BAB I

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Kebutuhan masyarakat untuk menunjang kehidupan sosial kini semakin banyak,seperti adanya fasilitas perkantoran,
perhotelan, dan pusat perbelanjaan. Salah satu fasilitas yang banyak mengalami perkembangan dan juga dibutuhkan oleh
masyarakat terutama masyarakat modern adalah pusat perbelanjaan. Pusat perbelanjaan itu sendiri merupakan sebuah
bangunan yang terdiri dari beberapa toko eceran, yang umumnya dengan satu atau lebih toko serba ada,toko grosir dan
tempat parkir. Saat ini pusat perbelanjaan modern tidak hanya berfungsi sebagai pasar tempat bertemunya penjual dan
pembeli, namun telah menjadi ruang publik tempat masyarakat melakukan interaksi sosial, melakukan pertemuan, bahkan
menjadi tempat rekreasi bagi keluarga (Ishnanto, 2010).
Perkembangan pusat perbelanjaan berawal dari pasar tradisional hingga pasar modern berupa supermaket.Lalu
muncul gerai modern atau departement store. Tahun 1980-an industri ritel memunculkan konsep baru yang dikenal dengan
istilah one stop shopping. Perkembangan lebih lanjut adalah kecenderungan menjadikan pusat-pusat perbelanjaan sebagai
pusat hiburan. Dengan adanya berbagai restoran baik internasional, nasional, maupun lokal, kafe-kafe yang banyak
digemari anak muda, wahana bermain anak, sarana olahraga sampai toko buku. Penggabungan pusat belanja dan fasilitas
hiburan akan menarik pengunjungnya untuk melakukan berbagai kegiatan, seperti makan malam atau berbelanja dengan
suasana terbuka. Fenomena ini memunculkan konsep pusat perbelanjaan baru yang dinamakan dengan City Walk.
Konsep City walk merupakan pusat perbelanjaan yang penataan bangunannya mengelilingi area pejalan kaki dengan
tujuan memberikan suasana baru dan kenyamanan bagi pejalan kaki. City walk sebenarnya tidak lebih dari sebuah ruang
terbuka yang menghubungkan beberapa fungsi komersial dan hiburan dalam suatu kawasan perbelanjaan. Pusat
perbelanjaan berkonsep City Walk ini dapat menjadi tempat tujuan ritel yang nyaman di mana para pengunjungnya dapat
menghabiskan waktu sepanjang hari untuk berbelanja, melihat- lihat, dan bersenang-senang. Konsep integrasi pusat
perbelanjaan dan hiburan di Indonesia menjadi hal yang tidak bisa dipisahkan, karena secara komersiil memberikan
keuntungan bagi pendapatan daerah. Hal itu terlihat dengan adanya pusat perbelanjaan yang dipadukan dengan fungsi
hiburan dan kenyamanan berbelanja yang dikenal dengan istilah City Walk.

1
 Perkembangan kota-kota di Indonesia kini semakin pesat, khususnya di Kota Malang , dimana perkembangan
tersebut dapat dilihat dari beberapa aspek, diantaranya aspek ekonomi, pendidikan, sosial, dan budaya. Dalam aspek
ekonomi, kota Malang kini sudah banyak mengalami perubahan, hal ini terlihat dari munculnya beberapa pusat perbelanjaan
di kota tersebut. Namun, pusat perbelanjaan yang ada di kota Malang masih mengunakan konsep indoor, dimana kosep
pusat perbelanjaan tersebut merupakan pusat perbelanjaan yang tertutup, sehingga memerlukan banyak energi listrik untuk
membantu adanya pencahayaan buatan yang digunakan oleh lampu-lampu pada siang hari maupun malam hari serta
banyaknya pendingin ruangan yang digunakan pada pusat perbelanjaan tersebut. Sedangkan pusat perbelanjaan dengan
konsep City Walk belum perna ada di kota Malang.
Aktivitas perdagangan di kota Malang sudah banyak berkembang, hal ini terlihat dari adanya kawasan pertokoan di
Kayutangan. Kayutangan itu sendiri terletak di Jl. Basuki Rahmat, Kecamatan Klojen, dimana kawasan Kayutangan ini
merupakan kawasan bersejarah di kota Malang. Pada masa kolonial Belanda kawasan ini merupakan kawasan pusat
perdagangan di Kota Malang selain di kawasan Pecinan. Kawasan Kayutangan berkonsep koridor jalan yang memiliki fungsi
utama sebagai kawasan perdagangan dan jasa serta adapula kawasan permukiman di sekitar Kayutangan.
Pada kawasan perdagangan ini terdapat beberapa jenis toko, diantaranya toko eceran, toko grosir, toko serba ada
(toserba), dan juga beberapa toko yang menawarkan jasa dan pariwisata. Memasuki era modernisasi, kawasan ini semakin
kurang produktif dalam aktivitas perdagangan. Hal ini disebabkan karena banyaknya persaingan di sektor industri
perdagangan yang ada di kota Malang.
Oleh karena itu, kawasan ini perlu dilakukan re-desain menjadi pusat perbelanjaan yang dapat mengikuti era modern
dan terintegrasi dengan konsep City Walk. Tapak perencanaan dikonsentrasikan di wilayah pusat kota Malang. Pusat
Perbelanjaan ini diharapkan mampu memberikan layanan fasilitas belanja yang mengakomodir kepentingan pusat
perbelanjaan dan City Walk yang optimal bagi masyarakat kota Malang maupun para wisatawan/pendatang domestik dan
mancanegara.

2
1.2 Gambaran Umum Tema Perencanaan
Merancang objek pusat perbelanjaan yang terintegrasi dengan konsep City Walk.
Tugas pada kali ini ialah merancang sebuah pusat perbelanjaan dengan konsep City Walk, dimana pusat
perbelanjaan itu sendiri merupakan sekelompok bangunan komersial dengan arsitektur terpadu yang dibangun pada lokasi
yang direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dikelola sebagai sebuah unit operasional (Kowinski, 1985). Tetapi pusat
perbelanjaan yang dirancang pada kali ini berbeda dengan pusat berbelanjaan yang ada di kota Malang pada umumnya,
karena pada kali ini ada penggunaan konsep City Walk bertemakan Green Building yang memberikan wajah baru bagi
kota malang. Konsep Green Building itu sendiri merupakan bangunan yang ramah terhadap lingkungan.
Bangunan Hijau (Green Building) itu sendiri dirancang untuk mengurangi dampak lingkungan bagunan terhadap kesehatan
manusia dan lingkungan alami dengan :
1. Menggunakan energi, air, dan sumber daya lain secara efisien
2. Melindungi kesehatan masyarakat
3. Mengurangi limbah, polusi, dan degradasi lingkungan
Perancangan dengan konsep Green Building ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi masyarakat,
diantaranya dapat memperbaiki kulaitas udara sekitar, mereduksi limbah, meningkatkan produktivitas pengunjung,
meningkatkan kualitas estetika, serta meningkatkan kenyamanan pengunjung maupun masyarakat sekitar.
Konsep ini dipilih karena di sekitar tapak banyak terdapat unsur-unsur alami yang ditumbuhi oleh banyak pepohonan
hijau, sehingga diharapkan pada bangunan pusat perbelanjaan tersebut akan menyatu dengan alam dan ramah terhadap
lingkungan. Selain itu , Mall ini tidak hanya digunakan sebagai tempat berbelanja tetapi juga digunakan sebagai sarana
rekreasi bagi masyarakat.

3
1.3 Rumusan Masalah

1.3.1 Bagaimana cara menciptakan pusat perbelanjaan dengan konsep City Walk di kawasan Kayutangan dengan ruang
yang fungsional dan nyaman, tata ruang efektif dan efisien,keterpaduan-kesinambungan gerak dan visual, tampilan
bangunan yang berkarakter sesuai dengan fungsi yang diwadahi, komposisi ruang-massa yang integrative baik
dalam skala bangunan, tapak, maupun lingkungan-kawasan kota, serta dapat memenuhi persyaratan bangunan
setempat?

1.4 Tujuan
Merancang pusat perbelanjaan dengan konsep City Walk di kawasan Kayutangan dengan ruang yang fungsional
dan nyaman, tata ruang efektif dan efisien,keterpaduan-kesinambungan gerak dan visual, tampilan bangunan yang
berkarakter sesuai dengan fungsi yang diwadahi, komposisi ruang-massa yang integrative baik dalam skala bangunan,
tapak, maupun lingkungan-kawasan kota, serta dapat memenuhi persyaratan bangunan setempat.

1.5 Deskripsi Tugas Batasan Tugas

1.5.1 Lokasi Tapak berada di kawasan pusat kota Malang.
1.5.2 Tersedia 1 lokasi tapak yaitu kawasan pertokoan Kayutangan.
1.5.3 Luas Tapak berkisar 9860 m2.
1.5.4 Luas lantai bangunan bangunan fungsional: 8.000 10.000 m
1.5.5 Jumlah massa: majemuk (> 2 massa).
1.5.6 Jumlah lantai bertingkat rendah menengah (2 lantai), untuk massa fungsi utama: 4 lantai.
1.5.7 Koefisien Dasar Bangunan (KDB): maksimal 60%
1.5.8 Topografi tapak untuk peletakan massa-massa banguanan: berkontur, berfariasi proporsional mulai relatif datar (
10%) sampai dengan maksimal 20%
1.5.9 Tema: Fasilitas Pusat Perdagangan dan City Walk.

4
1.6 Dasar Hukum Pembangunan Setempat
1. Peraturan Daerah Kota Malang No. 1 Tahun 2004 tentang Penyelenggaraan Bangunan.
a. Bahwa dalam rangka penataan pembangunan agar sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah, Rencana Rinci
Tata Ruang guna tercapainya penataan kota yang asri serta terjaminnya kesehatan, keselamatan, dan keamanan
serta ketertiban masyarakat.

b. Bahwa untuk mendirikan bangunan gedung agar sesuai persyaratan administratif dan persyaratan teknis serta
pembangunan yang berwawasan lingkungan serta perlu melakukan penataan dan penertiban bangunan dalam
wilayah Kota Malang.

2. Peraturan Daerah Kota Malang No 4 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Malang Tahun 2010-2030.
a. Bahwa pembangunan Kota Malang perlu diarahkan pada pemanfaatan ruang secara bijaksana, berdaya guna, dan
berhasil guna dengan berpedoman pada kaidah penataan ruang sehingga kualitas ruang dapat terjaga
keberlanjutannya demi terwujudnya kesejahteraan umum, keadilan social, dan kelestarian lingkungan.

b. Bahwa dalam rangka mewujudkan keserasian dan keterpaduan pembangunan antar sektor, daerah dan
masyarakat di Kota Malang, maka diperlukan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Malang yang selaras dengan
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional, Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Timur, dan Daerah Otonom
di sekitarnya yang berbatasan.

3. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 20 Tahun 2012 tentang Pengelolaan dan Pemberdayaan Pasar Tradisional.
Bahwa untuk mendorong pasar tradisional mampu berkompetisi dan berdaya saing dengan pusat perbelanjaan dan
toko modern diperlukan pengelolaan dan pemberdayaan pasar tradisional secara professional.

4. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28/2002.

5
5. Peraturan Pemerintah No 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional kabupaten/kota, Pusat
Perbelanjaan dan Toko Modern.
Bahwa untuk membina pengembangan industri dan perdagangan barang dalam negeri serta kelancaran distribusi
barang, perlu memberikan pedoman bagi penyelenggaraan pasar tradisional, pusat perbelanjaan dan took modern,
serta norma-norma keadilan, saling menguntungkan dan tanpa tekanan dalam hubungan antar pemasok barang
dengan took modern serta pengembangan kemitraan dengan usaha kecil, sehingga tercipta tertib persaingan dan
keseimbangan kepentingan produsen, pemasok, took modern dan konsumen.

6. Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

a. Bahwa pembangunan nasional bertujuan untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur yang merata material
dan spiritual berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
b. Bahwa bangunan gudang penting sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya untuk mencapai berbagai
sasaran yang menunjang terwujudnya tujuan pembangunan nasional.
c. Bahwa bangunan gedung harus diselenggarakan dan diwujudkan sesuai dengan fungsinya, serta dipenuhinya
persyaratan administrative dan teknis bangunan gedung.
d. Bahwa agar bangunan gedung dapat terselenggara secara tertib dan terwujud sesuai dengan fungsinya,
diperlukan peran masyarakat dan upaya pembinaan.

7. Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor : 70/M-DAG/12/2013 tentang Pedoman Penataan dan
Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern.
Pasal 2 : (1) Pendirian Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern wajib berpedoman pada Rencana
Tata Ruang Wilayah dan Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Provinsi/Kabupaten/Kota, Termasuk
Peraturan Zonasi.
(2) Peraturan zonasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan oleh Gubernur atau Bupati/Walikota
setempat dengan mempertimbangkan pemanfaatan ruang dalam rangka menjaga keseimbangan
antara jumlah Pasar Tradisional dengan Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern.

6
8. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomer 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.
Dalam peraturan ini tercantum fungsi, penetapan fungsi, dan klasifikasi persyaratan teknis, persyaratan tentang tata
bangunan dan tata lingkungan, persyaratan keandalan, kenyamanan, dan kemudahan bangunan gedung.
Pasal 3 : (1) Fungsi dan klasifikasi bangunan gedung meliputi persyaratan mengenai:
a. Fungsi dan penetapan fungsi bangunan gedung;
b. Klasifikasi bangunan gedung; dan
c. Perubahan fungsi dan/atau klasifikasi bangunan gedung.

Pasal 4 : (1) Persyaratan teknis bangunan gedung meliputi:

a. Persyaratan tata bangunan dan lingkungan yang terdiri dari:
1) Peruntukan lokasi dan intensitas bangunan gedung;
2) Arsitektur bangunan gedung;
3) Pengendalian dampak lingkungan;
4) Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL); dan
5) Pembangunan bangunan gedung di atas dan/atau di bawah tanah, air dan/atau prasarana/sarana
umum.
b. Persyaratan keandalan bangunan gedung yang terdiri dari:
1) Persyaratan keselamatan bangunan gedung;
2) Persyaratan kesehatan bangunan gedung;
3) Persyaratan kenyamanan bangunan gedung; dan
4) Persyaratan kemudahan bangunan gedung.

7
 9. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor 30/PRT/M/2006 tentang Pedoman Teknis Fasilitas dan Aksesibilitaspada
Bangunan Gedung dan Lingkungan.
Persyaratan teknis fasilitas dan aksesibilitas pada bangunan gedung dan lingkungan meliputi:
a) Ukuran dasar ruang i) Lift tangga (stairway lift)
b) Jalur pedestrian j) Toilet
c) Jalur pemandu k) Pancuran
d) Area parkir l) Wastafel
e) Pintu m) Telepon
f) Ram n) Perlengkapan dan Peralatan Kontrol
g) Tangga o) Perabot
h) Lift p) Rambu dan Marka.

1.7 Sistematika Pembahasan

Laporan Pendahuluan Diskripsi Proyek merupakan laporan yang membahas tentang data eksisting tapak s
ecara menyeluruh dan juga membahas tentang metode perancangan dari tugas kelompok dan tugas individu.
Laporan ini terdiri dari beberapa bagian, diantaranya :
1. BAB I PENDAHULUAN
Bab Pendahuluan ini merupakan bagian yang membahas tentang pendahuluan laporan diskripsi proyek yang
terdiri dari latar belakang, rumusan masalah, tujuan, batasan tugas, dasar hukum dan sistematika pembahasan.

2. BAB II GAMBARAN UMUM PERENCANAAN

Pada bab ini menjelaskan tentang deskripsi tapak dari beberapa aspek yaitu aspek fisik dan aspek alami. Dalam
aspek fisik membahas tentang lokasi, kondisi, bentuk, ukuran, batas, view, pencapaian, sirkulasi tapak dan juga
membahas tentang kebisingan, polusi dan system utilitas pada tapak. Sedangkan pada aspek alami membahas
tentang iklim yang mencakup pencahayaan alami dan buatan pada tapak serta arah arah angin pada tapak.

8
 Selain mengenai dua aspek tersebut, pada bab ini juga membahas tentang peraturan daerah setempat serta
elemen kota di sekitar tapak.

3. BAB III METODE PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

Dalam bab ini berisikan tentang metode serta tahapan dari pengumpulan data, analisa, dan perancangan.
Selain itu dilengkapi pula dengan skema atau diagram yang dapat menjelaskan proses atau tahapan-tahapan
tersebut.

4. BAB IV PRODUK PEKERJAAN

Pada bab ini dijelaskan produk-produk pekerjaan yang dihasilkan, baik kelompok maupun individu/mandiri serta
dilengkapi pula dengan format sajian pekerjaan.

5. BAB V JADWAL DAN ORGANISASI KERJA

Bab ini berisikan tentang tahapan pekerjaan yang disertai dengan penilaian tiap individu yang berkontribusi
dalam penyelesaian laporan ini. Selain itu dilengkapi pula dengan jadwal pekerjaan yang dikerjakan pada setiap
minggunya.