TEMU ILMIAH IPLBI 2015

Kajian Tata Bangunan dan Lingkungan pada Koridor Jalan

Perintis Kemerdekaan Kota Makassar
M. Yahya

Pascasarjana Universitas Hasanuddin, Laboratorium Perencanaan Perumahan dan Lingkungan Permukiman, Jurusan Arsitektur,
Fakultas Teknik, Universitas Hasanuddin.

Abstrak

Fenomena perkembangan kawasan perkotaan terlihat pada keruangan perkembangan penduduk

perkotaan di Makassar, khususnya di kawasan Tamalanrea. Perkembangan kawasan perkotaan di
sepanjang koridor antar zona ditandai dengan adanya proses restrukturisasi internal pada zona-zona
koridor, baik secara sosial-ekonomi maupun secara fisik. Secara fisik proses restrukturisasi ditandai
oleh adanya perubahan tata guna bangunan. Analisis dilakukan melalui tahapan analisis inventarisasi
data, analisis komparasi data, dan analisis overlay peta. Perubahan pemanfaatan lahan menjadi
lahan perdagangan mengkhawatirkan akan terjadi pergeseran fungsi kawasan koridor Perintis
Kemerdekaan Km. 8–12 dari kawasan pendidikan dan permukiman menjadi kawasan perdagangan
dengan menjamurnya pembangunan ruko pada koridor ini.

Kata-kunci : koridor, kawasan, tata bangunan

Pendahuluan
Perkembangan kota yang pesat sebagai akibat
dari aktivitas ekonomi yang tinggi, menuntut
kejelian dan kearifan dalam menata bangunan
dan lingkungan. Penataan bangunan dan ling-
kungan dalam suatu kawasan maupun suatu
koridor tidak boleh terlepas dari rencana tata
ruang yang sudah ada.
Perkembangan perkotaan cenderung mengarah
terbentuknya kawasan perkotaan yang semakin
membesar dan terintegrasi. Kondisi tersebut
terlihat dari semakin luasnya daerah yang
menunjukkan ciri fisik perkotaan di kawasan
suburban yang telah menyatu dengan kota
intinya, dimana proses pengkotaan yang terjadi
di pinggiran kota besar terjadi lebih cepat
dibanding yang terjadi di kota besar itu sendiri.
Adanya fenomena tersebut mengakibatkan
terjadinya proses transformasi ruang dan sosio-
ekonomik wilayah kota-kota menengah maupun
kota–kota kecil di sekitarnya sebagai akibat dari
proses modernisasi dan industrialisasi kota besar
(inti), dimana pada akhirnya mengakibatkan
perkembangan kota-kota tersebut terkesan me-
nyatu (Sugiana, 2005; dalam Nurcholis, 2008).
Terjadinya perkembangan kawasan perkotaan di
sepanjang koridor antar zona juga ditandai
dengan adanya proses restrukturisasi internal
pada zona-zona tersebut, baik secara sosial-
ekonomi maupun secara fisik.
Koridor sebagai ruang kota membantu manusia
bergerak dari ruang kota satu ke ruang kota
yang lain, dengan potensi tersebut koridor harus
memiliki potensi yang dibutuhkan manusia yaitu
dimana manusia merasakan adanya ruang yang
terus melingkupinya serta sadar akan ke-
beradaannya. Sebuah koridor yang berkarakter
ditunjang oleh pengaturan ruang koridor dan
juga hal-hal yang masih berkaitan dengan
orientasi dan estetika yang dimunculkan oleh
koridor itu sendiri, sebuah koridor dapat menjadi
sebuah segmen kota. Fungsi koridor sebagai
linkage/ penghubung dan generator tidak lepas
dari pengaturan sirkulasi dan parkir.
(Shirvani ,1985; dalam Adiyani, 2008).
Perkembangan kawasan perkotaan tersebut
terlihat jelas pada pola keruangan perkembang-
an penduduk perkotaan, dan hal ini juga mulai
terlihat di Makassar, khususnya di kawasan
Tamalanrea. Secara histori, Tamalanrea dulunya
memiliki banyak lahan resapan air atau rawa,
Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | B 033
Kajian Penataan Bangunan dan Lingkungan pada Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan Kota Makassar
akan tetapi seiring dengan waktu, lahan resapan
air kini makin berkurang akibat ditimbun dan
dijadikan lahan terbangun, baik sebagai per-
mukiman dan bangunan komersial. Berdasarkan
BWK (bagian wilayah kota) Makassar, Tama-
lanrea merupakan kawasan pendidikan tinggi
dan permukiman dengan fungsi pendukung
kawasan yaitu sebagai kawasan industri, per-
dagangan, jasa sosial dan umum.
Berdasarkan kondisi tersebut di atas diperlukan
kajian untuk melihat sejauh mana perkebangan
kawasan melalui intensitas pemanfaatan lahan
oleh bangunan-bangunan dan ketersediaan ru-
ang terbuka pada koridor jalan Perintis Ke-
merdekaan yang mengacu pada peraturan atau
kebijakan yang telah ditetapkan, sehingga akan
teridentifikasi masalah-masalah penataan pada
koridor jalan Perintis Kemerdekaan sehingga
akan terumuskan rekomendasi penataan ruang
dan lingkungan yang ideal bagi koridor jalan
Perintis Kemerdekaan.
Azas Tujuan Penataan Ruang
Dalam UU No. 26 Tahun 2007 pada pasal 2,
yang antara lain disebutkan: dalam kerangka
Negara Kesatuan Republik Indonesia, penataan
ruang diselenggarakan berdasarkan asas: ke-
terpaduan; keserasian, keselarasan, dan kese-
imbangan; keberlanjutan; keberdayagunaan dan
keberhasilgunaan; keterbukaan; kebersamaan
dan kemitraan; pelindungan kepentingan um-
um; kepastian hukum dan keadilan; dan akun-
tabilitas.
Berdasarkan azas tersebut maka penataan
ruang bertujuan untuk mewujudkan ruang wi-
layah nasional yang aman, nyaman, produktif,
dan berkelanjutan berlandaskan Wawasan Nu-
santara dan Ketahanan Nasional dengan:
a. Terwujudnya keharmonisan antara
kungan alam dan lingkungan buatan.
b. Terwujudnya keterpaduan dalam penggu-
naan sumber daya alam dan sumber daya
buatan dengan memperhatikan sumber daya
manusia.
c. Terwujudnya pelindungan fungsi ruang dan
pencegahan dampak negatif terhadap ling-
kungan akibat pemanfaatan ruang.
B 034 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015
Intensitas Pemanfaatan Ruang
Menurut Permen PU Nomor 06/PRT/M/2007
tentang Rencana Tata Bangunan dan Ling-
kungan, intensitas pemanfaatan ruang adalah
tingkat alokasi dan distribusi luas lantai mak-
simum bangunan terhadap lahan/tapak peruntu-
kannya. Intensitas pemanfaatan ruang atau
penggunaan lahan ini merupakan variabel untuk
melihat elemen yang mempengaruhi mor-fologi
kota yaitu bentuk dan massa bangunan.
Manfaat dari intensitas pemanfaatan lahan
adalah sebagai berikut :
a. Mencapai efisiensi dan efektivitas peman-
faatan lahan secara adil.
b. Mendapatkan distribusi kepadatan kawasan
yang selaras pada batas daerah yang
direncanakan berdasarkan ketentuan dalam
rencana tata ruang wilayah yang terkait.
c. Mendapatkan distribusi berbagai elemen in-
tensitas lahan pemanfaatan lahan (Koefisien
Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan,
Koefisien Daerah Hijau, dan Koefisien Tapak
Besmen) yang dapat men-dukung berbagai
karakter khas dari berbagai subarea yang
direncanakan.
d. Merangsang pertumbuhan kota dan berdam-
pak langsung pada perekonomian kawasan.
e. Mencapai keseimbangan, kaitan dan keter-
paduan dari berbagai elemen intensitas
pemanfaatan lahan dalam hal pencapaian
kinerja fungsi, estetis dan sosial, antara
kawasan perencanaan dan lahan di luarnya.
Tata Bangunan
Tata bangunan adalah produk dari penye-
lenggaraan bangunan gedung beserta ling-
kungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang,
meliputi berbagai aspek termasuk pembentuk
cita/karakter fisik lingkungan, besaran, dan
ling- konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling
/petak lahan, bangunan serta ketinggian dan
elevasi lantai bangunan, yang dapat mencip-
takan dan mendefinisikan berbagai kualitas
ruang kota yang akomodatif terhadap kera-
gaman kegiatan yang ada, terutama yang ber-
langsung dalam ruang-ruang publik.
Manfaat dari penataan bangunan, adalah
sebagai berikut :
a. mewujudkan kawasan yang selaras dengan
morfologi perkembangan area tersebut serta

keserasian dan keterpaduan pengaturan
konfigurasi blok, kaveling dan bangunan.
b. meningkatkan kualitas ruang kota yang
aman, nyaman, sehat, menarik, dan ber-
wawasan lingkungan, serta akomodatif ter-
hadap keragaman kegiatan.
c. mengoptimalkan keserasian antara ruang
luar bangunan dan ligkungan publik sehing-
ga tercipta ruang-ruang antar bangunan
yang interaktif.
d. menciptakan berbagai citra dan kararkter
khas dari berbagai subarea yang direnca-
nakan.
e. mencapai keseimbangan, kaitan dan keter-
paduan dari berbagai elemen tata bangunan
dalam hal pencapaian kinerja, fungsi, estetis
dan social, antara kawasan perencanaan dan
lahan lainnya.
f. mencapai lingkungan yang tanggap terhadap
tuntutan kondisi ekonomi serta terciptanya
integrasi sosial secara keruangan.
Koridor
Koridor adalah lorong yang menghubungkan
antara suatu gedung dengan gedung yang lain,
atau jalan sempit yang menghubungkan daerah
terkurung (Lukman; 1996 dalam Yoga, 2004 :
II-9). Koridor adalah suatu lahan memanjang,
sebuah lorong yang membelah kota atau
kawasan, atau sebuah lorong yang terbentuk
oleh facade, atau sebuah lorong yang terbentuk
oleh fasade bangunan berderet dengan rantai
/ruang kota, serta bergerak dari satu ruang
lainnya.
Koridor adalah suatu ruang atau space yang
memanjang secara linier membentuk semacam
lorong yang terbentuk bila-mana ada suatu
ruangan yang memanjang dan dibatasi oleh
lahan di kedua seisi ruang tersebut. Koridor ada
yang bersifat alami seperti sungai-sungai yang
membelah sebuah kota dan ada juga yang
terbentuk karena karya manusia. Salah satu
koridor yang erat kaitannya dengan arsitektur
kota adalah jalan atau jalur transportasi di
dalam kota (Wiharnanto; 2000 dalam Yoga
2004 : II-9).
Keberadaan suatu koridor sebagai pembentuk
elemen kota tidak akan lepas dari faktor–faktor
yang ada dalam koridor tersebut, yaitu :
M. Yahya
- Fasade adalah wajah depan bangunan atau
tampak depan bangunan yang ada di
sepanjang koridor.
- Figure Ground merupakan hubungan peng-
gunaan lahan untuk massa bangunan dan
ruang terbuka. Struktur tata ruang kota
menurut Trancik terdiri dari dua elemen
pokok, yaitu massa bangunan kota (urban
solid) dan ruang terbuka kota (urban volid).
- Pedestrian ways yang dilengkapi dengan
pengaturan vegetasi sehingga mampu me-
nyatu terhadap lingkungannya.
Metode
Penelitian ini dilakukan dengan validitas data
yang digunakan untuk menganalisis data dan
dibahas secara kualitatif dalam kerangka des-
kriptif. Penelitian dilakukan di koridor jalan Pe-
rintis Kemerdekaan.
Metode Pengumpulan Data
Metode pengumpulan data yang digunakan
secara observasi dimana pengambilan data de-
ngan melakukan pengamatan langsung pada
objek penelitian dan melalui wawancara dimana
pengumpulan informasi melalui tanya jawab
kepada pihak yang berhubungan dengan pene-
litian ini, baik secara langsung maupun tidak
langsung. Penelitian dilakukan di koridor jalan
Perintis Kemerdekaan dengan batasan area
jembatan Tello hingga depan perumahan Telko-
mas. Kawasan studi difokuskan pada kiri kanan
jalan yang menjadi batas pandang pengguna
jalan Perintis. Kawasan studi akan dibagi
menjadi empat zona yaitu zona I zona per-
dagangan, zona II zona militer, zona III zona
pendidikan dan zona IV zona perkantoran.
Metode Analisis Data
Data yang telah dikumpulkan selanjutnya di
analisis melalui tahapan analisis inventarisasi
data, analisis komparasi data, dan analisis
overlay peta. Analisis Inventarisasi Data meru-
pakan analisis yang mengumpulkan data baik itu
data sekunder maupun data primer kemudian
mendiskripsikan dari data yang diperoleh terse-
but. Analisis Komparasi Data adalah hasil
penelitian ini dianalisis secara objektif dengan
membandingkan hasil survey terhadap kajian-
kajian literatur.
Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | B 035
Kajian Penataan Bangunan dan Lingkungan pada Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan Kota Makassar

Analisis Overlay Peta adalah analisis peta untuk

melihat perubahan fungsi lahan yang terjadi dari
tahun ke tahun di lokasi penelitian. Teknik
analisis ini menggunakan foto udara yang
diperoleh dari Google Earth.

Gambar 2. Lokasi Pertumbuhan Bangunan di

sepanjang jalan Perintis Kemerdekaan tahun 2014

Analisis dan Interpretasi

1. Zona 1
Zona ini merupakan zona perdagangan.
Dikategorikan sebagai zona perdagangan karena
pada mulai dari km. 8 hingga pertokoan Tama-
lanrea yang ada di depan kantor wilayah Dinas
Pendidikan didominasi oleh deretan ruko, kios
permanen, semi permanen dan non permanen.
Gambar 1. Peta pembagian zona

Tabel 1. Pembagian Zona Penelitian

Batasan
No. Lajur kanan Lajur kiri
Karakter
Zona (sebelah (sebelah timur
tenggara jalan) laut jalan)
1 Perdagangan Pertokoan Ruko samping
Tamalanrea sungai Tello –
((kanwil Dinas ruko samping
Pendidikan) Univ. Islam
Muhammadiyah
2 Militer Kawasan Kodam Kawasan Kodam Gambar 3. Peta zona 1
Batalyon Batalyon
Yonkav – Linud Yonkav Di zona ini, terdapat beberapa ruko yang baru
Batalyon Rider
3 Pendidikan Kawasan
didirikan sekitar tahun 2008-2009. Ruko-ruko
Kampus UIM – tersebut pada umumnya berlantai 2 dan 3
Pondok Pesant. dengan garis sempadan bangunan sekitar ± 10-
IMMIM 15 m. Bila berdasarkan standar karakteristik
4 Perkantoran Kawasan RS
Wahidin jalan arteri primer. yaitu memiliki garis sem-
Sudirohusodo – padan bangunan minimum 20m, berarti sem-
Ruko depan padan bangunan baru di sepanjang jalan
perum.
Telkomas
Perintis belum memenuhi standar.

B 036 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015

 M. Yahya
Zona 1 ini didominasi oleh sarana perdagangan,
baik berupa ruko, kios semi permanen dan non
permanen. Ruko ini didiami oleh 18 blok ruko
baru, 10 blok disebelah timur laut jalan dan 8
blok ruko di sebelah tenggara jalan. Dari 18 blok
ruko tersebut total unit ruko yang ada adalah 68
unit, 6 unit berukuran besar, yaitu ukuran luas
bangunan di atas 100 m2 dan 60 unit berukuran
kecil, yaitu ukuran luas bangunan di bawah 100
m2. Ketinggian lantai yang dimiliki antara 2 – 3
lantai, 5 unit yang memiliki 2 lantai dan 65 unit
yang berlantai 3. KDB tertinggi di sisi kanan ini
adalah 144% dan KDB terendah adalah 46%.
Adapun KLB tertinggi adalah 85.7% dan KLB
terendah adalah 31.3%. Posisi bangunan
terhadap jalan pun tidak seluruhnya lurus
Gambar 4. Peta zona 2
mengikuti pola jalan, namun terdapat 20 unit
yang berposisi miring terhadap jalan dan 48
yang berposisi lurus. 3. Zona 3
Zona 3 meliputi kawasan Universitas Islam
2. Zona 2 Muhammadiyah (UIM) hingga sekolah mene-
Zona ini mencakup mulai dari kawasan militer ngah kejuruan (SMK) Phinisi Nusantara. Zona ini
Kodam Batalyon Yonkav hingga kawasan militer merupakan zona pendidikan karena zona ini
Batalyon Rider yang berada pada lajur kanan memiliki beberapa kawasan pendidikan seperti,
(sebelah timur laut jalan Perintis Kemerdekaan) kawasan Universitas Islam Muha-mmadiyah
dan sedikit mengambil sisi lajur kiri (sebelah (UIM), kawasan kampus STIMIK Dipanegara,
tenggara jalan Perintis Kemerdekaan) yaitu Balai Besar Pendidikan dan Pelatihan Kese-
antara kawasan Pondok Pesantren IMMIM dan jahteraan Sosial (BBPPKS) Kementerian Sosial
RSP Unhas yang masih merupakan kawasan Republik Indonesia.
Kodam Batalyon Yonkav.

Dari cakupan batasan zona tersebut, zona ini

merupakan kawasan militer, dikatakan demikian
karena hampir 2/3 dari luas zona ini dimiliki oleh
kawasan militer, dan 1/3 zona ini ditempati oleh
lahan bangunan permanen, semi permanen dan
non permanen yang memiliki fungsi per-
dagangan.

Terdapat 17 blok ruko dengan jumlah ruko 37

unit. Terdapat 13 unit berukuran besar yaitu
ukuran luas bangunan di atas 100 m2 dan 24 Gambar 5. Peta zona 3
unit berukuran kecil yaitu ukuran luas bangunan
di bawah 100 m2. Sama dengan zona 1, posisi
Pada zona ini hanya terdapat dua blok ruko
ruko juga tidak semuanya lurus mengikuti pola
yang terbangun di kawasan ini, masing –
jalan. Terdapat 17 unit ruko berposisi miring
masing blok memiliki 12 unit sehingga totalnya
dan 20 unit berposisi lurus. Ketinggian lantai
adalah 24 unit. Ukuran semua ruko adalah besar
yang dimiliki antara 2–3 lantai, 12 unit berlantai
karena di atas 100 m2. Posisi semua ruko juga
2 dan 25 unit berlantai 3.
lurus mengikuti pola jalan dan semuanya memi-
liki 3 lantai. Koefisien dasar bangunan tertinggi
Koefisien dasar bangunan (KDB) tertinggi adalah
adalah 142.9% dan terendah adalah 130.4%.
150% dan KDB terendah adalah 12.1%. Sedangkan koefisien lantai bangunan tertinggi
Koefisien lantai bangunan (KLB) tertinggi adalah adalah 47.6% dan terendah adalah 43.5%.
46.9% dan KLB terendah adalah 12. %.

Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | B 037

Kajian Penataan Bangunan dan Lingkungan pada Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan Kota Makassar
4. Zona 4
Zona 4 meliputi RSP Unhas Wahidin kompleks
RS Wahidin Sudirohusodo hingga depan ger-
bang perumahan Telkomas (sebelah tengara
jalan Perintis Kemerdekaan, sisi kiri jalan). Zona
ini memiliki karakter zona perkantoran dan jasa
karena zona ini didominasi oleh kawasan-
kawasan perkantoran dan jasa seperti kawasan
RS Wahidin Sudirohusodo, kantor Dinas Kese-
hatan Provinsi, kantor Dinas Tenaga kerja dan
Transmigrasi, kawasan kantor Sentra Pendidikan
BRI, kantor Balai Besar Karantina Pertanian.
Gambar 6. Peta zona 4
Zona ini di dominasi oleh kawasan terbangun
dan umur bangunan sudah cukup lama sehingga
bangunan di kawasan ini cukup tertata. Sama
seperti zona 2, ruko yang ada di zona ini
menunjukkan identitas hunian. Kios-kios semi
permanen masih ditemukan di zona ini dengan
menjual bahan bangunan, bahan campuran
kebutuhan pokok sehari-hari dan menjual jasa
seperti, warung makan, salon dan bengkel.
Pada zona ini terdapat 3 blok ruko dengan total
ruko 46 unit. Semua unit ruko memiliki posisi
yang lurus terhadap jalan. Terdapat 21 unit
berukuran kecil dan 25 unit berukuran besar
serta 41 unit berlantai 2 dan 5 unit berlantai 3.
Koefisien dasar bangunan tertinggi adalah 144%
dan terendah adalah 10.3%. Koefisien lantai
bangunan tertinggi adalah 72% dan terendah
3.4%.
Kesimpulan
Perubahan pemanfaatan lahan menjadi lahan
perdagangan mengkhawatirkan akan terjadi
pergeseran fungsi kawasan koridor Perintis
Kemerdekaan Km. 8–12 dari kawasan pendi-
dikan dan permukiman menjadi kawasan per-
dagangan melihat menjamurnya pem-bangunan
ruko pada koridor ini.
B 038 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015
Masalah lain mengenai pemanfaatan lahan
adalah kehadiran pedagang kaki lima (PKL) dan
bangunan semi permanen yang menggunakan
bahu jalan dan lahan-lahan terbuka tanpa izin
dari pemerintah. Hal ini juga menjadi masalah
penting pada koridor karena keberadaan PKL
mengganggu kelancaran sirkulasi ken-daraan
dan pandangan (polusi visual).
Ruko-ruko yang saat ini masih kosong perlu
dikendalikan pemanfaatannya dengan menga-
rahkan kepada fungsi jasa dan pendidikan.
Alasannya, fungsi perdagangan yang kini telah
ada sebesar 21% menyaingi fungsi jasa yang
baru 12%, sedangkan ruko yang belum
dimanfaatkan masih tersisa 62%. Hal ini
berguna untuk mengatasi pergeseran fungsi
kawasan koridor.
Daftar Pustaka
Dwita, Hadi Rahmi dan Bakti Setiawan. (1999).
Perancangan Kota Ekologi. Jakarta : Direktorat
Jenderal Pendidikan Tinggi Departemen Pendidikan
da Kebudayaan
Hakim, Ir. Rustam, MT. IALI dan Utomo, Ir. Hardi, MS.
IAI. (2004). Komponen Perancangan Arsitektur
Lansekap. Jakarta : Bumi Aksara.
Hakim, Ir. Rustam, MT.IALI. (2003). Arsitektur
Lansekap Manusia, Alam, dan Lingkungan. Jakarta :
Bumi Aksara.
Makalah Lokakarya Direktorat Jenderal Penataan
Ruang Departemen Pekerjaan Umum RTH Wilayah
Perkotaan
Sadyohutomo, Ir. Mulyono, MRCP. (2008). Manajemen
Kota dan Wilayah : Realita dan Tantangan.
Bandung : Bumi Aksara
Yunus, Hadi Sabari. (1999). Struktur Tata Ruang Kota.
Yogyakarta : Pustaka Belajar
Zahnd, Markus. (1999). Perancangan Kota Secara
Terpadu:Teori Perancangan Kota dan Penerapannya.
Semarang : Kanisius