudkan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan
teratur.
c. Memberi arahan pada petumbuhan wilayah dan persebaran penduduk yang rasional.
d. Menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya, dan lainya.
2.3 Penyelenggaraan Perumahan
Penyelenggaraan perumahan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah
sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan
kesejahteraan rakyat. Penyelenggaraan perumahan meliputi:
a. Perencanaan (perencanaan, perancangan, dan utilitas perumahan)
b. Pembangunan (pembangunan, utilitas, dan peningkatan kualitas perumahan)
c. Pemanfaatan (pemanfaatan dan pelestarian perumahan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundangan)
d. Pengendalian (dilaksanakan Pemerintah/ Pemerintah setempat dalam bentuk izin,
penertiban, dan penataan)
commit to user

15
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
2.4 Komponen Perumahan
Perumahan tidak hanya sebuah bangunan fisik yang memberi naungan yang
bertempat tinggal, namun juga dipergunakan untuk melayani berbagai kebutuhan di
dalam maupun di lingkunganya. Menciptakan suatu lingkungan perumahan yang layak
dan dapat mengakomodasi berbagai kebutuhan adalah hal yang penting. Komponen
perumahan merupakan suatu sistem yang terdiri dari unsur alam mencakup sumber
daya, topografi, hidrologi, tanah, iklim, unsur hayati, manusia yang melangsungkan
kegiatan, tempat dimana manusia melangsungkan kegiatanya, dan jaringan yang
merupakan sistem alami dan buatan manusia yang menunjang fungsi lingkungan
perumahan seperti jaringan jalan, air bersih, dan sebagainya. Unsur-unsur dalam
komponen perumahan lainya dijabarkan oleh C. Djemabut Blaang (1986) yaitu secara
ringkas seperti lingkungan yang alami, keberadaan kegiatan sosial manusia, bangunan
rumah tinggal, ketersediaan sarana dan prasarana. Selain itu, penjelasan mengenai
komponen dan parameter perumahan yang baik dari Sinulingga (1999) dalam
(Lollyanti, Normelani, & Adyatma, 2017) mempunyai empat komponen inti yaitu nilai
lahan/ tanah yang berpengaruh pada harga, prasarana penunjang, kondisi perumahan
yang dibangun, dan fasilitas umum hingga khusus di area perumahan.
2.5 Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan
2.5.1 Aksesibilitas
Aksesibilitas adalah derajat kemudahan yang dicapai oleh seseorang terhadap
suatu obyek, pelayanan, dan lingkungan. Aksesibilitas merupakan ukuran kemudahan
lokasi untuk dijangkau dari lokasi lainya melalui sistem transportasi. Ukuran
keterjangkauan aksesibilitas meliputi kemudahan dalam waktu, biaya, dan usaha dalam
melakukan perpindahan. Aksesibilitas merupakan jangkauan jarak yang dapat
meminimalkan perjalanan ke berbagai fasilitas dan adanya penyediaan transportasi
umum (Drabkin, 1980) dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013). Daya tarik suatu
lokasi perumahan ditentukan oleh aksesibilitas. Aksesibilitas merupakan daya tarik
suatu lokasi perumahan dikarenakan dapat memperoleh kemudahan dalam pencapaian
dari berbagai pusat kegiatan (Luhst, 1997). Selanjutnya teori dari Catanese & Snyder
(1989) mengatakan bahwa dalam memilih lokasi perumahan mempertimbangkan lokasi
yang strategis, aksesibilitas baik, dilewati transportasi umum dan mudah untuk dilewati
pejalan kaki. Bourne (1975) dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013) dan Rencana
Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh Dinas Pekerjaam Umum (1977) juga
commit to user
mengedepankan faktor aksesibilitas yang meliputi keterjangkauan dengan berbagai
fasilitas. Kemudahan transportasi dilihat seperti halnya kedekatan menuju ke pusat kota
16
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
dan ketersediaan angkutan umum lokal sehingga memudahkan mencapai suatu lokasi
penting. Terdapat hubungan erat antara ketersediaan angkutan umum dengan
pertumbuhan perumahan. Adanya pelayanan angkutan umum maka memudahkan
dalam mencapai lokasi perumahan sehingga semakin baik pelayanan transportasinya
mempengaruhi suatu pertumbuhan perumahan dan permukiman (Koestoer, 2001) dalam
(Asteriani, 2010).
2.5.2 Lingkungan Fisik dan Sosial
Aca Sugandi (2005) dalam (Asteriani, 2010) mengatakan bahwa kebijakan
Pemerintah dalam penyelenggaraan perumahan diarahkan agar mampu memenuhi
kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat, keamanan,
harmonis, dan berkelanjutan. Sehingga pemenuhan ini sebagai pemenuhan kebutuhan
lingkungan yang sehat dan konsepsional. Menurut Rencana Kawasan Perumahan Kota
yang disusun oleh Dinas Pekerjaam Umum (1977) mengatakan juga tentang fleksibilitas
yaitu pertumbuhan fisik kawasan perumahan dengan kondisi lingkungan fisiknya. Luhst
(1997) dalam (Asteriani, 2010) menyebutkan bahwa salah satu daya tarik suatu lokasi
perumahan ditentukan oleh lingkungan. Lingkungan yaitu sebagai suatu wilayah yang
secara geografis di batasi dengan batas nyata, mengandung unsur fisik dan sosial yang
menimbulkan suatu kegiatan.
Karakteristik fisik dan lingkungan alam hingga keadaan lingkungan sosial,
demografi, dan sosial ekonomi masyarakat menjadi salah satu faktor dalam memilih
lokasi perumahan (Bourne, 1975) dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013).
Kawasan yang digunakan untuk lokasi perumahan mempunyai keadaan tanah dan
topografi yang baik dan cocok untuk didirikan suatu bangunan. Kawasan yang
digunakan untuk perumahan mempertimbangkan juga dampak pembangunan terhadap
masyarakat di sekitarnya (Catanese & Snyder, 1989). Kemudian dari Drabkin (1980)
dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013) mengemukakan bahwa faktor yang
mempengaruhi dalam pemilihan lokasi perumahan adalah memperhatikan aspek
lingkungan fisik yang berupa keadaan alam, geografis, topografinya, kondisi tanah,
lingkungan sosial berupa kondisi masyarakat di sekitarnya yang menghuni kawasan
tersebut, kebisingan, polusi, dan kenyamanan lingkungan. Ada beberapa hal juga yang
perlu diperhatikan dalam memilih lokasi perumahan yaitu bukan daerah rawan bencana,
tanahnya baik sehingga konstruksi bangunan dapat berdiri, tidak merusak lingkungan,
mempertahankan tanah yang berfungsi sebagai reservoir air tanah (Budiharjo, 1998).
commit to user

17
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
2.5.3 Ketersediaan Sarana dan Prasarana
Kawasan yang digunakan untuk lokasi perumahan mempunyai fasilitas
prasarana yang lengkap seperti jaringan listrik, telepon, drainase, air bersih, sanitasi,
dan alarm bahaya (Catanese & Snyder, 1989). Rencana Kawasan Perumahan Kota yang
disusun oleh Dinas Pekerjaan Umum (1997) mengatakan bahwa lokasi perumahan
harus menyediakan sarana dan prasarana penunjang perumahan untuk mendukung
aktifitas didalamnya. Drabkin (1980) dalam (Kalesaran, Mandagi, & Waney, 2013)
juga mengemukakan lokasi perumahan mempunyai tingkat pelayanan dalam hal sarana
prasarana yang baik seperti tersedia dan berfungsinya prasarana penunjang perumahan
(jaringan listrik, drainase, air bersih, sanitasi, telepon) dan terlayani oleh sarana umum.
Ada beberapa hal juga yang perlu diperhatikan dalam memilih lokasi perumahan
menurut Budiharjo (1998) yaitu mudah mendapatkan sumber air bersih, listrik,
pembuangan air limbah, sekolah, pasar, puskesmas, dan kebutuhan manusia di
dalamnya.
2.5.4 Harga Lahan/ Kawasan
Pengukuran nilai lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis
dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis. Sedangkan harga
lahan/ kawasan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal
dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu (Yunus, 2000:89). Catanese & Snyder
(1989) mengatakan tentang kawasan yang digunakan untuk lokasi perumahan
mempunyai harga lahan yang relatif terjangkau. Selain terjangkau, lahan tersebut juga
mempunyai berbagai keuntungan yang dapat dihasilkan di lokasi perumahan tersebut.
Sama halnya dengan kriteria dalam pemilihan perumahan rumah menurut Hapsarinity
(2013) dalam (Zakarya Putra & Rahayu, 2015).
2.5.5 Kebijakan dan Hukum
Catanese & Snyder (1989) mengatakan bahwa kawasan yang digunakan untuk
lokasi perumahan mempunyai izin dalam mendirikan bangunan, lokasi tidak termasuk
dalam kawasan lindung, lokasi nya memenuhi persyaratan lingkungan, dan tidak berada
di kawasan yang rawan bencana. Diperkuat lagi dengan SNI 03-1733-2004 tentang tata
cara perencanaan lingkungan perumahan, lokasi perumahan harus sesuai dengan
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen perencanaan tata ruang
lainya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat dan memenuhi persyaratan
loakasi perumahan tidak berada pada kawasan lindung.
commit to user

18
 perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Tabel 2.1 Sintesis Pemilihan Lokasi Perumahan

Aca
Hapsar Catanese &
Sugan Luhst Koestoer Bourne DPU Drabkin Budihar SNI 03-
inity Snyder SINTESIS Indikator
di (1997) (2011) (1975) (2013) (1980) jo (1998) 1733-2004
(2013) (1989)
(2005)
Aksesi Kemudaha Kawasan Aksesibilit Aksesibilit Aksesibilit KEMUDAH  Ketersediaan
bilitas n yang as yang as, as AN DALAM jaringan
menuru transportas digunakan meliputi pencapaian merupakan AKSESI transportasi
t Luhst i bisa untuk mudah menuju jangkauan BILITAS  Ketersediaan
merupa dilihat dari perumahan menjangka kawasan jarak yang moda transportasi
kan berbagai mempunyai u tempat perumahan masih  Ketersediaan halte
daya hal seperti lokasi yang kerja, . dapat
tarik halnya strategis, sarana meminimal
dikaren kedekatan aksesibilitas pendidikan kan
akan jarak baik, , dan dekat perjalanan
akan rumah dilewati dengan ke pusat
mempe menuju ke transportasi jalan kota, dan
roleh pusat kota, umum dan utama. kemudaha
kemuda ketersediaa mudah untuk n dalam
han n angkutan dilewati segi
dalam umum pejalan kaki, penyediaan
pencap lokal, yang sesuai trasnportas
aian sehingga dengan i umum.
dari memudahk target pasar.
berbaga an
i pusat mencapai
kegiata suatu
n. lokasi yang
diinginkan.
Memen Lingku Kawasan Karakterist Fleksibilita Memperha Bukan KONDISI  Topografi
uhi ngan yang ik fisik dan s, tikan aspek daerah LINGKUNG  Jenis tanah
kebutu yaitu digunakan lingkungan pertumbuh lingkungan rawan AN FISIK  Batas fisik
han sebagai untuk seperti an fisik fisik yang bencana, DAN  Kondisi sosial
rumah suatu perumahan keadaan kawasan berupa tanahnya SOSIAL masyarakat
yang wilayah mempunyai alam dan perumahan keadaan baik
layak yang keadaan kondisi dengan alam, sehingga
dan secara tanah dan kondisi geografis, konstruk

20
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

terjang geograf topografi ketenangan lingkungan topografin si

kau is di baik dan . fisiknya. ya, kondisi banguna
pada batasi cocok untuk tanah, n dapat
lingkun dengan didirikan lingkungan berdiri,
gan batas bangunan sosial tidak
yang nyata, yang berupa merusak
sehat, mengan mempengaru kondisi lingkung
keaman dung hi desain masyarakat an,
an, unsur tempat atau di mempert
harmon fisik desain sekitarnya ahankan
is, dan (seperti bangunan. yang tanah
berkela gedung menghuni yang
njutan. , kawasan berfungsi
Sehing sekolah tersebut, sebagai
ga , toko, kebisingan, reservoir
pemenu RTH, polusi, dan air tanah.
han ini rekreasi kenyamana
sebagai , dan n
pemenu lainya) lingkungan
han dan .
kebutu sosial
han yang
lingkun menim
gan bulkan
yang suatu
sehat kegiata
dan n.
konsep
sional.
Kawasan Terdapat Mempunya Mudah KETERSEDI  Ketersediaan
perumahan sarana dan i tingkat mendapa AAN sarana pendukung
harus prasarana pelayanan t sumber SARANA perumahan
mempunyai penunjang dalam hal air DAN  Ketersediaan
fasilitas sarana bersih, PRASARAM prasarana
prasarana prasarana listrik, A pendukung
yang yang baik pembuan PENUNJAN perumahan
lengkap. seperti gan air G
Seperti tersedia limbah,

21
 perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

jaringan dan sekolah, PERUMAHA

listrik, berfungsin pasar, N
telepon, ya puskesm
drainase, air prasarana as, dan
bersih, penunjang kebutuha
sanitasi, dan perumahan n
alarm (jaringan manusia
bahaya. listrik, di
drainase, dalamny
air bersih, a.
sanitasi,
telepon)
dan
terlayani
oleh sarana
umum.
Mempe Kawasan HARGA  Harga kawasan
rtimban yang KAWASAN perumahan
gkan digunakan PERUMAHA
juga untuk N
harga perumahan
lahan mempunyai
peruma harga lahan
han yang relative
yang terjangkau
terjang biaya dalam
kau. pembelian
rumah yang
sudah jadi
dapat
dijangkau
pula oleh
konsumen.
Kawasan Tata cara KEBIJAKAN  Kebijakan RTRW
yang perencanaa DAN Kabupaten
digunakan n HUKUM  Izin pendirian
untuk ligkungan PENDIRIAN bangunan
perumahan perumahan

22
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

mempunyai adalah PERUMAHA

izin untuk lokasi N
mendirikan perumahan
bangunan, harus
tidak sesuai
termasuk dengan
kawasan RTRW
lindung, setempat
memenuhi dan daerah
persyaratan tersebut
lingkungan, tidak
mempunyai berada di
syarat syarat kawasan
pendirian lindung.
bangunan,
dan tidak
rawan
bencana.
Sumber: Hasil Tinjauan Teori Peneliti, 2018

23
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
2.6 Definisi Urban Fringe/ Pinggiran Kota
Menurut Smith & Pryor dalam (Yunus, 2008) mendefinisikan:
“Urban fringe sebagai suatu wilayah yang terletak pada lahan yang terbangun
tetapi posisinya di luar batas administrasi kota dan masih menjadi bagian yang
berbatasan langsung dengan permukiman kota utama.”
Menurut Pontoh & Iwan Kustiwan (2009) dalam (Putri, 2016) menjelaskan
bahwa:
“Urban fringe merupakan wilayah pinggiran kota yang letaknya berada di luar
batas administrasi kota dengan karakteristik peralihan kawasan antara kota dan
desa.”
2.7 Karakteristik Urban Fringe/ Pinggiran Kota
Konsep urban fringe digunakan untuk mengidentifikasi suatu wilayah yang
ditandai oleh adanya percampuran yang sangat intens mengenai kegiatan pertanian dan
non pertanian. Daerah urban fringe merupakan daerah peralihan atau transisi antara
kenampakan perkotaan dan perdesaan. Hal ini menjadikan kawasan urban fringe
memiliki ciri perkotaan maupun perdesaan terutama pada penggunaan lahan. Dirjen
Penataan Ruang menjelaskan kawasan urban fringe memiliki karakteristik yang
berbeda jika dibandingkan dengan perkotaan. Wilayah urban fringe memiliki kriteria
kawasan dengan adanya permukiman berskala kecil dan besar dengan kepadatan
campuran, mempunyai harga lahan yang relatif rendah, belum maksimalnya
aksesibilitas jaringan jalan yang memudahkan menuju pusat kota.
Ada empat karakter yang dapat digunakan untuk membedakan daerah urban
fringe yaitu adalah daerah ini sebelumnya merupakan daerah perdesaan dengan
dominasi guna lahan sebagai pertanian mempunyai kondisi sosial komunitas
masyarakat masih menunjung tinggi kebudayaan desa. Setelah adanya serbuan
penduduk kota menuju urban fringe, daerah urban fringe menjadi daerah yang diinvasi
oleh penduduk dari perkotaan sehingga kondisi sosialnya perlahan berubah menjadi
kekotaan. Semakin kekotaan nya daerah ini, muncul beragam konflik berbagai pihak di
dalamnya, salah satunya adalah banyak terjadi ajang spekulasi tanah bagi developer.
2.8 Karakteristik Perumahan di Urban Fringe/ Pinggiran Kota
Urban fringe merupakan daerah perbatasan antara kota dan desa yang memiliki
sifat mirip dengan wilayah perkotaan. Wilayah urban fringe yang awalnya bersifat
pedesaan mengalami transisi menjadi perkotaan dikarenakan aktifitas kependudukan.
commit to user
Akibat minimnya ketersediaan lahan di kota untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal,
maka urban fringe menjadi pilihan yang tepat dalam pengadaan kebutuhan tempat
24
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
tinggal. Perumahan & permukiman di wilayah urban fringe mempunyai karakter yang
berbeda dengan di perkotaan. Berikut merupakan pemahaman dari beberapa pakar
terkait karakteristik perumahan & permukiman di wilayah urban fringe.
2.8.1 Kenyamanan
Menurut Szelenyi dalam (Kahrik & Tammaru, 2008) menyebutkan bahwa
bermigrasi untuk bertempat tinggal ke urban fringe karena faktor kenyamanan dan
keadaan lingkungan yang baik. Segi kenyamanan di wilayah urban fringe adalah
lingkungan perumahan yang jauh dari kebisingan, polusi udara, dan hiruk pikuk
perkotaan diungkapkan oleh Pichler-Milanovich dalam (Kahrik & Tammaru, 2008).
Faktor kenyamanan memang menjadi titik berat di wilayah urban fringe dikarenakan
hal itulah yang membedakan perumahan di urban fringe dengan yang berada di
perkotaan. Urban fringe masih memiliki kawasan yang guna lahan nya pertanian
sehingga dari sana dapat diciptakan ruang kenyamanan bagi perumahan yang berlokasi
di urban fringe (Turner, 1976). Ada beberapa hal juga yang diperhatikan dalam memilih
lokasi perumahan di urban fringe yaitu adalah jauh dari aktifitas yang dapat
mengganggu kenyamanan perumahan seperti aktifitas pabrik yang dapat mendatangkan
berbagai macam masalah seperti debu pabrik, buangan sampah, limbah pabrik, dan
kebisingan (Budiharjo, 1998).
2.8.2 Aksesibilitas
Aksesibilitas adalah derajat kemudahan yang dicapai oleh seseorang terhadap
suatu obyek, pelayanan, dan lingkungan. Aksesibilitas merupakan ukuran kemudahan
lokasi untuk dijangkau dari lokasi lainya melalui sistem transportasi. Ukuran
keterjangkauan aksesibilitas meliputi kemudahan dalam waktu, biaya, dan usaha dalam
melakukan perpindahan. Teori dari Pichler-Milanovich dalam (Kahrik & Tammaru,
2008) menyebutkan bahwa memilih perumahan di urban fringe karena adanya
penyebaran jalur transportasi yang dapat memudahkan pergerakan manusia. Penduduk
yang berada di wilayah urban fringe dapat juga menggunakan sarana transportasi
berupa bus dan angkutan umum yang melintasi sepanjang jalan dari urban fringe hingga
ke pusat kota. Aksesibilitas yang baik di wilayah urban fringe menjadi salah satu
penarik untuk mendatangkan penduduk dan mempermudah penduduk dalam
pergerakan nya (Wardana, 2007).
2.8.3 Harga Lahan/ Kawasan
Pengukuran nilai lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis
commit to user
dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis. Sedangkan harga
lahan/ kawasan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal
25
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu (Yunus, 2000:89). Nilai lahan sangat
berkaitan dengan harga lahan/ kawasan. Sehingga hal ini dikarenakan harga lahan ada
karena nilai lahanya ada. Harga lahan/ kawasan di urban fringe dinilai lebih murah
dengan nilai lahan yang baik dibandingkan dengan daerah perkotaan. Dengan keadaan
seperti ini, para developer berlomba untuk membeli lahan di urban fringe dengan tujuan
meraih keuntungan untuk dijadikan property yang menguntungkan.
Dirjen Penataan Ruang mengatakan bahwa daerah urban fringe memiliki harga
lahan yang relatif rendah daripada perkotaan. Apalagi ditambah dengan hal yang
penting dalam memilih lokasi perumahan urban fringe adalah mempunyai lokasi
dengan biaya lahan yang relatif terjangkau dengan kemampuan lahan yang baik (Turner,
1976). Sehingga dalam praktiknya, developer menganggap tanah sebagai suatu
komoditi untuk dibeli dengan harga rendah dan dijual dengan harga tinggi.

commit to user

26
 perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Tabel 2.2 Sintesis Karakteristik Lokasi Perumahan Urban Fringe/ Pinggiran Kota
Pichler
Szelenyi Wardana Turner Budiharjo Yunus Dirjen Penataan
Milanovich SINTESIS Indikator
(2008) (2007) (1976) (1998) (2000) Ruang
(2008)
Bermigra Memilih Faktor Ada beberapa KENYAMANAN  Tingkat kebisingan
si untuk perumahan di kenyamanan hal juga yang LINGKUNGAN  Tingkat polusi
bertempa pinggiran kota memang diperhatikan PERUMAHAN udara
t tinggal karena menjadi titik dalam
ke lingkungan berat di memilih lokasi
pinggiran yang baik wilayah urban perumahan di
kota dilihat dari fringe urban fringe
karena segi dikarenakan yaitu adalah
faktor kenyamanan hal itulah yang jauh dari
kenyama seperti jauh membedakan aktifitas yang
nan dan dari perumahan di dapat
keadaan kebisingan urban fringe mengganggu
lingkung dan polusi dengan yang kenyamanan
an yang udara. berada di perumahan
baik. perkotaan. seperti
Urban fringe aktifitas
masih pabrik yang
memiliki dapat
kawasan yang mendatangkan
guna lahan berbagai
nya pertanian macam
sehingga dari masalah
sana dapat seperti debu
diciptakan pabrik,
ruang buangan
kenyamanan sampah,
bagi limbah pabrik,
perumahan dan
yang berlokasi kebisingan
di urban (Budiharjo,
fringe. 1998).

27
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Penyebaran Memiliki KEMUDAHAN DALAM  Ketersediaan

jalur aksesibilita AKSESIBILITAS jaringan
transportasi s yang baik transportasi
yang menjadi  Ketersediaan moda
memudahkan hal penarik transportasi
pergerakan dan dapat  Ketersediaan halte
manusia di mempermu
dalamnya. dah
Penduduk masyarakat
yang berada di dalam
wilayah urban masyarakat
fringe dapat memilih
juga hunian
menggunakan perumahan
sarana di
transportasi pinggiran
berupa bus kota.
dan angkutan
umum yang
melintasi
sepanjang
jalan
pinggiran
kota.
Faktor Nilai lahan Daerah urban HARGA KAWASAN  Harga kawasan
mempertimba sangat fringe memiliki PERUMAHAN perumahan
ngkan berkaitan harga lahan yang
memilih dengan relatif rendah
perumahan harga lahan/ daripada
pinggiran kota kawasan. perkotaan.
adalah harga Sehingga hal
relative ini
terjangkau dikarenakan
dengan harga lahan
kemampuan ada karena
nilai lahanya

28
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

lahan yang ada. Harga

baik. lahan/
kawasan di
urban fringe
dinilai lebih
murah
dengan nilai
lahan yang
baik
dibandingka
n dengan
daerah
perkotaan.
Dengan
keadaan
seperti ini,
para
developer
berlomba
untuk
membeli
lahan di
urban fringe
dengan
tujuan
meraih
keuntungan
untuk
dijadikan
property
yang
menguntung
kan.
Sumber: Hasil Tinjauan Teori Penulis, 2018

29
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Selanjutnya setelah mengetahui sintesis teori-teori diatas, maka dilakukan persandingan antara faktor pemilihan lokasi perumahan dan
karakteristik lokasi perumahan di urban fringe.

Tabel 2.3 Persandingan Beberapa Sintesis Teori Beserta Hasil

Karakteristik Lokasi Perumahan
Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan HASIL
di urban fringe

Kemudahan Dalam Aksesibilitas Kemudahan Dalam Aksesibilitas Kemudahan Dalam Aksesibilitas

Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial

Ketersediaan Sarana dan Prasarana

Ketersediaan Sarana dan Prasarana Penunjang Perumahan
Penunjang Perumahan

Harga Kawasan Perumahan Harga Kawasan Perumahan Harga Kawasan Perumahan

Kebijakan dan Hukum Pendirian

Kebijakan dan Hukum Pendirian Perumahan
Perumahan

Kenyamanan Lingkungan Perumahan Kenyamanan Lingkungan Perumahan

Sumber: Hasil Persandingan Teori Oleh Penulis, 2018

30
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
2.9 Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan di Urban Fringe/ Pinggiran Kota
Teori-teori yang di dapatkan dari beberapa ahli kemudian dilakukan sintesa teori
dan ditemukan variabel yang digunakan dalam menentukan faktor yang mempengaruhi
pemilihan lokasi perumahan di urban fringe dalam penelitian ini. Variabel tersebut
terpilih karena adanya beberapa ahli yang mengemukakan faktor yang sama. Variabel
yang terpilih antara lain:
1. Kemudahan Dalam Aksesibilitas
Aspek yang menjadi pertimbangan dalam hal aksesibilitas yaitu kemudahan suatu
lokasi untuk dijangkau baik dari segi jaringan transportasi, ketersediaan moda
transportasi untuk menjangkau lokasi tersebut, adanya halte angkutan umum yang
memudahkan manusia sehingga aspek-aspek tersebut penting diperhatikan dalam
lokasi perumahan.
2. Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial
Lokasi perumahan yang direncanakan disesuaikan dengan ketentuan lingkungan
fisik dan sosial. Para pamangku kepentingan harus melihat kondisi kemiringan
tanah, jenis tanah, batas fisik yang ada di sekitar kawasan perumahan, dan juga
kondisi sosial masyarakat.
3. Ketersediaan Sarana dan Prasarana Penunjang Perumahan
Lokasi yang direncanakan untuk pembangunan perumahan harus memperhatikan
aspek ketersediaan sarana dan prasarana yang memadai untuk menunjang fungsi
dari perumahan di urban fringe tersebut.
4. Harga Kawasan Perumahan
Lokasi perumahan di pinggiran biasanya mempunyai harga kawasan yang terbilang
masih terjangkau dengan segala keuntungan yang diberikan pinggiran kota.
Sehingga dengan alasan ini menjadikan banyak developer yang membangun
perumahan di pinggiran kota.
5. Kebijakan dan Hukum Pendirian Perumahan
Ketentuan Pemerintah harus di patuhi agar tidak menyalahi arahan pemanfaatan
ruang yang telah di atur oleh Pemerintah setempat. Dalam hal ini, kebijakan-
kebijakan yang penting adalah kesesuaian dengan arahan atau RTRW Kabupaten
dan pengadaan izin-izin dalam mendirikan bangunan.
6. Kenyamanan Lingkungan Perumahan
Perumahan yang ditinggali diharuskan mempunyai kenyaman lingkungan yang
commit to user
baik sehingga aktifitas di dalamnya baik. Dalam hal ini, kenyamanan dapat dilihat
dari minimnya penyebab kebisingan dan polusi udara yang diakibatkan oleh
31
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
beberapa sebab di area sekitar perumahan. Sehingga diperoleh tingkat kebisingan
dan polusi udara yang sesuai standar dalam pengadaan perumahan.
Berdasarkan variabel-variabel tersebut, didapatkan beberapa indikator dari
setiap variabel untuk mendetailkan variabel dari penelitian. Berikut adalah variabel dan
indikator sebagai ukuran dalam penelitian tersebut:
Tabel 2.4 Variabel dan Indikator Penelitian

Variabel
Kemudahan Dalam Aksesibilitas
Kondisi Lingkungan Fisik dan Sosial
Ketersediaan Sarana dan Prasarana
Penunjang Perumahan
Indikator
 Ketersediaan jaringan transportasi
 Ketersediaan moda transportasi
 Ketersediaan halte
 Kondisi kemiringan tanah di kawasan perumahan
 Jenis tanah di kawasan perumahan
 Batas fisik yang ada pada kawasan perumahan
 Kondisi sosial masyarakat
 Ketersediaan sarana pendukung perumahan
 Ketersediaan prasarana pendukung perumahan

Harga Kawasan Perumahan  Harga kawasan perumahan yang terjangkau

Kebijakan dan Hukum Pendirian  Kebijakan RTRW Kabupaten

Perumahan  Izin pendirian bangunan
Kenyamanan Lingkungan  Tingkat kebisingan di kawasan perumahan
Perumahan  Tingkat polusi udara di kawasan perumahan
Sumber: Peneliti, 2018

commit to user

32