APARTEMEN MODERN DI KOTA SEMARANG

Robertus Gunawan Sugiarto1, Ir.Adi Sasmito .MT2, M.Maria Sudarwani ST.MT3.

Program Studi Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Pandanaran Semarang,

Jl.Banjarsari Barat No.1, Pedalangan, Banyumanik, Kota Semarang, Jawa Tengah
50268, Indonesia
e-mail : goenberto@yahoo.com

ABSTRAK

Saat ini di beberapa kota besar, apartemen tumbuh pesat. Beberapa pengamat property
berpendapat bahwa jumlah unit apartemen sudah over supply, artinya sekarang ini banyak unit
apartemen yang masih ditawarkan kepada masyarakat di sebagian besar kota besar. Dari
tahun 1981-1999, jumlah aparemen yang terbangun mencapai 25.000 unit. Tahun 2007 di
perkirakan jumlahnya melonjak hamper 2 kali lipatnya, yaitu sekitar 40.000 unit. Karena
semakin banyaknya pilihan, maka pertimbangan memilih apartemen menjadi lebih kompleks.
Lokasi dan harga masih menjadi pertimbangan utama, tetapi ada banyak hal lain yang bias
dijadikan pertimbangan, yaitu efektirfitas, efisiensi, kenyamanan, jaminan rasa aman, fasilitas
di dalam apartemen, luasan unit, manajemen property yang mengatur warga didalam
apartemen tersebut maupun desain apartemen tersebut (Ibrahim, 2008).

Kata Kunci : Apartemen Modern, Mix Used Building, Green Building.

1
Robertus Gunawan Sugiarto adalah Mahasiswa S1 Fakultas Teknik, Program Studi Arsitektur, Universitas
Pandanaran Semarang
2
Ir.Adi Sasmito .MT adalah Staff Pengajar Fakultas Teknik, Program Studi Arsitektur, Universitas Pandanaran
Semarang
3
M.Maria Sudarwani ST.MT adalah Staff Pengajar Fakultas Teknik, Program Studi Arsitektur, Universitas
Pandanaran Semarang

Tujuan dan Sasaran
a. Tujuan
Tujuan yang ingin dicapai adalah
memperoleh dasar - dasar dalam
merancang dan merencanakan sebuah
apartment, hotel dan mall di kota
Semarang yang ideal, sehingga tersusun
langkah - langkah untuk dapat melanjutkan
proses perancangan grafis atau Desaign
Grafis Architecture (DGA).
b. Sasaran
Tersusunya usulan langkah - langkah
pokok penyusunan Landasan Program
Perencanaan dan Perancangan Arsitektur
(LP3A) bernuansa alami, hemat energy,
ekologi dan ramah lingkungan berdasarkan
atas aspek-aspek panduan perancangan
dan alur piker prosespenyusunan LP3A
dan DGA yang akan dikerjakan.
Manfaat
Laporan ini bermanfaat memperoleh
pengetahuan dan pemahaman tentang
apartment, hotel, dan mall di Kota
Semarang untuk proposal Tugas Akhir dan
sebagai salah satu persyaratan kelulusan
yang harus dipenuhidalam mendapatkan
gelar sarjana teknik di Universitas
Pandanaran Semarang.
Batasan dan Anggapan
a. Batasan
Dalam perencanaan “Apartemen di
Semarang”, terdapat hal - hal diluar
wewenang perencanaan, maka untuk
mengatasi hal tersebut dan agar
mendapatkan hasil yang baik diperlukan
beberapa batasan dalam perencanaan dan
perancangan, antara lain :
1. Sasaran penghuni apartemen adalah
masyarakat golongan menengah ke
atas dan pelaku bisnis yang ingin
memiliki tempat tinggal sementara atau
menetap di dekat lokasi kerja atau
lokasi kegiatan sehari--‐hari khususnya
di pusat Kota Semarang.
2. Perencanaan dan perancangan
Apartemen di Semarang ini didirikan
berdasarkan prediksi dari beberapa
referensi serta jumlah pasokan
apartemen di Kota Semarang.
3. Permasalahan diluar aspek arsitektural,
sepertistruktur tanah dan daya dukung
tanah, tidak dibahassecara detail.
4. 4. Perencanaan dan perancangan
hanya menitikberatkan pada aspek--
‐aspek arsitektural, untuk masalah
pendanaan, investasi, dan perawatan
bangunan tidak termasuk dalam lingkup
pembahasan.
5. Batas ketinggian bangunan apartemen
dibatasi antara 45–150 meter
berdasarkan ketentuan mengenai
Kawasan Keselamatan Operasi
Penerbangan Kota Semarang.
b. Anggapan
Untuk menghasilkan perencanaan dan
perancangan Apartemen yang selaras
dengan perkembangannya di Kota
Semarang, terdapat anggapan - anggapan
sebagai berikut:
1. Permasalahan status tanah, lokasi,dan
tapakterpilih dianggap dapatdiatasi dan
siap pakai.
2. Keberadaan bangunan sekitar pada
tapak terpilih dianggap ditiadakan
selama menambah potensi penggunaan
tapak yang digunakan (tapak dianggap
kosong).
3. Sistem jaringan infrastruktur pada lokasi
perencanaan dianggap telah mamadai
dan dapat mengantisipasi berdirinya
bangunan apartemen.
4. Kebutuhan SDA, SDM, biaya
perencanaan dan perancangan
dianggap mencukupi.
5. Luas dan dimensi lahan disesuaikan
dengan batas alam yang ada dan dapat
diatur sesuai dengan kebutuhan ruang
berdasarkan peraturan bangunan
setempat.
6. Apartemen dibiayai dan dikelola oleh
pihak swasta dengan pengawasan
Pemerintah Kota Semarang.
7. Besaran kebutuhanruang hasil studi
kasus dan wawancara dapat digunakan
sebagai acuan perancangan disamping
acuan standarruang hunian apartemen
yang telah ditetapkan.
8. Studi kelayakan struktur dan daya
dukung tanah dianggap telah
dilaksanakan dan dapat digunakan
untuk rekomendasi proses perencanaan
dan perancangan.
Pengertian Apartment
 Kamar atau beberapa kamar (ruangan)
yang diperuntukkan sebagai tempat
tinggal, terdapat di dalam suatu
bangunan yang biasanya mempunyai
kamar atau ruangan-ruangan lain
semacam itu (Poerwadarminta, 1991)
 Suatu kompleks hunian dan bukan
sebuah tempat tinggal yang berdiri
 sendiri (Joseph de Chiara, Time saver sehingga penggunaan lahan lebih efisien
Standards for Building Types). dan merupakan solusi yang paling ideal
 Sebuah ruangan atau beberpa susunan untuk menyelesaikan masalah permukiman
ruangan dalam beberapa jenis yang di kota (Akmal, 2007)
memiliki kesamaan dalam suatu
bangunan yang digunakan sebagai Klasifikasi Apartemen
rumahtinggal (Stein, 1967).  Berdasarkan tipe pengelolaanya
 Gedung bertingkat yang dibangun terdapat tiga jenis apartemen (Aknal,
dalam suatu lingkungan, terbagi atas 2007), yaitu:
bagian-bagianyang distrukturkan secara 1. Serviced Apartment
fungsional dalam arah vertikal dan 2. Apartmen Milik Sendiri
horizontal dan merupakan satuan- 3. Apartmen sewa
satuan yang dapat dimiliki dan  Berdasarkan kategori jenis dan besar
digunakan secara terpisah, yang bangunan (Akmal, 2007), apartemen
dilengkapi dengan bagian bersama, terdiri dari:
tanah bersama dan benda bersama 1. High-Rise Apartment
(pasal 1 UURS no.16 tahun 1985). 2. Mid-Rise Apartment
 Suatu bangunan terdiri dari tiga unit 3. Low-Rise Apartment
atau lebih, rumah tinggal di dalamnya 4. Walked-up Apartment
merupakan suatu bentuk kehidupan  Jenis apartemen berdasarkan tipe
bersama, dalam lingkungan tanah yang unitnya ada empat (Akmal, 2007), yaitu:
terbatas. 1. Studio
 Semua jenis hunian atau tempat tinggal 2. Apartemen 1, 2, 3 kamar/apartemen
(multiply family), kecuali sebuah rumah keluarga
tinggal yang berdiri sendiri bagi satu 3. Loft
keluarga (single dwelling unit). 4. Penthouse
 Suatu bangunan yang dibagi dalam  Berdasarkan tujuan pembangunan,
kamar-kamar atau kelompok kamar apartemen dibagi menjadi tiga (Akmal,
yang dipisahkan satu dengan lainnya 2007), yaitu:
dengan partisi, yang digunakan sebagai 1. Komersial
unit hunian. 2. Umum
 Suatu ruangan atau kumpulan ruang 3. Khusus
yang digunakan sebagai unit hunian  Berdasarkan golongan sosial (Savitri
atau rumah tinggal yang sifatnya dapat dan Ignatius dan Budihardjo dan Anwar
digunakan sebagai milik pribadi dan Rahwidyasa, 2007), apartemen
ataudisewakan (Adhistana, n.d). dibagi menjadi empat, yaitu:
1. Apartemen Sederhana
Apartemen merupakan salah satu variasi 2. Apartemen Menengah
jenis hunian yang diminati oleh 3. Apartemen Mewah
masyarakat terutama yang tinggal di kota- 4. Apartemen super Mewah
kota besar. Jika dahulu rumah biasa  Berdasarkan penghuni (savitri dan
(landed house) menjadi primadona pilihan Ignatius dan Budihardjo dan Anwar dan
tempat tinggal, kini kecenderungan itu Rahwidyasa, 2007), jenis apartemen
sedikit demi sedikit mulai bergeser. Hal ini dibagi menjadi empat, yaitu:
bukan disebabkan oleh faktor 1. Apartemen Keluarga
tren,melainkan timbul masalah permukiman 2. Apartemen Lajang
di perkotaan yang kian pelik. Oleh sebab 3. Apartemen Pebisnis/Ekspatrial
itulah, apartemen yang merupakan hunian 4. Apartemen Manula
vertikal menjadi alternative yang layak bagi  Berdasarkan kepemilikan (Chiara,1986),
pengembang perumahan di wilayah pusat yaitu:
kota untuk dapat memenuhi kebutuhan 1. Apartemen Sewa
masyarakat terhadap tempat tinggal. Bagi 2. Apartemen Kondominium
masayarakat kota, tinggal di apartemen 3. Apartemen Koperasi
sebenarnya bukanlah hal istimewa. Tinggal  Klasifikasi apartemen berdasarkan
di apartemen sama seperti tinggal di pelayanannya (Chiara, 1986) dibagi
komplek perumahan, bahakan fasilitas menjadi empat, yaitu:
yang tersediapun hampir sama. Yang 1. Apartemen Fully Service
menjadi perbedaan adalah bentuknya, 2. Apartemen Fully Furnished
apartemen berbentuk vertikal 3. Apartemen Fully Furnished and Fully
Service
 4. Apartemen Building only
 Klasifikasi apartemen berdasarkan
jumlah lantai per unit (Chiara,
1986),yaitu:
1. Simpleks
2. Dupleks
3. Tripleks
Klasifikasi Hotel
Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara
resmi terdapat pada peraturan pemerintah,
yaitu SK: Kep-22/U/VI/78 oleh Dirjen
Pariwisata. Klasifikasi hotel ditinjau
berdasarkan beberapa faktor, yaitu:
a. Harga jual
Klasifikasi hotel berdasarkan sistem
penjualan harga kamar, di mana harga
kamar yang dijual hanya harga kamar saja
atau merupakan sistem paket, yaitu:
 European plan hotel : hotel dengan
biaya untuk harga kamar saja
Keistimewaan:
Praktis, banyak digunakan di hotel
Memudahkan sistem billing Semua
sistem pemasaran kamar kebanyakan
menggunakan sistem ini
 American plan hotel : hotel dengan
perencanaan biaya termasuk harga
kamar dan harga makan, terbagi dua
yaitu:
Full American plan (FAP) : harga kamar
termasuk tiga kali makan sehari
(sarapan, makan siang dan makan
malam)
Modified American plan (MAP) : harga
kamar termasuk dua kali makan sehari,
yaitu:
Kamar + makan pagi + makan siang
Kamar + makan pagi + makan malam
 Continental plan hotel : hotel dengan
perencanaan harga kamar sudah
termasuk dengan continental breakfast
 Bermuda plan hotel : hotel dengan
perencanaan harga kamar yang sudah
termasuk dengan American breakfast
b. Ukuran Hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan ukuran
ditentukan oleh jumlah kamar yang ada, yaitu:
 Small hotel : hotel kecil dengan jumlah
kamar di bawah 150 kamar
 Medium hotel : hotel sedang, yang
terdiri dari 2 jenis, yaitu:
Average hotel : jumlah kamar antara
150 sampai 299 kamar
Above hotel : jumlah kamar antara 300
sampai 600 kamar
 Large hotel : hotel besar dengan jumlah
kamar minimal 600 kamar
c. Tipe Tamu Hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan asal usul dan
latar belakang tamu menginap yaitu:
 Family hotel : hotel untuk tamu yang
menginap bersama keluarga
 Business hotel : hotel untuk tamu
berupa para pengusaha
 Tourist hotel : hotel untuk tamu yang
menginap berupa wisatawan, baik
domestik maupun luar negeri
 Transit hotel : hotel untuk tamu yang
transit (singgah sementara)
 Cure hotel : Hotel untuk tamu yang
menginap dalam proses pengobatan
atau penyembuhan penyakit
d. Sistem Bintang
Semakin banyak jumlah bintang suatu
hotel, pelayanan yang dituntut semakin
banyak dan baik. Klasifikasi hotel
berdasarkan sistem bintang, yaitu:
 Hotel bintang satu (*)
 Hotel bintang dua (**)
 Hotel bintang tiga (***)
 Hotel bintang empat (****)
 Hotel bintang lima (*****)
Khusus untuk hotel bintang lima, terdapat
tingkatan yaitu Palm,Bronze, dan Diamond.
e. Lama Tamu Menginap
Klasifikasi hotel berdasarkan lamanya tamu
menginap, yaitu:
 Transit hotel : hotel dengan lama tinggal
tamu rata-rata semalam
 Semi residential hotel : hotel dengan
lama tinggal tamu lebih dari satu hari
tetapi tetap dalam jangka waktu pendek,
berkisar dua minggu hingga satu bulan
 Residential hotel : hotel dengan lama
tinggal tamu cukup lama, berkisar paling
sedikit satu bulan
f. Lokasi
Klasifikasi hotel berdasarkan lokasi, yaitu:
 City hotel : hotel yang terletak di dalam
kota, di mana sebagian besar yang
menginap melakukan kegiatan bisnis
 Urban hotel : hotel yang terletak di dekat
kota
 Suburb hotel : hotel yang terletak di
pinggiran kota
 Resort hotel : hotel yang terletak di
daerah wisata, di mana sebagian besar
tamu yang menginap tidak melakukan
usaha. Hotel resort berdasarkan
lokasinya dibagi atas:
Mountain hotel : hotel yang berada di
pegunungan
Beach hotel : hotel yang berada di
pinggir pantai
Lake hotel : hotel yang berada di tepi
danau
Hill hotel : hotel yang berada di puncak
bukit
Forest hotel : hotel yang berada di
kawasan hutan lindung
 Airport hotel : hotel yang terletak di
daerah pelabuhan udara
g. Aktivitas tamu hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan maksud
kegiatan selama tamu menginap, yaitu:
 Sport hotel : hotel yang berada pada
kompleks kegiatan olahraga
 Ski hotel : hotel yang menyediakan area
bermain ski
 Conference hotel : hotel yang
menyediakan fasilitas lengkap untuk
konferensi
 Convention hotel : hotel sebagai bagian
dari komplek kegiatan konvensi
 Pilgrim hotel : hotel yang sebagian
tempatnya berfungsi sebagai fasilitas
ibadah.
 Casino hotel : hotel yang sebagian
tempatnya berfungsi untuk kegiatan
berjudi
h. Jumlah kamar dan persyaratannya
Berdasarkan jumlah bintang yang
disandang, jumlah persyaratan kamar dan
lainnya, yaitu:
 Hotel bintang satu (*) : jumlah kamar
standar, minimal 15 kamar kamar mandi
di dalam luas kamar standar, minimum
20 m2
 Hotel bintang dua (**) : jumlah kamar
standar, minimal 20 kamar kamar suite,
minimum 1 kamar, kamar mandi di
dalam luas kamar standar, minimum 22
m2 luas kamar suite, minimum 44 m2
 Hotel bintang tiga (***) : jumlah kamar
standar, minimal 30 kamar kamar suite,
minimum 2 kamar, kamar mandi di
dalam luas kamar standar, minimum 24
m2 luas kamar suite, minimum 48 m2
 Hotel bintang empat (****) : jumlah
kamar standar, minimal 50 kamar kamar
suite, minimum 3 kamar kamar mandi di
dalam luas kamar standar, minimum 24
m2 luas kamar suite, minimum 48 m2
 Hotel bintang lima (*****) : jumlah kamar
standar, minimal 100 kamar, kamar
suite, minimum 4 kamar, kamar mandi
di dalam, luas kamar standar, minimum
26 m2 , luas kamar suite, minimum 52
m2
Di Indonesia, klasifikasi hotel dilakukan
dengan sistem bintang. Dimulai dari
bintang satu sampai bintang lima. Menurut
surat Keputusan Menteri Perhubungan
Indonesia No. PM 10/PW 301/ PHB-17
tentang usaha dan klasifikasi hotel,
ditetapkan bahwa penilaian klasifikasi hotel
secara minimum didasarkan pada
beberapa pertimbangan yaitu:
 Persyaratan umum, antara lain kondisi
bangunan dan kelengkapan fasilitas
 Bentuk pelayanan yang diberikan
 Jumlah kamar yang tersedia
 Letak atau keadaan lokasi
Organisasi Fungsional Hotel
Secara prinsip, hotel dapat dibagi menjadi
3 area aktivitas, antara lain:
 Private area
Area ini merupakan area untuk kegiatan
pribadi pengunjung, seperti kamar pada
hotel.
 Public area
Area ini merupakan area pertemuan
antara yang melayani, yaitu karyawan
dengan yang dilayani, yaitu tamu dan
juga tamu dengan tamu lainnya.
 Semi Public area
Area ini merupakan area untuk kegiatan
para karyawan terutama karyawan
administrasi, ruang rapat, zona di mana
hanya orang-orang tertentu yang dapat
memasukinya.
 Service area
Area ini merupakan area khusus untuk
karyawan, di sini segala macam
pelayanan disiapkan untuk kebutuhan
pengunjung.
Secara fungsional, hotel mempunyai 2
bagian utama, antara lain:
 Front of the house (sektor depan hotel)
Terdiri dari private area dan public area.
Yang termasuk dalam area front of the
house yaitu:
 Guest Room
 Kamar tamu, ruang tempat tamu
menginap.
 Public Space Area
Merupakan tempat dimana suatu
hotel dapat memperlihatkan isi dan
tema yang ingin disampaikan
kepada tamunya. Daerah ini
menjadi pusat kegiatan utama dari
aktivitas yang terjadi pada hotel,
dalam hal ini menjadi jelas bahwa
wajah sebuah hotel dapat terwakili
olehnya.
 Lobby
Tempat penerima pengunjung untuk
mendapatkan informasi, menyelesaikan
masalah administrasi dan keuangan yang
bertalian dengan penyewaan kamar.
Ruang-ruang yang termasuk dalam lobby:
 Entrance hall
Ruang penerima utama yang
menghubungkan ruang luar atau
main entrance dengan ruang-ruang
dalam hotel. Bersifat terbuka
dengan besaran ruang yang cukup
luas.
 Front desk / Reception desk Terdiri
atas ruang-ruang personil front
desk yang berfungsi untuk
memproses dan mengelola
administrasi pengunjung.
 Guest elevator Sebagai sarana
sirkulasi vertikal untuk para tamu
dari lobby atau public area menuju
guest room atau fungsi lainnya di
atas.
 Sirkulasi
Merupakan hal penting dalam
publik area yang berfungsi sebagai
sarana untuk menghubungkan
fungsi-fungsi di dalamnya untuk
kegunaan pengunjung.
 Seating Area
Menyediakan wadah bagi tamu
untuk beristirahat atau sekedar
berbincangbincang. Sarana ini
sangat berguna untuk terjadinya
kontak sosial di antara pengunjung.
 Retail Area
Berfungsi untuk menyediakan
kebutuhan pengunjung sehari-hari
 Bell man
Sebagai sarana pelayanan kepada
tamu yang baru datang atau
hendak meninggalkan hotel
dengan pelayanan berupa
membawakan koper-koper bawaan
pengunjung.
 Support function
Sebagai sarana penunjang untuk
tamu yang berada si publik area,
antara lain seperti toilet, telepon
umum, mesin ATM, dan lainlain.
 Consession space
Pada dasarnya ruang-ruang ini
termasuk retail area, tetapi untuk
hotel berbintang, ruang-ruang
konsesi ini terpisah sendiri dan
merupakan bagian dari publik area,
yang antara lain terdiri dari:
- Travel agent room
- Perawatan kecantikan / salon
- Toko buku dan majalah
- Money changer
- Souvenir shop
- Toko-toko khusus
 Food and Beverages outlets Yaitu
area yang digunakan untuk
menikmati makanan dan minuman
berupa :
- Restoran
- Coffee shop
- Lounge
- Bar
 Ruang Serbaguna Yaitu ruangan
yang disediakan untuk berbagai
macam penemuan antara lain:
- Pameran
- Seminar
- Pertemuan / pernikahan
 Area rekreasi
Daerah yang dipergunakan oleh
para pengunjung untuk berekreasi,
berolah raga, santai dan lain-lain,
yang antara lain:
 Swimming pool
 Food court
 Retail area
 Kolam dan kanal buatan ,
Amphitheatre + Dancing
Fountain
 Taman
 Sarana olahraga
 Fitness
 Spa dan Sauna
Back of the house (sektor belakang hotel)
Terdiri dari area servis. Yang termasuk
back of the house yaitu
 Daerah dapur dan gudang (food
and storages area) Area ini
merupakan gudang penyimpanan
makanan dan minuman. Terdapat
gudang kering dan gudang basah,
disesuaikan dengan kebutuhan
makanan dan minuman yang
dimasukkan.
 Daerah bongkar muat, sampah dari
gudang umum (receiving, trash and
general storage area) Area ini
 merupakan tempat turun naiknya
barang dari dan ke dalam mobil
pengangkut.
 Daerah pegawai / staff hotel
(employees area) Area ini
merupakan ruang karyawan yang
berisi loker untuk karyawan,
gudang, dll.
 Daerah pencucian dan
pemeliharaan (laundry and
housekeeping) Untuk hotel
berbintang, laundry berukuran
cukup luas dan berfungsi sebagai Bagan 2. Penzoningan Area Servis pada
tempat mencuci, mengeringkan, Hotel
setrika, dan mesin press yang Sumber : Analisa Pribadi
digunakan untuk melayani tamu Karakter Pengunjung Hotel
dan juga karyawan. Pada area
housekeeping, terdapat ruang
kepala dan asisten departemen,
gudang, tempat menjahit kain,
sarung bantal, gorden, dll. yang
disiapkan untuk melayani tamu
hotel.
 Daerah mekanikal dan elektrikal
(Mechanical and Engineering Area)
Ruang ini berisi peralatan untuk
heating dan cooling yang
berupa tangki dan pompa untuk
menjaga sistem operasi
mekanikal secara keseluruhan.
Yang harus diperhatikan adalah bahwa
ruang publik juga harus berhubungan
dengan ruang pelayanan dan mempunyai
batas yang jelas, sehingga bagian publik
tidak terganggu dengan aktivitas servis.
Untuk itulah, penzoningan berdasarkan
jenis area sangat penting

Tabel 1. Karakteristik Pengunjung Hotel

Sumber : Hotel Planing and Design

Bagan 1. Penzoningan Area Privat, Publik,

dan Semi Publik
Sumber : Analisa Pribadi

Tabel 2. Karakteristik Pengunjung Hotel

Sumber : Hotel Planing and Design
Kriteria Mall
Mall memiliki kecenderungan ber-
konfigurasi secara horizontal. Unsur yang
menunjang keberhasilan suatu mall adalah:
 Bentuk mall
Menurut Maithland (1987) terdapat 3
bentuk umum mall, yaitu:
 Open mall (mall terbuka) adalah
mall tanpa pelingkup.
Keuntungannya adalah kesan luas
dan perencanaan teknis yang
mudah sehingga biaya lebih
murah. Kerugiannya berupa
kendala climatic control yang
berpengaruh terhadap
kenyamanan dan kurangnya kesan
pewadahan.
 Enclosed mall (mall tertutup)
adalah mall dengan pelingkup.
Keuntungannya berupa
kenyamanan climatic control.
Kerugiannya biaya mahal dan
kesan kurang luas.
 Integrated mall (mall terpadu)
adalah penggabungan mall terbuka
dan tertutup. Biasanya berupa mall
tertutup dengan akhiran mall
terbuka. Munculnya bentuk ini
merupakan antisipasi terhadap
keborosan energi untuk climatic
control serta mahalnya pembuatan
dan perawatan mall tertutup. Mall
ini bertujuan mengonsentrasikan
daya tarik pengunjung pada mall
tertutup.
 Pola mall
Pada dasarnya pola mall berprinsip
linier. Tatanan mall yang banyak
dijumpai adalah mall berkoridor tunggal
dengan lebar koridor standar antara 8-
16m. Pintu masuk sebaiknya dapat
dicapai dari segala arah. Mall juga
mempunyai magnet pada tiap akhir
mall. Jarak antarmagnet antara 100
sampai 200m, atau sepanjang
kenyamanan pejalan kaki. Mall
berfungsi menghubungkan magnet yang
terletak pada ujung-ujungnya dengan
menekankan hubungan horizontal.
Parkir kendaraan umumnya terletak di
sekeliling bangunan dengan akses
mudah ke mall. Pola mall yang
memberikan kemudahan adalah bentuk
I, T, dan L.
 Dimensi mall
Tidak ada ketentuan khusus mengenai
panjang maksimal mall, tetapi
berdasarkan survey di Amerika, panjang
minimalnya adalah 180m dan panjang
maksimalnya 240m. Mall juga tidak
boleh terlalu panjang karena dapat
melelahkan pengunjung. Panjang mall
dapat dipecahkan dengan square,
courts, atau ruang terbuka lainnya.
Ruang ini berfungsi menampung
fasilitas tempat duduk, tanaman, dan
elemen lain. Total area mall minimal
10% dari total luas lantai shopping mall.
Agar terbentuk mall yang nyaman,
pengaturan panjang, lebar dan tinggi
koridor harus sangat diperhatikan.
Penataan letak retail di sepanjang mall
Sirkulasi mall dengan satu koridor lebih
efektif dilewati pengunjung dan semua
retail akan mempunyai nilai komersial
sama. Penataan retail tenant dan
anchor tenant yang baik akan saling
mendukung terjadinya aliran
pengunjung yang merata di sepanjang
mall. Komposisi yang paling baik adalah
50% retail tenant dan 50% anchor
tenant.
 Pencahayaan
Untuk menunjang konsep ruang yang
menerus pada mall, bagian atap mall
biasanya diselesaikan dengan skylight
yang berfungsi memasukkan cahaya
matahari ke dalam bangunan mall pada
siang hari. Cahaya ini berfungsi sebagai
pengarah, memfokuskan pengunjung
dalam bangunan, meningkatkan
efisiensi operasional, khususnya
terhadap penggunaan listrik, dan
menambah keindahan bangunan.
 Elemen arsitektural pada mall
Elemen arsitektural yang dapat
ditempatkan di sepanjang mall adalah
bangku, arena bermain, kios, kotak
telepon, tempat sampah, penunjuk arah,
jam, dll. Adapun fungsi elemen tersebut
adalah:
 Area duduk merupakan sarana penting
supaya terjadi interaksi sosial antar
pengunjung.
 Area bermain berfungsi sebagai tempat
bermain anak-anak ketika orang tuanya
berbelanja.
 Kios-kios pada jalur mall berfungsi
sebagai faktor penarik pengunjung dan
member variasi suasana pada mall.
Jadi, mall pada shopping mall berperan
sebagai penghubung, pengontrol,
pengorganisir unit retail serta
pengidentifikasi area (memberi
kejelasan orientasi). Adapun unit retail
berfungsi sebagai wadah kegiatan
belanja, pengendali arus pengunjung,
dan unit sewa. Peran tersebut
 menunjukkan bahwa mall dan unit retail
masing-masing merupakan elemen
beridentitas dan berhubungan yang
membentuk sistem pemusatan wadah
perbelanjaan. Ada beberapa prinsip
yang harus diperhatikan pada pola
hubungan mall dan unit retail, yaitu:
 Design Control Zone
Control zone bertujuan mencapai
kontinuitas arus pengunjung sehingga
semua ruang bernilai sama dan
efektivitas komersial dapat tercapai.
Control zone dapat dicapai melalui pola
mall, magnet/ anchor, pembatasan
panjang, lebar, dan tinggi bangunan.
 Tenant Mix
Tenant mix adalah strategi
pencampuran penyewa ruang dari
berbagai jenis dagangan. Strategi ini
sesuai dengan tuntutan kemudahan
konsumen dalam bentuk one stop
shopping, yaitu kemudahan
mendapatkan semua jenis kebutuhan
dalam satu tempat. Magnet dan unit
retail pada shopping mall perlu
dikelompokkan berdasarkan materi
dagangan sehingga tidak menimbulkan
persaingan yang mematikan.
 Design Criteria
Perancangan masing-masing unit sewa
harus menunjukkan kesatuan.
Berdasarkan prinsip perancangan dan
karakter dasarnya, strategi perancangan
shopping mall adalah sistem pusat
belanja dengan elemen utama mall
berupa koridor tunggal bagi pejalan kaki
yang menghubungkan atau
mengorganisasikan unit sewa pada tiap
sisi dan karakter tertentu. Potensi
sirkulasi pejalan kaki dimanfaatkan
secara maksimal untuk mencapai
efektivitas dengan menciptakan nilai
atraktif dan kenyamanan pada mall.
Program Ruang

Program Tapak
Gbr 1. Data Tapak
Sumber : Data Pribadi
Tapak terpilih merupakan tapak yang
berada pada jalan utama yaitu kelurahan
mangunharjo dengan batas-batas tapak :
Selatan : Pandanaran Hills
Utara : Citra Grand
Barat : Taman Sari Hills
Timur : Lahan Kosong
Adapun peraturan daerah tentang tata
guna lahan pada tapak ini adalahKDB
(Koefisien Dasar Bangunan) sebesar 60%
dan KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
sebesar 3. Luas lantai dasar yang
direncanakan sebesar 5411m2, terdiri dari
Kelompok ruang kegiatan umum sebesar
2962.8m², Kelompok kegiatan pengelola
sebesar 362.4m², Kelompok ruang
pelayanan sebesar 2220m².
Konsep Program
 Konsep Sarana Pengguna dan Pelaku
Sasaran penghuni apartemen ini lebih
mengarah kepada keluarga, yaitu penghuni
laki-laki dewasa, penghuni wanita,
penghuni anakanak (berstatus sebagai
pelajar), serta lajang (mahasiswa atau
pekerja). Selain itu, sasaran penghuni
apartemen ini merupakan masyarakat dari
kalangan dengan ekonomi menengah.
Jenis pelaku apartemen ini dapat
dijelaskan dalam beberapa golongan, yaitu:
 Penghuni Apartemen
Penghuni Apartemen ini adalah pemilik
unit apartemen atau penyewa unit
apartemen yang merupakan pelaku
kegiatan yang secara rutin
tinggal/datang didalam apartemen
dengan tujuan tinggal dengan menyewa
sesuai jangka waktu tertentu atau
dengan membeli unit hunian apartemen.
Penyewa apartemen dapat digolongkan
menjadi penyewa jangka panjang
(penyewa fasilitas utama, yaitu hunian,
dan fasilitas penunjang bangunan yang
kegiatannya berlangsung lama sepeti
retail, cafetaria) dan penyewa jangka
pendek (penyewa fasilitas penunjang
yang kegiatannya berlangsung dalam
waktu yang singkat seperti ruang serba
guna)
 Pengelola Apartemen
Pengelola Apartemen ini terdiri dari
kelompok administrasi dan kelompok
operasional pengawasan. Kelompok
administrasi tersebut merupakan
pengelola yang melaksanakan kegiatan
administrasi berupa pemasaran, front
office, bagian keuangan, manajemen
properti, bagian umum dan personalia
intern pengelola. Kelompok operasional
pengawasan merupakan pengelola
yang melakukan pengawasan terhadap
keamanan (security), keselamatan
(mekanikal dan elektrikal), penggunaan
sarana dan perlengkapan bangunan
(pengelola fsilitas, perawatan bangunan,
house keeping)
 Pengunjung Apartemen
Pengunjung Apartemen ini dapat
dikategorikan menjadi dua, yaitu tamu
pengguna fasilitas umum merupakan
pengunjung ataupun penghuni
apartemen yang memiliki kepentingan
untuk menggunakan fasilitas-fasilitas
umum yang ada di Apartemen, seperti
ATM Center, jogging track, kolam
renang, cafetaria, dan lain sebagainya.
 Konsep Kebutuhan Sosial
Kebutuhan sosial pemakai berkaitan
dengan sifat manusia sebagai makhluk
 sosial dan makhluk individu. Manusia vertikal seringkali mengabaikan
sebagai mahluk sosialmembutuhkan beberapa kegiatan sosial yang mungkin
ruang sebagai sarana untuk berinteraksi terjadi dalam kehidupan di suatu
dengan sesamanya. Bentuk fisik lingkungan, sehingga membentuk
bangunan tempat tinggal dapat perilaku penghuni apartemen untuk
menunjukkan aktivitas apa saja yang menjadi lebih individualis. Kegiatan
dapat dilakukan di dalamnya. Aktivitas dalam kehidupan beragama misalnya,
tersebut dapat ditentukan berdasarkan dalam suatu lingkungan biasanya
jenis kegiatan yang dilakukan dalam terbentuk komunitas atau kelompok
hunian, dalam hal ini yaitu apartemen, untuk melakukan kegiatan keagamaan
antara lain: bersama-sama, seperti pengajian, doa
 Kelompok kegiatan pribadi bersama, dan lain sebagainya. Tidak
Aspek privacy pada suatu rancangan memungkinkan jika acara tersebut
merupakan tuntutan mendasar yang digelar hanya di satu ruang dalam unit
dapat rasa aman dan nyaman bagi hunian salah satu penghuni yang
penghuni. Kegiatan privacy biasanya bersangkutan atau yang mengadakan
dilakukan dalam ruang tidur, ruang acara tersebut. Maka, diperlukan
kerja, toilet dan sebagainya dalam satu penyediaan fasilitas penunjang berupa
unit hunian. Dalam setiap pola hidup ruang-ruang publik yang dapat
atau perilaku seseorang/keluarga akan digunakan oleh penghuni pada kondisi
memperngaruhi bentuk ruang dan tertentu, seperti yang telah dipaparkan
susunan perabot dalam unit hunian. sebelumnya.
Kebutuhan sosial manusia dalam  Konsep Hubungan Ruang
berinteraksi dengan manusia lainnya Hubungan Ruang Secara Mikro
merupakan pengaruh yang bersar
dalam bentuk fisik dan perancangan
hunian itu sendiri.\
 Kelompok kegiatan bersama
Kegiatan bersama ini biasanya
dilakukan oleh penghuni satu dengan
penghuni yang lainnya, baik secara
terencana maupun hanya kebetulan
saja. Kegiatan ini akan menimbulkan
interaksi bagi sesama penghuni maupun
masyarakat luar. Kegiatan ini biasanya
terjadi pada ruang-ruang penunjang
kegiatan dalam lingkungan hunian, yaitu
seperti restaurant atau cafetaria, mini
market, kolam renang, jogging track,
salon, dan lain sebagainya. Hunian
yang memberikan kebutuhan sosial
dalam kelompok kegiatan bersama
hendaknya berada di kawasan yang
sudah terbangun dan berada di lokasi
yang strategis agar mudah dalam akses
pencapaian.
 Kelompok kegiatan pelayanan service.
Kegiatan pelayanan merupakan
pelayanan penunjang/pelengkap dalam
kehidupan sehari-hari yang memberikan
kemudahan, kenyamanan, dan
keamanan bagi penghuni. Pelayanan
tersebut mencakup kegiata cleaning
service, security, dan lain sebagainya
Kegiatan ini biasanya tidak dilakukan
oleh staff pelayanan yang bertugas
menjalankan kegiatan tersebut,
sehingga terjadi interaksi antara
penghuni dengan staff pelayanan
tersebut. Perancangan sebuah hunian
Hubungan Ruang Secara Makro Konsep Bentuk
Bentukan massa bangunan fasilitas
umum merupakan salah sarana
interaksi pengunjung atau pun penghuni
sehingga pada perwujudan bentuk
massa bangunan tersebut dirancang
lebih dinamis dan fleksibel yaitu dengan
penggunaan bidang lengkung seperti
gambar berikut ini.

Konsep Organisasi Ruang

Gbr 2. Zoning Building

Sumber : Data Pribadi

Konsep Tekstur dan Material

Penggunaan material yang efisien pada
tata luar, yaitu area pedestrian dan
area sirkulasi dapat diterapkan pada
beberapa bagian site misalnya taman
dengan material tanah dan rerumputan,
perkerasan jalan sirkulasi dengan
paving blok, batu alam, atau aspal.

Konsep Hubungan Interaksi Sosial

dan Pendekatan Perilaku

Gbr 3. Interior Building

Sumber : Data Pribadi

Penggunaan material dan tekstur bada

sisi luar bangunan yakni bahan yang
hangat, berat, fleksibel,dan informal
misalnya kayu, plastic, gypsum, metal
dan kaca

Gbr 4. Eksterior Build
Sumber : Data Pribadi
Konsep Warna dan Bahan
Warna pada massa bangunan utama yaitu
pada blok hunian menggunakan warna
warna hangat agar menciptakan kenyaman
dan keintiman antar pengguna ruang
didalamnya.
Warna yang digunakan untuk menampilkan
wujud respon terhadap lingkungan adalah
warna-warna yang memiliki unsur alami,
seperti hijau (warna tanaman), coklat
(warna kayu), biru (warna air atau langit),
putih, abu-abu, dan lain sebagainya. Warna
tersebut dapat ditampilkan pada sirkulasi
bangunan, taman, ataupun pedestrian
Konsep Ukuran Skala Proporsi
Permainan ukuran skala proporsi dan
gubahan massa pada bangunan dirancang
dengan bentuk sederhana agar para
pengunjung dapat dengan mudah
memahami dan menikmati tatanan masaa
pada bangunan Apartemen ini. Permainan
tinggi rendah pada massa bangunan
membuat kesan yang tidak monoton.
Konsep Organisasi
Konsep organisasi ruang pada
perancangan bangunan apartemen ini
menggunakan pola linier, yaitu jalur yang
dapat menjadi unsur pengorganisir utama
untuk satu deretan ruang-ruang, sehingga
alur pergerakan penghuni dapat teratur dan
menyeuaikan organisasi
ruang yang tebentuk.
Konsep Pencahayaan
Sistem pencahayaan yang diterapkan pada
bangunan ini adalah dengan pencahayaan
alami ataupun bautan. Hal-hal yang perlu
dilakukan dalam bangunan ini adalah:
Pencahayaan Alami
Memanfaatkan semaksimal mungkin
pencahayaan matahari pada siang hari
dengan memberikan bukaan-bukaan
jendela sehingga akan lebih menghemat
energi dalam penggunaan lampu pada
siang hari. Sinar matahari juga membawa
panas, sehingga untuk menghindari panas
perlu dilakukan beberapa cara, yaitu:
 Menggunakan roof-garden
 Membuat overstek pada bukaan
yang mengarah pada radiasi
matahari
 Menggunakan skylight pada
bangunan
 Menggunakan dinding tanaman
rambat
Pencahayaan Buatan
Pencahayaan buatan dibutuhkan untuk
kelangsungan kegiatan manusia ketika
cuaca mendung dan ketika malam hari.
Sumber daya penerangan buatan berasal
dari PLN (Perusahaan Listrik Negara) dan
generator sebagai sumber cadangan
penerangan pada saat terjadi gangguan
dari PLN. Sumber energy untuk listrik juga
dapat menggunakan solar cell yang
merupakan konversi dari sinar matahari
menjadi listrik, namun biaya untuk
penerapan solar cell ini masih terlalu mahal
dan masih jarang ditemui di Indonesia.
Berikut ini merupakan mekanisme
penerapan sistem jaringan listrik pada
bangunan:
Analaisa Struktur dan Konstruksi
Pertimbangan pemilihan sistem struktur
adalah adanya fungsi-fungsi ruang yang
tipikal seperti unit-unit hunian. Sistem
struktur yang digunakanpada Rusunawa di
Kota Yogyakarta adalah sistem rangka
kaku (rigid frame) dengan penataan kolom
balok secara grid. Struktur rangka kaku
merupakan struktur yang dibentuk dengan
cara meletakkan elemen kaku horisontal di
atas elemen kaku vertikal. Elemen
horizontal (balok) sering disebut sebagai
elemen lentur, yaitu memikul beban yang
bekerja secara transversal dari panjangnya
dan mentransfer beban tersebut ke kolom
vertical yang menumpunya. Kolom
dibebani beban secara aksial oleh balok,
kemudian mentransfer beban tersebut ke
tanah. Kolom yang memikul balok tidak
melentur ataupun melendut karena kolom
pada umumnya mengalami gaya
aksial tekan saja.
Analisa Untilitas
Konsep Sistem Air Bersih
Persediaan air bersih diperoleh melalui
PDAM. Pada bangunan ini sistem yang
digunakan merupakan gabungan dari dua
sistem. Tandon bawah dan ruang pompa
diletakkan pada basement. Air dari tandon
bawah dipompa ke tandon atas melalui
shaft. Pada sistem downfeed untuk 3 lantai
teratas menggunakan pompa, sedangkan
untuk lantai selanjutnya menggunakan
gaya gravitasi. Tandon atas diletakkan
pada lantai teratas bangunan. Untuk kolam
renang menggunakan sistem upfeed
langsung dari tandon bawah. Untuk
penggunaan system penyediaan air secara
downfeed. Untuk memenuhi kebutuhan air
panas pada setiap unit hunian maka
disediakan water heater pada unit tiap
hunian.
Konsep Air Kotor
Pipa kotoran dari masing-masing unit
disalurkan melalui shaft pada tiap unit
kemudian disalurkan ke shaft utama. Air
kotor aka ditampung pada bak penampung
kemudian dipompa ke STP (Sewage
Threatment Plant). STP pada bangunan ini
diletakkan pada basement. Dari STP akan
diteruskan ke saluran kota. Atau
pembuangan langsung ke septic tank yang
kemudian disalurkan ke bak kontrol dan ke
sumur peresapan.
Analisis Keamanan Bangunan
Bangunan Apartemen ini dilengkapi
dengan sistem keamanan yang lengkap.
Setiap penghuni berhak dan wajib
mendapatkan keselamatan dan keamanan
saat berada di dalam bangunan. Sistem
keamanan yang terdapat pada apartemen
ini, yaitu:
 Keamanan dari Bahaya Kebakaran
Kebakaran adalah bahaya yang
ditimbulkan oleh api. Untuk
pencegahannya dapat dilakukan
dengan cara aktif dan pasif.
a. Pencegahan aktif:
 Hydrant, diletakkan pada daerah yang
mudah dijangkau dan mendapat suplai
dari resrvoir atas, jarak maksimum
hidran adalah 30 meter.
 Sprinkler, yang dilengkapi dengan
detektor,yang mendeteksi asap atau
suhu panas, dan akan langsung
memancarkan air jika ada asap atau
suhu panas yang terdeteksi.
 Fire Extinguisher, pemadam bahan
kimia untuk mematikan api yang
digunakan secara manual
b. Pencegahan Pasif
 Konstruksi bangunan tahan api, seperti
papan gypsum, beton, atau
 Adanya tangga darurat dan exhaust fan
 Keamanan dari Bahaya Kriminal
 Pada ruang-ruang di dalam gedung
khususnya pada area lobby, area retail,
area penunjang, dan pintu akses masuk
ke dalam hunian digunakan CCTV
(Closed Circuit Television) yang dapat
menangkap dan merekam aktivitas yang
terjadi sehingga dapat mengawasi
apabila terjadi aktivitas yang janggal
atau merupakan tindak kriminal.
 Pengontrolan secara manual dengan
adanya petugas Security yang bekerja
selama 24 jam.
 Keamanan dari Bahaya Petir Penangkal
petir yang digunakan yaitu dengan
ketinggian 1 m yang dipasang tiap 10 m
pada top floor bangunan yang kemudian
disalurkan ke ground.
Keimpulan dan Saran Mangunwijaya, Y.B. 1992. Wastu Citra.
Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama
Berdasarkan pembahasan bab--‐bab
sebelumnya dapat diambil beberapa Marlina, Endy. 2008. Panduan
kesimpulan sebaga idasar pokok laporan Perancangan Bangunan Komersial.
perencanaan dan perancangan Yogyakarta: ANDI
“Apartemen di Semarang”, yaitu :
Maryati, K dan J. Suryawati. 2003.
 Kepadatan penduduk semakin Sosiologi 1. Jakarta: Erlangga
meningkat di Kota Semarang.
 Kota Semarang merupakan kota yang Moore, T.Gary. 1979.‘Pengkajian
Lingkungan Perilaku’ dalam Introduction to
dituju para pendatang untukmencari
mata pencaharian, terutama di bidang Architecture. England: Mc.Graw Hill.
bisnis dalam provinsi Jawa Tengah. Neufert, Ernst.2002 Archtecture Data Jilid I
 Dalam pembangunan sebuah & II Edisi 33, terjemahan. Jakarta: Erlangga
apartemen harus memiliki dasar
pedoman Panero, Julius dan Martin Zelnik. 2005.
 syarat--‐syarat bangunan apartemen Dimensi Manusia dan Ruang Interior.
serta sesuai dengan peraturan yang Jakarta: Erlangga.
berlaku.
Paul, Samuel. 1967. Apartment Their
 Lokasi yang direncanakan untuk
Design and Development. New York:
dibangun kondominium ini adalah
Rainhold Pub Co.
Bagian Wilayah Kota yang di dalamnya
mencakup fasilitas komersil, Rapoport, Amos. 1969. House Form and
perkantoran, perdagangan dan jasa, Culture. New York: Prentice - Hall.Inc.
hiburan dan permukiman. Engglewood Cliffs N.J.

Daftar Pustaka
Akmal, Imelda. 2007. Menata Apartemen.
Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama
Ashihara, Yoshinobu. 1986, Perancangan
Eksterior dalam Arsitektur. Bandung:Abdi
Widy
De Chiara, Joseph dan Michael J. Crosbie.
2001. Time-Saver Standards for Building
Types. New York: Mc Graw-Hill.
Duerk, Donna P. 1993. Architectural
Programming : Information Management
for Design New York : Van Nostrand
Reinhold
Edward Paul. 1972: The Encyclopedia of
Philosophy, vol.3 dan 4. Mac Millian
Publishing
Heimsath, Clovis. 1988. Behavioral
Architecture, Toward an Accountable
Design Process.New York: Mc Graw-Hill.
Laurens, Joyce Marcella. 2004. Arsitektur
dan Perilaku Manusia. Jakarta: PT.
Grasindo.
Lynch, Kevin dan Hack, Gary. 1984. Site
Planning Third Edition. Cambridge MA and
London: MIT Press