Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

PENDAHULUAN

Bab 1

1.1.

LATAR BELAKANG
Sesuai dengan Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang

Pemerintahan Daerah, pemerintah daerah mempunyai kewenangan yang

lebih

besar

di

dalam

pelaksanaan

pembangunan

dan

pengelolaan

sumberdaya yang tersedia di wilayahnya dengan tetap memelihara dan

menjaga keseimbangan ekosistem dan kelestarian lingkungan sesuai dengan
peraturan yang berlaku termasuk juga di dalamnya mengenai penataan
ruang.
Wewenang Pemerintah Daerah dalam hal penataan ruang adalah
menyelenggarakan penataan ruang daerahnya yang di dalamnya terdapat
unsur perencanaan, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan
ruang. Sebagai upaya dalam memadukan program pembangunan dan
pengelolaan

sumberdaya

alam

sehingga

terwujud

pembangunan

yang

berkelanjutan, pemerintah daerah mempunyai kewajiban untuk menyusun

suatu rencana tata ruang yang dapat menjadi acuan dalam pembangunan
wilayah. Produk rencana tata ruang harus dapat menjadi pedoman dalam
pelaksanaan pembangunan daerah dan merupakan hasil kesepakatan semua
stakeholders di daerah. Namun dalam kenyataannya, seringkali tata ruang
belum

sepenuhnya

dapat

diimplementasikan

dalam

pelaksanaan

pembangunan sektoral karena beberapa faktor, diantaranya :

(1)

Adanya perubahan kebijakan daerah yang sangat mendasar.

(2)

Proses penyusunannya tidak melalui prosedur dan komitmen

yang lengkap.

(3)

I-2

Data dan informasi yang dipergunakan tidak lengkap.

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

(4)

Perumusan muatan rencana tidak sesuai dengan ketentuan

peraturan yang berlaku.

(5)

Produk rencana tata ruang belum disahkan menjadi suatu

peraturan yang mengikat bagi seluruh pelaku pembangunan, dan
sebagainya.

Berdasarkan Undang-undang Nomor 26 tahun 2007 tentang penataan

ruang, maka rencana tata ruang di Indonesia dirumuskan secara berjenjang
mulai dari tingkat umum sampai tingkat terinci.

Mengingat rencana tata

ruang merupakan matra keruangan dari rencana pembangunan daerah dan

bagian dari pembangunan nasional maka antar jenjang rencana tata ruang
bersifat saling terkait dan saling berurutan, serta terjaga konsistensi
substantif maupun operasional.
Desentralisasi

dan

otonomi

daerah

telah

menegaskan

bahwa

kewenangan pelaksanaan pembangunan termasuk penyusunan rencana tata

ruang daerah berada pada pemerintah kabupaten/kota. Kewenangan tersebut
merupakan peluang sekaligus tantangan yang harus dicermati dan disikapi
oleh pemerintah kabupaten/kota terutama dalam merencanakan tata ruang
daerah yang tidak lagi terbatas oleh cakupan administrasi atau politis saja,
tetapi harus pula mempertimbangkan keterkaitan sosial, ekonomi, dan
ekologi.
Penataan ruang harus sejalan dengan paradigma pembangunan yang
berorientasi pada peningkatan kesejahteraan manusia dan peningkatan
kesejahteraan

ekosistem

pembangunan

sebagai

berwawasan

mempertimbangkan

daya

dasar

lingkungan.

dukungdan

yang

melahirkan

Pembangunan

kelangkaan

sumber

konsep
tersebut

daya

alam

termasuk lahan (ruang) dalam dimensi lingkungan (eksternalitas) yang

didalamnya tetap juga menjadikan proses pembangunan ekonomi.
Untuk menunjang penyusunan rencana tata ruang, maka ketersediaan
data/informasi yang akurat dan aktual, terutama terkait aspek keruangan
seperti batas wilayah, letak/lokasi kawasan perencanaan, penggunaan lahan,

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

jaringan prasarana dan sarana wilayah, dan lain-lain adalah sangat penting
dan menentukan.
Berbagai

permasalahan

tersebut

sangat

berpengaruh

terhadap

pelaksanaan pembangunan di daerah serta berpengaruh juga pada kurang

minatnya investor untuk mengembangkan kegiatannya karena tidak ada
jaminan kepastian hukum rencana tata ruang untuk dapat dijadikan
pedoman

pembangunan

daerah.

Dampak

yang

timbul

adalah

tidak

perpadunya pembangunan dan tumpang tindihnya pemanfaatan ruang yang

mengakibatkan timbulnya dampak negatif perkembangan wilayah seperti
munculnya

kawasan

kumuh,

kemacetan

lalu

lintas,

banjir,

longsor,

belum

optimal

perambahan hutan, dan sebagainya.

Implementasi

produk

rencana

tata

ruang

yang

menyebabkan proses pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang

juga sulit dilakukan. Sementara aktivitas permukiman, komersial, jasa dan
perdagangan, serta aktivitas lainnya di kawasan perkotaan terus mengalami
peningkatan dan berpotensi mempengaruhi kualitas lingkungan.
Untuk menjembatani hal tersebut maka diperlukan suatu aturan yang
dapat mengefektifkan pelaksanaan pemanfaatan dan pengendalian rencana
tata ruang, salah satunya melalui Peraturan Zonasi. Peraturan Zonasi ini
nantinya dapat menjadi alat operasional produk rencana tata ruang atau
sebagai alat rujukan yang aplikatif sesuai karakteristik dan kebutuhan kota.
Peraturan Zonasi secara umum berisi aturan-aturan atau jenis-jenis
kegiatan

yang

diperbolehkan

pada

suatu

kawasan/zona,

pengaturan

kepadatan, sempadan, dan ketinggian bangunan, dan lain-lain.

1.2.

PENGERTIAN DASAR

1.2.1PENGERTIAN UMUM
Pengertian-pengertian dasar yang dipergunakan dalam Peraturan
ZonasiKawasan Perkotaan Wangi-wangi, berpedoman pada pasal 1) Peraturan

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

Menteri

Pekerjaan

Umum

No.

20/PRT/M/2011

tentang

Pedoman

Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten:

1. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang
udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah,
tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan
memelihara kelangsungan hidupnya.
2. Rencana Tata Ruang adalah hasil perencanaan tata ruang.
3. Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
4. Perencanaan Tata Ruang adalah suatu proses untuk menentukan
struktur ruang dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan
penetapan rencana tata ruang.
5. Struktur Ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem
jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung
kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki
hubungan fungsional.
6. Pola Ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah
yang meliputi peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan
ruang untuk fungsi budi daya.
7. Pemanfaatan Ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang
dan pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan
dan pelaksanaan program beserta pembiayaannya.
8. Izin Pemanfaatan Ruang adalah izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan
pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
9. Pengendalian Pemanfaatan Ruang adalah upaya untuk mewujudkan
tertib tata ruang.
10.Peraturan Zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana
rinci tata ruang.
11.Penggunaan Lahan adalah fungsi dominan dengan ketentuan khusus
yang ditetapkan pada suatu kawasan, blok peruntukan, dan/atau persil.
12.Rencana tata ruang wilayah kabupaten yang selanjutnya disebut RTRW
Kabupaten adalah rencana tata ruang yang bersifat umum dari wilayah
kabupaten, yang merupakan penjabaran dari Rencana Tata Ruang
Wilayah Provinsi, dan yang berisi tujuan, kebijakan, strategi penataan
ruang

wilayah

kabupaten

kota,

rencana

struktur

ruang

wilayah

kabupaten, rencana pola ruang wilayah kabupaten, penetapan kawasan

strategis kabupaten, arahan pemanfaatan ruang wilayah kabupaten, dan
ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten.
13.Rencana Detail Tata Ruang yang selanjutnya disingkat RDTR adalah
rencana secara terperinci tentang tata ruang wilayah kabupaten yang
dilengkapi dengan peraturan zonasi kabupaten.
14.Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan yang selanjutnya disingkat
RTBL adalah panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang
dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan
bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan
program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan
rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan
pedoman

pengendalian

pelaksanaan

pengembangan

lingkungan/kawasan.
15.Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta
segenap unsur terkait yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan
aspek administratif dan/atau aspek fungsional.
16.Bagian Wilayah Perkotaan yang selanjutnya disingkat BWP adalah
bagian dari kabupaten dan/atau kawasan strategis kabupaten yang
akan atau perlu disusun rencana rincinya, dalam hal ini RDTR, sesuai
arahan atau yang ditetapkan di dalam RTRW kabupaten dan memiliki

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

pengertian yang sama dengan zona peruntukan sebagaimana dimaksud
dalam

Peraturan

Pemerintah

Nomor

15

Tahun

2010

tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang.

17.Sub Bagian Wilayah Perkotaan yang selanjutnya disingkat Sub BWP
adalah bagian dari BWP yang dibatasi dengan batasan fisik dan terdiri
dari beberapa blok, dan memiliki pengertian yang sama dengan subzona
peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor
15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.
18.Kawasan Perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama
bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat
permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa
pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
19.Kawasan Budi Daya adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi
utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber
daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan.
20.Kawasan Lindung adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama
melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber daya
alam dan sumber daya buatan.
21.Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas
lebih dari satu satuan permukiman yang mempunyai prasarana, sarana,
utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di
kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.
22.Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman,
baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang
layak huni.
23.Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang
memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang
layak, sehat, aman, dan nyaman.

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

24.Jaringan adalah keterkaitan antara unsur yang satu dan unsur yang
lain.
25.Blok adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh
batasan fisik yang nyata seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran
irigasi, saluran udara tegangan ekstra tinggi, dan pantai, atau yang
belum nyata seperti rencana jaringan jalan dan rencana jaringan
prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota, dan memiliki
pengertian yang sama dengan blok peruntukan sebagaimana dimaksud
dalam

Peraturan

Pemerintah

Nomor

15

Tahun

2010

tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang.

26.Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik
spesifik.
27.Subzona adalah suatu bagian dari zona yang memiliki fungsi dan
karakteristik tertentu yang merupakan pendetailan dari fungsi dan
karakteristik pada zona yang bersangkutan.
28.Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah ayat
persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan
gedung dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang
dikuasai sesuai rencana tata ruang dan RTBL.
29.Koefisien Daerah Hijau yang selanjutnya disingkat KDH adalah ayat
persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar
bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan
dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai
rencana tata ruang dan RTBL.
30.Koefisien Lantai Bangunan yang selanjutnya disingkat KLB adalah ayat
persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung
dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai
rencana tata ruang dan RTBL.

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

31.Garis Sempadan Bangunan yang selanjutnya disingkat GSB adalah
sempadan yang membatasi jarak terdekat bangunan terhadap tepi jalan
dihitung dari as jalan.
32.Garis Sempadan Pagar yang selanjutnya disingkat GSP adalah sempadan
yang membatasi jarak terdekat pagar terhadap tepi jalan dihitung dari as
jalan.
33.Saluran air kotor (riol) sampai batas terluar muka bangunan, berfungsi
sebagai pembatas ruang, atau jarak bebas minimum dari bidang terluar
suatu massa bangunan terhadap lahan yang dikuasai, batas tepi sungai
atau pantai, antara massa bangunan yang lain atau rencana saluran,
jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan pipa gas.
34.Ruang Terbuka Hijau yang selanjutnya disingkat RTH adalah area
memanjang/jalur dan/atau mengelompok, yang penggunaannya lebih
bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara
alamiah maupun yang sengaja ditanam.
35.Ruang Terbuka Non Hijau yang selanjutnya disingkat RTNH adalah
ruang terbuka di bagian wilayah perkotaan yang tidak termasuk dalam
kategori RTH, berupa lahan yang diperkeras atau yang berupa badan air,
maupun kondisi permukaan tertentu yang tidak dapat ditumbuhi
tanaman atau berpori.
36.Tempat penampungan sementara yang selanjutnya disingkat TPS adalah
tempat

sebelum

sampah

diangkut

ke

tempat

pendauran

ulang,

pengolahan, dan/atau tempat pengolahan sampah terpadu.

37.Tempat pengolahan sampah terpadu yang selanjutnya disingkat TPST
adalah tempat dilaksanakannya kegiatan pengumpulan, pemilahan,
penggunaan ulang, pendauran ulang, pengolahan, dan pemrosesan
akhir.

38.

Tempat pemrosesan akhir yang selanjutnya disingkat TPA adalah

tempat

untuk

lingkungan.

I-2

LAPORAN

memroses

dan

mengembalikan

sampah

ke

media

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

1.2.2KEDUDUKAN RDTR
Sesuai dengan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang
Penataan Ruang, Pasal 6 Ayat 2, bahwa penataan ruang wilayah nasional,
penataan

ruang

wilayah

provinsi,

dan

penataan

ruang

wilayah

kabupaten/kota dilakukan secara berjenjang dan komplementer. Mengingat

rencana tata ruang merupakan matra keruangan dari rencana pembangunan
daerah dan bagian dari pembangunan nasional, setiap tingkatan tata ruang
mempunyai hubungan keterkaitan satu sama lain serta dijaga konsistensinya
baik dari segi substansi maupun operasionalisasinya. Secara garis besar
hierarki tata ruang sebagaimana uraian berikut maupun Tabel 1.1.
a. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Nasional adalah strategi dan arahan
kebijaksanaan pemanfaatan ruang Wilayah Negara yang menjadi pedoman
pemanfaatan ruang dalam pengendalian pemanfaatan ruang di wilayah
nasional, dalam rangka mewujudkan keterpaduan, keterkaitan dan
keseimbangan

perkembangan

antarwilayah

provinsi

dan

keserasian

antarsektor. RTRW Nasional disusun pada tingkat ketelitian peta skala 1 :

1.000.000 dengan jangka waktu perencanaan selama 20 tahun dan
ditinjau kembali 1 (satu) kali dalam 5 tahun.
b. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi merupakan pedoman untuk
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang dalam wilayah
provinsi, serta strategi dan arahan kebijaksanaan pemanfaatan ruang
wilayah provinsi dalam mewujudkan keterpaduan, keterkaitan dan
keseimbangan perkembangan antar kabupaten/kota serta keserasian
antarsektor. RTRW Provinsi disusun pada tingkat ketelitian peta skala 1 :
250.000 dengan jangka waktu perencanaan selama 20 tahun dan ditinjau
kembali 1 (satu) kali dalam 5 tahun.
c. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten adalah rencana tata
ruang wilayah administrasi kabupaten yang memuat tujuan, kebijakan
dan strategi penataan ruang kabupaten dengan tingkat ketelitian peta
skala minimal 1 : 50.000 dengan kurun waktu perencanaan selama 20
tahun dan ditinjau kembali 1 (satu) kali dalam 5 tahun.
I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

d. Dalam upaya meningkatkan efektivitas dan aplikasi rencana tata ruang,
maka Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten dijabarkan dalam
Rencana Tata Ruang yang lebih rinci, yaitu:
1. Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten
2. Rencana Tata Ruang Strategis Kabupaten
3. Rencana Tata Ruang Kawasan Pedesaan
4. Rencana Tata Ruang Kawasan Agropolitan
Bagan 1.1.
Hierarki Rencana Tata Ruang
Berdasarkan UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
RTRW
NASIONAL
RTR PULAU
RTR KAWASAN
STRATEGIS NASIONAL
RTRW
PROVINSI
RTR KAWASAN
STRATEGIS PROVINSI

RTRW
KOTA

RDTR KOTA

RTR KAWASAN
STRATEGIS KOTA
RTR KAWASAN
PERKOTAAN

RENCANA TATA BANGUNAN

DAN LINGKUNGAN
PERBAIKAN KAWASAN
PENGEMBANGAN KEMBALI
KAWASAN
PEMBANGUNAN BARU
KAWASAN

RDTR KABUPATEN

PELESTARIAN/PELINDUNGAN
KAWASAN

RTR KAWASAN
STRATEGIS KABUPATEN

RTRW
KABUPATEN

PROSES IMB DAN

PENYELENGGARAAN
BANGUNAN GEDUNG
DAN LINGKUNGAN

RTR KAWASAN
PERDESAAN
RTR KAWASAN
AGROPOLITAN

Penataan Ruang

PERATURAN DAERAH
BANGUNAN GEDUNG

Penataan Bangunan dan Lingkungan

* Termasuk Peraturan Zonasi

Tabel 1.1
Muatan dan Kegunaan Rencana Tata Ruang
No

Rencana

1.

Rencana Tata
Ruang
Wilayah
Nasional
(RTRWN)

I-2

LAPORAN

Muatan
1. Arahan penanganan
kawasan lindung
2. Arahan pemanfaatan
kawasan budidaya
3. Arahan jaringan prasarana
nasional

Kegunaan
1. Acuan untuk penyusunan
program sektor pusat
2. Acuan perumusan
kebijakan penataan ruang
nasional
3. Acuan penyusunan

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

No

Rencana

Muatan
4. Arahan sistem perkotaan
5. Arahan lokasi kawasan

2.

Rencana Tata
Ruang
Wilayah
Provinsi
(RTRWP)

1. Arahan penanganan
kawasan lindung provinsi
2. Arahan pemanfaatan
kawasan budidaya provinsi
3. Arahan jaringan prasarana
nasional provinsi
4. Arahan sistem perkotaan
provinsi
5. Arahan lokasi kawasan
strategisprovinsi

3.

Rencana Tata
Ruang
Wilayah
Kabupaten/
Kota
(RTRWK)

4.

Rencana
Rinci Tata
Ruang
Kawasan

1. Arahan penanganan
kawasan lindung
kabupaten/kota
2. Arahan pemanfaatan
kawasan budidaya
kabupaten/kota
3. Arahan jaringan prasarana
nasional kabupaten/kota
4. Arahan sistem perkotaan
kabupaten/kota
5. Arahan lokasi kawasan
strategiskabupaten/kota
1. Penetapan lokasi kawasan
permukiman
2. Arahan blok peruntukan di
dalam kawasan
3. Penetapan lokasi jaringan
prasarana
4. Penetapan pusat-pusat
pelayanan
5. Arahan bentuk bangunan
(kepadatan, ketinggian)

Kegunaan
rencana tata ruang wilayah
4. Acuan penyusunan
rencana tata ruang sector
1. Acuan untuk penyusunan
program sektor di provinsi
2. Acuan perumusan
kebijakan penataan ruang
provinsi
3. Acuan penyusunan
rencana tata ruang wilayah
provinsi
4. Acuan penyusunan
rencana tata ruang sektor
provinsi
1. Acuan untuk penyusunan
program sektor di
kabupaten/ kota
2. Acuan perumusan
kebijakan penataan ruang
kabupaten
3. Acuan penyusunan
rencana tata ruang wilayah
kabupaten/kota
4. Acuan penyusunan
rencana tata ruang sektor
kabupaten/kota
1. Instrumen untuk
pengendalian
perkembangan kawasan
2. Acuan penyusunan
rencana tata bangunan
dan lingkungan
3. Acuan penyusunan
program dan manajemen
kawasan

Gambar 1.1.
Penjabaran Rencana Alokasi Pemanfaatan Ruang RTRW
Ke Dalam Rencana Yang Lebih Rinci
RTRWK

RTRWP

RTBL

I-2

LAPORAN

RDTR

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

1.3.

DASAR HUKUM PENYUSUNAN

Dasar Hukum Penyusunan Peraturan ZonasiKawasan Perkotaan

Wangi-wangi adalah sebagai berikut:

1. Pasal 18 ayat (6) Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun
1945;
2. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria;
3. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1984 tentang Perindustrian;
4. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1990 tentang Konservasi Sumber Daya
Alam Hayati dan Ekosistemnya;
5. Undang-undang

Nomor

Tahun

1992

tentang

Perumahan

dan

Pemukiman;
6. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya;
7. Undang-undang

Nomor

12

Tahun

1992

tentang

Sistem

Budidaya

Tanaman;
8. Undang-undang Nomor 7 Tahun 1996 tentang Pangan;
9. Undang-undang Nomor 36 Tahun 1999 tentang Telekomunikasi;
10.Undang-undang Nomor 41 Tahun 1999 tentang Kehutanan;
11.Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
12.Undang-undang Nomor 7 Tahun 2004 tentang Sumber Daya Air;

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

13.Undang-undang Nomor 10 Tahun 2004 tentang Pembentukan Peraturan
PerUndang-undangan;
14.Undang-undang Nomor 24 Tahun 2004 tentang Penanggulangan Bencana;
15.Undang-undang Nomor 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional;
16.Undang-undang Nomor 31 Tahun 2004 tentang Perikanan;
17.Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 125, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4437), sebagaimana telah
diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 59, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4844);
18.Undang-undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan;
19.Undang-undang Nomor 17 Tahun 2007 tentang Rencana Pembangunan
Jangka Panjang Nasional (RPJPN);
20.Undang-undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal;
21.Undang-undang

Nomor

26

Tahun

2007

tentang

Penataan

Ruang

(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan

Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4725);
22.Undang-undang Nomor 30 Tahun 2007 tentang Energi;
23.Undang-undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua Atas
Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah;
24.Undang-undang Nomor 18 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Sampah;
25.Undang-undang Nomor 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan;
26.Undang-undang Nomor 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan;
27.Undang-undang Nomor

32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan

Pengelolaan Lingkungan Hidup;

28.Undang-undangNomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan
Perundang-undangan;
29.Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan Bagi Kepentingan Umum;

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

30.Peraturan Pemerintah Nomor 69 Tahun 1996 tentang Pelaksanaan Hak
dan Kewajiban Serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat
Dalam Penataan Ruang;
31.Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 2000 tentang Tingkat Ketelitian
Peta Untuk Penataan Ruang Wilayah;
32.Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan
Tanah;
33.Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2005 tentang Pengembangan
Sistem Penyediaan Air Minum;
34.Peraturan

Pemerintah

Nomor

36

Tahun

Pelaksana Undang-undang Nomor 28

2005

tentang

Peraturan

Tahun 2002 tentang Bangunan

Gedung;
35.Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006 tentang Jalan;
36.Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan
Pemerintah

Antara

Pemerintah,

Pemerintah

Daerah,

Provinsi

dan

Pemerintah Kabupaten /Kota;

37.Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 2008 tentang Tahapan, Tata Cara
Penyusunan,

Pengendalian

dan

Evaluasi

Pelaksanaan

Rencana

Pembangunan Daerah;
38.Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2008 tentang Penyelenggaraan
Penanggulangan Bencana;
39.Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Nasional (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
2008 Nomor 48, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor
4833);
40.Peraturan Pemerintah Nomor 42 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Sumber
Daya Air;
41.Peraturan Pemerintah Nomor 43 Tahun 2008 tentang Air Tanah;
42.Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2009 tentang Kawasan Industri;
43.Peraturan

Pemerintah

Nomor

Pengelolaan Kawasan Perkotaan;

I-2

LAPORAN

34

Tahun

2009

tentang

Pedoman

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

44.Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan
Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2010
Nomor 21, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5103);
45.Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2010 Tentang Usaha Budidaya
Tanaman;
46.Peraturan Pemerintah Nomor 68 Tahun 2010 tentang Bentuk dan Tata
Cara Peran Masyarakat Dalam Penataan Ruang (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2010 Nomor 118, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 5160);
47.Keputusan Presiden Nomor 57 Tahun 1989 tentang Kriteria Kawasan
Budidaya;
48.Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1990 tentang pengelolaan Kawasan
Lindung;
49.Keputusan Presiden Nomor 4 Tahun 2009 tentang Badan Koordinasi
Penataan Ruang Nasional;
50.Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 2 Tahun 1999 tentang Izin
Lokasi;
51.Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 22 Tahun 2007 tentang
Pedoman Penataan Ruang Kawasan Rawan Bencana Tanah Longsor;
52.Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 28 Tahun 2008 tentang Tata Cara
Evaluasi Raperda tentang Rencana Tata Ruang Daerah;
53.Peraturan

Menteri

Pekerjaan

Umum

No.

05/PRT/M/2008

tentang

Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan

Perkotaan;
54.Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 11/PRT/M/2009 tentang
Pedoman Persetujuan Substansi dalam Penetapan Rancangan Peraturan
Daerah Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi dan Rencana Tata
Ruang Wilayah Kabupaten/Kota, beserta Rencana Rincinya;
55.Peraturan Mentri Pekerjaan Umum Nomor 17/PRT/M/2009 tentang
Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota;

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

56.Keputusan Menteri Perindustrian Noomor 41/M-Ind/Per/6/2008 tentang
Ketentuan dan Tata Cara Pemberian Izin Usaha Industri, Izin Perluasan,
dan Tanda Daftar Industri;
57.Peraturan

Menteri

Pekerjaan

Umum

No.

20/PRT/M/2011

tentang

Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota.

58.Peraturan Daerah No. 12 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) Kabupaten Wakatobi.

1.4.
1.4.1.

MAKSUD, TUJUAN, DAN SASARAN

Maksud
Maksud dari penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan

Zoning Regulation Perkotaan Wangi-wangi adalah untuk menyiapkan produk

rencana

tata

ruang

agar

dapat

dijadikan

acuan

dalam

pelaksanaan

pembangunan daerah.
1.4.2.

Tujuan
Tujuan dari penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan

Zoning Regulation Perkotaan Wangi-wangi adalah agar terwujud penataan

ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan.

1.5.

RUANG LINGKUP PERENCANAAN

1.5.1

RUANG LINGKUP WILAYAH

Berdasarkan UU No.26 Tahun 2007, Penyusunan Rencana Detail Tata

Ruang Kawasan, didasarkan pada azas-azas seperti asas keterpaduan;

keserasian,

keseimbangan

dan

keselarasan;

keberdayagunaan dan keberhasilan;

azas

berkelanjutan;

azaz

azas keterbukaan; kebersamaan dan

kemitraan; azas perlindungan dan kepentingan umum; azas kepastian hukum

dan keadilan; serta azas akuntabilitas yang disesuaikan dengan tingkat
perkembangan dan karakteristik Kawasan Perkotaan Wangi-wangi itu sendiri
maupun hubungan dengan daerah sekitarnya dengan ruang lingkup meliputi:
a. Fisik dasar kawasan meliputi topografi, hidrologi, geologi, klimatologi;

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

b. Kependudukan meliputi jumlah dan persebaran penduduk menurut jenis
kelamin, umur,agama, pendidikan dan mata pencaharian;
c. Pemanfaatan ruang ditinjau dari segi besaran pada

setiap

blok

peruntukan yang materinya sekurang-kurangnya mengatur arahan lokasi

perdagangan dan jasa, industri menurut jenisnya, pendidikan mulai dari
TK

sampai

dengan

perguruan

peribadatan,

taman

rekreasi,

tinggi,

sarana

fasilitas
olah

raga,

kesehatan,

sarana

perkantoran

dan

perumahan, terminal, jalur hijau, makam, pertanian dan kawasan khusus

lainnya ;
d. Penggunaan lahan meliputi luasan dan persebaran kegiatan seperti
permukiman, perdagangan dan jasa, kesehatan, industri, pariwisata,
pertambangan, pertanian, kehutanan, dsb.;
e. Struktur tingkat pelayanan kegiatan perkotaan dalam hal hubungan tata
jenjang, kapasitas dan intensitas antara fungsi-fungsi pelayanan tiap-tiap
lingkungan yang materinya sekurang-kurangnya mengatur perdagangan,
pendidikan, kesehatan, olah raga dan rekreasi, selain itu juga membahas
mengenai arah pergerakan penduduk untuk motivasi bekerja, belanja dan
bersekolah;
f. Sistem prasarana utama berupa sistem transportasi darat (sistem jaringan
jalan, jaringan kereta api, sistem jaringan angkutan sungai, danau dan
penyeberangan), transportasi laut dan transportasi udara;
g. Sistem prasarana lainnya, meliputi sistem jaringan listrik/energi, jaringan
telekomunikasi, infrastruktur perkotaan (air minum, pengolahan air
limbah, sistem persampahan, sistem drainase kota, dan jalur evakuasi
bencana;
h. Fasilitas pelayanan umum mencakup penentuan kebutuhan fasilitas yang
didasarkan pada fungsi dan daya tampung dari wilayah perencanaan
dengan memperhitungkan skala pelayanan masing-masing jenis fasilitas
tersebut terdiri dari perdagangan dan jasa, kesehatan, pendidikan,
peribadatan,
i.

fasilitas

umum

(olahraga

dan

rekreasi),

RTH

transportasi;
Peruntukan blok meliputi penentuan luasan dan delinasi blok bangunan
tiap fungsi pemanfaatan, baik untuk kawasan lindung dan budidaya.

I-2

dan

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

j.

intensitas bangunan, mencakup perbandingan antara luas bangunan

dengan luas lahan keseluruhan pada setiap blok peruntukan yang
materinya sekurang-kurangnya mengatur koefisien dasar bangunan (KDB),
koefisien lantai bangunan (KLB), tinggi lantai bangunan (TL), garis

sempadan bangunan (GSB).

k. Perekonomian meliputi investasi, kegiatan industri, kegiatan perdagangan
dan jasa, pariwisata, pertambangan, pertanian, kehutanan, perikanan,
l.

dsb.
Pengendalian pemanfaatan ruang meliputi pengawasan pemanfaatan
ruang, pelaporan, evaluasi, tindakan, perijinan, pemberian insentif dan
disinsentif, pemberian kompensasi dan pengenaan sanksi.

1.5.2

RUANG LINGKUP JANGKA WAKTU PERENCANAAN

Merujuk

pada

Peraturan

Menteri

Pekerjaan

Umum

No.

20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang

dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, jangka waktu perencanaan Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) dan Zoning Regulation Perkotaan Wangi-wangi
adalah 20 (dua puluh) tahundan dapat ditinjau kembali setiap 5 (lima) tahun.
Peninjauan kembalidapat dilakukan kurang dari 5 (lima) tahun dalam hal:
a. Terjadi

perubahan

RTRW

kabupaten

yang

mempengaruhi

wilayahperencanaan RDTR; atau

b. Terjadi

dinamika

internal kawasan

pemanfaatanruang secara mendasar

perkotaan
antara

yang

lain

mempengaruhi

berkaitan

dengan

bencana alamskala besar, perkembangan ekonomi yang signifikan, dan

perubahan bataswilayah daerah.

1.5.3

RUANG LINGKUP MATERI

Lingkup bahasan Penyusunan Peraturan ZonasiKawasan Perkotaan

Wangi-wangi ini disesuaikan dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum

Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan
Zonasi Kota adalah sebagai berikut :

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

1)

Tujuan Penataan BWP (Bagian Wilayah Perkotaan)

Tujuan penataan BWP merupakan nilai dan/atau kualitas terukur yang
akan dicapai sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan
dalam RTRW dan merupakan alasan disusunnya RDTR tersebut, serta
apabila diperlukan dapat dilengkapi konsep pencapaian. Tujuan penataan
BWP berisi tema yang akan direncanakan di BWP.

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

Tujuan penataan BWP berfungsi:
a. Sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan
rencana jaringan prasarana, penetapan Sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya,

penyusunan

ketentuan

penyusunan peraturan zonasi; dan

b. Menjaga konsistensi dan keserasian

pemanfaatan

pengembangan

ruang,
kawasan

perkotaan dengan RTRW.

Perumusan tujuan penataan BWP didasarkan pada:
a. Arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW;
b. Isu strategis BWP, yang antara lain dapat berupa potensi, masalah,
dan urgensi penanganan; dan
c. Karakteristik BWP.
Tujuan penataan BWP dirumuskan dengan mempertimbangkan:
a.
b.
c.
d.
e.
f.

Keseimbangan dan keserasian antar bagian dari wilayah perkotaan;

Fungsi dan peran bwp;
Potensi investasi;
Kondisi sosial dan lingkungan bwp;
Peran masyarakat dalam pembangunan; dan
Prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran dari tujuan tersebut.

2)

Rencana Pola Ruang yang mencakup :

Rencana Pola Ruang Kawasan Lindung

Rencana Pola Ruang Kawasan Budidaya
3)

Rencana Jaringan Prasarana yang mencakup:

Rencana
Rencana
Rencana
Rencana
Rencana
Rencana
Rencana
Rencana

Pengembangan Jaringan Pergerakan

Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan
Pengembangan Jaringan Telekomunikasi
Pengembangan Jaringan Air bersih
Pengembangan Jaringan Drainase
Pengembangan Jaringan Air Limbah
Pengembangan Jaringan Persampahan
Pengembangan Prasarana Lainnya (jalur evakuasi bencana,

dll)
4)

Penetapan
Penanganannya

I-2

LAPORAN

Sub

BWP

yang

Diprioritaskan

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya bertujuan untuk
mengembangkan,

melestarikan,

melindungi,

memperbaiki,

mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan, dan/atau melaksanakan

revitalisasi di kawasan yang bersangkutan, yang dianggap memiliki
prioritas tinggi dibandingkan Sub BWP lainnya.
Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya harus memuat
sekurang-kurangnya:
Lokasi
Tema Penanganan
5)

Ketentuan pemanfaatan Ruang

Ketentuan

pemanfaatan

ruang

dalam

RDTR

merupakan

upaya

mewujudkan RDTR dalam bentuk program pengembangan BWP dalam

jangka waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa
perencanaan. Program dalam ketentuan pemanfaatan ruang meliputi :
Program Pemanfaatan Ruang Prioritas, yang memuat:

program perwujudan rencana pola ruang di BWP, yang meliputi:

perwujudan zona lindung pada BWP termasuk didalam
pemenuhan kebutuhan RTH; dan
perwujudan zona budidaya pada BWP yang terdiri atas:
a. perwujudan penyediaan fasilitas sosial dan fasilitas umum di
BWP;
b. perwujudan ketentuan pemanfaatan ruang untuk setiap

jenis pola ruang;

c. perwujudan intensitas pemanfaatan ruang blok; dan/atau
d. perwujudan tata bangunan.
program perwujudan rencana jaringan prasarana di BWP, yang
meliputi:
perwujudan pusat pelayanan kegiatan di BWP
perwujudan sistem jaringan prasarana untuk BWP, yang
mencakup

pula

sistem

prasarana

nasional

wilayah/regional di dalam BWP yang terdiri atas:

a. perwujudan sistem jaringan pergerakan;
b. perwujudan sistem jaringan energi/kelistrikan;
c. perwujudan sistem jaringan telekomunikasi;
d. perwujudan sistem jaringan air bersih;
e. perwujudan sistem jaringan drainase;

I-2

LAPORAN

dan

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

f. perwujudan sistem jaringan persampahan:

g. perwujudan sistem jaringan air limbah; dan/atau
h. perwujudan sistem jaringan prasarana lainnya.
program perwujudan penetapan Sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya, yang terdiri atas:
perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan;
pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan;
pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan;

dan/atau
pelestarian/pelindungan blok/kawasan.
program perwujudan ketahanan terhadap perubahan iklim
Lokasi
Besaran
Sumber Pendanaan
Instansi Pelaksana
Waktu dan Tahapan Pelaksanaan
6)

Peraturan Zonasi

Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
Ketentuan Tata Bangunan
Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
Ketentuan Pelaksanaan
Ketentuan Tambahan
Ketentuan Khusus

1.6.

SISTEMATIKA PENYUSUNAN
Sistematika penyusunan Laporan Antara Rencana Detail Tata Ruang

(RDTR) dan Zoning Regulation Perkotaan Wangi-wangi, secara garis besar

dibagi menjadi 4 (empat) bab, sebagai berikut :
Bab 1 PENDAHULUAN
Bab ini pada dasarnya bersikan tentang latar belakang penyusunan,
maksud, tujuan, sasaran serta manfaat penyusunan, dasar hukum

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

yang melandasi penyusunan, lingkup wilayah perencanaan, lingkup
kegiatan, skala dan jangka waktu perencanaan.

I-2

LAPORAN

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Perkotaan Wangi-wangi

Bab 2 KEBIJAKAN PEMBANGUNAN
Bab ini berisikan tentang gambaran kebijakan yang berpengaruh
terhadap wilayah perencanaan, diantaranya adalah arahan Undangundang No. 26 tahun 2007 dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
No. 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan
Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota.
Bab 3 GAMBARAN WILAYAH PERENCANAAN
Bab

ini

berisikan

tentang

perkotaanWangi-wangi

baik

gambaran
kondisi

secara

fisik,

umum

penggunaan

kawasan
lahan,

kependudukan, sosial budaya, ketersediaan sarana dan prasarana,

jaringan jalan serta gambaran secara umum mengenai potensi dan
permasalahan yang dihadapi.
Bab 4 ANALISA
Bab ini berisikan tentang analisa dalam penyusunan Rencana Detail
Tata Ruang (RDTR) dan Zoning Regulation Perkotaan Wangi-wangi.

I-2

LAPORAN