Intensitas Pemanfaatan Ruang dan

Tata Bangunan
Dalam Rencana Detail Tata Ruang

Ir. Hengki Atmadji, M.PWK

A. Intensitas Pemanfaatan Ruang
 1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Maksimum
KDB adalah koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan
gedung dengan luas persil/kavling. KDB maksimum ditetapkan dengan
mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas
drainase, dan jenis penggunaan lahan. KDB maksimum dinyatakan
dalam satuan persentase.

misalnya di sebuah zona dengan KDB 60%, maka properti yang dapat
dibangun luasnya tak lebih dari 60% dari luas lahan

(Permen ATR/BPN No.11/2021)

Sumber : Konsultan Jaya Nusantara, 2020
Contoh Kasus :
Tuan Amir memiliki lahan kosong di
jalan Arjuna Depok
Seluas 200 m2. Tuan Amir berniat
membangun rumah tinggal.
Berdasarkan rencana kota dan Jawab : Rencana luas Bangunan rumah
peraturan zonasi, lahan yang Tuan Amir adalah
dimiliki Tuan Amir berada dalam Zona = Nilai KDB × Luas lahan
Perumahan Kepadatan Sedang (R3) = 60% × 200 m2
dengan nilai Koefisien Dasar Bangunan = 120 m2
(KDB) 60%

Pertanyaan : Berapakah luas

bangunan rumah Tuan Amir
yang boleh dibangun sesuai ketentuan
 2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Maksimum
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Minimum dan Maksimum
KLB adalah koefisien perbandingan antara luas seluruh lantai
bangunan gedung dan luas persil/kavling.

KLB minimum dan maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan

harga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana, dampak
atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi, sosial
dan pembiayaan

(Permen ATR BPN No. 11/2021)

 Jumlah luas seluruh lantai bangunan (meter2)
KLB =
Jumlah luas kavling (meter2)

Contoh Perhitungan :
Bangunan berlantai 2 dengan luas
- Lantai 1 = 60 m2
- Lantai 2 = 60 m2
Berdiri di atas sebidang lahan dengan luas 100 m2
60 + 60
Sumber : kuliahdesain.com KLB = = 1,2
100
Contoh Kasus :
Tuan Amir memiliki tanah kosong di jalan
Kejayaan Depok
Seluas 300 m2. Tuan Amir berniat membangun Jawab :
ruko/rukan 1. Luas total lantai Bangunan ruko/rukanTuan
Berdasarkan rencana kota dan peraturan zonasi,
Amir adalah
lahan yang
= Nilai KLB × Luas tanah
dimiliki Tuan Amir berada dalam Zona
Perdagangan-Jasa (K3) dengan nilai Koefisien = 1,8 × 300 m2
Dasar Bangunan (KDB) 60% dan nilai = 540 m2
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 1,8 2. Lantai bangunan = luas total lantai : luas
lantai dasar
Pertanyaan : = 540 m2: 180 m2 (luas
1. Berapakah luas total lantai bangunan ruko/ lantai dasar)
rukan Tuan Amir yang boleh dibangun sesuai = 3 lantai
ketentuan rencana kota?
2. Berapa lantai ruko/rukan yang diperbolehkan
sesuai ketentuan rencana kota
 3. Koefisien Dasar Hijau (KDH) Minimum

KDH adalah angka prosentase perbandingan antara luas seluruh ruang

terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi
pertamanan/penghijauan dengan luas persil/kavling

(Permen ATR/BPN No. 11/2021)

 Luas taman (area warna hijau)
KDH =
Taman Luas bangunan (area warna kuning)

Bangunan
 4. Luas Kavling Minimum

Untuk zona perumahan, diatur luasan kavling minimum yang

disepakati oleh pemerintah daerah kabupaten/kota dengan kantor
pertanahan setempat

(Permen ATR/BPN No. 11/2021)

 5. Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum
KTB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan KDH minimal.
KTB adalah angka prosentasi luas tapak bangunan yang dihitung dari
proyeksi dinding terluar bangunan dibawah permukaan tanah
terhadap luas perpetakan atau lahan perencanaan yang dikuasai
sesuai RTRW, RDTR dan PZ.

Basement

(Permen ATR/BPN No. 11/2021)

Contoh Kasus :
PT Maju Jaya memiliki lahan kosong di jalan Margonda Depok
seluas 2.000 m2. PT Maju Jaya akan membanguna gedung
Kantor di lahan kosong miliknya tersbut.
Berdasarkan ketentuan rencana kota yang berlaku adalah
Sebagai berikut :
• Peruntukan : Perkantoran
• KDB : 60%
• KLB 3
• KDH : 20%
• KTB 50%
Pertanyaan :
1. berapa luas total lantai gedung perkantoran yang akan
dibangun?
2. Berapa lantai ketinggian gedung tersebut?
3. Berapa luas RTH privat yang jarus tersedia?
4. Berapa luas lantai basemen gedung?
5. Berapa luas area parkir dan sirkulasi?
1. Luas total lantai bangunan gedung perkantoran
= Nilai KLB × luas lahan
= 3 × 2.000 m2 = 6.000 m2
2. Ketinggian (lantai) bangunan gedung perkantoran
 Lantai bawah bangunan = Nilai KDB × luas lahan
= 60% × 2.000m2 = 1.200 m2
 jumlah lantai bangunan = Luas total lantai : luas lantai bawah
= 6.000 m2 : 1.200 m2
= 5 lantai
3. Luas RTH Privat =Nilai KDH × luas lahan
= 20% × 2.000 m2 = 400 m2
4. Luas lantai basemen gedung perkantoran
= Nilai KTB × luas lahan
= 50% × 2.000 m2 = 1.000 m2
5 Luas area parkir dan sirkulasi
= Luas lahan – luas bangunan bawah – luas RTH privat
= 2.000 m2 – 1.200 m2 – 400 m2 = 400 m2
 6. Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum

KWT adalah perbandingan antara luas wilayah terbangun dengan luas

seluruh wilayah. KWT ditetapkan dengan mempertimbangkan:
(1) Tingkat pengisian peresapan air/water recharge;
(2) Jenis penggunaan lahan; dan
(3) Kebutuhan akan buffer zone.

(Permen ATR/BPN No. 11/2021) dan

(Perda DKI Jakarta No. 1/2014)
B. Tata Bangunan
 1. Ketinggian Bangunan (TB) Meksimum
Ketinggian bangunan adalah tinggi maksimum bangunan gedung yang diizinkan pada lokasi
tertentu dan diukur dari jarak maksimum puncak atap bangunan terhadap (permukaan) tanah
yang dinyatakan dalam satuan meter (Permen ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021).

Puncak atap bangunan

Permukaan tanah
Sumber : https://www.pngegg.com/id/png-nxgql
 2. Garis Sempadan Bangunan (GSB) Minimum)
GSB adalah jarak minimum antara garis pagar terhadap dinding
bangunan terdepan. GSB ditetapkan dengan mempertimbangkan
keselamatan, resiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan, dan estetika.

Bangunan

(Permen ATR/BPN No. 11/2021)

 3. Jarak Bebas Antar Bangunan Minimum

Jarak bebas antar bangunan minimal yang harus memenuhi ketentuan

tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis

Bangunan Bangunan

(Permen ATR/BPN No. 11/2021)

 4. Jarak bebas samping (JBS) dan
jarak bebas belakang (JBB)
JBB adalah jarak minimum antara garis batas petak belakang
terhadap dinding bangunan terbelakang. Jarak Bebas Samping (JBS)
merupakan jarak minimum antara batas petak samping terhadap
dinding bangunan terdekat.

Bangunan

(Permen ATR/BPN No. 11/2021)