5

Hukum Tata Ruang

dan
Pengadaan Tanah
 Hukum
Tata Ruang

UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan

Ruang. Serta Perubahannya dalam UU Nomor 11
Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat,
ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di
dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat
manusia dan makhluk lain hidup, melakukan
kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.
 Tata Ruang

Penataan Ruang adalah suatu sistem perencanaan

tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian
pemanfaatan ruang.

Asas dan Tujuan Penataan Ruang dipahami

sebagai sebuah proses perencanaan, pemanfaatan,
dan pengendalian ruang, yang dilakukan secara
sistematik. Pada dasarnya, penataan ruang
merupakan bagian dari proses penggunaan lahan
dan perencanaan aktivitas di ruangnya.
 Tujuan Tata Ruang

Adapun rumusan tujuan penataan ruang di Indonesia

bisa dilihat di Pasal 3 Undang-Undang Nomor 26
Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Ketentuan itu
tidak diubah dalam UU Cipta Kerja.
Penyelenggaraan penataan ruang bertujuan untuk
mewujudkan ruang wilayah nasional yang aman,
nyaman, produktif, dan berkelanjutan berlandaskan
wawasan nusantara dan ketahanan nasional dengan:
Terwujudnya perlindungan fungsi ruang dan
Pencegahan dampak negatif terhadap lingkungan
akibat pemanfaatan ruang.
 Fungsi Hukum
Tata Ruang
Perencanaan
Fungsi hukum dalam perencanan ruang ini ialah
sebagai sosial engineering yang termuat dalam Perda
(RTRW, RDTR) untuk wilayah tertentu dan undang-
undang untuk keseluruhan wilayah suatu negara
(proses untuk menentukan struktur ruang dan pola
ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan
rencana tata ruang supaya dapat direalisasikan
dengan baik)
 Fungsi Hukum
Tata Ruang
Pemanfaatan
Fungsi hukum dalam pemanfaatan ruang adalah sebagai
social control untuk mengawasi didalam penggunaan ruang
(upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang
sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan
pelaksanaan program beserta pembiayaannya)
Pengendalian
Fungsi hukum dalam pengendalian ruang ialah untuk
mewujudkan tertib tata ruang (untuk mengendalikan
subyek hukum yang sedang dan yang akan menggunakan
ruang itu, sehingga subyek hukum itu dapat terkontrol atau
terkendali dalam penggunaan ruang)
 Dasar Hukum
Tata Ruang
Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta
Kerja mengubah, menghapus, dan/atau menetapkan
pengaturan baru beberapa ketentuan yang diatur dalam:
 Undang-Undang nomor 24 Tahun 1992 tentang
Pentaan Ruang
 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang
Penataan Ruang
 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2014 tentang
Kelautan
 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2011 tentang
 Informasi Geospasial
 Rencana
Tata Ruang

Rencana tata ruang sebagaimana dimaksud UU

Cipta kerja pada ayat (2) terdiri atas:
a. Rencana tata ruang wilayah nasional;
b. Rencana tata ruang pulau/kepulauan;
c. Rencana tata ruang kawasan strategis nasional;
d. Rencana tata ruang wilayah provinsi; dan/atau
e. Rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota.
 Rencana Tata
Ruang Wilayah

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota / RTRW kota

adalah rencana umum tata ruang wilayah Kota,
merupakan penjabaran dari RTRW Provinsi, dan
berisi tujuan, kebijakan, strategi penataan ruang
wilayah kota, rencana struktur ruang wilayah kota,
rencana pola ruang wilayah kota, penetapan kawasan
strategis kota, arahan pemanfaatan ruang wilayah
kota dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang
wilayah kota.
 Rencana Detail
Tata Ruang

Rencana Detail Tata Ruang / RDTR adalah rencana

secara terperinci tentang tata ruang wilayah
kabupaten/kota yang dilengkapi dengan peraturan
zonasi kabupaten/kota.

RDTR merupakan rencana rinci tata ruang sebagai

penjabaran RTRW Kota yang menjadi rujukan bagi
penyusunan rencana teknis sektor dan pelaksanaan
pengendalian pemanfaatan ruang.
 Fungsi RDTR
1. kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kota berdasarkan
RTRW Kota;
2. acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari
kegiatan pemanfaatan ruang yang diatur dalam RTRW Kota;
3. acuan penyusunan program-program pemanfaatan ruang;
4. acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;
5. acuan bagi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
(KKPR);
6. acuan dalam penyusunan RTBL;
7. acuan penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk investasi;
dan
8. perangkat untuk mewujudkan keterpaduan, keterkaitan, dan
keseimbangan perkembangan antar sektor dan antar wilayah.
 Manfaat RDTR
1. penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan
fungsi dan karakteristik;
2. menjaga kualitas ruang pada Bagian Wilayah Perencanaan (BWP)
dan sub BWP dengan meminimumkan penggunaan lahan yang
tidak sesuai dengan karakteristiknya;
3. alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan
pelaksanaan pembangunan fisik yang dilaksanakan oleh
pemerintah, pemerintah daerah, swasta, dan/atau masyarakat;
4. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian
wilayah sesuai dengan fungsinya di dalam struktur ruang kota
secara keseluruhan; dan
5. ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan pada
tingkat BWP atau Sub BWP untuk disusun program pengembangan
kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya.
 Zona dan
Subzona
Peraturan Zonasi (PZ) adalah ketentuan yang
mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang
dan ketentuan pengendaliannya, serta disusun untuk
setiap blok/zona peruntukan yang penetapan
zonanya dalam rencana detail tata ruang.
Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi
dan karakteristik spesifik.
Subzona adalah suatu bagian dari zona yang
memiliki fungsi dan karakteristik tertentu yang
merupakan pendetailan dari fungsi dan karakteristik
pada zona yang bersangkutan.
 Contoh Zona RTRW
 Zona lindung
 Zona budi daya
 Zona hutan lindung
 Zona sempadan pantai
 Zona sempadan sungai
 Zona sempadan mata air
 Zona cagar budaya
 Zona ruang terbuka hijau
 Zona perumahan
 Zona perdagangan
 Zona perkantoran
 Zona sarana pelayanan
umum
 Zona kawasan
peruntukan industry
 Zona pembangkitan
tenaga listrik
 Zona pariwisata
 Zona pertahanan dan
keamanan
 Zona pertanian
 Zona transportasi
 Zona peruntukan lainnya
 Zona campuran
 Aspek - Aspek yang
Mempengaruhi Penataan Ruang

a. Teknis atau Rekayasa

Aspek teknis atau rekayasa menjelaskan tentang
proses perencanaan sampai pelaksanaan yang
berkaitan dengan konstruksi infrastruktur.

b. Ekonomi
Dari segi ekonomi, dalam penataan ruang pengaruh
tidak hanya dari biaya tetapi dipengaruhi oleh
kegiatan ekonomi dan potensi SDA (Sumber Daya
Alam) maupun sumber daya buatan pada wilayah
tersebut.
 Contoh Permasalahan
dalam Tata Ruang
 Jumlah penduduk yang sangat besar dan
meningkatnya kebutuhan tanah untuk kegiatan
pembangunan
 Terjadi alih fungsi lahan/ruang dan penggunaan ruang
tidak sesuai peruntukan
 Menurunnya luas kawasan yang berfungsi lindung,
kawasan resapan air dan meningkatnya DAS kritis
 Kerusakan atau menurunnya kualitas lingkungan hidup
 Tidak adanya ketegasan hukum bagi seorang yang
melanggar tata ruang.
 Perencanaan tata ruang selalu disatukan dengan
rencana pengembangan.
 Pengadaan Tanah

Pengertian Pengadaan Tanah dalam Undang-Undang

Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah
Kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti
kerugian yang layak dan adil kepada Pihak yang Berhak,
yakni kepada pihak yang menguasai atau memiliki Objek
pengadaan tanah, dengan penggantian yang layak dan
adil dalam proses pengadaan tanah.
Objek pengadaan tanah adalah tanah, ruang atas tanah
dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang
berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai.
 Pengadaan Tanah

Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang

Cipta Kerja mengubah, menghapus, dan/atau
menetapkan pengaturan baru beberapa ketentuan
yang diatur dalam:
 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
diatur dalam UU Cipta Kerja serta
 Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 tentang
Perlindungan Lahan Pertanian Pangan
Berkelanjutan
 Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum
Peraturan Menteri ATR/KBPN No. 19 Tahun 2021
tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
No. 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
Kepentingan Umum diselenggarakan melalui
tahapan:
1. Perencanaan;
2. Persiapan;
3. Pelaksanaan; dan
4. Penyerahan hasil.
 Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum
Tahapan Perencanaan
Setiap Instansi yang Memerlukan Tanah bagi
pembangunan untuk Kepentingan Umum membuat
rencana Pengadaan Tanah yang didasarkan pada:
a. Rencana tata ruang; dan
b. Prioritas pembangunan yang tercantum dalam:
1. Rencana pembangunan jangka menengah;
2. rencana strategis; dan/atau
3. rencana kerja pemerintah/Instansi yang
Memerlukan Tanah.
 Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum
Dokumen Rencana Pengadaan Tanah paling sedikit
memuat :
1. Maksud dan tujuan rencana pembangunan;
2. Kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang;
3. Prioritas pembangunan nasional/daerah;
4. Letak tanah;
5. Luas tanah yang dibutuhkan;
6. Gambaran umum status tanah;
7. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah;
8. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan;
9. Perkiraan nilai tanah;
10. Rencana penganggaran; dan
11. Preferensi bentuk Ganti Kerugian.
 Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum
Dokumen perencanaan Pengadaan Tanah
tersebut disusun berdasarkan studi kelayakan yang
mencakup:
1. Survei sosial ekonomi;
2. Kelayakan lokasi;
3. Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi
wilayah dan masy arakat;
4. Perkiraan nilai tanah;
5. Dampak lingkungan dan dampak sosial yang
mungkin timbul akibat dari Pengadaan Tanah dan
pembangunan; dan
6. Studi lain yang diperlukan
 Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum
Tahapan Persiapan
Dokumen perencanaan Pengadaan Tanah dari
Instansi yang Memerlukan Tanah diajukan kepada
Gubernur/ bupati / wali kota.
Gubernur melaksanakan tahapan kegiatan
persiapan Pengadaan Tanah setelah menerima
dokumen perencanaan Pengadaan Tanah.
Gubernur membentuk Tim Persiapan dalam waktu
paling lama 5 (lima) Hari sejak dokumen
perencanaan Pengadaan Tanah diterima secara
resmi oleh gubernur.
 Tugas Tim Persiapan adalah

1. Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan;

2. Melaksanakan pendataan awal lokasi rencana
pembangunan;
3. Melaksanakan konsultasi publik rencana pembangunan;
4. Menyiapkan penetapan lokasi pembangunan;
5. Mengumumkan Penetapan Lokasi pembangunan untuk
Kepentingan Umum; dan
6. Melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan
Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
Kepentingan Umum yang ditugaskan oleh gubernur.
 Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum
Tahapan Pelaksanaan
Tahapan pelaksanaan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan
untuk Kepentingan Umum meliputi:

1. Penyiapan pelaksanaan; 8. Pelepasan Objek Pengadaan

2. Inventarisasi dan
identifikasi;
3. Penetapan Penilai;
4. Musyawarah penetapan
bentuk Ganti Kerugian;
5. Pemberian Ganti Kerugian;
6. Pemberian Ganti Kerugian
dalam keadaan khusus;
7. Penitipan Ganti Kerugian;
Tanah;
9. Pemutusan hubungan hukum
antara Pihak yang Berhak
dengan Objek Pengadaan
Tanah;
10.Pendokumentasian data
pelaksanaan pengadaan
tanah; dan
11.Pengambilan Ganti Kerugian.
 Pengadaan Tanah untuk
Kepentingan Umum
Tahapan Penyerahan Hasil
Data pelaksanaan Pengadaan Tanah diserahkan asli beserta
berita acara penyerahan hasil Pengadaan Tanah kepada
Instansi yang Memerlukan Tanah.
Penyerahan hasil pelaksanaan Pengadaan Tanah dilakukan
secara keseluruhan atau bertahap dalam jangka waktu paling
lama 14 (empat belas) Hari sejak Pelepasan Hak Objek
Pengadaan Tanah.
Instansi yang Memerlukan Tanah wajib mengajukan
permohonan sertipikat Hak Atas Tanah kepada Kantor
Pertanahan setempat dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh)
Hari sejak menerima penyerahan hasil Pengadaan Tanah
 Pengadaan Tanah
Kurang dari 5 Hektar
Dalam rangka efisiensi dan efektivitas, Pengadaan
Tanah untuk Kepentingan Umum yang luasnya tidak
lebih dari 5 (lima) hektare dapat dilakukan secara
langsung oleh Instansi yang Memerlukan Tanah
dengan Pihak yang Berhak, dengan cara jual beli, tukar
menukar, atau cara lain yang disepakati atau dengan
menggunakan tahapan Pengadaan Tanah
Dalam hal Pengadaan Tanah yang luasnya tidak lebih
dari 5 (lima) hektar permohonan penetapan Lokasi
diajukan kepada bupati/wali kota.
 23

TERIMA
KASIH