PERANCANGAN

APARTEMEN SEWA DI SURAKARTA

(Dengan pendekatan konsep Emilio Ambasz)

Oleh : Herry Prasetya1), Iwan Priyoga2), Y. Dicky Ekaputra3)

1) Mahasiswa Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Pandanaran Semarang
2), 3)
Dosen Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Pandanaran Semarang

ABSTRAKSI

Semakin bertambahnya penduduk dan semakin padatnya tata ruang kota, maka telah
diasumsikan dengan berbagai kesimpulan cara mengatasi pembangunan yang semakin padat
dengan kebutuhan pembangunan pula. Maka terciptalah suatu bangunan berbentuk vertikal
dengan jumlah lantai lebih dari satu (highrise building). Dalam mengatasi hal tersebut tercipta
apartemen untuk hunian penduduk yang padat. Gedung apartemen merupakan suatu bangunan
yang menggunakan konsep rumah susun (rusunawa) yang disempurnakan menjadi bangunan
modern dan diaplikasikan untuk golongan menengah keatas. Bentuk dari bangunan apartemen
ini merupakan bangunan highrise building yang merupakan suatu blok dan terbagi-bagi dalam
sejumlah ruang dan unit-unit tipe hunian yang dipasarkan secara strata-title atau disewakan.
Dari hunian dengan fasilitas kamar 1 sampai 3 kamar yang nyaman serta modern, sehingga
dapat menarik penyewa apartemen sebagai pelayanan jasa penyewaan hunian.

Kata kunci : Apartemen, konsep Emilio Ambasz

I. PENDAHULUAN sebagian besar warga kotanya. Untuk itulah,

1.1. Latar belakang
Perkembangan kota yang berjalan sejajar
dengan makin lajunya pertambahan penduduk
kota dan kegiatannya. Hal ini sekaligus juga
makin tingginya tuntutan warga kota terhadap
pemanfaatan lahan untuk fungsi-fungsi kota
yang makin produktif seperti fungsi bisnis,
perdagangan, jasa dan perkantoran.
maka pemerintah pada beberapa dasa warsa
terakhir ini mulai juga menggalak-
kan pembangunan rumah susun sederhana
(Rusunawa dan Rusunami), dan swasta juga
untuk kelas menengah dan mewah (lebih
sering disebut apartemen).Apartemen adalah
blok bangunan yang di dalamnya terbagi-bagi
dalam sejumlah ruang atau unit, yang

Konsekuensinya adalah pembangunan secara dipasarkan secara strata-title atau disewakan.

vertikal merupakan sebuah keharusan Laporan perancangan ini dibuat sebagai
terutama bagi kawasan pusat kota atau tindak lanjut dari penyusunan Landasan
kawasan potensial lainnya. Laju pemanfaatan Program Perencanaan dan Perancangan
lahan untuk fungsi-fungsi di atas, seringkali Arsitektur dengan judul Apartemen Sewa di
memaksa tempat tinggal warganya Surakarta. Laporan ini berisikan garis besar
menyingkir ke lokasi yang relatif jauh dari pemikiran-pemikiran dan konsep peran-
pusat kegiatan kota. cangan fisik dengan didasarkan pedoman
Di sisi lain,kebutuhan untuk tempat perancangan yang meliputi Tujuan dan
tinggal yang nyaman dan dekat dengan tempat Sasaran Perancangan, Faktor Penentu
kerja juga merupakan salah satu tuntutan bagi

1
Perancangan, Kegiatan dan Pelaku Kegiatan, Maksud dalam perancangan apartemen
serta Dasar Filosofi. adalah untuk mengatasi dalam pembangunan
Berdasarkan pedoman perancangan kota, agar kepadatan kota dapat diminimalisir
dilakukan eksplorasi desain untuk dengan hunian-hunian berbentuk vertikal,
memperoleh alternatif desain terbaik dan sehingga dalam penataan kota akan tertata
konsepsi perancangan diuraikan dalam: dengan baik.
a. Perancangan tapak meliputi pencapaian
dan sirkulasi. 1.3. Tujuan dan Sasaran
b. Perancangan bangunan meliputi bentuk Tujuan ; laporan ini adalah untuk
massa bangunan, penampilan bangunan, mengungkapkan dan merumuskan masalah-
tata ruang dalam dan luar, struktur dan masalah yang berkaitan dengan perencanaan
bahan bangunan. dan perancangan Apartemen Sewa di
c. Perlengkapan bangunan, yang meliputi Surakarta serta memberikan alternatif
persyaratan fisik dan utilitas bangunan. pemecahannya secara arsitektural seperti pada
Dasar pendekatan perencanaan dan tapak dan bentuk bangunannya, Strukturnya,
perancangan arsitektur ini di maksudkan serta Utilitasnya.
sebagai acuan yang dipakai untuk menyusun Sasaran ; tersusunnya langkah-langkah
landasan program perancangan apartemen pokok (proses dasar) perencanaan dan
Sewa di Surakarta. Dasar pendekatan tersebut perancangan Apartemen Sewa di Surakarta
adalah: berdasarkan atas aspek-aspek panduan
1. Pendekatan aspek fungsional perancangan (design guide lines aspect).
2. Pendekatan aspek teknis
3. Pendekatan aspek kinerja 1.4. Batasan dan Anggapan
4. Pendekatan aspek arsitektural Batasan ; Peraturan bangunan yang akan
5. Pendekatan aspek kontekstulal digunakan mengacu pada peraturan daerah
Dari rumusan di atas diharapkan setempat yang tercantum dalam RDTRK kota
terwujud perancangan sebuah Apartemen Surakarta dan uu no.28 tahun 2002 tentang
Sewa di Surakarta yang mampu memenuhi pembangunan gedung.
kebutuhan binis akomodasi/penyewaan yang Anggapan ; Situasi, kondisi dan daya
bertaraf internasional untuk mendukung dukung tanah kawasan yang digunakan
program pemerintah dalam bidang investasi termasuk jaringan utilitas kota, serta sarana
dan pariwisata. infrastruktur lain, dianggap siap untuk
mengantisipasi berdirinya bangunan
1.2. Maksud Apartemen Sewa di Surakarta.

2
II. TINJAUAN TEORI dilengkapi dengan berbagai fasilitas
2.1. Definisi Apartemen (kolam renang, pusat kebugaran, toko,
Beberapa definisi apartemen secara dsb) Sedangkan séwa berarti pemakaian
umum: sesuatu dengan membayar uang. Jadi
a. Apartemen mempunyai 2 pengertian “Apartemen Sewa” adalah suatu
yaitu : (sumber: Mulio,Anton M, dkk. bangunan yang terdiri dari beberapa unit
Kamus besar bahasa Indonesia : cetakan hunian yang didalamnya terdapat
ketiga hal 45 .1990 balai pustaka, kehidupan bersama, dapat dihuni dengan
Surakarta) membayar sewa dalam batas waktu
- Tempat tinggal yang berada di satu tertentu. (Sumber : http://pusatbahasa.
lantai bangunan bertingkat rumah/flat. diknas.go.id/kbbi/index.php ).
- Bangunan bertingkat yang dibagi Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi
beberapa tempat tinggal dan unit-unit. dua jenis, yaitu apartemen servis(serviced
b. Menurut ensilopedia nasional Indonesia apartment) dan apartemen non servis.
kata Apartemen merupakan system Apartemen servis adalah apartemen sewa
hunian baru yang berbentuk vertikal yang dilengkapi dengan pelayanan harian
untuk mengatasi keterbatasan lahan hotel seperti layanan kamar, binatu, dan
dikota. makanan. Dengan adanya “tambahan”
c. Menurut james hombeck dalam bukunya pelayanan tersebut, apartemen servis
apartement & Dormitories, Apartemen menetapkan tarif sewa yang lebih tinggi
adalah dibangun dalam suatu lingkungan, dibandingkan apartemen sewa biasa. Dengan
yang terbagi dalam bagian – bagian yang tarif sewa yang lebih tinggi, apartemen servis
distrukturkan secara fungsional dalam umumnya diminati oleh mereka yang
area yang horizontal maupun vertikal & memerlukan akomodasi jangka pendek.
merupakan suatu kesatuan yang masing – Apartemen servis (serviced apartment)
masing dapat digunakan terpisah, dikelola seperti jaringan hotel sehingga
terutama untuk tempat hunian yang penghuni menikmati. Fasilitas dan pelayanan
dilengkapi bagian bersama, benda–benda seperti menginap di hotel (inhouse keeping),
bersama dan tanah bersama. sedangkan apartemen non servis merupakan
d. Menurut Kamus Besar Indonesia apartemen yang dikelola oleh property
apartemen yaitu merupakan tempat management dengan pelayanan standar
tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar apartemen.
tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yang Dalam hal ini pengertian diatas maka
berada pada satu lantai bangunan dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa
bertingkat yg besar dan mewah, apartement adalah : suatu bangunan gedung

3
bertingkat yang dibangun dalam suatu 2.3. Berdasarkan Sistem Sirkulasi Vertikal
lingkungan yang terbagi dalam bagian yang Menurut James Hombeck dalam buku
distrukturkan secara fungsional kearah Apartments and Dormitories, hal.26-28
horizontal maupun vertikal dan merupakan apartemen dapat dibedakan berdasarkan
satu kesatuan yang dimiliki,disewakan dan system sirkulasi vertikal.
digunakan secara terpisah sebagai tempat a. Elevated Apartment
tinggal atau hunian bagi satu keluarga atau Pencapaian bangunan melalui sarana
perorangan sebagai satu kehidupan bersama, elevator (lift), umumnya digunakan pada
yang dilengkapi dengan bagian bersama, apartemen dengan ketinggian lebih dari 4
benda bersama dan tanah bersama. lantai.
b Walk Up Apartment
2.2. Macam-macam Apartemen Pencapaian melalui sarana tangga dan
Bangunan apartemen dapat digolongkan umumnya berlaku bagi bangunan yang tidak
dalam berbagai macam, antara lain : lebih dari 4 lantai.
a. Ketinggian Bangunan (Housing, Jphn
Mascai, hal.225) : 2.4. Berdasarkan Pelayanan Koridor
- Low Rise Apartment (bertingkat (Housing, John Mascai, 226-262)
rendah) tipe bangunan bertingkat a. Exterior Corridor System
dengan ketinggian 2-4 lantai, dan Merupakan sistem koridor yang melayani
sistem sirkulasi vertikal melalui unit-unit apartemen dari satu sisi. Ciri utama
tangga (walk up) tanpa menggunakan bangunan yang menggunakan sistem ini
lift. adalah tiap unit hunian memiliki dua wilayah
- Medium Rise Apartment (bertingkat ruang luar. Bentuk ini memungkinkan unit-
sedang) Tipe bangunan bertingkat unit apartemen mendapatkan ventilasi silang
dengan menggunakaan lift hidrolik dan pencahayaan dari dua arah secara
yang konsekuensinya memiliki beban alamiah.
terbatas dan ketinggian antara 4-8 Bentuk bangunan secara keseluruhan
lantai. pada umumnya merupakan bentuk massa
- High Rise Apartment (bertingkat memanjang dan bukan merupakan tipe yang
tinggi) Tipe bangunan dengan ekonomis. Karena dengan luasan yang sama
menggunakan lift elektrik, tinggi hanya diperoleh jumlah unit hunian jika
bangunan lebih dari 8 lantai dan menggunakan Double Louded System.
jumlah lantai maksimum hanya b. Central Corridor System
dibatasi oleh kemajuan teknologi. Merupakan system paling umum
digunakan dimana sebuah koridor berada

4
ditengah melayani unit-unit apartemen yang
berada di kedua sisi koridor. Sistem ini
dipandang lebih ekonomis dibandingkan
dengan Single Louded Systemyang hanya
melayani satu sisi. Memungkinkan
dikembangkannya unit-unit baru sepanjang
arah koridor dengan pertimbangan pelayanan
transportasi vertikal yang ada dengan panjang
bangunan, tetapi system ini juga memiliki
beberapa masalah, antara lain terbentukanya
koridor yang terlalu panjang atau jika terdapat
view yang bagus hanya dapat dilihat dari salah
satu sisi bangunan saja. Oleh karena itu
diperlukan pendekatan yang tepat dalam
menentukan bentuk bangunan yang tepat
dengan kondisi yang sudah ada.
c. Point Block System (koridor terpusat)
Merupakan pengembangan dari Double
Louded Systemdengan koridor yang sangat
pendek, sehingga terjadi perubahan dari
skema perencanaan secara linier dengan sisi
terpanjang menjadi bujur sangkar dan
terbentuk system koridor . system koridor
yang memiliki coreyang secara langsung
berhubungan dengan unit-unit hunian yang
tersusun memiliki core. Unit-unit hunian pada
tiap lantai terbatas antara 4-6 unit. Jenis ini
dapat mereduksi penggunaan ruang koridor.
Bentuk bangunan secara keseluruhan pada
umumnya bermassa menara (tower paln).
Bentuk ini bisa berkembang menjadi
bermacam bentuk, tidak hanya bujur sangkar.
d. Multicore System
Diaplikasikan untuk memenuhi tuntutan
yang lebih berariasi dari bangunan hunian.
Faktor utama yang menentukan penggunaan
jenis ini adalah kondisi tapak, view dan
jumlah unit hunian. Type Multicore System ini
member jawaban atas kebutuhan koridor
pendek, rasa kebersamaan, dan peningkatan
pengawasan dan keamanan serta lebih
mengutamakan pendekatan manusia. Namun
lebih mahal dibandingkan Central Corridor
System, karena jumlah core lebih dari satu.
2.5. Berdasarkan bentuk hunian
Menurut Joseph de Chiara dalam
bukunya yang berjudul Time Saver Standards
for Development, hal. 459-469 apartemen
berdasarkan bentuk huniannya terdiri atas:
a. Simplex Apartment / Flat
Apartemen yang terdiri dari satu buah
lantai disetiap unitnya dan melakukan semua
kegiatan dilantai yang sama.
b. Duplex
Apartemen yang memiliki dua lantai
disetiap unitnya dari ruang tamu, dapur, dan
ruang makan pada lantai pertama dan area
tidur di lantai kedua, dihubungkan oleh
tangga yang terdapat didalamnya.
c. Triplex
Apartemen yang terdiri dari tiga buah
lantai di dalam satu unit hunian. Sama seperti
duplex, bentuk triplex untuk kegiatan bersama
dan area tidur di lantai paling atas.
2.6. Berdasarkan Jumlah Ruang Tidur per
Unit Hunian.
Menurut Joseph de Chiara dalam
bukunya yang berjudul Time Saver Standards
5
for Residential Development, hal.470 Fasilitas penunjang lingkungan
apartemen dibedakan berdasarkan jumlah perumahan dapat diartikan sebagai kelompok
ruang tidur per unit hunian. kegiatan penunjang yang diharapkan dapat
a. Apartemen Efisien merupakan unit mengakomodasikan kebutuhan-kebutuhan
hunian apartemen yang terdiri dari ruang sosial bagi penduduk sekitar hunian tanpa
utama yang digunakan untuk berbagai menganggu aktivitas kegiatan utama dalam
keperluan (tidur, makan, duduk-duduk). kawasan apartemen. Beberapa fasilitas
Terkadang jenis ini sering disebut penunjang yang akan diadakan adalah:
Apartemen Studio. ( ± 8,58-46,45 m2). a) Kegiatan Fitness Centre Lengkap.
b. Apartemen dengan satu kamar tidur (one mampu mengakomodasikan kebutuhan

bedroom apartment, ± 37.16-55,74 m2). olahraga untuk kelompok penghuni

Pada jenis ini ruang makan dan ruang apartemen dan masyarakat sekitar.
duduk jadi satu, selain itu juga terdapat b) Kegiatan perkantoran.
ruang tidur, dapur, kamar mandi / WC. Mampu menyediakan ruang yang dapat
c. Apartemen dengan dua kamar tidur (two disewakan untuk kegiatan perkantoran.

bedrooms apartment, ± 46,45-92,90 m2). c) Kegiatan Praktek Dokter

Terdiri dari 2 ruang tidur, ruang duduk, Mampu menyediakan fasilitas kegiatan
ruang makan, dapur dan kamar mandi. Praktek Dokter Bersama beserta fasilitas
d. Apartemen dengan tiga kamar tidur pendukungnya (laboratorium, klinik dan
(three bedrooms apartment, ± 55,74- sebagainya).
111,48 m2). Terdiri dari 3 ruang tidur, d) Kafetaria ; Menyediakan Kebutuhan
ruang duduk, ruang makan, dapur, dapur makan ringan /snack, rehat kopi,dengan
dan 1-2 kamar mandi. best-view yang menarik bagi
e. Apartemen dengan empat kamar tidur pengunjung.
(four bedrooms apartment, ± 102,19- e) Restauran ; Menyediakan restaurant yang
139,35 m2). Terdiri dari 4 ruang tidur, lengkap untuk kebutuhan penghuni
ruang duduk, ruang makan, dapur, 2 apartemen dan penduduk sekitar.
kamar mandi dan gudang. f) Ruang Serba Guna ; Menyediakan
f. Mewah (penthouse) terdiri dari 5 ruang ruangan serbaguna yang dapat digunakan
tidur, ruang makan, ruang duduk, ruang untuk Ruang seminar, Ruang Rapat, dan
kerja, dapur (lengkap dengan pantry), 3 sebagainya.
kamar mandi dengan ruang ganti, ruang g) Mini Market
pelayan, ruang cuci dan gudang. Menyediakan kebutuhan rumah tangga
yang sering diperlukan, makanan
2.7. Berdasarkan Fasilitas Penunjang

6
 minuman praktis, kebutuhan alat-alat - Pemasaran, yang ditinjau dari hal
kantor . permintaan terhadap rumah susun, jumlah
h) Kios (Area Komersil) penduduk yang berpotensi, jenis hunian
Menyediakan wadah untuk kegiatan yang ditinggal dirumah susun, dan
komersil yang disewakan kepada industry didaerah tersebut dan rencana
masyarakat guna menunjang dimasa mendatang.
perekonomian kawasan. - Keterangan yang berkaitan dengan
i) Musholla sebagai tempat beribadah, daerah sekitarnya (hal-hal yang berkaitan
dan dibutuhkan ruangan yang benar- dengan jalan, tempat parker, taman, dan

benar privat. bahaya lingkungan seperti bising, asap,

debu dan lain-lain).
- Transportasi dilihat dari jenis transportasi
2.8. Berdasarkan Jenis Sewa

yang ada, waktu pencapaian, biaya
Sewa biasa adalah penghuni membayar
uang sewa kepada pemilik bangunan tranportasi umum, dan jadwal tranportasi
sesuai dengan perjanjian tanpa terikat umum.
batas waktu.
- Peraturan pemerintah yang mengatur

Sewa beli adalah uang sewa berfungsi tentang masalah bangunan setempat.
sebagai angsuran pembelian, bila
- Fasilitas lingkungan yang dilihat dilihat
angsuran sudah memenuhi harga yang
ditetapkan, maka bangunan menjadi dari jarak dan pencapaiannya, seperti
milik penghuni. sekolah, kantor,pusat perbelanjaan,

Sewa kontrak adalah penghuni gedung peribadatan, rekreasi, rumah
membayar uang sewa secara periodik sakit, dan sebaginya.
sesuai dengan persetujuan, apabila masa
- Lingkup pelayanan kota.
kontrak berakhir dapat diadakan
perjanjian baru. - Utilitas seperti saluran hujan dan sanitair,
persediaan air, gas, listrik dan telepon.

2.9. Persyaratan Teknis Apartemen b. Persyaratan bangunan Apartemen

a. Persyratan Lokasi Tapak Menurut Peraturan Mentri Pekerjaan

Menurut Joseph de Chiara dalam Umum No.60/PRT/1992 mengenai

bukunya yang berjudul Standards Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah

Perancangan Tapak, pemilihan tapak sebuah Susun, rumah susun maupun apartemen harus

apartemen mempertimbangkan hal-hal mempunyai kelengkapan bangunan, antara

dibawah ini : lain :

1. Alat transportasi bangunan, yang meliputi
:

7
 o Lift atau Escalator, digunakan pada 4. Penangkal petir yang dapat berupa
rumah susun dengan ketinggian lebih penangkal konvensional (non radioaktif)
dari 4 lantai dengan ketentuan sebagai atau non konvensional (radioaktif).
berikut: 5. Jaringan air bersih dapat terdiri dari
- Memiliki kapasitas sesuai jaringan distribusi, tangki penampung,
kebutuhan. rumah pompa, meter air keran, dengan
- Dapat berfungsi sebagai lift ketentuan :
penumpang, barang, makanan, o Tangki didalam tanah, dipermukaan
serta satu lift kebakaran. tanah, atau sebagian didalam tanah
o Tangga, digunakan pada rumah susun harus dapat memenuhi kebutuhan air
dengan ketinggian sampai 4 lantai sekurang-kurangnya untuk tiga hari
yang memiliki ketentuan sebagai pemakaian.
berikut : o Tangki yang ada di atas permukaan
- Lebar berguna dan bordes 120 cm. tanah atau di atas rumah susun dapat
- Railing tangga setinggi minimal memenuhi kebutuhan sekurang-
110 cm. kurangnya untuk 6 jam.
2. Pintu tangga darurat yang berguana saat o Pompa diletakkan pada tempat yang
penanggulangan bahaya kebakaran, terlindungi dan dapat mengurangi
dengan ketentuan teknis sebagai berikut: gangguan suara.

o Pintu dan tangga darurat terletak pada
setiap lantai dengan radius 12,5 m.
o Pintu darurat harus pada tempat yang
mudah di capai dan terlihat serta tahan
api.
o Tangga darurat terbuat dari bahan
tahan api dengan ruang tangga yang
tahan asap terutama untuk rumah
susun dengan ketinggian 40 m keatas.
3. Alat dan system pemadam kebakaran
harus disediakan untuk rumah susun
lebih dari 5 lantai yang disediakan mulai
dari lantai 1, seperti sprinkler,
hydrantgedung, pemadam api ringan dan
hydrant halaman yang dapat berfungsi
otomatis sesuai kebutuhan yang ada.
6. Saluaran pembuangan air hujan yang
terdiri dari tiga jaringan didalam
bangunan dan diluar bangunan, dapat
berupa talang datar maupun talang tegak.
7. Saluran pembungn air limbah yang
berasal dari dapur, kamar mandi, cuci,
dan pembuangan dari kakus. Saluran
pembuangan dari kakus harus dipisahkan
dari saluran pembuangan yang lain.
8. Tempat pewadahan sampah, yang dapat
terdiri dari wadah sampah tiap-tiap satuan
rumah susun atau saluran sampah dengan
perlengkapannya yang terletak dalam
satuan rumah susun atau diluar satuan
rumah susun sesuai dengan persyaratan
kesehatan.

8
9. Tempat jemuran secara fungsional harus 1. Adanya potensi lokasi yang dapat
mudah dipergunakan, memenuhi dikembangkan untuk memenuhi
persyaratan keamanan, kebersihan, dan kebutuhan fasilitas Penghuni di Kota
tidak mengganggu pandangan serta dapat Surakarta.
menjamin terjadinya sirkulasi udara dan 2. Lokasi perancangan disesuaikan dengan
penetrasi sinar matahari yang cukup. kebijakan Pemerintah Kota Surakarta
10. Jaringan listrik yang dapat menyediakan dalam perencanaan pembangunan.
kebutughan listrik seluruh unit 3. Pemilihan tapak untuk Apartemen Sewa
apartemen. Generator listrik yang adalah pencapaian harus mudah dan
berfungsi sebagi cadangan listrik dari terletak didekat pemukiman penduduk,
jaringan listrik utama PLN. Besaran dapat dilalui oleh kendaraan roda 2 dan
listrik sekurang-kurangnya dapat roda 4.
memberikan penerangan pada tangga 4. Perancangan ini merupakan suatu sistem
umum, koridor dan lobi, pompa air, agar Apartemen Sewa yang dibangun
pompa kebakaran serta untuk lift, sesuai dapat berfungsi sesuai dengan ketentuan
dengan kebutuhan. dan persyaratan yang ada.
11. Jaringan gas dan telepon 5. Besaran ruang perancangan ini
didasarkan pada studi literature, survey
III. METODOLOGI lapangan, studi banding dan analisa dari
Pada penelitian dalam merancang sebuah unsur penentu, pelaku, kegiatan, ruang,
bangunan atau gedung harus fasilitas, lokasi serta tapak yang
mempertimbangkan beberapa aspek dibutuhkan.
diantaranya ; fungsional, teknis, kinerja,
arsitektural dan kontektual. 3.2. Kegiatan dan Pelaku Kegiatan
Ada beberapa Kegiatan dan Pelaku
3.1. Faktor Penentu Perancangan kegiatan yang ada di Apartemen yaitu sebagai
Faktor penentu perancangan ini berikut :
berdasarkan pendekatan dan ketentuan 1. Pengelola
perencanaan Apartemen Sewa di Surakarta. Pengelola Apartemen dan tenaga kerja
Pendekatan perencanaan dan perancangan ini yang melayani seluruh aktivitas dalam
merupakan pedoman untuk mencapai aktivitas Apartemen.
landasan program perencanaan dan  Kegiatan Administrasi
perancangan Apartemen Sewa di Surakarta.  Kegiatan Service/pelengkap meliputi
Adapun faktor penentu Perancangan kegiatan laundry,
dalam pendekatan ini adalah sebagai berikut:

9
 mekanikal elektrikal, dapur, mushola, Kawasan ini diperuntukan untuk area
kafetaria, dan Restoran. perdagangan, jasa, dan perkantoran. Luas
1. Pengunjung/Tamu total tapak ini sekitar 10.6 Ha.
Sedangkan untuk Pengunjung a. Batas Tapak
dibedakan
Utara : Jln. Brigjen Slamet Riyadi
menjadi 2 aktifitas yakni sebagai berikut:
Barat : Batik Danar Hadi
 Pengunjung/tamu yang menyewa di Selatan : Pertokoan
apartemen.
Timur : Jln. Honggowongso
 Pengunjung/tamu yang tidak menginap,
b. Tata Guna Lahan :
dalam hal ini pengunjung yang tidak
1. Perdagangan dan jasa (Hotel,
menyewa, tidak sewa hunian.
Pertokoan, dll).
2. Relatif Datar <10%
3.3. Filosofi
3. Luas Tapak = 10.610,82 m2
Bangunan dirancang sesuai dengan
4. KDB : 60-80 %
fungsinya sebagai bangunan Apartemen
5. KLB : 5,4
Sewa yang diperuntukkan untuk akomodasi
6. GSB : 29 m
penyewa yang terfokus pada bidang jasa.
7. Tinggi Bangunan : lebih dari 4
Gaya yang ditampilkan dalam Apartemen
lantai
sewa di Surakarta ini menyesuaikan
c. Potensi Tapak
kebutuhan para penggunanya yang bersifat
Dekat dengan area bisnis
dinamis. Pada perancangan ini digunakan
pendekatan Arsitektur Modern yang mampu 4.2. Pembagian Ruang
menunjukkan fungsi karya tersebut. a. Kelompok Aktivitas Pengelola
1) Ruang Penerima/lobby
IV. HASIL DAN PEMBAHASAN 2) Ruang General Manager
Dari berbagai refrensi dan data-data 3) Ruang Manager
yang diperoleh serta survei dilapangan dan 4) Ruang Sekretaris
study banding serta study literatur dari hasil 5) Ruang-ruang Kepala Bagian
pembahasan atara lain :
6) Ruang Staff
7) Ruanq Rapat
4.1. Pemilihan tapak
8) Ruang Arsip
Dari kriteria dan persayaratan
9) Ruang Istirahat
pemilihan tapak yang ada maka alternatif
10) Ruang Tamu
tapak yang di dapat adalah sebagai berikut:
11) Lavatory
Berdasarkan pemilihan tapak telah
12) Mushola
ditentukan tapak terpilih di Jalan Slamet
13) Gudang
Riyadi. Terletak di dekat perempatan di
b. Kelompok Aktivitas Servis
Jalan Slamet Riyadi.

10
 1) Ruang Perawatan Bangunan 16) Ruang Pengawasan CCTV
a) Ruang jaga 17) Mushola
b) Ruang Cleaning Service d. Kelompok Aktivitas Parkir
c) Gudang Alat 1) Ruang Drop Off/ Lobby
2) Ruang Pelayanan Teknis 2) Ruang Parkir Pengunjung
Bangunan 3) R. Parkir Penghuni Apartemen
a) Ruang Genset 4) Ruang Parkir Pengelola
b) Ruang Mesin AC 5) Ruang Drop Off Basemen
c) Ruang PABX 6) Ruang Parkir Taxi
d) Ruang AHU e. Kelompok Aktivitas Hunian
e) Ruang Pompa dan Reservoir 1) Ruang Tamu
f) Ruang Transformator 2) Ruang Keluarga
g) Ruang Penampungan Sampah 3) Ruang Tidur
h) Ruang Panel 4) Ruang Makan
i) Ruang Control 5) Lavatory
3) Ruang Security 6) Dapur/pantry
4) Ruang Pengawasan CCTV f. Kelompok Aktivitas Penunjang
5) Mushola 1) Kelompok Ruang Penerima
c. Kelompok Aktivitas Servis 2) Lobby Apartemen
1) Ruang Perawatan Bangunan 3) Ruang multifungsi
2) Ruang jaga 4) Resepsionis
3) Ruang Cleaning Service g. Kelompok Fasilitas Hunian
4) Gudang Alat a) Ruang Serba Guna
5) Ruang Pelayanan Teknis b) Restoran/Kafe
Bangunan c) Laundry
6) Ruang Genset d) ATM
7) Ruang Mesin AC e) Mini Market
8) Ruang PABX f) Drugstore dan Klinik
9) Ruang AHU h. Kelompok Fasilitas Rekreasi dan
10) Ruang Pompa dan Reservoir Olahraga
11) Ruang Transformator 1) Kolam renang
12) Ruang Penampungan Sampah 2) Massage and Spa
13) Ruang Panel 3) Jogging Track
14) Ruang Control 4) Fitness Center
15) Ruang Security 5) Children Playground

11
4.3. Perhitungan Besaran Tapak Luasan lantai tipical tower hunian = Type
Luas Total yang dibutuhkan = 1 : Type 2 : Type 3 = 60 m2 : 80 m2 : 114
30.000 m2 m2
LUAS TOTAL APARTEMEN = 8 unit : 6 unit : 2 unit
=(Luas total bangunan tower + Fasilitas = 480 m2 : 480 m2 : 228 m2
Penunjang outdor + Pelayanan + Parkir) = 1188 m2
= 17.788,2 + 1724 + 1071.48 + 9377 Kebutuhan jumlah lantai tipical pada
= 29.960.88m2 hunian :
= 29.960 m2 = 11.672 : 1188
= 2.99 Ha = 10 lantai pada hunian tower A.
Luas Tapak terpilih 10.610,82 m2 Pada tower B penambahan 3 lantai
KDB 60 % = 6.366, 49 m2 = 15.444 : 1188
= 6.366 m2 yang boleh dibangun = 13 lantai pada hunian tower B
Area outdoor = 1724 m2 Jadi total seluruh lantai ada 18 terdiri dari :
Area pelayanan = 1071.5 m2 Basment = Parkir Publik
Luas parkir = 9377 m2 Lantai 1 = Pengelola dan servis
Asumsi parkir outdoor = 1000 m2 Lantai 2-4 = Parkir Indoor hunian
Parkir indoor 4 lantai ( 1 lantai basement Lantai 5 = Mini Market
dan tiga lantai tipikal ) Lantai 6-18 = Hunian

Luas lantai dasar :

6.366 – 1.724 – 1.071.5 – 1.000 = 4.4. Bentuk Massa Bangunan
3.789.13 m2 Arsitektural bangunannya berupa satu
Jumlah luas fasilitas indoor non hunian massa berbentuk tower. Bangunan apartemen
Jumlah Fasilitas Indoor 2711.4 m2 menampilkan bentuk bangunan high rise yang
Total luas ruang pengelola 440.1 m2 melambangkan karakter dan citra kota dari
Jadi, = 2711.4 m2 kota Surakarta tersendiri. Selain berkonsep
= 440.1 m2 + Modern Architecture, Green Architecture juga
3151.5 m2 diterapkan pada bangunan-bangunan tersebut
Sirkulasi 20% = 630.3 m2 + dengan menggunakan konsep Emilio Ambasz
3781.8 m2 dimana konsep adalah struktur menyatu
Jumlah fasilitas indoor non hunian = dengan lansekap sebagaimana manusia harus
3781.8 m2 bersahabat dengan alamnya dan tidak ada
Jumlah Luas tower tipical hunian = hasil-hasil alamnya dan tidak ada hasil-hasil
11.672 m2 alam yang terbuang.

12
4.5. Konsep Penekanan Desain mempertimbangkan efisiensi penataan ruang
Penekanan desain yang digunakan dalam dalamnya. Modul Horizontal ditentukan
perancangan Rental Apartment Surakarta dengan melihat modul ruang efektif lagi
adalah dengan konsep modern sustainable. apartemen, serta parkir indoor. Modul grid
Dalam hal ini konsep apartment sustainable lebr efektif digunakan untuk menciptakan unit
terhadap citra kota atau budaya dan hunian apartemen. Penggunaan kolom pada
sustainable terhadap green architecture lobby/hall/atrium dihindarkan untuk
tampilan bangunan dapat menampilkan. kemudahan sirkulasi.
Modul vertikal , ditentukan oleh modul
4.6. Konsep Penataan Luar Ruang servis, modul efektif dan system ventilasi,
Menurut fungsinya dapat dibagi 2 yaitu berdasarkan pendekatan pada bab sebelumnya
ruang luar aktif (fasilitas penunjang outdoor, ditentukan modul vertikal dan langit-langit
sirkulasi kendaraan dan manusia, dan parkir yang efisien adalah 2,70 – 3,00 m.
outdoor) serta luar ruang pasif (tanaman-
tanamn). Untuk mengurangi traffic-jam akibat 4.8. Konsep Utilitas (Pendekatan Kinerja)
parkir ditelataran, maka seluruh parkir Apartemen yang direncanakan
diletakkan di basement, sehingga ruang luar menggunakan system utilitas serta keamanan
hanya untuk sirkulasi kendaran masuk-keluar, yang efisien serta dapat terintegrasi satu
drop off, lalu lintas manusia dan fasilitas dengan yang lainnya. System tersebut
outdoor. Unsur-unsur ruang luar antara lain : menggunakan intelligent Building System
1. Landscaping (IBS) dan Building Automated System (BAS).
Penataanlandscapinglahan Sistem IBS yang digunakn dalam bangunan,
dimaksimalkan lahan hijau untuk difungsikan antara lain sebagi berikut :
sebagai ruang terbuka hijau. Pembuatan 1. Sistem Pencahayaan
taman-taman dan mini waterfall diplataran,  Pencahayaan alami digunakan pada siang
sitting group di apartemen, dan landmark hari untuk skylight pada atrium. Untuk
apartemen ini. unit hunian apartemen, dibuat jendela-
2. Sirkulasi jendela untuk memasukkan cahaya
Entrance apartemen, sirkulasi dan area Matahari dalam hunian.
parkir apartemen.Sirkulasi manusia disediakan  Pencahayaan buatan merata digunakan
pedestrian ways. untuk retail, koridoor, dinding, lantai dan
unit hunian serta fasilitas apartemen yang
4.7. Konsep Struktur (Pendekatan Teknis) aktivitasnya tidak memerlukan
Modul yang digunakan menyesuaikan pengamatan khusus. Penerangan terarah
system struktur yang digunakan dalam digunakn untuk member penonjolan pada

13
 ruang etalase dan display. Penerangan aliran listrik didistribusikan ketiap-tiap lantai
setempat digunakan untuk melengkapi melalui sub DistributionPanel (SDP).
penerangan umum yang cahayanya Apartemen memiliki UPS (Uninteruptible
terhalang, misalnya pada barang-barang Power Supply) yang dilengkapi automatic
pamer, sculpture,dan benda lain yang switch. Dan untuk cadangannya menggunakan
sifatnya estetis. Genset yang digunakan apabila aliran listrik
2. Sistem Perkondisian Udara terputus. Genset yang digunakan dilengkapi
Suhu rata-rata di Surakarta yang cukup dinding berganda/glass wools untuk meredam
tinggi, menyebabkan suhu nyaman yang suara dan getaran.
diinginkan dalam satu bangunan belum bias 4. Sistem penyediaan Air Bersih
tercapai, Karena suhu nyaman dan optimum Kebutuhan air bersih diambil dari dua
o
untuk suatu ruangan adalah 21 C dengan macam, yakni air bersih dari artetis yang
kelembaban 40% - 70%, oleh karena itu perlu didistribusikan ketiap lantai melalui system
diusahakanpemecahannya untuk memperoleh down feed. Dan menggunakan system
suhu dan kelembaban sesuai dengan standart destilasi, dimana air kotor didaur ulang untuk
kenyamanan dengan cara menerapkan: digunakan sebagi air bersih. Berikut
 Orientasi bangunan dalam arah Utara- pembagian distribusi air bersih.
Selatan, terutama untuk hunian 5. System pembuangan Air Kotor
apartemen, dihindari orientasi arah Barat- (Drainase)
Timur. System pembuangan air kotor yang
 Pemakaian kantilever dan kisi-kisi untuk digunakan adalah sebagai berikut :
mengurangi sangat dan silau yang masuk  Air hujan, dialirkan melalui torong ke
kedalam hunian, terutama bagi hunian IPAL, untuk diproses menjadi air bersih.
yang berada di tingkat atas.  Kotoran, yang berbentuk padat dan cair
 AC setempat digunakan didalam unit dari hunian dan lavatory, dialirkan ke
hunian. septiktank.
 AC Central digunakan untuk lobby,  Air Kotor Limbah Rumah Tangga
koridor, fasilitas indoor, kantor seperti; cucian wastafel, kamar mandi
pengelola. (bukan limbah kloset), dan dapur
 Sumber panas dari dalam bangunan, dialirkan ke IPAL untuk diproses menjadi
seperti mesin-mesin dapat ditekan air bersih.
dengan pemakaian bahan isolator panas. 6. Sistem Penangkal Petir
3. Sistem Penyediaan dan Distribusi Listrik Menggunakan model farada yang
Listrik berasal dari PLN yang disalurkan menggunakan tiang-tiang bliksem split dengan
ke gardu utama setelah melalui transformator, tinggi 30 cm, di atas atap bangunan yang

14
dipasang setiap 3,5 m. tiang yang satu dengan
yang lainnya dihubungkan dengan kawat
tembaga dan turun melalui kawat menuju
arde.
7. Sistem Pemadam Kebakaran
Pencegahan dilakukan dengan memakai
struktur dari bahan tahan api, seperti beton.
Sedangkan penaggulangan meliputi tindakan
pendeteksian awal, pemadam api,
pengendalian asap dan penyealamatan
penghuni melalui prosedur evakuasi, dengan
menyediakan tangga darurat yang tahan
terhadap api.
Sarana deteksi dan alarm kebakaran
menggunakan heat and smoke detector.
System pemadam api menggunakan :
 Hydrant kebakaran
 Hidrant kebakaaran didalam gedung
Selang kebakaran dengan diameter
1,5”-2” harus terbuat dari bahan yang
tahan panas, dengan panjang selang
20-30 m, diletakkan ditiap-tiap lantai
dan apartemen.
 Hydrant kebakaran dihalaman
Dilengkapi dengan siamesse
connection
 Sprinkler
Alat ini bekerja apabila suhu diruangan
mencapai 60OC-70OC. penutup kaca pada
sprinkler akan pecah dan menyemburkan
air. Jarak antar dua sprinkler diletakkan
dihunin apartemen, koridor apartemen dan
koridor basement parkir.
Detector asap dan panas akan
memberikan peringatan dini dan dengan
demikian memberikan banyak manfaat
pada bangunan, karena biasanya evakuasi
orang keluar gedung membutuhkan
waktu yng cukup panjang.
8. Sistem Komunikasi
Penyediaan system komunikasi pada
bangunan dibedakan menjadi 2 yaitu :
a. Komunikasi Internal
Komunikasi yang menghubungkan antar
ruang. Media yang digunakan antara lain
intercom, pengeras suara dan telepon
system parallel, yang berguna untuk
penyampaian panggilan, pengumuman,
background music.
b. Komunikasi Eksternal
Komunikasi yang menghubungkan
bangunan dengan lingkungan luar
bangunan. Media yang digunakan adalah
telepon, faksimil dan internet.
9. System keamanan
Systemkeamananbangunan
menggunakan intelligent Building System,
yang pengaplikasiannya menggunakan CCTV
(Closed Circuit Television) yang dapat diamati
dari ruang pengawas dan dilengkapi alarm jika
ada yang merusak system. Khusus untuk
penghuni apartemen, pengelola apartemen,
menggunakan access card atau pass card yang
digunakan untuk membuka kunci saat masuk
area kantor dan hunian. Bagi visitorjuga
disediakan access card yang digesekkan saat
akan masuk area kantor dan
hunian.Pengamanan manual disediakan di
pintu masuk parkir kendaraan, lobby drop off,
lobby basement, oleh staff security dengan
15
pemeriksaan metal detector pada kendaraan
dan barang bawaan.
10. Sistem Pengelolaan Sampah
Sampah-sampah yang diangkut dari unit
hunian.Boks-boks untuk tempat pembuangan
yang terletak di tempat-tempat bagian servis
di tiap lantai. Masing-masing boks setiap
lantai dihubungkan dengan pipa penghubung
dari beton atau PVC atau asbes dengan
diameter 10-14”. Dinding paling atas
diberikan lubang untuk udara dan dilengkapi
dengan kran air untuk pembersihan atau
pemadaman sementara kalau terjadi
kebakaran di lubang sampah tersebut. Boks
penampungan di bagian paling bawah berupa
ruangan atau gudang dengan dilengkapi
kereta-kereta bak sampah sebagai tempat
penampungan sampah sementara, setelah itu
sampah-sampah terseut akan dialihkan ke luar
tapak oleh Dinas Kebersihan Kota yang
selanjutnya dibuang ke TPA.

16
17
18
Gambar Maket Apartemen Sewa Di Surakarta

Perspektif Eksterior

19
Gambar Tampak Depan

Perspektif Interior

20
X. KESIMPULAN DAN SARAN Schueller, Wolfgang, 1989, Struktur Bangunan
10.1 Kesimpulan Bertingkat Tinggi, Cetakan Pertama (terj.),

1. Pada perancangan apartemen tersebut Eresco, Bandung.

telah dipilih tapak yang sesuai dan Cyril M Harris, Dictionary of Architecture and
setrategis serta bisa diakomodasi dengan Construction, Mc Graw Hill Book Comp,
berbagai macam kendaraan, yang 1975, hal.20
berlokasi dijalan Slamet Riyadi. De Chiara, Joseph; J Crosbie, Michael. 2001.

2. Pembagian ruangan sesuai dengan Time Saver Standards for Residential

kelompok ruang tersendiri diantaranya; Development. Singapore: Mc Graw Hill

ruang publik, private dan semi publik, Book Companies Inc.

yang diaplikasikan pada lantai bangunan. Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah

Pada bangunan tipikal ruang private Susun, Peraturan Menteri Pekerjaan

diaplikasikan pada lantai atas untuk Umum No.60/PRT/1992

hunian/penyewa, tetapi untuk ruang Penyelidikan Masalah Bangunan, Peraturan

pengelola dan servis diaplikasikan pada Bangunan Nasional, 1973, hal.9

lantai dasar, agar sirkulasi keluar masuk Undang-Undang Republik Indonesia

tidak menghambat aktifitas lain, untuk No.28 Th.2002, “Bangunan Gedung”,
ruang servis dan pengelola diaplikasikan Depkimpraswil,Surakarta 2003.
dekat dengan site enterence (SE) yang Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
berada di samping bangunan, sehingga No.60/PRT/1992, “Persyaratan Teknis
bisa untuk aktifitas sirkulasi masuk Pembangunan Rumah Susun,DPU,
keluar ME/SE. Untuk parkir pengelola Surakarta, 1992.
diberikan fasilitas parkir tersendiri. Neufert, Ernst. Data Arsitek Jilid 1, Jakarta,
Penerbit Erlangga, 2002.
10.2 Saran Neufert, Ernst. Data Arsitek Jilid 2, Jakarta:
Pada perancangan apartemen yang Penerbit Erlangga, 2002.
berlokasi di jalan Slamet Riyadi untuk Fontana Apartemen dengan Desain Modern
penghijauannya agar ada perawatan khusus, Edaran Semi oleh Mark Arsitek Inqqris
karena bangunan berada di tepi jalan. Source:
Penghijauan bertujuan untuk mengurangi http://decoratingdesigninterior.com/categor
kebisingan dan penyaring udara kotor Carbon y/apartment-design#ixzzlPydb5dxZ
dioksida (CO2) serta untuk peredam panas. astudioarchitect.com Arsitektur tropic bangunan
tinggi Ken Yeanq / High Rise tropical
DAFTAR PUSTAKA Architecture of Ken Yeang
Cyrill M Harris, Dictionary of Architecture and
Construction, Mc Graw Hill Book Comp,
1975, hal.20

21