Civil Engineering Department

Lecturer : Ir. Mulyadi Sugih Dharsono, MM., M.Kom., DMS

Year : 2024
Pertemuan 7

CE240203
Management Properti dan Real Estate
(Property and Real Estate Management)

PRADITA UNIVERSITY
M7
FEASIBILITY STUDY
Perhitungan
Kelayakan Teknis
PRADITA UNIVERSITY
Materi M-7
FEASIBILITY STUDY
IV. Feasibility Studi Optimal dalam Perancangan Bangunan
A. Faktor yang mempengaruhi Optimalisasi Luas Lantai Bangunan
B. Studi Kasus
C. Data Ratio Parkir
Contoh : Studi kasus perhitungan
perencanaan optimalisasi teknis
perkantoran
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY

•Rencana Tata Kota yang akan menyebabkan suatu tanah memiliki aksesibiltas / pencapaian
yang lebih baik, dan akan menyebabkan nilainya naik.
•Perencanaan Jalan Baru menyebabkan kemudahan suatu bidang tanah mencapai berbagai
fasilitas, menyebabkan kenaikan nilai tanah.

•Dengan mengetahui peraturan – peraturan ketata-kotaan pada suatu lokasi memungkinkan pemilik
tanah lokasi tersebut melakukan alternatif pengembangan pada tanahnya (development option)
sesuai peraturan yang diijinkan dan juga ditunjang oleh market dan feasibility study. Pilihan
pengembangan secara optimal bisa berupa perkantoran, Apartemet, Hotel atau Mixed used.

•Berikut akan dijabarkan salah satu cara untuk membuat perhitungan teknis untuk mencapai
optimal.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
A. FAKTOR yang MEMPENGARUHI OPTIMALISASI LUAS LANTAI
BANGUNAN

1 Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

2 Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

3 Koefisien Dasar Hijau (KDH)

4 Jarak Bebas Samping (JBS )

5 Jarak Bebas Belakang (JBB)

6 Ketinggian Bangunan (KB)

7 Garis Sepadan Bangunan (GSB)

KDB, KLB, KDH, JBS, JBB, KB, GSB

IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
A. FAKTOR yang MEMPENGARUHI OPTIMALISASI LUAS LANTAI
BANGUNAN

Optimalisasi Luas Lantai Bangunan

1) KDB = Luas Lantai Dasar : luas tapak/ tanah perencanaan (satuan %).
Misal : KDB = 60 %

2) KLB = Luas lantai total bangunan : Luas tapak/tanah perencanaan (tanpa satuan).
Misal : KLB = 3

3) KDH = Luas daerah hijau/ terbuka dalam satuan %.

Misal : KDH = 15 %
6) Ketinggian Bangunan KB = Tinggi maksimum
7) Garis Sepadan Bangunan GSB

KDB, KLB, KDH, JBS, JBB, KB, GSB

IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
B. STUDI KASUS

OPTIMALISASI - LAHAN KOMERSIAL

BERDASARKAN PARAMETER PERENCANAAN
The Highest and The Best Use

STUDI
KASUS :
PENJELASAN
LETAK TANAH
• Luas tanah = 4.000 m2
• Lokasi = Jl. HR Rasuna Said kav 23
• Kelurahan = Kuningan
• Kecamatan = Setia Budi
• Wilayah = Jakarta Selatan
• Waktu Check = 2 Juli 2017
KDB, KLB, KDH, JBS, JBB, KB, GSB
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
B. STUDI KASUS

OPTIMALISASI - LAHAN KOMERSIAL

BERDASARKAN PARAMETER PERENCANAAN
The Highest and The Best Use
• Untuk menilai sebidang tanah yang terletak di daerah komersial/ perkotaan di tepi
jalan H.R.Rasuna Said, Jakarta.
• Hasil ke kantor suku dinas tata kota Jakarta Selatan diperoleh data-data sebagai
berikut:
• BATASAN PERENCANAAN :
• Ukuran panjang tanah = 80 meter
• Ukuran lebar tanah = 50 meter
1) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = 40%
2) Koefisien Lantai Bangunan =4
6) Batas Ketinggian Bangunan = 32 lantai 1) Luas gedung = 4 x (80x50) = 16.000 M2
7) Garis Sepadan Bangunan (GSB) = 10 M
4) Jarak Bebas Samping (JBS) Kiri dan Kanan = 15 M dan 10 M
5) Jarak Bebas Belakang (JBB ) = 15 M
2) Jumlah Lantai = 32 lantai
3) Koefisien Dasar Hijau ( KDH) = 20 %

KDB, KLB, KDH, JBS, JBB, KB, GSB

IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
B. STUDI KASUS

KDB, KLB, KDH, JBS, JBB, KB, GSB

IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
B. STUDI KASUS

BATASAN PERENCANAAN :
 Rasio parkir untuk gedung perkotaan adalah 100 ruang kantor harus disediakan 1 (satu) parkir mobil
 Parkir luar (out door) = 25 untuk setiap 1 (satu) mobil
 Parkir dalam (in door)= 30 untuk setiap 1 (satu) mobil

 Rasio luas effektif 3) Jumlah parkir =4 x 4.000 : 100 = 160 mobil

 untuk sewa Lantai Dasar = 70 %

 untuk sewa Lantai 2 dan typical = 85 %

• Diatas tanah seluas 4.000 m2 akan dibangun Gedung Perkantoran dan

• di lengkapi Ruang Pertemuan diatas lantai paling atas seluas = 800 m2
Gedung Perkantoran yang akan dibangun, harus memenuhi prinsip :
THE HIGEST AND THE BEST USE HITUNGLAH
1) BerapaTotal luas gedung
2) Berapa Jumlah lantai
3) Berapa Total Luas parkir & kapasitas
4) Berapa Total luas yang dapat disewakan

KDB, KLB, KDH, JBS, JBB, KB, GSB

IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
B. STUDI KASUS
PERHITUNGAN KELAYAKAN TEKNIS
80 m

15 m

25 m 50 m

10 m

15 m 55 m 10 m

1) KDB = (55 x 25) / (80 x 50) x100% = 34,375% ≈ 40%

Luas lantai dasar yang dapat dibangun = 55 x 25 = 1.375
Diambil Luas Lantai Dasar gedung adalah = 1.200 < 1.375 (OK)
3) KDH 20% = 20 % x 4.000 = 800

KDB, KLB, KDH, JBS, JBB, KB, GSB

IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
B. STUDI KASUS
PERHITUNGAN KELAYAKAN TEKNIS 80
m
15
• Luas daerah parkir = {(80 x 50) – 1200} = 2.800 m
1200M²
25 50
• Daerah hijau = 800 m m
10
 Luas perkerasan parkir Luar (Outdoor) = 2.800-800 = 2.000 m
15 55 10
jumlah mobil outdoor = 2000/25 = 80 mobil m m m

 KDB 40% = 40% x 4.000 = 1.600

 Luas lantai dasar gedung yang direncanakan = 1.200 < 1.600 (OK)
 KLB 4 = 4 x 4.000 = 16.000
HITUNGLAH
1) Berapa luas gedung
Luas Lantai Dasar = 1.200 2) Berapa lantai
3) Berapa untuk parkir
Luas Lantai paling atas = 800 4) Berapa luas yang dapat disewakan
Total = 2.000
 Lantai dasar gedung = 1.200 meter2 1) Luas gedung = 4 x 4.000 = 16.000 M2
 Lantai aTAP gedung = 800 meter2
 Lantai Typical Gedung = 500 meter2
KDB, KLB, KDH, JBS, JBB, KB, GSB
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
B. STUDI KASUS
2) Jumlah Lantai = 28 + Lt. Dasar + Lt. Atap = 30 Lt.
PERHITUNGAN KELAYAKAN TEKNIS CEK Jumlah Lt. = 32 lantai

Bila luas Lantai Tipikal diambil @ 500 1) Luas gedung = 1200+(28X500)+800 = 16.000 M2
CEK KLB = 4 = 4 X 4.000 = 16.000
Maka jumlah lantai tipikal (16.000 – 2.000) : 500 = 28 lantai
Jumlah lantai seluruhnya 2 lantai + 28 lantai = 30 lantai < 32 lantai (OK)
3) Jumlah parkir =4 x 4.000 : 100 = 160 mobil
Outdoor = 2000/25 = 80 mobil
Indoor = bsmsnt 2400 : 30 = 80 mobil
Luas lantai efektif untuk dapat di sewa
Lantai Dasar = 70% x 1.200 = 840
Lantai Tipikal = 85% x {(28 x 500) + Lt. atap 800} = 12.580 +
Luas Kantor u/ disewakan = 13.420
4) Luas yang dsewakan = 13.420 m2
Luas lantai untuk parkir
Perlu tempat parkir = 16.000 : 100 = 160 mobil
Areal parkir luar (out door) = 2.000
Jumlah mobil (out door) = 2.000 : 25 = 80 mobil

KDB, KLB, KDH, JBS, JBB, KB, GSB

IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
B. STUDI KASUS
PERHITUNGAN KELAYAKAN TEKNIS

Kekurangan tempat parkir (in door) = 160 – 80 = 80 mobil

Diperlukan 80 parkir mobil (in door) 80 x 30 = 2.400 (ditaruh dimana????)
Dibuat basement 2 lantai @ 1200 > 2400 (2400 : 30) = 80 mobil
Lt. 30 (Atap)

1) Luas gedung = 1200+(28X500)+800 = 16.000 M2

Luas Basement = 2.400 M2
HITUNGLAH
1) BerapaTotal luas gedung
2) Berapa Jumlah lantai 2) Jumlah Lantai = 28 + Lt. Dasar + Lt. Atap = 30 Lt.
3) Berapa Total Luas parker & kapasitas + 2 Lt. Basement
4) Berapa Total luas yang dapat disewakan
3) Jumlah parkir =4 x 4.000 : 100 = 160 mobil
Lt. 3 (podium) Outdoor = 2000/25 = 80 mobil
Lt. 2 Indoor = bsmsnt 2400 : 30 = 80 mobil
Lt. Dasar

4) Luas yang dsewakan = 13.420 m2

KDB, KLB, KDH, JBS, JBB, KB, GSB

IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
B. STUDI KASUS

• Bagaimana kalau dibuat :

- Apartemen
- Hotel
- Mall
- Mixed Used/ Mall dan Hotel

Silahkan Coba !
Setelah mendapat hasil maka diperbandingkan untuk pembuatan FEASIBILITY STUDY , mana yang paling
menguntungkan dari sisi penyerapan MARKET dan FINANCIAL
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
C. DATA RATIO PARKIR (FASILITAS PENUNJANG)

 Kantor : 1 parkir untuk 100 lantai bruto

 Pusat perbelanjaan : 1 Parkir untuk 60 lantai bruto

 Hotel:
• Bintang 4 dan 5 : 1 parkir untuk setiap 5 kamar/ room
• Bintang 2 dan 3 : 1 parkir untuk setiap 7 kamar/ room
• Bintang < 1 : 1 parkir untuk setiap 10 kamar/ room

 Apartemen:
• Unit dengan luas > 90 : 1 parkir untuk 1 unit
• Unit dengan luas 70 - 90 : 1 parkir untuk 2 unit
• Unit dengan luas < 70 : 1 parkir untuk 5 unit
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Metode apa saja yang digunakan dalam penilaian investasi?

dalam mengukur atau menilai adanya suatu proyek yang akan atau telah didirikan

6 Metode Penilaian Investasi

1) Return of Investment (ROI) Metode penilaian yang satu ini akan menghitung keuntungan dengan membagi
hasil pendapatan dari penanaman modal. ...
2) Payback Period (PP) ...
3) Profitability Index (PI) ...
4) Net Present Value (NPV) ...
5) Internal Rate of Return (IRR) ...
6) Average Rate of Return (ARR)

Apakah investasi ada jangka waktunya?

Waktu. Sesuai istilahnya, investasi jangka panjang membutuhkan waktu yang paling lama dalam berinvestasi, yaitu berkisar
lebih dari lima tahun. Sedangkan untuk investasi jangka menengah butuh waktu sekitar 1-5 tahun dan jangka pendek hanya
kurang dari 1 tahun
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Diversifikasi portofolio adalah sebuah strategi dalam berinvestasi dengan cara menyimpan dana ke berbagai
instrumen untuk meminimalisasi risiko. Seperti yang kita tahu, risiko dalam berinvestasi adalah mengalami kerugian
dana karena imbal hasilnya tidak sesuai ekspektasi
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

PV = Present value adalah nilai sekarang dari kas/uang yang akan diterima di masa depan. Kas/uang yang
seharusnya diperoleh dimasa depan didiskon menggunakan suatu tingkat diskon tertentu untuk menghasilkan nilai
sekarang. Semakin besar tingkat diskon, maka akan semakin kecil nilai sekarang dari kas/uang.

Present Value menyatakan bahwa uang yang kita punya sekarang akan tidak sama nilainya di masa depan. Misalnya,
jika kamu mempunyai uang Rp1 juta saat ini, nilai uang tersebut tidak akan sama dalam 5 tahun ke depan, apalagi hingga
10 tahun ke depan

Namun, secara umum, formula perhitungan present value adalah sebagai berikut:

PV = FV/(1+r)^n

Keterangan:
FV : future value
r : rate of return atau tingkat pengembalian (suku bunga diskonto)
n : jangka waktu / periode (tahun)
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Misalnya, kamu ingin menyiapkan liburan bersama keluarga 2 tahun mendatang.

Setelah dihitung-hitung, ternyata kamu membutuhkan total Rp. 20 juta.
Jika kamu menempatkan dana di bank dengan bunga (rate of turn) 2% per tahun, berapa yang harus kamu siapkan
sekarang?
Ini berarti kamu harus menentukan PV uang yang kamu punya untuk 2 tahun kemudian, sesuai rumus di atas maka:

PV = FV/(1+r)^n
= Rp20 juta / (1+0,02)^2
= Rp20 juta / (1.0404)
= Rp19,2 juta

Nah, dengan menabung dana deposito bank, kamu sudah bisa mencapai target Rp. 20 juta-mu dalam waktu dua tahun.

Berapa nilai uang yang harus kamu siapkan sekarang (PV) deposito untuk 3, 4 tahun kemudian FV = 20 juta
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

PV = Present value adalah nilai uang di masa sekarang,

FV = future value adalah proyeksi nilai uang di masa mendatang,
r adalah tingkat pengembalian yang diinginkan, tingkat inflasi, atau tingkat bunga dan juga bisa disebut sebagai tingkat
diskonto, dan n adalah jumlah periode

Bagaimana cara menggunakan fungsi FV ?

Cara Menghitung Future Value

1.Menentukan jumlah uang kamu saat ini.
2.Menentukan periode waktu investasi yang akan diterapkan.
3.Menentukan tingkat suku bunga atau pengembalian selama periode waktu yang telah ditentukan.
4.Menggunakan rumus future value, lakukan perhitungan dengan memasukkan angka yang telah ditentukan.

Nilai uang di masa mendatang (future value) ditentukan oleh tingkat suku bunga tertentu yang berlaku di pasar keuangan.
Makin tinggi tingkat bunga, makin tinggi nilai uang dimasa mendatang. Oleh sebab itu, kaum pemilik uang (kaum
Kapitalis) pola pikir dan perilakunya bertumpu pada tingkat suku bunga.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

NPV - Net Present Value adalah selisih yang didapatkan dari arus kas masuk saat ini dan arus kas keluar pada periode
waktu tertentu. Secara umum, Net Present Value (NPV) digunakan untuk menghitung untung rugi dari suatu bisnis.
Namun, rumus NPV juga digunakan untuk menyusun perencanaan investasi
NPV - Net Present Value adalah hasil hitungan yang menyatakan nilai investasi saat ini dari arus kas di masa mendatang
dengan melibatkan tingkat diskonto yang tepat.
Biasanya, proyek atau investasi dengan nilai NPV tinggi berpeluang mendatangkan keuntungan. Sedangkan yang nilainya
negatif, berarti berisiko merugi

Net Present Value adalah nilai yang dapat dihitung secara manual dengan menggunakan rumus berikut:

NPV = (Perkiraan Nilai Arus Kas / (1 + i)t) – Jumlah Investasi Awal

Adapun i merupakan tingkat diskonto, sedangkan t adalah periode waktu yang ditentukan. Apabila kesulitan mengingat
rumus di atas, catat versi singkatnya di bawah ini:

NPV = Perkiraan Nilai Arus Kas di Masa Mendatang – Total Biaya Investasi

Arus kas dalam Net Present Value dikenai diskon karena dua faktor utama, yaitu antisipasi risiko investasi dan
memperkirakan time value of money.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Investor A berencana untuk melakukan diversifikasi portofolio.

Biaya investasi awal yang dikeluarkan adalah sebesar Rp. 250 juta.
Adapun perkiraan keuntungan yang didapatkan adalah sebesar Rp. 400 juta dalam satu tahun dengan tingkat return sebesar
10%.

Berikut adalah hasil perhitungan menggunakan rumus NPV yang sudah disebutkan di atas:

NPV = (Perkiraan Nilai Arus Kas / (1 + i)t) – Jumlah Investasi Awal

= (Rp. 400.000.0000 / (1 + 0,1)1) – Rp. 250.000.000
= Rp. 363.636.363 – Rp. 250.000.000 uang masuk – uang keluar
= Rp. 113.636.363

NPV tahun ke 2 = 400.000.000/(1+0,1)²) - 250.000.000

= Rp. 330.578.512 – Rp. 250.000.000
= Rp. 80.578.512 uang masuk – uang keluar

Berapa nilai arus kas di masa mendatang 1 tahun, 2 tahun, dan berapa NPV tahun 1 dan tahun ke 2
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Apa perbedaan PV dan NPV?

NPV mirip dengan fungsi PV (nilai saat ini). Perbedaan utama antara PV dan NPV adalah
PV memungkinkan arus kas dimulai pada akhir atau awal periode.
Tidak seperti variabel nilai arus kas NPV, arus kas PV harus tetap selama investasi.

Salah satu keunggulan dari metode NPV adalah bahwa arus kas yang diperhitungkan didasarkan pada konsep nilai waktu
uang. Oleh karena itu, sebelum menghitung NPV, hal yang paling penting adalah menaksir aliran kas masuk dan aliran kas
keluar di masa yang akan datang.

Mengapa kita harus menerapkan NPV dalam perhitungan laba bisnis?

Bagi seorang pebisnis, menghitung net present value adalah suatu hal yang sangat penting. Net present value memiliki fungsi
untuk menilai peluang suatu perusahaan dalam mengelola investasi dengan memperhitungkan perubahan nilai mata uang yang
dapat mempengaruhi arus kas perusahaan
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

IRR - Internal Rate of Return adalah besarnya tingkat pengembalian modal yang digunakan untuk menjalankan
sebuah usaha atau bisnis. IRR juga dapat digunakan untuk mengukur pemanfaatan modal untuk menghasilkan laba
usaha. Hal ini membuat IRR menjadi tolok ukur yang penting untuk menilai suatu bisnis

IRR - Internal Rate of Return merupakan tingkat pengembalian yang membuat Net Present Value (NPV) dari arus
kas dari suatu proyek atau investasi sama dengan nol
IRR - Internal Rate of Return adalah indikator dalam keuangan yang digunakan untuk mengukur tingkat pengembalian modal
yang digunakan untuk menjalankan usaha.

Suatu investasi dikatakan layak, apabila nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku dan sebaliknya
jika nilai IRR lebih kecil dari tingkat suku bunga yang berlaku, maka proyek tersebut tidak layak untuk dilaksanakan

Kriteria penilaian IRR adalah jika IRR > dari suku bunga yang telah ditetapkan, maka investasi diterima, jika IRR < dari
suku bunga yang telah ditetapkan, maka investasi ditolak. Indeks profitabilitas adalah rasio atau perbandingan antara
jumlah nilai arus kas selama umur ekonomisnya dan pengeluaran awal proyek.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Bagaimana IRR dihitung?

IRR = i1 + NPV1 – NPV2i2 – i1

Sebuah perusahaan memberikan usulan dalam untuk melakukan investasi senilai Rp140.000.000. Sementara arus kas
yang dihasilkan setiap tahun sebesar Rp22.000.000 selama kurun waktu 6 tahun. Asumsi untuk rate of return-nya
sebesar 13%.

Bagaimana cara menghitung Internal rate of return (IRR) atau tingkat pengembalian internal dengan menggunakan rumus
yang tepat?

Perusahaan cenderung memilih jenis investasi dengan nilai tingkat pengembalian internal lebih tinggi untuk mendapatkan
keuntungan yang lebih banyak.

Selain itu, Anda bisa menggunakan rumus IRR untuk memprediksi potensi keuntungan jika ingin menginvestasikan uang
ke instrumen investasi, seperti saham, deposito bank, properti, dan lain sebagainya

Semakin tinggi nilai IRR, semakin diminati juga investasi atau proyek tersebut.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Adapun rumus perhitungan IRR adalah sebagai berikut:

IRR = i1 + NPV1 NPV1 - NPV2 i2 - i1

Di mana:
IRR = internal rate of return
I1 = tingkat diskonto yang menghasilkan NPV positif
I2 = tingkat diskonto dengan NPV negatif
NPV 1 = net present value positif
NPV 2 = net present value negatif
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH
Sebuah pabrik mengusulkan nilai investasi sebesar Rp. 150.000.000 dan menghasilkan arus kas setiap tahun Rp.
25.000.000 selama 5 tahun.
Diasumsikan bahwa rate of return-nya sebesar 15% dan ketika melakukan penghitungan diskonto, nilai NPV-nya adalah
Rp. 7.756.000 dengan diskonto sekitar 13% dan Rp. 745.000 dengan diskonto sekitar 10%.
Selisih bunga diskonto yaitu sekitar 2% atau sebesar Rp. 8.501.000.
Menggunakan rumus di atas, perhitungannya adalah sebagai berikut:
IRR = 10% + (745.000 : 8.501.000) x 2%
IRR = 10,175% <<<<<< ROR = 15% ------ NOT OK

Karena asumsi rate of return-nya sekitar 15% dan hasil perhitungannya lebih kecil dari nilai tersebut.
Maka, berdasarkan prinsip IRR, sebaiknya Anda tidak melakukan investasi terhadap aset ini.

Berapa besaran tingkat pengembalian modal > (jika IRR > ROR - OK)
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Metode Payback Period digunakan untuk melihat periode pengembalian modal yang telah dikeluarkan.
Metode Net Present Value (NPV) digunakan untuk melihat selisih nilai penerimaan dengan nilai investasi.

Payback period adalah waktu yang dibutuhkan untuk memulihkan biaya awal suatu investasi
Jika periode pengembalian lebih cepat dari waktu yang ditentukan, maka investasi dianggap Layak/Diterima. Jika periode
pengembalian lebih lama atau melebihi waktu yang telah ditentukan, maka investasi dianggap Tidak Layak/DitolakJ

Cara menghitung payback period cukup sederhana. Kamu hanya perlu membagi total investasi awal dengan arus kas
bersih yang diharapkan setiap tahunnya

Payback Period = n + (a – b) / c x 1 tahun

Dalam rumus di atas:
•n adalah syarat periode pengembalian modal investasi.
•a adalah jumlah kumulatif aliran kas pada tahun terakhir (n).
•b adalah aliran kas pada tahun setelah tahun kumulatif aliran kas berjalan (n + 1).
•c adalah perbedaan antara aliran kas pada tahun terakhir (n) dan aliran kas pada tahun setelahnya (n + 1).
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Payback period yang lebih singkat menunjukkan bahwa modal akan kembali lebih cepat, dan oleh karena itu, menjadi
alternatif yang lebih baik dari segi keuangan. Akan tetapi, tidak payback period mencerminkan cash flow masa depan atau
keuntungan jangka panjang dari suatu investasi.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Contoh Soal 1

Perusahaan PT. ABC mengusulkan proyek investasi dengan dana Rp. 900 juta dan ditargetkan penerimaan dana investasi
setiap tahunnya adalah Rp. 90 juta, berapa Payback Periodnya?

Diketahui:
• Nilai Investasi = Rp. 900 juta
• Proceeds = Rp. 90 juta per tahun

Rumus: Payback Period = Nilai Investasi / Kas Masuk Bersih Tahunan

Hasil: Payback Period = Rp. 900.000.000,- / Rp. 90.000.000,- = 10 Tahun

Jadi, nilai proyek sebesar Rp. 900 juta dapat kembali nilai investasinya dalam waktu 10 tahun.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Contoh Soal 2

UKM Maju Jaya sedang mempertimbangkan pembelian mesin produksi roti. Dengan membeli mesin produksi tersebut yang
total semuanya adalah Rp. 220 juta, keuntungan atau pendapatan bersih didapat dari penambahan mesin tersebut adalah
sebesar Rp. 80 juta pertahun. Berapakah Payback Period untuk Mesin Produksi ini?

Diketahui:
• Nilai Investasi = Rp. 220 juta
• Kas Masuk Bersih = Rp. 80 juta per tahun

Rumus: Payback Period = Nilai Investasi / Kas Masuk Bersih Tahunan

Hasil: Payback Period = Rp. 220.000.000,- / Rp. 80.000.000,- = 2,75

Jadi, periode pengembalian modal atau Payback Period untuk mesin produksi pembuat roti adalah selama
2 tahun 9 bulan.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Fungsi NPER (Number of Periods) di Microsoft Excel digunakan untuk menghitung jumlah periode yang
diperlukan untuk mencapai tujuan keuangan tertentu berdasarkan tingkat bunga, pembayaran periodik, dan nilai masa
depan yang diinginkan
Fungsi NPER = Mengembalikan jumlah periode untuk sebuah investasi berdasarkan pembayaran berkala dan terus
menerus serta tingkat bunga tetap.
Fungsi NPER menghitung jumlah periode pembayaran dari suatu investasi/pinjaman berdasarkan / terhadap nilai suatu
asset dengan pembayaran periodik jumlah konstan dan suku bunga konstan.

Fungsi finansial apa yang dapat digunakan untuk menghitung jumlah pembayaran bunga pada sebuah pinjaman?

NPER merupakan fungsi finansial yang digunakan untuk menghitung banyaknya periode yang digunakan dalam ansuran
dengan bunga yang tetap. Dengan kata lain, NPER adalah Jumlah periode dari suatu pinjaman/investasi terhadap nilai suatu
asset.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Fungsi SYD menghitung penyusutan aset untuk periode tertentu dengan menggunakan metode jumlah angka tahun.

Cara penulisan fungsi SLN = SLN (cost, salvage, life) • Cost adalah harga beli aset yang akan disusutkan
nilainya.
Fungsi SYD digunakan untuk menghitung nilai depresiasi/ penyusutan.

PMT, salah satu Fungsi keuangan. menghitung pembayaran untuk pinjaman berdasarkan pembayaran berkala
dan terus menerus serta suku bunga tetap. Gunakan Pelatih Rumus Excel untuk mengetahui pembayaran pinjaman
bulanan.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Profitability Index atau Indeks Profitabilitas (PI) adalah sebutan untuk mengukur rasio antara nilai sekarang dari arus kas
masa depan dan investasi awal.

Profitability Index = Nilai Arus Kas Bersih/Nilai Investasi

Kesimpulannya, kamu bisa menggunakan kriteria investasi untuk menilai kelayakan sebuah proyek atau instrumen
investasi. Kamu juga dapat menggunakan penilaian tersebut untuk membandingkan beberapa instrumen investasi.

Profitability Index yang sering disebut sebagai PI menjadi salah satu kriteria untuk menentukan sebuah proyek investasi
dapat diterima atau ditolak.

Nilai PI yang lebih tinggi dari 1 menandakan bahwa investasi tersebut layak untuk dijalankan
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Apa Rumus atau Formula Profitability Index?

• Profitability Index = Present Value Arus Kas Masa Depan / Investasi Awal.
• Profitability Index = (Net Present Value + Investasi Awal) / Investasi Awal.

• PV = CF1 / (1 + r)^1 + CF2 / (1 + r)^2 + ... + CFn / (1 + r)^n Keterangan

Profitability Index = Present Value / Initial Investment
Keterangan:
• Present Value adalah total arus kas masuk yang diperkirakan dari investasi tersebut, yang telah diubah
menjadi nilai saat ini menggunakan yang sesuai.
• Initial Investment adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk melakukan investasi tersebut.

Profitability Index = 1 + (Net Present Value / Initial Investment)

Dalam rumus kedua, angka 1 ditambahkan ke nilai rasio ini untuk memastikan bahwa jika nilai rasio tersebut
lebih dari 1, maka investasi tersebut menghasilkan keuntungan.
IV. PERANCANGAN BANGUNAN FEASIBILITY STUDY
D. ISTILAH

Apabila terdapat beberapa alternatif investasi maka alternatif investasi terbaik ditentukan dengan cara memilih alternatif
investasi yang mempunyai Profitability Index (PI) yang paling besar. Adalah suatu metode dalam menilai kelayakan
usaha yang digunakan untuk mengukur periode waktu pengembalian modal yang digunakan.

Indeks Profitabilitas (PI), juga dikenal sebagai Rasio Investasi Keuntungan (PIR) atau Rasio Investasi Nilai (VIR),
adalah alat analisis yang memvisualkan hubungan antara biaya dan manfaat dari suatu proyek yang diusulkan.

Kekurangan dari Profitability Index (PI):

a) Sulit menentukan rate minimum yang diinginkan.
b) Tidak menunjukkan rate of return yang sebenarnya.
c) Adanya asumsi bahwa semua aliran kas masuk bersih segera dapat diinvestasikan kembali pada rate yang dipilih.
THANK YOU
END
Image luas