Bab 8 Peraturan Zonasi

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan
Pekerjaan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang SWK III
BAB VIII
PERATURAN ZONASI
8.1 Text Zonasi

Peraturan zonasi (zoning regulation) adalah ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi
zona, pengaturan lebih lanjut mengenai pemanfaatan ruang, dan prosedur pelaksanaan
pembangunan, sehingga bentuk konkretnya merupakan acuan dalam pelaksanaan
pengendalian pemanfaatan ruangPeraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian
yang tidak terpisahkan dari RDTR. Peraturan zonasi berfungsi sebagai:
perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang;
acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang, termasuk di dalamnya air right
development dan pemanfaatan ruang di bawah tanah;
acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;
acuan dalam pengenaan sanksi; dan
rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi
investasi.
Peraturan zonasi bermanfaat untuk:
menjamin dan menjaga kualitas ruang minimal yang ditetapkan;
menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan penggunaan lahan

yang tidak sesuai dengan karakteristik zona;
mendorong pengembangan ekonomi; dan
meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.
Tujuan utama peraturan zonasi dijelaskan sebagai berikut :
menjamin bahwa pembangunan yang akan dilaksanakan dapat mencapai standar

kualitas lokal minimum (health, safety, and welfare);
melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu penghuni

atau pemanfaat ruang yang telah ada;
memelihara nilai properti;
memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya; dan
menyediakan aturan yang seragam di tiap zona.
Dinas Pekerjaan Umum, Perumahan, Energi dan Sumber Daya Mineral Kota Cirebon
Satuan Kerja : Bidang Tata Ruang dan Perumahan
VIII - 1

8.1.1
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan
dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat
secara terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan
penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona.
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan
maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan
bangunan setempat, dan ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang
dikembangkan.
Ketentuan kegiatan penggunaan lahan disusun dengan mempertimbangkan :
1. kesesuaian dengan definisi pemanfaatan pelengkap;
2. kesesuaian dengan peraturan yang dapat diberlakukan pada penggunaan
tersebut dalam peruntukan tanah lain pada tipe peruntukan tanag yang sama
(ruang terbuka, hunian, komersial, industri);
3. kesesuaian dengan pemanfaatan ruang utama di kawasan tersebut, dimana
prosentasenya tidak boleh melebihi fungsi utama kawasan;
4. peraturan pemanfaatan yang diatur secara terpisah yang diidentifikasi sebagai
tidak diizinkan pada suatu peruntukan tanah tertentu, tidak diizinkan sebagai
pemanfaatan pelengkap pada peruntukan tanah tersebut;
5. tidak merugikan dan/atau mengganggu kegiatan masyarakat di sekitar kawasan
tersebut;
6. tingkat kepentingannya terhadap kebutuhan publik, dan bukan hanya untuk
keuntungan perorangan; dan
7. pertimbangan sosial budaya dan norma dalam masyarakat setempat.
VIII - 2

Tabel 8. 1 Ketentuan Umum Peraturan Zonasi

Klasifikasi Ruang
1. Kawasan Lindung
a) Ruang Terbuka Hiijau
Deskripsi
Kualitas Yang
Diharapkan
a. Kawasan
yang
memberikan
perlindungan
terhadap
kawasan
bawahannya
terutama
perlindungan
terhadap
kawasan
yang
dapat
menyerap air bagi
keberlangsungan
hidrologis.
Tersedianya
lahan
tebuka
hijau
yang
dilindungi
dan
diperbolehkan kegiatan
wisata, pendidikan serta
penelitian
secara
terbatas
Ketentuan Umum Peraturan

Zonasi
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
b. Kawasan
perlindungan
setempat terdiri dari
kawasan sempadan
sungai, sempadan rel
kereta
api
dan
sempadan embung.
Secara bertahap dapat

tersedianya
ruang
terbuka hijau yang dapat
melindungi
ekosistem
sungai
a.
b.
c.
d.
e.
f.
c. Kawasan
RTH
lainnya terdiri atas
hutan kota, taman,
tempat pemakaman
umum,
lapangan
olahraga, jalur hijau
(jalan, sungai, pantai,
saluran
udara
tegangan
tinggi,
kawasan
keselamatan
operasional
penerbangan)
dan
sabuk hijau kawasan
Tersedianya
ruang
terbuka
hijau
yang
mampu
mengemban
fungsi
keamanan,
ketertiban
dan
kenyamanan
bagi
masyarakat
a.
b.
c.
d.
e.
penambahan
penanaman
pohon yang dapat melindungi
kualitas tanah dan air;
diperbolehkan untuk wisata
alam dengan syarat tidak
mengubah bentang;
diperbolehkan untuk kegiatan
pendidikan dan penelitian
dengan
syarat
tidak
mengubah bentang alam;
diperbolehkan
dilakukan
penyediaan sumur resapan
atau kolam;
diperbolehkan
bersyarat
untuk pengembangan BTS
bersama;
diperbolehkan terbatas untuk
kegiatan budidaya dan tidak
terbangun yang memiliki
kemampuan tinggi dalam
menahan limpasan air hujan;
dan
tidak dieprbolehkan untuk
seluruh jenis kegaiatan yang
mengganggu fungsi resapan
air.
diperbolehkan terbatas untuk
aktivitas wisata alam;
diperbolehkan
terbatas
pendirian bangunan untuk
menunjang fungsi pengelolaan
sungai dan taman rekreasi;
pemanfaatan
ruang
yang
diperbolehkan meliputi :
1. ruang terbuka hijau;
2. penelitian
dan
pendidikan;
3. pertahanan
dan
keamanan; dan
4. Perhubungan
dan
komunikasi.
pemanfaatan
ruang
yang
diperbolehkan dengan syarat
tertentu
meliputi
kegiatan
rekreasi,
dan
ekowisata,
dengan syarat tidak termasuk
untuk pendirian bangunan
pemanen dan/atau hotel;
tidak diperbolehkan kegiatan
pemasangan papan reklame;
dan
tidak diperbolehkan menutup
akses masyarakat terhadap
sempadan dan kepentingan
publik lainnya.
diperbolehkan secara terbatas
untuk pemasangan papan
reklame;
diperbolehkan
untuk
pengembangan
jaringan
utilitas;
diperbolehkan
melakukan
kegiatan
olahraga
dan
rekreasi;
pengaturan vegetasi sesuai
fungsi dan peran RTH; dan
penyediaan jalur pejalan kaki.
VIII - 3

Klasifikasi Ruang
Deskripsi
Kualitas Yang
Diharapkan

Zonasi
peruntukan industri.
a) Ruang cagar budaya
Ruang ini terdiri dari

kawasan dan benda
yang dilindungi karena
merupaka salah satu
identitas kawasan
Kawasan dan benda

yang
terdapat
di
dalamnya
dilindungi
melalui
upaya
konservasi dan menjadi
tujuan wisata
a.
b.
c.
diperbolehkan
bersayarat
pendirian bangunan yang
menunjang fungsi ruang;
diperbolehkan kegiatan untuk
kepentingan penelitian dan
pengembangan
ilmu
pengetahuan,
pendidikan,
dan kegiatan lainnya yang
menunjang pelestarian ruang;
dan
diperbolehkan
bersyarat
untuk pemasangan reklame.
2. Kawasan Budidaya
a) Kawasan
perumahan
dan permukiman
Kawasan
yang
diperuntukkan
untuk
tempat
tinggal
atau
hunian
serta
fungsi
pendukung permukiman
Tersedianya lingkungan
hunian
yang
sehat,
nyaman, selamat, aman
dan asri yang didukung
oleh prasarana, sarana
dan utilitas minimum
serta tersedianya lahan
pengembangan hunian
a. pengembangan
perumahan
dan
permukiman
dengan
bangunan vertikal dilakukan di
kawasan pusat kota dan
kawasan
lainnya
yang
terdapat
di
kawasan
perumahan dan permukiman
padat dan kumuh dengan
tujuan untuk menambah ruang
terbuka hijau dengan KDB
paling tinggi 80%;
b. pengembangan
perumahan
dan
permukiman
dengan
kepadatan sedang sampai
dengan tinggi dengan KDB
paling tinggi 70%;
c. pengembangan
perumahan
dan
permukiman
dengan
kepadatan rendah dengan
KDB paling tinggi 60%;
d. pengembangan rumah tinggal
diperbolehkan
setinggitingginya 3 lantai dengan
mempertimbangkan
daya
dukung lingkungan;
e. pengembangan
perumahan
dan
permukiman
oleh
pengembang paling sedikit
2
10.000 m ;
f. pelaksana
pembangunan/pengembang
perumahan dan permukiman
wajib menyediakan prasarana
dan sarana umum dengan
proporsi 40% dari keseluruhan
luas lahan perumahan dan
permukiman
termasuk
penyediaan
RTH
publik
kawasan
perumahan
dan
permukiman paling sedikit
20%
dari
luas
lahan
permukiman;
g. setiap kawasan perumahan
dan permukiman diarahkan
melakukan
pengelolaan
sampah secara terpadu;
h. pola
pengembangan
infrastruktur perumahan harus
dilakukan
secara
terpadu
dengan kawasan di sekitarnya
dan
tidak
diperbolehkan
pengembangan
perumahan
dan
permukiman
secara
tertutup;
i. setiap
pengembangan
kawasan
perumahan
dan
permukiman
diwajibkan
melakukan
pengelolaan
VIII - 4

Deskripsi
Kualitas Yang
Diharapkan
b) Perdagangan dan jasa
Kawasan
yang
diperuntukkan
bagi
kegiatan jasa perniagaan
atau non hunian yang
kompetitif
dan
terintegrasi
Tersedinaya
lahan
pengembang kegiatan
jasa dan perdagangan
skala kota dan regional
serta internasional
c) Kawasan
Perkantoran
Pemerintah
Kawasan yang secara

umum
merupakan
komplek
perkantoran
pemeritah daerah, dan
perkantoran
vertikal
lainnya
yang
sesuai
hierarki masing-masing
Tersedianya
lahan
secara terpusat dalam
satu kawasan untuk
memudahkan pelayanan
terhadap masyarakat
d) Ruang
Hijau
Kawasan ruang terbuka

non hijau terdiri dari
seluruh kolong yang ada
di SWK III, halaman dan
parkir fasilitas umum
serta jalur trotoar dan
pedestrian
Terlindunginya kolongkolong yang ada di SWK

III
dengan
cara
merevitalisasi dan/atau
pembangunan
baru
yang sesuai dengan
peruntukkannya.
Terciptanya
kenyamanan
keasrian
dan keindahan bagi
pejalan kaki.
Klasifikasi Ruang
Terbuka
Non

Zonasi
hidrologi untu memperkecil
dan mengatur debit limpasan
air hujan ke wilayah luar
disesuaikan dengan daya
dukung kawasan;
j. tidak
boleh
melakukan
kegiatan
yang
dapat
mengganggu fungsi prasarana
dan sarana kota tanpa izin
pemerintah daerah; dan
k. tidak
diperbolehkan
melakukan budi daya ternak
yang polutif yang mengganggu
fungsi
perumahan
dan
permukiman.
a. kawasan perdagangan dan
jasa dikembangkan dengan
KDB paling tinggi 80%;
b. pengembangan
bangunan
perdagangan
dan
jasa
diperbolehkan
mempertimbangkan
daya
dukung kingkungan;
c. pengembangan
kegiatan
perkantoran
diperbolehkan
pada kawasan perdagangan
dan jasa;
d. pembangunan
kawasan
pusat
bisnis,
wajib
menyediakan
prasarana,
sarana, RTH, ruang untuk
sektor informal dan fasilitas
sosial; dan
e. setiap
lokasi
kegiatan
perdagangan dan jasa wajib
melakukan penghijauan.
a.
kawasan
perkantoran
pemerintah dikembangkan
dengan KDB paling tinggi
80%;
b.
pengembangan bangunan
perkantoran
pemerintah
diperbolehkan
mempertimbangkan daya
dukung lingkungan;
c.
unit/kaveling
peruntukan
harus memiliki ruang parkir
yang mampu menampung
jumlah kendaraan bagi
karyawan atau pihak-pihak
yang aktivitasnya terkait
dengan kegiatan yang ada
di kawasan perkantoran;
dan
d.
kawasan kantor pemerintah
wajib
memiliki
ruang
terbuka hijau.
a. tidak
diperbolehkan
mendirikan bangunan yang
dapat mengurangi luasan
ruang terbuka non hijau;
b. diperbolehkan
untuk
pengembangan
jaringan
utilitas;
c. diperbolehkan untuk ruang
parkir;
d. diperbolehkan
kegiatan
olahraga dan rekreasi; dan
a. sekeliling
kawasan
ruang
terbuka non hijau diwajibkan
dilakukan penghijauan.
VIII - 5

Deskripsi
Klasifikasi Ruang
e) Peruntukan
informal
f)
sektor
Kawasan
ini
lebih
diarahkan kepada sektor
perdagangan yang tidak
menetap
atau
biasa
disebut pedagang kaki
lima
Kualitas Yang
Diharapkan
Tersedianya lahan yang
digunakan bagi para
pedagang namun hanya
bisa dimanfaatkan pada
waktu-waktu
tertentu,
terutama pada malam
hari.
Pendidikan
Kawasan
yang
diperuntukkan
bagi
kegiatan
pendidikan
tinggi agar dapat selaras
terhadap
lingkungan
sekitarnya
Tersedianya
kawasan
yang dapat bersinergi
dengan kondisi struktur
dan pola ruang yang
ada
sesuai
dengan
RTRW Kota Cirebon.
g) Kesehatan
Kawasan
kesehatan
diperuntukkan
bagi
kegiatan rumah sakit
terpadu yang lengkap
dengan fasilitas lainnya
seperti
pendidikan,
kesehatan,
rumah
dokter,
rumah sewa
keluarga pasien dan
fasilitas
pendukung
lainnya
Terciptanya
kawasan
kesehatan yang terpadu
dengan
klasifikasi
pelayanan regional

Zonasi
a. diperbolehkan menggunakan
tenda yang bergambar;
b. diperbolehkan
pemasangan
iklan melalui tenda;
c. tidak
diperbolehkan
menggunakan
tenda
permanen; dan
a. kuliner malam diperbolehkan
beroperasi mulai pukul 17.00
sampai dengan pukul 23.00.
a. pengembangan
kawasan
pendidikan
tinggi
dikembangkan dengan KDB
paling tinggi 75%;
b. pengembangan
bangunan
untuk kegiatan pendidikan
diperbolehkan
mempertimbangkan
daya
dukung lingkungan;
c. pengembangan
pendidikan
tinggi harus menyediakan
ruang bagi aktivitas akademik
penunjangnya;
d. pembangunan
fasilitas
pendidikan tinggi di tepi jalan
harus
mempertimbangkan
kelancaran pergerakan pada
jalan tersebut;
e. pembangunan
kawasan
pendidikan
tinggi
harus
menyediakan tempat parkir
sesuai
dengan
tingkat
pelayanannya;
f. diperbolehkan pembangunan
bangunan
penunjang
pendidikan tinggi;
g. diperbolehkan
bersyarat
pembangunan rumah sewa di
sekitar kawasan pendidikan;
h. di kawasan pendidikan tinggi
wajib menyediakan ruang
terbuka hijau;
i. tidak
diperbolehkan
melakukan kegiatan yang
mengganggu
kegiatan
pendidikan tinggi; dan
j. tidak diperbolehkan pendirian
tempat hiburan.
a. pengembangan
bangunan
diperbolehkan
mempertimbangkan
daya
dukung lingkungan;
b. diperbolehkan
bangunan
rumah susun sewa sebagai
penunjang kegiatan pelayanan
kesehatan;
c. diperbolehkan pengembangan
fasilitas pendidikan sebagai
penunjang kegiatan pelayanan
kesehatan; dan
e. diwajibkan mempunyai ruang
terbuka hijau.
VIII - 6

Deskripsi
Klasifikasi Ruang
Pertahanan dan Keamanan
Kawasan
yang
diperuntukkan
dan
dipertahankan sebagai
kawasan pertahanan dan
keamanan agar tercipta
keamanan
dan
kenyamanan
bagi
masyarakat
Kualitas Yang
Diharapkan
Tersedianya lahan yang
diperlakukan
khusus
dan
cermat
untuk
kepentingan pertahanan
dan keamanan.

Zonasi
a. Diperbolehkan
kegiatan
pemanfaatan
ruang
yang
dapat
mendukung
fungsi
kawasan
pertahanan
dan
keamanan;
b. Pembatasan
kegiatan
di
dalam dan atau sekitar
kawasan
pertahanan
dan
keamanan
yang
dapat
mengganggu fungsi kawasan;
dan
d. Pelarangan kegiatan yang
dapat mengganggu dan atau
mengubah
fungsi
utama
kawasan.
Tabel 8. 2 Ketentuan Teknis Zonasi

SIMBOL
DESKRIPSI
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang
direncanakan. Pemerintah kabupaten/kota tidak dapat melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain
terhadap kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.
Pemanfaatan bersyarat secara terbatas. Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan
penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut:
1.
2.
3.
4.
pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu beroperasinya suatu kegiatan di dalam
subzona maupun pembatasan jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan;
pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, maupun ketinggian bangunan. Pembatasan
ini dilakukan dengan menurunkan nilai maksimal dan meninggikan nilai minimal dari intensitas ruang dalam
peraturan zonasi;
pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada mampu melayani kebutuhan,
dan belum memerlukan tambahan, maka pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas
dengan pertimbangan-pertimbangan khusus.
Contoh: dalam sebuah zona perumahan yang berdasarkan standar teknis telah cukup jumlah fasilitas
peribadatannya, maka aktivitas rumah ibadah termasuk dalam klasifikasi T.
Pemanfaatan bersyarat tertentu. Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas suatu
kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan
persyaratan khusus. Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang
besar bagi lingkungan sekitarnya. Contoh persyaratan umum antara lain:
1)
dokumen AMDAL;
2)
dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL);
3)
dokumen Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN); dan
4)
pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak pembangunan (development impact fee).
Pemanfaatan yang tidak diperbolehkan. Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki sifat
tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi
lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada
zona yang bersangkutan.
Sumber : Permen PU Nomor 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman RDTR dan Peraturan Zonasi
VIII - 7

Tabel 8. 3 Matriks Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Zona
Sub Zona
ZONA LINDUNG
ZONA
PERUMAHAN
ZONA
PERDAGANGAN
DAN JASA
ZONA
PERKANTORAN
ZONA SARANA PELAYANAN UMUM
ZONA
PERUNTUKAN
LAIN
PS
RTH
SC
R-3
R-4
K-1
K-3
SPU-1
SPU-2
SPU-3
SPU-4
SPU-5
SPU-6
KT-1
KT-2
PT-1
PT-2
Rumah Tunggal
T, B
Rumah Kopel
T, B
Rumah Deret
T, B
Rumah Panggung
T, B
Rumah Sewa
T, B
T, B
T, B
Ruko
T, B
T, B
Warung
Toko
Ruko
T, B
T, B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
Rukan
T, B
T, B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
Pasar Tradisional
T,B
T,B
Pasar Lingkungan
T,B
T,B
Penyaluran Grosir
T,B
T,B
Minimarket
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
Bahan Bangunan dan Perkakas
T,B
T,B
Makanan dan Minuman
T,B
T,B
Peralatan Rumah Tangga
T,B
T,B
Pakaian dan Aksesoris
T,B
T,B
Peralatan dan Pasokan Pertanian
Kegiatan
Perumahan
Perdagangan Dan Jasa
VIII - 8

Zona
Sub Zona
ZONA LINDUNG
ZONA
PERUMAHAN
ZONA
PERDAGANGAN
DAN JASA
ZONA
PERKANTORAN
ZONA
PERUNTUKAN
LAIN
PS
RTH
SC
R-3
R-4
K-1
K-3
SPU-1
SPU-2
SPU-3
SPU-4
SPU-5
SPU-6
KT-1
KT-2
PT-1
PT-2
Tanaman
Kendaraan Bermotor dan

Perlengkapannya
Jasa Bangunan
T,B
T,B
Jasa Lembaga Keuangan
T,B
T,B
Jasa Komunikasi
Makam Wakaf
T,B
T,B
Jasa Pendidikan
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
Jasa Perawatan/ Perbaikan/ renovasi

barang
T,B
T,B
Jasa Bengkel
T,B
T,B
SPBU
Jasa Penyediaan Ruang Pertemuan
T,B
T,B
Jasa Penyediaan Makanan dan Minuman
T,B
T,B
Taman Hiburan
T,B
T,B
Bisnis Lapangan Olah Raga
Restoran
Penginapan Hotel
Penginapan Losmen
T,B
T,B
Cottage
T,B
T,B
Salon
T,B
T,B
Laundry
T,B
T,B
Tempat Pencucian Mobil
T,B
T,B
Tempat Pencucian Motor
T,B
T,B
Kegiatan
VIII - 9

Zona
Sub Zona
ZONA LINDUNG
ZONA
PERUMAHAN
ZONA
PERDAGANGAN
DAN JASA
ZONA
PERKANTORAN
ZONA
PERUNTUKAN
LAIN
PS
RTH
SC
R-3
R-4
K-1
K-3
SPU-1
SPU-2
SPU-3
SPU-4
SPU-5
SPU-6
KT-1
KT-2
PT-1
PT-2
Conter dan Aksesoris HP
T,B
T,B
Shoroom
T,B
T,B
Potocopy
T,B
T,B
Peralatan Alat Tulis
T,B
T,B
Kantor Kecamatan
Kantor Kelurahan
Kantor KUD
Kantor PLN
Kantor PGRI
Kegiatan
PEMERINTAHAN
Kantor Polisi
Kantor Swasta
Kayu
Makanan
Industri Kecil/home industri
TK
SD
SMP
T,B
T,B
SMA/SMK
T,B
T,B
Perguruan Tinggi/Akademik
Industri
Sarana Pelayanan Umum
VIII - 10

Zona
Sub Zona
ZONA LINDUNG
ZONA
PERUMAHAN
ZONA
PERDAGANGAN
DAN JASA
ZONA
PERKANTORAN
ZONA
PERUNTUKAN
LAIN
PS
RTH
SC
R-3
R-4
K-1
K-3
SPU-1
SPU-2
SPU-3
SPU-4
SPU-5
SPU-6
KT-1
KT-2
PT-1
PT-2
Rumah Sakit Tipe C
Rumah Sakit Tipe D
Rumah Sakit Bersalin
T,B
T,B
T,B
Laboratorium Kesehatan
T,B
T,B
T,B
Puskesmas
T,B
T,B
T,B
Puskesman Pembantu
T,B
T,B
Posyandu
Balai Pengobatan
Pos Kesehatan
Dokter Umum
T,B
Dokter Spesialis
T,B
Bidan
T,B
Lapangan Olah Raga
Gedung Olah Raga
T,B
Masjid
Langgar/Mushola
Gedung Pertemuan Lingkungan
Gedung Serba Guna
Balai Pertemuan
Terminal Tipe C
Kegiatan
Lapangan Parkir Umum
VIII - 11

Zona
Sub Zona
ZONA LINDUNG
ZONA
PERUMAHAN
ZONA
PERDAGANGAN
DAN JASA
ZONA
PERKANTORAN
ZONA
PERUNTUKAN
LAIN
PS
RTH
SC
R-3
R-4
K-1
K-3
SPU-1
SPU-2
SPU-3
SPU-4
SPU-5
SPU-6
KT-1
KT-2
PT-1
PT-2
Jalur Hijau dan Pulau Jalan
T,B
T,B
Taman Lingkungan
Taman Kecamatan
TPU
Sempadan/Penyangga
Pekarangan
Lapangan
Plasa
Tempat Parkir
Taman Bermain dan Rekreasi
Trotoar
Holtikultura
Tambak
Kolam
Perkebunan Tanaman Keras
Perkebunan Agrobisnis
Lapangan Penggembalaan
Pemerahan Susu
Kandang Hewan
Kegiatan
Ruang Terbuka Hijau
Ruang Terbuka Non Hijau
Peruntukan Lainnya
VIII - 12

Zona
Sub Zona
ZONA LINDUNG
ZONA
PERUMAHAN
ZONA
PERDAGANGAN
DAN JASA
ZONA
PERKANTORAN
ZONA
PERUNTUKAN
LAIN
PS
RTH
SC
R-3
R-4
K-1
K-3
SPU-1
SPU-2
SPU-3
SPU-4
SPU-5
SPU-6
KT-1
KT-2
PT-1
PT-2
Wisata Alam
T,B
T,B
T,B
Wisata Buatan
T,B
T,B
T,B
Wisata Budaya
T, B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
Kegiatan
Pengambilan Air Tanah
Peruntukan Khusus
TPS
T,B
T,B
T, B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
Daur Ulang Sampah
T,B
T,B
T, B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
Pengolahan Sampah/Limbah
T,B
T,B
T, B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
BTS
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T, B
T,B
Ruang Pompa
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T, B
T,B
Pembangkit Listrik
T,B
T,B
T,B
T,B
T,B
T, B
T,B
Sumber : Hasil Rencana, 2012
VIII - 13

8.1.2
Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
Ketentuan
intensitas
pemanfaatan
ruang
adalah
ketentuan
pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona.
mengenai
besaran
Dalam kaitannya dengan
pemanfaatan ruang selanjutnya perlu diatur penetapan intensitas ruang.

Intensitas Ruang adalah besaran ruang untuk fungsi tertentu yang ditentukan
berdasarkan pengaturan Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Bangunan
(KDB) dan Ketinggian Bangunan (KB) tiap kawasan bagian kota sesuai dengan
kedudukan dan fungsinya dalam pembangunan kota.
Intensitas Ruang merupakan hubungan antara : Koefisien Lantai Bangunan (KLB),
Koefisien Dasar bangunan (KDB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), Ketinggian Bangunan
(KB, sesuai dengan Pola Sifat Lingkungannya sedemikian rupa sehingga merupakan
suatu kesatuan yang serasi.
Dalam hal pertimbangan daya-dukung prasarana kota belum memadai berdasarkan
rencana tata ruang kota, maka intensitas pemanfaatan ruang dapat diberikan kurang
dari rencana intensitas ruang yang ditetapkan dalam rencana tata ruang.
Intensitas pemanfaatan lahan adalah tingkat alokasi dan distribusi luas lantai maksimum
bangunan terhadap lahan dan peruntukannya. Sasaran dari intensitas pemanfaatan lahan
adalah untuk mendapatkan intensitas pemanfaatan blok kawasan yang lebih merata dan
seimbang sesuai dengan jenis peruntukannya. Sedangkan tujuan dari intensitas
pemanfaatan lahan adalah :
1).
Mendistribusikan secara ruang intensitas pemanfaatan lahan setiap blok di kawasan

perencanaan menurut jenis peruntukannya
2).
Menetapkan daerah perencanaan atau pengkavlingan
3).
Mengupayakan ambang intensitas pemanfaatan lahan secara merata (koefisien lantai

bangunan rata-rata)
4).
Menentukan kepadatan bangunan yang ditunjukan dengan Koefisien Dasar Bangunan

(KDB)
TABEL 8.4
KOMPONEN ATURAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG
No
1
Komponen Aturan
intensitas
Koefisien
Bangunan
pemanfaatan
maksimum
ruang
Pertimbangan
Dasar
(KDB)
1) Tingkat pengisian/peresapan air (water

recharge) = KDH minimum
2) Besar pengaliran air (kapasitas drainase)
3) Jenis penggunaan lahan
4) Harga lahan
VIII - 14

No
Komponen Aturan
minimum
Pertimbangan
Koefisien
Bangunan
maksimum
Lantai 1) Ketersediaan dan tingkat pelayanan

prasarana (jalan)
(KLB)
2) Dampak
atau
kebutuhan
terhadap
prasarana tambahan
3) Ekonomi dan pembiayaan
4) Harga lahan
Koefisien dasar Hijau 1) Tingkat pengisian/peresapan air (water
recharge)
(KDH) minimum
2) Besar pengaliran air (kapasitas drainase)
3) Rencana tata ruang (RTH, tipe zonasi, dll)
Aturan
Koefisien
Tapak Penetapan besar KTB maksimum didasarkan
Basemen
(KTB) pada batas KDHminimum yang ditetapkan.
tambahan
maksimum
dalam
Koefisen
Wilayah Prinsip penetapan KWT sama dengan
intensitas
terbangun
(KWT) penetapan KTB, tetapi dalam unit blok
pemanfaatan
maksimum
peruntukan atau tapak (bukan dalam
ruang
unitpersil).
Kepadatan
bangunan atau unit
maksimum
Kepadatan
penduduk minimum
1) Faktor kesehatan, Ketersediaan air bersih;

sanitasi dan sampah; cahaya; sinar
matahari;
aliran
udara;
ruang
antarbangunan.
2) Faktor sosial, Ruang terbuka privat; privasi;
perlindungan, jarak tempuh terhadap
fasilitas lingkungan
3) Faktor
teknis,
Risiko
kebakaran;
keterbatasan lahan untuk bangunan/rumah
4) Faktor Ekonomi, Biaya lahan; jarak dari
rumah ke tempat kerja dan ongkos
transportasi; ketersediaan dan ongkos
penyediaan pelayanan dasar; ketersediaan
dan ongkos tukang, material, dan
peralatan.
Kepadatan
penduduk
=
kepadatan
bangunan/ha x besar keluarga rata-rata
Sumber : Permen Pu no 20 tahun 2011 tentang Pedoman penyusunan RDTR dan peraturan zonasi
5).
Menentukan Koefisien Daerah Hijau (KDH) yang berfungsi untuk pertamanan yang
seimbang
6).
Mengupayakan ambang daerah lantai basement secara merata, yang ditunjukan

dengan Koefisien Tapak Basement (KTB)
7).
Menerapkan sistem intensif-disintensif pengembangan
8).
Menerapkan sistem pengalihan nilai koefisien lantai dasar bangunan (Transfer of

Development Right/TDR).
VIII - 15

Lebi jelasnya mengenai ketentuan intensitas pemanfaatan ruang di SWK III dapat lihat
pada Tabel 8.5.
Arahan kepadatan bangunan diidentifikasi dari KDB pada masing-masing kawasan
peruntukan pemanfaatan ruang. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan dan lingkungan. penetapan KDB pengembangan kawasan perumahan dan
permukiman di SWK III disesuaikan dengan Kota Cirebon yang dilaksanakan dengan prinsip
sebagai berikut :
a. untuk bangunan rumah tinggal :
kawasan kepadatan tinggi, KDB paling tinggi 80 %
kawasan kepadatan sedang, KDB paling tinggi 70 %; dan
kawasan kepadatan rendah, KDB paling tinggi 60 %.
b. untuk bangunan non rumah tinggal :
kawasan perdagangan dan jasa, KDB paling tinggi 90 %;
kawasan perkantoran pemerintah, KDB paling tinggi 80 %; dan
kawasan pendidikan, KDB paling tinggi 75 %.
VIII - 16

Tabel 8.5 Intensitas Pemanfaatan Ruang

BLOK
KELURAHAN
Blok 1
Kelurahan Sunyaragi
Blok 2
Kelurahan Karyamulya
Kelurahan Sunyaragi
Blok 3
Blok 4
Blok 5
Kelurahan Sunyaragi
Blok 6
Kelurahan Harjamukti
Blok 7
POLA RUANG
Kantor Pemerintahan
Perdagangan dan Jasa Tunggal
Perumahan Kepadatan Sedang
Pendidikan
Perumahan Kepadatan Rendah
Pendidikan
Pendidikan
Pendidikan
Perdagangan dan Jasa Deret
Pendidikan
Pendidikan
Pendidikan
KODE
ZONA
KT-1
K-1
R-3
SPU-1
R-4
SPU-1
R-4
R-3
SPU-1
R-4
R-3
SPU-1
K-3
R-4
R-3
SPU-1
K-3
K-1
R-3
SPU-1
K-3
K-1
R-3
K-3
R-3
SPU-1
K-3
R-3
K-3
KETENTUAN INTENSITAS
PEMANFAATAN RUANG
KDB (%)
60%
60%
70%
80%
60%
80%
60%
70%
80%
60%
70%
80%
80%
60%
70%
80%
80%
60%
70%
80%
80%
60%
70%
80%
70%
80%
80%
70%
80%
KLB
0,6-2,4
0,6-2,4
0,7-2,1
0,8-2,4
0,6-1,8
0,8-2,4
0,6-1,8
0,7-2,1
0,8-2,4
0,6-1,8
0,7-2,1
0,8-2,4
0,6-1,2
0,6-1,8
0,7-2,1
0,8-2,4
0,6-1,2
0,6-2,4
0,7-2,1
0,8-2,4
0,6-1,2
0,6-2,4
0,7-2,1
0,6-1,2
0,7-2,1
0,8-2,4
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
KDH (%)
40%
40%
30%
20%
40%
20%
40%
30%
20%
40%
30%
20%
20%
40%
30%
20%
20%
40%
30%
20%
20%
40%
30%
20%
30%
20%
20%
30%
20%
VIII - 17

BLOK
KELURAHAN
Kelurahan Sunyaragi
Blok 8
Blok 9
Blok 10
Kelurahan Kecapi
Blok 11
Kelurahan Sunyaragi
Kelurahan Kalijaga
Kelurahan Kecapi
POLA RUANG
KODE
ZONA
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
R-4
R-3
K-3
K-1
R-4
R-3
K-3
K-1
R-3
K-1
R-3
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
PEMANFAATAN RUANG
KDB (%)
60%
70%
80%
60%
70%
80%
60%
70%
80%
60%
70%
80%
75%
60%
70%
80%
60%
70%
60%
70%
70%
80%
60%
70%
80%
60%
70%
80%
60%
70%
KLB
0,6-2,4
0,7-2,1
0,6-1,2
0,6-2,4
0,7-2,1
0,6-1,2
0,6-2,4
0,7-2,1
0,6-1,2
0,6-1,8
0,7-2,1
0,6-1,2
0,6-2,4
0,6-1,8
0,7-2,1
0,6-1,2
0,6-2,4
0,7-2,1
0,6-2,4
0,7-2,1
0,7-2,1
0,6-1,2
0,6-2,4
0,7-2,1
0,6-1,2
0,6-2,4
0,7-2,1
0,6-1,2
0,6-2,4
0,7-2,1
KDH (%)
40%
30%
20%
40%
30%
20%
40%
30%
20%
40%
30%
20%
25%
40%
30%
20%
40%
30%
40%
30%
30%
20%
40%
30%
20%
40%
30%
20%
40%
30%
VIII - 18

BLOK
Blok 12
KELURAHAN
Kelurahan Kalijaga
Kelurahan Kecapi
Blok 13
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
Blok 14
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
Blok 15
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
Blok 16
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
Blok 17
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
POLA RUANG
Bandara
Cagar Budaya
Pendidikan
Pendidikan
Pendidikan
KODE
ZONA
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
K-1
SPU-2
SC
SPU-1
K-3
K-1
R-3
K-3
K-3
R-3
SPU-1
R-3
SPU-1
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
PEMANFAATAN RUANG
KDB (%)
80%
70%
80%
70%
80%
70%
80%
80%
70%
80%
70%
80%
60%
60%
80%
80%
80%
60%
70%
80%
80%
70%
80%
70%
80%
80%
70%
80%
70%
80%
KLB
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,7-1,4
0,6-1,2
0,6-1,2
0,6-1,2
0,8-1,6
0,8-1,6
0,6-1,2
0,6-1,2
0,7-1,4
0,6-1,2
0,6-1,2
0,7-2,1
0,8-2,4
0,7-2,1
0,8-2,4
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
KDH (%)
20%
30%
20%
30%
20%
30%
20%
20%
30%
20%
30%
20%
40%
40%
20%
20%
20%
40%
30%
20%
20%
30%
20%
30%
20%
20%
30%
20%
30%
20%
VIII - 19

BLOK
KELURAHAN
Blok 18
Kelurahan Argasunya
Blok 19
Kelurahan Argasunya
Blok 20
Kelurahan Kalijaga
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
Kelurahan Kecapi
Blok 21
Kelurahan Kalijaga
Blok 22
Kelurahan Kalijaga
Kelurahan Larangan
Blok 23
Kelurahan Kecapi
Kelurahan Larangan
Kelurahan Pegambiran
Blok 24
POLA RUANG
Pergudangan
Pergudangan
Pergudangan
KODE
ZONA
K-3
R-4
R-3
R-4
R-3
R-4
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
R-3
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
PEMANFAATAN RUANG
KDB (%)
80%
60%
70%
60%
70%
60%
80%
70%
80%
70%
80%
70%
80%
70%
80%
70%
80%
70%
70%
80%
80%
70%
80%
80%
70%
80%
80%
70%
KLB
0,6-1,2
0,6-1,8
0,7-2,1
0,6-1,8
0,7-2,1
0,6-1,8
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,7-2,1
0,7-2,1
0,6-1,2
0,8-3,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,8-3,2
0,7-2,1
0,6-1,2
0,8-3,2
0,7-2,1
KDH (%)
20%
40%
30%
40%
30%
40%
20%
30%
20%
30%
20%
30%
20%
30%
20%
30%
20%
30%
30%
20%
20%
30%
20%
20%
30%
20%
20%
30%
VIII - 20

8.1.3
Ketentuan Tata Bangunan
Tata massa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada
suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturannya merujuk pada norma perancangan kota
(urban design).Pengaturan tata massa bangunan mencakup antara lain:
8.1.3.1 Garis Sempadan Bangunan (GSB/GSJ)
Secara teoritis Garis Sempadan Bangunan (GSB) merupakan penentu batas - batas tapak.
Pengaturan Garis Sempadan Bangunan (GSB) ini berlaku secara umum, maka ketentuanketentuan tersebut akan berlaku pula di kawasan perencanaan, Selanjutnya rencana
penetapan garis sempadan bangunan dapat di tentukan berdasarkan:
1. Lebar dan Kelas Jalan
Garis Sempadan Muka Bangunan dan Sempadan Samping Bangunan yang
menghadap jalan ditetapkan 1/2 dari lebar Ruang Milik Jalan (RUMIJA) atau
1/4 dari Daerah Pengawasan Jalan (RUWASJA).
Garis Sempadan Samping Bangunan berjarak minimal 1,5 meter dari dinding
bangunan.
Garis Sempadan Belakang rumah berjarak minimal 2 meter dari dinding.
GSB merupakan penentu batas-batas tapak yang bisa dibangun dalam satu
area bila tidak ditentukan, GSB panjangnya 1/2 dari ROW.
2. Berdasarkan Fungsi Bangunan
Ketentuan GSB menurut Fungsi Kawasan :
a.
Kawasan Perumahan
Pemberlakuan GSB bisa jadi sangat menarik karena sifatnya yang informal. Setback
sebuah kawasan seringkali menjadi penentu besarnya nilai GSB dalam sebuah
lingkungan. GSB di kawasan perumahan adalah antara 5-10 meter, dimana
perumahan yang memiliki nilai KDB < 30 % akan mempunyai GSB antara 710
meter. Sedangkan kawasan perumahan yang mempunyai KDB > 30 % akan
mempunyai GSB 5-6 meter.
b.
Kawasan Perdagangan dan Jasa (Komersial)

Pada komersial, pemberlakuan GSB biasanya memiliki tipe-tipe yang
tergantung pada kondisi kawasan setempat. Pada area yang padat bisa
diberlakukan GSB Nol ( 0 ) dengan arcade atau dengan pedestrian besar
yang memberikan kemungkinan aktivitas jalan dan side seeing bagi
pengunjung kawasan komersial.
GSB di kawasan ini ditetapkan minimal 1020 meter dengan harapan ruang
tercipta dapat dimanfaatkan untuk parkir kendaraan.
VIII - 21

c.
Kawasan Perkantoran
Kawasan perkantoran yang dimaksud di sini adalah mencakup fasilitas
pemerintahan, perdagangan, pendidikan, kesehatan dan fasilitas peribadatan.
Untuk kawasan ini ditetapkan GSB sebesar 10 meter, dengan harapan lahan
yang dibuka digunakan untuk lahan parkir dan komplementer ruang dari
massa bangunan tersebut.
d. Kawasan Industri
GSB biasanya sangat besar dengan tujuan untuk mendapatkan keleluasaan
gerak bagi mobilitas, karena biasa dimanfaatkan kendaraan besar (truk-truk)
untuk perputarannya.
Tabel 8.6 Garis Sempadan Bangunan dan Garis Sempadan Jalan

Blok
GSB (meter)
GSJ (meter)
Jl. Brigjend Darsono
16
Jl. Pemuda
15
Jl. Terusan Pemuda
15
Jl. Stadion Bima
5,5
Jl. Stadion Bima
5,5
Jl. Pemuda
15
Jl. Perjuangan
10,5
Blok 3
Jl. Perjuangan
10,5
Blok 4
Jl. Perjuangan
10,5
Jl. Raya Kalitanjung
Jl. Majasem
Blok 1
Blok 2
Blok 5
Blok 6
Blok 7
Nama Jalan
16
Jl. Pemuda
15
Jl. Perjuangan
10,5
Jl. Kandang Perahu
5,5
Jl. Komp. PLTG
5,5
Jl. Binawan
5,25
Jl. Kandang Perahu
5,5
16
Jl. Kanggraksan
11
VIII - 22

Blok
GSB (meter)
GSJ (meter)
Jl. Evakuasi
Jl. Jend Sudirman
13
Jl. Kalitanjung
7,5
Jl. Jend Sudirman
13
10,5
Jl. Jend Sudirman
13
Jl. Jend. Ahmad Yani
16
Jl. Kanggraksan
11
Blok 11
16
Blok 12
Jl. Galunggung
Blok 13
Jl. Angkasa Raya
4,5
Jl. Kebon Pelok Harjamukti
6,25
Jl. Asam Gede
4,5
Jl. Jend. Sudirman
13
Jl. Lapangan Udara
6,25
6,25
6,25
Jl. Pramuka
Jl. Ledeng
Jl. Silakaca
Jl. Permata Harjamukti
6,25
Blok 16
Jl. Tol Palimanan-Kanci
44
28
Blok 17
Jl. Dwipantara
Jl. Karya Bakti Manunggal
Jl. Pramuka
Jl. Irian Jaya
4,5
Jl. Enggano
4,5
Blok 8
Blok 9
Nama Jalan
Jl. Perjuangan
Blok 10
Jl. Tugu Dalam

Jl. Pramuka
Blok 14
Jl. Dwipantara
Blok 15
VIII - 23

Blok
Blok 18
Blok 19
Blok 20
Nama Jalan
GSB (meter)
GSJ (meter)
Jl. Dawean
4,5
Jl. Sulawesi
4,5
44
28
Jl. Pramuka
Jl. Pramuka
Jl. Karyabakti II
4,5
Jl. Pamengkrang
4,75
44
28
jl. Galunggung
Jl. Ceremai Raya
12
6,25
4,75
Jl. Silakaca
Jl. Ledeng
Jl. Pramuka
Jl. Taman Kalijaga
Jl. Durian
4,75
Jl. Apel
4,75
12
6,25
Jl. Permata Harjamukti

Jl. Mangga Raya
Jl. Pisces
Blok 21
Blok 22
Jl. Ceremai Raya

Jl. Gunung Pangrango
Jl. Gunung Rinjani
Blok 23
Blok 24
Jl. Rinjani Raya
8,5
Jl. Bromo
6,5
Jl. Kerang
4,75
Jl. Kepiting
4,75
Jl. Raya Lobunta
6,5
19
Jl. Ceremai Raya
12
Jl. Rinjani Raya
8,5
Jl. Petireman
19
Jl. Kalijaga
15
Sumber : Hasil Rencana Tahun 2012
VIII - 24

8.1.3.2 Tinggi Bangunan Maksimum Atau Minimum

Tinggi bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko kebakaran,
teknologi, estetika, dan prasarana.Ketinggian
maksimum yang dapat di terapkan di
kawasan perencanaan akan di dasarkan pada daya dukung lahan dan kelas kemampuan
lahan kawasan perencanaan. Berdasarkan analisis kelas kemampuan lahan yang telah di
lakukan pada sub bab sebelumnya maka Kawasan SWK III termasuk ke dalam kelas
kemampuan lahan d dan kelas kemampuan lahan c sehingga arahan ketinggian bangunan
< 4 lantai atau 5-14 meter. Lebih jelasnya mengenai arahan ketinggian lantai bangunan
dapat di lihat pada Tabel 8.6 di bawah ini.
8.1.3.3 Jarak Bebas Antar Bangunan Minimum
Jarak antar bangunan bagi keseluruhan kawasan perencanaan dapat dirumuskan :
Y = (3,50 + N/2) meter
Ket : Y = Jarak antar bangunan, N = Jumlah lantai bangunan
Jika jumlah lantai bangunan yang bersebelahan berbeda, maka jarak antar bangunan
sama dengan hasil rata-rata jarak antar bangunan yang bersangkutan.
Y = 0,50 (Y1+Y2)
Ket : Y1 = Bangunan 1, Y2 = Bangunan 2
Berdasarkan perhitungan tersebut, maka dapat diketahui bahwa jarak antar bangunan
di Kawasan perencanaan adalah sebagai berikut :
1.
Bagian/unsur bangunan yang terletak di depan GSB yang masih diperbolehkan :

Detail atau unsur bangunan akibat keragaman rancangan arsitektur dan tidak
digunakan sebagai ruang kegiatan;
Detail atau unsur bangunan akibat rencana perhitungan struktur dan atau
instalasi bangunan;
Unsur bangunan yang diperlukan sebagai sarana sirkulasi.
2.
Ruang terbuka di antara GSJ dan GSB harus digunakan sebagai unsur
penghijauan dan atau daerah peresapan air hujan serta kepentingan umum
lainnya;
3.
Pada cara membangun dengan bangunan renggang/ tidak padat, sisi bangunan
yang didirikan harus mempunyai jarak bebas yang tidak dibangun pada kedua sisi
samping kiri, kanan, atau bagian belakang yang berbatasan dengan pekarangan;
4.
Jarak antara masa/blok bangunan 1 (satu) lantai yang satu dengan yang lainnya
dalam satu kapling atau antara kapling minimum adalah 3,50 meter
5.
Jarak antara masa/blok bangunan 2 (dua) lantai yang satu dengan yang lainnya
dalam satu kapling atau antara kapling minimum adalah 4,50 meter
6.
Jarak antara masa/blok bangunan 3 (tiga) lantai yang satu dengan yang lainnya
dalam satu kapling atau antara kapling minimum adalah 5 meter
VIII - 25

Tabel 8.7
Ketentuan Tata Masa Bangunan
BLOK
KELURAHAN
Blok 1
Kelurahan Sunyaragi
Blok 2
Kelurahan Karya Mulya

Kelurahan Sunyaragi
Blok 3
Blok 4
Blok 5
Kelurahan Sunyaragi
Blok 6
Blok 7
POLA RUANG
KODE
ZONA
Kantor Pemerintahan
Pendidikan
Pendidikan
Pendidikan
Pendidikan
Pendidikan
Pendidikan
Pendidikan
KT-1
K-1
R-3
SPU-1
R-4
SPU-1
R-4
R-3
SPU-1
R-4
R-3
SPU-1
K-3
R-4
R-3
SPU-1
K-3
K-1
R-3
SPU-1
K-3
K-1
R-3
K-3
R-3
SPU-1
K-3
R-3
K-3

KETINGGIAN
KETINGGIAN
(LANTAI)
(METER)
1-4
4-16
1-4
4-16
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-4
4-16
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-4
4-16
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
VIII - 26

BLOK
KELURAHAN
Kelurahan Sunyaragi
Blok 8
Blok 9
Blok 10
Kelurahan Kecapi
Blok 11
Kelurahan Sunyaragi
Kelurahan Kalijaga
Kelurahan Kecapi
Blok 12
Kelurahan Kalijaga
POLA RUANG
KODE
ZONA

K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
R-4
R-3
K-3
K-1
R-4
R-3
K-3
K-1
R-3
K-1
R-3
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3

KETINGGIAN
KETINGGIAN
(LANTAI)
(METER)
1-4
4-16
1-3
4-12
1-2
4-8
1-4
4-16
1-3
4-12
1-2
4-8
1-4
4-16
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-4
4-16
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-4
4-16
1-3
4-12
1-4
4-16
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-4
4-16
1-3
4-12
1-2
4-8
1-4
4-16
1-3
4-12
1-2
4-8
1-4
4-16
1-3
4-12
1-2
4-8
VIII - 27

BLOK
KELURAHAN
Kelurahan Kecapi
Blok 13
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
Blok 14
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
Blok 15
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
Blok 16
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
Blok 17
Kelurahan Argasunya
Blok 18
Kelurahan Kalijaga
Kelurahan Argasunya
POLA RUANG
KODE
ZONA

Bandara
Cagar Budaya
Pendidikan
Pendidikan
Pendidikan
R-3
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
K-1
SPU-2
SC
SPU-1
K-3
K-1
R-3
K-3
K-3
R-3
SPU-1
R-3
SPU-1
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
K-3
R-4

KETINGGIAN
KETINGGIAN
(LANTAI)
(METER)
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
1-2
4-8
1-2
4-8
1-2
4-8
1-2
4-8
1-2
4-8
1-2
4-8
1-2
4-8
1-2
4-8
1-2
4-8
1-2
4-8
1-2
4-8
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
1-2
4-8
1-3
4-12
VIII - 28

BLOK
KELURAHAN
Blok 19
Kelurahan Argasunya
Blok 20
Kelurahan Kalijaga
Kelurahan Argasunya
Kelurahan Kalijaga
Kelurahan Kecapi
Blok 21
Kelurahan Kalijaga
Blok 22
Kelurahan Kalijaga
Kelurahan Larangan
Blok 23
Kelurahan Kecapi
Kelurahan Larangan
Blok 24
POLA RUANG
Pergudangan
Pergudangan
Pergudangan
KODE
ZONA
R-3
R-4
R-3
R-4
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
R-3
K-3
R-3
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3
K-3
K-1
R-3

KETINGGIAN
KETINGGIAN
(LANTAI)
(METER)
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-3
4-12
1-2
4-8
1-3
4-12
1-3
4-12
VIII - 29

8.1.4
prasarana dasar minimum
Ketentuan prasarana dan sarana minimum sebagai kelengkapan dasar fisik lingkungan
dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman dengan menyediakan prasarana dan
sarana yang sesuai untuk mendukung berfungsinya zona secara optimal. Prasarana dasar
minimum yang yang wajib (W) dan di sarankan (S) pada setiap zona peruntukan meliputi
Jaringan Jalan, Jaringan air bersih, jaringan persampahan, jaringan pengolaan limbah,
jaringan listrik, jaringan telekomunikasi, jaringan persampahan, jaringan pemadam
kebakaran, ruang terbuka hijuadan ruang terbuka non hijau serta dsarana pelayanan umum
seperti sarana peribadatan dan pos keamanan, lebih jelasnya mengenai penyediaan
prasarana dasar minimum untuk setiap zona peruntukan dapat di lihat pada Tabel 8.8 dan
Tabel 8.9 di bawah ini.
Tabel 8.8
Ketentuan Penomoran Prasarana Dasar Minimum Dan Aturan Yang Di Kenakan
Jenis
Penomoran
Aturan yang dikenakan
Menyediakan area putaran untuk kendaraan
1
besar.
2
Menyediakan are parkir di dalam kavling
Menyediakan area parkir umum dalam
3
lingkungan
Menyediakan jalur lambat sebelum masuk ke
Prasarana Jalan
4
dalam kavling
Menyediakan area untuk pemberhentian
5
sementara angkutan umum
Menyediakan jalur pejalan kaki
6
(trotoar/pedestrian)
7
Menyediakan jalan Setapak
1
Menggunakan saluran terbuka
Prasarana Drainase
2
Menggunkan saluran tertutup ram
3
Menggunakan saluran tertutup
1
Menyediakan tangki septik individual
Prasarana Saluran Air
2
Menggunakan tangki septik komunal
Kotor
3
Menggunakan saluran air kotor kota.
1
Mengolah air limbah dalam IPAL individual
Mengalirkan air limbah ke IPAL Terpadu dalam
2
kawasan
Prasarana Limbah
Menampung air limbah dan membuang ke IPL
3
Terpadu
Menampung limbah B3 dan mengirrim ke
4
PPLIB3
1
Penyediaan Tong Sampah
Prasarana
2
Penyediaan Kontainer sampah
Persampahan
3
Penyediaan Unit Pengolahan Sampah (UPS)
Prasarana Kelistrikan
1
Menyediakan lampu penerangan jalan.
VIII - 30

Jenis
Penomoran
2
Prasarana
Telekomunikasi
Prasarana Pemadan
Kebakaran
Ruang Terbuka
Sarana Pelayanan
Umum
3
1
2
1
2
3
1
2
1
2
Aturan yang dikenakan

Menyediakan lampu penerangan fasilitas
umum
Menyediakan Generator Listrik
Menggunakan BTS kamuflase
Menggunakan BTS individual
Hidran pemadam kebakaran
Tabung Pemadam Kebakaran
Jalur evakuasi kebakaran
Ruang Terbuka Hijau
Ruang Terbuka Non Hijau
Sarana Peribadatan
Pos Keamanan
Sumber: Hasil Analisis Tim RDTR SWK III Tahun 2012
VIII - 31

TABEL 8.9
ARAHAN PRASARANA DASAR MINIMUM UNTUK SETIAP ZONA PERUNTUKAN
Prasarana Minimal
NO
Arahan Klasifikasi Zona
Perumahan
Sarana Pelayanan
Umum
Perumahan Kepadatan
Sedang
Tunggal
Kopel
Deret
Panggung
Perumahan Kepadatan
Rendah
Tunggal
Kopel
Deret
Rumah Panggung
Sarana Pendidikan
Skala Pelayanan Kawasan
Skala Pelayanan Kecamatan
Skala Pelayanan Kelurahan
Skala Pelayanan Lingkungan
Sarana Transportasi
Sarana Kesehatan
Sarana Olahraga
Sarana Sosial-Budaya
Kode Zona
Jalan
Drainase
Air
Kotor
Sampah
Pedaman
Kebakaran
Ruang
Terbuka
Sarana
Pelayanan
W2,6,7
W2,6,7
W2,6,7
W2,6,7
W1
W1
W1
W1
W2
W2
W2
W2
S1,2
S1,2
S1,2
S1,2
W1
W1
W1
W1
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1
W1
W1
W1
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W2,6,7
W2,6,7
W2,6,7
W2,6,7
W1
W1
W1
W1
W2
W2
W2
W2
S1,2
S1,2
S1,2
S1,2
W1
W1
W1
W1
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1
W1
W1
W1
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W2,3,4,5,6
W3,7
W3,7
W3,7
W1
W1
W1
W1
S2
W2
W2
W2
S1
S1,2
S1,2
S1,2
W1,2
S1
S1
S1
W1,2,3
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1
W1
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,S2
S1,S2
W2,3,4,5,6
W3,7
W3,7
W3,7
W1
W1
W1
W1
S2
W2
W2
W2
S1
S1,2
S1,2
S1,2
W1,2
S1
S1
S1
W1,2,3
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2, S.3
W1,2
W1
W1
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,S2
S1,S2
W2,3,4,5,6
W3,7
W3,7
W3,7
W1
W1
W1
W1
S2
W2
W2
W2
S1
S1,2
S1,2
S1,2
W1,2
S1
S1
S1
W1,2,3
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2, S.3
W1,2, S.3
W1
W1
W1,S2,S3
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,S2
S1,S2
W2,3,4,5,6
W3,7
W3,7
W3,7
W1
W1
W1
W1
S2
W2
W2
W2
S1
S1,2
S1,2
S1,2
W1,2
S1
S1
S1
W1,2,3
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1
W1
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,S2
S1,S2
Air Limbah
Telekomunikasi
Listrik
R-3
R-3.1
R-3.2
R-3.3
R-3.8
R-4
R-4.1
R-4.2
R-4.3
R-4.8
SPU-1
SPU-1.3
SPU-1.4
SPU-1.5
SPU-1.6
SPU-2
SPU-2.3
SPU-2.4
SPU-2.5
SPU-2.6
SPU-3
SPU-3.3
SPU-3.4
SPU-3.5
SPU-3.6
SPU-4
SPU-4.3
SPU-4.4
SPU-4.5
SPU-4.6
SPU-5
VIII - 32

Prasarana Minimal
NO
6
7
3
8
9
Arahan Klasifikasi Zona
Kode Zona
Jalan
Drainase

SPU-5.3
W2,3,4,5,6
W1
SPU-5.4
W3,7
W1
SPU-5.5
W3,7
W1
SPU-5.6
W3,7
W1
Sarana Peribadatan
SPU-6
SPU-6.4
W3,7
W1
SPU-6.5
W3,7
W1
SPU-6.6
W3,7
W1
Perdagangan Dan
Komersial Tungal
K-1,
Jasa
K-1,3
W2,6
S1
K-1,4
W2,6
S1
K-1,5
W2,6
S1
K-1,6
Komersial Deret
K-2
K-2.3
W2,6
S1
K-2.4
W2,6
S1
K-2.5
W2,6
S1
K-2.6
Campuran
Ruko
C-1
W2,3,4,6
S1
Rukan
C-2
W2,3,4,6
S1
Penginapan/Wisma
C-3
W2,3,4,6
S1
Industri
Industri Kecil
I-3
W1,2,3,4,6
Aneka Industri
I-4
W1,2,3,4,6
Perkantoran
Perkantoran Pemerintah
PT-1
W2
W1
Perkantoran Swasta
PT-2
W2
W1
Peruntukan Lainnya
Pertaniaan
PL-1
W7
W3
Kawasan Lindung
Perlindungan Setempat
PS
Ruang Terbuka Hijau
Ruang terbuka Hijau
RTH
W3,7
W1
S um be r : H as i l A n alis is , T ahun 2 0 1 2 K e te r an g an; W = W aj ib da n S = D i S ar a nkan
Air
Kotor
S2
W2
W2
W2
W1,2
W1,2
W1
W1
Pedaman
Kebakaran
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
Ruang
Terbuka
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
Sarana
Pelayanan
W1,W2
W1,W2
W1,S2
S1,S2
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1
W1
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,S2
S1,S2
W1,2
W1,2
W1,2
-
W1,2,3
W1,2,3
W1,2,3
-
W1,2, S.3
W1,2
W1
W1
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,S2
S1,S2
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
W1,2
S1
S1
-
W1,2,3
W1,2,3
W1,2,3
W2
W2
W2
W1,2,3
W1,2,3
W3
W3
-
W1,2, S.3
W1,2
W1
W1
W1
W1
W1
W1,2, S.3
W1,2, S.3
W1,2
W1,2
-
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
-
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
-
W1,W2
W1,W2
W1,S2
S1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,S2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
W1,W2
-
Air Limbah
Telekomunikasi
Listrik
S1
S1,2
S1,2
S1,2
W1,2
S1
S1
S1
W1,2,3
W1,2
W1,2
W1,2
W2
W2
W2
S1,2
S1,2
S1,2
S1
S1
S1
W1,2
W1,2
W1,2
-
S1,4
S1,4
S1,4
-
W1,2
W1,2
W1,2
S1,2
S1,2
S1,2
S1
S1
S2
S2
-
S1,4
S1,4
S1,4
S1
S1
S1
W1,2,3,4
W1,2,3,4
-
Sampah
VIII - 33

8.1.5
Ketentuan Pelaksanaan
8.1.5.1 Variansi Pemanfaatan Ruang
Variansi pemanfaatan ruang adalah kelonggaran/keluwesan yang diberikan untuk tidak

mengikuti aturan zonasi yang ditetapkan pada suatu persil tanpa perubahan berarti
(signifikan) dari peraturan zonasi yang ditetapkan.
Peraturan pada suatu zonasi kadangkala sulit dilaksanakan karena berbagai hal yang
menghambat. Oleh karena itu, perlu dipikirkan kelonggaran sampai pada batas tertentu
yang diperkenankan tanpa mengubah secara signifikan karaktersitik pemanfaatan ruang
yang ditetapkan dalam peraturan zonasi.
Jenis variansi yang diperkenankan dalam pemanfaatan ruang antara lain:
1.
minor variance dan non-conforming dimension
non-conforming use
interim development
interim/temporary use
Perubahan kecil (minor variance) dan ukuran persil yang dikecualikan (nonconforming dimension)
Izin untuk bebas dari aturan standar sebagai upaya untuk menghilangkan kesulitan
yang tidak perlu akibat kondisi fisik lahan (luas, bentuk persil).
Non-conforming dimension adalah kelonggaran atau pengurangan ukuran dari yang
ditetapkan dalam peraturan atau standar. Contohnya adalah pengurangan besar GSB,
penambahan tinggi atap, perubahan KDB kurang dari 10%, dan lain-lain.
2.
Penggunaan yang tidak sesuai (non-conforming use)

Non-conforming use adalah izin yang diberikan untuk melanjutkan penggunaan lahan,
bangunan atau struktur yang telah ada pada waktu peraturan zonasi ditetapkan dan
tidak sesuai dengan peraturan zonasi.
Ketentuan ini dapat berdampak (Anderson, 1958-60):
-
mengurangi keefektifan peraturan zoning
merusak nilai property
mendorong terjadinya penurunan kualitas lingkungan
Dalam penerapan non-conforming use ini, dilarang:

-
mengubah penggunaan dari satu non-conforming use ke non-conforming use

lainnya
mengubah atau memperluas bangunan/struktur, kecuali diperintahkan Pemerintah

Daerah
ditelantarkan/tidak digunakan untuk jangka waktu tertentu
VIII - 34

Non-conforming use dapat dibatasi sampai pada waktu tertentu sebelum harus
mengikuti peraturan zonasi yang ditetapkan (misalnya harus disesuaikan dengan
peraturan zonasi yang berlaku dalam waktu 10 tahun sejak peraturan zonasi
ditetapkan).
3.
Pengembangan interim (interim development)

Interim development adalah izin pembangunan yang diberikan untuk melaksanakan
pembangunan antara sebagai bagian/tahapan dari pembangunan secara keseluruhan,
misalnya perataan lahan (grading), pematangan lahan (konstruksi jalan, saluran
drainase, dan lain-lain).
4.
Penggunaan interim/sementara (interim/temporary use)

Interim/temporary use adalah izin penggunaan lahan sementara yang diberikan untuk
jangka waktu tertentu sebelum pemanfaatan ruang final direalisasikan.
Tabel 8.10 Aturan Variansi Pemanfaatan Ruang
No
Kegiatan dan Fungsi
Aturan Variansi Pemanfaatan Ruang
Perumahan
1
R-3
Non conforming dimensions, untuk rumah kepadatan tinggi

dengan KDB 80-100% diizinkan (terbatas pada bangunan yang
sudah ada) selama menyediakan RTH, dapat berupa roof garden
Komersil
K-3, K-2
Non conforming dimensions, untuk perdagangan KDB 80-100%

diizinkan (terbatas pada bangunan yang sudah ada) selama
menyediakan RTH, dapat berupa roof garden
Warung/Toko/Jasa di R-3
Non Conforming Use: Dibatasi sebesar 25% dari luas bangunan
Warung/Toko di R-2
Warung/Toko di R-3
8.1.5.2 Insentif dan Disinsentif

Pengendalian pemanfaatan ruang dibutuhkan kemampuan rencana kota yang menjadi
pengendali perkembangan kota untuk mencapai suatau pembangunan kota yang efisien, efektif serta
sesuai dengan fungsi kota tersebut.
Berkaitan dengan Undang-undang No. 26 Tahun 2007 mengenai Penataan Ruang yang
menyatakan bahwa penataan ruang merupakan suatu proses perencanaan ruang perkotaan,
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang, maka diperlukan adanya mekanisme
yang dapat mendorong perkembangan kota dan dapat menimbulkan dampak positif yang menunjang
VIII - 35

pembangunan kota atau upaya pengarahan pada perkembangan yang berdampak negatif untuk
mengefektifkan pembangunan/ rencana tata ruang yang telah ditetapkan.
Salah satu mekanisme untuk menunjang hal di atas adalah mekanisme insentif dan
disinsentif. Mekanisme ini mengandung suatu pengaturan dan pengendalian pembangunan yang
bersifat akomodatif terhadap setiap perubahan yang menunjang pembangunan/perkembangan kota.
Insentif merupakan pengaturan yang bertujuan memberikan ransangan terhadap kegiatan seiring
dengan penataan ruang. Perangkat ini dapat berupa keringan pajak, penyediaan infrastruktur,
kemudahan persyaratan administrasi atau teknis dan sebagainya. Perangkat disinsentif merupakan
pengaturan yang bertujuan membatasi pertumbuhan atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan
dengan penataan ruang. Disinsentif dapat berupa pengenaan pajak, penambahan persyaratan
administrasi dan persyaratan teknis, tidak diberi infrastruktur dan sebagainya.
Dalam pemanfaatan ruang dikembangkan perangkat yang bersifat insentif dan disinsentif
dengan tetap menghormati hak penduduk sebagai warganegara. Yang dimaksud insentif adalah
pengaturan yang bertujuan memberikan rangsangan terhadap kegiatan yang seiring dengan tujuan
rencana tata ruang, sedangkan disinsentif merupakan pengaturan yang bertujuan membatasi
pertumbuhan atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang. Yang menjadi
pembatas antara keduanya adalah keserasian/kecocokan pemanfaatan ruang dengan rencana tata
ruang yang diinginkan. Dalam kedua mekanisme tersebut terkandung suatu pengaturan dan
pengendalian pembangunan kota yang bersifat akomodatif terhadap setiap perubahan yang
menunjang pembangunan dan perkembangan kota, meskipun dengan tetap berdasarkan
pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:
a. Pergeseran tatanan ruang yang terjadi tidak menyebabkan dampak yang merugikan
bagi pembangunan kota.
b. Pada hakekatnya tidak boleh mengurangi hak masyarakat sebagai warganegara,
dimana masyarakat mempunyai hak dan dan martabat yang sama untuk
memperoleh dan mempertahankan hidupnya.
c. Tetap memperhatikan partisipasi masyarakat di dalam proses pemanfaatan ruang
untuk pembangunan oleh masyarakat.
Dalam kondisi tertentu kedua perangkat tersebut di atas sangat dibutuhkan sebagai
perangkat pencegahan terjadinya pemanfaatan ruang yang tidak diinginkan. Kedua perangkat ini
dapat diterapkan dalam dua kondisi, yaitu:
a. Kondisi normal.
Dalam kondisi ini, perangkat insentif dan disinsentif dimaksudkan untuk perangkat
pengelolaan pembangunan dalam kerangka pengendalian pemanfaatan ruang supaya
tetap terjamin dan terimplementasikan sesuai dengan arahan perencanaan yang telah
direncanakan dan disepakati bersama oleh seluruh stakeholder pembangunan tanpa
adanya faktor-faktor perubahan baik yang berasal dari keadaan setempat (internal)
maupun faktor-faktor yang berasal dari keadaan luar (eksternal).
VIII - 36

b. Kondisi Khusus.
Dalam keadaan khusus yang dapat terjadi pada suatu wilayah/kawasan yang cepat
berkembang karena memiliki keuntungan lokasi baik secara internal kota tersebut
maupun dalam konteks regional (eksternal) yang strategis sehingga perubahanperubahan fisik, dan sosial ekonomi setempat cepat sekali berubah sesuai dengan
dinamika yang terjadi. Keadaan khusus juga berarti dimaksudkan untuk pengembagan
wilayah/kawasan dari suatu kota yang lambat dalam perkembangannya karena miskin
daya tarik yang berupa sumberdaya setempat maupun keuntungan lokasi. Dalam
keadaan ini, perangkat insentif dan disinsentif dimaksudkan supaya pengelolaan
pembangunan tanggap terhadap perubahan-perubahan yang dipengaruhi oleh faktorfaktor setempat (internal) maupun faktor luar (eksternal).
Seperti yang dijelaskan pada bagian sebelumnya, bahwa perangkat insentif
merupakan pengaturan yang bertujuan memberikan rangsangan terhadap kegiatan seiring
dengan penataan ruang. Perangkat insentif dapat berupa keringanan pajak, penyediaan
infrastruktur, kemudahan persyaratan administrasi dan persyaratan teknis dan sebagainya.
Perangkat disinsentif merupakan pengaturan yang bertujuan membatasi pertumbuhan atau
mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan penataan ruang. Disinsentif dapat berupa
pengenaan pajak, penambahan persyaratan administrasi dan persyaratan teknis, tidak diberi
infrastruktur dan sebagainya. Perangkat insentif dan disinsentif diperlukan untuk hal-hal
berikut ini:
a. Mendorong/merangsang pembangunan yang sejalan dengan rencana tata ruang.
b. Menghambat/membatasi pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.
c. Memberi peluang kepada masyarakat dan pengembang untuk berpartisipasi dalam
pembangunan.
Beberapa contoh berkaitan dengan penerapan insentif dan disinsentif dapat dilihat
pada tabel berikut ini:
Tabel 8.11 Contoh Perangkat Insentif Dan Disinsentif

Bidang
Administratif
Ekonomi
Fisik
a.
b.
e.
f.
g.
h.
l.
m.
n.
o.
Insentif
Kemudahan izin.
Penghargaan.
Keringanan pajak.
Kompensasi.
Imbalan.
Pola pengelolaan.
Subsidi prasarana.
Bonus/insentif.
TDR.
Ketentuan teknis.
c.
d.
i.
j.
k.
Disinsentif
Perpanjang prosedur.
Perketat/tambah syarat.
Pajak tinggi.
Retribusi tinggi
Denda/charge
p. Pembatasan prasarana
VIII - 37

Umumnya orang beranggapan bahwa perangkat insentif dan disinsentif meliputi

perangkat ekonomi dan fisik saja. Berdasarkan studi yang pernah dilakukan, sebenarnya
terdapat tiga kelompok perangkat/mekanisme insentif dan disinsentif, yaitu;
1. Pengaturan/regulasi/kebijakan sebagai salah satu upaya menerapkan police power.
Perangkat atau mekanisme ini antara lain:
a. Perangkat yang berkaitan langsung dengan elemen guna lahan, yaitu:
a. Pengaturan hukum pemilikan lahan oleh swasta.
b. Pengaturan sertifikat tanah.
c. Analisis mengenai dampak lingkungan.
d. Transfer of Development Right (TDR).
e. Pengaturan perizinan, meliputi:
Izin prinsip; izin usaha/tetap.
Izin lokasi.
Planning permit.
Izin gangguan, IMB
Izin penghunian bangunan (IPB)
b. Perangkat yang berkaitan dengan elemen pelayanan umum, yaitu:
a. Kekuatan
hukum
untuk
mengembalikan
kondisi
semula
dari
gangguan/pencemaran.
b. Pengendalian hukum terhadap kendaraan dan transportasi.
c. Pengaturan penyediaan pelayanan umum oleh swasta.
d. Three in one policy.
c. Perangkat yang berkaitan dengan penyediaan prasarana seperti Amdal.
2. Ekonomi/keuangan sebagai penerapan dari pengenaan pajak dan retribusi.
a. Perangkat yang berkaitan dengan langsung dengan elemen guna lahan, yaitu:
o
Pajak lahan/PBB.
Pajak pengembangan lahan.
Pajak balik nama/jual beli lahan.
Retribusi perubahan lahan.
Development Impact Fees.
b. Perangkat yang berkaitan dengan elemen pelayanan umum, yaitu:

Pajak kemacetan.
Pajak pencemaran.
Retribusi perizinan yaitu: Izin prinsip; izin usaha/tetap, Izin lokasi, Planning
permit, Izin gangguan, IMB dan Izin penghunian bangunan (IPB)
User charge atas pelayanan umum.
VIII - 38

Perangkat yang berkaitan dengan penyediaan sarana dan prasarana.

User charge/tool for plan.
Linkage, Development exaction.
Initial cost for land consolidation.
3. Pemilikan/pengadaan langsung oleh pemerintah yang menerapkan sebagian dari

eminent domain.
a. Perangkat yang berkaitan langsung dengan elemen guna lahan (penguasaan lahan
oleh pemerintah).
b. Perangkat yang berkaitan dengan elemen pelayanan umum:
Pengadaan
pelayanan
umum
oleh
pemerintah
(air
bersih,
pengumpulan/pengolahan sampah, air kotor, listrik, telepon, angkutan umum)

c. Perangkat yang berkaitan dengan penyediaan prasarana:
i. Pengadaan infrastruktur oleh pemerintah.
ii. Pembangunan perumahan oleh pemerintah.
iii. Pembangunan fasilitas umum oleh pemerintah.
Tabel 8.12 Jenis Insentif Dan Disinsentif
Kelompok
Perangkat/Mekanisme
Insentif dan Disinsentif
Pengaturan/regulasi
/kebijaksanaan
Ekonomi/Keuangan
Pemilikan/pengadaan
langsung oleh pemerintah
Obyek
Guna Lahan
Pelayanan Umum
Pengaturan hukum
pemilkan lahan oleh
private.
Pengaturan sertifikasi
tanah.
Amdal
TDR
Pengaturan perizinan:
Izin prinsip: izin
usaha/tetap
Izin lokasi
Planning permit
Izin gangguan
IMB.
Izin penghunian
bangunan (IPB)
Pajak lahan/PBB.
Pajak pengembangan
lahan.
Pajak balik nama/jual
beli lahan.
Retribusi perubahan
guna lahan.
Development impact
fees.
Betterment tax.
Kompensasi.
Kekuatan hukum untuk

mengendalikan
gangguan/pencemaran.
Pengendalian hukum terhadap
kendaraan dan transportasi.
Pengaturan penyediaan pelayanan
umum oleh swasta.
Three in one policy.
Amdal
Linkage
Development
exaction
Pajak Kemacetan.
Pajak pencemaran.
Retribusi perizinan:
Izin prinsip: izin usaha/tetap
Izin lokasi
Planning permit
Izin gangguan
IMB.
Izin penghunian bangunan (IPB)
User charge atas pelayanan umum
Subsidi untuk pengadaan pelayanan
umum
Subsidi untuk pengadaan pelayanan
umum oleh pemerintah atau swasta.
Pengadaan pelayanan umum oleh
pemerintah (air bersih,
pengumpulan/pengolah-an sampah,
air kotor, listrik telepon, angkutan
umum.
User charge/tool for

plan.
Initial cost for land
consolidation
Penguasaan lahan oleh

pemerintah.
Prasarana
Pengadaan
infrastruktur oleh
pemerintah.
Pembangunan
perumahan.
Pembangunan
fasilitas umum.
VIII - 39

Menurut UU No. 26 tahun 2007 Pasal 35, dalam pengendalian pemanfaatan ruang dikembangkan
perangkat yang bersifat insentif dan disinsentif dengan menghormati hak-hak penduduk sebagai
warga negara. Pengertian insentif adalah pengaturan yang bertujuan memberikan rangsangan
terhadap kegiatan yang seiring dengan tujuan rencana tata ruang. Sedangkan disinsentif adalah
pengaturan yang bertujuan membatasi pertumbuhan atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan
dengan rencana tata ruang.
Jenis perangkat/mekanisme insentif dan disinsentif dikelompokkan menjadi:
1. Pengaturan/regulasi/kebijaksanaan dikelompokkan atas: perangkat yang berkaitan dengan
elemen guna lahan seperti pengaturan hukum pemilikan lahan oleh swasta dan pengaturan
perijinan; perangkat yang berkaitan dengan pelayanan umum seperti kekuatan hukum untuk
mengembalikan gangguan/pencemaran dan pengaturan penyediaan pelayanan umum oleh
swasta; serta perangkat yang berkaitan dengan penyediaan prasarana seperti Amdal.
2. Ekonomi/keuangan yang dikelompokkan atas: perangkat yang berkaitan dengan elemen guna
lahan seperti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan retribusi perubahan pemanfaatan lahan;
perangkat yang berkaitan dengan pelayanan umum seperti pajak kemacetan, pajak pencemaran,
dan retribusi perijinan, pembangunan, biaya dampak pembangunan; serta perangkat yang
berkaitan dengan penyediaan prasarana seperti user charge, development exaction dan initial
cost for land consolidation.
3. Pemilikan/pengadaan langsung oleh pemerintah yang dikelompokkan atas: perangkat yang
berkaitan dengan elemen guna lahan seperti penguasaan lahan oleh pemerintah; perangkat yang
berkaitan dengan pelayanan umum seperti pengadaan pelayanan umum oleh pemerintah
(air
bersih, air limbah, listrik, telepon, angkutan umum); serta perangkat yang berkaitan dengan
penyediaan prasarana seperti pengadaan infrastruktur dan pembangunan fasilitas umum oleh
pemerintah.
Rencana insentif dan disinsentif:

1. Dalam rangka mengembangkan Pusat Pelayanan Kota Majasem dan Pusat Pelayanan Kota
Ciremai Raya, beberapa insentif yang akan diberikan adalah: memberikan kemudahan perijinan,
pemberian keluwesan batasan KLB dan ketinggian bangunan, serta pemberian pelayanan
jaringan utilitas air dan drainase.
2. Dalam rangka mengendalikan perkembangan di sekitar pusat kota beberapa diinsentif yang akan
diberikan adalah: pengenaan pajak kegiatan yang relatif lebih besar daripada di bagian wilayah
lain dan pengenaan denda terhadap kegiatan yang menimbulkan dampak negatif bagi publik
seperti gangguan keamanan, kenyamanan dan keselamatan.
VIII - 40

Tabel 8.13 Perangkat Insentif dan Disinsentif Untuk Pemanfaatan Ruang

di SWK III
No.
1
Rencana
Pemanfaatan Ruang
Pengembangan
Kawasan Perdagangan
dan sektor informal
Insentif
Disinsentif
Kemudahan izin
Keringanan pajak
Subsidi prasarana
mewajibkan
dan
memberi
insentif bagi sektor formal yang
menyediakan
ruang
untuk
kegiatan usaha kaki lima;
kewajiban dan insentif bagi
sektor formal dalam penyediaan
ruang untuk kegiatan pedagang
kaki lima (PKL).
mengenakan
disinsentif
dan/atau
merelokasikan
kegiatan sektor informal
yang
tidak
membatasi
waktu dan ruang sehingga
berdampak
negatif
terhadap
kawasan
sekitarnya;
mengenakan
disinsentif
bagi kawasan perdagangan
di pusat kota apabila tidak
menyediakan lahan parkir,
berupa :
1. Development
Impact
Fee
2. Development Charge
Pengembangan
Kawasan Permukiman
Pengembangan
Kawasan Wisata
Pengembangan Ruang
Terbuka Hijau (RTH)
Pusat Pelayanan Kota
Majasem dan Pusat

Pelayanan Kota
Ciremai Raya
Kemudahan izin
Keringanan pajak
Subsidi prasarana
Kawasan permukiman yang

belum
melengkapi
prasarana
dan
sarana
dasar:
Development
Impact
Fee
Development Charge
Kemudahan izin
Keringanan pajak
Subsidi prasarana
Transfer of Development Right
(TDR)
Transfer of Development Right (TDR)
kemudahan perizinan;
pemberian keluwesan batasan
KLB dan ketinggian bangunan
(Keluwesan ini akan diatur lebih
lanjut dalam perda peraturan
zonasi);
penyediaan pelayanan jaringan
utilitas air dan drainase.
Penerapan disinsentif di SWK III yang mengacu kepada Kota Cirebon digunakan sebagai
pengekang terhadap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan RTRW :
1. untuk penyesuaian pemanfaatan ruang, dikenakan retribusi sebesar luas tanah
dikalikan harga tanah sesuai NJOP dikalikan indeks (N). Indeks (N) ditentukan
berdasarkan peruntuka lama dan peruntukan baru serta kesesuaian/ketidaksesuaian
dengan rencana dan tingkat gangguan yang ditimbulkan. Semakin tinggi tingkat
perubahan pemanfaatan lahan, semakin tinggi nilai indeks yang dikenakan. Retribusi
VIII - 41

ini dapat dikenakan secara progresif, dengan tujuan mengembalikan pemanfaatan

ruang sesuai dengan arahan fungsi utama yang telah ditetapkan;
2. pembatasan sarana dan prasarana hanya sesuai dengan kebutuhan arahan fungsi
utama. Pembatasan ini bertujuan untuk menghindari perubahan fungsi yang telah
ditetapkan;
3. kewajiban
pengembang
untuk
menanggung
biaya
dampak
pembangunan
(development impact fee).

4. Pengenaan denda (development charge) pada pemanfaatan ruang yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan.
8.1.5.3 Penggunaan Lahan Yang Tidak Sesuai
Ketentuan untuk penggunaan lahan yang sudah ada dan tidak sesuai dengan peraturan
zonasi. Ketentuan ini berlaku untuk pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum
penetapan RDTR/peraturan zonasi, dan dapat dibuktikan bahwa izin tersebut diperoleh
sesuai dengan prosedur yang benar, yaitu :
1. Pembangunan rumah yang tidak sesuai dengan peraturan zonasi ini namun sudah
memiliki ijin yang diperoleh sebelum disahkannya Peraturan Zonasi ini dan belum
dilaksanakan, maka pembangunannya dapat terus dilakukan, namun akan
dikenakan disinsentif berupa peningkatan pajak dan tidak diterbitkannya lagi
perizinan operasi (bila ada), serta dicabutnya ijin setelah 5 tahun tahun dengan
memberikan ganti rugi kepada pihak yang bersangkutan, seperti :
Ruko/toko dengan luas yang cukup besar di lingkungan perumahan; dan
Industri burung walet di lingkungan perumahan (KLB berbeda dengan
lingkungan sekitarnya).
2. Penggunaan lahan saat ini yang tidak sesuai sebelum peraturan ini ditetapkan dan
tidak memiliki izin yang sah harus segera disesuaikan dalam waktu paling lama 6
bulan setelah berlakunya Peraturan Daerah ini.
Bangunan-bangunan yang berdiri di atas drainase dan tidak mempunyai GSB di
koridor Jalan Kolektor;
Bangunan yang berdiri di atas saluran limbah ;
8.2
Materi Opsional
8.2.1
Ketentuan Tambahan
Ketentuan tambahan adalah ketentuan lain yang dapat ditambahkan pada suatu zona untuk
melengkapi aturan dasar yang sudah ditetapkan. Ketentuan tambahan berfungsi
memberikan aturan pada kondisi yang spesifik pada zona tertentu dan belum diatur dalam
VIII - 42

ketentuan dasar. Beberapa zona dikenakan aturan tambahan diantaranya dapat dijelaskan
sebagai berikut :
A. Zona Perumahan
Penggunaan-penggunaan berikut diizinkan dalam Zona Perumahan yang mengikuti
peraturan-peraturan penggunaan tambahan sebagai berikut :
a. Ruang untuk praktek dokter, dokter gigi, kesehatan diizinkan dengan ketentuanketentuan :
Tidak diizinkan pasien menginap; dan
Masing-masing tidak lebih dari dua praktisi, dan tidak lebih dari tiga pegawai,
bekerja pada persil.
b. Penggunaan-penggunaan penjualan eceran dan jasa komersial, yang diindikasikan dalam zona perumahan, diizinkan dengan ketentuan-ketentuan :
Penggunaan eceran/ritel dan jasa komersial ditempatkan sebesar 25 % dari

luas bangunan rumah; dan
Menyediakan bongkar muat untuk kegiatan komersil tertentu, seperti

penjualan air isi ulang, gas elpiji dan penjualan sejenis.
c. Untuk zona perumahan yang memiliki kepadatan bangunan yang cukup tinggi
dikenakan aturan tambahan sebagai berikut:
KDB diperkenankan sebesar 90 100%; dan
Menyediakan sumur resapan dan/atau biopori atau garden roof untuk

rumah berlantai 2.
d. Khusus
kegiatan
tambahan
yang
berada
diseluruh
zona
perumahan
diperkenankan memiliki kegiatan tambahan maksimal 25% dari luas bangunan.

B. Kawasan Perdagangan dan Jasa
Pengarahan lokasi kegiatan jasa diarahkan sesuai karakteristik dan skala pelayanan.
Pengarahan lokasi kegiatan jasa yang akan diatur adalah pada kelompok sub guna lahan
sesuai dengan yang diuraikan pada sub bab pemanfaatan ruang/pola ruang. Kegiatan
turunan dari sub guna lahan yang berkembang di SWK III beragam jenisnya sehingga perlu
dikelompokan terlebih dahulu.
Berdasarkan pertimbangan karakteristik kecenderungan lokasi kegiatan serta pengendalian
dampak yang mungkin ditimbulkan baik terhadap sistem transportasi dan perubahan
lingkungan dan bangunan, maka pengaturan kegiatan jasa diarahkan sebagai berikut:
1. Kegiatan jasa dan perdagangan pada jalan utama kota
Kegiatan jasa dan perdagangan secara umum dapat berlokasi pada jalan utama kota
yaitu pada jalan By Pass dan jalan kolektor lainnya di SWK III. Beberapa sub guna
VIII - 43

lahan dan guna bangunan dari kelompok kegiatan jasa diperbolehkan berlokasi pada
jalan utama dengan syarat, ada pula kegiatan diperbolehkan namun dengan syarat
tertentu dan beberapa kegiatan lainnya tidak diperbolehkan.
2. Kegiatan jasa pada lingkungan perumahan
Kegiatan jasa prioritas utama diarahkan berlokasi pada pusat-pusat kegiatan dan
jalan utama kota. Namun demikian pada kawasan lingkungan perumahan pun
kegiatan jasa mulai menyebar. Untuk mengantisipasi perkembangan tersebut maka
perlu adanya pengaturan jenis kegiatan jasa yang diperbolehkan masuk dalam
lingkungan perumahan. Kegiatan jasa yang diperbolehkan berlokasi di lingkungan
perumahan ini seluruhn yamerupakan kegiatan yang dapat diijinkan setelah
memenuhi persyaratan tertentu. Syarat diperbolehkannya adalah menyediakan lahan
parkir yang memadai (off street), skala kegiatan rendah (tidak menimbulkan tarikan
pergerakan tinggi) serta dalam lingkup pelayanan lokal. Hal ini dimaksudkan untuk
menjamin kelancaran lalu lintas setempat, menghindari gangguan kebisingan serta
dampak lingkungan lainnya agar lingkungan perumahan tersebut tetap terjaga
kenyamanannya.
Kegiatan jasa yang tidak boleh berlokasi di lingkungan perumahan adalah kegiatan
yang memberikan dampak sosial yang tidak baik (panti pijat, klab malam, bar),
memiliki potensi gangguan kriminal dan keamanan (hotel), potensi gangguan
keamanan seperti kebakaran (SPBU), serta berpotensi mengubah bentuk dan muka
bangunan khususnya di daerah perumahan (preservasi bangunan bersejarah dan
peninggalan Belanda) seperti penjualan/persewaan kendaraan peralatan dan
perlengkapan kendaraan.
C. Pengaturan Ruang Untuk Sektor Informal

Pengaturan kegiatan usaha skala kecil/sektor informal merupakan kewajiban pada kegiatan
perpasaran swasta yang berada pada Zona Perdagangan dan Jasal dalam bentuk Pusat
Perdagangan/Pusat Perbelanjaan, Mall, Plaza yang luas lantai bangunannya lebih besar
dari 5.000 m (tidak termasuk lantai untuk parkir).
Kewajiban tersebut besarnya minimal 10% dari luas lantai bangunan yang lokasi tidak dapat
dialihkan atau diganti dalam bentuk apapun dan besaran ditetapkan dalam dalam Izin
Pemanfaatan Lahan yang dituangkan di dalam gambar arsitektur bangunan sebagai
lampiran.
Penyelenggaraan Pusat Perdagangan/Pusat Perbelanjaan, Mall, Plaza yang menyediakan
ruang untuk kegiatan usaha kecil/sektor informal mendapat insentif dalam bentuk
pembebasan KLB dan pemenuhan kebutuhan parkir sesuai kewajiban.
Penempatan Usaha Skala Kecil/Sektor Informal diatur sebagai berikut:
VIII - 44

a. Usaha Kecil/Informal yang diprioritaskan untuk ditempatkan adalah pe-dagang yang

berada di sekitar lokasi bangunan tempat usaha tersebut.
b. Apabila disekitar lokasi gedung tempat usaha tidak terdapat Usaha Kecil/ Informal,
maka diambil dari yang berdekatan dengan bangunan tempat usaha tersebut.
c. Penempatan
dan
pengelolaan
terhadap
penempatan
usaha
bagi
Usaha
Kecil/Informal diatur sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

d. Jenis barang dagangan harus saling melengkapi dengan jenis per-dagangan
utamanya.
D. Pengaturan Ruang Untuk Media Luar
Media luar ruang atau yang disebut reklame adalah salah satu bentuk tata informasi yang
tujuannya
komersial,
dipergunakan
untuk
memperkenalkan,
menganjurkan
atau
mengunggulkan/memujikan suatu barang, jasa ataupun untuk menarik perhatian umum

kepada suatu barang, jasa seseorang atau badan yang diselenggarakan/ditempatkan atau
dapat dilihat, dibaca dan atau didengar dari suatu tempat oleh umum kecuali yang dilakukan
oleh Pemerintah Daerah dengan memperhatikan keindahan lingkungan dan keamanan.
Ketentuan ketentuan tentang penyelenggaraan media ruang luar meliputi :
a. Bahan atau media yang digunakan reklame.
b. Letak dan penempatan reklame di dalam maupun di luar sarana dan prasarana kota.
c. Masa berlaku reklame tetap maupun tidak tetap.
d. Pola Penyebaran perletakan reklame untuk masing masing kotamadya sebagai
pedoman dalam rangka penataan penyelenggaraan reklame dengan mengikuti
batasan teknis yang berlaku.
Dalam hal pemanfaatan ruang kota penempatan titik-titik reklame diatur sebagai berikut :
a. Perletakan titik reklame meliputi titik reklame di dalam prasarana kota dan di luar
prasarana kota.
b. Titik reklame di dalam sarana dan prasarana kota meliputi : titik reklame pada
trotoar, halte bus, sarana penyeberangan orang, jalan layang, taman kota atau jalur
hijau, tanggul sungai, pos jaga polisi, jam kota, terminal dan pangkalan angkutan,
stasiun, bandara, pelabuhan, gelanggang olahraga.
c. Titik reklame di luar sarana dan prasarana kota meliputi : titik reklame di atas
bangunan, menempel pada bangunan, di halaman.
Ketentuan Lokasi reklame di Luar Sarana dan Prasarana Kota, terdiri dari.
a. Penyelenggaraan reklame pada Kategori A, adalah di atas bidang tanah dan atau
bangunan pada koridor utama dengan kendali ketat.
VIII - 45

b. Penyelenggaraan reklame pada Kategori B, adalah di atas bidang tanah dan atau
bangunan pada koridor jalur jalan dari Jalan Arteri ke arah dalam kota dengan
Kendali Sedang.
c. Penyelenggaraan reklame pada Kategori C, adalah di atas bidang tanah dan atau
bangunan pada koridor jalur jalan dari Jalan Arteri ke arah luar kota dengan Bebas
Terkendali.
d. Penyelenggaraan reklame pada Kategori D, adalah di atas bidang tanah dan atau
bangunan pada kawasan khusus dengan Pengendalian Khusus.
Penambahan pola penyebaran peletakan reklame sejalan dengan perkembangan kota dan
pola penyebaran peletakan reklame sebagaimana dimaksud di atas, dievaluasi secara
berkala sekurang-kurangnya 2 tahun sekali.
Terhadap penyelenggaraan reklame berupa logo dan atau nama tempat usaha dan atau
pintu gerbang dapat diberikan izin penyelenggaraan reklame dengan ketentuan sebagai
berikut :
a. Desain serasi dan menyatu dengan bangunan dan atau lingkungannya;
b. Format penyajian vertikal atau horizontal.
E. Pengaturan Ruang Untuk Prasarana-Sarana Penting
Yang termasuk prasarana dan sarana penting adalah sebagai berikut:
1. Sarana pelayanan penting seperti pusat pemadam kebakaran.
2. Sarana rawan bahaya seperti pabrik kimia atau tangki penyimpanan bahan bakar.
3. Bangunan yang dihuni pekerjaan khusus seperti fungsi pemerintahan yang penting
untuk mempertahankan kelangsungan masyarakat, bangunan-bangunan padat
penghuni atau bangunan-bangunan seperti rumah-rumah pemulihan dengan
penghuni yang tidak siap mengungsi.
Jenis Prasarana dan Sarana Penting tersebut adalah :

1. Prasarana
a. Sistem Transportasi
Jalan, jalan bebas hambatan, jembatan, lahan dan gedung parkir, dan sistem
pengendalian lalu lintas.
Sistem transit (rel, troli dan gerbong), gudang dan fasilitas pera-watan, pusat
tenaga listrik dan gardu-gardunya, sistem kendali, jembatan, terowongan dan
lorong.
b. Sistem Utilitas
Sistem generator, transmisi, pencabangan dan distribusi listrik.
VIII - 46

Sistem produksi, proses, penyimpanan, transmisi, pompa dan distribusi gas

alam.
Sistem komunikasi darat: stasiun penyaluran hubungan komunikasi, jalur utama
dan jalur data.
Sistem selular, stasiun penyaluran hubungan komunikasi, antena dan menara.
Sistem kabel untuk televisi, radio dan data.
Sistem satelit untuk televisi dan data.
Sistem air minum: sumur, sumber air, gudang, pompa, sistem pengolahan air
dan distribusi.
Saluran air kotor, pompa, fasilitas pengolahan air kotor dan pembuangan.
Jalur pipa untuk oli, bahan bakar dan produk-produk minyak mentah lainnya.
Fasilitas pembuangan air arus deras, parit dan jalur pipa.
2. Sarana
a. Jasa Pelayanan Utama
Kantor polisi.
Pemadam kebakaran Rumah sakit dengan fasilitas Fasilitas-fasilitas khusus.
Fasilitas dan peralatan operasional dan komunikasi darurat.
Garasi dan penampungan untuk kendaraan dan pesawat darurat. pusat
pemulihan.
Alat pembangkit listrik darurat bagi jasa-jasa pelayanan utama.
Tangki air atau peralatan pemadam api lainnya untuk melindungi fasilitasfasilitas utama atau khusus.
Kantor permanen petugas keselamatan.
b. Fasilitas-fasilitas Khusus
Sekolah.
Kampus dan universitas.
Rumah-rumah perawatan dan bedah dan gawat darurat.
Komunitas jompo.
Struktur hunian massal.
Stasiun pembangkit listrik dan fasilitas penunjang operasional lainnya.
c. Fasilitas Berbahaya
Dok penyimpanan bahan bakar.
Fasilitas penyimpanan bahan kimia.
Kendaraan dan truk tangki bahan kimia.
Gudang bahan peledak dan dok bongkar muat.
Ketentuan tambahan untuk prasarana dan sarana penting ini adalah sebagai berikut :
VIII - 47

1. Melindungi lokasi-lokasi penampungan untuk prasarana dan sarana penting, baik di

dalam maupun di luar daerah bahaya tsunami, dimana resiko dapat dikurangi dengan
langkah-langkah yang mudah dan terukur.
2. Melarang pengembangan prasarana yang mendorong pembangunan sarana lain yang
tidak tahan terhadap bahaya gempa.
3. Menyediakan sarana dan prasarana yang berlebih di luar daerah bahaya tsunami
dimana elemen-elemen dan sarana-sarana tersebut harus melayani
F. Ketentuan Tambahan Berkaitan Dengan Mitigasi Bencana
Ketentuan tambahan ini merupakan ketentuan pendukung dari ketentuan tambahan maupun
ketentuan khusus.
(a) Sistem Peringatan Dini
Sistem peringatan dini adalah bentuk upaya perlindungan kepada warga dengan
menyampaikan peringatan sedini mungkin kepada warga untuk melakukan evakuasi dengan
seperangkat sistem yang terpadu. Sistem peringatan dini ini membutuhkan:
1. Pemanfaatan teknologi yang mampu mendeteksi dan memberikan respon atas
kondisi alam yang terjadi terutama saat terjadinya bencana;
2. Adanya integrasi yang menyeluruh berkaitan dengan pengelolaan sistem ini, baik
regional (Asia), nasional, dan lokal;
3. Adanya pendukung pengoperasian sistem yang bukan hanya perangkat teknologi,
namun juga kehandalan pengoperasian; dan
4. Adanya pemahaman yang sama mengenai urgensi sistem ini terutama agar
pemanfaatannya menjadi efisien.
(b) Bangunan Penyelamatan

1. Bangunan penyelamatan dapat berupa bukit penyelamatan (escape hill dengan
memanfaatkan bukit-bukit yang ada di sekitar kawasan), Mesjid, sekolah, gedung
pertemuan, gedung perkantoran atau perbelanjaan, dan bangunan fisik lainnya yang
tahan gempa dan tsunami (persyaratan khusus);
2. Bangunan penyelamatan harus bisa dicapai warga dalam waktu sependek mungkin
misal 5,10,15,20 menit (dengan radius pelayanan berturut-turut 300-400 m) oleh
orang tua, perempuan dan anak-anak. Semakin mendekati pantai, semakin pendek
jarak waktu yang dirancang bagi warga untuk mencapai bangunan penyelamatan.
Semakin jauh dari pantai, semakin sedikit bangunan yang perlu disediakan;
3. Bangunan penyelamatan dapat mengolah bukit yang sudah ada, atau membuat bukit
dari sisa puing-puing, dan/atau bentuk bangunan (bila tanah tidak tersedia), atau
berbentuk kawasan-kawasan penyelamatan (hutan kota, taman kota, lapangan
VIII - 48

sepak bola), dimana gempa bumi dan/atau gelombang tsunami tidak mampu
menjangkaunya; dan
4. Bentuk bangunan penyelamatan ramah lingkungan, murah, dan bisa dibangun
dengan mudah dan melibatkan partisipasi aktif masyarakat. Kawasan Penyelamatan
dapat dijadikan tempat rekreasi warga, olahraga, dan lain-lain.
(c) Jalur Penyelamatan

Ketentuan jalur penyelamatan adalah sebagai berikut:
1. Memperbaiki hierarki jalan kota baik pola maupun lebarnya untuk kepentingan jalur
penyelamatan;
2. Penataan jaringan jalan berpedoman pada arah evakuasi;
3. Pembangunan jalan baru ke bukit penyelamatan dan ke kawasan aman; dan
4. Disertai dengan penyadaran publik (pendidikan dan pelatihan, sosialisasi, simulasi
evakuasi, dsb).
(d) Sabuk Hijau/Pohon
Taman-taman kota dibangun untuk ruang penyelamatan, terutama saat gempa bumi, di
tempat bermain anak-anak dan olahraga. Jaringan koridor pohon yang berlapis-lapis
diharapkan bisa melindungi manusia dan mengurangi kerusakan aset karena ia berfungsi
menahan sebanyak mungkin benda atau bongkaran yang diseret gelombang agar tidak
lolos begitu saja menghantam bangunan berikutnya dan terutama manusia yang sedang
berenang menyelamatkan diri.
Pada skala bagian kota, harus pula diupayakan tersedianya sabuk pohon yang lebih tebal
dari skala lingkungan sehingga mampu melindungi kelompok-kelompok permukiman yang
ada. Lapangan olahraga/ruang terbuka dibangun sebagai tempat penyelamatan dan tempat
penampungan darurat. Demikian seterusnya sampai pada skala kota akan dibangun tamantaman kota dan hutan kota.
8.2.2
Ketentuan Khusus
Aturan kawasan khusus di SWK III, meliputi:

1.) Aturan untuk zona yang berada dalam kawasan cagar budaya; dan
aturan mengenai kawasan cagar budaya atau kawasan bersejarah merujuk kepada
Undang-undang No.5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya beserta peraturan
pelaksanaanya.
Bahwa pengaturan terhadap penguasaan, pemilikan, perlindungan, pemeliharaan,
pengelolaan, pemanfaatan situs (lokasi bersejarah) dan atau benda cagar budaya perlu
diperhatikan sedemikian rupa untuk menjaga kelestariannya.
Dasar Pertimbangan :
VIII - 49

- Mengutamakan fungsi sosial situs/kawasan bersejarah;

- Mempertahankan kelestarian kawasan bersejarah dan benda-benda cagar alam yang
ada di dalam/sekitarnya;
- Kegiatan yang berkaitan dengan benda cagar budaya dan situs diusahakan
sedemikian rupa sehingga tidak mengurangi nilai sejarah dan budaya dari benda dan
atau situs tersebut.
Hal-hal yang perlu dicakup dalam peraturan pemanfaatan ruang di kawasan bersejarah:
- Penguasaan/pemilikan lahan di lokasi bersejarah;
- Proses perizinan pengalihan kepemilikan/penguasaan;
- Pemanfaatan kawasan bersejarah di Kota Cirebon;
- Perlindungan dan pemeliharaan kawasan bersejarah.
Sumber lain yang dapat digunakan sebagai rujukan pengaturan pemanfaatan ruang
kawasan bersejarah dan cagar budaya:
- UU No.28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
- Keputusan Mendikbud No.062 Tahun 1995 tentang Pemilikan, Penguasaan,
Pengalihan dan Penghapusan Benda Cagar Budaya dan atau situs;
- Keputusan Mendikbud No. 063 Tahun 1996 tentang Perlindungan dan Pemeliharaan
Benda Cagar Budaya.
2.) Aturan untuk zona yang berada dalam kawasan rawan bencana
Kawasan rawan bencana di SWK III mencakup kawasan rawan banjir yaitu di sekitar
sempadan Kali Cimanggu dan Kali Sukalila. Materi pengaturan disesuaikan dengan
jenis bencana yang potensial.
Adapun materi-materi yang dapat diadopsi adalah
Pedoman Kawasan Rawan Bencana Longsor dan Banjir di Kawasan Perkotaan yang
dikeluarkan oleh Kementerian Pekerjaan Umum.
Untuk kawasan yang termasuk zona rawan banjir yaitu di permukiman sekitar Kali
Cimanggu dan Kali Sukalila, maka :
a. Kontruksi bangunan rumah harus mengikuti standar pembangunan rumah tahan
banjir (sesuai aturan teknis atau peraturan daerah menegnai kawasan banjir), KDH
harus ditambahkan 10 % dari ketentuan intensitas;
b. KDB maksimal 60 %, dengan jumlah lantai maksimal 2 lantai; dan
c. Sarana dan prasarana minimum untuk drainase lingkungan harus dapat menampung
debit air sebesar 2 m3/detik.
VIII - 50

8.2.3
Ketentuan Standar Teknis
Standar teknis adalah aturan-aturan teknis pembangunan yang ditetapkan berdasarkan

peraturan/standar/ketentuan teknis yang berlaku serta berisi panduan yang terukur dan
ukuran yang sesuai dengan kebutuhan. Tujuan standar teknis adalah memberikan
kemudahan dalam menerapkan ketentuan teknis yang diberlakukan di setiap zona.
A. Standar Pembangunan Menara Telekomunikasi
Ketentuan pembangunan menara telekomunikasi dimaksudkan untuk memberikan arahan
penyelenggaraan telekomunikasi sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku disamping kehandalan cakupan (coverage) frekuensi telekomunikasi dengan tujuan
meminimalkan jumlah menara telekomunikasi yang ada dengan prioritas mengarahkan pada
penggunaan/dalam penggunaan/pengelolaannya maupun penggunaan ruang kota, namun
tetap menjamin kehandalan cakupan pemancaran, pengiriman dan / atau penerimaan
telekomunikasi.
Pola penyebaran titik lokasi menara telekomunikasi dibagi dalam kawasan berdasarkan pola
sifat lingkungan, kepadatan bangunan dan bangun-bangunan serta kepadatan jasa
Kawasan tersebut dibagi berdasarkan kriteria sebagai berikut :
1. Kriteria Kawasan I
a. lokasi yang kepadatan bangunan bertingkat tinggi dan bangun-bangunan serta
kepadatan penggunaan / pemakaian jasa telekomunikasi
b. penempatan titik lokasi menara telekomunikasi pada permukaan tanah hanya untuk
menara tunggal, kecuali untuk kepentingan bersama beberapa operator dapat
dibangun menara rangka sebagai menara bersama.
c. menara telekomunikasi dapat didirikan di atas tanah dan di atas bangunan dengan
memperhatikan keamanan, keselamatan, estetika dan keserasian lingkungan.
2. Kriteria Kawasan II
a. lokasi yang kepadatan bangunan bertingkat dan bangun-bangunan kurang padat
b. penempatan titik lokasi menara telekomunikasi pada permukaan tanah dapat
dilakukan untuk menara rangka dan menara tunggal
c. menara telekokmunikasi dapat didirikan di atas bangunan jika tidak dimungkinkan
didirikan di atas permukaan tanah dengan memperhatikan keamanan, keselamatan,
estetika dan keserasian lingkungan.
3. Kriteria Kawasan III
a. lokasi dimana kepadatan banguanan bertingkat dan bangun-bangunan tidak padat
b. penempatan titik lokasi menara telekomunikasi pada permukaan tanah dapat
dilakukan untuk menara rangka dan menara tunggal
VIII - 51

menara telekomunikasi di atas bangunan bertingkat tidak diperbolehkan kecuali tidak

dapat dihindari karena terbatasnya pekarangan tanah dengan ketentuan ketinggian
disesuaikan dengan kebutuhan frekuensi telekomunikasi dengan tinggi maksimum
52 meter dari permukaan tanah dengan memperhatikan keamanan, keselamatan,
estetika dan keserasian lingkungan.
Menara telekomunikasi dibangun sesuai dengan kaidah penataan ruang kota, keamanan
dan ketertiban, lingkungan, estetika dan kebutuhan telekomunikasi pada umumnya. Seperti
disebutkan diatas, menara telekomunikasi diklasifikasikan dalam dua bentuk, yaitu menara
tunggal dan menara rangka.
Menara telekomunikasi untuk mendukung sistem transmisi radio microwave, apabila
merupakan menara yang dibangun di permukaan tanah maksimum dengan tinggi 72 meter,
ditentukan hanya dapat dibangun dalam peruntukkan tanah II dan peruntukkan tanah III.
Dilarang membangun menara telekomunikasi pada :
lokasi pada peruntukkan tanah spesifik perumahan kecuali pada peruntukkan tanah
perumahan renggang dengan ketentuan harus dilengkapi dengan persyaratan tidak
berkeberatan dari tetangga di sekitar menara dan diketahui oleh lurah setempat.
bangunan bertingkat yang menyediakan Sarana helipad.
bangunan bersejarah dan cagar budaya.
B. Standar Kebutuhan dan Pembangunan Gardu Listrik
1. Ketentuan Umum
Rencana pendistribusian jaringan listrik ke konsumen dapat dilakukan melalui :
(a) gardu Induk (GI), yang merupakan gardu listrik tegangan tinggi guna mensuplai
kebutuhan listrik penduduk SWK III;
(b) jaringan Tegangan Tinggi 150 KV, yang merupakan jaringan transmisi utama dan
berfungsi untuk menyalurkan dan menggabungkan daya listrik dari GI yang satu ke
GI yang lain;
(c) jaringan Tegangan Menengah 20 66 KV, yang merupakan jaringan transmisi
menengah yang berfungsi untuk menyalurkan daya listrik dari GI ke Gardu Distribusi
(GD) atau ke industri-industri dengan jarak pelayanan ideal mencapai 8 km hingga
maksimum berjarak 12 km;
(d) gardu Distribusi (GD), yang berfungsi sebagai penurun tegangan, dari tegangan
menengah 20 66 KV menjadi tegangan rendah 380 V / 220 V, untuk melayani
kebutuhan sehari-hari konsumen domestik;
(e) jaringan Tegangan Rendah, merupakan jaringan distribusi dari GD ke konsumen
langsung yang menggunakan sistem distribusi radial dengan sistem penyaluran
melalui kabel tanah yang prioritas pengembangannya dilakukan di pusat
VIII - 52

pemerintahan, serta melalui kabel udara dengan biaya lebih rendah di kawasan
permukiman penduduk.
2. Standar Pembangunan Gardu Listrik
(a) Ukuran dan Kapasitas Maksimum Gardu per unit.
Luas tanah
: 6 x 9 m2
Luas casis (bangunan)
: 4 x 7 m2
Radius pelayanan
: 200 m2
Kapasitas maksimum
: 630 KVA = 630.000 watt
Medan listrik yang bisa dicapai 6.257 m2.

(b) Kebutuhan Listrik RT Dan Gardu
a. Untuk perumahan lihat berikut ini.
Tabel 8.14 Kebutuhan Listrik Untuk Perumahan

JENIS
RUMAH
UKURAN
PETAK RATARATA (M2)
LUAS
BANGUNAN
RATA-RATA
(M2)
KEBUTUHAN
(WATT)
JUMLAH RUMAH
YANG DILAYANI
GARDU (UNIT)
Kecil
Sedang
Besar
100
200
400
70
240
300
450
1.500
6.600
1.400
420
100
Khusus untuk lingkungan real estate kebutuhan gardu diperhitungkan sebagai

berikut:
Medan elektris yang bisa dicapai gardu standar = 6.257 m2 atau dibulatkan 0,5 Ha
untuk 1 gardu.
b. Untuk perkantoran/jasa/pertokoan
Untuk bangunan-bangunan perkantoran/jasa/pertokoan, disyaratkan untuk setiap
luas lantai bangunan seluas 1.000 m2 / 50.000 m2 menyediakan satu gardu khusus.
3. Ketentuan Jarak Bebas Bagi Sempadan Sungai
Penanganan sempadan sungai baik pada wilayah terbangun maupun wilayah tidak
terbangun diatur dalam ketentuan berikut :
(a) lebar sempadan 10 meter di sepanjang kanan-kiri untuk bagian sungai yang tidak
bertanggul (RTI-I) dan 5 meter untuk bagian sungai yang bertanggul (pertokoan
dan perumahan);
(b) untuk Irigasi Operasional lebar sempadan ditetapkan 3 meter di kanan kirinya
untuk jalur pengawas;
VIII - 53

(c) apabila areal sempadan tersebut di atas telah terbangun sebelum dikeluarkan
ketentuan ini, maka bangunan atau elemen fisik lainnya dikenakan disinsentif
melalui, pelarangan ijin pengembangan lebih lanjut, pajak/retribusi yang lebih
tinggi, pembatasan sarana atau mengenakan denda;
(d) apabila pada areal sempadan sungai atau irigasi opersional telah terbangun
infrastruktur jalan, dengan pertimbangan biaya pembangunan infrastruktur
tersebut mahal, maka jalan tersebut dipertahankan dengan tetap melindungi
keberadaan sungai, dengan pembuatan tanggul;
(e) ruang antara Sungai dengan irigasi operasional dikembangkan sebagai ruang
terbuka hijau bersifat publik, bila terdapat fungsi untuk rumah, pertokoan maka
kedua fungsi tersebut dikenakan diisinsentif dengan retribusi, pajak yang lebih
tinggi;
(f) bagian sungai (tepi sungai) yang terkena benturan sungai dan rawan
longsor/erosi diperkeras atau dibuat pemecah arus;
(g) kemiringan lahan yang dianjurkan untuk pengembangan areal publik antara 0-15
% kemiringan lahan lebih dari 15 % perlu penanganan khusus;
(h) kegiatan yang dapat dikembangkan pada areal sempadan sungai berupa taman
maupun tempat rekreasi yang dilengkapi dengan Sarana areal bermain, tempat
duduk, jogging track, perabot taman dan sarana olah raga;
(i) bangunan di areal sempadan sungai hanya diijinkan untuk tempat ibadah,
bangunan Sarana umurn clan bangunan tanpa dinding dengan luas maksimal 50
m2/unit;
(j) khusus pada areal sempadan sungai yang merupakan areal rekreasi yang
terintegrasi lanngsung dengan perairan, maka pcugembangan di areal sempadan
tepi air ini ditambah dengan iahan dari gaits rata-rata muka air;
(k) mempertahankan kealamian sungai dengan menghindari pembuatan konstruksi
pada sungai, kecuali pada kawasan perumahan yang memerlukan pembuatan
tanggul untuk keselamatan perumahan disekitarnya terhadap banjir. Konstruksi
buatan itu tetap memperhatikan kealamian sungai;
(l) vegetasi yang diijinkan pada areal sempadan adalah diutamakan vegetasi yang
memiliki akar tunjang (potion tahunan) untuk mencegah erosi;
(m) dilengkapi dengan lampu-lampu untuk menjamin keselamatan pengunjung waktu
malam setiap 10 meter pada tempat-tempat yang banyak dikunjungi atau
sepanjang jalur sirkulasi;
VIII - 54

C. Prinsip-prinsip Perparkiran
Perparkiran kendaraan bermotor terdiri dari parkir di dalam halaman atau di dalam persil
(off-street) dan parkir di dalam daerah milik jalan (on-street).
1. Parkir di dalam persil (off-street)
Perparkiran di dalam persil (off street) diatur berdasarkan prinsip-prinsip berikut ini :
parkir dalam persil merupakan kewajiban yang harus disediakan sesuai dengan
pemanfaatan ruang yang diisyaratkan kecuali rumah tinggal pada peruntukan rumah
taman, rumah renggang, dan rumah deret.
pada peruntukan tanah ruang terbuka tidak diwajibkan menyediakan parkir kecuali
pada penggunaan rekreasi dan tempat pemakaman.
parkir bersama dalam bentuk pelataran parkir, taman parkir, dan atau gedung parkir
dapat dibangun pada semua peruntukan tanah kecuali di peruntukan tanah terbuka.
penyediaan parkir tidak boleh mengurangi daerah-daerah penghijauan, dan harus

memperhatikan kelancaran sirkulasi keluar masuk kendaraan dan pejalan kaki,
keamanan, keselamatan, kesehatan dan kenyamanan.
untuk parkir di bawah tanah (baseme) harus sedemikian rupa sehingga memenuhi
batasan KDB dan KDH yang ditetapkan, dan harus menyediakan Sarana parkir
bawah tanah berupa ruang tunggu, toilet, mushola, kantin dan Sarana lain sesuai
kebutuhan.
2. Parkir di daerah milik jalan (on Street)

Parkir di daerah milik jalan diatur berdasarkan prinsip-prinsip berikut :
1.
Parkir di daerah miIik jalan, hanya diperkenankan pada :

a. jalan lokal dan kolektor sekunder
b. kawasan dengan penggunaan lahan sekitarnya adalah perdagangan, jasa
dan perkantoran dengan ketentuan telah menyediakan parkir bersama (baik
berupa gedung parkir maupun taman parkir).
2. Penentuan parkir di jalan lokal dan kolektor sekunder ditentukan dengan

keputusan walikota.
3. Penyediaan parkir tidak boleh mengurangi daerah-daerah penghijauan, dan
harus memperhatikan kelancaran sirkulasi kendaraan dan pejalan kaki,
keamanan, keselamatan, kesehatan dan kenyamanan.
VIII - 55

3. Standar - Standar Perparkiran

Pada dasarnya pedoman unruk penyediaan maupun operasional parkir untuk semua
fungsi maupun guru lahan secara umum sama. Oleh karena itu, pada bagian ini akan
dibatas teori normatif dan berbagai karakteristik parkir.
Parkir muncul sebagai akibat adanya aktivitas yang menimbulkan permintaan terhadap
perangkutan yang kemudian menimbulkan pergerakan. Sistem penyediaan parkir pada
dasarnya ada dua yaitu melalui off-street parking dan on-street parking.
a. On - Street Parking menggunakan sebagian badan jalan pada salah satu sisi atau
kedua sisi untuk parkir.
Sasaran dari sistem ini adalah menghindarkan gangguan bagi lalu lintas secara
umum yang diakibatkan dari penggunaan on-street parkir. Dengan kata lain
menghindarkan keadaan dimana volume kendaraan lebih besar dari kapasitas jalan,
sehingga menimbulkan kemacetan.
Luas kebutuhan parkir di tempat ini bergantung pada jumlah kendaraan yang
diharapkan parkir dan sudut parkir. Umumnya parkir jenis ini menggunakan sudut
parkir yang sejajar dengan badan jalan (bila jalannya kecil) atau membentuk sudut
apabila jalannya cukup lebar. Sudut parkir yang umurn digunakan adalah 30, 450,
60, 90. Tidak semua badan jalan dapat digunakan sebagai media parkir.
Luas kebutuhan parkir di tempat ini bergantung pada jumlah kendaraan yang
diharapkan parkir dan sudut parkir. Umumnya parkir jenis ini menggunakan sudut
parkir yang sejajar dengan badan jalan (bila jalannya kecil) atau membentuk sudut
apabila jalannya cukup lebar. Sudut parkir yang umum digunakan adalah 30 , 45,
60, 90. Tidak semua badan jalan dapat digunakan sebagai media parkir.
Tabel 8.14 Dimensi Petak Parkir Dalam Berbagai Sudut
SUDUT PARKIR
Sejajar
0
30
0
45
0
60
0
90
LEBAR PETAK
22
17
12
9.8
8,5
PANJANG PETAK
8
16,4
18,7
19,8
18
LEBAR RUANG
12
12
12
14,5
24
Keterangan: satuan dalarn besaran kaki (feet) (1 kaki (feet) = 0,3048 M
VIII - 56

Tabel 8.15 Persyaratan Lebar Minimum Berkaitan Dengan Pemanfaatan Sebagian

Badan Jalan Untuk Sarana Parkir
ARUS LALU LINTAS
SUDUT PARKIR
Sejajar
<30
<45
<60
<90
Sejajar
<30
<45
<60
<90
Satu
Dua Arah
LEBAR PERKERASAN JALAN

MINIMUM (METER)
SATU SISI
DUASISI
6,00
9,00
8,00
13,50
9,50
18,00
11,50
18,50
13,50
10,50
8,00
10,50
10,50
15,50
11,00
17,00
11,50
18,00
13,50
18,50
Keterangan: Ukuran Kendaraan sesuai dengan ukuran kendaraan Indonesia yaitu 1,6 m x 4,1 m
Tabel 8.16 Banyaknya Petak Parkir Sisi Jalan (On Street Parking)
NO
SUDUT
1
2
3
4
5
Sejajar
0
30
0
45
0
60
0
90
PEMAKAIAN LEBAR JALAN

(METER)
UNTUK
RUANG
PARKIR
GERAK
2.60
6.25
5.00
8.40
5.70
9.80
6.00
11.70
5.50
13.10
BANYAKNYA
PETAK PARKIR
N = L / 22
N = (L-2,8) / 17
N = (L-6,7) / 17
N = (L-6,6) / 17
N = L / 8,5
Keterangan :
N = Jumlah Petak Parkir
L = Panjang sisi jalan (feet) 1 feet = 0,3048 meter
Ukuran kendaraan sesuai dengan US standar passenger car yaitu 1,8 x 4,8 m
b. Parkir di luar jalan (off street parkir). Parkir di luar jalan merupakan parkir yang tidak
memanfaatkan badan jalan. Jenis parkir ini antara lain adalah :
1) Pelataran parkir (Openspace Parking)

2) Bangunan parkir (Park Building)
3) Parkir di lantai dasar (Basement Parking)
Ukuran lebar pintu keluar-masuk dapat ditentukan yaitu lebar 3 meter dan
panjangnya harus dapat menampung tiga mobil berurutan dengan jarak antar mobil
(spacing) sekitar 1,5 meter. Oleh karena itu panjang-lebar pintu keluar-masuk
minimum 15 meter. Pergerakan kendaraan di area parkir dapat dibedakan menjadi
jalur sirkulasi gang dan modul. Patokan umum yang dipakai adalah :
1) Panjang sebuah jalur gang tidak lebih dari 1000 m2
2) Jalur gang yang dimaksudkan untuk melayani lebih dari 50 kendaraan dianggap
sebagai jalur sirkulasi.
3) Lebar minimum jalur sirkulasi
Untuk jalur satu arah = 3,5 meter
Untuk jalan dua arah = 6,5 meter
VIII - 57

Gambar 8.17 Desain Geometri Parkir Di Luar Jalan (Off Street)
Gambar 8.18 Desain Geometri Parkir Sisi Jalan
VIII - 58

Tabel 8.19 Lebar Gang Lot Parkir

LEBAR JALUR GANG
Petak Parkir
a. Mobil
Penumpang 2,5
m x 5,0 m
b. Mobil
Penumpang 2,5
m x 5,0 m
c. Sepeda motor
0,75 m x 3,0 m
Keterangan :
< 45
1 arah
2 arah
1 arah
< 60
2 arah
< 90
1 arah
2 arah
3,0 *
3,5 **
6,0 *
6,5 **
3,0 *
3,5 **
6,0 *
6,5 **
5,1 *
5,1 **
6,0 *
6,5 **
6,0 *
6,5 **
8,0 *
8,0 **
3,0 *
3,5 **
6,0 *
6,5 **
3,0 *
3,5 **
6,0 *
6,5 **
4,6 *
4,6 **
6,0 *
6,5 **
6,0 *
6,5 **
8,0 *
8,0 **
1,6 *
1,6 **
*
**
< 30
1 arah
2 arah
= Lokasi parkir tanpa Sarana pejalan kaki

= Lokasi parkir dengan Sarana pejalan kaki
Prinsip perencanaan pintu masuk dan keluar adalah :
1. Letak jalan masuk/keluar ditempatkan sejauh mungkin dari persimpangan.

2. Letak jalan masuk/keluar ditempatkan sedemikian rupa sehingga kemungkinan
konflik dengan pejalan kaki dan pengendara yang lain dapat dihindarkan.
3. Letak jalan keluar ditempatkan sedemikian rupa sehingga memberikan jarak
pandang yang cukup saat memasuki arus lalu lintas.
4. Secara teoritis dapat dikatakan bahwa lebar jalan masuk dan keluar (dalam
pengertian jumlah jalur) sebaiknya ditentukan berdasarkan analisis kapasitas.
5.
Jarak pintu masuk-keluar area parkir dengan : elemen-elemen jalan

lainnya (untuk off - street parking).
6. Jarak antara area parkir dengan elemen-elemen jalan (persimpangan jalan, fire
hydrant)
PARKIR
PARKIR
BANGUNAN
TROTOAR
J A LA N
PARKIR
KENDARAAN
BANGUNAN
J ALA N
RETAIL
TROTOAR
PARKIR
KENDARAAN
VIII - 59

Aspek lain yang perlu dipertimbangkan untuk sarana parkir adalah standar penyediaan
Sarana parkir. Urban Land Institute untuk pusat perbelanjaan mengeluarkan standar
sebagai berikut :
Tabel 8.20 Standar Kebutuhan Parkir Berdasarkan Fungsi/Kegiatan Bangunan
FUNGSI / KEGIATAN
LUAS LANTAI
KEBUTUHAN PARKIR
PERBELANJAAN
PERBELANJAAN
KANTOR
BIOSKOP
RESTORAN
RESTORAN
4 petak parkir untuk 1.000 feet luas lantai

kotor.
2
4 petak tiap 90 m .
2
4,5 petak parkir untuk setiap 1.000 feet luas
2
400.00-600.000 feet
lantai kotor.
2
2
Atau 36.000-54.000 m
4,5 petak tiap 90 m , dengan rentang 4
sampai 5 petak parkir.
2
5 petak parkir untuk 1.000 feet luas lantai
2
> 600.000 feet
kotor.
2
Atau > 54.000 m
2
5 petak setiap 90 m .
Bila ruang yang digunakan melebihi 10% dari
total luas lantai bangunan, harus disediakan
tambahan petak parkir.
Mensyaratkan tambahan 3 petak parkir setiap
Di
pusat
perbelanjaan
100 kursi untuk bioskop yang menempati
dengan luas
sampai dengan 10% dari total luas lantai
2
< 100.000 feet
bangunan.
Yang menyediakan sampai dengan 450 kursi
Di
pusat
perbelanjaan
tidak ada tambahan petak parkir. Tetapi
dengan luas
disyaratkan tambahan 3 petak parkir setiap
2
100.000-200.000 feet
100 kursi bila jumlah kursi di atas 450 kursi.
Yang menyediakan 750 kursi tidak ada
Di
pusat
perbelanjaan
tambahan petak parkir kecuali apabila
dengan luas
melebihi jumlah kursi tersebut disyaratkan
2
> 200.000 feet
tambahan 3 petak parkir setiap 100 kursi.
Menempati maksimum 10% dari luas lantai pusat perbelanjaan dengan luas <
2
100.00 feet atau menempati maksimum 5% dari luas lantai pusat perbelanjaan
2
dengan luas > 100.00 feet
Pusat perbelanjaan dengan
Mensyaratkan tambahan 10 petak parkir

luas
2
setiap 1.000 feet luas restoran.
2
25.000-100.000 feet
Mensyaratkan tambahan 6 petak parkir setiap

luas
2
1.000 feet luas restoran.
2
100.000-200.000 feet
luas
Tidak ada tambahan petak parkir.

200.000-600.000 feet
Mengurangi persyaratan umum yang

2
ditentukan (5 petak parkir untuk 1.000 feet
luas
luas lantai kotor) yaitu sampai 4 petak parkir
2
> 600.000 feet
2
setiap 1.000 feet .
Sumber : Urban Land Institute
2
25.000-400.000 feet
2
Atau 2.250-36.000 m
4. Bangunan Parkir
Penempatan Sarana parkir di dalam bangunan, baik pada sebagian bangunan utama,
pada besmen, maupun pada bangunan khusus parkir, ditetapkan sebagai berikut :
a. tinggi minimum ruang bebas struktur (head room) untuk ruang parkir adalah 2,25 m;
b. setiap lantai parkir harus memiliki sarana untuk sirkulasi horisontal dan atau sirkulasi
vertikal untuk orang dengan ketentuan bahwa tangga spiral dilarang digunakan;
VIII - 60

c. lantai untuk ruang parkir yang luasnya mencapai 500 m2 atau lebih harus dilengkapi
ramp naik dan turun masing-masing dua unit;
d. bangunan parkir yang menggunakan ramp spiral, diperkenankan maksimal 5 lantai.
e. lebar ramp lurus sate arah minimum 3,00 m dan untuk dua arah hares terdapat
pemisah minimum selebar 0,50 m sehingga lebar minimum berjumlah 6,5 m;
f.
ketentuan ramp pada bangunan parkir adalah sebagai berikut :

kemiringan ramp lurus bagi jalan kendaraan pada bangunan parkir maksimal 1
berbanding 7;
apabila lantai parkir mempunyai sudut kemiringan, maka sudut kemiringan
tersebut maksimal 1 berbanding 20;
pada ramp lurus jalan satu arah, lebar minimal 3 m dengan ruang bebas struktur
di kanan kiri minimal 60 cm;
pada ramp melingkar jalan satu arah, lebar jalan minimal 3,6 m dan untuk jalan
dua arah lebar jalan minimal 7 in dengan pembatasan jalan lobar 50 cm, tinggi
minimal 10 cm;
jari-jari tengah ramp melingkar minimal 9 m dihitung dari as jalan terdekat; dan
setiap jalan pada ramp melingkar hams mempunyai ruang bebas 60 cm terhadap
struktur bangunan.
g. ketentuan tentang parkir basement adalah sebagai berikut :

perencanaan luas bangunan besmen dan atau substruktur hares sedemikian
rupa sehingga dapat memenuhi batasan KTB dan KDH yang ditetapkan; dan
bangunan parkir di besmen wajib memenuhi ketentuan jarak bebas sebagaimana
diatur dalam peraturan daerah ini;
h. sarana yang harus disediakan pada parkir besmen: Ruang tunggu supir, toilet,
mushola, kantin dan ruang lainnya sesuai kebutuhan.
Secara rinci Ketentuan Peraturan Zonasi untuk setiap zona peruntukan dapat di lihat pada
Tabel 8.21 s/d Tabel 8.24 di bawah ini
VIII - 61

. TABEL 8.21
KETENTUAN UMUM PERATURAN ZONASI UNTUK KAWASAN LINDUNG
No
Zona Peruntukan
Zona Lindung
1.1. Perlindungan
Setempat
1.2 Ruang Terbuka

hijau
1,3 Kawasan Rawan

Tanah Longsor
dan Gerakan
Tanah
Kode
Zona
PS
RTH
RB
Deskripsi
Kawasan sepanjang kiri dan

kanan sungai termasuk sungai
buatan, kanal/saluran irigasi
yang
mempunyai
manfaat
penting untuk kelestarian fungsi
sungai.
Merupakan
area
memanjang/jalur
dan/atau
mengelompok,
yang
penggunaannya lebih bersifat
terbuka,
tempat
tumbuh
tanaman, baik yang tumbuh
secara alamiah maupun yang
sengaja ditanam, merupakan
bagian dari ruang terbuka suatu
kawasan
perkotaan
untuk
mendukung manfaat ekologi,
sosial, budaya, ekonomi dan
estetika
Peraturan zonasi pada kawasan sempadan sungai:

1. Diperbolehkan:
penetapan sempadan sungai sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan,
pemanfaatan ruang untuk ruang terbuka hijau,
kegiatan pemasangan papan reklame, papan penyuluhan dan peringatan, ramburambu pengamanan, serta sarana bantu navigasi pelayaran; diperbolehkan
kegiatan pemasangan jaringan kabel listrik, kabel telepon, dan pipa air minum;
2. Di iperbolehkan dengan syarat:
pemanfataan kawasan sempadan sungai untuk kegiatan wisata alam dan taman
rekreasi dengan tidak mengganggu kualitas air sungai;
pendirian bangunan hanya untuk menunjang fungsi pengelolaan sungai;
3. Tidak diperbolehkan:
mendirikan bangunan pada kawasan sempadan sungai;
melakukan kegiatan yang mengancam kerusakan dan menurunkan kualitas
sungai.
Peraturan zonasi pada kawasan ruang terbuka hijau perkotaan:
1. diperbolehkan:
pengembangan RTH sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
pembuatan dan pemanfaatan lubang biopori untuk meningkatkan daya resap air
larian (run-off);
2. diperbolehkan dengan syarat:
pengawasan ketat terhadap kegiatan budi daya yang mempengaruhi fungsi atau
menyebabkan alih fungsi ruang terbuka hijau;
3.. tidak diperbolehkan:
Ppenebangan pohon tanpa seizin instansi atau pejabat yang berwenang, dan
memberikan sanksi bagi para pelanggarnya
ketentuan umum peraturan zonasi kawasan rawan tanah longsor dan gerakan tanah
1) diperbolehkan
penentuan lokasi dan jalur mitigasi atau evakuasi, sistem informasi bencana;
pemanfaatan ruang dengan mempertimbangkan karakteristik, jenis dan
ancaman bencana;
pemasangan pengumuman lokasi dan jalur evakuasi dari permukiman
penduduk;
2) diperbolehkan dengan syarat
pendirian bangunan baru kecuali untuk kepentingan pemantauan ancaman
bencana;
pemanfaatan kegiatan budi daya dengan rekayasa teknis teknologi yang sesuai
dengan karakteristik kawasan;
3) Tidak idak diperbolehkan
untuk kegiatan pemanfaatan kawasan permukiman dan pembangunan fisik lainnya
Kawasan yang rawan terhadap
perpindahan material pembentuk
lereng berupa batuan, bahan
rombakan, tanah atau material
campuran
yang
memilki
kerentanan gerakan tanah yang
tinggi
Ketentuan
Intensitas Dan Tata
Masa Bangunan
Ketetuan Prasarana
Dasar Minimum
KDB ditetapkan
sangat rendah
yaitu kurang dari
20%
KLB maksimal 1
lantai
KDH minimal 40%
Talud/tanggul sungai;
Papan informasi/
peringatan
KDB paling tinggi

20%
KLB maksimal 2
lantai
KDH minimal 40%
Pagar pembatas;
Kursi taman;
Papan nama
tanaman;
Lampu taman; dan
Sarana bermain
anak.
KDB ditetapkan
sangat
rendah
kurang dari 40%
KLB maksimal 2
lantai
KDH
minimal
40%
Papan
informasi/
Petunjuk arah jalur
evakuasi; dan
Tersedianya tempat
evakuasi
sementara.
VIII - 62
TABEL 8.22
KETETNTUAN UMUM PERATURAN ZONASI) UNTUK ZONA PERUMAHAN
Zona Peruntukan
Perumahan
1) Perumahan
Kepadatan
sedang
Kode
Zona
R-3
2) Perumahan
Kepadatan
Rendah
R-4
Deskripsi
Ketentuan Intensitas Dan Tata Masa Bangu
Definisi :
Peruntukkan tanah yang yang terdiri dari kelompok rumah tinggal yang mewadahi kehidupan dan penghidupan masyarakat yang dilengkap
Tujuan Penetapan :
Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian dengan kepadatan yang bervariasi;
Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam rangka mendorong penyediaan hunian bagi semua lapisan masyarakat;
Merefleksikan pola-pola pengembangan yang diinginkan masyarakat pada lingkungan-lingkungan hunian yang ada dan untuk masa yang a
Peruntukan
tanah
yang
merupakan
bagian
dari
kawasan
budidaya
difungsikan untuk tempat
tinggal atau hunian dengan
perbandingan yang hampir
seimbang antara jumlah
bangunan rumah dengan
luas lahan
Zona
dengan
wilayah
perencanaan yang memiliki
kepadatan bangunan 40-100
rumah/hektar
KEGIATAN YANG DI PERBOLEHKAN:
Ketetntuan Intensitas:
KDB maksimum 60%;
KLB maksimum 4 lantai;
KDH minimum 20%.
Perumahan Tunggal, Deret dan kopel

Sarana pelayanan umum skala lingkungan
Ketetntuan Tata Masa Bangunan:
Perdagangan dan jasa skala lingkungan
Prasarana dan utilitas Pendukung zona
1) GSB Damija + 1, jika lebar rumija (ROW) > 8
perumahan
2) Garis Sempadan Samping Bangunan berjarak
Ruang Terbuka Hijau Dan RTNH sebagai
meter dari dinding bangunan.
tempat berinteraksi dan bersosialisasi
3) Garis Sempadan Belakang rumah berjarak minim
dari dinding.
BOLEH BERSYARAT DAN TERBATAS:
1. Hunian:
Panti penitipan anak-anak
Rumah jompo/panti
perawatan/rehabilitasi
Panti asuhan /
penampungan / kost /
asrama
Wisma / Penginapan
2. Perdagangan meliputi:
Kios *
KETENTUAN PRASARANA DASAR MINIMUM

1. Jaringan Jalan dan Jalur Pejalan kaki
Jalan lokal dan lingkungan harus memenuh

bangunan dengan lebar perkerasan minim
dan mengikuti model cul de sac, model T,
melingkar.
Jaringan jalan yang di bangun haru
kemudahan akses untuk dapat dilewat
kebakaran dan perlindungan sipil,
Jalur Pejalan kaki harus di sediakan pada
dan
arus
pejalan
kaki
lebih
d
orang/menit/meter yang di lengkapi fasil
lampu jalan, bangku jalan, fasilitas penyebe
Zona Peruntukan
Kode
Zona
Deskripsi

Jasa pelayanan umum
(ekspedisi, warnet, wartel,
fotocopy, penjahit, tukang
cukur) *
Salon dan spa perwatan
kecantikan *
4. Pemerintahan meliputi:
Kantor kelurahan
Kantor Kecamatan
Kantor OPD dan Instansi
vertikal lainnya
5. Sarana dan institusi sosial
dengan metode angkut tidak tetap.

Pembuangan sampah organik dilakukan
lubang biopori pada setiap blok.
Jaringan Drainase
Setiap jaringan jalan lolak dan lingkungan ya
di zona perumahan harus di lengkapi den
drainase
Drainase lingkungan tepi jalan dibuat bera
trotoar.
Jaringan Hidran
Hidran halaman minimal memiliki suplai air
liter/detik pada tekanan 3.5 bar da
mengalirkan air minimal selama 30 menit.
Hidran umum harus mempunyai jarak m
meter dari garis tepi jalan
Sarana pelayanan umum
Sarana pelayanan umum yang dapat de kemba
zona perumahan meliputi;
Sarana keamanan berupa pos kamling
Sarana pendidikan berupa TK dan SD
Sarana Kesehatan berupa kliniki atau balai
atau Pustu
Sarana perdagangan skala pelayanan lingk
di kembangkan secara terbatas
Sarana Peribadatan
Sarana rekreasi dan olahraga skala
lingkungan
Ruang Terbuka Hijau dan Non Hijau
Sarana Parkir
Utilitas, antara lain :
4.
5.
6.
meliputi:
Tempat ibadah
Lembaga pelayanan sosial
Fasilitas pendidikan meliputi:
Paud, TK, SD
SMP, SMA
Perguruan tinggi
6. Sarana dan Pelayanan
Kesehatan meliputi:
7.
Rumah sakit
jaringan air bersih;
Puskesmas
jaringan listrik;
BKIA/Klinik
jaringan telepon;
Praktek Dokter
jaringan gas;
Apotek
sarana pemadam kebakaran;
7. Industri dan pergudangan meliputi:
Industri rumah tangga
KETENTUAN TAMBAHAN
Industri kecil
8. Pelayanan dan Jasa Kendaraan bermotor
Zona Peruntukan
Kode
Zona
Deskripsi

Lapang Olah raga
Parkir
12. Bangunan Bukan gedung meliputi:
Menara Komunikasi
SPBU (khusus pada jalan arteri primer
dan arteri sekunder)
(* Tidak boleh lebih dari 20% dari
luas lahan/bangunan)
tidak diperbolehkan berada dalam zona

lindung.
cukup menempati sebagian rumah saja (sep

kesehatan,pendidikan pra sekolah,balai
hanya diperkenankan untuk menempati zona
lainnya yang sudah ditentukan
TABEL 8.23
KETENTUAN UMUM KETENTUAN PERATURAN ZONASI) UNTUK ZONA PERDAGANGAN DAN JASA (KOMER
Zona Peruntukan
Perdagangan Dan
Jasa
1) Perdagangan dan
Jasa Tunggal
Kode
Zona
K-1
Deskripsi
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan

Lahan
Ketentuan Intensitas Dan Tata Masa Bangunan
Peruntukkan tanah yang merupakan bagian dari kawasan budidaya difungsikan untuk pengembangan kegiatan jual beli yang ber
berusaha, tempat hiburan dan rekreasi
Tujuan Penetapan :
Menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerja, dalam wadah berupa perkantoran, pertokoan, jasa, rekreasi dan pelayanan masya
Menyediakan ruang yang cukup bagi penempatan kelengkapan dasar fisik berupa sarana-sarana penunjang yang berfungsi untuk pen
sosial, dan budaya dapat berfungsi sebagaimana mestinya;
Menyediakan ruang yang cukup bagi sarana-sarana umum, terutama untuk melayani kegiatan-kegiatan produksi dan distribusi, yang
daerah.
Peruntukan tanah yang
merupakan bagian dari
kawasan budidaya
difungsikan untuk
pengembangan kelompok
kegiatan perdagangan
dan/atau jasa , tempat
bekerja , tempat berusaha,
tempat hiburan dan rekreasi
dengan skala pelayanan
Kawasan, Kecamatan dan
Lingkungan yang
dikembangkan dalam bentuk
tunggal secara horisontal
maupun vertikal.

kawasan budidaya
difungsikan untuk
kegiatan perdagangan
dan/atau jasa , tempat
bekerja , tempat berusaha,
tempat hiburan dan rekreasi
KDB maksimum 60%;
KDH minimum 20%.
- Zona komersil di Jalan Arteri dan

jalan Koletor di perbolehkan zona Ketetntuan Tata Masa Bangunan:
komersial skala kawasan dan zona
Komersial
skala
pelayanan 1) GSB Damija + 1, jika lebar rumija (ROW) > 8 m
Kecamatan dengan jenis kegiatan di 2) Garis Sempadan Samping Bangunan berjarak min
meter dari dinding bangunan.
antaranya
pusat perbelanjaan,
komplek pertokoan, Ruko, Rukan, 3) Garis Sempadan Belakang rumah berjarak minimal
dari dinding.
jasa perbankan, penginapan, dan
4) Jarak Bangunan 1 lantai 3,5 meter
jasa umum lainnya
- Zona komersial di jalan local di 5) Jarak Bangunan 2 lantai 4,5 meter
perbolehkan untuk pengembangan 6) Setiap penambahan 1 Lantai di tambah 1 meter
zona komersial kelurahan dan
lingkungan dengan jenis kegiatan
toko, pertokoan, minimarket, pasar
lingkungan, pasar tradisional, ruko,
rukan, dan jasa khusus lainnya;
- Ruang Terbuka Hijau Dan RTNH
sebagai tempat berinteraksi dan 1. Jaringan Jalan dan Jalur Pejalan kaki
Jalan antar blok atau jalan dalam tapak zona
bersosialisasai
BOLEH BERSYARAT DAN TERBATAS:
harus memenuhi unsur luas bangunan deng

perkerasan minimal 3 meter dan harus memiliki ke
akses untuk
dapat dilewati pemadam kebaka
perlindungan sipil;
Zona Peruntukan
2) Perdagangan Dan
Jasa Deret
Kode
Zona
Deskripsi
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan

Lahan
4) Pembangunan sarana Transportasi
K-3
5) Tidak diperbolehkan berada dalam

zona lindung.
Tempat sampah volume 50 liter sudah dibeda

sampahnya ( organik dan non organik) serta
menggunakan gerobak berkapasitas 1,5 met
dengan metode angkut tidak tetap.
Pembuangan sampah organik dilakukan di dala
biopori pada setiap blok.
4. Jaringan Drainase
Setiap jaringan jalan yang terdapat di dalam tapak
harus di lengkapi dengan saluran drainase dan
jalan dibuat berada dibawah trotoar.
5. Jaringan Hidran
Hidran halaman minimal memiliki suplai air se
liter/detik pada tekanan 3.5 bar dan mampu meng
minimal selama 30 menit.
Hidran umum harus mempunyai jarak maksimal
dari garis tepi jalan
5. Sarana pelayanan umum
Sarana pelayanan umum yang dapat de kembangk
zona komersial meliputi;
Sarana keamanan berupa pos penjagaan
Sarana parkir
Sarana Peribadatan
ruang menyusui (nursing room) sarana kuliner
Sarana Bongkar muat barang
Ruang Terbuka Hijau dan Non Hijau
tempat/ruang untuk pedagang informal/pedagang

dan/atau Usaha Mikro Kecil dan Menengah
6. Utilitas, antara lain :
jaringan air bersih;

jaringan listrik;
jaringan telepon;
sarana pemadam kebakaran;
6. Diwajibkan menyediakan lampu penerangan jalan, d

menyediakan lampu penerangan fasilitas um
menyediakan generator listrik untuk prasarana kelistr
TABEL 8.24
KETETNTUAN UMUM PERATURAN ZONASI UNTUK ZONA PERKANTORAN
Zona Peruntukan
Perkantoran
1)
Perkantoran
Pemerintah
2)
Perkantoran
Swasata
Kode
Zona
KT
KT-1
KT-2
Deskripsi
Definisi :
Peruntukkan tanah yang merupakan bagian dari kawasan budidaya difungsikan untuk pengembangan kegiatan pelayanan pemerintahan, fasilitas um
rekreasi
Tujuan Penetapan :
Menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerja, dalam wadah berupa perkantoran, pertokoan, jasa, rekreasi dan pelayanan masyarakat;
Menyediakan ruang yang cukup bagi penempatan kelengkapan dasar fisik berupa sarana-sarana penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan
dapat berfungsi sebagaimana mestinya;
Menyediakan ruang yang cukup bagi sarana-sarana umum, terutama untuk melayani kegiatan-kegiatan produksi dan distribusi, yang diharapkan dap
KDB maksimum 60%;
kawasan budidaya
difungsikan untuk
KDH minimum 20%.
pengembangan kegiatan
bangunan yang mendukung kegiatan
pemerintahan dan
perkantoran pemerintah dan
pelayanan masyarakat
Ketetntuan Tata Masa Bangunan:
perkantoran swasta
Prasarana dan utilitas Pendukung zona
4) GSB Damija + 1, jika lebar rumija (ROW) > 8 m
perumahan
Ruang Terbuka Hijau Dan RTNH sebagai 5) Garis Sempadan Samping Bangunan berjarak minimal 1,5 meter dari
dinding bangunan.
tempat berinteraksi dan bersosialisasi
kawasan budidaya
difungsikan untuk
DI
PERBOLEHKAN
TERBATAS
DAN
1) Jaringan Jalan dan Jalur Pejalan kaki
kegiatan Perkantoran
BERSYARAT:
swasta, Jasa, tempat
Jalan antar blok atau jalan dalam tapak zona perkantoran
bekerja, tempat berusaha
harus memenuhi unsur luas bangunan dengan lebar
dengan fasilitasnya yang
perkerasan minimal 3 meter dan harus memiliki kemudahan
dikembangkan dengan
akses untuk
dapat dilewati pemadam kebakaran dan
Kegiatan perdagangan dan jasa yang
bentuk tunggal /renggang
perlindungan sipil;
mendukung zona perkantoran
secara horisontal maupun
Sarana pelayanan umum yang
Jalur Pejalan kaki harus di sediakan pada pejalan kaki dan
vertikal
mendukung pada zona perkantoran
arus pejalan kaki lebih dari 16-23 orang/menit/meter yang di
Sarana transportasi
lengkapi fasilitas seperti lampu jalan, bangku jalan, fasilitas
penyeberangan dan jalur hijau
Tidak diperbolekan
2) Jaringan prasarana Air Limbah, persampahan, jaringan

telekomunikasi, jaringan drainase, jaringan listrik, jaringan hidran
kebakaran
3) Sarana pelayanan umum
Kegiatan /bangunan yang dapat

mengganggu pada kelangsungan kegiatan
Sarana pelayanan umum yang dapat de kembangkan pada zona

komersial meliputi;
Sarana keamanan berupa pos penjagaan

GAMBAR 8.1 PETA ZONNING MAPS SWK III BLOK 1
VIII - 69

VIII - 70

VIII - 71

VIII - 72

VIII - 73

VIII - 74

VIII - 75

VIII - 76

VIII - 77

VIII - 78

VIII - 79

VIII - 80

VIII - 81

VIII - 82

VIII - 83

VIII - 84

VIII - 85

VIII - 86

VIII - 87

VIII - 88

VIII - 89

VIII - 90

VIII - 91

VIII - 92

VIII - 93

Contents
8.1
Text Zonasi............................................................................................................................ 1
8.1.1
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan .......................................................... 2
8.1.2
Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang............................................................. 14
8.1.3
Ketentuan Tata Bangunan ........................................................................................ 21
8.1.4
Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal ............... Error! Bookmark not defined.
8.1.5
Ketentuan Pelaksanaan ............................................................................................ 34
8.2
Materi Opsional................................................................................................................... 42
8.2.1
Ketentuan Tambahan ................................................................................................ 42
8.2.2
Ketentuan Khusus ...................................................................................................... 49
8.2.3
Ketentuan Standar Teknis ........................................................................................ 51
VIII - 94

Bab 8 Peraturan Zonasi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Bab 8 Peraturan Zonasi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

Pekerjaan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang SWK III

8.1 Text Zonasi

perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang;

acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;

acuan dalam pengenaan sanksi; dan

Peraturan zonasi bermanfaat untuk:

menjamin dan menjaga kualitas ruang minimal yang ditetapkan;

menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan penggunaan lahan

mendorong pengembangan ekonomi; dan

meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.

Tujuan utama peraturan zonasi dijelaskan sebagai berikut :

menjamin bahwa pembangunan yang akan dilaksanakan dapat mencapai standar

melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu penghuni

memelihara nilai properti;

memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya; dan

menyediakan aturan yang seragam di tiap zona.

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

Tabel 8. 1 Ketentuan Umum Peraturan Zonasi

Ketentuan Umum Peraturan

Secara bertahap dapat

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

Ketentuan Umum Peraturan

a) Ruang cagar budaya

Ruang ini terdiri dari

Kawasan dan benda

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

b) Perdagangan dan jasa

Kawasan yang secara

Kawasan ruang terbuka

Terlindunginya kolongkolong yang ada di SWK

Ketentuan Umum Peraturan

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

Ketentuan Umum Peraturan

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

Ketentuan Umum Peraturan

Tabel 8. 2 Ketentuan Teknis Zonasi

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

Tabel 8. 3 Matriks Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

ZONA SARANA PELAYANAN UMUM

Bahan Bangunan dan Perkakas

Makanan dan Minuman

Peralatan Rumah Tangga

Pakaian dan Aksesoris

Peralatan dan Pasokan Pertanian

Perdagangan Dan Jasa

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

ZONA SARANA PELAYANAN UMUM

Kendaraan Bermotor dan

Jasa Lembaga Keuangan

Jasa Perawatan/ Perbaikan/ renovasi

Jasa Penyediaan Ruang Pertemuan

Jasa Penyediaan Makanan dan Minuman

Bisnis Lapangan Olah Raga

Tempat Pencucian Mobil

Tempat Pencucian Motor

Kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

ZONA SARANA PELAYANAN UMUM

Conter dan Aksesoris HP

Peralatan Alat Tulis

Industri Kecil/home industri

Sarana Pelayanan Umum