PENGERTIAN GSB, KLB, KDB & KETINGGIAN

BANGUNAN
Kalau kita ingin membangun rumah di area kavling yang sudah kita beli di perumahan, selain
diberi batas-batas kavling, kita juga diberi embel-embel oleh pihak developer, seperti GSB
( Garis Sempadan Bangunan ), KLB ( Koefisien Lantai Bangunan ) dan KDB ( Koefisien
Dasar Bangunan  ). Bagi yang belum terbiasa mendengarkannya tentu saja hal tersebut agak
asing untuk orang awam. Ketentuan ini sebenarnya sudah diatur oleh pemerintah. Dalam
kasus ini pihak developer hanya mewakili pihak pemerintah.

GSB ( Garis Sempadan Bangunan )

Secara umum GSB adalah garis imaginer yang menentukan jarak terluar bangunan terhadap
pinggir ruas jalan. Kita dilarang keras membangun melebihi batas GSB yang sudah
ditentukan. Besarnya GSB ini tergantung dari besar jalan yang ada di depannya. Jalan yang
lebar tentu saja mempuyai jarak GSB yang lebih besar dibandingkan jalan yang mempunyai
lebar yang lebih kecil. Biasanya jarak GSB ini rumusnya adalah setengah lebar jalan, apabila
lebar jalan adalah 10 meter, maka GSB-nya adalah 5 meter, artinya jarak terluar yang
diijinkan bangunan berdiri adalah 5 meter dari pinggir jalan. Untuk lebih pastinya, pihak
dinas tata kota akan memberikan advis planning penentuan GSB dalam pengurusan KRK.

Dalam sebuah perencanaan yang ideal, sebaiknya ketentuan GSB ini dipatuhi...Karena pihak
Tata Kota telah mempertimbangkan aspek ke depan terkait pelebaran jalan, pertamanan,
pejalan kaki, dll.  Sehingga pelanggaran GSB tidak dapat ditolerir oleh pihak P2B,
pengembang atau kontraktor yang membangun melebihi GSB akan dibongkar.

Building Coverage Ratio (BCR) / Koefisien Dasar Bangunan

(KDB)
BCR/KDB adalah perbandingan antara luas lantai dasar bangunan dengan luas tanah.
( LB/LT X 100%). Koefisien yang digunakan biasanya berupa persen atau desimal (misal :
60% atau 0,6) BCR/KDB ini bertujuan untuk mengatur besaran luasan bangunan yang
menutupi permukaan tanah, hal ini akan mempengaruhi infiltrasi air tanah atau ketersediaan
air tanah untuk masa yang akan datang. Selain sebagai penjaga keberadaan air tanah,
permukaan tanah yang tidak tertutup bangunan akan mampu menerima sinar matahari secara
langsung untuk membuat tanah bisa mengering sehingga udara yang tercipta di sekitar
bangunan tidak menjadi lembab.

KDB dapat dimengerti secara sederhana adalah nilai persen yang didapat dengan
membandingkan luas lantai dasar dengan luas kavling. Kalau kita mempunyai lahan 300 m2
dan KDB yang ditentukan 60%, maka area yang dapat kita bangun hanya 60% x 300 m2 =
180 m2. Kalau lebih dari itu artinya kita melebihi KDB yang ditentukan. Kurangi lagi
ruangan yang dianggap tidak terlalu perlu.
Sisa lahannya digunakan untuk ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai area resapan air.
Kita tidak mau khan lingkungan kita kebanjiran karena air hujan tidak tahu lagi mesti kemana
larinya ??  Maka dari itu, pihak Tata Kota telah mengatur ketentuan KDB dari suatu daerah,
sebaiknya kita ikuti ketentuan tsb.

Floor Area Ratio (FAR) / Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

FAR / KLB adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah. (BCR X n ),
n = jumlah lantai (tingkat) bangunan. Angka koefisien yang digunakan biasanya berupa
desimal (misal : 1,2; 1,6; 2,5; dsb) Peraturan akan FAR/KLB ini akan mempengaruhi skyline
yang tercipta oleh kumpulan bangunan yang ada di sekitar. Tujuan dari penetapan FAR/KLB
ini terkait dengan hak setiap orang/bangunan untuk menerima sinar matahari. Jika bangunan
memiliki tinggi yang serasi maka bangunan yang disampingnyapun dapat menerima sinar
matahari yang sama dengan bangunan yang ada di sebelahnya.

Kalau KDB hanya melibatkan luasan lantai dasar, maka KLB melibatkan seluruh lantai yang
kita desain termasuk lantai dasar itu sendiri. Cara perhitungannya tetap sama yaitu
membandingkan luasan seluruh lantai dengan luas kavling yang ada.

Contoh, setelah kita menghitung luas lantai dasar beserta lantai atasnya ternyata luasannya
200 m2. Kalau lahannya 200 m2, maka nilai KLB bangunan kita adalah 1.0. Kalau ditentukan
KLB di rumah kita 1.2, maka nilai KLB kita masuk masuk. Yang tidak boleh adalah melebihi
dari yang ditentukan.

Kalau KDB ditulis dalam bentuk persen (misal KDB 50%), maka KLB ditulis dalam
bentuk desimal (Misal KLB 2,4). Sebuah tanah apabila memiliki ketentuan KLB yang
tinggi, maka nilai ekonomisnya tinggi pula.   Hal inilah yang mendorong pengembang
untuk mengajukan IZIN KENAIKAN / PELAMPAUAN KLB...

KETINGGIAN BANGUNAN.
Yang dimaksud dengan ketinggian bangunan adalah berapa lantai yang diijinkan oleh
developer di area tersebut yang dapat dibangun. Ketinggian banguan ini sebenarnya hanya
untuk menciptakan skyline lingkungan yang diharapkan. Yang sering terjadi di lapangan
adalah ketinggian bangunan melebihi dari yang ditentukan. Misalnya area tersebut adalah
area perumahan dengan ketinggian rata-rata 2 lantai, karena tanahnya kecil sementara
ruangan yang diperlukan banyak, maka rumahnya mencapai 4 lantai seperti halnya ruko-
ruko. Itu yang tidak boleh. Skyline lingkungan tidak terbentuk. Bisa dibayangkan ada
bangunan tinggi di antara bangunan rendah. Atau sebaliknya, di area cluster untuk rumah-
rumah yang besar dengan ketinggian rata-rata 2 lnatai ada bangunan kecil dengan ketinggian
1 lantai. Apa yang terjadi? Tentu saja suasana lingkungan yang diharapkan tidak tercipta
semestinya.
1. Garis Sempadan Bangunan (GSB)

Peraturan tentang GSB dibuat agar lingkungan pemukiman sekitar rumah menjadi
aman dan teratur.

Menurut penjelasan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 441 Tahun 1998
tentang Pesyaratan Teknis Bangunan Gedung, GSB dari samping dan belakang
bangunan juga harus mendapatkan perhatian.

Ada beberapa hal persyaratan untuk memenuhi GSB dari samping dan belakang
bangunan.

Persyaratan itu adalah bidang dinding terluar tidak boleh melampaui batas
pekarangan serta struktur dan pondasi bangunan terluar harus berjarak sekurang-
kurangnya 10 cm ke arah dalam dari batas bangunan.

Untuk perbaikan atau renovasi bangunan yang semula menggunakan bangunan

dinding batas bersama dengan bangunan di sebelahnya, disyaratkan untuk
membuat dinding batas tersendiri di samping dinding batas terdahulu.

Pada bangunan rumah tinggal rapat, tidak terdapat jarak bebas samping, sedangkan
jarak bebas belakang ditentukan minimal setengah dari besarnya garis sempadan
muka bangunan.

2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

KDB merupakan persentase luas dasar terhadap luas lahan, yakni berapa persen
dari luas lahan yang bisa dibangun.

Jadi, apabila luas tanah 200m2 dan KDB 60%, maka luas dasar bangunan (lahan
yang tertutup oleh bangunan) adalah 60% x 200m2 = 120m2.

Setiap daerah memiliki aturan KDB yang berbeda-beda.

3. Koefisien Luas Bangunan (KLB)

KLB merupakan faktor penentu berapa meter persegi total bangunan yang diizinkan
untuk dibangun.

Kamu juga harus menentukan berapa tingkat bangunan bisa dibuat.

Misalnya KLB adalah 2, maka luas total bangunan dengan KDB 6% yang diizinkan
tadi adalah 120m2 x 2 = 240m2.

Dengan demikian bangunan bisa dibuat bertingkat.

Setiap daerah memiliki aturan KLB yang berbeda-beda.

Sebagai contoh Pergub Nomor 27 tahun 2009 tentang Percepatan Pembangunan
Rumah Susun Sederhana di Provinsi DKI Jakarta, diantaranya mengatur koefisien
luas bangunan maksimum 6 meter.

Dalam aturan ini, ketentuan KLB diturunkan dari 6 meter menjadi 3,5 meter.

Contoh perhitungan KLB

Misalnya anda memiliki lahan lahan seluas 1000 m2, dengan KDB 60 %
dan KLB = 1,20 perhitungannya sebagai berikut:

1000m x 60% maka sisa tanah yang boleh anda bangun adalah 600m
(KDB) Jadi perhitungan KLBnya: 1000m x 1.20 = 1200m.

Contoh Lain: Diketahui : Luas Lahan = 4.000 m2 KDB = 20% KLB = 3

Ditanya : Berapa KDB ? Berapa KLB ? Berapa Jumlah Lantai ?

Jawab :

Luas Lahan x KDB = Luas Lantai Dasar yang boleh terbangun

4.000 m2 x 20% = 800 m2
KLB x Luas Lahan = Luas Total lantai yang boleh terbangun
3 x 4.000 m2 = 12.000 m2
KLB / KDB = Jumlah lantai/ Ketinggian Bangunan
12.000 m2 / 800 m2 = 15 Lantai