Perancangan Bangunan dan Tata Kota

untuk Penilaian
 Pendahuluan

Membahas perancangan bangunan untuk penilaian properti

tidak terlepas dari keterkaitannya pada peraturan tata kota
yang mempengaruhi suatu perencanaan tapak pada umumnya
dan perancangan bangunan pada khususnya

Yang dimaksud dengan perencanaan tapak adalah pengelolaan

batas lahan yang diijinkan atau yang disebut dengan Daerah
Perencanaan, sedangkan perancangan bangunan adalah wujud
atau bentuk bangunan yang dimungkinkan berdiri diatas
Daerah Perencanaan ( DP )
Dengan mengetahui peraturan–peraturan ketata-kotaan pada
suatu lokasi memungkinkan pemilik tanah pada lokasi tersebut
melakukan alternatif pengembangan pada tanahnya
(development option) sesuai dengan peraturan yang diijinkan,
bentuk tanah dan juga ditunjang oleh pasar properti (market
property) dan studi kelayakan atau feasibility study.

Development option tersebut dimungkinkan karena terdapat

lebih dari satu jenis penetapan peruntukan bagi lahan yang
cukup besar, dengan mengetahui tata cara perhitungan peluang
lahan atau ruang yang diperkenankan dibangun pada suatu
lokasi akan memungkinkan pemilik lahan mengajukan
permohonan Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB) dan Ijin
Mendirikan Bangunan (IMB) sesuai dengan ketentuan ketata-
kotaan yang berlaku.
Rencana tata kota yang akan menyebabkan suatu tanah
memiliki aksesbilitas/pencapaian yang lebih baik, akan
menyebabkan Nilai Tanah tersebut naik. Perencanaan suatu
jalan baru menyebabkan kemudahan suatu bidang tanah
mencapai berbagai fasilitas, ini menyebabkan kenaikan Nilai
Tanah.
Suatu bidang tanah yang terletak di daerah yang terpencil akan
mempunyai Nilai Tanah yang lebih kecil dari pada bila sebidang
tanah tersebut terletak pada daerah yang berhubungan dengan
fasilitas umum.
Suatu bidang tanah yang mempunyai bentuk beraturan akan
mempunyai Nilai Tanah yang lebih besar dari pada bila bidang
tanah tersebut mempunyai bentuk yang tidak beraturan.
Demikian pula dengan mengetahui peluang peluang yang
terdapat pada tanah dan wujud bangunan, dapat juga
memberikan suatu taksiran nilai/penilaian terhadap properti
tersebut. Hal ini dapat disimpulkan bahwa Nilai suatu Properti
tergantung dari lokasi pada jenis peruntukan apa yang diijinkan,
siapa yang akan memanfaatkan properti tersebut (market), dan
bagaimana Batas Intensitas Bangunan (BIB) yang ditetapkan
pada lokasi tanah tersebut.
 PEMAHAMAN RANCANG BANGUN
Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan
konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di
atas dan/atau di dalam tanah dan/atau didalam air,
yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya baik untuk hunian / tempat tinggal,
kegiatan usaha , kegiatan sosial, budaya maupun
kegiatan khusus.
 Rancang bangun

Adalah proses sistematis kegiatan profesional yang

terdiri dari perencanaan, pembangunan,
pemanfaatan, perawatan & pembongkaran atau
renovasi bangunan gedung.
Properti adalah wujud fisik dari proses rancang
bangun yang sangat terkait dengan kegiatan
pemanfaatan bangunan gedung
Pemanfaatan bangunan gedung adalah kegiatan
memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsi
yang telah ditetapkan, termasuk kegiatan
pemeliharaan, perawatan dan merenovasinya.

• Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan

bangunan gedung beserta prasarana dan
sarananya agar selalu layak berfungsi sebagai
bangunan gedung
• Perawatan adalah kegiatan memperbaiki atau
mengganti bagian bangunan gedung, komponen
bahan bangunan maupun sarana dan
prasarananya.
• Pembongkaran atau renovasi adalah kegiatan
membongkar, merenovasi seluruh atau sebagian
bangunan gedung, komponen bangunan dan atau
prasarana dan sarananya.
• Pemilik bangunan gedung adalah orang, badan
hukum, kelompok orang atau perkumpulan yang
menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan.
• Pengguna bangunan gedung adalah pemilik atau
penyewa bangunan yang menggunakan bagian
bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang
ditetapkan.
• Klasifikasi bangunan gedung adalah klasifikasi dari
fungsi bangunan gedung berdasarkan pemenuhan
tingkat persyaratan administrasi dan persyaratan
teknis.

Pemahaman Tata Ruang

Beberapa istilah yang terkait dengan Penataan ruang
adalah Ruang, Tata ruang, Penataan ruang, Rencana
tata ruang, dan Wilayah.
• Ruang adalah wadah yang meliputi ruang daratan,
ruang lautan, dan ruang udara yang merupakan satu
kesatuan wilayah, merupakan tempat manusia dan
mahluk lainnya, hidup dan melakukan kegiatan serta
senantiasa memelihara kelangsungan hidupnya.

Properti merupakan satu bagian dari kegiatan

pemanfaatan ruang terutama pemanfaatan ruang
daratan.
• Tata ruang adalah wujud struktural dan pola
pemanfaatan ruang, baik direncanakan maupun
tidak.
• Penataan ruang adalah proses perencanaan tata
ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang.
• Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata
ruang.
• Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan
geografis beserta segenap unsur terkait padanya,
yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan
aspek administratif dan atau aspek fungsional.
 Hubungan rancang bangun, tata ruang dan
Properti

• Tata ruang Tata guna lahan

Properti

• Rancang bangun Tata guna bangunan

 Rancang bangun berhubungan dengan
Persyaratan bangunan gedung .

• Persyaratan bangunan gedung adalah ketentuan–

ketentuan administrasi dan teknis yang harus dipenuhi
dalam pembangunan bangunan gedung.

• Ijin mendirikan bangunan gedung adalah ijin yang

diberikan pemerintah kabupaten/ kota kepada pemilik
lahan untuk membangun bangunan atau merubah
bangunan sesuai dengan persyaratan administrasi dan
teknis yang berlaku.
 Beberapa ketentuan dalam rancang bangun
bangunan .
• Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah prosentasi
perbandingan luas lantai dasar bangunan dengan
luas lahan/daerah perencanaan yang dikuasai
• Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka
perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan
gedung dengan luas lahan/daerah perencanaan
yang dikuasai.
• Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah prosentasi
perbandingan luas seluruh ruang terbuka di luar
bangunan gedung dengan luas lahan/daerah
perencanaan yang dikuasai.
REGULASI TATA RUANG

Tinggi
T
Bangunan

Koefisien Koefisien
Dasar Lantai
Bangunan Bangunan

Kkt : karya perkantoran

Kpd : karya perdagangan
Kin : karya industri
Kpg : karya pergudangan
 Detail teknis perhitungan luas .
• Atap/teras non komersial tidak dihitung besar luasnya untuk
perhitungan KDB dan KLB.
• Luas ruangan beratap dan berdinding t>1,20 meter dihitung
penuh 100 %.
• Luas ruangan beratap tidak berdinding dihitung 50 %.
• Luas basement dihitung sama dengan luas-luas lantai
diatasnya dalam perhitungan KLB, namun tidak berlaku dalam
perhitungan KDB.
• Over stek <1,50 meter tidak diperhitungkan luasnya.
• Luas lantai bangunan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam
perhitungan luas KLB, bila tidak melebihi 50% dari batas
maksimum luas seluruh bangunan sesuai batas KLB yang
ditentukan.
• Luas lantai untuk M/E dan instalasi air tidak diperhitungkan
luasnya dalam perhitungan KLB, asalkan tidak melebihi 15%
dari total luas lantai yang diijinkan.
• Lantai mezanine bila >50 % dari luas lantai tipikalnya, luasnya
dihitung penuh untuk perhitungan KLB-nya dan lantai
mezanine tersebut juga diperhitungkan pada batas Ketinggian
Bangunan (KB).
RENCANA TATA RUANG & PENILAIAN
Komponen Nilai Properti
Lingkungan

Rencana Kota EKSTRISIK

NILAI PROPERTI
Potensi Pasar

Bangunan

INTRISIK
Tanah
RENCANA TATA RUANG & PENILAIAN
Komponen Nilai Properti, Tata Ruang & Tata Bangunan

Optimalisasi Pemanfaatan Udara

Bangunan Tata Bangunan Intensitas Pemanfaatan Bangunan

Optimalisasi Pemanfaatan Tanah

Sertifikat Pemilikan Tanah =

Ownership

Garis Sempadan =
Comfortability
Tanah Tata Guna Tanah

Peruntukan / Land Use =

Economic Value