TEMU ILMIAH IPLBI 2015

Kajian Tata Bangunan dan Lingkungan pada Koridor Jalan

Perintis Kemerdekaan Kota Makassar
M. Yahya
Pascasarjana Universitas Hasanuddin, Laboratorium Perencanaan Perumahan dan Lingkungan Permukiman, Jurusan Arsitektur,
Fakultas Teknik, Universitas Hasanuddin.

Abstrak
Fenomena perkembangan kawasan perkotaan terlihat pada keruangan perkembangan penduduk
perkotaan di Makassar, khususnya di kawasan Tamalanrea. Perkembangan kawasan perkotaan di
sepanjang koridor antar zona ditandai dengan adanya proses restrukturisasi internal pada zona-zona
koridor, baik secara sosial-ekonomi maupun secara fisik. Secara fisik proses restrukturisasi ditandai
oleh adanya perubahan tata guna bangunan. Analisis dilakukan melalui tahapan analisis inventarisasi
data, analisis komparasi data, dan analisis overlay peta. Perubahan pemanfaatan lahan menjadi
lahan perdagangan mengkhawatirkan akan terjadi pergeseran fungsi kawasan koridor Perintis
Kemerdekaan Km. 812 dari kawasan pendidikan dan permukiman menjadi kawasan perdagangan
dengan menjamurnya pembangunan ruko pada koridor ini.
Kata-kunci : koridor, kawasan, tata bangunan

Pendahuluan
Perkembangan kota yang pesat sebagai akibat
dari aktivitas ekonomi yang tinggi, menuntut
kejelian dan kearifan dalam menata bangunan
dan lingkungan. Penataan bangunan dan lingkungan dalam suatu kawasan maupun suatu
koridor tidak boleh terlepas dari rencana tata
ruang yang sudah ada.
Perkembangan perkotaan cenderung mengarah
terbentuknya kawasan perkotaan yang semakin
membesar dan terintegrasi. Kondisi tersebut
terlihat dari semakin luasnya daerah yang
menunjukkan ciri fisik perkotaan di kawasan
suburban yang telah menyatu dengan kota
intinya, dimana proses pengkotaan yang terjadi
di pinggiran kota besar terjadi lebih cepat
dibanding yang terjadi di kota besar itu sendiri.
Adanya fenomena tersebut mengakibatkan
terjadinya proses transformasi ruang dan sosioekonomik wilayah kota-kota menengah maupun
kotakota kecil di sekitarnya sebagai akibat dari
proses modernisasi dan industrialisasi kota besar
(inti), dimana pada akhirnya mengakibatkan
perkembangan kota-kota tersebut terkesan menyatu (Sugiana, 2005; dalam Nurcholis, 2008).

Terjadinya perkembangan kawasan perkotaan di

sepanjang koridor antar zona juga ditandai
dengan adanya proses restrukturisasi internal
pada zona-zona tersebut, baik secara sosialekonomi maupun secara fisik.
Koridor sebagai ruang kota membantu manusia
bergerak dari ruang kota satu ke ruang kota
yang lain, dengan potensi tersebut koridor harus
memiliki potensi yang dibutuhkan manusia yaitu
dimana manusia merasakan adanya ruang yang
terus melingkupinya serta sadar akan keberadaannya. Sebuah koridor yang berkarakter
ditunjang oleh pengaturan ruang koridor dan
juga hal-hal yang masih berkaitan dengan
orientasi dan estetika yang dimunculkan oleh
koridor itu sendiri, sebuah koridor dapat menjadi
sebuah segmen kota. Fungsi koridor sebagai
linkage/ penghubung dan generator tidak lepas
dari pengaturan sirkulasi dan parkir.
(Shirvani ,1985; dalam Adiyani, 2008).
Perkembangan kawasan perkotaan tersebut
terlihat jelas pada pola keruangan perkembangan penduduk perkotaan, dan hal ini juga mulai
terlihat di Makassar, khususnya di kawasan
Tamalanrea. Secara histori, Tamalanrea dulunya
memiliki banyak lahan resapan air atau rawa,
Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | B 033

Kajian Penataan Bangunan dan Lingkungan pada Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan Kota Makassar

akan tetapi seiring dengan waktu, lahan resapan

air kini makin berkurang akibat ditimbun dan
dijadikan lahan terbangun, baik sebagai permukiman dan bangunan komersial. Berdasarkan
BWK (bagian wilayah kota) Makassar, Tamalanrea merupakan kawasan pendidikan tinggi
dan permukiman dengan fungsi pendukung
kawasan yaitu sebagai kawasan industri, perdagangan, jasa sosial dan umum.
Berdasarkan kondisi tersebut di atas diperlukan
kajian untuk melihat sejauh mana perkebangan
kawasan melalui intensitas pemanfaatan lahan
oleh bangunan-bangunan dan ketersediaan ruang terbuka pada koridor jalan Perintis Kemerdekaan yang mengacu pada peraturan atau
kebijakan yang telah ditetapkan, sehingga akan
teridentifikasi masalah-masalah penataan pada
koridor jalan Perintis Kemerdekaan sehingga
akan terumuskan rekomendasi penataan ruang
dan lingkungan yang ideal bagi koridor jalan
Perintis Kemerdekaan.
Azas Tujuan Penataan Ruang
Dalam UU No. 26 Tahun 2007 pada pasal 2,
yang antara lain disebutkan: dalam kerangka
Negara Kesatuan Republik Indonesia, penataan
ruang diselenggarakan berdasarkan asas: keterpaduan; keserasian, keselarasan, dan keseimbangan; keberlanjutan; keberdayagunaan dan
keberhasilgunaan; keterbukaan; kebersamaan
dan kemitraan; pelindungan kepentingan umum; kepastian hukum dan keadilan; dan akuntabilitas.

Intensitas Pemanfaatan Ruang

Menurut Permen PU Nomor 06/PRT/M/2007
tentang Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, intensitas pemanfaatan ruang adalah
tingkat alokasi dan distribusi luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapak peruntukannya. Intensitas pemanfaatan ruang atau
penggunaan lahan ini merupakan variabel untuk
melihat elemen yang mempengaruhi mor-fologi
kota yaitu bentuk dan massa bangunan.
Manfaat dari intensitas pemanfaatan lahan
adalah sebagai berikut :
a. Mencapai efisiensi dan efektivitas pemanfaatan lahan secara adil.
b. Mendapatkan distribusi kepadatan kawasan
yang selaras pada batas daerah yang
direncanakan berdasarkan ketentuan dalam
rencana tata ruang wilayah yang terkait.
c. Mendapatkan distribusi berbagai elemen intensitas lahan pemanfaatan lahan (Koefisien
Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan,
Koefisien Daerah Hijau, dan Koefisien Tapak
Besmen) yang dapat men-dukung berbagai
karakter khas dari berbagai subarea yang
direncanakan.
d. Merangsang pertumbuhan kota dan berdampak langsung pada perekonomian kawasan.
e. Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari berbagai elemen intensitas
pemanfaatan lahan dalam hal pencapaian
kinerja fungsi, estetis dan sosial, antara
kawasan perencanaan dan lahan di luarnya.
Tata Bangunan

Berdasarkan azas tersebut maka penataan

ruang bertujuan untuk mewujudkan ruang wilayah nasional yang aman, nyaman, produktif,
dan berkelanjutan berlandaskan Wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional dengan:
a. Terwujudnya keharmonisan antara
kungan alam dan lingkungan buatan.

ling-

b. Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya
buatan dengan memperhatikan sumber daya
manusia.
c. Terwujudnya pelindungan fungsi ruang dan
pencegahan dampak negatif terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang.
B 034 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015

Tata bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang,
meliputi berbagai aspek termasuk pembentuk
cita/karakter fisik lingkungan, besaran, dan
konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling
/petak lahan, bangunan serta ketinggian dan
elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan mendefinisikan berbagai kualitas
ruang kota yang akomodatif terhadap keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam ruang-ruang publik.
Manfaat dari penataan
sebagai berikut :

bangunan,

adalah

a. mewujudkan kawasan yang selaras dengan

morfologi perkembangan area tersebut serta

M. Yahya

keserasian dan keterpaduan pengaturan

konfigurasi blok, kaveling dan bangunan.

b. meningkatkan kualitas ruang kota yang

aman, nyaman, sehat, menarik, dan berwawasan lingkungan, serta akomodatif terhadap keragaman kegiatan.

Fasade adalah wajah depan bangunan atau

tampak depan bangunan yang ada di
sepanjang koridor.

c. mengoptimalkan keserasian antara ruang

luar bangunan dan ligkungan publik sehingga tercipta ruang-ruang antar bangunan
yang interaktif.

Figure Ground merupakan hubungan penggunaan lahan untuk massa bangunan dan
ruang terbuka. Struktur tata ruang kota
menurut Trancik terdiri dari dua elemen
pokok, yaitu massa bangunan kota (urban
solid) dan ruang terbuka kota (urban volid).

d. menciptakan berbagai citra dan kararkter

khas dari berbagai subarea yang direncanakan.

Pedestrian ways yang dilengkapi dengan

pengaturan vegetasi sehingga mampu menyatu terhadap lingkungannya.

Metode

e. mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari berbagai elemen tata bangunan
dalam hal pencapaian kinerja, fungsi, estetis
dan social, antara kawasan perencanaan dan
lahan lainnya.

Penelitian ini dilakukan dengan validitas data

yang digunakan untuk menganalisis data dan
dibahas secara kualitatif dalam kerangka deskriptif. Penelitian dilakukan di koridor jalan Perintis Kemerdekaan.

f. mencapai lingkungan yang tanggap terhadap

tuntutan kondisi ekonomi serta terciptanya
integrasi sosial secara keruangan.

Metode Pengumpulan Data

Koridor
Koridor adalah lorong yang menghubungkan
antara suatu gedung dengan gedung yang lain,
atau jalan sempit yang menghubungkan daerah
terkurung (Lukman; 1996 dalam Yoga, 2004 :
II-9). Koridor adalah suatu lahan memanjang,
sebuah lorong yang membelah kota atau
kawasan, atau sebuah lorong yang terbentuk
oleh facade, atau sebuah lorong yang terbentuk
oleh fasade bangunan berderet dengan rantai
/ruang kota, serta bergerak dari satu ruang
lainnya.
Koridor adalah suatu ruang atau space yang
memanjang secara linier membentuk semacam
lorong yang terbentuk bila-mana ada suatu
ruangan yang memanjang dan dibatasi oleh
lahan di kedua seisi ruang tersebut. Koridor ada
yang bersifat alami seperti sungai-sungai yang
membelah sebuah kota dan ada juga yang
terbentuk karena karya manusia. Salah satu
koridor yang erat kaitannya dengan arsitektur
kota adalah jalan atau jalur transportasi di
dalam kota (Wiharnanto; 2000 dalam Yoga
2004 : II-9).
Keberadaan suatu koridor sebagai pembentuk
elemen kota tidak akan lepas dari faktorfaktor
yang ada dalam koridor tersebut, yaitu :

Metode pengumpulan data yang digunakan

secara observasi dimana pengambilan data dengan melakukan pengamatan langsung pada
objek penelitian dan melalui wawancara dimana
pengumpulan informasi melalui tanya jawab
kepada pihak yang berhubungan dengan penelitian ini, baik secara langsung maupun tidak
langsung. Penelitian dilakukan di koridor jalan
Perintis Kemerdekaan dengan batasan area
jembatan Tello hingga depan perumahan Telkomas. Kawasan studi difokuskan pada kiri kanan
jalan yang menjadi batas pandang pengguna
jalan Perintis. Kawasan studi akan dibagi
menjadi empat zona yaitu zona I zona perdagangan, zona II zona militer, zona III zona
pendidikan dan zona IV zona perkantoran.
Metode Analisis Data
Data yang telah dikumpulkan selanjutnya di
analisis melalui tahapan analisis inventarisasi
data, analisis komparasi data, dan analisis
overlay peta. Analisis Inventarisasi Data merupakan analisis yang mengumpulkan data baik itu
data sekunder maupun data primer kemudian
mendiskripsikan dari data yang diperoleh tersebut. Analisis Komparasi Data adalah hasil
penelitian ini dianalisis secara objektif dengan
membandingkan hasil survey terhadap kajiankajian literatur.
Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | B 035

Kajian Penataan Bangunan dan Lingkungan pada Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan Kota Makassar

Analisis Overlay Peta adalah analisis peta untuk

melihat perubahan fungsi lahan yang terjadi dari
tahun ke tahun di lokasi penelitian. Teknik
analisis ini menggunakan foto udara yang
diperoleh dari Google Earth.

Gambar 2. Lokasi Pertumbuhan Bangunan

sepanjang jalan Perintis Kemerdekaan tahun 2014

di

Analisis dan Interpretasi

1. Zona 1
Zona ini merupakan zona perdagangan.
Dikategorikan sebagai zona perdagangan karena
pada mulai dari km. 8 hingga pertokoan Tamalanrea yang ada di depan kantor wilayah Dinas
Pendidikan didominasi oleh deretan ruko, kios
permanen, semi permanen dan non permanen.
Gambar 1. Peta pembagian zona

Tabel 1. Pembagian Zona Penelitian

No.
Zona

Karakter

Perdagangan

Militer

Pendidikan

Perkantoran

Batasan
Lajur kanan
Lajur kiri
(sebelah
(sebelah timur
tenggara jalan)
laut jalan)
Pertokoan
Ruko samping
Tamalanrea
sungai Tello
((kanwil Dinas
ruko samping
Pendidikan)
Univ. Islam
Muhammadiyah
Kawasan Kodam
Kawasan Kodam
Batalyon
Batalyon
Yonkav Linud
Yonkav
Batalyon Rider
Kawasan
Kampus UIM
Pondok Pesant.
IMMIM
Kawasan RS
Wahidin
Sudirohusodo
Ruko depan
perum.
Telkomas

B 036 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015

Gambar 3. Peta zona 1

Di zona ini, terdapat beberapa ruko yang baru

didirikan sekitar tahun 2008-2009. Ruko-ruko
tersebut pada umumnya berlantai 2 dan 3
dengan garis sempadan bangunan sekitar 1015 m. Bila berdasarkan standar karakteristik
jalan arteri primer. yaitu memiliki garis sempadan bangunan minimum 20m, berarti sempadan bangunan baru di sepanjang jalan
Perintis belum memenuhi standar.

M. Yahya

Zona 1 ini didominasi oleh sarana perdagangan,

baik berupa ruko, kios semi permanen dan non
permanen. Ruko ini didiami oleh 18 blok ruko
baru, 10 blok disebelah timur laut jalan dan 8
blok ruko di sebelah tenggara jalan. Dari 18 blok
ruko tersebut total unit ruko yang ada adalah 68
unit, 6 unit berukuran besar, yaitu ukuran luas
bangunan di atas 100 m2 dan 60 unit berukuran
kecil, yaitu ukuran luas bangunan di bawah 100
m2. Ketinggian lantai yang dimiliki antara 2 3
lantai, 5 unit yang memiliki 2 lantai dan 65 unit
yang berlantai 3. KDB tertinggi di sisi kanan ini
adalah 144% dan KDB terendah adalah 46%.
Adapun KLB tertinggi adalah 85.7% dan KLB
terendah adalah 31.3%. Posisi bangunan
terhadap jalan pun tidak seluruhnya lurus
mengikuti pola jalan, namun terdapat 20 unit
yang berposisi miring terhadap jalan dan 48
yang berposisi lurus.
2. Zona 2
Zona ini mencakup mulai dari kawasan militer
Kodam Batalyon Yonkav hingga kawasan militer
Batalyon Rider yang berada pada lajur kanan
(sebelah timur laut jalan Perintis Kemerdekaan)
dan sedikit mengambil sisi lajur kiri (sebelah
tenggara jalan Perintis Kemerdekaan) yaitu
antara kawasan Pondok Pesantren IMMIM dan
RSP Unhas yang masih merupakan kawasan
Kodam Batalyon Yonkav.

Gambar 4. Peta zona 2

3. Zona 3
Zona 3 meliputi kawasan Universitas Islam
Muhammadiyah (UIM) hingga sekolah menengah kejuruan (SMK) Phinisi Nusantara. Zona ini
merupakan zona pendidikan karena zona ini
memiliki beberapa kawasan pendidikan seperti,
kawasan Universitas Islam Muha-mmadiyah
(UIM), kawasan kampus STIMIK Dipanegara,
Balai Besar Pendidikan dan Pelatihan Kesejahteraan Sosial (BBPPKS) Kementerian Sosial
Republik Indonesia.

Dari cakupan batasan zona tersebut, zona ini

merupakan kawasan militer, dikatakan demikian
karena hampir 2/3 dari luas zona ini dimiliki oleh
kawasan militer, dan 1/3 zona ini ditempati oleh
lahan bangunan permanen, semi permanen dan
non permanen yang memiliki fungsi perdagangan.
Terdapat 17 blok ruko dengan jumlah ruko 37
unit. Terdapat 13 unit berukuran besar yaitu
ukuran luas bangunan di atas 100 m2 dan 24
unit berukuran kecil yaitu ukuran luas bangunan
di bawah 100 m2. Sama dengan zona 1, posisi
ruko juga tidak semuanya lurus mengikuti pola
jalan. Terdapat 17 unit ruko berposisi miring
dan 20 unit berposisi lurus. Ketinggian lantai
yang dimiliki antara 23 lantai, 12 unit berlantai
2 dan 25 unit berlantai 3.
Koefisien dasar bangunan (KDB) tertinggi adalah
150% dan KDB terendah adalah 12.1%.
Koefisien lantai bangunan (KLB) tertinggi adalah
46.9% dan KLB terendah adalah 12. %.

Gambar 5. Peta zona 3

Pada zona ini hanya terdapat dua blok ruko

yang terbangun di kawasan ini, masing
masing blok memiliki 12 unit sehingga totalnya
adalah 24 unit. Ukuran semua ruko adalah besar
karena di atas 100 m2. Posisi semua ruko juga
lurus mengikuti pola jalan dan semuanya memiliki 3 lantai. Koefisien dasar bangunan tertinggi
adalah 142.9% dan terendah adalah 130.4%.
Sedangkan koefisien lantai bangunan tertinggi
adalah 47.6% dan terendah adalah 43.5%.

Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015 | B 037

Kajian Penataan Bangunan dan Lingkungan pada Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan Kota Makassar

4. Zona 4
Zona 4 meliputi RSP Unhas Wahidin kompleks
RS Wahidin Sudirohusodo hingga depan gerbang perumahan Telkomas (sebelah tengara
jalan Perintis Kemerdekaan, sisi kiri jalan). Zona
ini memiliki karakter zona perkantoran dan jasa
karena zona ini didominasi oleh kawasankawasan perkantoran dan jasa seperti kawasan
RS Wahidin Sudirohusodo, kantor Dinas Kesehatan Provinsi, kantor Dinas Tenaga kerja dan
Transmigrasi, kawasan kantor Sentra Pendidikan
BRI, kantor Balai Besar Karantina Pertanian.

Masalah lain mengenai pemanfaatan lahan

adalah kehadiran pedagang kaki lima (PKL) dan
bangunan semi permanen yang menggunakan
bahu jalan dan lahan-lahan terbuka tanpa izin
dari pemerintah. Hal ini juga menjadi masalah
penting pada koridor karena keberadaan PKL
mengganggu kelancaran sirkulasi ken-daraan
dan pandangan (polusi visual).
Ruko-ruko yang saat ini masih kosong perlu
dikendalikan pemanfaatannya dengan mengarahkan kepada fungsi jasa dan pendidikan.
Alasannya, fungsi perdagangan yang kini telah
ada sebesar 21% menyaingi fungsi jasa yang
baru 12%, sedangkan ruko yang belum
dimanfaatkan masih tersisa 62%. Hal ini
berguna untuk mengatasi pergeseran fungsi
kawasan koridor.
Daftar Pustaka

Gambar 6. Peta zona 4

Zona ini di dominasi oleh kawasan terbangun

dan umur bangunan sudah cukup lama sehingga
bangunan di kawasan ini cukup tertata. Sama
seperti zona 2, ruko yang ada di zona ini
menunjukkan identitas hunian. Kios-kios semi
permanen masih ditemukan di zona ini dengan
menjual bahan bangunan, bahan campuran
kebutuhan pokok sehari-hari dan menjual jasa
seperti, warung makan, salon dan bengkel.
Pada zona ini terdapat 3 blok ruko dengan total
ruko 46 unit. Semua unit ruko memiliki posisi
yang lurus terhadap jalan. Terdapat 21 unit
berukuran kecil dan 25 unit berukuran besar
serta 41 unit berlantai 2 dan 5 unit berlantai 3.
Koefisien dasar bangunan tertinggi adalah 144%
dan terendah adalah 10.3%. Koefisien lantai
bangunan tertinggi adalah 72% dan terendah
3.4%.
Kesimpulan
Perubahan pemanfaatan lahan menjadi lahan
perdagangan mengkhawatirkan akan terjadi
pergeseran fungsi kawasan koridor Perintis
Kemerdekaan Km. 812 dari kawasan pendidikan dan permukiman menjadi kawasan perdagangan melihat menjamurnya pem-bangunan
ruko pada koridor ini.
B 038 | Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2015

Dwita, Hadi Rahmi dan Bakti Setiawan. (1999).

Perancangan Kota Ekologi. Jakarta : Direktorat
Jenderal Pendidikan Tinggi Departemen Pendidikan
da Kebudayaan
Hakim, Ir. Rustam, MT. IALI dan Utomo, Ir. Hardi, MS.
IAI. (2004). Komponen Perancangan Arsitektur
Lansekap. Jakarta : Bumi Aksara.
Hakim, Ir. Rustam, MT.IALI. (2003). Arsitektur
Lansekap Manusia, Alam, dan Lingkungan. Jakarta :
Bumi Aksara.
Makalah Lokakarya
Direktorat Jenderal Penataan
Ruang Departemen Pekerjaan Umum RTH Wilayah
Perkotaan
Sadyohutomo, Ir. Mulyono, MRCP. (2008). Manajemen
Kota dan Wilayah : Realita dan Tantangan.
Bandung : Bumi Aksara
Yunus, Hadi Sabari. (1999). Struktur Tata Ruang Kota.
Yogyakarta : Pustaka Belajar
Zahnd, Markus. (1999). Perancangan Kota Secara
Terpadu:Teori Perancangan Kota dan Penerapannya.
Semarang : Kanisius