Contoh Kasus Pertanahan By Ivor Pasaribu

1. 1. Contoh Sengketa Kepemilikan Tanah www.lekslawyer.com By: Ivor Ignasio Pasaribu, S.H.
2. 2. Perkara Perdata No. 41/Pdt.G/2012/Pn.Dum antara (i) M.Yunus D (Unusdang) melawan
(ii) PT Pacific Indopalm Industries
3. 3. Materi Pembahasan Kronologis Alat Bukti Dasar Hukum Posita Penggugat & Jawaban
Tergugat Pertimbangan Majelis Hakim Kesimpulan
4. 4. KRONOLOGIS • Unusdang (“Penggugat”) mendalilkan bahwa PT Pacific Indopalm
Industries (“Tergugat”) melakukan penguasaan lahan atas tanah Penggugat (“Tanah
Sengketa”) secara melawan hukum. • Penggugat mendalilkan kepemilikannya atas Tanah
Sengketa dengan dasar Surat Keterangan tanda bukti penyerahan hak/ milik/ usaha/ ganti
rugi sebidang tanah pada tanggal 29 Juli 1980 yang diketahui oleh Penghulu Lubuk Gaung
(“SKGR 1980”). • Penggugat mendalilkan bahwa Tergugat telah menguasai Tanah Sengketa
secara melawan hukum sebagaimana diatur pada Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata. • Tergugat mendalilkan bahwa kepemilikan Tanah Sengketa tersebut berdasarkan
Sertifikat Hak Guna Bangunan (“SHGB”). Back
5. 5. Alat Bukti Penggugat Tergugat 1. Surat Keterangan tanda bukti penyerahan
hak/milik/usaha/ganti rugi sebidang tanah yang diketahui penguhulu Lubuk Gaung dengan
No.38/1980. 2. Surat keterangan No.040/LBG/1981 tertanggal 12 Mei 1981; 3. Notulen
Pertemuan di Kantor Poliisi Sektor Sungai Sembilan; 4. Surat Pernyataan, tertanggal 15 Mei
2012; 5. Surat Pernyataan , tertanggal 4 Juni 2012. 1. Akta Jual Beli Tanah; 2. PPJB; 3.
Sertifikat Hak Guna Bangunan; 4. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah; 5. Putusan PN
Dumai No. 48/Pdt.G/2010/PN.DUM; 6. Putusan Pengadilan Tinggi Pekanbaru No.
01/Pdt/2012/PTR. Back
6. 6. Dasar Hukum Dasar Hukum Tergugat • Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Nomor
5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (“UUPA”). • Pasal 1 angka 20
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran
Tanah”) • Pasal 32 ayat (2) PP Pendaftaran Tanah • Pasal 38 ayat (1) UUPA • Pasal 38 ayat
(2) UUPA • Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran
Tanah (“PP 10/1961”) • Pasal 3 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria Nomor 10 Tahun 1961
tentang Pendaftaran Tanah Serta Hak dan Kewajibanya (“Permenag 10/1961”) • Pasal 1
Peraturan Menteri Agraria Nomor 11 Tahun 1961 tentang Bentuk Akta (“Permenag
11/1961”) • Pasal 2 Permenag No.11/1961 Back Dasar Hukum
7. 7. Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat Pasal 1 angka (20) PP Pendaftaran Tanah Sertifikat
adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf (c)
UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah
susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang
bersangkutan. Back Dasar Hukum
8. 8. Pasal 32 ayat (2) PP Pendaftaran Tanah Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah
diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh
tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang
merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut
apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan
keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan
tanah atau penerbitan sertifikat tersebut. Back Dasar Hukum
9. 9. Pasal 38 ayat (1) UUPA Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya,
demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut
ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 UUPA. Pasal 38 ayat (2) UUPA
Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai
hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hal hak itu
hapus karena jangka waktunya berakhir. Back Dasar Hukum
10. 10. Pasal 19 PP 10/1961 Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah,
memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang
dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akte yang
dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (selanjutnya dalam
Peraturan Pemerintah ini disebut pejabat). Akta tersebut bentuknya ditetapkan oleh Menteri
Agraria. Back Dasar Hukum
11. 11. Pasal 3 ayat (1) Permenag 10/1961 Yang dapat ditunjuk sebagai pejabat adalah: a.
Notaris; b. Pegawai-pegawai dan bekas pegawai dalam lingkungan departemen agraria
yang dianggap mempunyai pengetahuan yang cukup tentang peraturan-peraturan
pendaftaran tanah dan peraturan-peraturan lainya yang bersangkutan dengan persoalan
peralihan hak atas tanah; c. Para pegawai pamong praja yang pernah melakukan tugas
seorang pejabat; d. Orang-orang lain yang telah lulus dalam ujian yang diadakan oleh
menteri agraria. Back Dasar Hukum
12. 12. Pasal 1 Peraturan Menteri Agraria Nomor 11 Tahun 1961 tentang Bentuk Akta
(“Permenag 11/1961”) Akta-akta yang dimaksudkan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah
No. 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran-Negara tahun 1961 No. 28) harus
dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah dengan mempergunakan formulir-formulir (daftar-
isian) yang contoh-contohnya terlampir pada Peraturan ini. Pasal 2 Permenag 11/1961
Pormulir-pormulir yang dimaksudkan dalam pasal 1 di atas merupakan kertas yang
berukuran : 2 x 210 x 295 mm (ukuranA3). Back Dasar Hukum
13. 13. Posita Penggugat Jawaban Tergugat Penggugat menyatakan bahwa Tergugat telah
melakukan perbuatan melawan hukum. 1. Tergugat adalah pemilik atau pemegang hak yang
sah atas Tanah Sengketa yang menjadi objek perkara a quo, berdasarkan akta jual-beli
yang kemudian atas hak tanah tersebut diturunkan dalam bentuk hak guna bangunan
dikarenakan Tergugat adalah suatu badan hukum. 2. Bahwa kepemilikan SHGB oleh
Tergugat dilindungi secara hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 38 ayat (2) UUPA, yang
pada pokoknya menjelaskan pendaftaran hak guna bangunan merupakan alat pembuktian
yang kuat mengenai hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut,
kecuali dalam hal hak itu dihapus karena jangka waktunya berakhir. 3. Bahwa SHGB atas
nama tergugat adalah bukti otentik yang kuat dan sah secara hukum berdasarkan asas
kepastian hukum bahwa Tanah Sengketa sebagaimana tersebut di dalam SHGB merupakan
milik Tergugat. Back Posita 1 Posita 2 Posita 3
14. 14. Posita Penggugat Jawaban Tergugat Penggugat mendalilkan bahwa sejak tahun 2004
tanah milik Penggugat seluas 10 x 150 depa atau 17 M x 250 M dikuasai oleh Tergugat
sehingga berdirilah bangunan tangki minyak sawit milik Tergugat dan dipagari secara
keseluruhan oleh Tergugat sehingga Penggugat tidak diperkenankan masuk ke tanah milik
Penggugat sendiri.` 1. Bahwa berdasarkan SHGB yang dimiliki atas nama Tergugat yang
dikeluarkan oleh Badan Pertanagan Nasional (“BPN”) Kota Dumai, jelas bahwa Tanah
Sengketa yang dibeli oleh Tergugat adalah sah menurut hukum dan tidak dalam sengketa
dengan pihak manapun juga; 2. Tergugat berhak untuk menggunakan dan mengelola Tanah
Sengketa bagi kepentingan usahanya, termasuk tetapi tidak terbatas untuk membangun
tangki, akses jalan, sarana dan prasarana, gedung dan tindakan-tindakan lainya. 3. Bahwa
BPN Kota Dumai telah menegaskan SHGB atas nama Tergugat dalam SKPT yang
dikeluarkan pada tanggal 12 Mei 2011. Back Posita 1 Posita 2 Posita 3
15. 15. Posita Penggugat Jawaban Tergugat Penggugat mendalilkan kepemilikannya atas
Tanah Sengketa berdasarkan SKGR 1980. 1. Oleh karena SKGR 1980 tersebut
dimaksudkan untuk pengalihan hak atas Tanah Sengketa, maka peraturan perundang-
undangan yang berlaku pada saat itu adalah (i) PP No.10/1961, (ii) Permenag 10/1961 dan
(iii) Permenag 11 Tahun 1961; 2. Namun SKGR 1980 bukanlah akta jual-beli sebagaimana
yang dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1) PP 10/1961; 3. SKGR tidak sesuai dengan standar
formulir yang ditetapkan oleh Pasal 1 dan Pasal 2 Permenag 11/1961; 4. SKGR 1980
bukanlah akta jual-beli yang sah menurut Pasal 25 PP 10/1961 dan tidak dikenal dalam
 peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan pada saat itu. Back Posita 1 Posita 2
Posita 3
16. 16. Pertimbangan Hakim SKGR 1980 dan Surat Keterangan No.040/LBG/1981 tertanggal 12
Mei 1981; Menimbang bahwa SKGR 1980 tidak dipandang sebagai bukti tulisan dalam
bentuk akta begitupun di antara kedua bukti tersebut. Surat Pernyataan Surat Pernyataan
bahwa Mahadar, Rahmat dan Alimin mengetahui M.Yunus D memiliki Tanah Sengketa .
Menurut Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I. 3428 K/Pdt/1985 yang menyebutkan bahwa
surat bukti yang hanya merupakan suatu pernyataan tidaklah mengikat dan tidak disamakan
dengan kesaksian yang seharusnya diberikan di bawah sumpah. Back Pertimbangan Hakim
1 Pertimbangan Hakim 2
17. 17. SHGB Menerangkan bahwa SHGB tersebut telah menjelaskan bahwa Tergugat adalah
pemilik Tanah Sengketa SKPT Majelis Hakim beranggapan bahwa SKPT tersebut telah
memperkuat SHGB yang dimiliki oleh Tergugat Pembeli Beritikad Baik Berdasarkan
Yurisprudensi MA No. 3201 K/Pdt/1991 tanggal 30 Januari 1991, karena Tergugat dapat
membuktikan kepemilikannya maka haknya harus dilindungi dan disebut sebagai pembeli
yang beritikad baik. Back Pertimbangan Hakim 1 Pertimbangan Hakim 2
18. 18. KESIMPULAN 1. Dalam penerapannya, Pasal 32 ayat (2) PP Pendaftaran Tanah
mengenai daluarsa pengajuan keberatan dan gugatan atas sertifikat tanah tidak menjadi
acuan bagi pengadilan dalam memutus perkara; 2. Keberadaan sertifikat sangat penting,
dikarenakan sertifikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat sebagaimana diatur pada
Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA jo. Pasal 1 angka 20 PP Pendaftaran Tanah; 3. Keberadaan
SKPT mempertegas dan me-rekonfirmasi isi dari sertifikat untuk mendukung dalil-dalil dari
pemilik sertifikat hak atas tanah sebagai pemilik yang sah atas tanah; 4. Pembeli beritikad
baik dilindungi secara hukum, oleh karena itu pembelian tanah harus sesuai dengan hukum
pertanahan yang berlaku.