Perizinan Real Estate

Memahami Peraturan dan Perundang-undangan

 HOME
 
 JENIS PERIZINAN
 
 REGULASI DAN STANDAR
 
 YANG PERLU DIKETAHUI
 
 BLOG
 
 CONTACT

Jarak Bebas Bangunan

Jarak bebas adalah jarak minimum bangunan yang diizinkan dari bidang
terluar suatu massa bangunan ke garis sempadan jalan, antar massa-massa
bangunan lainnya, pagar/ batas lahan yang dikuasai dan/ atau rencana
saluran, jaringan tegangan listrik, jaringan pipa gas dan sebagainya.

Seperti yang dijelaskan dalam dalam pedoman persyaratan teknis bangunan

tunggal yang dikeluarkan Pemerintah DKI, jarak bebas memiliki beberapa
dasar penetapan yakni berdasarkan:
 1. Ketinggian Bangunan

Rumus jarak bebas adalah (Y)n = (3,50 + n/2) meter.

n : jumlah lapis

y : jarak bebas (m)

2. Tata letak massa bangunan dalam satu daerah perencanaan

a. Apabila kedua massa bangunan mempunyai dinding berjendela/

transparan, maka jarak bebas minimum=Ya + Yb
b. Apabila salah satu massa bangunan berdinding masif/ tanpa jendela dan
massa bangunan lainnya berdinding transparan, maka jarak bebas minimum =
0,5Ya +Yb

c. Apabila kedua massa bangunan berdinding masif, maka jarak bebas =

0,5Ya + 0,5Yb

d. Apabila nilai jarak GSB-GSI kurang dari Y, maka untuk:

 Ketinggian bangunan > 4 lapis: jarak bebas minimum bidang terluar

massa bangunan dengan GSJ= Yn
 Ketinggian bangunan 4 lapis: jarak bebas minimum bidang terluar
massa bangunan dengan GSJ= nilai GSB.
e. Apabila dari denah lantai dasar suatu massa bangunan sampai dengan
denah lantai tertinggi membentuk bidang vertikal (yang lurus), maka jarak
bebas minimum diberi reduksi sebesar 10% dari ketentuannya

f. Apabila suatu massa bangunan denahnya membentuk huruf U dan atau

huruf H (dengan lekukan), bila kedalaman lekukan melebihi Y, maka massa
bangunan tersebut dianggap dua massa bangunan dan antara kedua massa
tersebut lebar minimum lekukan harus = Y

g. Jarak bebas antara massa bangunan dengan pagar, diatur sebagai berikut:

 Jarak bebas = Y/2; bila dindingnya masif dan peruntukan lahan di

sebelahnya bukan perumahan.
 Jarak bebas = Y; bila persyaratan di atas tidak dapat dipenuhi.
 Jarak bebas = Y/2; bila sudut bangunan membentuk sudut minimum 30
derajat dengan bidang pagar dan peruntukan di sebelahnya bukan
perumahan, dinding bangunan diperkenankan masif.
h. Jarak bebas antara massa bangunan dengan jaringan tegangan tinggi listrik,
jarak bebas minimum di atur 20 meter dari garis tengah jalur listrik.

i. Jarak bebas antara massa bangunan dengan”platform” jalan kendaraan

layang yang bersifat umum/ eksternal ditentukan oleh Gubernur.

3. Jarak bebas dan overstek

Dengan adanya overstek pada lantai-lantai bangunan, dimensi lebar overstek

serta pemanfaatan bidang mendatar overstek sebagai lantai bangunan, akan
mempengaruhi penetapan posisi ketentuan jarak bebas, yang ketentuannya
dapat diuraikan sebagai berikut:

a. Lebar overstek tidak lebih dari 1,5m dan bidang mendatarnya tidak
digunakan sebagai lantai bangunan, maka jarak bebas diperhitungkan dari as
kolom paling luar blok bangunan dimaksud.

b. Lebar overstek tidka lebih dari 1,5m dan bidang mendatarnya digunakan
sebagai lantai bangunan, maka jarak bebas bangunan diperhitungkan dari
garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek tersebut.

c. Lebar overstek lebih dari 1,5m di mana bidang mendatarnya digunakan

atau tidak digunakan sebagai lantai bangunan, maka jarak bebas bangunan
diperhitungkan dari garis proyeksi bidang vertikal terluar overstek tersebut.

d. Lebar overstek bervariasi dan ada yang melebihi 1,5m di mana bidang
mendatarnya digunakan atau tidak digunakan sebagai lantai bangunan, maka
 jarak bebas diperhitungkan dari garis proyeksi bidang vertikal terluar
overstek dengan lebar overstek maksimum.

4. Jarak lantai ke lantai bangunan

a. Jarak vertikal dari permukaan lantai dasar (atau disebut lantai-1) ke

permukaan lantai-2 maksimum 10 (sepuluh) meter.

b. Jarak vertikal lantai-lantai selanjutnya maksimum 5 (lima) meter

Seputar Peraturan Bangunan Gedung: KDB, GSB, GSJ,

KLB
S epu ta r ek ster io r, in te ri or , fu rn itur e, ar ti ke l d an ti ps r um ah mi ni ma li s
 Home
 Contact us
 Ebout me
 Privacy Policy
 Disclaimer
 Sitemap
Home » artikel » Seputar Peraturan Bangunan Gedung: KDB, GSB, GSJ, KLB

Seputar Peraturan Bangunan Gedung: KDB, GSB, GSJ, KLB

posted by Konterporer2013 ,
Ketika kita akan membangun sebuah gedung atau rumah, yang pertama kali kita urus
adalah masalah perizinan, seperti IMB. Selain mengurus IMB, kita perlu tahu juga
seputar aturan-aturan mengenai bangunan. Aturan ini biasa disebut dengan Peraturan
Bangunan Setempat (PBS), yang setiap daerah mempunyai peraturan tersendiri.

Sebagai contoh, untuk wilayah DKI Jakarta ada 3 buah Perda ; Perda no. 7 tahun 2010
tentang Bangunan Gedung, Perda DKI No.1 Th 2012 tentang RTRW 2030, Perda no. 1 Th
2014 tentang RDTR dan Peta Zonasi. Di dalam ketiga Perda itu diatur mengenai syarat
membangun suatu bangunan, seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Garis Sepadan
Bangunan (GSB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan Garis Sepadan Jalan (GSJ).

Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Seperti telah disinggung pada artikel sebelumnya, bahwa aturan ini mengatur
bagaimana di dalam membangun suatu bangunan, si pemilik bangunan diwajibkan
menyisakan lahannya untuk area resapan air. KDB ni biasanya dinyatakan di dalam
persentase. Misalnya anda memiliki lahan disuatu daerah dengan KDB 60% dengan
luasnya 150 m2, artinya anda hanya boleh membangun rumah seluas 60% x 150 m2 =
90 m2, sisanya 60 m2 sebagai area terbuka yang fungsinya seperti disebutkan diatas.

Dasar perhitungan KDB ini memang hanya memperhitungkan luas bangunan yang
tertutup atap. Jalan setapak dan halaman dengan pengerasan yang tidak beratap tidak
termasuk dalam aturan ini. Walaupun demikian, sebaiknya lahan tersebut ditutup
dengan bahan yang dapat meresap air, seperti paving blok

Garis Sempadan Bangunan (GSB)

Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah suatu aturan oleh pemerintah daerah
setempat yang mengatur batasan lahan yang boleh dan tidak boleh dibangun.
Bangunan yang akan didirikan tidak boleh melampaui batasan garis ini. Misalnya saja,
rumah anda memiliki GSB 3 meter, artinya anda hanya diperbolehkan membangun
sampai batas 3 meter tepi jalan raya.
 GSB ini berfungsi untuk menyediakan lahan sebagai daerah hijau dan resapan air, yang
pada akhirnya menciptakan rumah sehat. Karena rumah akan memiliki halaman yang
memadai sehingga penetrasi udara kedalam rumah akan lebih optimal. Selain itu,
dengan adanya jarak rumah anda dengan jalan di depannya, privasi anda tentunya
akan lebih terjaga.

Garis Sempadan Jalan (GSJ)

Garis Sempadan Jalan (GSJ) hampir mirip dengan GSB, tetapi GSJ lebih ditujukan
untuk tersedianya lahan bagi perluasan jalan di masa mendatang. Misalnya di dekat
lahan anda ada GSJ tertulis 1,5 meter, artinya 1,5 meter dari tepi jalan kearah halaman
anda sudah ditetapkan sebagai lahan  untuk rencana pelebaran jalan. Bila suatu saat
ada pekerjaan pelebaran jalan, lahan anda selebar 1,5 meter akan "terambil".

Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

KLB merupakan perbandingan antara luas total bangunan dibandingkan dengan luas
lahan. Luas bangunan yang dihitung KLB ini merupakan seluruh luas bangunan yang
ada, mulai dari lantai dasar hingga lantai diatasnya. Mezanin atau bangunan dengan
dindingnya yang lebih tinggi dari 1.20 m, yang digunakan sebagai ruangan harus
dimasukkan kedalam perhitungan KLB.

KLB biasanya dinyatakan dalam angka seperti 1,5; 2 dan sebagainya. Tiap-tiap daerah
angka KLB ini berbeda-beda. Lokasi suatu daerah semakin padat, maka angka KLB
akan semakin tinggi pula.
Bila di dalam PBS anda tertera KLB = 2, maka total luas bangunan yang boleh didirikan
maksimal 2 kali luas lahan yang ada.

Angka-angka KLB ini berkaitan dengan jumlah lantai yang akan dibangun. Seandainya
anda punya lahan 150 m2, dengan KDB 40 % dan KLB = 1, perhitungannya sebagai
berikut:

 Lantai dasar = 40% x 150 m2 = 60 m2

 Total luas bangunan yang boleh dibangun = 150 m2

Dari perhitungan diatas diperoleh, luas lantai dasar yang boleh dibangun hanya seluas
60 m2 saja. Sedangkan luas total bangunan yang diizinkan seluas 150 m2, berarti anda
bisa membangun rumah secara vertikal, dengan jumlah lantai hanya dua atau bisa juga
2 1/5 lantai. Dari dua lantai ini, kalau dikalikan 2 didapat jumlah luas total bangunan
anda = 120 m2, masih tersisa 30 m2. Sisa luas yang diizinkan  (30 m2) ini dapat anda
bangun diatasnya.

Saya kira peraturan ini dibuat, agar pembangunan rumah disuatu daerah akan lebih
tertata dengan baik dan seimbang dan juga untuk kesehatan rumah itu sendiri. Coba
kita bayangkan didekat rumah kita ada bangunan yang lebih tinggi, tentunya akan
merugikan kita. Memang kenapa, karena bangunan yang lebih tinggi dari rumah kita itu
akan mengurangi pasokan sinar matahari ke dalam rumah kita, karena terhalang oleh
bangunan yang lebih tinggi.

Demikianlah, dengan  mematuhi peraturan ini kita turut menjaga keseimbangan

lingkungan kita. Semoga bermanfaat bagi kita semua.

Referensi : - Perda no. 7 tahun 2010 tentang Bangunan Gedung di wilayah DKI Jakarta

               - Perda DKI No.1 Th 2012 tentang RENCANA TATA RUANG WILAYAH 2030 di wilayah DKI Jakarta

               - Perda NOMOR 1 TAHUN 2014 TENTANG RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI wilayah DKI

Jakarta

Anda sedang membaca artikel tentang Seputar Peraturan Bangunan Gedung: KDB, GSB, GSJ, KLB dan anda bisa

menemukan artikel Seputar Peraturan Bangunan Gedung: KDB, GSB, GSJ, KLB ini dengan

url http://kontemporer2013.blogspot.com/2013/11/seputar-peraturan-bangunan-gedung.html, dipersilahkan

menyebarluaskan artikel ini, asal dengan gaya bahasa anda sendiri, jika artikel Seputar Peraturan Bangunan Gedung:

KDB, GSB, GSJ, KLB ini sangat bermanfaat bagi teman-teman anda, dengan link Seputar Peraturan Bangunan Gedung:

KDB, GSB, GSJ, KLB sebagai sumbernya.

SISI KEKURANGAN TANAH HOOK (Huk)
Posted byhakimhomint1 Desember 2016Posted inarsitekTag:arsitek jogja, arsitek muda, arsitek
unik, arsitek yogyakarta, bahan bangunan, bangunan kolonial, cara arsitek, depo
bangunan, gsb, gsp, hakim homint, homint, imb, jasa arsitek, rumah jawa, rumah joglo, rumah
limasan, rumah minimalis, rumah modern, rumah tradisional jawa, tips bangunan

Tanah hook ada sisi kekurangannya. Namun lebih banyak orang

menginformasikan tentang tanah hook (huk) dari sisi yang
menguntungkan, jarang yang memberikan penjelasan tentang
kekurangannya. Sering orang banyak memilih dan mencari tanah huk
tanpa melihat pertimbangan lebih dalam. Pertimbangannya hanya
tanah huk apabila didirikan rumah akan memiliki 2 (dua) muka yaitu
muka depan dan muka samping, kami yakin anda pembaca pun
begitu…ya thoo?

Sisi yang kurang menguntungkan tanah huk jika didirikan bangunan,

kenapa? jawabannya adalah karena tanah huk jika didirikan bangunan
akan terkena syarat Garis Sempadan Bangunan (GSB) yang juga kena
syarat Garis Sempadan Pagar (GSP) di kedua sisinya baik sisi depan
maupun sisi samping. Penjelasan singkat dari  2 (dua) istilah tersebut
adalah “batas yang diijinkan didirikan pagar dan bangunan
terhadap jarak AS jalan“. Mari kita sama-sama banyangkan jika
tanah anda berbatasan dengan dua jalan sekaligus (jalan didepan dan
jalan disamping) maka automatis tanah huk anda langsung ke potong
jika akan didirikan pagar dan bangunan, ke potong oleh apa? oleh
syarat GSB dan GSP. Jika tanah anda sempit atau kecil maka akan
semakin sempit tanah yang boleh digunakan untuk bangunan, ini
terkait dengan aturan yang diberlakukan sebagai syarat untuk
mengajukan ijin mendirikan bangunan mengacu kepada Undang-
undang nomor 38 tahun 2004 dan Peraturan Pemerintahan nomor 34
tahun 2006. Ketentuan batas jarak antara jalan dan pagar serta
bangunan ini diatur sesuai fungsi jalannya (kelas jalan).
Kelas jalan dibagi menjadi 4, yaitu ; Jalan Arteri, Jalan Provinsi, Jalan
Kabupaten dan Jalan Lingkungan. Untuk.menentukan jarak GSP dan
GSB maka diatur sebagai berikut (catatan semua diukur dari AS
jalan) : Jalan Arteri jarak GSP 17 meter, GSB 23
meter. Jalan Provinsi jarak GSP 15 meter, GSB 20
meter. Jalan Kabupaten jarak GSP 10 meter, GSB 15 meter
dan Jalan Lingkungan jarak GSP 9 meter, GSB 14 meter, anda masih
bingung? yuuk kami langsung ilustrasi dengan kasus tanah anda
sekarang ini.

Misalkan ; tanah anda huk dan posisi depan berbatasan dengan Jalan
Kabupaten sementara posisi samping berbatasan dengan Jalan
Lingkungan, berarti pagar depan anda ke Garis Batas Pagar terhadap
AS jalan 10 meter dan bangunan anda yang paling depan Garis Batas
Bangunan terhadap AS jalan 15 meter, nah untuk pagar samping anda
Garis Batas Pagar terhadap AS jalan 9 meter dan banguan yang boleh
didirikan terhadap AS jalan 14 meter, gimana klo tanah anda sempit di
lokasi huk pula??? hadeeeh bandar tekor!!!
 Agar lebih jelas kami sertakan ilustrasi gambar diatas ini. Garis
Sempadan Pagar juga bisa disebut Garis Sempadan Jalan.

Semoga bacaan ini sebagai bekal pertimbangan anda untuk memilih

letak tanah dan luasan tanah jika menghendaki tanah huk (alias dua
muka).

Artikel berkaitan dengan tanah:

 Tinggi lantai rumah terhadap jalan

 Manfaat IMB
 Taman ditanah sempit
Salam,

Hakim Homint

Membangun Rumah Tahap 4: Analisis

Site/Tapak Bangunan
Desain rumah yang baik, selain mewadahi kebutuhan semua penghuninya, juga harus berwawasan
lingkungan. Rumah yang menyatu dengan alam sekitarnya akan lebih optimal  dalam memenuhi
fungsinya.  Setelah home-owner menjelaskan secara lisan tentang keadaan lahan rumahnya
pada project kickoff meeting, arsitek akan meninjau lokasi secara langsung.

Rumah dengan desain modern kontemporer di Bali karya Dymitr Maclew (Sumber:
worldofarchi.com)

1.  Luas lahan 

Jika ukuran lahan  8 m  x 15 m bukan berarti seluruh lahan bisa dibangun. Ada aturan-aturan
pemerintah yang harus benar-benar diperhatikan.

GSB (garis sempadan bangunan) membatasi jarak terdekat bangunan terhadap tepi jalan, dihitung
dari batas terluar saluran air kotor, atau riol, sampai batas terluar muka bangunan.  Misalnya, GSB
di lahan sebesar 2 m dan lahan berada di antara bangunan lain, maka luas lahan yang bisa dibangun
adalah 8m  x 13m.  Jika lahan berada di hoek, maka luas lahan yang bisa dibangun adalah 6m x13m.
Be A House karya TonTon Studio (sumber : arsitag.com)

KDB (Koefisien Dasar Bangunan) adalah total maksimum luas lantai dasar bangunan yang boleh
dibangun. Jika luas lahan 8 m  x 15 m = 120m2 dan KDB di daerah tersebut 80%, maka luas
maksimum lantai dasar adalah 80% x 120 m2 = 96 m2.

KLB (Koefisien Luas Bangunan) adalah batas total maksimum luas bangunan di seluruh lantai. Jika
KLB di daerah tersebut 1.5, berarti total maksimum luas bangunan yang bisa dibangun adalah 1.5 x
120 m2=180 m2
Rumah bergaya modern kontemporer di Indonesia- keseimbangan antara alam dan rancangan
manusia, karya  TWS & Partners (Sumber: trendir.com)

Batas ketinggian bangunan pada setiap daerah berbeda dan sudah ditentukan pemerintah
agar skyline tetap terbentuk, lingkungan tertata rapi, dan tidak mengganggu jalur penerbangan
ataupun instalasi kabel.  Ketinggian bangunan perumahan biasanya 2 lantai. Jadi, untuk luas lahan
dengan ketentuan GSB, KDB, KLB seperti contoh sebelumnya, maka luas maksimum lantai 2
menjadi 180 m2 – 96 m2 = 84 m2.

2.  Jenis Tanah 

Setiap jenis tanah memiliki daya dukung yang berbeda sehingga sangat berpengaruh pada struktur
bangunan.

Rumah di Gurun   Al Khozama, Arab karya Ark Kassam Architects (Sumber: imanada.com)

Pondasi pada tanah berpasir sering mengalami tingkat penurunan yang tidak merata.

Tanah berlumpur atau mengandung tanah liat sangat sulit untuk dibuat pondasi di atasnya. Jadi,
pondasi harus jauh ke dalam tanah.

Tanah lanau (campuran tanah pasir dan tanah liat) bersifat kurang padat dan bisa mengakibatkan
penurunan pondasi yang cukup dalam.
Tanah organik tidak layak dijadikan lokasi pembuatan bangunan. Bahkan walau diurug sekalipun,
tingkat kegemburannya tetap tinggi dan bisa menyebabkan bangunan amblas ke dalam tanah.

Tanah timbunan biasanya lebih keras dan cukup kuat menahan beban, namun tetap harus dipadatkan
dengan mesin sebelum memulai proses konstruksi.

Tanah batu (bukan batu kapur) memiliki daya dukung yang paling baik terhadap konstruksi
bangunan.

Rumah ‘Flinstones’  di  Wasatch Mountains, Utah karya Upwall    Design  (Sumber:
businessinsider.com)
Jenis tanah sangat berpengaruh pada jenis pondasi bangunan (Sumber: rumahbagus.info)

3.  Kontur / topografi

Rumah Bukit di Melbourne karya Andrew Maynard Architects (Sumber:  maynardarchitects.com)
Rumah yang dibangun di tanah berbukit ini memenangkan banyak penghargaan karena berhasil
menyatukan keadaan lahan dengan fungsi dan kenyamanan penghuninya.

The Mysterious Lawn Home di Frohnleiten, Austria karya Reinhold Weichlbauer dan Arbert Josef
Ortis (Sumber: jomesand hues.com)

Ada banyak detail unik pada rumah yang dibangun di lahan miring ini.  Penyatuan elemen kontur,
vegetasi, fungsi serta ide unik yang original, membuat rumah ini menjadi ‘kesemrawutan yang
indah’.

4.  Vegetasi di dalam dan sekitar site

Falling water karya Frank Llyod Wright (Sumber: pinterest.com)
Tidak bisa dipungkiri bahwa rumah yang nyaman haruslah menyatu dengan alam sekitarnya.
Vegetasi di dalam dan di sekitar site seharusnya dimanfaatkan sebaik mungkin dan menjadi nilai
tambah yang memberi banyak keuntungan.  Ingatlah, menanam sebuah pohon tidak mudah dan akan
memakan banyak waktu. Jadi, jangan sia-siakan vegetasi yang ada.

Rumah Bambu di Selat, Bali (Sumber: inhabitat.com)

Rumah peristirahatan di tengah hutan pegunungan ini tetap mempertahankan vegetasi alaminya.
Dikelilingi persawahan dan aliran sungai yang memperdengarkan suara alam yang eksotik,  
menggerakkan kincir air sebagai sumber tenaga listrik dan air.
Rumah pohon di Treehouse Point, Preston, Seattle (Sumber: eccotrack.com) 

Rumah pohon ini benar-benar memanfaatkan vegetasi alami sebagai struktur, view, kanopi, dan
sumber udara segar.

5.  Bangunan sekitar

Denpasar Residence karya Atelier Cosmaz Gozali  (Sumber: arsitag.com)

Keadaan bangunan di sekitar site sangat perlu diperhatikan terutama untuk menjaga skyline dan

keseimbangan tata lingkungan. Jika bangunan di sekitar site kebanyakan bangunan tua, proses
pengerjaan tiang pancang harus hati-hati dalam memperhitungkan resikonya.

6.  Akses jalan 

Rumah dengan atap garasi karya Anonymous Architects di perbukitan Los Angeles (Sumber :
weburbanist.com)

Rumah yang dibangun di kontur perbukitan tidak harus memaksakan akses jalan konvensional tepat
di pintu masuk utama.
Rumah  tusuk sate (Sumber: ideaonline.com)

Bagi sebagian home-owner   yang masih menerapkan feng shui, posisi tusuk sate harus disiasati agar
tidak merugikan atau penghuninya merasa kurang nyaman.

7.  Cuaca dan kondisi lingkungan

Rumah di bawah air terjun di Switzerland (Sumber: pinterest.com)

Memiliki rumah dengan deburan air terjun pasti sangatlah menyejukkan hati. Namun, harus
diperhitungkan saat cuaca hujan dan menyebabkan debit air terjun meningkat drastis. Hal ini sangat
berpengaruh terhadap posisi, bahan, dan kekuatan struktur bangunan.
Rumah  anti banjir di barat laut Pelabuhan Sag, New York karya Dan Nelson -Designs Northwest
Architects(Sumber: trendir.com)

Banjir setinggi 2- 4 m yang pernah melanda daerah ini membuat pemiliknya ingin   desain rumah
anti banjir.  Saat banjir, air akan melewati bagian bawah rumah.
Rumah anti tsunami di Pulau Camano, Washington karya Designs Northwest Architects (sumber:
dailymail.co.uk)

Gempa bumi dan tsunami yang melanda pulau ini memunculkan ide desain rumah yang tahan gempa
dan tsunami. Dibuat dari rangka baja dan tiang penahan yang diletakkan di tempat-tempat tertentu.
Pada lantai dasar, celah antara tiang dipenuhi jendela kaca geser yang sengaja didesain agar mudah
pecah saat tsunami dan air bisa melewatinya. Ruang bawahnya disebut ‘ ruang banjir’ dengan
furnitur yang tahan air.
”The Safe House” , zombies safe karya KWK Promes (Sumber: all-that-is-interesting.com)
Rumah berdesain arsitektur kinetik ini memberikan perlindungan maksimum. Dinding-dinding
betonnya bisa bergerak kinetis dan menutup seluruh bagiannya menjadi kotak beton yang rapat. Itu
sebabnya, rumah ini aman dari kerusuhan dan bahkan ancaman ‘zombie’.

8.  Arah matahari 

‘Timber House’ di Bavaria, Jerman karya  KÜHNLEIN  Architektur (Sumber: archdaily.com)

Cahaya matahari sangat bermanfaat sebagai pencahayaan alami. Namun, terik dan pergeseran arah
matahari harus diperhatikan. Kisi-kisi jendela bisa dimanfaatkan untuk mengarahkan cahaya
matahari dan menjaga kenyamanan temperatur di dalam rumah. Bagi ‘pengikut’ feng shui, arah
mata angin sangat penting karena dipercaya mempengaruhi nasib penghuni rumah.
Meninjau lokasi tapak sangat esensial. Ada banyak masalah yang bisa muncul dari keadaan tapak.
Banyak pula faktor menguntungkan yang bisa didapat dari tapak dan memunculkan ide desain yang
otentik dengan keadaan.

Rumah : jenis, garis sempadan, syarat & kegunaannya.

with 7 comments

Rumah mewah, jenis yang dikoleksi/ diincar para selebriti Hollywood, bangsawan
Eropa atau pengusaha kaya raya di dunia Barat. Pencapaian materi adalah simbol
sukses penganut faham sekuler. Hirarki Abraham Maslow terpenuhi, tapi hisabnya
akan berat di akhirat, kelak.

Sesuai hirarki kebutuhan dari Abraham Maslow, setelah manusia terpenuhi kebutuhan
jasmaniahnya ( sandang, pangan dan kesehatan ), maka kebutuhan akan rumah
merupakan salah satu motivasi untuk mengembangkan kehidupan yang lebih baik dan
tinggi. Dengan memiliki rumah, walaupun kecil, secara hakiki pemilik telah menguasai
ruang yang dapat diatur sesuka hatinya, sesuai seleranya. Ruang tsb akan memberikan
respon terhadapnya, artinya dapat tercipta suasana timbal balik dan saling
menghidupkan. Dengan demikian, suasana home telah tercipta pada house tsb. Bukan
lagi sekedar menghindari hujan dan panas, tetapi memberikan ketenangan,
kesenangan, bahkan kenangan akan segala peristiwa dalam kehidupannya.
Karena rumah telah menjadi satu dengan hidupnya, maka tercipta mikro kosmos ( rumah dan
suasananya ) terpadu dengan makro kosmos ( lingkungan kota, daerah, negara, dunia, alam ), secara
harmonis yang saling mempengaruhi. Hubungan yang tidak serasi akan mengakibatkan ketidaktenangan
dan ketidakstabilan hidup. Menyadari hal tsa, disepakati untuk membangun rumah untuk memenuhi
kebutuhan rakyat banyak. Untuk membangun rumah yang layak, sehat untuk dihuni, berikut ini dasar2
perencanaan rumah dari segi bentuk, jenis, serta aturan tata kota untuk membangun rumah tinggal :

Rumah berdasarkan bentuk penggunaannya

 Rumah tunggal : punya satu pintu bebas dengan jalan masuk sendiri, misalnya
rumah di kota, villa
 Rumah majemuk : punya beberapa pintu masuk
 Rumah berpindah tempat : misalnya trailer pada rumah mobile
 Rumah bukan tempat tinggal : misalnya rumah yang bersifat darurat, non
permanen, untuk menanggulangi keadaan darurat, akibat bencana alam.
Rumah berdasarkan jenisnya

Rumah tunggal. Berdiri sendiri dalam persil, terpisah dengan rumah di sebelahnya.
Tingkat privasi & kenyamanannya yang tertinggi.
 Rumah deret. Ingat rumahnya Huxtable di Cosby Show juga seperti ini. Rumah2 di
Eropa & Amerika ini diikuti sebagian pemukiman elit di Indonesia.

 Rumah tunggal ( detached houses ) : rumah berdiri sendiri pada persil, terpisah
dengan rumah di sebelahnya.
 Rumah kopel ( semi detached houses  ) : rumah yang umumnya berada pada
satu persil, satu bangunan terdiri dari 2 unit rumah dengan satu atap.
 Rumah deret ( row houses ) : jenis hunian yang unitnya menempel satu sama
lain, umumnya maksimal 6 unit berderet.
 Rumah tipe Maisonettee : terdiri 2 lantai, bisa berupa satu unit tersendiri, bisa
berderet, dapat berada dalam massa yang besar, umumnya lantai satu untuk
kegiatan umum ( ruang tamu, keluarga, makan, dapur ) dan lantai 2 khusus ruang
tidur. Luas bangunan antara 40-70 m2 ( jumlah luas lantai atas dan bawah ).
 Luas persil antara 45 – 165 m2. Kecuali untuk persil di sudut, dapat ditambah
pada sisi sejajar dengan jalan samping, sesuai ketentuan minimum lebar GSB
( Garis Sempadan Bangunan ).
  Apartemen : bangunan besar bertingkat banyak, terdiri unit2 hunian, setiap unit
terdiri 1 – 3 lantai.
 Rumah inti : hanya terdiri ruang2 pokok ( tidak lengkap ) yaitu ; WC, kamar
tidur, dapur dan satu ruang serbaguna, yang perkembangannya di kemudian hari
dilakukan penghuni sendiri sesuai arahan dari pengelola. Luas minimum 12 m2,
dimungkinkan pengembangannya menjadi rumah sederhana lengkap seluas
minimum 36 m2. Rumah sub inti : hanya terdiri kamar mandi/ WC dan satu ruang
serbaguna.
 Rumah tumbuh : rumah yang dibangun secara bertahap sesuai kemampuan
penghuni, tetapi denah keseluruhannya telah dirancang.
 Rumah berjenjang ( terrace house  ) : memiliki taman, umumnya bertingkat,
dibangun pada tapak yang berlereng/ miring.
 Rumah spit level ( Spit level house )  : memiliki mezanin untuk ruang keluarga
dan ruang tamu terpisah lantainya, tapi secara split.
 Court houses  : rumah yang mengelilingi satu ruang terbuka di tengah, rumah
yang beratrium.
Persyaratan garis batas pada bangunan rumah tinggal

Halaman depan diisi dengan aneka tanaman. Selain untuk penghijauan, keindahan,
juga untuk buffer kebisingan. Home sweet home.
 Taman dalam rumah ( inner court ). Jenis court houses sering terlihat pada rumah2
China tempoe doeloe.

Garis batas bangunan adalah persyaratan teknis yang mengatur posisi rumah di atas tanah yang sudah
ditetapkan ukuran dan jenis penggunaannya ( persil, kaveling ). Jenisnya ;

 Garis Sempadan Jalan ( GSJ ) : batas pekarangan terdepan, batas terdepan pagar
yang boleh didirikan
 Garis Sempadan Bangunan ( GSB ) atau Garis Muka Rumah ( GMR ), Rollyn : batas
dinding terdepan rumah pada sebuah persil, panjang antara GSB dan GSJ
ditentukan persyaratan yang berlaku untuk setiap jenis bangunan dan letak persil
setempat.
 Guna GSB : rumah memiliki halaman depan yang bisa digunakan untuk taman
atau penghijauan sehingga timbul kesegaran dan keserasian dengan lingkungan.
Rumah lebih aman karena tidak langsung dimasuk maling. Bisa dimanfaatkan
sebagai pelindung ( buffer  ) bising lalulintas, tempat bermain anak2, dll. Jarak tsb
memungkinkan dibuat teritis atap yang cukup lebar untuk melindungi
( penghuni ) rumah dari cuaca buruk.
 Garis Jarak Bebas Samping ( GJBS ): Pada bangunan rumah tunggal, sering ada
induk bangunan dan anak bangunan yang biasa disebut paviliun. Jenis ini boleh
dibangun rapat dengan batas persil samping, posisi dinding terdepan anak
bangunan pada jarak minimal 2 kali jarak GSB dan GSJ sesuai persyaratan. Lebar
GJBS antara rumah dan batas pekarangan ditentukan berdasarkan jenis bangunan
dan perpetakan tanah setempat. Luas area bebas sampaing : jarak bebas samping
x jarak antara GSB dan GSJ yang ditentukan. Jarak bebas samping untuk
 memenuhi persyaratan kesehatan, kenyamanan dan keindahan, mengingat faktor
iklim tropis di Indonesia, dengan ciri2 temperatur udara tinggi, curah hujan besar
sepanjang tahun, sudut datang matahari yang besar. Adanya jarak bebas samping
menyebabkan : terjadinya sirkulasi udara yang baik ke dalam ruangan untuk
mengurangi panas dan lembab. Penyinaran matahari langsung ke dalam ruang
minimal sejam sehari, baik untuk kesehatan. Rumah dapat dilengkapi dengan
teritis atap yang cukup melindungi ( penghuni ) bangunan dari panas matahari
dan curah hujan.
 Garis Bebas Jarak Belakang ( GBJB ) : batas dinding belakang rumah terhadap
batas pagar belakang. Panjang garis belakang ditentukan sesuai jenis bangunan
dan lingkungan persil tanah setempat. Di halaman belakang sebuah persil boleh
didirikan bangunan turutan ( paviliun ), asal bangunan tsb tidak menyesaki
seluruh halaman belakang. Halaman kosong di sini minimal lebarnya sama dengan
panjang garis jarak bebas belakang yang ditentukan. Jadi, luas halaman kosong
tsb minimal = pangkat 2 panjang garis belakang. Tujuan garis jarak bebas
belakang : memungkinkan sirkulasi udara dan sinar matahari secara langsung ke
dalam ruangan, memungkinkan pertamanan di halaman belakang guna kesejukan
dan keindahan rumah, menghindari/ mencegah bahaya menjalarnya api, bila
terjadi kebakaran, sebagai tempat servis ( jemuran ), dll, sehingga tidak merusak
pemandangan rumah bagian depan, aman terhadap pencurian, dan sebagai
tempat rekreasi/ bermain para penghuni rumah. ( Ir.Toni Sudjaja, M.Arch.Eng )
Garis2 batas bangunan ditentukan oleh dinas bangunan & tata kota setempat, melalui
serangkaian penelitian, untuk memberi manfaat optimal bagi penghuni rumah dan
warga kota di sekitarnya.