PERUMAHAN VERTIKAL

Pembangunan hunian ver.kal?

h"ps://en.tempo.co/read/news/2016/05/29/057774995/Jakarta-is-a-Wounded-City-Sociologist
 KEPADATAN HUNIAN

Ref: Kuliah umum Perencanaan Perumahan Ver1kal oleh DMT TOWN PLANNING – LIPPO KARAWACI, 12 Nov. 2018
 Kepadatan hunian
(orang/100m2)

Ref: Kuliah umum Perencanaan Perumahan Ver1kal oleh DMT TOWN PLANNING – LIPPO KARAWACI, 12 Nov. 2018
Ref: Kuliah umum Perencanaan Perumahan Vertikal oleh DMT TOWN PLANNING – LIPPO KARAWACI, 12 Nov. 2018
Kepadatan penduduk bruto = kepadatan rata-rata penduduk (kotor)
jumlah penduduk di dalam suatu daerah dibagi luas daerah berdasarkan batasan
administrasi yang ada, tanpa per1mbangan peruntukan lahan pada daerah tersebut
Hunian ber1ngkat dapat dikembangkan pada kawasan-lingkungan perumahan yang direncanakan
untuk kepadatan penduduk >200 Jiwa/ha, berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah, yaitu kawasan-
kawasan:
• pusat kegiatan kota;
• kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendeka1 atau melebihi 200
jiwa/ha; dan
• kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah susun, seper1 kawasan-
kawasan industri, pendidikan dan campuran.

Pinggiran kota perkotaan Perkotaan/pusat kota pusat kota

TIPOLOGI HUNIAN VERTIKAL
1. Berdasarkan .nggi bangunan
a. Garden apt./condominium (16-40 du/acre atau 7-
17 du/ha)
• 1 – 3 lantai atau walk-up builidings, denah
lantai 1pikal.
• Se1ap 2 – 4 units menggunakan tangga atau
hallway yang sama.
• Parking di permukaan tanah atau basement.
b. Low-rise apt./condominium (40-80 du/acre atau
17-33 du/ha)
• 3 – 4 lantai, walk-up atau elevator buildings.
c. Mid-rise apt./condominium (60-120 du/acre atau
25-49 du/ha)
• 5 – 10 lantai
• Dilengkapi dengan elevator dan central hall.
d. High-rise apt./condominium (80-100 du/acre atau
33-40 du/ha).
• Lebih dari 10 lantai.
• Ada akses se1ap lantainya.
2. Berdasarkan tipe lantai
Simplex – 1 lantai per unit; Duplex – 2 lantai per unit; Triplex – 3 lantai per unit.
3. Based on its interior
• Unfurnished – tanpa furniture. Biasanya hanya ada kitchen sink dan/atau kompor dan/atau
kulkas.
• Furnished – dengan furniture dan perlengkapan dapur lengkap.
4. Berdasarkan pelayanannya
• Serviced apartment – seperti layanan hotel: daily cleaning service dan fully furnished.
• Standard apartment.
5. Berdasarkan sistem koridor
• Single loaded corridor – slab block dengan koridor di salah satu sisinya.
• Double loaded corridor – slab block dengan koridor ditengah/diapit oleh unit.
• Koridor di kedua sisi - slab block.
• Koridor terpusat – point block.
6. Berdasarkan tipe unit
• Tipe studio– tanpa kamar terpisah.
• 1 kamar tidur.
• 2 kamar tidur.
• 3 kamar tidur dan lainnya.
Tipologi Hunian Ver1kal
Tipologi Hunian Ver1kal
RUMAH SUSUN
Rumah susun adalah bangunan
gedung ber1ngkat yang
dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam
bagian-bagian yang
distrukturkan secara
fungsional, baik dalam arah
horizontal maupun ver1kal dan
merupakan satuan-satuan yang
masing-masing dapat dimiliki
dan digunakan secara terpisah,
terutama untuk tempat hunian
yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama, dan
tanah bersama (UU 20/2011
fg Rusun)

Rusun Marunda
• Rumah susun umum adalah
rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah bagi
masyarakat berpenghasilan
rendah (KDB 50-70%).
• Rumah susun komersial adalah
rumah susun yang
diselenggarakan untuk
mendapatkan keuntungan (KDB
50-70%).
• Rumah Susun Taman adalah
rumah susun yang ditujukan
untuk merespons keterbatasan
lahan yang disebabkan oleh
kebutuhan untuk
mempertahankan kualitas taman
lingkungan (KDB <50%).
• Rumah susun sederhana (Rusuna)
sewa: rumah susun sederhana
yang dikelola oleh unit pengelola
yang ditunjuk oleh pemilik
RUSUNAWA dengan status
penghunian sistem sewa.
• Satuan rumah susun sederhana:
satuan rumah susun dengan luas
lantai bangunan se1ap unit rumah
1dak lebih 45 m2. Sasaran adalah
masyarakat berpenghasilan rendah
yaitu masyarakat yang mempunyai
pendapatan di atas 1 jt sampai 2,5
jt perbulan.
Target Penghuni Rumah
Susun Sederhana
(RUSUNA):
• Masyarakat
Berpenghasilan Rendah
(MBR) dengan
pendapatan Rp.
1.000.000,- s/d Rp.
2.500.000,- per bulan,
• Masyarakat
Berpenghasilan
Menengah Bawah
dengan pendapatan Rp.
2.500.000,- s/d Rp.
4.500.000,- per bulan.
• Satuan rumah susun menengah: satuan rumah susun dengan luas lantai
se1ap unit rumah 18 m2 – 100 m2
• Satuan rumah susun mewah (≈ apartemen): satuan rumah susun dengan
luas lantai bangunan se1ap unit rumah lebih dari 100 m2.
• Apartemen (umumnya sewa), Condominium (umumnya milik): Individual
ownership of a unit in a mulK-unit structure (as an apartment building) or
on land owned in common (as a town house complex).
Perencanaan Rumah Susun
• kepadatan bangunan (intensitas);
• jumlah dan kepadatan penduduk;
• rencana rinci tata ruang;
• layanan prasarana, sarana, dan u1litas umum;
• layanan moda transportasi;
• alterna1f pengembangan konsep pemanfaatan rumah susun;
• layanan informasi dan komunikasi;
• konsep hunian berimbang; dan
• analisis potensi kebutuhan rumah susun.
Hunian berimbang rumah susun merupakan perumahan atau lingkungan hunian yang
dibangun secara berimbang antara rumah susun komersial dan rumah susun umum.
Hunian berimbang khusus untuk rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% (dua
puluh perseratus) dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun (UU
No.20/2011 fg Rusun Pasal 16 ayat 2; Permenpera 10/2012).
Unsur-unsur perencanaan Rumah Susun
• Ruang memenuhi fungsi utamanya sebagai tempat 1nggal, usaha atau fungsi ganda
• Struktur, komponen dan bahan bangunan memenuhi syarat konstruksi
• Dilengkapi dengan UTILITAS bangunan.
• Satuan rumah susun
• Mempunyai ukuran yang standar minimum 18 m2 dengan lebar muka minimal 3 m
• Dapat terdiri dari satu ruang utama dan ruang penunjang.
• Dilengkapi dengan sistem penghawaan dan pencahayaan buatan yang cukup, sistem
evakuasi penghuni, sistem penyediaan daya listrik, serta sistem pemompaan air secara
otoma1s.
• Benda bersama dapat berupa jalan setapak, jalan kendaraan, tempat parkir dan/atau
tempat penyimpanan barang, u1litas umum, fasilitas perniagaan dan perbelanjaan,
lapangan terbuka, pendidikan, kesehatan, peribadatan, fasilitas pemerintah dan pelayanan
umum serta pemakaman dan pertamanan.
• Bagian Bersama dapat berupa ruang untuk umum, struktur dan kelengkapan rumah
susun, prasarana lingkungan dan fasilitas lingkungan yang menyatu dengan bangunan
rumah susun.
Organisasi ruang hunian vertikal/Bagian-bagian Rumah Susun
• Bagian pribadi, yaitu satuan hunian rumah susun (sarusun)
bagian bersama, yaitu bagian rumah susun yang dimiliki secara 1dak terpisah untuk
pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun dan
dapat berupa ruang untuk umum, struktur dan komponen kelengkapan rumah
susun, prasarana lingkungan dan sarana lingkungan yang menyatu dengan bagunan
rumah susun.
• Benda bersama, yaitu benda yang terletak di atas tanah bersama di luar bangunan
rumah susun yang dimiliki secara 1dak terpisah untuk pemakaian bersama dalam
kesatuan fungsi dengan rumah susun dan dapat berupa prasarana lingkungan dan
sarana umum.
• Tanah bersama, yaitu bagian lahan yang dibangun rumah susun.

Pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS
(Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun). PPPSRS adalah badan hukum yang
beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.
Kriteria Perencanaan Rumah Susun (Umum)

• Bangunan Rusuna harus memenuhi persyaratan fungsional, andal, efisien, terjangkau,

sederhana namun dapat mendukung peningkatan kualitas lingkungan di sekitar nya
dan peningkatan kerja.
• Desain krea1f bukan pada kemewahan material tetapi pada fungsi teknik dan fungsi
sosial bangunan yang mampu mencerminkan bangunan gedung dengan
lingkungannya.
• Biaya operasional dan pemeliharaan diusahakan serendah mungkin.
• Waktu pelaksanaan yang pendek dan dapat di manfaatkan secepatnya.
Kriteria Perencanaan Rumah Susun (Khusus)
• Memper1mbangkan iden1tas setempat yang terwujud pada arsitektur bangunan.
• Masa bangunan simetri ganda hindari bangunan yang mengakibatkan pun1ran pada
bangunan.
• Dilatasi.
• Lantai dasar untuk fasos dan fasum.
• Bangunan ver1kal berlantai 5 (lima), sebuah bangunan ver1kal masih diijinkan tanpa
elevator. Perencanaan Lik untuk rusuna lebih dari 6 lantai.
• Satuan bangunan yang disebut twin blok yang memuat 48 unit sarusun se1ap bloknya
atau 96 unit sarusun. Se1ap twin block ditambah 3 (1ga) unit hunian yang diletakkan
di ground foor bagi warga penderita cacat.
• Unit hunian terdiri dari, 1 ruang duduk, 1 kamar mandi, 2 kamar 1dur dan ruang
service dengan total luas per unit 36 m2 atau Luasan unit satuan rusun adalah 24 m2
dilengkapi dengan pantry dan kamar mandi dan WC.
• Se1ap 3 lantai harus tersedia ruang bersama.
Kriteria Perencanaan Rumah Susun (Khusus)
• Desain denah struktur harus efisien dengan 1dak menggunakan balok anak.
• Struktur utama termasuk komponen penahan gempa.
• Sistem konstruksi menggunakan sistem pracetak bukan sistem konvensional.
• Dinding luar menggunakan beton pracetak
• Lebar dan 1nggi anak tangga harus memenuhi keselamatan dan kenyamanan dengan
lebar tangga minimal 110 cm.
• Railling/pegangan, rambat balkon dan selasar memper1mbangkan privasi dan
keselamatan serta este1ka.
• Penutup lantai mengunakan keramik.
• Penutup dinding KM/WC menggunakan keramik dengan 1nggi 180 cm dari level lantai.
• Penutup meja dapur menggunakan keramik.
• Elevasi km/wc dinaikan terhadap elevasi ruang unit hunian.
• Material kusen pintu dan jendela menggunakan bahan allumunium.
• Plafond ekspos.
• U1litas menggunakan shak.
• Ruang ME harus dirancang terintegrasi dan efisien.
Ketentuan Rumah Susun
1. Ketentuan Tata Bangunan Perumahan Vertikal (Rumah Susun)
• Peruntukan dan Intensitas Bangunan
• Bangunan rusun harus sesuai dengan ketentuan tata ruang : RTRW (rencana tata ruang
wilayah)
RRTR ( Rencana Rinci tata ruang)
RTBL (rencana tata bangunan dan lingkungan)
• Bangunan rusun harus memenuhi persyaratan kepadatan (koefisien dasar bangunan)
dan ketinggian (jumlah lantai bangunan, koefisien lantai bangunan).
• Bangunan rusun dibangun dalam skala kawasan.
• Bangunan rusun harus memenuhi sempadan bangunan.
2. Arsitektur Gedung
• Persyaratan penampilan bangunan.
• Persyaratan Ruang dalam.
• Persyaratan tapak besmen terhadap lingkungan.
• Sirkulasi dan fasilitas parkir.
• Pertandaan (signage).
• Pencahayaan ruang luar bangunan.
Ketentuan Rumah Susun
3. Ketentuan Teknis Perumahan Ver.kal (Rumah Susun)
• Persyaratan Keselamatan
• Persyaratan struktur bangunan gedung.
• Persyaratan terhadap bahaya kebakaran.
• Persyaratan terhadap bahaya pe1r dan bahaya kelistrikan.
• Persyaratan Kesehatan
• Persyaratan sistem penghawaan.
• Persyaratan Sistem Pencahayaan.
• Persyaratan sistem air minum dan sanitasi.
• Persyaratan Kenyamanan
• Persyaratan kenyamanan ruang gerak dalam gedung.
• Persyaratan kenyamanan kondisi udara dalam ruang.
• Persyaratan kenyamanan pandangan.
• persyaratan kenyamanan 1ngkat getaran dan kebisingan.
Ketentuan Rumah Susun
• Persyaratan Kemudahan (Aksesibilitas)
• Persyaratan hubungan Ke, Dari dan di dalam bangunan.
• Hubungan horizontal
• Hubungan ver1kal
• Sarana evakuasi
• Peraturan kemudahan
• SNI 03-1735-2000 tentang tatacara bangunan dan akses lingkungan.
• SNI 03-1746-2000 tentang tatacra pemasangan sarana jalan keluar.
• SNI 03-6573-2001 tentang tatacara transportasi ver1kal dalam gedung.
Rumah susun harus dilengkapi sarana lingkungan yang berfungsi untuk penyelenggaraan
dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya, termasuk sarana perniagaan,
sarana ibadah, sarana kesehatan, sarana peribadatan, sarana pemerintahan dan
pelayanan umum serta pertamanan.

Bangunan rumah susun harus dilengkapi dengan u.litas umum: alat transportasi
bangunan, pintu dan tangga darurat kebakaran, alat dan sistem alarm kebakaran, alat
pemadam kebakaran, penangkal pe1r, dan jaringan-jaringan air bersih, saluran
pembuangan air hujan, saluran pembuangan air limbah, tempat pewadahan sampah,
tempat jemuran, kelengkapan pemeliharaan bangunan, jaringan listrik, generator listrik,
gas, tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi
lainnya, yang memenuhi persyaratan teknis, mengacu kepada Standar Nasional atau
peraturan bangunan gedung yang sudah ada, yaitu:
• SNI 03-2845-1992 tentang Tata cara perencanaan rumah susun modular;
SNI 03-2846-1992 tentang Tata cara perencanaan kepadatan bangunan lingkungan,
bangunan rumah susun hunian;
SNI 03-6573-2001 tentang Transportasi ver1kal
Lahan parkir untuk area hunian
Baik pada 1ap unit RT (250 penduduk), unit RW (2500 penduduk), unit kelurahan (30.000
penduduk) maupun unit kecamatan (120.000 penduduk) disediakan lahan parkir umum
yang sekaligus dapat digunakan untuk tempat mangkal sementara bagi kendaraan umum.
Pada malam hari, lahan parkir ini dapat dipergunakan sebagai tempat pool kendaraan
penghuni. Luas lahan parkir ini sangat tergantung 1dak hanya pada jumlah pemilikan
kendaraan, melainkan juga pada perencanaan karakter dari kompleks itu sendiri. Sebagai
pegangan umum luas parkir untuk area hunian:
Lahan parkir untuk area hunian
• Untuk skala RT (250 penduduk) lokasinya tersebar di se1ap pusat lingkungan hunian pada skala
RT, dan memiliki standar penyediaan 100 m2, dengan penyebaran lokasi pada area pusat
lingkungan RT, dan penggunaannya yang juga sekaligus berfungsi sebagai pangkalan sementara
kendaraan angkutan publik;
• Untuk skala RW (2500 penduduk) lokasinya tersebar di se1ap pusat lingkungan hunian pada
skala RW, dan memiliki standar penyediaan 400 m2, dengan penyebaran lokasi pada area pusat
lingkungan RW, dan penggunaannya yang juga sekaligus berfungsi sebagai pangkalan sementara
kendaraan angkutan publik;
• Untuk skala kelurahan (30.000 penduduk) lokasinya tersebar di se1ap pusat lingkungan hunian
pada skala kelurahan, dan memiliki standar penyediaan 2000 m2, dengan penyebaran lokasi
pada area pusat lingkungan kelurahan, dan dipisahkan dengan terminal wilayah kelurahan
(seluas 1.000 m2) dan pangkalan oplet/angkot (seluas 200 m2);
• Untuk skala kecamatan (120.000 penduduk) lokasinya tersebar di se1ap pusat lingkungan
hunian pada skala kecamatan, dan memiliki standar penyediaan 4.000 m2, dengan penyebaran
lokasi pada area pusat lingkungan kecamatan, dan dipisahkan dengan terminal wilayah
kecamatan (seluas 2.000 m2) dan pangkalan oplet/angkot (seluas 500 m2);
RUSUNAWA KEBON PISANG
Rusun Cinta Kasih Cengkareng
Rusun Bumi Cengkareng Indah
PERMASALAHAN RUMAH SUSUN?
Permasalahan RUSUN
• Penyediaan lahan
• Pembiayaan/Ekonomi
• Teknis
• Sosial Budaya
• Pengelolaan & perawatan
• Kebersihan, dll
BEBERAPA HAL PSIKOLOGIS YG HARUS DIPERHATIKAN DALAM MERENCANA
RUSUN (SARLITO WIRAWAN,1978)
• MASALAH KEPRIBADIAN / PERSONALITY
Out door personality (budaya “nangga”), taman umum, warung/pasar terpisah
• MASALAH SENSE OF BELONGINGNESS
Menyediakan sebanyak mungkin fasilitas pribadi di 1ap unit (KM, WC, dapur)
• MASALAH SPACE
Ruang-ruang serbaguna
• MASALAH MERUBAH KEBIASAAN SEHARI-HARI
Menjaga kebersihan
Tempat jemur
Naik tangga
Aspek Psikologi Sosial dalam Perumahan
 Hunian Horisontal VS
• Gerak lebih leluasa
• Pola komunitas bebas
jangkauan luas
• Bisa bercocok tanam /
berternak
• Extended family system
Hunian Ver1kal
• Gerak terbatas
• Komunikasi hanya satu
lantai
• Tidak bisa bercocok
tanam / berternak
• Nucleus family system
Hunian Horisontal vs Hunian Ver1kal ?
Referensi
• Permenpera 10/2012 fg Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dengan hunian
berimbang.
• Permenpera 11/2008 fg Pedoman keserasian kawasan perumahan dan permukiman.
• Pfeifer, G. & Brauneck, P. 2009. Townhouses: A housing typology. Basel: Birkhäuser.
• SNI 03-1733-2004 fg Tata cara perencanaan lingkungan perumahan.
• Rowe, Peter G. & Kan, Har Ye. 2014. Urban IntensiKes: Contemporary housing types & territories.
Basel: Birkhäuser.
• Tobing, R. R. 2009. Tata bentuk rumah yang seimbang & harmonis. Bandung: Bayumedia.
• Turner, John F.C. 1976. Housing by people: Towards autonomy in building environments. London:
Marion Boyars.
• UU 1/2011 fg Perumahan dan kawasan permukiman.
• UU 20/2011 fg Rusun.